Chuyên đề phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình

Chuyên đề, phương pháp xác định, tổng mức đầu tư,đánh giá hiệu quả đầu tư, dự án đầu tư xây dựng

Chuyên đề 3

phương pháp xác định tổng mức

đầu tư vμ đánh giá hiệu quả

đầu tư vμ đánh giá hiệu quả

đầu tư dự án đầu tư xây dựng

công trình

Phòng Kinh tế ĐT & DA Viện Kinh tế Xây dựng Bộ Xây dựng Viện Kinh tế Xây dựng- Bộ Xây dựng

Hμ nội, 5/2008

kết cấu vμ nội dung

II PP xác định hiệu quả đầu t− của dự án

II PP xác định hiệu quả đầu t− của dự án

III PP phân tích, đánh giá rủi ro vμ hiệu quả của DA

Phần I:

1.1 Một số vấn

đề chung về TMĐT

1.2.4 phương pháp hỗn hợp để xác định TMĐT

1.1 Một số vấn đề chung về TMĐT

- TMDDT dự án đầu tư xây dựng công trình lμ một chỉ tiêu KT-KT tổng hợp quan trọng;

- ở nước ta, qua các thời kỳ đổi mới cơ chế quản lý chi phí ĐTXD khái niệm vμ nội dung của TMĐT cũng được thay đổi vμ hoμn

khái niệm vμ nội dung của TMĐT cũng được thay đổi vμ hoμn

thiện dần trong các văn bản QPPLcủa Nhμ nước

- NĐ 99/2007/NĐ-CP của Chính phủ vμ Thông tư số BXD của Bộ Xây dựng đã khảng định vai trò to lớn của TMĐT đó

05/2007/TT-lμ 05/2007/TT-lμm căn cứ để “lập kế hoạch vμ quản lý vốn đầu tư, xác định vμ

hiệu quả đầu tư của dự án” .

hiệu quả đầu tư của dự án

Sơ đồ Các giai đoạn hình thμnh chi phí XD ạ

Thực hiện hợp đồng

Giá quyết toán Kết thúc xây dựng

vμo sd

kết cấu của nghị định 99/2007 qlCP kết cấu của nghị định 99/2007 qlCP đtxdct đtxdct

HĐ ĐXDCT, TT &QT XDCT, TT &QT

ề

Dịnh mức XD &

giá XDCT TM

TMĐ ĐT, DT T, DT XDCT

22.Đ Điều chỉnh đơn giá iều chỉnh đơn giá

trong H trong HĐ ĐXD XD

TMĐ ĐT XDCT T XDCT 5.

5 Lập TM Lập TMĐ ĐT T

3 điều (33:35)

33 Bộ XD: trách nhiệm hướng dẫn việc lập vμ Qlý CP

37 Hiệu lực thi hμnh

24 Tạm ứng vốn để thực hiện H

thực hiện HĐ ĐXD XD

25 Thanh toán H

25 Thanh toán HĐ ĐXD XD

26 Hồ sơ thanh toán H

HĐ ĐXD XD

ệ g g

ệ g g XDCT

15 Lập đơn giá

XDCT

16 Quản lý XDCT

17 Chỉ số giá XD

6 Thẩm định, phê duyệt TM TMĐ ĐT T

7

7 Đ Điều chỉnh iều chỉnh TM

TMĐ ĐT T

8 Nội dung DT XDCT

Đ

Đmức XD, PP tính, mức XD, PP tính, thanh tra, kiểm tra

34 Bộ tμi chính:

hướng dẫn TToán, Qtoán V

Qtoán VĐ ĐTXDCT, chi TXDCT, chi phí bảo hiểm tư vấn, CTXD; thanh tra, kiểm

38 Tổ chức thực hiện

XDCT 5.

5 Lập TM Lập TMĐ ĐT T

6 Thẩm định, phê

27

27 Đ Đơn giá KL CV phát ơn giá KL CV phát sinh ngoμi H

sinh ngoμi HĐ ĐXD XD

28 Bảo hiểm CTXD vμ bảo hμnh CT

29 Thưởng phạt vμ GQ tranh chấp

35 Các Bộ, UBND cấp tỉnh

duyệt TM

7

7 Đ Điều chỉnh iều chỉnh TM

TMĐ ĐT T 31 Thanh toán

V VĐ ĐTXDCT TXDCT

32 QToán V

32 QToán VĐ ĐTXDCT TXDCT

1.1.2 Nội dung vμ cơ cấu các thμnh phần chi phí

của tổng mức đầu tư

Nội dung chi phí của tổng mức đầu tư (TMĐT)

ắ“chi phí dự tính của dự án vμ

ắ“TMĐT của dự án lμ khái toán chi ắ chi phí dự tính của dự án vμ

bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư ; chi

ắ TMĐT của dự án lμ khái toán chi

phí của toμn bộ dự án được xác định

trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí

xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền phóng mặt bằng, tái định cư ; chi

phí quản lý dự án, chi phí tư vấn

đầu tư xây dựng ; chi phí khác vμ chi phí dự phòng” (Điều 4,

xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền

bù giải phóng mặt bằng, tái định cư;

chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động

đối với dự án sản xuất kinh doanh, lãi

NĐ99/2007).

vay trong thời gian xây dựng vμ chi phí

dự phòng’ (Điều 39 NĐ số

16/2005/NĐ-CP).

Chi phí bồi thường giải

Chi phí quản lý

dự án

Chi phí tư vấn

Chi phí khác

Chi phí

dự phòng xây dựng

Chi phí xây Chi phí xây

Chi phí đμo Chi phí đμo

thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

Chi phí bồi Chi phí bồi thường nhμ cửa

dự án

Chi phí tổ chức Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, lập dự án

khác

Chi phí Chi phí thẩm tra tổng mức

đầu tư.

dự phòng

Chi phí dự Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công

Chi phí lắp Chi phí lắp

thường nhμ cửa, vật kiến trúc

Chi phí thực hiện Chi phí thực hiện tái định cư có liên quan.

, ập cáo KTKT.

Chi phí tổ chức Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường

khảo sát xây dựng.

Chi phí Chi phí lập báo cáo

đầu tư, lập

Chi phí rμ Chi phí rμ phá bom m

mììn, vật n, vật nổ.

ợ g g

ợ g g việc phát sinh.

Chi phí dự Chi phí dự phòng cho lấp mặt bằng

xây dựng.

Chi phí xây Chi phí xây

dựng CT

đặt thiết bị vμ thí nghiệm, hiệu chỉnh.

Chi phí vận Chi phí vận

q Chi phí tổ chức Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.

Chi phí sử dụng Chi phí sử dụng

giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Chi phí tổ chức Chi phí tổ chức

, ập

dự án đầu tư, lập báo cáo KTKT.

Chi phí thi Chi phí thi

Chi phí Chi phí bảo hiểm công tr công trìình nh.

v.v .v.v.

yếu tố trượt giá.

Thuế vμ các Thuế vμ các loại phí liên

đất trong thời gian xây dựng.

v.v .v.v.

trường quan.

kỹ thuật đã đầu tư

c¸c yÕu tè cÊu thμnh chi phÝ tM Đ T

N§ 16:

V = V XD + V TB + V GPMB + V K + V DP

N§ 99:

V = V XD + V TB + V GPMB + V QLDA + V TV + V K + V DP

nguyên tắc vμ yêu cầu xác định

tmđt

1.1.3 Nguyên tắc xác định TMĐT

việc tính toán TMĐT phải đáp ứng được những nguyên tắc cơ bản sau:

Các chi phí đầu tư vμo công trình rất phong phú về nội dung vμ đa dạng

- Các chi phí đầu tư vμo công trình rất phong phú về nội dung vμ đa dạng

về phạm vi tính toán nhưng đối với mọi trường hợp tính toán (theo hình thức đầu tư, theo nguồn vốn, ) chỉ tiêu TMĐT phải ước tính đầy đủ toμn bộ các chi phí đầu tư của

dự án, đảm bảo với nguồn vốn đã dự tính đủ để thi công xây dựng dự án trong

khoảng thời gian đã xác định vμ dự án đi vμo hoạt động có hiệu quả

- Phương pháp tính toán phải dễ hiểu, dễ áp dụng có tính chất thông dụng

vμ phù hợp với thông lệ quốc tế

1.1.4 Yêu cầu của công việc tính toán

- Đảm bảo độ chính xác, tính đúng, tính đủ vμ độ tin cậy của chỉ tiêu TMĐT.

- Đảm bảo việc tính toán phải lμm cho cơ cấu vốn đầu tư ngμy cμng tiên tiến hơn, hợp ý

lý hơn

1.2 Phương pháp lập tổng mức đầu tư

5533

1.2 Phương pháp lập tổng mức đầu tư

Phương pháp xác định tổng mức đầu tư

1 Theo thiết kế cơ sở của dự án

2 Theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công

2 Theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công

tr

trìình vμ giá xây dựng tổng hợp hoặc suất vốn đầu tư nh vμ giá xây dựng tổng hợp hoặc suất vốn đầu tư

xây dựng công tr

xây dựng công trìình nh

3 Theo cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế

kỹ thuật tương tự đã thực hiện kỹ thuật tương tự đã thực hiện

4 Kết hợp các phương pháp 1, 2, 3

Chi phí XDCT, hạng mục CT (G XDCTi ) trong chi phí XD thuộc TM ) trong chi phí XD thuộc TMĐ ĐT có thể gồm 2 phần: T có thể gồm 2 phần:

Phần chi phí xác định trên cơ sở khối l−ợng vμ đơn giá Phần chi phí xác định trên cơ sở khối l−ợng vμ đơn giá.

Phần chi phí −ớc tính bằng tỷ lệ phần tr Phần chi phí −ớc tính bằng tỷ lệ phần tră Phần chi phí −ớc tính bằng tỷ lệ phần tr Phần chi phí −ớc tính bằng tỷ lệ phần tră ăm ăm m m.

a Xác định bằng tổng chi phí thiết bị của các công tr

a Xác định bằng tổng chi phí thiết bị của các công trìình thuộc dự án nh thuộc dự án.

b Xác định trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chμo hμng thiết bị đồng bộ trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chμo hμng thiết bị đồng bộ.

c Xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị n

c Xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị nă ăng lực sản ng lực sản

xuất hoặc n

xuất hoặc nă ăng lực phục vụ của công tr ng lực phục vụ của công trìình nh

xuất hoặc n

xuất hoặc nă ăng lực phục vụ của công tr ng lực phục vụ của công trìình nh

Bước 3 Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

(GGPMB)

Xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án vμ các qui

định hiện hμnh của Nhμ nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công tr

nơi xây dựng công trìình nh

Phương pháp lập tổng mức đầu tư

Bước 4 Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư

trong thời gian thực hiện dự án).

GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 5%

Xác định chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá (GDP2): Xác định chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá (GDP2):

GDP2 = (V GDP2 = (V’’ Lvay) x (IXDbq Lvay) x (IXDbq ±± ΔΔIXD) IXD) Trong đó V V’’ : Tổng mức đầu tư chưa có chi phí dự phòng : Tổng mức đầu tư chưa có chi phí dự phòng

Trong đó V V : Tổng mức đầu tư chưa có chi phí dự phòng : Tổng mức đầu tư chưa có chi phí dự phòng

IXDbq : Chỉ số giá xây dựng b IXDbq : Chỉ số giá xây dựng bìình quân nh quân

±± ΔΔIXD : Mức dự báo biến động giá khác so với chỉ số giá xây dựng b IXD : Mức dự báo biến động giá khác so với chỉ số giá xây dựng bìình nh quân đã tính.

Bước 6 Các điều chỉnh trong tính toán

1.6 Ví dụ tính toán

Trong đó: S S XD : Suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp : Suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp

Trong đó: S XD : Suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp : Suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp

N: Diện tích hoặc công suất sử dụng N: Diện tích hoặc công suất sử dụng.

G G CT CT SXD SXD : Chi phí chưa tính trong suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp.

Bước 2 Xác định chi phí thiết bị (G TB ))

G TB = G TB1 + G TB2 + + G TBn

G S N N G G

Với G TBi = S TB x N + G CT CT STB STB

Trong đó: S S TB : Suất chi phí thiết bị : Suất chi phí thiết bị

N: Diện tích hoặc công suất sử dụng N: Diện tích hoặc công suất sử dụng.

G G CT CT STB STB : Chi phí chưa tính trong suất chi phí thiết bị.

Bước 3 Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư (G ị ị p p g g g g p p g g ặ ặ g, g, ị ị ( ( GPMB )) ))

Bước 4 Xác định chi phí quản lý dự án (G QLDA ), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (G TV ), chi phí khác (G K )) Như PP1 Bước 5 Xác định chi phí dự phòng (G DP ))

4

4 điều chỉnh trong tính toán điều chỉnh trong tính toán

+ GCT

+ GCT CTTTi: Nh CTTTi: Nhữ ững chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng CT, ng chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng CT,

HMCT tương tự đã thực hiện thứ i.

công trìình, hạng mục công tr nh, hạng mục công trìình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế nh xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật kỹ thuật

tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng vμ chi

tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng vμ chi

⇒ C Chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư, Chi phí quản lý hi phí bồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư, Chi phí quản lý

dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, Chi phí khác vμ Chi phí dự

phòng xác định như PP1.

4 các điều chỉnh trong tính toán

1.2.4 phương pháp hỗn hợp để xác định TM

1.2.4 phương pháp hỗn hợp để xác định TMĐ ĐT T

1.2.5 Phân tích mức độ áp dụng của

các phương pháp

Bảng Mức độ phức tạp vμ độ chính xác

khi áp dụng các pP xác định TMĐT Phương pháp áp dụng Độ phức

tạp

Độ chính xác

Tính theo thiết kế cơ sở của dự án 4 3

Tính theo thiết kế cơ sở của dự án 4 3

Tính theo chỉ tiêu công suất hoặc năng

xác định TMĐ ĐT với đặc điểm, T với đặc điểm,

tính chất kỹ thuật vμ yêu cầu

công nghệ

Người quyết định

đầu tư quyết định việc tổ chức thẩm

TMĐ ĐT đã được phê duyệt T đã được phê duyệt →→

g g ệ

Tính đầy đủ, hợp lý vμ phù hợp

với yêu cầu thực tế thị trường

của các khoản mục

định TM

định TMĐ ĐT T

Các tổ chức, cá

nhân có đủ n nhân có đủ nă ăng ng lực, kinh nghiệm

Đ

Điều chỉnh quy iều chỉnh quy hoạch đã phê duyệt ảnh hưởng trực tiếp tới TM trực tiếp tới TMĐ ĐT T

ợ p yệ

ợ p yệ chủ đầu tư tự điều chỉnh sau

đó báo cáo người Q

đó báo cáo người QĐĐ ĐĐT T Đ Điều chỉnh vượt TM iều chỉnh vượt TMĐ ĐT đã T đã

được phê duyệt

được phê duyệt → → chủ đầu tư chủ đầu tư báo cáo người quyết định

Các tính toán về hiệu quả đầu

tư, yếu tố rủi ro, phương án tμi

chính, phương án hoμn trả vốn

ự , g ệ

ự , g ệ

được thẩm tra TM

TMĐ ĐT T

TM TMĐ ĐT do người T do người

ự p

ự p

Người quyết định

đầu tư quết định thay đổi, điều chỉnh quy mô công

báo cáo người quyết định

đầu tư trước khi điều chỉnh.

phê duyệt

chỉnh quy mô công tr

trìình để có hiệu nh để có hiệu quả KT

quả KT XH cao hơn XH cao hơn

Chủ đầu tư tự quyết định việc

điều chỉnh

Phần II: phương pháp xác định hiệu

quả đầu tư của dự án

2.1 Khái niệm hoạt động

đầu tư vμ hiệu quả đầu

2.1 Khái niệm hoạt động đầu tư vμ hiệu quả

đầu tư của dự án

2.1.1 Khái niệm về hoạt động đầu tư

2.1.2 Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư

Lμ hoạt động bỏ vốn nên quyết định đầu tư thường vμ trước hết lμ quyết

- Lμ hoạt động bỏ vốn nên quyết định đầu tư thường vμ trước hết lμ quyết

định việc sử dụng các nguồn lực

- Lμ hoạt động có tính chất lâu dμi

- Lμ hoạt động luôn cần sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt vμ lợi ích trong ạ ộ g ự g ợ ợ g tương lai

- Lμ hoạt động mang nặng rủi ro

2.1.3 Hiệu quả của dự án đầu tư

Khái i

- Khái niệm:

- Phân loại:

+ Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế – tμi chính

+ Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội

+ Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế – xã hội

2.2.1 tổng mức đầu t−

2.2.2 Lập kế hoạch đầu t−ậ ạ

Khái niệm:

việc thực hiện dự án kể từ khi bắt đầu cho đến khi dự án hoμn

việc thực hiện dự án kể từ khi bắt đầu cho đến khi dự án hoμn thμnh vμ đi vμo hoạt động

Mục tiêu:

giá, lạm phát

xây dựng vμ các chi phí khác

xây dựng vμ các chi phí khác

2 2 3 Lập kế hoạch hoạt động

*Mục đích:

-Lμ cơ sở để tính toán lợi ích thu đ−ợc từ việc khai thác, vận hμnh dự

án cũng nh− các chi phí cần thiết cho quá trình nμy

*Kế hoạch hoạt động thể hiện:

*Yêu cầu cần nêu trong kế hoạch hoạt động:

-Các yếu tố liên quan đến việc xác định lợi ích, chi phí

Bảng Kế hoạch vμ Thu nhập hoạt động

5 Giá bán bình quân 1 tấn 0.760 0.760 0.760 …

6 DT từ thu hồi chạy thử 21,829 …

7 Tổng doanh thu tr−−ớc thuế 1,350,309 1,573,200 1,748,000 …

8 Tổ hi hí 489 682 540 121 590 560

8 Tổng chi phí 489,682 540,121 590,560 …

9 Thu nhập hoạt động 860,626 1,033,079 1,157,440 …

2.2.4 Kế hoạch khấu hao vμ xử lý các khoản

ồ thu hồi

khấu hao áp dụng theo quy định của Nhμ nước về chế độ quản

lý, sử dụng vμ trích khấu hao tμi sản cố định

do Chủ đầu tư quyết định

(tăng dần, giảm dần) để phù hợp với tình hình kinh doanh của

d á

dự án

2 2 5 Vốn lưu động & KH trả nợ

hoạt động của dự án Vốn LĐ bao gồm các khoản chủ yếu sau :

*Tiền mặt

*Chênh lệch giữa khoản phải thu vμ khoản phải trả

vμ các điều kiện tμi trợ của từng nguồn vay

2.3 Xác định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

kinh tế - tμi chính dự án

1.Báo cáo tμi chính trong phân tích, đánh giá hiệu quả dự án.

2 Xác định các chỉ tiêu kinh tế tμi chính dự án đầu t−

2 Xác định các chỉ tiêu kinh tế- tμi chính dự án đầu t−

a, Giá trị hiện tại thuần (NPV)

b, Tỷ số lợi ích - chi phí (R)

c, Tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR)

d, Thời gian hoμn vốn Tth

e, Hệ số đảm bảo khả năng trả nợ

3 So sánh các kết quả vμ lựa chọn

Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value

-) NPV)

O Thu nhập còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí gọi lμ thu nhập thuần Giá trị hiện tại thuần (NPV) lμ tổng giá trị hiện tại của dòng thu nhập thuần mμ dự án mang lại trong cả vòng đời của nó.

ChØ tiªu Tû sè lîi Ých - chi phÝ (R)

nhËp vμ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c chi phÝ cña dù ¸n víi suÊt chiÕt khÊu r Tû sè R ®−îc tÝnh theo c«ng thøc sau:

t t

t t t

Chỉ tiêu Thời gian hoμn vốn Tth

O Thời gian hoμn vốn nội bộ lμ thời gian cần thiết để dự

án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu t− đã bỏ ra Chỉ

án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu t− đã bỏ ra Chỉ tiêu nμy sử dụng khá rộng rãi trong quyết định đầu t−

đặc biệt lμ các dự án đầu t− kinh doanh.

O Thời gian thu hồi vốn Tth lμ khoảng thời gian từ khi bắt đầu thực hiện đầu t− đến năm T thoả mãn biểu ự ệ

thức trên lμ thời gian mμ thu nhập ròng của dự án

bằng tổng vốn đầu t− đã bỏ ra