Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng - TP Hà Nội giai đoạn 2005 – 2011

Từ quan niệm như vậy, cơ quan đăng kýhoặc cơ quan cấp GCN không nhất thiết phải là cơ quan định đoạt về quyềnsở hữu hoặc quyền sử dụng nên có thể là một cơ quan thuộc hệ thống cơ quanquả

Lời cảm ơn

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thểcác thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên – Môi trường Trường Đại Học NôngNghiệp Hà Nội đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạođiều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng như

sự nghiệp sau này

Tôi xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th S Nguyễn Văn Quâncán bộ giảng dạy của bộ môn Quản lý đất đai – khoa Tài nguyên Môi trường đãtận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Văn phòng đăng ký đất nhà,phòng Tài nguyên & Môi trường quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội đã tạo mọiđiều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực tập

Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của tôi không tránh khỏinhững thiếu sót Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để khóaluận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hai Bà Trưng, ngày tháng năm 2013

Sinh viên

Mai Đình Út

MỤC LỤC

Lời cảm ơn i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

PHẦN I MỞ ĐẦU 6

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 6

1.2 Mục đích và yêu cầu 7

1.2.1 Mục đích 7

1.2.2 Yêu cầu 7

PHẦN II TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

2.1 Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 8

2.1.1 Đất đai 8

2.1.2 Bất động sản 9

2.1.3 Thị trường bất động sản 9

2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 9

2.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 9

2.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 10

2.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 11

2.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 14

2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 14

2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 17

2.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19

2.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 19

2.3.2 Cộng hòa Pháp 20

2.3.3 Thụy Điển 22

2.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

ở nước ta 22

2.4.1 Tình hình thành lập 22

2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 23

2.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24

2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24

2.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 26

2.4.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 27

PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng nghiên cứu 29

3.2 Phạm vi nghiên cứu 29

3.3 Nội dung nghiên cứu 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu 30

3.4.1 Phương pháp điều tra, khảo sát 30

3.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 30

3.4.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 31

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 31

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hai Bà Trưng, Hà Nội 32

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 32

4.1.3 Tình hình sử dụng đất đai 35

4.2 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 37

4.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 37

4.2.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 40

4.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 42

4.3.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận 42

4.3.2 Lập và quản lý hồ sơ địa chính 47

4.3.3 Thống kê, kiểm kê đất đai 47

4.3.4 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 50

4.3.5 Ứng dụng tin học 51

4.4.4 Những đóng góp trong công tác quản lý đất đai 53

4.4.5 Kết quả thu chi tài chính 53

4.4.6 Nhận xét 53

4.5 Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 54

4.5.1 Nguyên nhân hạn chế hoạt động 54

4.5.2 Giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn phòng đăng ký 57

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Đề nghị 61

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

1) Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng của của môi trường sống Các Nhà nước đều quantâm tới đất đai và quản lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thuthuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lýnhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền

về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhấtquán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính

2) Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức

ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản

và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất đước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việcthực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành

đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong côngtác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất Tuy nhiên,việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là mộttrong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đấtđai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệtgiữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặcbiệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu!

Hai Bà Trưng là một quận thuộc thủ đô Hà Nội Theo cơ chế một cửatại Văn phòng ĐKQSDĐ đã rút gọn được một số loại thủ tục rườm rà, khôngcần thiết tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân khi tham gia vào các hoạt độngliên quan đến ĐKQSDĐ Nhiệm vụ chính của Văn phòng là thực hiện đăng

ký cấp GCNQSDĐ, lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ HSĐC và cơ sở dữliệu thuộc tính địa chính trên địa bàn quận

Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiềubiến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết Vănphòng ĐKQSDĐ được thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm

vụ ấy Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên em chọn đề tài: “Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng - TP

Hà Nội giai đoạn 2005 - 2011” để thấy được những gì Văn phòng đã làm

được trong thời gian qua và cần có những đánh giá thiết thực nhằm nâng caovai trò hoạt động của Văn phòng trong thời gian tới

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy

- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn quận

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

PHẦN II TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG

cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất

Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, đượchình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,sinh vật và thời gian Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất

có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.[Winkler (1968)]

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là

một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như

vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái nàychỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũngchính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau:

“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặctính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề

mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát

bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con

người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quákhứ và hiện tại tạo ra.

2.1.2 Bất động sản

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [14].

Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đấtđai và vật kiến trúc BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không

di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởngcủa chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

2.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thịtrường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Căn cứ vào thứ tựthời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuêQSDĐ (còn gọi là thị trường đất đai);

- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;

- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đãmua hoặc thuê [24]

2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản.

2.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

2.2.1.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thựchiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân SDĐ, sởhữu tài sản gắn liền với đất Bởi đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là

đăng ký một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết đối với mọi tổchức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.

Theo điều 46 Luật đất đai 2003 và điều 696 của bộ Luật Dân sự 2005việc đăng ký được thực hiện toàn bộ đối với đất đai và trên phạm vi cả nước(gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượngSDĐ phải thực hiện trong mọi trường hợp đang SDĐ chưa đăng ký, mới đượcnhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổimục đích sử dụng, chuyển QSDĐ hoặc thay đổi những nội dung QSDĐ

Tóm lại: Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tụchành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCN cho những chủSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằmxác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽtoàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyềnlợi hợp pháp của người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất [9]

2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối vớiđất đai

Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với cácnội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng vàban hành các văn bản pháp quy về quản lý và SDĐ; công tác điều tra đo đạc;công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao cho thuê đất; côngtác phân hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai[9]

2.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.

2.2.2.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộctính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS Hồ sơ đất đai,

BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi củacông dân.

2.2.2.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản.

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

Nguyên tắc đồng thuận;

Nguyên tắc công khai;

Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đấtđai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảmbớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

2.2.2.3 Đơn vị đăng ký – thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặckhông liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng kývào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhậnbiết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đềquan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nộidung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồvới hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

2.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

2.2.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai đượcxác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên Nội dung cơ bản của văn tựgiao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơquan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giaodịch được đăng ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng vềviệc giao dịch đó đã xảy ra giữa các bên nhưng nó không là bằng chứng về

việc người bán có thực sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS đóhay không

Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giaodịch bằng cách lập hồ sơ đất đai Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữuvới các thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liênquan tới BĐS đó Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tinđược dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng không nâng cao được giá trị pháp lýcủa các giao dịch đã đăng ký

Đăng ký quyền dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản là nguyên tắc phản ánh,nguyên tắc màn ngăn cách và nguyên tắc bảo hiểm

Nguyên tắc phản ánh là tất cả mọi thông tin về quyền BĐS phải đượcđăng nhập một cách chính xác, đầy đủ vào hồ sơ đăng ký Nhà nước

Nguyên tắc màn ngăn cách có nghĩa là việc đăng ký quyền như một tấmmàn ngăn 2 giai đoạn trước và sau khi đăng ký; một khi quyền đối với một BĐS

đã được đăng ký vào hồ sơ đăng ký Nhà nước thì bản đăng ký hiện thời sẽ thaythế cho tất cả các giấy tờ và tài liệu có trước đó và là chứng cứ đầy đủ để xácnhận quyền hợp pháp đối với BĐS Các giao dịch sau đó chỉ cần căn cứ trên bảnđăng ký hiện thời mà không cần thiết phải tra cứu ngược thời gian như đối vớiđăng ký văn tự giao dịch

Với những quan niệm như trên, việc đăng ký BĐS và đất đai khôngphải là hành vi xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS hoặcđất đai mà chỉ là một hành vi ghi nhận các quyền đã tồn tại một cách trực tiếp

(qua việc đăng ký quyền) hoặc gián tiếp (qua việc đăng ký văn tự giao dịch)vào hồ sơ đăng ký Nhà nước Thực tế ở nhiều nước, các cơ quan đăng kýBĐS hoặc đất đai không cấp GCN quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà chỉcấp GCN việc các quyền đó đã được đăng ký, thậm chí chỉ cấp bản trích saonội dung hồ sơ đăng ký mà thôi Từ quan niệm như vậy, cơ quan đăng kýhoặc cơ quan cấp GCN không nhất thiết phải là cơ quan định đoạt về quyền

sở hữu hoặc quyền sử dụng nên có thể là một cơ quan thuộc hệ thống cơ quanquản lý đất đai (thực hiện quyền của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đấtđai) hoặc là một cơ quan thuộc hệ thống tư pháp, có thể được tổ chức theongành dọc hoặc phân cấp theo các cấp hành chính mà không ảnh hưởng tớivai trò của một cơ quan đăng ký

Về hồ sơ đăng ký, đặc điểm nổi bật nhất của Hệ thống Torrens là sựđồng nhất GCN quyền với bản ghi đăng ký GCN quyền được lập thành 2 bản,nội dung như nhau, chủ sở hữu được cấp 1 bản, cơ quan đăng ký giữ một bản

thay cho bản ghi đăng ký Nội dung đăng ký thế chấp và quyền địa dịch cũngđược ghi trực tiếp trên GCN quyền.

2.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

2.2.1.1 Pháp luật đất đai

a) Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất đượcthực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Ngườiđang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sửdụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho,cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích

sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theobản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quanthi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền đã được thi hành’’[18]

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chínhgốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiệncác quyền và nghĩa vụ ” [18]

b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc SởTN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấttại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứvào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [7]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớtnhững ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chứcphát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điềukiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liềnvới công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ vàtrách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụtài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người

sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

2.2.1.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản

(2009)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xâydựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhànước về đất đai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cóquyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trườnghợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưngkhông đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)

Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấpgiấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằmđảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện côngviệc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(điều 11,12) TạiThông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hànhchính về lĩnh vực đất đai Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự pháttriển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4chương và 36 điều Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc

sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũngnhư tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản,loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất ( điều 3 đến điều 5)

2.2.1.4 Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của

VPĐK

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đếnVPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiềunhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thànhlập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liênquan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (chophép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộcphải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ” [ 3 ]

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việcphổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụngcủa tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấphuyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, cóchức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động

sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên vàmôi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng

đất đai theo quy định của pháp luật

2.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hànhchính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đốitượng sử dụng đất ở địa phương;

- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộcphạm vi địa giới hành chính;

- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báocủa cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [7]

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò củaVPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rấtquan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản

lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơquan chuyên môn trực thuộc

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp chocông tác quản lý nhà nước về đất đai

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bấtđộng sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu

tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tếquốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế

của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thựchiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy chocác đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai

2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nướcngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng

trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụngđất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường cácgiao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nóichung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạtđộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đấtđai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng

ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng kýquyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng côngnghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới.Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạtđộng của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

2.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

2.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thựchiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,

cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

2.3.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phậncủa Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng

ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,

hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác

2.3.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quanđăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai

1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng kýquyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửađất; Văn phòng định giá viên trưởng

2.3.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quanquản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản

lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản

lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSWtheo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đềuđược đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng kýđất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảngthời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961

Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thốngđăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng kýquyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiêntrên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trênMicrofiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [9]

2.3.2 Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sauCách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đãđược đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tínhkhông có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ bakhi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưacông bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham giagiao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách

có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả nhữngquyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng

và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bấtđộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất

cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyểnnhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng kýtheo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thựchiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viênchức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọihợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhậnquyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vịtrí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định mộtcách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọihợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hìnhthức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó,kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó.Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bảnđều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có

đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Đối với mọi bất động sản được đemchuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thôngtin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơđịa chính.

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thểphân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đãphân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng

ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơquan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạtđộng có sự phối hợp rất chặt chẽ

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền điqua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…

2.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở

nước ta

2.4.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai

tính đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 2.1) Trong đó HậuGiang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005) [ 16 ]

Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ vàNinh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều vàkhó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK;

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 6 tỉnh đã thành lậpxong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa VũngTàu, Thành phố Hồ Chí Minh, Hưng Yên và Tiền Giang Có 6 tỉnh mới chỉthành lập 1 văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, NinhThuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng Còn lại các tỉnh khác đã thành lậpgần như đầy đủ văn phòng cấp huyện

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theoquy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnhThái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng,

đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địachính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phứctạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này [19]

2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thànhnhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộphận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trungbình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ,nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời

kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗicán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phântán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổchuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồsơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu côngviệc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tốithiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương [19]

2.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của cácVPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tínhđến tháng 12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27người (chi tiết xem Bảng 2.3)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 824 ngườitrong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn(chiếm 52,38 %)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấptỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐKhoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu làTrung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

- Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm

2009 có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyệnhầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuynhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tàinguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyểndụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đếntiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK [ 16 ]

2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủchức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địaphương vẫn còn nhiều bất cập:

(1) Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạtđộng nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ đượcgiao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thựchiện thống kê, kiểm kê đất đai;

(2) Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưaphân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khókhăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trongviệc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin địa chính;

Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đấtkhi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quyhoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, HậuGiang, Kiên Giang, Hưng Yên, Hải Dương)

(3) Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặccòn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường.Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐK như bộ máy giúp việccủa Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;

(4) Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận,chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phươngVPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận; có địa phươngVPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩmquyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sửdụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính

lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay

sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê

và kiểm kê đất đai

Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại,hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thựchiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thựchiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấptỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổchức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh

lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưađược VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn địnhhoặc quá chật hẹp

2.4.5.2 Cấp huyện

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đềumới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống

kê và kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đangquản lý ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặcthực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập

nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xãtrong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyệnquan tâm thực hiện.

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ giađình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trườnghợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấpGiấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng

ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhậnthông qua bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận

và chuyển lên nên không được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trườnghợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứngnhận không đầy đủ

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặcthực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hànhchính về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp

xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địaphương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định

2.4.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

2.4.6.1 Kết quả đạt được

Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động,còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưanhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyểnbiến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận trong 3năm qua so với kết quả 15 năm trước (đất sản xuất nông nghiệp cấp được1.491.440 giấy (tăng 12,2%); đất lâm nghiệp cấp được 346.853 giấy (tăng45,3%); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy (tăng 43,8 %); đất ở nông thôncấp được 3.499.786 giấy (tăng 42,6%); đất chuyên dùng cấp được 33.052 giấy

(tăng 85,1%) Kết quả đó đã là minh chứng đầy đủ nhất về sự đúng đắn củaviệc thành lập hệ thống VPĐK.

Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực chocấp xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạnchế về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứngnhận và quản lý biến động đất đai ở địa phương

2.4.6.2 Các hạn chế

Việc thành lập hệ thống VPĐK các cấp ở các địa phương còn rất chậm sovới yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật đất đai: VPĐK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lậpchậm, VPĐK cấp huyện đến nay còn khoảng 46% số huyện chưa thành lập;Chức năng nhiệm vụ của các VPĐK ở nhiều địa phương chưa được phânđịnh rõ ràng, nhiều VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vịkhác của Sở, nhất là với Trung tâm Thông tin TN&MT, thậm chí một tỉnh cònchồng chéo chức năng với VPĐK (hoặc Phòng TN&MT) cấp huyện

Việc tổ chức bộ máy các VPĐK các địa phương chưa thống nhất; chứcnăng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK cấp tỉnh chưa được phânđịnh rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí cơnơi các phòng làm chung cùng một công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK còn rất thiếu về số lượng, hạnchế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ

mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ

sơ địa chính hiên nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tụchành chính về đất đai của VPĐK còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐK chưa cómáy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diệntích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việclưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp

thông tin đất đai;

PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu.

Công tác đăng ký đất đai, BĐS: Đăng ký lần đầu và đăng ký biếnđộng đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất

Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Công tác đăng

ký quyền sử SDĐ, cấp GCN; Lập và quản lý HSĐC; Thống kê, kiểm kê đấtđai; Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Những người có liên quan:

+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cảicách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòngĐKQSDĐ;

+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòngĐKQSDĐ

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về không gian: Thu thập thông tin trên địa bàn quận Hai Bà Trưng nằm

ở phía Đông Nam trung tâm thành phố Hà Nội, là một trong 9 quận nội thành,

có 20 phường với 102 đường phố

Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ khi thành lập Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất đến trước thời điểm cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện

3.3 Nội dung nghiên cứu.

Tổng quan vấn đề nghiên cứu: Nghiên cứu về đất đai, bất động sản, thịtrường bất động sản; Đăng ký đất đai, bất động sản; Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất;Mô hình tổ chức, đăng ký đất đai, bất động sản ở một sốnước; Thực trạng hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất ở nước ta; Điều

kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hai Bà Trưng; Thực trạng hoạt độngcủa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng.

Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Đánh giá chung về vai trò, hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtquận Hai Bà Trưng

Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động củaVPĐK quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, khảo sát

3.4.1.1 Phương pháp điều tra nội nghiệp: Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp

Phòng TN&MT: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất

và tình hình quản lý SDĐ của quận Hai Bà Trưng và 20 phường nghiên cứu

từ năm 2005 đến 2011

Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê Thu thập các báo cáo về tình hìnhphát triển kinh tế xã hội của quận, các phường nghiên cứu, số liệu thống kê vềkinh tế xã hội từ năm 2005 đến 2011

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật cóliên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Thông tư38/2004/TTLT – BTNMT – BNV, Thông tư 05/2010/TTLT – BTNMT – BNV –BTC, Nghị định 88/2004/NĐ – CP, Luật dân sự năm 2005, Luật đất đai 2003,Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 ); các báo cáo

về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm 2005 – 2011( Báo cáo công tác đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất; báocáo về công tác lập quản lý HSĐC; các hoạt động dịch vụ công về đất đai; kết quảthu chi tài chính )

3.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theohướng định tính Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu

theo hướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel Hệthống hoá các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ranhững nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.

3.4.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan.

Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáotổng kết của cơ quan quản lý Nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quanđến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài

3.4.4 Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, tiến hành trao đổi thông tin với cácchuyên gia (Trưởng, phó phòng TN&MT; Giám đốc, phó giám đốc Vănphòng ĐKQSDĐ) có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đăng ký đất đai traođổi về cách nhìn nhận, đánh giá cũng như những gợi ý đề xuất và giải phápnhằm hoàn thiện mô hình này