Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở Việt Nam và một số nước trong khu vực

Khái niệm về P2 so sánh trực tiếp: “Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích các mức giá của các bất động

Nội dung trình bày:

Company Logo I Mở Đầu:

Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Do đó, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát triển hơn

Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháp so sánh thì

nhóm Let’s Go xin trình bày về “phương pháp so sánh trực tiếp

đang được áp dụng ở Việt Nam và một số nước trong khu vực”

II Nội dung:

1 Khái niệm về P2 so sánh trực tiếp:

“Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích các mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá”

Company Logo 2 Nguyên lý cơ bản:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn

cứ lý luận chủ yếu, nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán

một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng

so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ

trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

+ Hay nói cách khác, phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những BĐS tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý…Người định giá phải so sánh các thông số kinh

tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá với BĐS so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để

đi đến mức giá tài sản cần thẩm định

3 Đặc điểm của P so sánh trực tiếp:

Gồm 5 đặc điểm chính:

+ Có tính thực tế nên dễ được chấp nhận.

+ Áp dụng nguyên tắc thay thế để tính ra giá thửa đất

+ Thiếu cơ sở lý luận.

+ Yêu cầu nhân viên phải có khẳ năng vận dụng vào

thực tế

+ Lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở.

Company Logo Ưu và nhược điểm của phương pháp

so sánh trực tiếp

+ ưu điểm:

- Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS

- Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô

hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

- Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh

thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật

+ nhược điểm:

- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác Nếu các

thông tin giao dịch không chính xác, thì sử dụng phương pháp này sẽ ko phản ánh chính xác giá của BĐS cần định giá

- trong điều kiện thị trường có nhiều biến động thì dẫn đến các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian

Company Logo 4 Điều kiện áp dụng:

+ Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so

sánh khi xác định giá BĐS Thông thường số lượng mẫu giao dịch có

từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là

cơ bản nhất (lý tưởng nhất).

+ Thông tin mẫu giao dịch phải có tính tương quan và có khả năng thay thế với BĐS chờ định giá mà mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt.

+ Thông tin giao dịch đất đai phải đảm bảo độ tin cậy

+ Đảm bảo tính hợp pháp Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý

Company Logo 6. Trình tự đánh giá bằng phương pháp

Hiệu chỉnh suất dung tích

Hiệu chỉnh về thời gian

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt

Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng

Hiệu chỉnh các yếu tố Khác biệt

Xác địnhgiá cảđất đai

Từ trình tự trên, ta có thể tóm tắt thành 4 bước sau:

Company Logo

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS “tương tự” được giao

dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng

sử dụng là tương tự nhau củ thể :+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết

cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi

+ Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các

tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản

+ Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề

rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý

+ Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công

trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước

Bước 2: căn cứ vào các điều kiện của đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để

chọn ra mẫu có điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh Việc lựa chọn mẫu

so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá đất, nên bước này cũng là công việc cơ bản quan trọng Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với những yêu cầu sau đây:

+ Có cùng mục đích sử dụng với BĐS chờ định giá

+ Phải giống với hình thức giao dịch của BĐS chờ định giá

+ Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện

+ Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực có BĐS chờ định giá

+ Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh

- Ðất khu dân cư nông thôn

- Giá/mét vuông, giá/sào (360m2), giá/ha

- Giá/mét vuông; giá/sào (360m2), giá/mét dài mặt tiền

Nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng,

khách sạn, bệnh viện Giá/mét vuông, giá/căn hộ, giá/phòng

Kho tàng Giá/mét vuông, giá/mét khối dung tích

Sân bay, bến cảng Giá/mét vuông

Từ các mẫu giao dịch so sánh, ta tiến hành lựa chọn và quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích

thước… Cụ thể như sau:

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành hiệu chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài sản cần định giá Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, để hiệu chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá Từ

đó phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh rồi tiến hành hiệu chỉnh củ thể như một số hiệu chỉnh sau:

+ Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường: là loại trừ một số sai lệch tạo

thành bởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch Do những tính chất đặc thù của thị trường đất đai, như tính không thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trường

+ Hiệu chỉnh về thời gian: Ngày giao dịch của mẫu so sánh với ngày định giá của BĐS chờ định giá là khác nhau Thông thường thì ngày giao dịch là phát sinh trước, và ngày định giá là phát sinh sau Giữa thời gian đó, giá cả đất đai có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá

cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế của ngày định giá

+ Hiệu chỉnh về nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt của thửa đất (điều kiện thửa đất) và sản sinh ảnh hưởng đối với giá

cả Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với mặt đường,

vị trí mặt đường

+ Hiệu chỉnh số năm sử dụng: Số năm sử dụng đất đai là theo thoả thuận trong giao dịch Số năm sử dụng đất đai dài hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả năng thu nhập của đất đai Nếu sau khi xác định được khả năng thu nhập hàng năm của đất đai, thời hạn sử dụng đất đai càng dài, tổng thu nhập đất đai càng nhiều, thì hiệu quả sử dụng đất càng cao, và do đó giá cả đất đai cũng nâng cao Cho nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, có thể loại trừ những khác biệt

về giá cả đất đai do thời hạn sử dụng đất không giống nhau tạo nên.

+ Hiệu chỉnh suất dung tích: khi xác định giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ được những sai khác về mức giá đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể của hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu chỉnh

để hiệu chỉnh giá đất

bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá

trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá

của các tài sản so sánh được sau khi đã

điều chỉnh

Company Logo 7 Liên hệ thực tiễn ở Việt nam và các nước

trong khu vực

a thực tiễn ở Việt Nam:

Ở nước ta, những năm gần đây, cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, hội nhập kinh tế quốc tế thì những giao dịch về bất động sản như chuyển

nhượng, chuyển đổi, thế chấp, góp vốn diễn ra rất sôi động Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta mới phát triển ở giai đoạn đầu, còn rất thiếu

và yếu ở nhiều khâu, nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường, trong đó có hoạt động định giá bất động sản Với Luật đất đai 2003, đã có những đổi mới rất căn bản về giá đất Đất đai từ không có giá đã được nhìn nhận đúng giá trị Điều

đó cũng có nghĩa là công tác định giá đất được nhìn nhận đúng vai trò Tuy nhiên trước đây, định giá đất đai một cách áp đặt nên nhiều đối tượng đã lợi dụng kẽ hở giá nhà nước và giá thị trường để hưởng lợi Hiện nay ta đang

cố gắng thay đổi tư duy, định giá đất ngày càng sát với giá thị trường hơn Nhưng thực tế thì hai mức giá này vẫn còn chênh nhau khá lớn

Về Phương pháp xác định giá đất bằng phương pháp so sánh ở

nước ta được quy định tại Nghị định 181 và Thông tư 114 ngày 26-11-2004 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất có thể thực hiện theo phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu thập Để tiến hành so sánh trực tiếp phải thực hiện 4 bước

Company Logo

b Thực tiễn ở các nước trong khu vực:

+ Hoạt động định giá ở Thái lan: văn phòng Định giá Tài sản (Property Valuation

Bureau: PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc Tổng cục Địa chính thuộc Bộ Nội

vụ, thành lập ngày 03/02/1984 và phát triển mạnh từ năm 1987 Tên gọi khi mới

thành lập là Văn phòng Định giá Trung ương Văn phòng có khoảng 200 viên chức nhà nước (không tính nhân viên hợp đồng tạm thời) Có chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sử hữu đất đai thuộc Cục địa chính Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ hiện

+ Hoạt động định giá tại Malaysia :

- Cơ quan quản lý Nhà nước là Tổng cục Dịch vụ Định giá Tài sản Malaysia, trực thuộc Bộ Tài chính

- Uỷ ban các Nhà định giá và Đại lý Bất động sản

- Hiệp hội Định giá Tài sản Malaysia

Ở Malaysia, công tác định giá đất được tiến hành theo các tiểu chuẩn định giá đất cũng được hình thành vào năm 1998, đây là những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế

Company Logo III Kết luận:

Từ những lý luận trên, có thể hiểu tóm tắt về phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá Và đây là một trong những

phương pháp được sử dụng rộng rãi trong công tác định giá

cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh

thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai…

Cảm ơn sự chú ý lắng nghe của

thầy giáo và các bạn

Chắc chắn dáng Mjnh` đẹp nhất!!

=))

Chj chụp ảnh Xjnh qua’.

Let’s G0!!!!!