Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay

Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất giá đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử

I Mở đầu:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu đặc biệt trong ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống Là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai có những tích chất đặc trưng khiến nó không gióng bất kỳ một tư liệu sản xuất nào

Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người Chính đặc điểm này là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất nằm ở vị trí khác nhau Ngoài ra khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có

xu hướng tăng lên, do đó đòi hỏi phải định giá đất

Định giá đất đai là một phần quan trọng trong chính sách của Nhà nước đang thực hiện bao trùm các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu đất đai, quyền phân phối và chuyển dịch, giá cả và các vấn đề liên quan đến đất đai

Với những lý do đó nhóm chúng tôi xin chọn đề tài là: “Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay” nhằm mang lại một cái nhìn tổng quát hơn về công tác quản lý đất đai của nước ta trong thời gian qua

II Nội dung:

2.1 Giá đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất

Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 2 Nghị định 188 quy định: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân các

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định này sử dụng làm căn cứ để: a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

b) Tính Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu Giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

c) Tính Giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của Doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi Vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.”

Theo nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007, khung

giá đất qui định giá đất cao nhất là 67,5 triệu đồng/m2 đối với giá đất ở tại

đô thị đặc biệt Giá đất rẻ nhất đối với đất ở tại đô thị là 30.000 đồng/m2 (đô thị loại V) Ngoài ra, khung giá đất còn qui định khung giá cho các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng

Nghị định qui định giá đất sẽ do UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào giá đất thực tế tại địa phương để quyết định giá đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng, giảm không quá 20% so với mức giá tối đa và tối thiểu theo khung giá đất của Chính phủ

Giá đất do địa phương qui định được sử dụng làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi bị thu hồi và để thu lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường đối với người vi phạm pháp luật về đất đai Tuy nhiên, nghị định không áp dụng đối với những người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất cũng sẽ phải điều chỉnh trong trường hợp điều chỉnh qui hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất

2.2 Định giá đất:

Điều 5 Luật đất 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:

1 Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

2 Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

3 Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất;

4 Định giá đất.”

Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai

và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất

Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi

Công tác định giá đất ở Việt Nam đã được quy định trong các văn bản sau:

định khung giá các loại đất để tính Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

 Nghị định 87/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy

định khung giá các loại đất

dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ ngày 14/11/1994

hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất;

2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất;

 Thông tư 145 /2007/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

tướng chính phủ điều chỉnh nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành tài chính sang ngành tài nguyên môi trường;

 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây

dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

 Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 01/02/2010 quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng

bảng giá đất;

vụ và Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 02 tháng 02 năm 2010 hướng

dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác định giá đất

Trên đây là hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay Từ đó chúng ta có thể có một cái nhìn rõ ràng hơn về công tác quản lý đất đai trong thời gian qua

2.3 Nguyên tắc định giá đất:

Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam, hiện nay ngoài các nguyên tắc chung đã nêu ở chương III, Điều 56 Luật Đất đai 2003 cũng quy định việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

1 Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

2 Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

3 Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

2.4 Các phương pháp xác định giá đất:

Trước đây phương pháp xác định giá đất đã được quy định tại Thông

tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Hiện nay phương pháp xác định giá đất là theo Thông tư 145 /2007/ TT-BTC của Bộ tài chính ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Theo thông tư của Bộ Tài chính số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng

12 năm 2007, các phương pháp xác định giá đất được sử dụng ở Việt Nam bao gồm:

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số

bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

2- Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất

cần định giá

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

nhập

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập

thuần túy

hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm đã tính

ở Bước 1

-Tổng chi phí

đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất

ước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ

thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

3 Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công,

mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp

lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng

trên đất

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất

= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá

 Phần giá trị hao mòn

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã

lựa chọn ở Bước 1

Giá trị của

thửa đất

= Giá chuyển nhượng

bất động sản

 Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất

= Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

4 Phương pháp thặng dư

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của

khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa

đất

= Tổng giá trị phát

triển

 Tổng chi phí phát

triển

5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

5.1 Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

5.2 Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp

so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

5.3 Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP