Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất

 Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố cấu thành giá và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố cấu thành giá, đó là nội dung chính của

BÀI THẢO LUẬN

ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Date: 1/ 10/ 2010

Presented by: • Hồ Huy Hoàng

• Bùi Minh Hoàng

• Nguyễn Văn Cúc

• Dương Danh Hùng

LỜI NÓI ĐẦU

 Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của 3 mặt là hiệu quả, tính

khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, những nhân tố này lại luôn luôn biến động

 Có 3 nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc biến động…Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường

 Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố cấu thành giá và đặt trong bối cảnh

thay đổi của tất cả các yếu tố cấu thành giá, đó là nội dung chính của

"nguyên tắc biến động" trong xác định giá trị đất đai

I Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Có 6 nhân tố câú thành giá:

 Nhân tố nhân khẩu

Nhân tố

khu vực

Nhân tố kinh tế

Nhân tố kinh tế

Nhân tố kinh tế

Nhân tố kinh tế

Dân số luôn biến động không ngừng với xu hướng ngày

một tăng, yếu tố nhân khẩu cũng bị kéo theo Sự biến động nhân tố nhân khẩu do các yếu tố sau:

MANG TÍNH TỰ NHIÊN

TÍNH KHU VỰC

XÃ HỘI

NHÂN TỐ NHÂN KHẨU

BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT

BIẾN ĐỘNG NHÂN TỐ XÃ HỘI

Trạng thái ổn định chính trị

An ninh

xã hội

Đầu cơ đất đai

Tiến trình

đô thị hóa

Chính trị của quốc gia, khu vực, thế giới

nhu cầu phát triên kinh tế,quản lý lỏng lẻo việc làm ,kỳ vọng

về đô thị

Kỳ vọng nhà đầu tư, tiến trình

đô thị hóa, chính sách nhà nước

Chính trị, nhân khẩu, phát triển kinh tế

Sự biến động nhân tố quốc tế

Sự biến động nhân tố quốc tế

Yếu tố Kinh tế

Yếu tố Kinh tế

Ổn định tình hình chính trị

Ổn định tình hình chính trị

Xu hướng hợp tác , hội nhập

Xu hướng hợp tác , hội nhập

Biến đổi

toàn diện

Biến đổi

toàn

diện

Mức lãi suất

Thu nhập

và tiêu dùng

của dân cư

Chi thu tài chính và tiền tệ

Dự trữ

và đầu

tư

S Ự B IẾ

N IẾ B Ự S

N

Đ Ộ N

G N Ộ Đ

G

N Â T

Ố T Â N

Ố

K IN H T

Ế T H IN K Ế

Biến động

vật giá.

Ảnh hưởng biến động giá đất

ếu

tố v

ị tr

í đ ịa lý

Đ iề

u k

iệ n

c ơ

s ở h

ạ t ần g

C hấ

t lư ợ n

g m ô

i tr ư ờ

n g

N hâ

n t

ố q u

y h oạ ch

Sự biến động nhân tố khu vực

Diện tích 1

Chiều rộng 2

Chiều sâu 3

Độ dốc 4

Hình dáng 5

Hạn chế của quy hoạch đô thị

6

SỰ BIẾN ĐỘNG NHÂN TỐ CÁ BIỆT

II.Vận dụng nguyên tắc biến động trong

các phương pháp ĐGĐ

các phương pháp ĐGĐ

 Khi định giá đất cần phân tích tính hiệu quả, tính

khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó.

 Các nhân tố hình thành giá đất thì luôn biến đổi

nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất

hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai

Phương pháp thặng dư

Phương pháp

so sánh trực

tiếp

Phương pháp thu nhập

Phương pháp hồi quy

Phương pháp chi phí

GIÁ ĐẤT

Vận dụng nguyên tắc biến động

1 Phương pháp thu nhập

năm trong tương lai của đất đai định giá với

một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn

vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời

điểm định giá.

dự kiến hàng năm cần phải xem xét tác động của các nhân tố làm thay đổi thu nhập mà mảnh đất mang lại để định giá đất thích hợp.

2 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau

của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực

và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.

 Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá

được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt

về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

2 Phương pháp so sánh trực tiếp

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá =Giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so

thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

 Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được

tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng

dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số

188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

2 Phương pháp so sánh trực tiếp

3 Phương pháp thặng

dư

Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng

nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập

Công thức cơ bản xác định giá đất

V=A-(B+C)

Trong đó:

V: giá cả của đất được mua để phát triểnA: tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của BĐS sau khi đã hoàn thành phát triển

B: giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển

C: lợi nhuận hợp lý của người phát triển

 Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến

những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

 Có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ

biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

4 Phương pháp chi phí

 Giá trị của BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm

ra một BĐS tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây

dựng hiện hành.

 Việc xác định chi phí hiện hành phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan Nhiệm vụ của người định giá là

chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác

động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.

5 Phương pháp hồi quy

toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các

giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các BĐS khác.

xác định thông qua điều tra thu thập

thông tin.

hình hồi quy phù hợp

III.KẾT LUẬN

trong thế biến động nên giá cả đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.

cho tất cả các phương pháp định giá đất để

dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai thông qua việc điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của

thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.

 Tuy nhiên nguyên tắc này không đứng đơn

lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó khi định giá đất,

ngoài việc cần hiểu biết đầy đủ những

nguyên tắc định giá đất còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng, vận dụng một cách tổng hợp trong các phương pháp xác định

giá đất.

Tài liệu tham khảo

+Hồ Thị Lam Trà-Nguyễn Văn Quân.GT Định giá đất.NXB Nông nghiệp.2006.

+Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định

www.vnexpress.net www.Vneconomy.com.vn/tbktvn Trang web của báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn www.baoxaydung.com

http://www.diaoconline.vn