Phương pháp thẩm định giá và phương hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

Lim Lan Yuan Trường xây dựng và Bất Động Sản cho rằng thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 3

1.1 Khái niệm thẩm định giá 3

1.1.1Thẩm định giá là gì 3

1.1.2 Chức năng của Thẩm định giá 4

1.1.3 Mục đích thẩm định giá 5

1.2 Những vấn đề liên quan đến máy móc thiết bị 5

1.2.1 Máy móc thiết bị 5

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của máy móc thiết bị 9

1.3 Các nguyên tắc Thẩm định giá 11

1.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 11

1.3.2.Nguyên tắc thay thế: 12

1.3.3.Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: 12

1.3.4.Nguyên tắc đóng góp: 12

1.3.5.Nguyên tắc cung cầu: 13

1.4 Các phương pháp thẩm định 13

1.4.1.Phương pháp so sánh thị trường 13

1.4.2.Phương pháp chi phí 15

1.4.3.Phương pháp thu nhập 16

1.5.Quy trình định giá máy, thiết bị 18

1.5.1.Xác định vấn đề 18

1.5.2.Lập kế hoạch định giá 18

1.5.3.Thu thập số liệu thực tế 19

1.5.4.vận dụng số liệu thực tế và phân tích 19

1.5.5 Ước tính giá trị máy, thiết bị định giá 19

1.5.6.Lập báo cáo định giá 19

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 20

2.1 Công ty cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 21

2.1.1 Khái quát về công ty thẩm định giá BTCvalue 21

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue 23

2.1.3 Quy trình thẩm định 25

2.1.4 Các khách hàng tiêu biểu về thẩm định giá máy móc thiết bị 26

2.2 Thực trạng trong công tác định giá máy móc thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue 26

2.2.1 Những vấn đề liên quan đến định giá máy móc thiết bị 26

2.2.2 Thực tế sử dụng các phương pháp định giá máy móc thiết bị tại công ty 27

2.3 Đánh giá về công tác định giá máy móc thiết bị tại công ty 42

2.3.1 Kết quả đạt được 42

2.3.2 Hạn chế cần khắc phục 43

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 44

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 45

3.1 Phương hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá máy móc thiết bị 45

3.2 Một số giải pháp hỗ trợ nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá 48

3.3 Một số kiến nghị 50

3.4 Phương hướng phát triển năm 2013 của công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue 53

KẾT LUẬN 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của em.

Các số liệu, kết quả nêu trong chuyên đề này là trung thực, xuất phát từ

tình hình thực tế của đơn vị thực tập

Sinh viên

VI THỊ NGỌC

LỜI MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Thẩm định giá là một nghề cần thiết tồn tại khách quan phù hợp với xuthế phát triển chung của nền kinh tế nhất là những nước đang phát triển nhưnước ta hiện nay

Công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue nói riêng và các công ty thẩmđịnh giá ở Việt Nam nói chung đều là những công ty hoạt động trong lĩnh vựcđịnh giá tài sản như: bất động sản, máy móc thiết bị, doanh nghiệp Mục tiêu

mà họ mong muốn đạt được là sự tín nhiệm của khách hàng và đạt mức lợinhuận cao trong kinh doanh Vì vậy trong tất cả các hoạt động kinh doanh thìyếu tố lòng tin của khách hàng về công ty là yếu tố luôn được công ty xemtrọng Khi lòng tin của khách hàng được đặt nơi công ty thì điều đó có nghĩacông ty đã thành công được một phần.Tuy nhiên để đạt được sự thành công

đó thì không hề dễ dàng gì vì công việc định giá nói chung, định giá máy mócthiết bị nói riêng là một công việc rất nhạy cảm không phải ai cũng có thểnắm bắt được ngay Do đó sẽ chứa đựng rất nhiều rủi ro, đặc biệt là tronghoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác xa nhau rất nhiều, tốc độtăng trưởng thay đổi từng giờ khiến cho giá của máy móc cũng luôn thay đổi,máy móc là một tài sản không thể thiếu trong bất kỳ hoạt động sản xuất kinhdoanh nào để quản lý được tình hình của công ty thì cần phải nắm được giá trịcủa chúng trong từng thời điểm: lúc mới mua, đã qua sử dụng hay chuẩn bịthanh lý

Do đó em chọn đề tài: “Phương pháp thẩm định giá và phương hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue”

Với hi vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá nói chung vàhoạt động định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá

BTCvalue nói riêng Đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm hoànthiện quy trình thẩm định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổ phần thẩm địnhgiá BTCvalue.

- Mục tiêu nghiên cứu:

Hệ thống, khái quát hóa về mặt lý luận trong công tác định giá máy mócthiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

Đánh giá thực trạng về định giá máy móc thiết bị tại công ty cổ phầnthẩm định giá BTCvalue

Qua đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện quytrình thẩm định giá máy móc, thiết bị

Đối tượng nghiên cứu:

Quy trình, phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị tại công ty cổphần thẩm định giá BTCvalue

Phạm vi nghiên cứu:

Nghiên cứu tập trung về quy trình, phương pháp thẩm định giá máy móc,thiết bị tại công ty thẩm định giá BTCvalue trên địa bàn Thành Phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

- Phương pháp thống kê, so sánh

- Phương pháp tổng hợp, phân tích

Kết cấu của luận văn:

Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo nội dung của chuyên đềbao gồm 3 chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về máy móc, thiết bị

Chương 2: Thực trạng vận dụng quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

Chương 3: Phương hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá máy móc thiết bị.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

1.1 Khái niệm thẩm định giá

1.1.1Thẩm định giá là gì

Trên thực tế tồn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá,tuy nhiên có thể liệt kê ra một số cách tiếp cận dưới đây về khái niệm thẩmđịnh giá

Trong cuốn từ điển Orford (Anh quốc) thuật ngữ thẩm định giá được

định nghĩa là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật một tài sản là sự ướctính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh

Theo GS W Seabrooke (viện đại học Portmouth vương quốc Anh) thẩm

định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

Theo ông F Marrone Australia thẩm định giá là sự ước tính giá trị của

tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích củathẩm định giá là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản đượcyêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng

GS Lim Lan Yuan (Trường xây dựng và Bất Động Sản) cho rằng thẩm

định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích

cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc đến tất cả nhữngđặc điểm của một tài sản cũng như tất cả những yếu tố kinh tế căn bản củamột thị trường

Cuối cùng theo Pháp lệnh giá của Việt Nam (điều 4 pháp lệnh giá ban

hành ngày 8/4/2002) thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tàisản phù hợp với thị trường tại địa điểm thời điểm nhất định theo tiêu chuẩncủa Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế

Từ các tiếp cận trên có thể đưa ra các khái niệm cụ thể như sau: Thẩm

định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dướihình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể có một mục đích nhấtđịnh và sử dụng dữ liệu các yếu tố thị trường

1.1.2 Chức năng của Thẩm định giá

1.1.2.1 Hoạt động tư vấn

Đây là chức năng quan trọng nhất của thẩm định giá, thẩm định viênhoạt động với tư cách là người thứ ba cung cấp các kết quả định giá một cáchkhách quan độc lập cho khách hàng nhằm đưa ra giá đề nghị bán hoặc giá đềnghị mua một cách thích hợp

1.1.2.2 Một khâu trong hoạt động tư vấn

Hầu hết các dự án đầu tư cần được thẩm định giá trước khi đưa ra quyếtđịnh đầu tư hay không Thẩm định giá trị dự án để đánh giá khía cạnh chi phí

mà dự án có thể đòi hỏi và lợi ích mà nó có thể mang lại những yếu tố điềukiện dự kiến trong quá trình thực hiện dự án sau này

1.1.2.3 Hoạt động môi giới

Trong trường hợp này thẩm định giá cần đưa ra mức giá mua hoặc mứcgiá bán cho các bên tham gia Các tài sản được mua bán là đối tượng củathẩm định giá khi môi giới

1.1.2.4 Hoạt động bảo lãnh thương mại

Thẩm định giá xác định giá trị tài sản để thế chấp trong các trường hợpcho vay cầm cố bảo lãnh các khoản vay mà các tổ chức tài chính thực hiệnchức năng kinh doanh của mình

1.1.2.5 Hoạt động kiểm định độc lập

Đây là chức năng quan trọng của thẩm định giá Hoạt động thẩm địnhgiá của các doanh nghiệp định giá được thành lập và thực hiện theo quy địnhcủa luật doanh nghiệp và luật giá để cung ứng dịch vụ thẩm định giá theo cácyêu cầu của cơ quan nhà nước của các tổ chức cá nhân có tài sản

1.1.2.6 Hoạt động quản lý nhà nước

Hoạt động thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước về giá được thựchiện đối với tài sản từ đó nhà nước cung cấp kết quả thẩm định giá phục vụ

cho quản lý nhà nước và hoạt động bộ máy nhà nước

1.1.3 Mục đích thẩm định giá

Trong nền kimh tế thị trường thẩm định giá tài sản được áp dụng chonhiều mục đích khác nhau: mua bán, thế chấp, góp vốn cho vay, bảo hiểm,tính thuế, đầu tư… Tương ứng với từng mục đích kinh tế nêu trên với cùngmột tài sản cùng một thời điểm thẩm định giá sẽ cho kết quả giá trị của tài sản

là khác nhau Do vậy kết quả thẩm định giá được áp dụng để đưa ra quyếtđịnh trong nhiều tình huống khác nhau là khác nhau

Chẳng hạn: Thứ nhất là sử dụng kết quả thẩm định giá để đưa ra quyếtđịnh trong trường hợp: mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp, bảo hiểm tínhthuế, đền bù,cho thuê tài sản…

Thứ hai: sử dụng kết quả thẩm định giá để làm căn cứ phê duyệt các dự

án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, các dự án đầu tư sử dụng vốn của nhànước,dự án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự án cấp phát kinh phí đểmua sắm tài sản từ nguồn vốn ngân sách nhà nước

Thứ ba: Sử dụng kết quả thẩm định giá để làm căn cứ cho việc sáp nhập,chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

Thứ tư: Kết quả thẩm định giá được sử dụng để phục vụ cho công tác xét

xử thi hành án, tư vấn đầu tư và ra quyết định giá chứng khoán Kết quả thẩmđịnh giá được sử dụng là cơ sở đấu giá công khai tài sản đặc biệt là đấu giáquyền sử dụng đất

1.2 Những vấn đề liên quan đến máy móc thiết bị

1.2.1 Máy móc thiết bị

1.2.1.1 Khái niệm máy móc thiết bị

a Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:

Máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bị không cố định

và những máy nhỏ hoặc tập hợp các loại máy móc với các chức năng để thựchiện một loại công việc nhất định

b Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:

Máy móc thiết bị là những tài sản hữu hình ngoài bất động sản, phục vụ

tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu.Các định nghĩa khác bao gồm:

+ Máy móc là các máy riêng lẻ hoặc dây chuyền sản xuất Máy móc làmột thiết bị sử dụng các năng lực cơ khí, được cấu tạo từ nhiều bộ phận và cóchức năng nhất định, dùng để thực hiện công việc nào đó Thông thường máymóc bao gồm các bộ phận sau:

Bộ phận trọng lực

Bộ phận truyền dẫn

Bộ phận chức năng

Ngoài ra một số máy còn có bộ phận điện và điều khiển

Xu hướng phát triển của máy móc thiết bị là ngày càng nhỏ gọn ít tiêuhao năng lượng, nhiên vật liệu ngày càng tự động hóa cao

+ Thiết bị là những tài sản phụ trợ được sử dụng để trợ giúp cho hoạtđộng máy móc, xu thế phát triển của thiết bị là ngày càng nhỏ gọn, đa năng và

có thể liên kết với nhiều thiết bị khác

1.2.1.2 Đặc điểm của máy móc thiết bị

Máy móc thiết bị là những công cụ lao động thay thế lao động thủ công.Máy móc thiết bị trong quá trình sử dụng dịch chuyển dần vào sản phẩm domáy móc tạo ra dưới hình thức khấu hao (vô hình và hữu hình)

Máy móc thiết bị có những đặc điểm:

+ Máy móc thiết bị là tài sản có thể di dời được

+ Máy móc thiết bị có đặc điểm đa dạng và phong phú

+ Máy móc thiết bị có đặc điểm tuổi thọ có giới hạn

+ Có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng

+ Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố…

+ Thời gian khai thác hiệu quả phụ thuộc vào sự tuân thủ các hướng dẫnvận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng

+ Có tính phổ biến không bị hạn chế về mặt số lượng.

1.2.1.3 Nhận dạng máy móc thiết bị

Đặc điểm kinh tế kĩ thuật ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của máy mócthiết bị, do đó việc ước tính giá trị của máy móc thiết bị được đúng đắn, nhấtthiết người thẩm định phải mô tả được chính xác đặc điểm kỹ thuật của máymóc thiết bị sao cho người đọc có thể hiểu và hình dung được máy móc thiết

- Mã số tài sản: giúp nhận dạng máy móc được chính xác

- Mô tả:

+ Mô tả chung: nó là thiết bị gì

+ Mô tả chi tiết: phân loại rõ hơn

- Type, model

- Kích thước hoặc công suất, nếu được cung cấp hoặc đo được

- Số seri (nếu tìm thấy)

- Tên nhà sản xuất

- Tên nhà cung cấp

- Năm sản xuất

- Các chi tiết về thiết bị phụ, phụ tùng và linh kiện kèm theo

- Hệ thống truyền động và các chi tiết của hệ thống truyền động như:truyền động bằng xích, dây đai, khớp nối Nguồn động lực là động cơ hay mô

tơ điện

- Quá trình sửa đổi hoặc phục hồi so với nguyên trạng.

b Nhận dạng vĩ mô

Việc nhận dạng vĩ mô được thực hiện thông qua việc xem xét đặc điểmcác chi tiết chính của máy móc thiết bị, các chi tiết quyết định đến tính năng

kĩ thuật của máy móc thiết bị đó

Để quá trình thẩm định giá được thuận lợi và liên tục, nhà thẩm định giácần định dạng vĩ mô để chỉ ra các đặc điểm sau:

- Dây chuyền thẩm định là loại nào?

- Quá trình sử dụng của máy móc thiết bị?

- Công suất lắp đặt và sản xuất thực tế?

Các thông tin cần thiết kĩ thuật phải được thu thập trong quá trình nhậndạng vĩ mô như sau:

- Tên và địa chỉ của công ty

- Chi tiết của sản phẩm đầu ra

- Quá trình sử dụng và biểu đồ về quá trình sử dụng của máy móc thiết bị

- Chi tiết về sản phẩm phụ

- Công suất lắp đặt, công suất thực tế của thiết bị trong 5 năm vừa qua

- Tình trạng nguyên vật liệu đầu vào

- Chất lượng của thành phẩm: Tỷ lệ phần trăm phế phẩm? Nó có nằmtrong giới hạn cho phép? Nếu không lý do vì sao?

- Chế độ vận hành: 1ca, 2ca,3ca hay liên tục, thời gian vận hành của mỗica: 8h/ca hay 12h/ca… tổng số ngày vận hành theo năm Trường hợp máymóc thiết bị hoạt động liên tục và được cấu tạo từ nhiều chi tiết khác nhau thìtuổi thọ tổng thể của máy móc phụ thuộc vào tuổi thọ của một hoặc hai chitiết chính Trong trường hợp này cần phải nhận dạng các chi tiết chính đó

- Tiêu chuẩn và chương trình bảo trì, bảo dưỡng như thế nào? Bảo trìđịnh kỳ, bảo trì sự cố hay bảo trì theo yêu cầu

- Hiệu quả của sơ đồ bố trí

- Sự thích hợp của máy móc

- Chi tiết về chi phí được dùng cho việc sửa chữa

- Ước lượng chi phí sửa chữa trong 5 năm tiếp theo

- Công nghệ của máy móc thẩm định không được sử dụng công nghệmới nhất Từ đó, có thể đánh giá lỗi thời về mặt công nghệ:

+ Công suất sản xuất

+ Chi phí thay thế của một thiết bị hoàn toàn mới

+ Chi phí nhân công trực tiếp

- Tỷ suất doanh thu tiềm năng trên giá trị tài sản

- Sơ đồ bố trí, phân phối hệ thống điện và các hệ thống phân phối phụ trợdọc theo chiều dài, loại và kích cỡ của cáp nối Hệ thống đã được lắp đặt dựatrên điều kiện sử dụng tái hiện tại hay đã có dự phòng cho các trường hợp táiphát sinh

- Có bất kỳ trách nhiệm pháp lý nào trong việc sử dụng và vận hành thiết

bị hay không

- Tuổi thọ và tác động của tuổi thọ đến việc ước tính vòng đời của thiết bị

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của máy móc thiết bị

- Yếu tố chủ quan: Mục đích định giá máy móc, thiết bị

Mục đích định giá máy móc, thiết bị phản ánh nhu cầu sử dụng máymóc, thiết bị cho một công việc nhất định Mục đích định giá quyết định đếnmục đích sử dụng máy, thiết bị cho công việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi

về mặt lợi ích mà máy và thiết bị cần phải mang lại cho chủ thể trong công

việc hay các giao dịch đã được xác định Do đó mục đích định giá được xem

là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính chất quyếtđịnh đến việc lựa chọn cơ sở giá trị, làm căn cứ lựa chọn phương pháp địnhgiá thích hợp

- Yếu tố khách quan:

+ Các yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có màtài sản có thể mang lại cho người sử dụng Đối với máy móc, thiết bị là cáctính năng, tác dụng, độ bền vật liệu

Thuộc tính hữu dụng hay công dụng của máy càng cao thì giá trị của nócàng lớn Tuy nhiên do yếu tố chủ quan của giá trị, máy hay thiết bị được đánhgiá cao hay không còn phụ thuộc vào thuộc tính hữu ích vốn có của nó hay khảnăng khai thác công dụng của mỗi người Do vậy ngoài căn cứ vào công dụngcủa máy móc, thiết bị thẩm định viên còn phải căn cứ vào mục tiêu của kháchhàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn giá trị cần thẩm định thích hợp

+ Các yếu tố mang tính pháp lý:

Tình trạng pháp lý của máy móc, thiết bị quy định quyền của con ngườiđối với việc khai thác các thuộc tính của nó trong quá trình sử dụng

Tình trạng pháp lý của máy, thiết bị có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của

nó Hai máy, thiết bị có cùng yếu tố vật chất hay công dụng nhưng khác nhau

về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau Quyền khai thác càng rộng thìgiá trị của máy, thiết bị càng cao và ngược lại

+ Các yếu tố mang tính kinh tế (cung – cầu):

Giá trị của máy móc, thiết bị, bị chi phối bởi quy luật cung cầu trên thịtrường Nó phụ thuộc vào quan hệ giữa cung- cầu, phụ thuộc vào độ co giãn,

độ nhạy cảm của cung, cầu trên thị trường Giá trị của máy móc, thiết bị trởnên cao khi cung khan hiếm, nhu cầu và sức mua tăng và ngược lại

Việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu (độ khan hiếm, sức

mua, thu nhập hay nhu cầu ) và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trongtương lai là căn cứ giúp thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch có thểdựa vào giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường và là cơ sở dự báo, ước lượngmột cách sát thực hơn giá trị thị trường của máy móc, thiết bị cần thẩm định.+ Các yếu tố khác:

Ngoài các yếu tố nêu trên còn có các yếu tố như: thị hiếu, sở thích, tâm

lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến giá trị máy móc, thiết bị

1.3 Các nguyên tắc Thẩm định giá

1.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- cơ sở của nguyên tắc:Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác

tối đa lợi ích của tài sản

- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau cho chủ thể nắm giữ, nhưng giá trịcủa chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữudụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể chophép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất chotài sản

Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tố nhất và hiệu quả nhất:

 Tài sản phải được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: Điều kiện có thực,

có độ tin cậy tại thời điểm định giá, không bi quan, lạc quan quá mức

 Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc dùkhông hẳn có tính pháp lý, song những quy định có tính thông lệ, hay tậpquán xã hội cũng cần phải được tôn trọng

 Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính Tức

là đặt trong chi phí cơ hội của riêng mình

1.3.2.Nguyên tắc thay thế:

-Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiềutiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn cóthể có một tài sản tương tự

-Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằngchi phí để có một tài sản tương đương

1.3.3.Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:

-Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởinhững lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng

-Nội dung của nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tươnglai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích dự kiến trongtương lai là một sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúngđắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất vànguyên tắc thay thế

1.3.4.Nguyên tắc đóng góp:

-Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của

nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

-Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấuthành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm chogiá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

1.3.5.Nguyên tắc cung cầu:

-Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc địnhgiá tài sản là dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệthuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

-Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tácđộng của các yếu tố cung cầu

Khi vận dụng phải đánh giá được tác động của các yếu tố cung cầu đốivới các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tươnglai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trịthị trường hay giá trị phi thị trường

1.4 Các phương pháp thẩm định

Mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu điểm nhất định và hạnchế nhất định Tuy nhiên việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất đểđịnh giá cụ thể thì phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:

Thuộc tính của tài sản

Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường

Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp

so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thịtrường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường

Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các sốliệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; làcách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức

giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.

- Cơ sở của phương pháp: Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định

có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc giao dịchtrên thị trường

-Điều kiện thực hiện:

 Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tựđược mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

 Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

 Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán vớitài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phảikiểm chứng lại từ thị trường

 Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá

-Công thức tính: Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựavào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường

-Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng

nhất cao.

-Ưu nhược điểm:

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận

vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử;

do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìmđược một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tàisản thẩm định giá

1.4.2.Phương pháp chi phí

-Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạolại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá

-Cơ sở của phương pháp: Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và

dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra(hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự

-Các bước tiến hành:

 Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy,thiết bị vào sử dụng

 Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp

 Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị.-Công thức tính:

 Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = chi phí tái tạo hay thaythế máy, thiết bị- giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn

 Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.

 Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

-Ưu nhược điểm:

 Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánhtrên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

 Nhược điểm:

 Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trườngtoàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại

 Phải có dữ liệu từ thị trường

 Khấu hao mang tính chủ quan

 Thẩm định viên phải có kinh nghiệm

1.4.3.Phương pháp thu nhập

-Khái niệm: Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cáchhiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lạithành giá trị vốn thời điểm hiện tại

-Cơ sở của phương pháp: Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại củatất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giảthiết sau:

 Lợi ích tương lai

-Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thunhập trong tương lai

Giá trị hiện tại của tài sản = Tổng (thu nhập ròng hằng năm / tỷ suất vốn hóa)

 Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinhtrong tương lai như tiền cho thuê,

 Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thunhập và giá trị của tài sản Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong mộtnăm trên tổng giá trị tài sản

Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốnhóa thích hợp

Việc lựa chọn tỷ suất vốn hóa dựa trên cơ sở xem xét các yếu tố sau:

o Rủi ro

o Lạm phát / giảm phát

o Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể

so sánh

o Cung cầu về quỹ đầu tư

 Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

 Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp doviệc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

1.5.Quy trình định giá máy, thiết bị

1.5.2.Lập kế hoạch định giá

- Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường làm cơ sở để

so sánh, các nguồn tài liệu phải đảm bảo đúng đắn, đáng tin cậy, chính xác

- Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể sử dụng được và tài liệu nào không thể sử dụng được

- Lập đề cương báo cáo định giá và chứng thư

- Lên lịch thời gian về tiến độ thực hiện kế hoạch phù hợp để có hoàn thành báo cáo định giá đúng thời hạn cho khách hàng.

- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ định giá với nhữngthông tin về giá thu nhập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tài liệu nàokhông thể so sánh được Các tài liệu thu thập được phải kiểm chứng thực tế

và cần phải giữ bí mật, không được phép công khai

- Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng

1.5.4.vận dụng số liệu thực tế và phân tích

- Phân tích thị trường: tập trung phân tích các vấn đề của thị trường ảnhhưởng đến giá trị máy, thiết bị cần định giá (cung cầu, lạm phát, độc quyềnmua, độc quyền bán )

- Phân tích tài sản: Các tính chất và đặc điểm nổi bật của máy, thiết bịảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn của tài sản, xácđịnh các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện trạng của tài sản để xác địnhchất lượng còn lại do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

- Phân tích so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của máy, thiết

bị, lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở định giá

1.5.5 Ước tính giá trị máy, thiết bị định giá

Để ước tính giá trị của máy, thiết bị cần định giá một cách hợp lý nhấtcần thực hiện các nhiệm vụ sau:

- Căn cứ vào mục đích định giá, loại máy, thiết bị cần định giá và cácthông tin thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

- Tính toán và dự kiến kết quả định giá

1.5.6.Lập báo cáo định giá

Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích củacông việc định giá Thẩm định viên lập báo cáo kết quả định giá phải phù hợpvới quy định hiện hành Kết thúc bước này, doanh nghiệp định giá, tổ chức cóchức năng định giá có thể phải thông báo bằng văn bản kết quả định giá củamình đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Các khái niệm cơ bản, các nguyên tắc thẩm định giá là cơ sở quan trọng

để xây dựng các phương pháp thẩm định giá Trong thực tiễn, có rất nhiềuphương pháp thẩm định giá tài sản, nhưng trong chương 1 chỉ nêu lên 3phương pháp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phươngpháp thu nhập Trước một máy, thiết bị cụ thể, ta có thể lựa chọn rất nhiềuphương pháp mà kết quả của chúng có thể không giống nhau.Vì vậy trướcmột máy, thiết bị cụ thể phương pháp định giá nào là phù hợp nhất là do kinhnghiệm và các thông tin về máy, thiết bị mà thẩm định viên thu thập được

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN

THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE

2.1 Công ty cổ phần Thẩm định giá BTCvalue

2.1.1 Khái quát về công ty thẩm định giá BTCvalue

2.1.1.1 Sự hình thành và phát triển của công ty

- Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE

- Địa chỉ trụ sở chính: Suite 306, 46 Ngô Quyền, Hoàn Kiếm, Hà Nội

- Điện thoại: (84-4)22466968

- Website: www.btcvalue.vn

- Lĩnh vực hoạt động:

 Thẩm định giá bất động sản

 Thẩm định giá máy móc thiết bị

 Định giá doanh nghiệp

 Định giá thương hiệu

 Định giá mỏ khoáng sản

 Dịch vụ tài sản

- Đăng ký kinh doanh: số 0105763464 do Sở kế hoạch đầu tư Hà Nội cấp

- Thông báo hành nghề: số 58TB-BTC do cục quản lý giá Bộ tài chính cấp

- Ban điều hành BTCvalue: Tổng giám đốc Ông Đặng Xuân Minh

- Tên chi nhánh nhánh bao gồm:

o 22 Lý Tự Trọng, Phường Thạch Thang, Quận Hải Châu, Thành Phố

Đà Nẵng

o Lầu 2, Tòa nhà Á Châu ,140/1 Lý Chính Thắng P7, Quận 3,TP.HCM

o Số K17, Ngô Quyền, TP Buôn Ma Thuật

o Phố Văn Lang, Hạ Long, Quảng Ninh

o Số 249 đường Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Trãi, TP Hà Giang

o 122 Nguyễn Văn Cừ, Thành Phố Vinh, Nghệ An

o Thôn Hưng Phú, Thị Trấn Phú Mỹ, Huyện Tân Thành, Bà Rịa Vũng Tàu.Công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue là một trong số những công tythẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định số101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ BTCvalue đáp ứng đầy đủnhững tiêu chuẩn của Bộ Tài chính và của IVSC (Ủy ban tiêu chuẩn thẩmđịnh giá quốc tế) về nhân sự thẩm định viên, trình độ chuyên môn và cơ sở dữliệu đối với một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp

- BTCValue được sáng lập bởi các thẩm định viên đã được cấp chứngchỉ hành nghề của Bộ Tài chính, từ AVM Vietnam – một trong những tổ chứcdịch vụ đầu tư hàng đầu tại Việt nam, và Kummerco – công ty tư vấn có trụ

sở tại Thụy sỹ BTCValue có mối quan hệ chặt chẽ với các thành viên

của Diễn đàn M&A Việt nam, bao gồm gần 1.000 chuyên gia, lãnh đạo vàphụ trách đầu tư của các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước

- Tên BTCValue xuất phát từ viết tắt của Bộ Tài Chính, là đơn vị quản lý

và cấp phép hoạt động thẩm định giá Mặt khác, BTC còn là chữ đầu tiên của

các tài sản thẩm định giá, bao gồm: B – Bất động sản, T – Thiết bị & tài sản, C– Công ty & thương hiệu Value thể hiện giá trị của tài sản và giá trị

của dịch vụ chúng tôi cung cấp cho khách hàng

- Đội ngũ của BTCValue đã thực hiện nhiều hợp đồng định giá tài sản có

quy mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động góp vốn,chuyển nhượng tài sản Mục tiêu của chúng tôi là khẳng định uy tín củathương hiệu BTCValue là tổ chức định giá tốt nhất Việt nam trong lĩnh vựcM&A và chuyển nhượng tài sản

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

Sơ đồ 2.1:Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần thẩm định giá

BTCvalue

Nguồn hồ sơ: công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC

HỘI ĐỒNG

CỐ VẤN

CÁC CHI NHÁNH

PHÒNG THẨM

ĐỊNH

TÀI SẢN

PHÒNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN

PHÒNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

PHÒNG THẨM ĐỊNH

MỎ KHOÁNG SẢN

VĂN

ĐẤU GIÁ

DỊCH VỤ TÀI SẢN

 Sản phẩm và dịch vụ:

Thẩm định giá:

- Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất;

- Thẩm định giá bất động sản: đất đai, hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất;

- Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa, mua và bán doanh nghiệp, thâu tóm doanh nghiệp(M&A);

- Xác định giá trị thương hiệu, thương quyền

- Định giá mỏ khoáng sản rắn

- Định giá phần mềm, cổng thông tin

 Dịch vụ tài sản:

- Xác định giá khởi điểm đấu giá

- Tổ chức đấu giá, tư vấn tổ chức đấu giá

- Các dịch vụ dự báo giá cả thị trường và nghiên cứu khoa học về giá khác

- Tư vấn giá sản phẩm, giá mua, giá bán, giá cho thuê…

- Dịch vụ hỗ trợ đàm phán giá

- Tư vấn, môi giới mua, bán bất động sản, khu công nghiệp, dự án xây dựng;

Triển khai thẩm định

Chọn lựa phương pháp

Thực hiện điều tra

Hội ý chuyên gia

Lên kế quả sơ bộ

In ấn chính thức Trình duyệt Khách hàng

Phản hồi tiếp nhận ý kiến Khách hàng

Cố vấn

2.1.4 Các khách hàng tiêu biểu về thẩm định giá máy móc thiết bị

- Hỗ trợ các UBND, Sở tài chính và các cơ quan thuộc 55/63 tỉnh thànhtrong phạm vi cả nước – phục vụ mục đích mua sắm công

- Các Bộ Tài Nguyên môi trường, Bộ Y tế, Bộ công an, Bộ Giao thôngvận tải, Tổng cục

2.2.1 Những vấn đề liên quan đến định giá máy móc thiết bị

2.2.1.1 Yêu cầu của việc định giá máy móc thiết bị

- Việc định giá phải chính xác kịp thời và khách quan, tính khách quanđược thể hiện ở những khía cạnh:

 Đánh giá về quyền sở hữu tài sản

Hiện trạng của máy móc, những ảnh hưởng đến tài sản có khả năng nảysinh trong tương lai

 Khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai dựa trên tình trạng của máymóc thiết bị

- Đáp ứng các yêu cầu hợp lý mà khách hàng đưa ra

- Đối với các thẩm định viên:

 Phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm chắc các quy định của nhà nướccác quy định liên quan đến giá cả, các cách đánh giá về tài sản

 Nếu không thể đánh giá hoặc việc đánh giá không chắc chắn thì phải

báo cáo với trưởng phòng, tuyệt đối không được tùy tiện đưa ra các ý kiến, sốliệu mang tính chủ quan không có cơ sở.

 Kết quả, văn bản đưa cho cấp trên phải trình bày một cách trung thựckhách quan các thông tin về tài sản và nêu rõ ý kiến đề xuất của mình trongcách đánh giá đó

2.2.1.2 Quy trình trong việc định giá máy móc thiết bị tại công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue

Được thực hiện theo quy trình hiện hành của công ty, sau đây em xinnói đôi nét về quy trình định giá của công ty mà em được biết trong thời gianthực tập vừa qua

- Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và hồ sơ về tài sản

- Nghiên cứu và phân tích sơ bộ hồ sơ về tài sản cần thẩm định giá

- Lên kế hoạch thẩm định giá

- Triển khai thẩm định

- Chọn lựa phương pháp

- Thực hiện điều tra

- Lên kết quả sơ bộ

- In ấn chính thức

- Trình duyệt

- Gửi kết quả thẩm định cho khách hàng

- Phản hồi tiếp nhận ý kiến khách hàng

- Hoàn thành thẩm định

2.2.2 Thực tế sử dụng các phương pháp định giá máy móc thiết bị tại công ty

2.2.2.1 Về mặt lý thuyết

a Đối với máy móc thiết bị mới 100%

Các thẩm định viên của công ty thường áp dụng phương pháp so sánhtrực tiếp Do phương pháp này thường được áp dụng đối với các loại tài sản

xuất hiện nhiều trên thị trường, có nhiều tài sản so sánh tương đồng có cùngcác đặc điểm,chỉ tiêu kỹ thuật Đối với máy móc thiết bị nói chung chỉ tiêukhó xác định nhất là mức độ hao mòn của máy móc thiết bị do thẩm định viênkhông thể có thông tin chính xác về cường độ sử dụng cũng như thực trạngduy tu bảo dưỡng máy móc thiết bị Chỉ tiêu này ảnh hưởng trực tiếp và quantrọng tới giá trị của máy móc thiết bị Máy móc thiết bị mới 100% không phảixác định chỉ tiêu về mức độ hao mòn của máy Ngoài ra các chi tiêu, đặc điểmquan trọng như thông số kỹ thuật, model, năm sản xuất, xuất xứ, tên nhà sảnxuất… đều dễ dàng có thể thu thập một cách chính xác Vì thế thẩm định viênthướng áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị thị trường của máymóc thiết bị mới 100%

Các thẩm định viên có thể tìm được các máy móc thiết bị tương đồng và

sử dụng giá trị thị trường của các tài sản so sánh này để phân tích, điều chỉnh

và đưa ra giá trị thị trường cho máy móc thiết bị cần thẩm định

Tuy nhiên, do không có tài sản nào giống nhau hoàn toàn do chúng cóđặc điểm kinh tế kỹ thuật cao hơn hoặc thấp hơn, và do giá trị của tài sản thayđổi theo thời gian Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp sosánh trực tiếp, các thẩm định viên của công ty thường lấy thông tin giá củaloại máy móc thiết bị có cùng công dụng, cấu tạo và các đặc điểm kinh tế kỹthuật chính có nét tương đồng trên thị trường, sau đó sử dụng các hệ số điềuchỉnh như hệ số chênh lệch về phẩm chất, độ chính xác, độ tiện dụng và hệ sốlạm phát tiền tệ để xác định giá trị thị trường của máy móc thiết bị cần thẩmđịnh giá

 Khái niệm phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở

phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiệnthương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời

điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại có các đặc trưng cơ bản tương

đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng đặc điểmpháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo,tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng…

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu, tình trạng

pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thịtrường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan(đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khácbán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản

Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy

đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Vídụ: mét m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất,sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, tấn

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau tài sản nào chào bán ở mức giáthấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có

xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tươngđương với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức ảnh hưởng đến sự thaythế Giá một tài sản nhất định không cao hơn chi phí mua một tài sản thay thếtrong cùng một thị trường và một thời điểm nhất định

- Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhânsản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắngcủa nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượnggiá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu, xét trên cảgiá trị và năng suất tạo ra

 Nội dung phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các máy móc thiết bị cầnthẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường áp dụng đối với những tàisản được bán phổ biến trên thị trường như công cụ, dụng cụ, máy móc đơn lẻ …

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của

tài sản so sánh với máy móc thiết bị cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng,giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mứcgiá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh

 Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá

niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những máy móc thiết bịtương tự với máy móc thiết bị cần thẩm định giá, đã giao dịch thành cônghoặc đang mua, bán trên thị trường

 Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin số liệu về các yếu tố so sánh từ

các máy móc thiết bị cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với máymóc thiết bị cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bántrên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cầnthẩm định giá

Các thông tin số liệu của máy móc thiết bị cần thu thập bao gồm:

Tên hãng sản xuất

Kiểu số seri chế tạo

Mô tả về mặt kỹ thuật tài sản cần thẩm định và các thiết bị đi kèm

Ngày sản xuất và xuất xứ tài sản

Kích thước và công suất tài sản

Tuổi hiện tại thực tế tài sản

Quá trình sử dụng tài sản

Tuổi đời kinh tế còn lại

Mức duy tu bảo dưỡng tài sản đã được thực hiện

Ước tính mức độ sử dụng hiện nay, thường được biểu hiện bằng tỷ lệphần trăm (%)

 Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích,

so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

 Bước 4: Phân tích xác định các yếu tố khác biệt giữa máy móc thiết

bị so sánh và máy móc thiết bị cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnhgiá của các máy móc thiết bị so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh

so với máy móc thiết bị cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗimáy móc so sánh

 Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so

sánh rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tàisản cần thẩm định

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá của các máymóc thiết bị so sánh theo sự khác biệt giữa các đặc điểm kinh tế- kỹ thuật chủyếu là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến độ chính xác của kết quả thẩmđịnh giá máy móc thiết bị

Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch cácyếu tố so sánh Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểmkhác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản

so sánh Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh địnhlượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước các yếu tố so sánh định tính (không

thể lượng hóa thành tiền) sau.

- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánhchuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thịtrường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trênthị trường) như giá/đơn vị công suất (CV…) giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu …

- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năngsinh lợi, tình trạng pháp lý, mức độ hao mòn, các đặc điểm kỹ thuật giữa máymóc thiết bị so sánh và máy móc thiết bị cần thẩm định giá

+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giáthì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm địnhgiá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩmđịnh giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

- Phương thức điều chỉnh:

+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu

tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp

lý trang bị nội thất thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy thiết bị)

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuậtchủ yếu… (đối với máy, thiết bị)