Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần.. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

MỞ ĐẦU

NỘI DUNG

KẾT LUẬN

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC

TIẾP

Bố cục báo cáo

I MỞ ĐẦU

Ở Việt Nam hiện nay dùng 4 phương pháp để xác định giá đất Trong đó phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.

II NỘI DUNG

3

ỨNG DỤNG

 Phần nội dung này và nội dung trong các slide 27 và 36 chưa thống nhất

2.1.1 ĐỊNH NGHĨA

 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so

sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được

giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.

 Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những

phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là phương pháp thông dụng được sử dụng

ở nhiều nước trên thế giới

 Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp

so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường

2.1.2 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN

QUAN

1. Thửa đất tương tự, là thửa đất tương tự hoặc giống về đặc

tính khu vực của vị trí cùng với điều kiện và nhân tố ảnh

hưởng đến giá đất.

2. Thửa đất so sánh, là thửa đất hoặc loại đất được lựa chọn

của mẫu giao dịch dùng để so sánh có thể thay thế với thửa đất chờ định giá.

3. Thửa đất tiêu chuẩn, là một số thửa đất trong một khu vực

xác định, có đủ điều kiện để mang tính đại biểu tương ứng trong một phạm vi nhất định, có thể dùng làm tiêu chuẩn để

so sánh.

4. Hiệu chỉnh tình huống giao dịch, là việc loại trừ những sai

lệch về giá cả giao dịch được tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong giao dịch.

CÁC KHÁI NIỆM LIÊN

QUAN

5. Suất dung tích, là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng của tài

sản với diện tích của cả khu đất.

6. Nhân tố khu vực, là nhân tố phát sinh ảnh hưởng đối với

mức giá cả đất đai từ sự kết hợp của các nhân tố tự nhiên với các yếu tố kinh tế, xã hội hành chính, văn hoá tại khu vực có thửa đất.

7. Nhân tố cá biệt, là các điều kiện của thửa đất ảnh hưởng

đến giá đất.

8. Chỉ số giá đất, là tỷ lệ phần trăm tương đối để chuyển mức

giá đất ở một điều kiện nhất định thành giá đất tương ứng với một điều kiện chuẩn nào đó bằng một phương pháp toán học.

2.1.3 NGUYÊN LÝ CƠ BẢN

Giá cả của thửa đất chờ định giá

Hiệuchỉnh

NGUYÊN LÝ

 Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp thực chất

là quá trình so sánh giá cả đất đai và hiệu quả sử dụng đất đai trong thị trường

 Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình.

NGUYÊN LÝ

 Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định

 Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá.

 Ví dụ

•      Lô đất A có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường chỉ có 5m, chiều sâu 100m

•      Lô đất B có bề mặt tiếp giáp mặt tiền đường 25m, chiều sâu 20m

•      Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt tiền đường tại khu vực này với những lô đất có diện tích trên dưới 100m2 là 1 Trđ/m2, không mặt tiền đường chỉ bằng 60% của gía đất mặt tiền đường.

•      Phần đầu tiếp giáp mặt tiền đường : 5m x 20m x 1 Trđ/m2 = 100 Trđ

•      Phần sau không tiếp giáp mặt tiền đường : [5m ( 100m – 20m ) ] x ( 1 Trđ/m2  x 60% ) = 240 Trđ

•      Giá trị bình quân của lô đất :  ( 100 Trđ + 240 trđ ) : 500m2 =

680.000đ/m2

ĐẶC ĐIỂM VÀ ĐIỀU KiỆN

CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN NGUYÊN LÝ CƠ BẢN

ĐỊNH NGHĨA

2.1.4.1 ĐẶC ĐIỂM

1. Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, có thể phản

ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất,

và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.

2. Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế

tính ra giá thửa đất, căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.

3. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thực dụng,

phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.

ĐẶC ĐIỂM

4. Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá

phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, có khả năng vận dụng thực tế nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác.

5. Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm

cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai.

2.1.4.2 ĐIỀU KIỆN

1. Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân

tích, so sánh khi xác định giá đất Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tưởng nhất).

2. Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng

thay thế với đất đai chờ định giá, mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt

3. Đảm bảo độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu, tiến hành hiệu

chỉnh đối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch.

4. Tính hợp pháp, loại trừ những thông tin giao dịch thị trường

đất đai không hợp lý, chú ý nghiên cứu những quy định

pháp luật có liên quan.

ĐỊNH NGHĨA

2.1.5 PHẠM VI ỨNG DỤNG

 Xác định giá cả của đất đai

 Xác định giá của các công trình trên đất Tính ra giá cả của các công trình và ảnh hưởng của sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất.

 Xác định giá cả đất đai và các công trình

 Xác định tiền thuê Xác định tiền thuê bằng phương pháp so

sánh trực tiếp là một loại phương pháp dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá.

II NỘI DUNG

THỰC HIỆN

3

THỰC TẾ

Ở VIỆT NAM

BƯỚC 2 BƯỚC 1

Từ các bước trên ta có trình tự tiến hành định

giá đất như sau:

1 Thu thập tài liệu giao dịch

2 Xác định mẫu giao dịch so sánh

3 Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường

4 Hiệu chỉnh về thời gian

5 Hiệu chỉnh nhân tố khu vực cá biệt

6 Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng

7 Hiệu chỉnh suất dung tích

8 Xác định giá cả đất đai

CỤ THỂ

- Thu thập thông tin giao dịch: là điều kiện tiền đề và

cơ sở của việc xác định giá cả đất đai bằng PPSSTT Nếu thông tin quá ít sẽ làm cho việc xác định giá đất không chính xác thậm chí có thể không thực hiện

được.

- Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh: căn cứ vào các đối tượng phải xác định giá cụ thể để chọn ra mẫu có

điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh Việc lựa

chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng đến kết quả xác định giá đất nên bước này cũng cơ bản quan trọng.

 Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường: là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch Do tích chất đặc thù của thị trường đất đai, giá cả được thành trong từng

giao dịch riêng biệt nên dẫn đến sai lệch trong việc

sử dụng làm đối tượng so sánh.

 Hiệu chỉnh thời gian: ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờ định giá là khác nhau Giữa thời gian đó giá cả đất đai có khả năng thay đổi cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian

để giá cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường của ngày định giá.

 Hiệu chỉnh nhân tố khu vực: là đặc tính khu vực

được tạo ra bởi sự kết hợp của các nhân tố tự

nhiên và các nhân tố kinh tế, xã hội và là nhân tố ảnh hưởng đến giá cả của đất đai Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực bao gồm: tình trạng giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường sinh thái…

 Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt: là những nhân tố cấu

thành đặc tính cá biệt của thửa đất và ảnh hưởng đối với giá đất Nội dung so sánh của nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng thửa đất, địa hình, địa chất, chiều sâu, vị trí so với mặt đường…

 Hiệu chỉnh số năm sử dụng: số năm sử dụng của đất đai dài hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng thu nhập của đất đai Nếu sau khi xác định

được khả năng thu nhập hàng năm của đất đai, thời hạn sử dụng đất càng dài, tổng thu nhập càng cao thì hiệu quả sử dụng cao và giá cả đất đai cũng cao Thông qua hiệu chỉnh thời gian sử dụng đất có thể loại trừ những khác biệt về đất đai do hạn sử dụng khác biệt tạo nên.

 Hiệu chỉnh suất dung tích: Suất dung tích là tỷ lệ của diện tích xây dựng so với diện tích của cả thử đất Suất dung tích càng lớn thì hiệu quả sử dụng đất

càng cao và do đó giá đất càng cao Hiệu chỉnh suất dung tích sẽ loại được sai khác về giá đất do khác nhau về suất dung tích tạo ra.

 Xác định giá đất: Sau khi dùng các công thức tương quan để tiến hành hiệu chỉnh thì sẽ có được giá

chuẩn so sánh tính thử của đất đai chờ bình xét.

Đánh giá

 Ưu điểm : Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững

chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

 Nhược điểm : Bắt buộc phải có thông tin; khó tìm

được thông tin thị trường giống với tài sản thẩm định giá về vật chất và thời gian.

II NỘI DUNG

THỰC HIỆN

3

THỰC TẾ

Ở VIỆT NAM

Ở VIỆT NAM

 Phương pháp so sánh trực tiếp được quy định ở

Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 16/12/2007 của BTC hướng dẫn chi tiết thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-

CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP

Ở VIỆT NAM

 Phương pháp định giá đất so sánh trực tiếp được dùng rộng rãi trên thế giới Tùy từng hoàn cảnh của mỗi khu vực mà phương thức áp dụng khác nhau ở Việt Nam cũng như các nước khác cơ bản có 4

bước như đã trình bày ở trên.

 Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn chưa ổn định, nhiều vấn đề bất cập nên phải áp dụng 1 cách khéo léo, cẩn thận.

 Sau đây là 1 số vấn đề về định giá đất ở Việt Nam

Một số vấn đề định giá đất ở

Việt Nam

 Việc tiếp cận thông

tin sâu về đất đai chỉ

là "sân chơi" của

một số cơ quan

công quyền và

những doanh

nghiệp lớn

TiẾP

III KẾT LUẬN

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

 Ưu điểm : Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững

chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

 Nhược điểm : Bắt buộc phải có thông tin; khó tìm

được thông tin thị trường giống với tài sản thẩm định giá về vật chất và thời gian.

Nếu bạn đang muốn đầu tư

bất động sản thì "Đừng ngại đầu tư thời gian"

THANK YOU

Chúc các bạn 1 buổi tối thú vị

TÀI LIỆU THAM KHẢO

www.google.com.vn

Tài liệu tham khảo phải ghi cụ thể hơn Ghi như thế này thì người khác không kiểm tra được nguồn tài liệu => những dẫn chứng

từ tltk của e sẽ ko thuyết phục

 Em phải nói rõ hơn về PP này được áp dụng ở VN như thế nào, được quy định

ở thông tư nghị định nào, có gì khác so với pp định giá đất ở các nước trong

khu vực (em vừa trình bày) ko? Đấy là vấn đề quan trọng nhất, để cho các bạn sau này đi làm có ai làm về định giá thì

họ còn biết được các bước quy định ở

VN thế nào, có những đặc trưng gì? …