Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Cung là thuật ngữ biểu thị số lượng hàng hóa dịch vụ mà người sản xuất có khả năng và sẵn sàng bán ở các mức giá có thể chấp nhận được trong khoảng không gian, thời gian nhất định.. Cầu

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Nó là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, AN- QP…

Bên cạnh đó, đất đai còn là một tài sản đặc biệt Nó có giá trị sử dụng,

là đối tượng đem ra trao đổi mua bán, tức nó là một tài sản Song đất đai lại mang những đặc trưng riêng nhất định Nó không do lao động (tức không do con người) tạo ra, mà là sản phẩm của tự nhiên Nó mang tính cố định về vị trí và những giới hạn về không gian, giới hạn về số lượng Song giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi thì lại tăng dần theo thời gian, nếu như sử dụng một cách hợp lý…Chính vì vậy mà đất đai khác những loại hàng hóa thông thường khác và trở thành nguồn tài sản quý giá của mỗi quốc gia

Trước kia khi đánh giá về đất đai người ta hay quan tâm tới những giá trị mà đất đai tạo ra và khả năng sinh lợi của nó Tuy nhiên trong thời đại ngày nay,

để xác định giá trị của đất đai người ta quan tâm tới nhiều vấn đề Không đơn giản chỉ là ĐKTN của đất đai, mà nghiên cứu cả điều kiện kinh tế xã hội, môi trường nơi có đất đai

Khi nhìn đất đai dưới góc độ một tài sản, tức là đất đai có giá trị, cũng như giá cả Việc xác định được giá đất chính là công tác định giá

Định giá đất là căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu

tố về phát triển kinh tế xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ

đất và chính sách đất đai, đối với việc thu hồi từ đất, rồi tổng hợp để định giá

cả tại thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Do đó, để xác định giá đất, chúng ta phải cân nhắc đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất: Yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội…Các cơ sở khoa học

để xác định giá đất là địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung- cầu

Đất đai là một tài sản, trong thị trường đất đai nó hình thành giá nhất định Tuy nhiên, đất đai lại là một tài sản đặc biệt với những đặc trưng riêng nên không hoàn toàn tuân theo quy luật hình thành giá cả như hàng hóa thông thường Để nghiên cứu kỹ hơn quy luật hình thành giá đất dựa trên quan hệ cung- cầu về đất đai, nhóm chúng tôi thực hiện đề tài: “Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung- cầu”, đây chính là một trong 3 yếu tố được coi là cơ sở khoa học để xác định giá đất

II NỘI DUNG

1.Khái quát về giá đất.

Trước khi nghiên cứu cơ sở khoa học để xác định giá đất dựa vào quan hệ cung- cầu, ta cần tìm hiểu về giá đất và những đặc trưng của nó

1.1 Khái niệm.

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì nó có khả năng thu lợi đến đó từ đất và có giá cả tương ứng, như giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê…Hầu hết các nước có nền KTTT, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Do đó, xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

1.2 Đặc điểm của giá đất.

Thứ nhất, giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau Ngoài biểu hiện giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, còn có thể biểu hiện bằng tiền thuê Đất đai còn tồn tại thị trường cho thuê

Thứ hai, giá đất không giống nhau về thời gian hình thành Do giá đất

là tổng hợp sự ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai trong khoảng thời gian tương đối dài, khó so sánh với nhau Do đó, khi định giá cần căn cứ vào bản thân loại đất và tình trạng thị trường để phân tích cụ thể và đưa ra giá phù hợp với từng thời điểm nhất định

Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá

cả đất đai cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Do đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong quá trình khai phá đất đai, chi phí chính là một

bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính các chi phí đầu tư vào đất Tuy nhiên các chi phí khác đều phó phân bổ để hạch toán vào giá đất

Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đất đai

có cung co dãn rất ít, đồng thời với sự phát triển kinh tế, dân số tăng làm cho yêu cầu về đất đai ngày càng tăng cao, làm giá đất ngày càng tăng cao

Thứ năm, giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt Điều đó giải thích các thửa đất ở các vị trí khác nhau có giá cả khác nhau, và thậm chí các thửa đất ở cùng một khu vực cũng có giá cả không giống nhau Không giống như các hàng hóa khác, khi sản xuất với cùng chất liệu, mẫu mã…có giá cả như nhau tại một thời điểm

2.Khái quát về cung- cầu.

2.1 Cung.

Cung là thuật ngữ biểu thị số lượng hàng hóa dịch vụ mà người sản xuất có khả năng và sẵn sàng bán ở các mức giá có thể chấp nhận được trong khoảng không gian, thời gian nhất định

Khi biểu hiện cung trên đồ thị, đường cung là một đường dốc lên trên

về phía phải, cho biết giá càng cao thì doanh nghiệp, người sản xuất sẵn lòng bán càng nhiều

2.2 Cầu.

Cầu của một hàng hóa, dịch vụ là số lượng của hàng hóa, dịch vụ đó

mà người tiêu dung có khả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá có thể chấp nhận được trong khoảng không gian, thời gian nhất định

Biểu hiện trên đồ thị, đường cầu là một đường cong dốc xuống dưới

về phía phải, cho biết người tiêu dùng sẵn lòng mua nhiều hơn với mức giá thấp hơn

2.3 Quan hệ cung- cầu.

Quan hệ giữa người bán và người mua trên thị trường về một loại hàng hóa, dịch vụ nào đó, hình thành nên quan hệ cung- cầu, biểu hiện ở các trạng thái:

• Cân bằng cung- cầu:

Cân bằng cung- cầu xảy ra khi lượng cung của những người sản xuất đáp ứng đủ lượng cầu mà những người tiêu dùng mua Trên thị trường hình thành điểm cân bằng E Tại điểm cân bằng, người sản xuất bán một lượng hàng hóa là QS, người tiêu dùng mua một lượng là QD, QS= QD Giá

cả hàng hóa là PE Đây chính là cơ chế hình thành giá hàng hóa dịch vụ trong nền kinh tế thị trường

• Mất cân bằng cung- cầu:

Trạng thái mất cân bằng cung- cầu được biểu hiện ở 2 khả năng Đó là khi cầu về hàng hóa dịch vụ tăng lên, dẫn đến tình trạng thiếu hụt hàng hóa,

và do đó kéo theo giá cả hàng hóa dịch vụ tăng Ngược lại, khi cung quá nhiều mà cầu quá ít, sẽ dẫn đến dư thừa hàng hóa dịch vụ, và do đó giá cả cũng giảm xuống

3.Quan hệ cung- cầu trong đất đai.

Đất đai là một loại tài sản, do đó giá cả đất đai hình thành trên thị trường cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung- cầu

Tuy nhiên, đất đai mang những đặc trưng khác các hàng hóa thông thường khác như: Tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng (diện tích), có tính cá biệt, cung- cầu giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ…Do đó giá cả đất đai không hoàn toàn vận hành theo quan hệ cung- cầu như những hàng hóa dịch vụ khác

3.1 Cung về đất.

Cung về đất chính là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp

Cung về đất bao gồm 2 loại, đó là cung tự nhiên và cung kinh tế

*Cung tự nhiên: Là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng

và tài nguyên đất chưa khai thác sử dụng Đây chính là toàn bộ diện tích đất đai có trên trái đất

Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn

*Cung kinh tế: Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác

và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống của con người, khi đó nó trở thành nguồn cung kinh tế

Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và nó có tính đàn hồi, co dãn Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó

Khi nghiên cứu cung kinh tế về đất đai, ta có thể chia ra làm 2 loại chính, đó là: Cung đất nông nghiệp và cung về đất phi nông nghiệp

3.1.1 Cung đất nông nghiệp.

Về lý thuyết, diện tích đất đai được xem như không thay đổi và tổng mức cung về đất đai không biến động, song trong cơ chế thị trường thì mức cung về nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm

*Cung mức nông nghiệp tăng: Chủ yếu là quá trình chuyển đổi diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp Thực tiễn sản xuất cho thầy, có nhiều vùng đã tiến hành khai hoang đất đai, đưa vào mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng cây hàng năm, cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản…đã làm cho diện tích đất nông nghiệp tăng, làm cung về đất nông

Nắm được mức tăng về cung đất nông nghiệp sẽ giúp ta tìm ra và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai Điều đó phụ thuộc vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ Bên cạnh đó, các nhân tố ảnh hưởng tới mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể là: Cơ chế quản lý, chính sách về nông nghiệp, trình độ sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp…

*Cung đất nông nghiệp giảm: Chủ yếu là do chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, do tác động của các quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở các vùng, các quốc gia Ảnh hưởng tới sự giảm mức cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nguyên nhân như: Các chính sách và cơ chế quản lý nền kinh tế vĩ mô, tốc độ phát triển của công nghiệp hóa, đô thị hóa…Mà lượng đất nông nghiệp có thể chuyển sang các mục đích khác như: Dành đất hình thành khu công nghiệp mới, đất

để sản xuất vật liệu xây dựng, đất dành cho giao thông, thủy lợi…

3.1.2 Cung đất phi nông nghiệp.

Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, do đó nguồn cung về đất phi nông nghiệp cũng tăng theo tiến trình phát triển nền kinh tế Cung đất phi nông nghiệp tăng do các nguyên nhân: Lấy từ đất nông nghiệp, lấy từ đất chưa sử dụng và sự lưu chuyển nội bộ giữa nhóm đất phi nông nghiệp giữa các chủ thể

Cùng với quá trình phát triển kinh tế, tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa ngày càng diễn ra nhanh, mạnh ở các quốc gia Sự hình thành các khu

đô thị trong lòng các vùng nông nghiệp, kéo theo đó là sự phát triển công nghiệp, dịch vụ, giao thông, du lịch…đã chuyển phần lớn diện tích đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp Thực tế, trong quy hoạch phát triển của các quốc gia, phần lớn diện tích đất phi nông nghiệp tăng them cũng lấy

từ đất nông nghiệp như đất lúa, đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất rừng…

Sự chuyển hóa ngày càng nhiều đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với Nhà nước mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam Điều đó đặt ra thách thức là vừa phải đảm bảo tốc độ chuyển hóa hợp

lý mà không làm mất an toàn lương thực

Tăng cung đất nông nghiệp từ đất chưa sử dụng là nguồn quan trọng đối với các đô thị phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thồng Đây cũng là mục tiêu lâu dài của các quốc gia, khai hoang đất chưa

sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp, tránh lãng phí đất đai

Sự lưu chuyển nội bộ đất phi nông nghiệp tuy không làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung- cầu đất nông nghiệp

Sự tăng mức cung đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như: Quy mô đô thị, chính sách quản lý đất đai, quy hoạch địa điểm…

3.2 Cầu về đất.

Dân số thế giới ngày một tăng lên, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu của con người về đất đai cũng ngày một tăng theo Nhu cầu đất đai trồng cây lương thực, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà cửa, đất sản xuất, giao thông…Căn cứ vào nhu cầu của con người, cầu về đất được chia thành hai nhóm chính là cầu về đất nông nghiệp và cầu về đất phi nông nghiệp

3.2.1 Cầu về đất nông nghiệp.

Sự tăng lên hay giảm đi của lượng cầu đất nông nghiệp gây nên những biến động trong lượng cầu đất nông nghiệp Từ khi loài người mới xuất hiện

và dân số tăng, thì nhu cầu về đất nông nghiệp cũng tăng theo để đáp ứng những nhu cầu về nông sản phẩm Điều đó được thể hiện qua một phần lớn diện tích đất chưa sử dụng được con người khai phá đưa vào sản xuất nông nghiệp, trồng cây hàng năm, cây lâu năm, hay nuôi trồng thủy sản…

Song xét về tổng thể, trong mối quan hệ với các loại đất khác và cầu

về đất nông nghiệp là cân bằng, do đó cầu về đất nông nghiệp không biến động hoặc ít biến động Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp thì vẫn có sự biến động về mức cầu đất nông nghiệp Sự biến động đó chủ yếu

là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động Một số chủ thể có nhu cầu cần thêm đất đai để sản xuất nông nghiệp, kinh doanh trang trại…làm cầu đất nông nghiệp tăng Trong khi đó, một số khác muốn chuyển sang các hình thức kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp và có nhu cầu bán đất nông nghiệp làm cho cung đất nông nghiệp tăng, cầu về nông nghiệp giảm

Trong nền kinh tế của một quốc gia nói riêng, hay cùng với tiến trình phát triển kinh tế, xã hội của thế giới nói chung, cầu về đất nông nghiệp có thể giảm Điều đó cũng thể hiện rõ trong cơ cấu đất sử dụng đất hay cơ cấu ngành của các quốc gia, đó là tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp dịch vụ

và giảm tỷ trọng các ngành nông nghiệp Đây cũng là mục tiêu chung mà các nước đang phát triển trên thế giới hướng tới, trong đó có Việt Nam Mục tiêu của chúng ta là chuyển dịch từ cơ cấu Nông nghiệp- công nghiệp- dịch

vụ sang cơ cấu Công nghiệp- nông nghiệp- dịch vụ Điều đó cho thấy, về lâu dài, cầu về đất nông nghiệp sẽ giảm Hơn nữa, cùng với sự phát triển của

khoa học công nghệ tiên tiến, sản xuất nông nghiệp sẽ càng thu được nhiều thành tựu, như năng suất cao, chất lượng nông sản phẩm tốt…do đó, có thể diện tích đất nông nghiệp không cần tăng nhiều, nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

3.2.2 Cầu về đất phi nông nghiệp.

Xét về lâu dài, đồng thời với sự suy giảm lượng cầu đất nông nghiệp, nhu cầu về đất phi nông nghiệp cũng ngày càng tăng: Đất xây dựng nhà ở, trường học, đường xá, đất xây dựng, sản xuất, kinh doanh…

Do tốc độ của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa…đã làm cho cầu

về đất phi nông nghiệp tăng lên một cách nhanh chóng Cùng với sự phát triển rầm rộ của các đô thị, quy mô đô thị được mở rộng, các đô thị mới mọc lên, kéo theo đó là hàng loạt các nhu cầu đất phi nông nghiệp cũng tăng lên

Đồng thời, sự phát triển của các khu công nghiệp với tốc độ cao cũng kéo theo hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị, làm cho cầu đất phi nông nghiệp tăng

Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến

sự tăng về mức cầu về đất phi nông nghiệp, như hệ thống chính sách của nhà nước, các quy hoạch phát triển định hướng sự phát triển của công nghiệp, đô thị Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp

3.3 Đặc điểm mối quan hệ cung- cầu về đất đai.

Mối quan hệ cung- cầu về đất đai có phần khác so với quan hệ cung- cầu về các hàng hóa dịch vụ thông thường trong thị trường Với hàng hóa dịch vụ bình thường thì người cung cấp và người tiêu dùng cùng cạnh tranh

về hàng hóa có cùng tính chất Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Khi giá cả tăng, nhà sản xuất sẽ sản xuất nhiều hơn, mở rộng quy mô sản xuất Khi giá cả giảm, người tiêu dùng