Tiểu luận môn định giá đất Thẩm quyền phân loại vị trí đất cụ thể để định giá

định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ,

ĐỊNH GIÁ ĐẤT

I MỞ ĐẦU

Đất dai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị

sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí,

có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng

và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng

có xu hướng tăng lên.Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất

Vậy định giá đất ở Việt Nam căn cứ vào những yếu tố gì? Theo quy

định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất Còn đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ thì được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.

II NỘI DUNG

1/ Phân loại vùng đất

Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Điều 8 Nghi định 188/2004/NĐ-CP như sau:

a/ Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiên sản xuất lưu thông hàng hóa thuân lợi hơn trung du, miền núi

b/ Trung du là vùng đất có đọ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu

thông hàng hóa kém thuận lơi hơn so với đồng bằng nhưng thuân lợi hơn miền núi

c/ Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng

và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du

Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Ủy ban Dân tộc

và Miền núi (nay là Ủy ban Dân tộc)

Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với địa phương

2/ Xác định hạng đất

2.1 Nguyên tắc phân hạng đất

Điều 8, Nghi định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dung đất nông nghiệp ở địa

phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp co thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước

Điều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/07/1993) quy định: Đất trồng cây hằng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng

Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình,

điều kiên khí hậu, thời tiết và diều kiên tưới tiêu Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau:

1 Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản còn bao gồm

độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước

2 Yếu tố vị trí cuả đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể

3 Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của thửa đất

4 Yếu tố điều kiên khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hằng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; lượng mưa trung bình hằng năm và các tháng trong năm; tần suất xuất hiện

lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng

5 Yếu tố điều kiên tưới tiêu đối với đất trồng cây hăng năm

là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiên thoát nước

Đối với đất là muối được chia theo vị trí Vị trí của đất là muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông theo nguyên tắc: vị trí số 1

áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP )

2.2 Tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất

Việc xác định tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất được quy định ở Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993 cụ thể như sau :

1 Yếu tố chất đất: Chất đất là độ phì của đất (loại đất, độ dày canh tác hoặc độ dày tầng đất, hàm lượng mùn ) thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước Yếu tố chất đất của các cây trồng chính cụ thể như sau:

a Ðối với đất trồng lúa:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa thuộc hệ thống sông Hồng hệ thống sông Cửu Long, hệ thống sông Thái Bình, hạ lưu sông Thu Bồn, hạ lưu sông Ba

- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) gồm đất phù sa của các sông khác; đất phèn ít và trung bình, đất mặn ít và trung bình của đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long

- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) gồm đất phù sa bị úng nước, đất xám, đất dốc tụ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước, đất phèn ít

và phèn trung bình, đất mặn ít và mặn trung bình không thuộc

đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long

- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất mặn nhiều, đất

trũng lầy, đất cát biển, đất bạc màu các loại đất này phải cải tạo mới sản xuất được

b Ðối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa, đất cát bùn giàu nguồn dinh dưỡng

- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) là đất phèn ít, có hàm lượng dinh dưỡng thấp

- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) là đất có độ phèn trung bình phải cải tạo mới nuôi trồng được

- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất lầy, đất cát rất nghèo dinh dưỡng phải cải tạo lâu mới nuôi trồng được

c Ðối với đất trồng cây ăn quả lâu năm:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) là các loại đất phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dày trên 100 cm, có hàm lượng mùn trên 2,5%

- Ðất có độ phì trung bình (8 điểm) là các loại đất tương đối phù hợp với

từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dầy từ 70 cm đến 100cm, có hàm lượng mùn từ 1% đến 2,5%

- Ðất có độ phì quá thấp (6 điểm) là đất có tầng dầy dưới 70cm

có lẫn cát, đá sỏi nhiều, có hàm lượng mùn dưới 1%, muốn trồng cây lâu năm phải đầu tư cải tạo nhiều mới sản xuất được

2 Yếu tố vị trí

a Ðối với đất trồng cây hàng năm: Yếu tố vị trí được xác định từ nơi sản xuất tới nơi cư trú của hộ sử dụng đất Nơi cư trú của hộ sử dụng đất được xác định là trung tâm của thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất,

có thang điểm: 7, 5, 3, 1

b Ðối với đất trồng cây lâu năm (trừ đất rừng trồng) và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản: Yếu tố vị trí được xác định từ trung tâm

thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất tới thị xã, thành phố gần nhất Riêng đối với các doanh nghiệp được tính từ trụ sở doanh nghiệp tới xã, thành phố gần nhất, có thang điểm: 6, 4, 2 đối với đất trồng cây lâu năm và thang điểm: 7; 5; 3; 1 đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

3 Yếu tố địa hình

Theo quy định tại Ðiều 1 Nghị định số 73/CP ngày

25/10/1993 và chi tiết tại bảng tiêu chuẩn từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế của các cây trồng chính

Ðối với đất trồng cây hàng năm và mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

có thang điểm: 8; 6; 4;

Ðối với đất cây ăn quả lâu năm có thang điểm: 8; 6; 4

4 Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết

Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết bao gồm các điều kiện nhiệt độ trung bình hàng năm; lượng mưa trung bình hàng năm;

lượng gió, bão, lũ trong năm; số tháng khô hạn, số tháng nóng (gió Lào); lượng sương muối Những yếu tố này được đánh giá ở hai mức

độ hạn chế hoặc không hạn chế đến việc sinh trưởng của cây trồng Mỗi yếu tố được đánh giá là hạn chế nếu yếu tố ấy diễn ra thường

xuyên lặp đi lặp lại hàng năm làm ảnh hưởng đến việc sinh trưởng của cây trồng Những yếu tố này được tổng hợp đánh giá tiêu chuẩn theo từng loại cây trồng trên đất như sau:

a Ðối với đất trồng lúa:

- Thuận lợi cho việc trồng lúa, không có hạn chế gì (10 điểm) tức là không có yếu tố nào xấu nhất

- Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 1 điều kiện hạn chế 7 điểm), điều kiện đó xấu nhất như nói ở trên

- Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 2 điều kiện xấu nhất (5 điểm)

- Không thuận lợi cho việc trồng lúa có ít nhất 4 điều kiện hạn chế (2 điểm) như bão, lũ, sương muối, gió Lào

b Ðối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản được xác định tương tự như đất trồng lúa

c Ðối với đất cây ăn quả lâu năm, đất rừng trồng được phân chia làm 3 mức phù hợp với từng loại cây trồng: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm) và ít thuận lợi (6 điểm)

5 Yếu tố điều kiện tưới tiêu (chế độ nước) bao gồm cả phần Nhà nước đầu tư và tưới tiêu tự nhiên

a Ðối với đất trồng lúa và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 4 mức theo bảng tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế kèm theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ Bốn mức tương ứng thang điểm: 10, 7, 5, 2

b Ðối với đất cây ăn quả lâu năm được chia làm 3 mức: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm), ít thuận lợi (6 điểm) phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương

Bảng 5 6 Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng lúa

I Chất đất

1 Ðất có độ phì cao 10

II Vị trí

III Địa hình

IV Ðiều kiện khí hậu, thời tiết

V Ðiều kiện tưới tiêu

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)

Bảng 5 7 Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất

có mặt nước mặn, lợ, nuôi trồng thuỷ sản

I Chất đất

II Vị trí

III Ðịa hình

IV Ðiều kiện khí hậu, thời tiết

V Ðiều kiện tưới tiêu

2 Ðộ muối biến động, tương đối giàu nguồn dinh dưỡng và thức chocác đối tượng nuôi trồng (độ phì khá) 7

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993) (*) Số điểm của từng hạng đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

cũng tương tự như số điểm quy định cho từng hạng đất trồng lúa

Bảng 5 8.Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với

đất trồng cây ăn quả lâu năm

Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố Điểm

I Chất đất

II Vị trí

2 Cách đô thị từ 30 đến 80 km 4

III Ðịa hình

IV Ðiều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 10

2 Tương đối thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 8

3 Ít thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 6

V Ðiều kiện tưới tiêu (chế độ nước)

1 Khả năng tiêu nước tốt; nguy cơ ngập úng không có; gần nguồn nước

2 Khả năng tưới tiêu nước trung bình; nguy cơ ngập úng không có; tương

3 Khả năng tiêu nước kém; có nguy cơ ngập úng; xa nguồn nước tưới 6

3 Ðất có độ phì quá thấp, phải cải tạo mới sản xuất được 6

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993) Quy định điểm xác định

hạng đất

Bảng 5 9 Quy định điểm xác định hạng đất của đất trồng cây hàng năm

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993) Lưu ý khi phân hạng đất trồng cây hàng năm thực hiện phân hạng

đất trồng lúa trước, trên cơ sở đó phân hạng đất trồng các loại cây

khác(Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993)

Khi phân hạng đất đối với đất trồng lúa phải dựa vào tiêu chuẩn

hạng đất của 5 yếu tố là chủ yếu và kết hợp với việc tham khảo năng

suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5

năm Năng suất đạt được là yếu tố kiểm tra lại việc phân hạng đất theo 5

yếu tố như sau:

- Ruộng đất được xếp vào cùng một hạng đất tính thuế phải có cùng

tiêu chuẩn của 5 yếu tố; trường hợp cùng đạt tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu

tố, nhưng năng suất đạt được khác nhau, thì vẫn cùng một hạng đất tính

- Ruộng đất cùng đạt được năng suất như nhau nhưng khác nhau về tiêu chuẩn hạng đất theo

5 yếu tố, thì ruộng có thang điểm của 5 yếu tố đạt cao sẽ xếp vào hạng đất tính thuế cao, ruộng có thang điểm của 5 yếu tố đạt thấp sẽ xếp vào hạng tính thuế thấp

Năng suất dùng để tham khảo, kiểm tra việc phân hạng đất tính thuế là năng suất đạt được trong điều kiện thời tiết bình thường với trình

độ canh tác và thâm canh trung bình ở địa phương

Khi phân hạng đất đối với đất trồng các loại cây hàng năm, phải dựa trên tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố và kết quả phân hạng đất lúa,

so sánh 5 yếu tố của hạng đất trồng lúa ở nơi liền cạnh hoặc gần nhất với

5 yếu tố của đất trồng cây hàng năm khác

Ngoài ra tại Thông tư liên bộ số 92 /TT-LB ngày 10/11/1993 có lưu ý: Ðối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản:

Ðất có mặt nước vừa nuôi trồng thuỷ sản vừa trồng cây hàng năm, thì thực hiện phân hạng đất tính thuế như đất trồng cây hàng năm

Ao, hồ, đầm dùng vào nuôi trồng thuỷ sản, thực hiện phân hạng đất theo trồng cây hàng năm liền cạnh hoặc nơi gần nhất

Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm được thay đổi tại Điều 1 Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 của Thủ tướng Chính phủ về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp như sau:

Bảng 5 10 Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm