Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất

Định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính x

BÀI THẢO LUẬN

ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài:

“ Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất”

Nhóm SV thực hiện: Nhóm NEW WIND

1 Nguyễn Văn Cúc

2 Hồ Huy Hoàng ( NT )

3 Bùi Minh Hoàng

4 Dương Danh Hùng

MỤC LỤC

I - ĐẶT VẤN ĐỀ

II - NỘI DUNG

I. Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

I.1 Sự biến động nhân tố nhân khẩu

I.2 Sự biến động nhân tố xã hội

I.3 Sự biến động nhân tố quốc tế

I.4 Sự biến động nhân tố kinh tế

I.5 Sự biến động nhân tố khu vực

I.6 Sự biến động nhân tố cá biệt

II Vận dụng nguyên tắc biến động trong các phương pháp ĐGĐ

1 Phương pháp thu nhập

2 Phương pháp so sánh trực tiếp

3.Phương pháp thặng dư

4.Phương pháp chi phí

5.Phương pháp hồi quy

III - KẾT LUẬN

Tài liệu tham khảo

Trang 3 5 5 5 5 6 7 7 8 9 9 9 10 11 11 12 13

I - ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của 3 mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, những nhân tố này lại luôn luôn biến động Định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác Trước khi khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá đất, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, từ đó vận dụng nó trong việc xác định giá đất

Có 3 nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc biến động…Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong

sự phụ thuộc với các yếu tố cấu thành giá và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố cấu thành giá, đó là nội dung chính của "nguyên tắc biến động" trong xác định giá trị đất đai

Nắm bắt đúng nguyên tắc biến động là cánh cửa mở cho xác định giá chính xác

và trugn thực, giải thích các nguyên nhân biến động giá đất, có những chính sách, cũng như những chiến lược cụ thể trong điều chỉnh giá

Do đó nhóm chúng em thực hiện đề tài thảo luận:

“ Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất”

Mục đích:

 Xác định nội dung nguyên tắc biến động trong định giá đất

 Chỉ ra các yếu tố biến động áp dụng trong định giá đất

 Mối quan hệ giữa các yếu tố biến động trong quá trình định giá đất

 Áp dụng nguyên tắc biến động vào định giá đất

II - NỘI DUNG

II Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Có 6 nhân tố câú thành giá:

+ Nhân tố nhân khẩu

+ Nhân tố xã hội

+ Nhân tố quốc tế

+ Nhân tố kinh tế

+ Nhân tố khu vực

+ Nhân tố cá biệt

Các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động

Sự biến động của các yếu tố cấu thành giá tác động gián tiếp tới sự cấu thành và biến động về giá đất

I.1 Sự biến động nhân tố nhân khẩu

Dân số luôn biến động không ngừng với xu hướng ngày một tăng, yếu tố nhân khẩu cũng bị kéo theo Sự biến động nhân tố nhân khẩu mang tính tự nhiên: tái sản xuất dân số, điều kiện tự nhiên của môi trường sống,…; khu vực: yếu tố kinh tế vùng, quốc gia, vùng, miền; xã hội: tập quán, lối sống, xu thế xã hội, điều kiện phát triển kinh tế, chính trih và xã hội,…

I.2 Sự biến động nhân tố xã hội

Sự biến động nhân tố xã hội do sự biến động của các yếu tố sau:

 Trạng thái ổn định chính trị:

Tình hình chính trị của quốc gia, khu vực, thế giới được ổn định tạo niềm tin cho người dân, nhà đầu tư vào nhu cầu về đất, và quá trình phát triển kinh tế, mang tính chất nền tảng cho ổn định về giá đất

 An ninh xã hội:

Sự biến động của an ninh xã hội chịu ảnh hưởng của các yếu tố chính trị, nhân

tố nhân khẩu, tình hình phát triển kinh tế,…sự ổn định về an ninh là điều kiện đảm bảo cho môi trường đầu tư và cuộc sống dân sinh Tăng niềm tin ổn định sản xuất

và cuộc sống

 Đầu cơ nhà đất:

Dễ nhận thấy yếu tố đầu cơ đất tại Việt Nam hiện nay có sự biến động mạnh nhất, đây chính là yếu tố ảnh hưởng lớn tới sự biến động giá Sự biến động của đầu

cơ nhà đất chủ yếu do: kỳ vọng của nhà đầu tư về cơ hội có lãi khi đầu tư, tiến trình đô thị hóa, chính sách và hệ thống quản lý của nhà nước còn chưa hoàn thiện, phong tục tập quán và sự biến động của nhân tố nhân khẩu

 Tiến trình đô thị hóa:

Do nhu cầu phát triên kinh tế, sự quản lý phát triển đô thị còn lỏng lẻo, nhu cầu việc làm và kỳ vọng của người dân về đô thị,…mà tiến trình đô thi có sự biến động mạnh Sự biến động nhanh của tiến trình đô thị có nguy cơ làm biến động bất bình

ổn về giá đất, và kéo giá nhà đât lên cao, đồng thời cũng làm tăng sự biến động của yếu tố đầu cơ nhà đất

I.3 Sự biến động nhân tố quốc tế

Sự biến động nhân tố quốc tế trong thời đại ngày nay, là sự biến đổi toàn diện, không chỉ mang tính riêng lẻ của các cực, các nước với nhau, mà sự vận động và biến đổi của tất cả các nước Sự biến đổi này do các yếu tố Kinh tế chi phối, xu hướng hợp tác và ổn định tình hình chính trị, đang được thiết lập trên phạm vi toàn thế giới Chính sự biến ngày một ổn định và mang tính tích cực hiện nay đang tọa

cơ hội đầu tư, hợp tác, tạo sự sôi động cho thị trường nhà đất, làm biến động giá đất

I.4 Sự biến động nhân tố kinh tế

Sự phát triển kinh tế nhằm hướng tới một xã hội tố đẹp là không thể phủ nhận, bởi vậy sự biến động nhân tố kinh tế là một hệ quả tất yếu và sự biến động này do các yếu tố sau chi phối:

− Mức độ dự trữ và đầu tư

− Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

− Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

− Biến động vật giá

− Mức lãi suất

Sự biến động của nhân tố kinh tế khi xét tới, chúng ta cần đánh giá mức độ biến động trong không gian và thời gian cụ thể: trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn cho từng địa phương, thành phần kinh tế,…để có được đánh giá chính xác trước những thay đổi của kinh tế và mức tác động của kinh tế tới sự biến động giá đất Chú ý tập trung các chỉ tiêu mức độ dự trữ đầu tư vào nhà đất, thu nhập người dân, mức lãi suất

và tỷ lệ lạm phát

I.5 Sự biến động nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những dặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Nhân tố khu vực bao gồm 4 yếu tố:

+ Yếu tố vị trí địa lý

+ Điều kiện cơ sở hạ tầng

+ Chất lượng môi trường

+ Nhân tố quy hoạch

Mỗi khu vực khác nhau lại có những điều kiện cụ thể khác nhau, đây chính là

sự biến động khi thực hiện định giá đất giữa các khu vực với nhau Nếu xét trong

khoảng thời gian nhất định thì mỗi khu vực lại có yếu tố lại biến động, chủ yếu vào yếu tố: điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường và nhân tố quy hoạch Cũng chính sự biến động 3 yếu tố này làm biến động chủ yếu giá giữa ngay nội tại khu vực

I.6 Sự biến động nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.Anh hưởng của nhân tố cá biệt ảnh hưởng tới giá đất tức là ảnh hưởng tới giá cả từng thửa đất

Nhân tố cá biệt bao gồm:

1 Diện tích

2 Chiều rộng

3 Chiều sâu

4 Độ dốc

5 Hình dáng

6 Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhưng đây cũng là yếu tố ít biến động nhất, sự ổn định được thiết lập trong quá trình giao quyền sử dụng thửa đất Riêng có hạn chế của quy hoạch đô thị là yếu tố có

sự biến động nhất định nhờ sự điều chỉnh quy hoạch, giải pháp khắc phục Ngoài ra các yếu tố của nhân tố này còn có sự biến động trong một khoảng không gian nhất định, thời gian nào đó: trong những khu vực có độ sạt lở cao, sự cải tạo đất của chủ sự dụng về độ dốc, khả năng khác phục nhược điểm nhờ công trình trên đất

Giá đất được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân

tố này và những biến động chung của chúng Khi định giá đất cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nghiên cứu về hiệu quả trên mảnh đất đó cùng với sự biến động của các nhân tố trên

Vận dụng nguyên tắc biến động trong các phương pháp ĐGĐ

Khi định giá đất cần phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến động của những nhân tố cấu thành giá

Các nhân tố hình thành giá đất thì luôn biến đổi nên phải nắm vững mối quan

hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai

1 Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai

định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu

nhập vào thời điểm định giá

Trong phương pháp này việc xác định thu nhập dự kiến hàng năm cần phải xem xét tác động của các nhân tố làm thay đổi thu nhập mà mảnh đất mang lại để định giá đất thích hợp

2 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần

Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá =Giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất

so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này

Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin

mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

3.Phương pháp thặng dư

Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập

Công thức cơ bản xác định giá đất

V=A-(B+C)

Trong đó:

V: giá cả của đất được mua để phát triển

A: tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của BĐS sau khi đã hoàn thành phát triển

B: giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển

C: lợi nhuận hợp lý của người phát triển

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở:

Điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa,

tương đương.

Có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

4.Phương pháp chi phí

Giá trị của BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

Việc xác định chi phí hiện hành phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan Nhiệm vụ của người định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá

5.Phương pháp hồi quy

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các BĐS khác

Các yếu tố tác động đến giá BĐS được xác định thông qua điều tra thu thập thông tin

Trên cơ sở các thông tin đó lựa chọn mô hình hồi quy phù hợp

III - KẾT LUẬN

Các nhân tố hình thành giá đất luôn nằm trong thế biến động nên giá cả đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Vì vậy nguyên tắc biến động được sử dụng cho tất cả các phương pháp định giá đất để dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai thông qua việc điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Trong việc định giá đất phải:

+Dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai

+Dựa vào nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá

Tuy nhiên nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó khi định giá đất, ngoài việc cần hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc định giá đất còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng, vận dụng một cách tổng hợp trong các phương pháp xác định giá đất

Tài liệu tham khảo

+Hồ Thị Lam Trà-Nguyễn Văn Quân.GT Định giá đất.NXB Nông nghiệp.2006 +Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP

và nghị định 123/2007/NĐ-CP

+Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

 Thông tin trên các website:

- www.vnexpress.net

- www.Vneconomy.com.vn/tbktvn

- Trang web của báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn

- www.baoxaydung.com

- http://www.diaoconline.vn