Đánh giá một sốnguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nềnkinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinhdoanh và
Trang 1MỤC LỤC
I - ĐẶT VẤN ĐỀ 2
II - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 4
2.1 Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp(ppsstt): 4
2.1.1 Định nghĩa: 4
2.1.2 Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp: 4
2.1.3 Nguyên tắc áp dụng 5
2.1.4 Điều kiện áp dụng: 5
2.1.5 Các trường hợp áp dụng(phạm vi ứng dụng): 6
2.1.6 Phương pháp luận 6
2.2 Trình tự đánh giá đất theo ppsstt: 6
2.2.1.Tổng quát 6
2.2.2 Trình tự thực hiện ở Việt Nam : 7
2.2.3 Trình tự thực hiện trên Thế Giới: 15
2.3 Các nhân tố cần phải hiệu chỉnh: 15
2.3.1 Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường: 15
2.3.2 Hiệu chỉnh thời gian: 17
2.3.3.Hiệu chỉnh nhân tố khu vực: 18
2.3.4.Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt: 19
2.3.5.Hiệu chỉnh số năm sử dụng 21
2.3.6.Hiệu chỉnh suất dung tích 21
2.4 Ưu, nhược điểm của PPSSTT: 22
2.4.1 Ưu điểm: 22
2.4.2 Nhược điểm: 23
2.5 Một số vấn đề định giá đất tại Việt Nam hiện nay: 23
III – KẾT LUẬN 26
Trang 2I - ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt của ngành nông nghiệp Hiện nay với tình trạng dân số ngày càng gia tăng, đất chậtngười đông đã càng khẳng định rõ vai trò của đất đai Vì thế nó có ảnh hưởng rất lớntới giá cả của đất đai trong thị trường bất động sản Theo nhiều chuyên gia nhận định,giá bất động sản của Việt Nam trong giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, caohơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một sốnguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nềnkinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinhdoanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;do sự đầu cơ trong kinh doanhnhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳvọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giánhà đất
Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung,định giá bất động sản nói riêng phát triển rất mạnh mẽ Định giá là một phần không thểthiếu trong rất nhiều lĩnh vực,là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất củathị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh
tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế,mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinhdoanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là đểxác định giá của BĐS trên thị trường Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trongtất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vàinăm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước Tất
cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bấtđộng sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn
ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trongcông tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa
Trang 3ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày cànghoàn thiện hơn và phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó cóphương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giáđất quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là một trong những phương pháp thôngdụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới Nhận thấy tầm quan trọng của phươngpháp so sánh trực tiếp trong việc định giá đất, dưới sự hướng dẫn của thấy Bùi NguyênHạnh, chúng tôi đi nghiên cứu và tìm hiểu đề tài:
“ Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở một số nước trong khu
vực và ở Việt Nam”
Trang 4II - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
2.1 Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp(ppsstt):
Bất động sản đang là vấn đề được nhiều người quan tâm trong những năm gầnđây Vì thế định giá bất động sản là một trong những khâu rất quan trọng, bởi là mộttrong những căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn Hiện trên thế giới có 5phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến; riêng tại Việt Nam, chủ yếu
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
2.1.1 Định nghĩa:
Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị trường Phương pháp
so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với giá củacác BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần đây hoặc đanghình thành giá giao dịch trên thị trường
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên sự phân tích các giao dịch bất động sản
có nhiều đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá Phương pháp này có ưu điểm
dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thịtrường cụ thể, trực quan
2.1.2 Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận Phươngpháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thaythế đối với thửa đất chờ định giá Làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ragiá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ánh được thị trường gần thờiđiểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế
- Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất,phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thựchiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ragiá cả của đất đai chờ định giá
Trang 5- Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xácđịnh căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thựcdụng, phát sinh từ thực tiễn và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận củaphương pháp còn chưa hoàn thiện.
- Phương pháp so sánh trưc tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vậndụng thực tế khi áp dụng phương pháp so sánh phai tiến hành hiệu chỉnh, so sánhhàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực vànhân tố cá biệt… nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức vềnhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan vàchính xác
- Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định mộtcách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở nâng cao độchính xác khi xác định giá đất đai
2.1.3 Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sảnnhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích nhưnhau
- Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham giá đóng gópcủa các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường
2.1.4 Điều kiện áp dụng:
* Ở Việt Nam
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có cácloại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất được so sánh với các loại đấtcần định giá ( nghị định 188)
* Trên thế giới
- Chất lượng thông tin phải cao
Trang 6- Thông tin thu thập được có thể so sánh được.
- Thị trường cần phải ổn định
- Không có tính ổn định mà phụ thuộc vào các giao dịch đã thực hiện trên thị trường
- Người thực hiện phải có kinh nghiệm
- Đất trống
2.1.6 Phương pháp luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng, giá thị trường của một BĐS cómối liên hệ mật thiết với giá thị trường của các BĐS tương tự có thể so sánh đã đượcmua bán, đã hình thành giá trị thị trường; giá trị thị trường của một BĐS là giá trị tổnghoà giá trị nội tại của BĐS và giá trị tự do của các yếu tố khách quan khác Thực tếhàng hoá BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác; do đó phải so sánh
để định giá cho một BĐS tương đồng bằng cách cộng trừ các yếu tố
2.2 Trình tự đánh giá đất theo ppsstt:
2.2.1.Tổng quát
Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3 đến
5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thịtrường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở.Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trongkhoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức
bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó.
Trang 72.2.2 Trình tự thực hiện ở Việt Nam :
Căn cứ khoản 1, Mục I Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 16/12/2007 của BTChướng dẫn chi tiết thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP, phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành như sau:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựngcác công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thậpthông tin
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khuvực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyểnnhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổchức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịchbất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loạiđất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụngđất
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thờiđiểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất,thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí
Trang 8+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địahình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quyhoạch).
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, khôngkhí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí).+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi cóthửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tàichính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thànhcông; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy địnhtại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phântích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống
và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá
Trang 9Nội dung so sánh
BĐS cần định giá Các BĐS so sánh
- Kiểm tra về môi trường X X
- Giá bán (giá thị trường) X
Bước 3: Phân tích, so sánh và thực hiện việc điều chỉnh
- Phân tích BĐS cần định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật,môi trường, giá thị trường nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêunhững ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS cần địnhgiá so với các BĐS so sánh
+ Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua –người bán tiềm năng
+ Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin
+ Phân tích điều kiện giao dịch
* Thực hiện việc so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh
Trang 10- Nguyên tắc là: lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐScần định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.
- Thực hiện so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh
- Xác định và so sánh các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS (1) Tính pháp lý của bất động sản
(2) Đặc điểm; khoảng cách đến trung tâm thương mại, các dịch vụ xã hội
(3) Vị trí mặt bằng; kích thước; hình dáng; quy mô bất động sản
Trang 11Bao gồm kích thước thửa đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưngđịa lý.
- Kích thước thửa đất: Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất độngsản và loại hình Bất động sản Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của Bấtđộng sản trên thị trường
- Hình dáng thửa đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kémhơn lô đất có hình dáng vuông
- Quy mô thửa đất: Đây cũng là điều hết sức chú ý trong định giá đối với đất ởhoặc đất chuyên dùng Bởi vì đối với các loại đất này cách tính diện tích hàng ngàn m2không đơn giản như cách tính diện tích một lô đất có diện tích 60-100m2
Việc xác định giá trị thửa đất có quy mô, diện tích không đơn giản là lấy giá trịthửa đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân do diện tích thủa đất cần định giá màcòn phải xem xét đến tính hữu dụng của thửa đất, hình dáng thửa đất,cơ cấu sử dụng đấtnhư mật độ xây dựng, loại công trình được xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất …theo quy định quy hoạch của chính quyền địa phương
Để xem xét điều này trước nhất là phải xem xét đến đặc điểm vị trí thửa đất:Nếu như thửa đất nằm ở trung tâm đô thị có khả năng dược dùng vào việc xây dựng cửahàng, khách sạn, thương mại … thì giá trị đất rất cao do vậy quy mô diện tích đất đailớn lại thuận lợi và có hiệu quả hơn so với thửa đất có diện tích nhỏ hơn 100m2 nên giáđất của thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc thậm chí cao hơn so với đơn giá đất của thửađất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 100m2
Nếu thửa đất có khả năng dùng vào việc phân lô nhỏ để xây dựng nhà phố hoặclàm nhà xưởng sản xuất…tuỳ theo quy hoạch cụ thể của chính quyền địa phương.Trong trường hợp này phải xem xét mật độ xây dựng theo quy định của chính quyền địaphương
Ví dụ: Một khu đất ven đô thị cần định giá có diện tích 1ha nằm cạnh một trụcđường chính ở ven đô thị, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu vực này vớinhững thửa đất có quy mô trên, dưới 100m2 khoảng 1.500.000 đ/m2 (mức giá này đã có
Trang 12hạ tầng kỹ thuật và chưa có thuế chuyển quyền sử dụng đất ) Giả định theo quy hoạchcủa chính quyền địa phương tại khu đất trên được sử dụng vào mục đích phân thànhnhững thửa đất nhỏ để xây dựng nhà phố, mật độ xây dựng cho khu đất là 60%, chi phíđầu tư hạ tầng bình quân 250.000 đ/m2, lãi cho nhà đầu tư 15% trên doanh thu.
+ Doanh thu: 1.500.000đ/m2 x 10.000m2 x 60% = 9.000.000.000đ
+ Lãi của nhà đầu tư: 9.000.000.000đ x15% = 1.350.000.000đ
+ Chi phí đầu tư hạ tầng: 250.000đ/m2 x10.000 = 2.500.000.000đ
* Giá trị thửa đất cần định giá:
9.000.000.000đ - 1.350.000.000đ - 2.5000.000.000đ = 5.150.000.000đ
Như vậy tính ra đơn giá đất thô là 515.000đ/m2
- Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất
- Nếu thửa đất có bề rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn là mặt tiền hẹp Nếuchiều sâu thửa đất quá dài thì giá trị thửa đất sẽ bị giảm đi trong một số trường hợp nhấtđịnh
Địa thế thửa đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông,những thửađất có địa thế tốt sẽ có giá trị cao hơn thửa đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị hơn
(3) Tình trạng pháp lý của bất động sản
Trang 13Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của Bất động sản, mức độ hoànchỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để có thể xem xét,dánh giá đúng ảnh hưởng của tìnhtrạng pháp lý đối với giá trị của các Bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhànước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đếnquyền sử dụng đất.
Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh phíaNam hết sức phức tạp thông thường có các dạng sau:
- Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩmquyền cấp theo pháp luật
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất do chế độ cũ cấp (bằng khoán điền thổ)
- Mua, bán, chuyển nhượng thừa kế từ những người có giấy chứng nhận (quyền sởhữu) quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hoá theo quy định của pháp luật
- Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hơp cụ thể sau: + Tự khai phá đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) nhưng chưa làm thủ tục xin cấpgiây chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Lấn chiếm đất công
+ Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Trong mua bán chuyển nhượng có những trường hợp có giấy tay, cóxác nhận của UBND phường, xã, thị trấn và có trường hợp có giấy tay, có giấy xácnhận của UBND phường, xã, thị trấn (trường hợp này là phổ biến)
+ Không chứng minh dược nguồn gốc đất đang sử dụng
Từ thực trạng phức tạp trên nên khi định giá trước hết phải xem xét kỹ pháp lý
về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:
- Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận
Điều cần chú ý là phải đối chiếu xem xét tính chất pháp lý về loại đất ghi tronggiấy chứng nhận về sử dụng đất với thực trạng sử dụng