Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất

Báo cáo định giá đất Đề Tài: Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất.. Là hiệu quả khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu .Nhưng nhân tố này lại luôn luôn ở

Báo cáo định giá đất

Đề Tài: Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất

Gv hd : Bùi Nguyên Hạnh

Sv thực hiện: Đào Thị Hồng Phạm Thị Hồng Hoa

Phan Duy Hùng

Mở Đầu

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt Là hiệu quả khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Nhưng nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động Định

giá đất cần phân tích tỷ mỷ điiểm này và phán

đoán chính xác xu hướng biến động ,hiểu biết các nhân tố cấu thành gí cả đất đai và sự tương tác

giữa các nhân tố ,mới có thể định giá chính xác.

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá ,đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc

cơ bản của định giá đất đai ,lấy đó làm kim chỉ nam ,phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai ,sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai ,đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu

đó là những nguyên

tắc kinh tế

Chúng có liên quan mật thiết tới học

thuyết kinh tế và thường được thùa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại

về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải

nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người

ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau ,bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị

trường ,việc định giá đất tuân thủ theo các

nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới

đây

Gồm ba nguyên tắc :

1 Nguyên tắc thay thế

2 Nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả

3 Nguyên tắc biến động

Trong bài báo cáo này nhóm 13

nghiên cứu “nguyên tắc biến động”.

Nội Dung

1 Định nghĩa :

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân

tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa

nhân tố hình thành giá đất ,mà các nhân tố hình thành giá đất ,mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động ,cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này

và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất ,cần phải phân tích tính hiệu quả ,tính

khan hiếm ,tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó ,cùng với nhũng nhân tố ,nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động

để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó,nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau

Trong việc định giá đất ,khong những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai ,mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dung về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá

thid mới có thể xác định giá đất hợp lý ,chính xác.Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất:

 Áp dụng trong phương pháp thu nhập:

Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập(thu nhập đất đai hàng năm thay đổi) :

PL(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t

t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập

r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

Qua công thức trên ta có kết luận khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi

trong kỹ thuật ,trong giá sản phẩm ,giá đầu vào ,giá các yếu tố sản xuất ,nó sẽ làm thay đổi gí trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể Đồng thời suất lợi tức cũng là một yếu tố làm thay đổi thu nhập

Giá cả các yếu tố sản xuất

Áp dụng trong phương pháp so sánh trực tiếp :

Công thức phương pháp so sánh

Giá cả thửa đất chờ định giá

Hiệu chỉnh thời gian

Hiệu chỉnh suất dung tích

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực

Hiệu chỉnh nhân tố

cá biệt

Hiệu chỉnh số năm sử dụng

Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp

Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức :

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánhKết luận : giá của thửa đất cần định giá phụ thuộc vào nhiều nhân tố hiệu chỉnh tình huống ,hiệu chỉnh thời gian ,hiệu chỉnh suất dung tích ,nhân tố khu vực ,nhân tố cá biệt.Khi các nhân tố này biến động thì giá của thửa đất cũng biến động theo.

Áp dụng trong phương pháp thặng dư :

Công thức tính toán của phương pháp thặng dư :

V = A – ( B + C )

Trong đó :

V là giá cả của đất được mua để phát triển

A là tổng giá ttrị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển

B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển

C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển

r: là suất lợi tức bình thường

p:là suất lợi tức bình thường

Công thức trên chỉ mang tính tương đối

Kết luận : giá cả của mảnh đất được mua để phát triển phụ thuộc vào nhiều yếu tố như là sự biến động của lợi tức,giá nhà ngoài ra còn chịu sự biến động của các yếu tố thời

gian của các chi phí phát triển…

Giá nhà Các yếu tố thời gian

Lợi tức

Giá cả mảnh đất mua

Áp dụng trong phương pháp chi phí :

Công thức áp dụng :

Giá cả thị trường bất động sản = RC ( 1 – d ) + LVHBU Trong đó :

RC là chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế

d: giảm giá tích lũy để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình

LVHBU : giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các

công trình đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất

Kết luận : giá trị thị trường bất động sản phụ thuộc vào yếu tố chi phí,tích lũy ,giá trị miếng đất.Nếu các yếu tố trên biến động dẫn đến giá trị bất động sản cũng biến động

Giá trị thị trường bất

động sản

 kết luận chung :

Nguyên tắc biến động ảnh hưởng đến tất cả các phương pháp định giá đất vì các phương pháp định giá đất đều có các yếu tố liên quan để định giá các yếu tố này thay đổi dẫn đến các giá của mảnh đất cũng thay đổi

Nguyên tắc biến động ảnh hưởng đến các phương pháp xác định

Phương pháp chi phí

Kết Luận

Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế vừa mang tính kỹ thuật ,tính pháp lý ,vừa mang

tính xã hội ,tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình

thành ,tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành ,tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tìa sản là hình

thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay ,theo đà phát triển của kinh tế thị trường lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện

và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Định giá đất đai thường có các nguyên tắc ,phương

pháp nhầm định giá một cách chính xác nhất giá trị của

thửa đất.Nguyên tắc biến động là một trong những nguyên tắc quan trọng để xác định giá đất một cách chính xác

nhất.Nguyên tắc biến động ảnh hưởng đến tất cả các

phương pháp định giá đất do đó mà ta cần hạn chế đến

mức thấp nhất các biến động để giảm rủi ro cho người mua

và bán đất (nhận định nhầm, xem xét lại nhận định này

và ý nghĩa của nguyên tắc này)

Nhận xét chung

 Xem xét lại những chữ được bôi đỏ

 Trong phân tích nguyên tắc này được ứng

dụng trong các pp định giá đất, lưu ý mục đích của nguyên tắc, ứng dụng của nguyên tắc

trong pp đó chứ ko chỉ dừng lại ở mức chỉ ra

có những yếu tố nào biến động

 Bài trình bày quá dài cho 1 bài pp, quá ngắn cho 1 bài tiểu luận

www.themegallery.com