Tiểu luận môn định giá đất NGUYÊN TẮC THAY THẾ ĐƯỢC ÁP DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO

Trong thực tế có rất nhiều công việc, hoạt động yêu cầu phải định giá đất đai như: phục vụ các mục đích của chính quyền làm báo cáo tài chính, thu mua, giải tỏa, đánh thuế.., để

A LỜI MỞ ĐẦU

Chúng ta đã biết đất đai có vai trò vô cùng quan trọng: là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng…với nhiều vai trò không thể thay thế được như vậy, đã từ lâu đất đai

đã trở thành đối tượng để trao đổi, mua bán

Tuy nhiên, đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó bản thân nó không có giá trị Vì vậy, giá cả của đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai mà chỉ là phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế – nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác giá cả của đất đai cao hay thấp được quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Có rất nhiều quyền lợi liên quan tới đất đai như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê, quyền thế chấp…Ở hầu hết các nước TBCN , giá đất được hiểu là giá bán quyền sở hữu đất trong không gian và thời gian xác định, còn ở các nước XHCN giá đất là số tiền trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong những giao dịch về quyền sử dụng đất trong một khoảng không gian và thời gian xác định

Trong thực tế có rất nhiều công việc, hoạt động yêu cầu phải định giá đất đai như: phục vụ các mục đích của chính quyền (làm báo cáo tài chính, thu mua, giải tỏa, đánh thuế ), để thuê mướn, để đầu tư, để cầm cố hay phục vụ cổ phần hóa các doanh nghiệp… Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, điều đó đã làm cho định giá đất

tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình Do đó để định giá đất một cách chính xác cần phải nắm vững các nguyên tắc và phương pháp của định giá đất

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu là những nguyên tắc kinh tế Chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất bồm: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc biến động Trong 3 nguyên tắc trên thì nguyên tắc thay thế là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá, nó có phạm vi thích nghi khá rộng, và được áp dụng khá rộng rãi, đặc biệt trong các phương pháp định giá đất…

B NỘI DUNG:

I Định giá đất:

1.1 Định giá đất là gì?

Định giá đất đai là người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai; căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai; xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp

để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó Trong đó:

Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt do đó định giá đất có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể đưa ra giá cả của đất đai một cách chính xác

Định giá đất phải dựa trên tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai vì có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường Do đó không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai

và không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ, hiện tại và tương lai sẽ không định được giá cả công bằng, chính xác và khách quan

Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ ví dụ như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Vì cùng một loại đất, quy hoạch có thể làm tăng giá của nó lên một phần trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho nó chẳng có ai hỏi tới Do vậy nếu

không cân nhắc chính sách đất đai của Chính phủ thì kết quả của quá trình định giá đất khó có thể công bằng và hợp lý…

Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá vì cùng một loại đất nếu có quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai cần định giá

Giá đất do công tác định giá đất đưa ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định vì giá cả lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được hình thành là giá cả của thời điểm nào thì giá cả được định ra không có ý nghĩa

1.2 Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất:

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là kim chỉ nam, là căn cứ cho người định giá đất đưa ra giá cả đất đai một cách chính xác, khách quan và công bằng Các nguyên tắc cơ bản được vận dụng trong định giá đất là nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động Trong đó: Nguyên tắc thay thế cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng, cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất cho rằng: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy: thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử

dụng hiệu quả nhất, có thể tồn tại và kéo dài trong một khoảng thời gian xác định

Nguyên tắc biến động cho rằng: Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả của sự tác động lẫn nhau giữa các nhân

tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động Vì vậy, giá cả đất đai được hình thành trong trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

1.3 Các phương pháp được áp dụng trong định giá đất:

Trong định giá đất, người ta áp dụng khá nhiều các phương pháp khác nhau

để cho quá trình định giá đất diễn ra nhanh hơn và có độ chính xác cao hơn Sau đây là một số phương pháp định giá đất thông dụng đang được áp dụng ở một số nước trong khu vực và tại Việt Nam: Phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí Trong đó mỗi phương pháp được vận dụng trong những điều kiện cụ thể khác nhau

Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất dựa trên quan điểm phát triển Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình

Phương pháp chi phí cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra

để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

II Nguyên tắc thay thế

2.1 Nguyên tắc thay thế là gì?

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó

là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng, cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Giải thích nguyên tắc:

Thửa đất chủ thể là thửa đất cần và đang chờ định giá phục vụ những mục đích khác nhau

Thửa đất so sánh là thửa đất có những đặc điểm tương đồng về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, vị trí địa

lý hay vị trí kinh tế…Lưu ý, khi chọn những thửa đất so sánh phải lựa chọn những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá để đảm bảo sự tương đồng về hoàn cảnh, về đặc điểm, nhu cầu của thị trường, về giá trị của đồng tiền

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định…

Giá trị sử dụng: Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất Ở Việt Nam, mục đích sử dụng chính của một mảnh đất là mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

2.2 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp định giá đất:

Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Nguyên tắc này có phạm vi ứng dụng rộng rãi và được áp dụng trong nhiều phương pháp của định giá đất như phương pháp chi phí, phương pháp

so sánh, phương pháp thu nhập Cụ thể như sau:

 phương pháp chi phí áp dụng nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế được áp dụng chủ yếu trong phương pháp chi phí Cụ thể như sau:

Trong rất nhiều các bất động sản khác nhau thì có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể (ví dụ như nhà thờ, bệnh viện, trường học, trạm cảnh sát… hay các bất động sản tương tự thực hiện chức năng không sinh lời)

Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá Nên việc định giá giá trị của các bất động sản như vậy thường vận dụng nguyên tắc thay thế, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế (nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành)

Ví dụ, ông Đ muốn mua một

ngôi nhà 2 tầng thì lúc này ông Đ có

2 khả năng lựa chọn là: một là mua

ngôi nhà 2 tầng đó (có nghĩa là mua

sản phẩm cuối cùng từ thị trường để

sử dụng); hai là mua một mảnh đất

và tự lo chi phí xây dựng ngôi nhà

(cũng là 2 tầng) mới trên mảnh đất

đó với tính hữu ích tương tự

Lúc này, ông Đ nếu khôn ngoan sẽ không bao giờ trả giá cho ngôi nhà 2 tầng trên nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây dựng công trình theo ước muốn và tính hữu ích tương tự

Tuy nhiên, phương pháp định giá đất theo chi phí còn có một số mặt hạn chế, nó không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được chấp nhận để cung cấp để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực

Phương pháp này thường được áp dụng để định giá cho các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt (là các tài sản ít có những chứng so sánh ở thị trường)

 phương pháp so sánh áp dụng nguyên tắc thay thế

Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa

đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá

Tuy nhiên, do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thỏa mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được; còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình Như vậy hai bên mua và bán đều căn cứ vào sự

so sánh giá cả đất đai theo nguyên tắc thay thế làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định

Như vậy, khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi trên thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá

Ví dụ, cần xác định giá cho một mảnh đất tại thị trấn A Căn cứ vào điều kiện của địa phương người ta chọn được 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng đã giao dịch gần đây, tình huống giao dịch của 3 thửa đó thống nhất với thửa đất chờ định giá Sau khi so sánh và hiệu chỉnh những sai khác, căn cứ vào giá của 3 mảnh đất so sánh có thế đưa ra được giá của mảnh đất cần định giá

Với những mảnh đất thay thế, phương pháp so sánh tính ra giá cả của thửa đất cần định giá căn cứ vào giá cả thực tế đã đưa ra giá đất một cách nhanh chóng và khá chính xác, do đó nó được áp dụng khá rộng rãi

Tuy nhiên cơ sở lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập thống kê