Tiểu luận môn định giá đất So sánh công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới với Việt nam

Vì vậy định giá đất là một công tác quan trọng và cần thiết trong quản lý của nhà nước về đất đai và nhu cầu sử dụng đất của người dân.. Tổ chức Để định giá đất được thống nhất từ trung

Tiểu luận Định giá đất

Chủ đề: So sánh công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới với Việt nam.

Lớp QLĐĐ B K52

Nhóm 14

Sv Lê Hải Điệp

Nông Trung Kiên

Đào Thị Phương Hoa

MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng cho tất

cả các ngành phục vụ cho đời sống kinh tế - xã hội của con người với những tính chất đặc trưng không giống bất kỳ một tài nguyên, một tư liệu sản xuất nào khác Vì vậy định giá đất là một công tác quan trọng và cần thiết trong quản lý của nhà nước về đất đai và nhu cầu sử dụng đất của người dân

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển vủa thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyến định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một chuyên sâu trong nền kinh tế

Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn

200 năm, ở Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonexia cũng đã có những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động sản

Công tác định giá đất ở Việt Nam có những điểm riêng và khác biệt so với các quốc gia trên thế giới Nhằm mục tiêu hoàn thiện và nâng

cao hiệu quả của công tác định giá đất chúng tôi tiến hành “So sánh công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới với Việt nam”

NỘI DUNG

1 Công tác định giá đất ở Việt Nam

1.1 Tổ chức

Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: Phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ tài nguyên môi trường; Sở tài nguyên môi trường của các tỉnh thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể

1.2 Chức năng và nhiệm vụ.

Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước

1.3 Đối tượng.

Bất động sản bao gồm

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.4 Nguyên tắc xác định giá đất.

1.4.1 Nguyên tắc thay thế.

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị trường của một thửa đất chủ thể

có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương

tự về giá trị và các tiện dụng so với những thưa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

1.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp,

sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dai, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dingj vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng

thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá sự dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

1.4.3.Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất,

mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

1.5 Các phương pháp định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp chi phí

2 Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới

2.1 Thái Lan

2.1.1 Tổ chức

Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá

2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ

Chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sử hữu đất đai thuộc Cục địa chính

2.1.3 Đối tượng

Ở Thái Lan các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn

2.1.4 Nguyên tắc

Trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản, thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước, hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm; cơ quan định giá trung ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ chức nhà nước gọi

là “Ủy ban định giá trung ương”

Ủy ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ Trong hoạt động định giá bất động sản, các

cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với

cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá (đây ko phải là nguyên tắc)

2.1.5 Phương pháp

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v… Các nhà định giá của Thái Lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan

Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn

vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất

và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay… Chính vì thế, kết quả xác định giá đã chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của đất đai

2.2 Malasia

2.2.1 Tổ chức

Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả 3 cấp; bang và quận

Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

Tại cấp bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc vè toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

Tại cấp quận (huyện): Có một số ít quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá đất do giám đốc chi nhanh JPPH bang bổ nhiệm

2.2.2 Chức năng

JPPH của Malaysia ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản

2.2.3 Có 4 nhiệm vụ chính sau

Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động snr có

sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ; Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập

Thực hiện các việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai, Cho thuê bất động sản; tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hóa và hợp tác hóa bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản

Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học

Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản những bất động sản giá trị trên 1 triệu RM (đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà: Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM

2.2.4 Cơ chế hoạt động

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương do Bộ trưởng bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trược Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quả lý nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình

Trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong vả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm, cơ quan định giá trung ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ chức nhà nước gọi

là “Ủy ban Định giá trung ương”

2.3 Mỹ

2.3.1 Các tổ chức thẩm định

Thẩm định thực tế tại Mỹ được quy định bởi các quốc gia khác nhau Các tổ chức tài chính Cải cách, phục hồi và thi hành luật Các nước khác nhau và các tòa án liên bang đã thông qua USPAP cho tranh chất bất động sản và tất cả các nhà quản lý cho vay liên bang thông qua USPAP thẩm định tài chính thế chấp

2.3.2 Mục đích của việc thẩm địnhg giá

Thẩm định giá của bất động sản là cần thiết trong các trường hợp sau.:

- Trong trường hợp trao đổi mua bán, tặng, biếu, hoặc trao đổi trong giao dịch

- Trong trường hợp sát nhập hoặc các loại biện pháp tái thiết lập cảu các thưc thể công ty

- Trong trường hợp mua lại doanh nghiệp

- Trong trường hơp xác định giá trị của bất động sản

- Trong trường hợp tài sản thuế sẽ được nộp hồ sơ hoặc cho các mục đích ấn định thuế tài sản

- Trong trường hợp khoản vay được giải ngân của các tổ chức trên sức mạnh của thế chấp đối với bất động sản

- Trong trường hợp giá gốc đã xác định với mục đích xác định lợi nhuận đầu tư

- Trong trường hợp cơ quan Thuế thu nhập đã bắt đầu thủ tục mua lại theo XXA chư của Luật Thuế thu nhập v.v

2.2.3 Các phương pháp xác định giá đất

- Chi phí hoặc cá phương pháp giá gốc: Trong phương pháp này

chiphis của các thành phần khác nhau như vật liệu và lao động được tính vào chi phí như chi phí thay thế hiện tại của tài sản hiện có được tính, khấu hao trong kỳ, giá trị lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế được trích giá trị đất được thêm vào Một số sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập Theo phương pháp này ước tính thu nhập ròng của tài sản này được vốn tại một tỷ lệ nhất định để đi đến giá trị Các chỉ số chi phí khác nhau được chấp nhận bởi Chính phủ sẽ được áp dụng để tính khấu hao và lỗi thời Phương pháp này là phương pháp khoa học phổ biến nhất bởi vì nó

sẽ đưa và tài khoản của tất cả các thành phần của chi phí Nơi duy nhất của dự toán là việc áp dụng chỉ số để tính toán hoặc xác định gía trị

lạc hậu trong tương lai Ngay cả ước tính này dựa trên các chỉ số khoa học tính toán và xác thực

- Phương pháp so sánh: Trong phương pháp này, tương tự như tính chất của kích thước tương tự, vị trí, chất lượng và mô hình xây dựng đã

được bán ra sẽ được xác định Giá trị thị trường tài sản nói chung sẽ được dùng như giá trị của tài sản đối tượng và điều chỉnh cho bất kỳ sự sai lệch

về kích thước, cơ sở vật chất và các yếu tố khác Đây là một phương pháp rất phản khoa học và mỗi tài sản khác với nhiều tiêu chí khác như chất lượng xây dựng, kích thước, v.v Do đó chi tiết kỹ thuật để so sánh các giá trị đơn giản chỉ vì họ đang có trong cùng địa phương không tổ chức tốt Nếu cả hai toàn nhà là gần như tương tự nhau sau đó so sánh là hợp

lý, tuy nhiên phương pháp này không thể là một cách tiếp cận phù hợp để định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được nhiều khoa học và hợp lý hơn so với phương pháp thứ hai Theo phương pháp này, thu nhập nhận được từ bất động sản được tính toán Mặc dù có là một yếu tố dự toán trong phương pháp này cũng có, cơ hội theo dự toán được loại bỏ vì

nó có mức thu nhập hiện tại được làm cơ sở xác định giá trị

- Hệ thống định giá trị kinh tế - EVS: Nó bao gồm 111 đặc điểm quan trọng để đầu tư bất động sản EVS xác định 7 chuyên mục rất quan trọng để đánh giá giá trị hiện tại và tương lai của một tài sản thu nhập năng suất Họ là những khu vực, vị trí, tính toán vẹn về cấu trúc, tỷ lệ hoa, tiện nghi, tài chính và đòn bảy Trong ngắn hạn phương pháp này sẽ đưa và xem xét tất cả những yếu tố được xem xét trong ba phương pháp trên và rút ra một đánh giá cẩn thận

KẾT LUẬN

Trong thời đại công nghiệp, hóa hiện đại hóa vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng, giá đất ngày càng tăng cao Vì vậy chúng

ta cần phải định giá đất một cách chính xác Mặc dù công tác định giá đất

ở Việt Nam ra đời muộn có sự khác biệt với các nước khác trên thế giới song chúng ta cũng cần phải nghiên cứu, so sánh công tác định giá đất của chúng ta và các nước để có thể đưa ra các phương pháp định giá hợp

lý và chính xác nhất Công tác định giá đất ở Việt Nam được nhà nước chú trọng, chịu sự giám sát và quản lý của nhà nước Các tổ chức cá nhân muốn tham gia vào công tác định giá đất đều phải thông qua hệ thống pháp luật của nhà nước Bên cạnh đó định giá đất vẫn có một số mặt tiêu cực tồn tại và hệ thống pháp luật có những khe hở chưa được lấp Tìm hiểu và học hỏi hệ thống và phương pháp định giá đất của các quốc gia khác là việc làm cần thiết để hoàn thiện được công tác định giá đất ở Việt Nam Dự kiến trong tương lai gần hoạt động định giá đất ở Việt Nam sẽ phát triển mạnh mẽ

Kết luận chưa hay, chưa phản ánh được nội dung nghiên cứu