Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở Việt Nam và một số nước trong khu vực

“Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích các mức giá của các bất động sản tương tự với bất dộng sản cần

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -o-O-o -

THẢO LUẬN NHÓM

ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề Tài 10:

"Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở Việt Nam và một số

nước trong khu vực"

Giáo viên hướng dẫn: GV BÙI NGUYÊN HẠNH Nhóm : Let’ G0

Lớp : QLA – K53

HÀ NỘI 2011

Danh sách các thành viên nhóm Let’s G0!!!

1 Phạm Quốc Minh (N Trưởng: 0973341990)

Mục lục

Trang I Mở đầu 5

II Nội dung 6

II.1 Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp 6

a Định nghĩa 6

b Nguyên lý cơ bản 6

c Công thức 7

d Đặc điểm và điều kiện của P2 so sánh trực tiếp 8

e Các trường hợp áp dụng 10

II.2 Trình tự đánh giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 12

a Thu thập tài liệu giao dịch 12

b Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh 13

c Hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường 14

d Hiệu chỉnh về thời gian 15

e Hiệu chỉnh về nhân tố khu vực 16

f Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt 19

g Hiệu chỉnh số năm sử dụng 20

h Hiệu chỉnh suất dung tích 21

i Xác định cuối cùng giá cả đất đai 22

II.3 Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng ở Việt Nam và các nước trong khu vực 26

a Thực tiễn ở Việt Nam 26

b Thực tiễn ở các nước trong khu vực 28

II.4 Các văn bản liên quan 31

III Kết luận 32

I Mở đầu:

Định giá bất động sản (BĐS) là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhấtcủa thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trường Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất

cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mớichỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh Phương pháp này được áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được

sử dụng nhiều trong thực tế Phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vàthể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao

Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương

pháp so sánh thì nhóm Let’s Go xin trình bày về “ phương pháp so sánh trực tiếp đang

được áp dụng ở Việt Nam và một số nước trong khu vực”

II Nội dung:

2.1 Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp:

“Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, đây là

phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích các mức giá của các bất động sản tương tự với bất dộng sản cần định giá đã giao dịch thành cônghoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trườngcủa bất động sản cần định giá”

Phương pháp này thường được sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống

So sánh

So sánh

Thửa đất cần định giá Giá cả của thửa đấtchờ định giá

Hình 1 Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

Như vậy, khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá

số giá cả của ngày định giá xác định với chỉ số giá cả của các mua bán là 100; Tử số của

khoản thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh phải xác định bằng cách so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá là 100%.

d Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp:

* Đặc điểm :

- Có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận Phương pháp này dùng mẫu giao dịch mớiđược thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánhrồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, do đó có thể phản ảnh đượctình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính

ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận

- Áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất Đây là phương pháp căn cứ vào giá cảcủa mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi

so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá

- Thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậyphương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụngrộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện

- Yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế Khi áp dụng phươngpháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thịtrường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên địnhgiá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kếtquả khách quan và chính xác

- Lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất

và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai  Từ những đặc điểm trên, ta có thể rút ra được ưu điểm và nhược điểm của phươngpháp này như sau:

+ ưu điểm:

- Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh

nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS.

- Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiếtphải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của cácgiao dịch thị truờng

- Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế và đánh giá khách quan của thị trường, trên

cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cảcác cơ quan pháp luật

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để sosánh được

- Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thâp và

sử dụng trong phân tích so sánh

* Điều kiện sử dụng:

Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

- Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác địnhgiá đất Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để

so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tưởng nhất), mới có thể thoả mãn được yêucầu khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Nếu lượng mẫu giao dịch quá

ít (ít hơn 10), có thể tạo ra tình trạng không khách quan trong quá trình so sánh xác địnhgiá đất

- Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai chờđịnh giá Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất quan trọng,những thông tin đó còn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độtương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt, trong sốthông tin của 10 mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải cókhả năng thay thế lớn nhất.

- Độ tin cậy của tài liệu Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việcnâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất, cho nên thứ nhất làphải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnhđối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thờigian giao dịch, từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu

- Tính hợp pháp Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, khôngnhững phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý, mà cònphải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch đô thị vềmục đích sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích tất yếu sẽ dẫn đến sự biếnđộng giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất Cho nên khi dùng phươngpháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tương tự vớinhững quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh

e Các trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp có rất nhiều ứng dụng trong thực tiễn, VD: vận dụng vàoviệc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đainhư mua bán, cho thuê, thế chấp….Cụ thể như một số ứng dụng tiêu biểu sau:

- Xác định giá cả của đất đai:

Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùngmục đích sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là nhữngnhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai Tiến hành hiệu chỉnh so sánh nhưvậy mới có thể xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác Nhưng

điều đáng chú ý là vấn đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còntồn tại nhiều công trình, do vậy trong quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả củacác công trình và ảnh hưởng của sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất,

và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất

- Xác định giá của các công trình trên đất:

Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu giao dịchcùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các công trình trên đấtchờ định giá Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là công trình, cho nên đối với các nhân

tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thường ra, còn phảigia tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của công trình, như diện tích tài sản,kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng đểthuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của các công trình

- Xác định giá cả đất đai và các công trình:

Phương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống như trên đã trình bày, chỉ là khitiến hành phân tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các côngtrình, vì sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cả tổngthể

- Xác định tiền thuê:

Xác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phương phápdùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất chothuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá Phương phápnày thích hợp với những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiềnthuê tiếp tục, là một trong những phương pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê bấtđộng sản Đây là phương pháp thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiềumẫu cho thuê, mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế làphù hợp

2.2 Trình tự đánh giá theo phương pháp so sánh trực tiếp:

Hình 1.2: Sơ đồ trình tự đánh giá theo phương pháp so sánh trực tiếp

a Thu thập thông tin giao dịch:

Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trường đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ

sở của việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phương pháp so sánh Nếu thông tinquá ít, sẽ làm cho kết quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm

Thu thập tài liệu giao dịch

Xác định mẫu giao dịch so sánh

Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch

thị trường

Hiệu chỉnh suất dung tích

Hiệu chỉnh về thời gian

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt

Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng

Xác định giá cả đất đai

cho phương pháp so sánh không thể thực hiện được.

Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm của đất đai, mụcđích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch,ngày giao dịch thành, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thịtrường giao dịch Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập được đều phải kiểm tra cẩnthận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu

Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có:

(1) Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của các cơ quan chính phủ có liên quan; (2) Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan;

(3) Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông tin

(4) Bằng những cách khác

b Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh

Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trường,căn cứ vào các điều kiện của đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để chọn ra mẫu cóđiều kiện phù hợp và tiến hành so sánh Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp haykhông sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá đất, nên bước này cũng là côngviệc cơ bản quan trọng Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đápứng với những yêu cầu sau đây:

(1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá Mục đích sử dụng ở đây lànói về phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ như đất phi nông nghiệp dùng vào mục đích: nhàlàm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho

(2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá Hình thức giaodịch ở đây chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đóng cổ phần (3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện

(4) Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực

có đất đai chờ định giá Vì phương pháp so sánh là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận nên mẫu giao dịch so sánh được sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá Mẫu giao dịch dùng để thay thế phải trong cùng một khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá, hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tương tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửa đất cũng là tương tự với nhau.

(5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh Thông thường, nếu thị trường tương đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể kéodài, nghĩa là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trước dùng để so sánh Nếu thị trường biến đổi tương đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũngkhông quá 3 năm

c Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường:

Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường là loại trừ một số sai lệch tạo thànhbởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch Do những tính chất đặc thù của thịtrường đất đai, như tính không thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn củathị trường giá cả giao dịch là được hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thường

dễ bị ảnh hưởng của một số nhân tố đặc thù đương thời mà hình thành nên những sailệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng làm đối tượng so sánh

Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể cómấy loại sau đây:

(1) Giao dịch giữa những người có một mối quan hệ lợi ích nhất định Như nhữnghoạt động giao dịch đất đai giữa những người bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợiích với nhau, giữa công nhân viên chức với công ty Những giao dịch này thườngđều được tiến hành với giá cả thấp hơn giá thị trường, cho nên không phù hợp để trựctiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh

(2) Có động cơ đặc biệt khi giao dịch, như cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuốngthấp hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trường

(3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá cả

giao dịch cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trường.

(4) Những tình huống giao dịch đặc thù khác Hiện nay những thửa đất đã có giấychứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng trao đổi trên thị trường hơn và giá của nócũng cao hơn

Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm:

(1)Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thường Nghĩa là phải loại trừnhững mẫu không thuộc về hoặc đã vượt quá phạm vi hiệu chỉnh

(2) Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá cả đấtđai bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bình thường các đặc thù đó thìgiá cả đất đai có thể phát sinh sai lệch như thế nào Phương pháp xác định là có thể phântích tính toán thông tin giao dịch đã có để xác định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng có thểdựa vào sự tích luỹ kinh nghiệm của định giá để đưa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể Công thức tính như sau:

Giá cả mẫu Chỉ số tình huống thửa đất chờ đị

giao dịch sau Giá cả mẫu hoặc tình huống bình thường

khi đã hiệu = giao dịch x

chỉnh tình so sánh Chỉ số tình huống thửa đất

huống mẫu so sánh

d Hiệu chỉnh về thời gian:

Ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờ định giá làkhác nhau Thông thường thì ngày giao dịch là phát sinh trước, và ngày định giá là phátsinh sau Giữa thời gian đó, giá cả đất đai rất có khả năng thay đổi, cho nên cần phảihiệu chỉnh thời gian để giá cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tếcủa ngày định giá

Công thức :

Giá cả mẫu giao Giá cả Chỉ số giá cả của ngày định giá

dịch đã hiệu chỉnh = mẫu giao x

ngày đinh giá dịch Chỉ số giá cả ngày giao dịch

Ngoài việc dùng chỉ số giá cả để tiến hành hiệu chỉnh thời gian như nói ở trên,còn có thể thông qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luậtbiến động của giá đất và thời gian để tính ra chỉ số biến động của giá đất mà tiến hànhhiệu chỉnh thời gian đối với mẫu giao dịch Như có thể xây dựng tương quan giữa giáđất và thời gian, tính ra hệ số tương quan rồi dùng chỉ số đó để hiệu chỉnh mẫu giaodịch

e Hiệu chỉnh về nhân tố khu vực:

Nhân tố khu vực là đặc tính khu vực được tạo ra bởi sự kết hợp của điều kiện tựnhiên với các nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính trong khu vực, và là nhân tố ảnhhưởng đến giá cả của đất đai Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực gồm sự pháttriển của khu vực, tình trạng giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường của khu vực

Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và sự ảnhhưởng của nó đối với việc sử dụng đất Thường thì quy mô phát triển của dịch vụthương nghiệp càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai càng cao, đồng thờikhoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại tăng thì hiệu quả sử dụng đất có xu thếgiảm dần

Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồmtình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu Tình trạng giao thông tốt thì giáđất cao, cho nên điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao haythấp

Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó là tình trạng về cấpthoát nước, cấp điện, thông tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện trong khu