Tiểu luận môn định giá đất Tại sao địa tô là cơ sở khoa học để xác định giá đất

I.MỞ ĐẦUỞ nước ta hiên nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và cho phép c

BÁO CÁO NHÓM 7

ĐỀ TÀI: “Tại sao địa tô là cơ sở khoa học để xác định giá đất” GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH

DANH SÁCH NHÓM: TẠ ANH TUẤN (532558)

VŨ THỊ VUI (532566)

VŨ THỊ NGÂN TÌNH (532549)

ĐỖ THỊ THÙY (532545)

VŨ LƯƠNG THÀNH (532537) PHẠM NGỌC YẾN (532567) NGUYỄN VĂN MẠNH (532519) PHẠM VIỆT ANH (532478)

MỤC LỤC

I MỞ ĐẦU

II NỘI DUNG

1 Khái niệm và nguồn gốc địa tô

2 Các loại địa tô

2.1 Địa tô chênh lệch

2.2 Địa tô tuyệt đối

2.3 Địa tô đất xây dựng, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền

3 Địa tô trong các hình thái kinh tế xã hội

4 Quan hệ giữa địa tô và giá đất

5 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô và giá đất

III KẾT LUẬN

I.MỞ ĐẦU

Ở nước ta hiên nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tạo điều kiện hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường nói chung và nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói riêng

Nhà nước thức hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các quyền: Quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức, thời gian sử dụng đất… Điều này, một mặt đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Mặt khác, đảm bảo thực hiện quyền, nghĩa

vụ và lợi ích của các chủ thể trong sử dụng đất

Định giá đất là một trong những biện pháp quản lý đất của Nhà nước Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính cho các chủ thể sử dụng đất, khuyến khích các chủ thể đầu tư phát triển kinh tế; đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa…

Cùng với Luật đất đai 2003, Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nhà nước đã ban hành nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất và một loạt các Nghị định khác trực tiếp, gián tiếp đề cập tới giá đất, trong đó có đất xây dựng.Đây là những văn bản mới được ban hành nên không tránh khỏi những khiếm khuyết cần phải

bổ sung hoàn thiện dần

Các quy định về định giá đất cũng phải dựa trên cơ sở của địa tô Có ý kiến cho rằng “ địa tô là cơ sở khoa học của định giá đất” Và sau đây ta đi tìm hiêu “tai sao địa tô là cơ sở khoa học của định giá đất”

II.NỘI DUNG

1 Khái niệm và nguồn gốc

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất

Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

2 Các lọai địa tô

2.1 Địa tô chênh lệch:

Phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất

và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình.Có 2 loại địa tô chênh lệch là:

- Địa tô chênh lệch 1:

Là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Địa tô chênh lệch 2:

Là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

2.2 Địa tô tuyệt đối:

Là số lợi nhuận siêu ngạch dội ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản chung của nông phẩm VD: có 2 tư bản trong nông nghiệp và trong công nghiệp có cấu tạo hữu cơ như sau: Trong công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120 Trong nông nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140 Giá trị thặng dư dội ra trong nông nghiệp so

với công nghiệp là 20 Số chênh lệch này là lợi nhuận siêu ngạch không bị bình quân hóa và chuyển thành địa tô tuyệt đối

2.3 Địa tô đất xây dựng, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền:

2.3.1 Địa tô đất xây dựng

Địa tô đất xây dựng về cơ bản được hình thành như địa tô đất nông nghiệp.Nhưng nó cũng có những đặc trưng riêng:

+Thứ nhất,trong việc hình thành địa tô xây dựng ,vị trí của đất đai

là yếu tố quyết định,còn độ màu mỡ và trạng tháI của đất đai không ảnh hưởng lớn

+Thứ hai,địa tô đất xây dựng tăng lên nhanh chóng do sự phát triển của dân số,do nhu cầu về nhà ở tăng lên và do những tư bản cố định sát nhập vào ruộng đất ngày càng tăng lên

2.3.2 Địa tô đất hầm mỏ

Đất hầm mỏ_đất có những khoáng sản được khai thác cũng đem lại địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai ấy.Địa tô hầm mỏ cũng hình thành và được quyết định như địa tô đất nông nghiệp Đối với địa tô hầm mỏ, giá trị khoáng sản, hàm lượng, trữ lượng của khoáng sản, vị trí và điều kiện khai thác là những yếu tố

quyết định

2.3.3 Địa tô độc quyền

Địa tô luôn luôn gắn với độc quyền sở hữu ruộng đất, độc chiếm

các điều kiện tự nhiên thuận lợi, cản trở sự cạnh tranh của tư bản, tạo

nên giá cả độc quyền của nông sản Tuy nhiên, có những loại đất có thể trồng những loại cây cho những sản phẩm quý hiếm, có giá trị cao(

như những vườn nho có thể cho những thứ rượu đặc biệt), hay có những khoáng sản có giá trị, thì địa tô của những đất đai đó sẽ rất cao,

có thể xem đó là địa tô độc quyền Nguồn gốc của địa tô độc quyền này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền cao của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ, người sở hữu những đất đai đó

3 Địa tô trong các hình thái kinh tế xã hội

Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra

Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư được nông

nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt

Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ

* Bản chất của địa tô tư bản chủ nghĩa: Nhà tư bản kinh danh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thăng dư do công nhân tạo

ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tô Như vậy, địa tô tư bản chủ nghĩa

là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhận bình quân của tư bản đầu

tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất Địa tô tư bản phản ánh quan hệ sản xuất giữa 3 giai cấp: địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và nông dân là thuê ( địa chủ gián tiếp bóc lột công nhân làm thuê thông qua tư bản kinh doanh)

Trong chủ nghĩa xã hội, chỉ còn địa tô chênh lệch, nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

4 Quan hệ giữa địa tô và giá đất

Trong chủ nghĩa tư bản, giá cả đất đai là địa tô hàng năm được tư bản hoá [Mac K (K Marx)]; là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị

tương đương trên khoảnh ruộng đất ấy Khi mua một khoảnh ruộng đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ khoảnh đất ấy Ruộng đất nguyên là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động của con người, cho nên tự bản thân nó không phải là hàng hoá, không có giá trị và giá cả (không kể những thiết bị, công trình do con người thiết lập nên hay độ màu mỡ do con người tạo thêm trên miếng đất canh tác) Nhưng trong nền sản xuất hàng hoá, nhất là dưới chủ nghĩa tư bản, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hoá phổ biến và là đối tượng mua bán, nó có giá cả Nhưng giá cả đất đai là một phạm trù vô lí, song có thật; nó phản ánh quyền

tư hữu ruộng đất dưới chủ nghĩa tư bản Trong mọi nền sản xuất hàng hoá, ruộng đất trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó

có giá cả, và nó gắn với phạm trù địa tô Địa tô tư bản chủ nghĩa là một bộ phận của giá trị thặng dư do công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra, và

là phần cao hơn do nhà tư bản thuê ruộng đất trả cho người chủ sở hữu ruộng đất để được quyền sử dụng ruộng đất ấy Địa tô tư bản chủ nghĩa gắn liền với hai loại độc quyền: loại thứ nhất là độc quyền tư bản chủ nghĩa kinh doanh, xem ruộng đất là đối tượng kinh doanh; nó xuất phát từ tình trạng hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá hàng nông sản sản xuất ra được quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất; lợi nhuận thu được trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện hao phí tư bản có hiệu suất cao hơn, sẽ tạo thành địa tô chệnh lệch Loại thứ hai là độc quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, do cấu tạo hữu cơ của tư bản nông nghiệp thấp hơn tư bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối Với sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá

cả ruộng đất là địa tô hoá tư bản do đó cũng tăng lên Giá cả đất đai được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền Cụ thể là giá cả đất đai

bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại Vd một khoảnh đất hàng năm đem lại 300.000 đồng địa tô, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:

300000 x 100 = 7500000 đồng

4

Ở Việt Nam, từ sau Cách mạng tháng Tám, sau cải cách ruộng đất và bước vào thời kì quá độ lên chủ nghĩa xã hội, nói chung ruộng đất thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí, nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài cũng được nhà nước cho thuê đất Người sử dụng ruộng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền

sử dụng ruộng đất Theo Luật đất đai của Việt Nam (công bố 24.7.1993), nhà nước xác định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Việc quy định khung giá đất là để làm phương tiện và để thuận tiện cho việc quản lí đất, chứ không phải là làm cơ

sở cho việc mua bán Song trên thực tế, ruộng đất cũng trở thành đối tượng mua bán và có giá cả Nhà nước quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thời gian

Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng

sử dụng đất đó vài việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thứa đất đó, tức là quyết định mức địa tô của đất đó

5 Các yếu tố liên quan đến giá đất

5.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 vị trí,

vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại

vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những thửa đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với việc xác định giá đất

- Địa hình nơi có thửa đất đó: địa hình cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất đó Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của thửa đất ( đối với thửa đất là các công trình xây dựng khác): nếu 2 thử đất có giá trị xây dựng như nhau, thửa đất nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của thửa đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu

mỡ của đát có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nếu đất đai có độ màu mỡ cao thì khi sử dụng để trồng các loại cây sẽ cho năng suất cao hơn so với những mảnh đất có độ màu mỡ thấp hơn, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho mục đích xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thửa đất Đối với đất ở

đô thị, những thửa đất ở khu vực không khí trong lành, yên tĩnh thì giá đất sẽ cao hơn những khu vực khác

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những thửa đất nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị của thửa đất bị sút giảm và ngược lại

5.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ thửa đất: mức thu nhập hàng năm từ thửa đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của thửa đất đó, khi khả năng tạo ra thu nhập từ thửa đất càng cao thì giá của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với thửa dất: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt tức là đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên thửa đất đó càng cao thì giá trị của thửa đất đó càng lớn

Tuy nhiên, hai yếu tố chất đất và địa hình là 2 yếu tố ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp, trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

III KẾT LUẬN

Như vậy, địa tô là một yếu tố hết sức quan trọng cho việc định giá đất, nó góp phần xây dựng khung giá đất, mặt khác còn thể hiện được chính sách quản lý đất đai của Nhà nước hơn nữa cnos góp phần đảm bảo công bằng xã hội

IV TÀI LIỆU THAM KHẢO

TS.Hồ Thị Lam Trà – THS.Nguyễn Văn Quân Giáo trình định giá đất NXB Nông nghiệp

www.housinggroup.vn/forum/tabid/191/forumid32/postid/132/pots/

default.aspx http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/default.aspx? param=2CD7aWQ9MTA5NjgmZ3JvdXBpZD0ma2luZD1leGFjdCZrZXl3b 3JkPUdJJWMzJTgxK0MlZTElYmElYTIrUlUlZTElYmIlOThORyslYzQlO TAlZTElYmElYTRU&page=1