Tiểu luận môn định giá đất Những nghị định liên quan đến định giá đất

Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K từ

MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá đất là môn học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá đất Bên cạnh các tài liệu được biên soạn trong các trường đại học thì còn có nhiều văn bản liên quan tới định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Tuy nhiên không phải tất cả chúng ta đều quan tâm và có thể hiểu tất

cả các văn bản được quy định

Theo sự phát triển của kinh tế thì văn bản liên quan tới công tác định giá đất cũng có sự thay đổi để phù hợp với hoàn cảnh của đất nước Trước khi luật đất đai năm 1993 ra đời thì thị trường đất đai mang tính tự phát và không được Nhà nước công nhận Nhưng sau khi luật có hiệu lực thi hành, đất đai được coi là hàng hóa, từ đó các văn bản đầu tiên bắt đầu ra đời để cụ thể hóa cho công tác định giá đất Dưới đây là một số văn bản chúng tôi nghiên cứu nhằm làm rõ các nội dung thay đổi từ trước đến nay và văn bản còn áp dụng, văn bản đã được thay thế, văn bản sửa đổi bổ sung cho văn bản áp dụng trước đó: Nghị định 87 – CP ngày 17/8/1996

Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004

Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004

Nghị định 123/2007/ND-CP ngày 27/7/2007

Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/200

Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010

NỘI DUNG

I Văn bản từ sau luật đất đai năm 1993 đến năm 2003

** Nghị định 80/ND- CP ngày 06/11/1993 Quy định khung giá các loại đất

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

** Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

** Thông tư liên bộ 92 TT/LB bộ Tài chính, bộ Nông nghiệp và Công

nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ngày 10/11/1993 Hướng dẫn thi hành Nghị định 73/ND-CP

** Quyết định 619 – TTg ngày 27/12/1993 về việc điều chỉnh tổng hợp điểm

hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

** Nghị định 87 – CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất

** Thông tư liên bộ ban vât giá chính phủ - tài chính – xây dựng – tổng cục địa chính số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành nghị định

87/CP ngày 17-8-1994 về quy định khung giá các loại đất

** Quyết định 302 – TTg ngày 13/5/1996 về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994

- Điều chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 87/CP ngày

17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau:

Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng

khung giá đất đô thị

Khoản 1, Điều 4 Nghị định 87/CP quy định: Căn cứ vào Bảng khung giá của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá các loại đất để làm cơ

sở tình thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, có nghị định riêng của Chính phủ Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong Bảng khung giá đất độ thị (Bảng giá số 4)

** Nghị định 17/1998/ND-CP ngày 21/3/1998 về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP

Theo Nghị định 87/CP: Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ

số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này

Theo Nghị định 17/1998/ND-CP: Giá các loại đất do địa phương quy định

có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của

Chính phủ và hệ số (k) đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày

13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%

II Các văn bản sau luật đất đai năm 2003

** Nghị định 188/ND-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định này thay thế Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số

(k) trong khung giá đất và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất

- Trước đây theo quy định của Nghị định 87/1994 thì chỉ đề cập đến cách định giá đất cho từng loại đất cụ thể, chưa làm rõ được phải dùng phương pháp gì để tìm ra mức giá đất Nghị định 188 và thông tư 114 đã khắc phục được hạn chế cơ bản trên của Nghị định 87/1994 và tạo điều kiện quan trọng cho địa phương xây dựng được một khung giá đất sát với thực tế thị trường

- Nghị định có 4 chương bao gồm 17 điều, có kèm theo bảng khung giá các loại đất

( Vấn đề đáng chú ý trong nghị định là có 2 phương pháp xác định giá đất quy định tại chương II – điều 4: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập)

** Ngày 26/11/2004 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì thông tư 114/TT-BTC ra đời

- Thông tư này thay thế cho thông tư số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên

bộ Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa

chính hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994

*** Sau 3 năm áp dụng trong thực tiễn, cách định giá đất của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP cơ bản phù hợp với thực tế thị trường Tuy nhiên, bên

cạnh đó, vẫn bộc lộ một số điều khoản quy định chưa cụ thể, chưa sát với thị

trường Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã điều chỉnh lại những bất cập ấy,

nhằm đưa phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất sát thực tế

hơn

** Nghị định 123/2007/ND-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số

điều nghị định 188/2004/ND-CP

Sau đây là tóm tắt 1 số nội dung thay đổi trong 2 nghị định.

STT Các nội dung thay đổi Nghị định 188/2004/ND-CP Nghị định 123/2007/ND-CP

1 Sửa đổi Điểm

đ-khoản1-điều 2

Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Bỏ từ “chuyển quyền sử dụng đất”

- Theo từng mục đích sử dụng hợp pháp

-Giao dịch thực tế được đã hoàn thành

3 Bổ sung khoản 3, khoản

4, điều 4

Bổ sung thêm 2 phương

pháp

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

2 Phương pháp thu nhập

3 Phương pháp chiết trừ

4 Phương pháp thặng dư

4 -Sửa đổi bổ,sung điều 5

- Khoản 3, điều 5 sửa

thành khoản 5, điều 5

-Bãi bỏ khoản 4, điều 5

- Khoản 1,2 cho 2 phương pháp trên

- Kết hợp 2 phương pháp trên trong tùy trường hợp

- Khoản 3,4 thêm mới cho 2 phương pháp mới

- Dựa tình hình địa phương

có thể kết hợp 1 số phương pháp

5 - Sửa đổi điều 6 - Các loại đất áp dụng phân - Các loại đất áp dụng phân

loại tại Điều 13 Luật đất đai năm 2003

- Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất tại Điều 13 luật đất đai

- Các đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ

- Chỉ có đất xây dựng công trình sự nghiệp

- Không có quy định cho đất

sử dụng vào mục đích công cộng

- Nhóm đất chưa sử dụng căn cứ vào điều 13

loại tại Điều 6 Nghị định 181/2004/ND-CP ngày 29/10/2004

- Căn cứ phương pháp định giá đất tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 181

- Theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 Nghị định 181/2004/ND-CP

- Bổ sung đầy đủ thêm đất sử dụng mục đích quốc phòng,

an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất phi nông nghiệp khác

- Quy định thêm đất sử dụng vào mục đích công cộng tại điểm b, khoản 5 điều 6 nghị định 181

- Quy định cho đất làm nghĩa trang, nghĩa địa tại khoản 10, điều 1 nghị định 181

- Căn cứ vào khoản 10 điều 1

- Có trường hợp cá biệt, tại các vùng sâu, vùng xa, vùng

có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn

6 Sửa đổ, bổ sung Điều 8

- Điểm c khoản 1

- Khoản 2

- Tiêu đề: nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất

- Các xã được công nhận miền núi theo quy định của

ủy ban dân tộc

- Tiêu đề: Bỏ cụm từ “ phân hạng đất nông nghiệp”

- Còn dựa trên những đặc điểm cơ bản đã nêu

- Bãi bỏ khoản 2

- Tiêu đề

- Điểm a khoản 1 -

- Bỏ từ “ hạng đất”

- Theo quy định tại điểm đ

khoản 4 điều 6 nghị định 181/2004/ND-CP Quy định

rõ về vị trí đất

8 Điều 11

- Tiêu đề

- Bỏ cụm từ “ Phân hạng đất”

- Căn cứ tại Điều 8, Điều 9, Điều 10 Nghị định 188/2004/ ND-CP, khoản 6, khoản 7 Điều 1

9 Điểm d khoản 1 Điều 12 - Khu đất giữa các tỉnh - Cùng loại đất giáp ranh

giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều rộng từ 100 m trở xuống thì có quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 điều 12 nghị đinh 188/2004/ND-CP

10 Điều 13

-

- Ngày cụ thể hàng năm định giá đất (01/01 hàng năm)

11 Điểm a khoản 1 Điều 14 - Căn cứ quy định giá đất tại

khu vực giáp ranh tại khoản

1 điều 12

- Khoản 1 điều 12 nghị định 188/2004/ND-CP và khoản 9 Điều 1 nghị định này

12 Sửa đổi Điều 15 “ Điều

chỉnh giá các loại đất cụ

thể tại địa phương”

13 Bảng khung giá các loại

đất

-

- Mức giá lấy sau dấu phảy 1 chữ số

- Mức giá lấy sau dấu phảy 2 chữ số

 Tóm lại:- Nghị định 123/2007,ND-CP bổ sung thêm hai phương pháp

nữa trong phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: phương

pháp, chiết trừ, phương pháp thặng dư

- Khung giá đất cũng như các khoản trong nghị định 123/2007/ND-CP áp dụng cho các loại đất được phân loại theo nghị định 181/2004/ND-CP về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 123/2007/ND-CP bổ sung, sửa đổi 1 số điều quy định đầy đủ hơn cho nghị định 188/2004/ND-CP

* Một số vấn đề cần chú ý:

- Sau khi sửa đổi, khoản 2 Điều 3 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định

rõ: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường " Cách giải thích rõ ràng này sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ sở để xác định, quy định giá các loại đất cụ thể

- Trước đây, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định hai phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập) nhưng chưa đáp ứng yêu cầu, cần áp dụng các phương pháp phù hợp với thực tiễn để xác định giá từng loại đất một cách minh bạch và công bằng hơn Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã bổ sung thêm 2 phương pháp mới Phương pháp chiết trừ xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản Phương pháp thặng dư xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra

sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản Vì vậy, địa phương linh hoạt hơn trong việc quyết định giá đất

- UBND cấp tỉnh được phép căn cứ vào khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP : “ Định giá đất cụ thể tại địa phương” để định mức giá đối với các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng

- Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ quy định ( khoản 5 – điều 1 của nghị định 123/2007/ ND-CP)

- Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải tuân theo quy định pháp luật và tuân thủ nguyên tắc: Đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó; Đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định mức giá như nhau Mức định giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch không quá 30%

- Khung giá các loại đất quy định tại nghị định 123/2007/ND-CP đều có sự thay đổi tại mức giá tối đa của các vùng:

Bảng lấy ví dụ mức giá tối đa khác nhau tại xã đồng bằng, trung du, miền núi.

Khung giá đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

ND188 ND123 ND188 ND123 ND188 ND123 Trồng cây hàng

năm

90,0 1135,00 70,0 105,00 47,5 71,00

Trồng cây lâu năm 105,0 158,00 65,0 98,00 45,0 68,00 Đất rừng sản xuất 40,0 60,00 25,5 38,00 20,0 30,00 Đất nuôi trồng thủy

sản

Đất ở tại nông thôn 1250,0 1875,00 850,0 1275,00 600,0 900,00 Đất sản xuất, kinh

doanh phi nông

900,0 1350,00 600,0 900,00 350,0 525,00

nghiệp tại nông

thôn

** Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007: Hướng dẫn thực hiện Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Với thông tư này, các địa phương

có thêm cơ sở cụ thể để nhanh chóng xây dựng và hoàn thiện bảng giá đất mới Theo hướng dẫn của thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư Thông tư này thay thế cho thông tư 114/2004/TT-BTC

** ** Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư này thay thế cho thông tư 80/2005/TT-BTC Về hướng dẫn việc

tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại nghị định 188/2004/ND-CP

- Thông tư này sửa đổi, bổ sung cho thông tư 145/2007/TT- BTC: Bãi bỏ nội dung hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất hàng năm và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định tại thông tư 145/2007/TT-BTC

- Hướng dẫn thi hành nghị định 188/2004/ND-CP và nghị định 123/2007/ND-CP

** Quyết định 1735/QD-TTg ngày 01/12/2008 : Điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành tài chính sang ngành tài nguyên và môi

trường Quyết định nêu rõ, điều chuyển từ ngành tài chính sang ngành tài nguyên và môi trường: nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất cùng với các hồ sơ, tài liệu từ ngày 1/1/2006 đến hết ngày 30/11/2008 bằng văn bản và dữ liệu

số, bao gồm: các hồ sơ, tài liệu về định giá đất và hồ sơ, tài liệu khác liên quan đến định giá đất; báo cáo thống kê về giá đất; các chương trình, đề tài,

đề án, dự án về định giá đất; tổ chức làm công tác định giá đất, cán bộ, công chức làm công tác định giá đất thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và Phòng Tài chính

** Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư 2- Nghị định này bãi bỏ điểm 2 khoản 12 điều 1 Nghị định 123/2007/ND-CP Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 69/2009/ND-CP không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP : Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình