Tại sao lãi suất ngân hàngg là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Đất đai là một tài sản đặc biệt vì bản than nó không do lao động làm ra, màlao động tác động vào đất đai mà biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sửdụng vào đa mục đích.Đất đai cũng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài: “Tại sao lãi suất ngân hàngg là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu”

GV hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh Nhóm thực hiện: F4

Thành viên nhóm:

1.Trần văn Phi 2.Lê Đình Thuận 3.Hà Huy Hùng 4.Nguyễn Hoàng Anh Lớp :QL53_D

M ỤC L ỤC

II- NỘI DUNG

1 Giá đất

1.1 Kh ái niệm giá đất

1.2 Đặc điểm của giá đất

2 Lãi suất ngân hàng

2.1 Khái niệm

2.2 Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới giá đất

3 Quan hệ cung cầu

3.1 Quan hệ cung-cầu trên thị trường thông thường

3.2 Quan hệ cung- cầu trên thị trường đất đai

3.3 Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng

3.4 Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng

4 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

4.1 Giá đất tại điểm cân bằng

4.2 Gi á đất taị điểm cân bằng khi cung hoặc cầu thay đổi

III- K ẾT LUẬN

I ĐẶT VẤN ĐỀ

Lịch sử hình thành và phát triển của loài người cho thấy đất đai không chỉ làyếu tố quan trọng gắn liền với sự phát triển của văn minh loài người mà còn làmọt trong những nguyên nhân làm xuất hiện mâu thuẫn trong xã hội

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia; là nguồn tài nguyênthiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trườngsống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh vàquốc phòng

Đất đai là một tài sản đặc biệt vì bản than nó không do lao động làm ra, màlao động tác động vào đất đai mà biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sửdụng vào đa mục đích.Đất đai cũng là một loại hàng hoá.Do đó, nó cũng chịutác động của thị trường như: Quan hệ cung-cầu; chính sách kinh tế-xã hội củaNhà nước; lãi suất ngân hàng…Định giá hàng hoá là điều bắt buộc trên thịtrường Định giá đất không chỉ là điều cần thiết trên thị trường mà còn là côngtác quản lý của Nhà nước Tuy nhiên, đất đai khác các loại hàng hoá thôngthường khác là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên định giá cũng phải dựa trên

cơ sở và nguyên tắc riêng

Để làm rõ vấn đề trên ta sẽ tìm hiểu: “Tại sao lãi suất ngân hàng là cơ sở khoa học xác định giá đất và cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung- cầu”

II NỘI DUNG

1 Giá đất là gì?

1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phảm phi lao động, bản than nó không có giá trị Do đó, đốivới đất đai mà nói, giá cả đất đâi phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạtđộngtrong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán; giá cả đấtđai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thờigian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từđất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,giá cẩ quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnhđất đó trong không gian và thời gian xác định

1.2 Đặc điểm của giá đất

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tácdụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khảnăng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giáđất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa

là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuêcũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tứchoàn vốn là có thể tính ra giá đất

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cáthể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnhhưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó sosánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tìnhtrạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từngthời điểm nhất định.

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả caohay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sảnphẩm của lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.chủ yếu là do nguyên nhân hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm củađất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xãhội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo,cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn

xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫnđến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vịtrí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất rất khó hình thành thốngnhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí củathửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng;ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân sốcủa từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

2 Lãi suất ngân hàng là gì?

2.1 Khái niệm

Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vịthời gian nhất định ( ngày, tuần, tháng, hay năm ) Như vậy, có thể hiểu là lãisuất được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay

2.2 Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến việc xác định giá đất

Do giá đất được quy định bởi 2 yếu tố là địa tô mà hàng năm sử dụng đấtđem lại và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền vì vậy, khi tách sựảnh hưởng của địa tô đối với giá đất thì lãi suất ngân hàng là một trong nhữngyếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Ta sẽ thấy sự ảnh hưởngnghịch chiều giữa lãi suất ngân hàng và giá đất như sau:

+ Đối với người có đất:

Lãi suất ngân hàng ở mức ổn định, người có đất đứng trước hai lựa chọn

- Một là cho thuê đất hay đầu tư chi phí vào đất để thu hoa lợi

- Hai là bán đất để gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất

Khi lãi suất ngân hàng tăng lên, người có đất sẽ có tâm lý muốn bán đất đểgửi tiền vào ngân hàng hơn là đầu tư chi phí vào đất đai để thu hoa lợi Điều nàylàm cho thị trường cung về đất sẽ tăng và theo luật cung thì giá đất sẽ có xuhướng giảm

Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống thì người có đất sẽ có tâm lýkhông muốn bán đất đó mà sẽ đầu tư vào đất để thu hoa lợi, lúc đó sẽ có lợi hơn

là đem bán để lấy tiền gửi vào ngân hàng

Do đó thị trường cung về đất sẽ giảm đi theo luật cung thì giá đất sẽ tăng lên

Ta xét ví dụ 1 trong 2 trường hợp sau;

+ Thứ nhất là khi lãi suất tăng từ 5% lên 10%

+ Đối với người đi mua đất :

Đối với việc đầu tư vào mua đất đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn,đối với nhiềungười đầu tư =>họ phải vay ngân hàng Khi lãi suất ngân hàng tăng, người mua

sẽ có tâm lý không muốn vay tiền ngân hàng để mua đất vì họ phải trả cho ngânhàng một số tiền lãi khá cao, khi đó thị trường cầu về đất đai sẽ giảm và làm chogiá đất giảm

Khi lãi suất ngân hàng giảm, người mua đất sẽ có tâm lý muốn vay tiền ngânhàng để mua đất đầu tư tăng =>cầu tăng làm cho giá đất tăng

Đối với một số người có sẵn tiền,khi lãi suất ngân hàng tăng thì họ cũng có

xu hướng muốn gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất hơn là đầu tư vào lĩnhvực đất đai => làm giá đất giảm và ngược lại

Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đógiá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn

cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Lãi suất được áp dụng

là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đốidài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốcdân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thônhay thành thị Như vậy, Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói nóichung chứ không quyết định giá đất đô thị hay nông thôn

Trong kinh doanh bất động sản, các nhà kinh doanh sẽ so sánh thu nhập do

sử dụng đất đem lại và chi phí bỏ ra tức là :

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đấtmang lại

Hay : tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại –chi phí sử dụng đất –chi phí cho lãi suất – Et.

Với Et ; Là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất, nếu Et càng lớn thìngười kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn Nhà kinh doanh coi tiềnthuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng vớilãi suất nào đó Do vậy, khoản chi trả lãi suất ngân hang phải được xem như mộtkhoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tưthêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũngphải được xem như một khoản chi nữa

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thếgiới (FAO) phối hợp với ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-

1993, giáo sư Nhật Bản Juriohayami đã giới thiệu công thức tính giá cho thuêđất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hang:

Giá thuê đất = Yt/(1+i)t

Trong đó: Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm

Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C

R: Giá sản phẩm tại thời điểm t

Q: sản lượng thu hoạch( sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên, do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốcgia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy,thuế đất sẽ ảnh hưởng trựctiếp đến giá đất, trong trường hợp thuê đất do người thuê đất tức người sử dụngđất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt =R.Q – C – T và lúc đógiá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

PL ; Giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLt ; Hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian xác định

Ví dụ 2 ; Một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn là 2 năm nhứngtrong 2 năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay 1 vài cây trồng khác Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất 5% Người nông dân có hailựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong 2năm tới Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán haykhông bán đất phải làm ngay từ đầu vụ Câu hỏi ở đây là ; giá trị của đất đai tạmthời điểm hiện tại là bao nhiêu Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân cómột lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5% Nếu tiền

được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ thu được một lượng tiền là : 100.000x1.05+105.000x1.05 = 212.250đ

Như vậy giá trị của 100.000đ vào cuối năm thứ nhất là ;

100.000/1.05 =95.238đ hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngânhàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm

Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi

từ đất thu được trong tương lai Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong 2 năm tới

Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhậpthuần của đất đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất

Do luồng hoa lợi PLt biến động theo thời gian, bởi thế chúng ta nên viết

PL(t) như là một hàm của thời gian Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sảnphẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản

và hoa lợi trong năm cụ thể Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian Bởithế công thức được tính như sau :

PLt

PL = (t = 1, ) (1+r)t

Do đó, nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thìcũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại, nếu dự đoán lượng địa tô trongtương lai giảm đi nó sẽ làm tăng giá trị của tài sản Hoa lợi trong giai đoạn đầucao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau Lãi suất tăng sẽ làm giảmgiá trị của đất và ngược lại.

3 Quan hệ cung - cầu

3.1 Quan hệ cung - cầu trong thị trường thông thường

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá được xác định tạiđiểm cân bằng của quan hệ cung- cầu Khi cầu vượt cung thì giá cả hàng hoá sẽtăng lên và ngược lại, khi cung vượt cầu thì giá cả hảng hoá sẽ hạ xuống, đó lànguyên tắc cân bằng cung cầu

Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dung đều cạnhtranh nhau về hàng hóa cùng tính chất

(2) Những hàng hoá có cùng tính chất tự do điềuchỉnh lượng cung theo biến động giá cả

3.2 Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai

Trong thị trường đất đai, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệcung - cầu, nhưng do đất đai khác các loại hàng hoá thong thường khác là có đặctính tự nhiên và nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cungcầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinhsôi và tính cá biệt nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đềugiới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủyếu xảy ra ở phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn

toàn, nghiêng nhiều tính độc chiếm giá cả.

Bên cung và bên cầu đều không biết ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu

Tính thay thế của đất đai là có hạn vì đất đai vốn có tính cá biệt, khi trởthành đối tượng giao dịch, các thủa đất đều có tính đặc thù riêng nên tính thaythế cũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.Nhất là đối với nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhấtquản lý, giao dịch trên thị trường chỉ là quyền sử dụng trong một thời hạn nhấtđịnh, việc cung cấp đất do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quantrong đến giá cả đất đai

Quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai không giống với quan hệ cung cầutrong thị trường hang hoá thông thường là do cung về đất đai cơ bản là cố định.Giả cả đất đai trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầunhư: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân trên đầungười, cơ sở hạ tầng…

Mặc dù tổng cung về đất là không đổi nhưng lượng cung của một loại đất cụthể có thể thay đổi thông qua việc điều chỉnh cơ cầu giữa các loại đất Đất nôngnghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng ở ngoại vi thành phố được điềuchỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làmkhu dân cư dô thị Do đó mà cung về đất ở tại đô thị đó tăng lên Việc tănglượng cung về đất ở tại đô thị sẽ làm giảm sự tăng giá đất ở khu vực này

Bên cạnh đó sự tăng trưởng và phát triển về kinh tế của một khu vực ngàycàng tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng vì thế mà giá đất cũng ngàymột tăng Được biểu hiện qua các thửa đất ngày càng nhỏ hơn

Trước đây hệ thống giao thông chưa phát triển, thị trường đất đai phát triểnchủ yếu ở những khu trung tâm thương mại-dịch vị do đó mà giá đất giữa khutrung tâm đô thị so vơí giá đất ở những vùng ngoại vi chênh lệch khá cao Ngàynay hệ thống giao thông phát triển, thời gian đi từ ngoại ô vào thành phố nhanhhơn vì thế mà nhu cầu đối với đất đai ở vùng ngoại ô ngày càng tăng lên và