Tiểu luận môn định giá đất NGUYÊN TẮC THAY THẾ ĐƯỢC ÁP DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO

Định giá đất đai là người định giá phải : • Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai; • Căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài:

NGUYÊN TẮC THAY THẾ ĐƯỢC ÁP DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO???

GV hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh

Nhóm SV thực hiện: Nhóm 11: Lê Văn Đức

• Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là kim chỉ nam, là căn cứ cho người định giá đất đưa ra giá cả đất đai một cách chính xác, khách quan và công

bằng Các nguyên tắc cơ bản được vận dụng trong định giá đất là nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động.

• Trong 3 nguyên tắc trên thì nguyên tắc thay thế là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá, nó có phạm vi thích nghi khá rộng, và được

áp dụng khá rộng rãi, đặc biệt trong các phương

pháp định giá đất…

I Định giá đất

1.1 Định giá đất là gì?

1.2 Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất

1.3 Các phương pháp được áp dụng trong định giá đất

1.1 Định giá đất là gì?

Định giá đất đai là người định giá phải :

• Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai;

• Căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình

trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai;

• Xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử

dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất,

• Sau đó, tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều

thửa đất với một quyền đất đai nào đó

1.2 Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất

CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NGUYÊN TẮC

THAY THẾ

NGUYÊN TẮC

SỬ DỤNG HIỆU QUẢ NHẤT

NGUYÊN TẮC BIẾN ĐỘNG

1.2 Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất

• Nguyên tắc thay thế : Giá thị trường của một thửa đất chủ

thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất

thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với

thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả

thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng, cùng loại hình có

khả năng thay thế nó.

• Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất : Một thửa đất được

đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy: thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả

năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai

là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất, có thể tồn tại và kéo dài trong một khoảng thời gian xác định

• Nguyên tắc biến động : Giá cả đất đai biến động theo sự

thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả của sự tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động Vì vậy, giá cả đất đai được hình thành trong trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và

những biến động chung của chúng

1.3 Các phương pháp được áp dụng trong

1.3 Các phương pháp được áp dụng trong

định giá đất

 Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu

nhập vào thời điểm định giá.

 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị

trường của thửa đất cần định giá.

1.3 Các phương pháp được áp dụng trong

định giá đất

 Phương pháp thặng dư là phương pháp xác

định giá đất dựa trên quan điểm phát triển Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ

bình quân xã hội trong tổng giá bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình.

 Phương pháp chi phí cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn

so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng

một công trình có cùng một lợi ích tương tự.

II Nguyên tắc thay thế

II.

Nguyên tắc thay thế

định giá đất?

2.1 Nguyên tắc thay thế là gì?

• ND: Giá thị trường của một thửa đất

chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác

tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết

không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán

Hay nói cách khác, giá cả của một

thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng, cùng loại hình có khả năng thay thế nó.

2.1 Nguyên tắc thay thế là gì?

Trong đó:

định giá phục vụ những mục đích khác nhau.

tương đồng về giá trị và các tiện dụng so với

thửa đất chủ thể (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, vị trí địa lý hay vị trí kinh tế…)

 Lưu ý : khi chọn những thửa đất so sánh phải lựa chọn những thửa đất so sánh được bán trong

khoảng thời gian gần với thời điểm định giá để đảm bảo sự tương đồng về hoàn cảnh, về đặc điểm, nhu cầu của thị trường, về giá trị của

đồng tiền

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp định giá đất:

vi ứng dụng rộng rãi và được áp dụng trong nhiều phương pháp của định giá đất như:

phương pháp chi phí

phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập.

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng

trong phương pháp định giá đất:

• phương pháp chi phí áp dụng nguyên tắc thay

thế:

 Việc định giá giá trị của các bất động sản được thiết lập và sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể (ví dụ như nhà thờ, bệnh viện, trường học, trạm cảnh sát…) thường vận dụng nguyên tắc thay thế

Vì hầu hết những bất động sản đó được xây

dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó Do vậy, không hoặc ít xảy ra

việc bán những bất động sản đó ở trên thị

trường, tức là không có những tài liệu bán làm

cơ sở cho sự so sánh của người định giá

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng

trong phương pháp định giá đất:

 Nên việc định giá giá trị của các bất động sản như vậy thường vận dụng nguyên tắc thay thế, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có

có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế (nghĩa là

bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành).

Ví dụ :

ông Đ muốn mua một ngôi nhà 2 tầng thì lúc này ông Đ có 2 khả năng lựa chọn là: một là mua ngôi nhà 2 tầng đó (có nghĩa là mua sản phẩm cuối

cùng từ thị trường để sử dụng); hai là mua một mảnh đất và tự lo chi phí xây dựng ngôi nhà

(cũng là 2 tầng) mới trên mảnh đất đó với tính hữu ích tương tự

 Lúc này, ông Đ nếu khôn ngoan sẽ không bao

giờ trả giá cho ngôi nhà 2 tầng trên nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây dựng

công trình theo ước muốn và tính hữu ích tương

tự

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp định giá đất:

 Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường

 Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan

và tính thay thế

 Lúc này, giá của thửa đất cần xác định được đối

chiếu, so sánh với giá của các thửa đất có những đặc điểm tương đồng đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần

 Tuy nhiên, do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau Do đó, căn cứ vào giá cả

đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó (về thời gian, khu vực và các nhân tố khác)

để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng

trong phương pháp định giá đất:

Ví dụ: Trong quá trình định giá khu đất A ở có diện tích

20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V.

• Cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về khu đất B liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở diễn ra

trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất A Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất B là

125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).

• Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như bảng bên cạnh.(*)

• Sau khi căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó (về thời gian, khu vực và các nhân tố khác) để hiệu chỉnh giá của thửa đất A một cách khá hợp lý là 4,225

( triệu đ/m2)

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp định giá đất:

Có 1 mặt tiền giáp đường phố

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng

trong phương pháp định giá đất:

 Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập

dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định

giá

 Trong định giá đất bằng phương pháp thu nhập, giá

cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của mảnh đất cần định giá có khuynh hướng được thiết lập bởi giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của các mảnh đất thay thế khi có những điều kiện tương đồng

Hay nói cách khác, nguyên tắc thay thế cung cấp cơ

sở cho việc dự đoán tiền thuê, chi phí và tỷ suất hoàn vốn hay tỷ suất vốn hoá cho mảnh đất cần định giá Ngoài ra, nguyên tắc thay thế cũng dùng để kiểm tra

sự vững chắc của dòng thu nhập và độ tin cậy của các giả thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng.

• Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Nguyên tắc này có phạm vi thích nghi và ứng dụng khá rộng rãi và được áp dụng nhiều trong các phương pháp của định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập

• Tuy nhiên, ở mỗi phương pháp có những phạm vi ứng

dụng khác nhau Do đó, phải tùy vào điều kiện, hoàn

cảnh cụ thể mà áp dụng các nguyên tắc và phương pháp của định giá đất một cách thích hợp và khéo léo để đưa

ra giá cả của đất đai một cách chính xác nhất và phù hợp nhất…

The end!