Sử dụng mô hình đa nhân tố phân tích lợi suất cổ phiếu bất động sản trên sàn HOSE giai đoạn 2011 – 2012

Trong bối cảnh vừa nêu, việc phân tích các các yếu tố ảnh hưởng đến sự biếnđộng lợi suất cổ phiếu bất động sản trên sàn HOSE là cần thiết cho việc quản lý danh mục đầu tư.. Các yếu tố án

Chuyên đề thực tập

Đề tài:

sử dụng mô hình đa nhân tố phân tích lợi suất cổ phiếu bất động sản trên sàn hose giai đoạn 2011 - 2012

Giáo viên hớng dẫn : Th.S Trần Chung Thủy

Sinh viên thực hiện : Phạm Thanh Lâm

Lớp : Toán tài chính 50

hà nội, 05/2012

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4

1.1 Các khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản Việt Nam 4

1.1.1 Các khái niệm về bất động sản 4

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 4

1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản 5

1.1.4 Cung cầu trên thị trường bất động sản 6

1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá bấ`t động sản 9

1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 10

1.2.1 Tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 10

1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản 11

1.2.3 Những biến động của thị trương bất động sản và ảnh hưởng của các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản 12

1.3 Cổ phiếu bất động sản 13

1.3.1 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Sao Mai ( ASM ) 15

1.3.2 Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai 16

1.3.3 Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) 16

1.3.4 Công ty cổ phần VINCOM (VIC) 16

1.4 Các yếu tố ảnh hướng đến sự biến động lợi suất cổ phiếu nhóm bất động sản 17

1.4.1 Ảnh hưởng của thị trường chứng khoán 17

1.4.2 Ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô 18

CHƯƠNG II SỬ DỤNG MÔ HÌNH ĐA NHÂN TỐ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG LỢI SUẤT CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN 20

2.1 Giới thiệu mô hình đa nhân tố 20

2.1.1 Mô hình đa nhân tố trong phân tích tài sản tài chính 20

2.1.2 Phương pháp ước lượng mô hình đa nhân tố 22

2.1.3 Một số các chỉ tiêu, tỉ lệ tài chính chủ yếu được dùng cho ước lượng mô hình 24

2.2 Định danh nhân tố ảnh hướng tới nhóm cổ phiếu bất động sản 28

2.2.1 Phân tích dựa theo một số chỉ tiêu của công ty – Phân tích số liệu chéo 28

2.2.2 Phân tích dựa theo các chuỗi lợi suất – phân tích theo số liệu thời gian 34

CHƯƠNG III QUẢN LÝ DANH MỤC ĐẦU TƯ CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN 40 3.1 Xây dựng danh mục tối ưu 40

3.1.1 Lựa chọn cổ phiếu 40

3.1.2 Xây dựng danh mục đầu tư tối ưu 42

3.2 Đánh giá danh mục việc thực thi danh mục 45

3.3 Đánh giá khả năng đa dạng hóa danh mục 46

3.4 Điều chỉnh danh mục 47

KẾT LUẬN 51

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG, HÌNH

Bảng 2.1 - Kết quả phân tích thành phần chính với các chỉ tiêu của công ty 30

Bảng 2.2 -Hệ số tương quan của các thành phần với các chỉ tiêu 31

sau khi thực hiện phép xoay chiều 31

Bảng 2.3 - Hệ số thành phần của các chỉ tiêu trong các thành phần chính 32

Component Score Coefficient Matrix 32

Bảng 2.4 - Kết quả phân tích thành phần chính 34

dựa trên chuỗi lợi suất cổ phiếu 34

Bảng 2.5 - Hệ số thành phần của các chuỗi lợi suất trong các thành phần chính 36

Bảng 2.6 - Kết quả hồi quy 37

Bảng 3.1 – Bảng phân loại cổ phiếu theo các nhân tố chính 40

Bảng 3.2 - Bảng kết quả tham số thuật toán EGP 43

Bảng 3.3 - Bảng tỉ trọng các cổ phiếu trong danh mục tiếp tuyến 44

Bảng 3.4 – Ma trận hiệp phương sai 6 cổ phiếu trong danh mục đầu tư 49

Hình 2.1 - Biếu đổ giá trị riêng của các thành phần chính 30

Hình 2.2 - Biểu đồ chỉ tiêu được vẽ theo thành phần 1, 2 và 3 33

Hình 2.3 - Biểu đồ giá trị riêng của các thành phần chính 35

LỜI MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.

Năm 2011, thị trường bất động sản, giá nhà đất diễn biến theo một kịch bản ít aingờ tới Thị trường bất động sản không “ đóng băng” cũng không “ lên ngôi” Dẫnđến một tình cảnh rất ảm đạm khiến các nhà đầu tư chứng khoán, đặc biệt là nhữngnhà đầu tư nắm trong tay cổ phiếu bất động sản đã chịu thua lỗ rất nhiều Trong khitrước đó một năm bất động sản được coi là “mỏ vàng” của giới đầu tư Tình trạnggiá đất tăng cao trong giai đoạn này làm cho hầu hết các nhà đầu tư trong nước,nước ngoài đều chuyển vốn đầu tư vào thị trường bất động sản

Chính vào thời điểm đó, việc giá nhà đất tăng cao đột biến đã khiến giá các hànghóa khác cũng tăng theo, kèm theo các dấu hiệu báo hiệu nền kinh tế phải đối mặtvới chỉ số lạm phát gia tăng Điều này đã đẩy các nhà đầu tư vào tình thế khó khăn

về vốn khi các dự án đang triển khai buộc phải dừng lại hoặc giảm tiến độ; một số

dự án phải chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác; các dự án gần hoàn thành phảisớm kết thúc để bán nhắm thu hồi vốn Giá nhà đất trên thị trường chững lại và có

xu hướng giảm giá

Trong bối cảnh vừa nêu, việc phân tích các các yếu tố ảnh hưởng đến sự biếnđộng lợi suất cổ phiếu bất động sản trên sàn HOSE là cần thiết cho việc quản lý

danh mục đầu tư Vì vậy em đã chọn đề tài“ Sử dụng mô hình đa nhân tố phân

tích lợi suất cổ phiếu bất động sản trên sàn HOSE giai đoạn 2011 – 2012 “ để làm

chuyên đề thực tập của mình

 Mục tiêu nghiên cứu

- Định danh các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới lợi suất cổ phiếu bất độngsản giai đoạn 2011 – 2012

- Lập và quản lý danh mục đầu tư tối ưu đối với nhóm cổ phiểu bất độngsản

 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là tất cả các cổ phiếu ngành bất động sản trên Sởgiao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi nghiên cứu là nhóm cổ phiếu bất động sản, danh mục đầu tư tối

ưu được lập từ nhóm cổ phiếu bất động sản

 Kết cấu bài chuyên đề:

Lời mở đầu

Chương I : Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam.

Chương này sẽ cho chúng ta những khái niệm cơ bản về thị trường bất động sảnnói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng Người đọc có thể có cáinhìn tổng quát về thị trường bất động sản là gì, đặc điểm của thị trường bất độngsản Việt Nam, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, quan hệ cung cầutrên thị trường bất động sản…

Chương này cũng sẽ giới thiệu về các cổ phiếu bất động sản sẽ phân tích trongchuyên đề, các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá cổ phiếu bất động sản đến từcác yếu tố vĩ mô, thị trường chứng khoán và đến từ chính bản thân thị trường bấtđộng sản

Chương II : Sử dụng mô hình đa nhân tố phân tích nhân tố ảnh hưởng lợi suất nhóm cổ phiếu bất động sản.

Chương này ta sẽ sử dụng phần mềm SPSS để định danh các nhân tố ảnh hưởngđến lợi suất nhóm cổ phiếu bất động sản Đối với thị trường Việt Nam thì ta ướclượng và cho rằng có nhiều nhất 3 nhân tố chính ảnh hưởng đến sự biến động giá cổphiếu bất động sản Sử dụng phương pháp phân tích chéo và phân tích theo thờigian ta có thể định danh được 3 nhân tố chính từ các chỉ tiêu tài chính mà ta thuthập được số liệu từ trước, sau đó ta kiểm định tính phù hợp của mô hình

Với giới hạn về số liệu thì trong bài chuyên đề này việc kiểm định tính phù hợpcủa mô hình đã ra kết quả không tốt Muốn có được kết quả chính xác hơn thì ta cần

mở rộng phạm vi số liệu đồng thời phải lượng hóa được tất cả các yếu tố định tính

có ảnh hưởng đến sự biến động giá cổ phiếu bất động sản

Chương III: Quản lý danh mục đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Từ kết quả hồi quy chuỗi lợi suất của các cổ phiếu theo các thành phần chính, taphân loại được thành các nhóm cổ phiếu chịu cùng sự ảnh hưởng của một hay nhiềunhân tố

Chọn 1 nhóm cổ phiếu ở trên và tiến hành các bước để lập ra danh mục tối ưu vớimục đích đêm lại cho nhà đầu tư năm giữ danh mục có được lợi nhuận cao và ítchịu ảnh hưởng của rủi ro Sau đó ta tiến hành điều chỉnh danh mục tối ưu cho phùhợp với hiện tại bằng việc thay đổi tỉ trọng các tài sản trong danh mục Điều này sẽ

hướng nhà đầu tư tới việc phải thường xuyên nắm bắt thông tin thị trường để có thểđưa ra những quyết định đúng đắn.

Kết luận.

 Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu

- Sử dụng các mô hình kinh tế lượng

- Sử dụng phương pháp thống kê toán

- Nguồn số liệu được lấy từ các website www.cophieu68.com

www.cafef.vn

www.vnds.com.vn

CHƯƠNG I TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1.1 Các khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.1 Các khái niệm về bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh,Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnhviễn mới mảnh đất đó Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa,gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dướ mảnh đất đó Những thứ

có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bấtđộng sản

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định:” Bất động sản là các tài sản không thể didời được” Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tàisản khác là chúng không thể di rời được Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai

và những vất thể cổ định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vậtthể tồn tại trên mặt đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đấthoặc những vật thể khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái sẽthay đổi ) hoặc tồn nhiều công sức hoặc chi phí như các công trình kiến trúc, côngtrình lắp ghép…

Như vậy, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền vớiđất đai và các tài sản gắn liền với đất đai (công trình nuôi trồng thủy sản, du lịch,vui chơi, công trình khai thác mỏ)

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản khác với các hàng hóa thông thường ở chỗ chúng không chỉ đượcmua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh khôngkhông chỉ là quan hệ giữa người bán với người mua về động sản mà còn là nơi diễn

ra những giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm vàchuyển dịch quyền sử dụng bất động sản

Do vậy, thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản

giữa các bên có liên quan, là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới,

tư vấn …giữa các chủ thế trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm bất động sản được nhắc đến là nơidiễn ra các quan hệ về giao dịch bất động sản, tại đó những người mua và người bántác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ bất độngsản được giao dịch

 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản Việt Nam

 Thi trường bất động sản mang tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giaodịch, mang tính vùng và khu vực sâu sắc: bất động sản có đặc điểm là không didời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng, từng khuvực Do đó, cung và cầu bất động sản rất phong phú và đa dạng, từ số lượng,kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, bấtđộng sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗivùng, mỗi khu vực cũng có những đặc điểm trưng riêng về cung cầu và bất độngsản

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tổ pháp luật Bất động sản làloại có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng phápluật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất độngsản đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng

1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản

 Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường

Dựa vào các loại hàng hóa bất động sản trên thị trường, người ta phân chia thịtrường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bấtđộng sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng trong văn phòng, công

sở, thị trường bất động sản công nghiệp

 Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi

Dự vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thịtrường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thịtrường thế chấp và bảo hiểm Việc phân chi dựa vào tính chất quan hệ về bất động

động sản giúp cho các nhà kinh doanh có thể lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh phùhợp nhất đối với mình.

 Phân loại dưa vào trình tự tham gia thị trường

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sảnthành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các côngtrình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc chothuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp)

 Phân loại theo mức độ kiểm soát nhà nước

Dựa vào mức độ kiếm soát, người ta phân chia thành thị trường chính thức(có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không kiểm soát)

1.1.4 Cung cầu trên thị trường bất động sản

 Cung bất động sản

Là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường đểtrao đổi tại một thời ddiểm nào đó với một mức giá nhất định Các điều kiện hìnhthành cung bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năngthanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sảnchấp nhận

Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan,doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và cácquỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nước cóthể can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản thị trường Bên cạnh khuvực nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tưnhân Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sáchnhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quytắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở

Các yếu tổ ảnh hưởng đến cung:

Quy hoạch phát triển đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất ( X1 )

Hệ thống kết cấu hạ tầng (X2)Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa (.…)Tiến bộ khoa học kĩ thuật ứng dụng trong xây dựng, kiến trúc (….)Chủ trương, chính sách của nhà nước liên quan đến bất động sản (Xn )

 Cầu bất động sản.

Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định

Cầu về bất động sản bao gồm bất động sản cho sản xuất, bất động sản cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ và các công trình bất động sản khác Xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản Trên thị trường bất động sản là cầu về nhà ở và đất, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi Điều đó làm giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định

Các yếu tố ánh hưởng đến cầu :

Tăng giảm dân số (Y1 )

Sự thay đổi mục đích sử dụng (Y2 )

Thu nhập trong dân cư (…)

Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội (…)

Quá trình đô thị hóa (…)

Sự phát triển của cơ sở hạ tầng (…)

Chủ trương, chính sách của chính phủ (Yn)

Cầu, cung về bất động sản là một hàm số của giá Trên thị trường bát động sản nói riêng, gia bất động sản điều tiết quan hệ cung - cầu

Hàm số Cung: QS = S(P,X1,X2,…,Xn)

Hàm số Cầu : QD = D(P,Y1,Y2,…,Yn)

 Quan hệ cung - cầu bất động sản.

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đó đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thịtrường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượngcung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trongtrường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung Vì vậy,thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết quan hệ cung cầu và tác động trở lạicung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Quan

hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hóa và dịch vụ trên đây là quan hệ mangtính chất quy luật Muốn biết sự vận động của cung cầu thị trường, ta cần phải xemxét đầy đủ các đặc tính và những nhân tố tác động đén lượng cung cầu bất động sản.Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố Sự thay đổi của bất cứyếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cho cung hoặccầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung đấtcho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mấtnhiều thời gian hơn so với các công trình khác bởi vậy cung nhà đất không thế phảnứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu

Trong ngắn hạn: cung một lô nhà đất có thể hoàn toàn không có giãn Ví dụ:nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định Trong thời gian rất ngắn,cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên

Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xâydựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống

Như vậy, trong ngắn hạn, khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăngmạnh Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng íthơn so với ngắn hạn.

1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản

 Nhóm các yếu tố tự nhiên

Vị trí của bất động sản, kích thước, hình dáng, diện tích của mảnh đất, kich thướcbất động sản (địa hình cao hay thấp) Hình thức bên ngoài của bất động sản (đốivới bất động sản là nhà hoặc các công trình xây dựng khác) Đặc điểm trên mặt đất

và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất vật lý…)

 Nhóm các yếu tố kinh tế

Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực, khả năng mang lại thu nhập từbất động sản, tiện nghi gắn với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòanhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốtthì càng làm giá bất động sản càng cao

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

Tính hữu dụng của bất động sản, nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

Tình trạng pháp lý của bất động sản, các quy định về xây dựng và kiến trúc gắnvới bất động sản, các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựngkhác gắn với bất động sản

 Các yếu tố xã hội.

Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, vấn đề an ninh, phong tục của người dân trongvùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tình trạng dân cư sống trong bấtđộng sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và việc làm, các mối quan hệ tình cảmgia đình, xã hội, những vấn đề liên quan đến phong thủy…

1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam.

1.2.1 Tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Với sự ra đời của luật đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các cá nhân, hộgia đình được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cáchhiểu của người dân là mua bán đất đai Lượng cầu chính thức về nhà ở, đất ở bắtđầu tăng lên từ sau ngày luật đất đai 1993 chính thức có hiệu lực Năm 1992 cũng làthời điểm đánh dấu mở đầu của thời kì mở cửa kinh tế, thu hút các nguồn lực đầu tưnước ngoài Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hóa quan hệ Việt– Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với ViệtNam Đó là tiền đề rất quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư ngoài nước chảy vào ViệtNam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúcđẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo

ra kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong khi đó, nhiều người có tiềnvốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phátphi mã, nay chuyển sang đầu tư, mua bán bất động sản Ngoài ra, luồng vốn đầu tư

cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩulao động tại thị trường các nước Đông Âu, đặc biệt là những người lao động tại Đức

đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đông lao động khi sátnhập Đông – Tây Đức Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đấtđai, bất động sản và là nhân tố khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động sản nhữngnăm 1993 - 1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ những thành phố lớn như HàNội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó mở rộng ra hầu hét các tỉnh và thành trong cảnước Lượng hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăngbình quân 7 – 10 lần so với các năm trước đây Một phần các bất động sản tham giavào giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ,một phần các bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu cơ chờ tăng giá

Đến những năm 1997 – 1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệkhu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liêntục giảm, thị trường đòng băng và nhiều nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.

Giai đoạn 2000 – 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tếtrong nước, cơ hội xuất hiện dòng đầu tư mới sau khi kí hiệp định thương mại Việt– Mỹ, những quy định sửa đổi luật đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêmquyền năng của người sử dụng đất và những thay đổi trong chính sách cho ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăngtheo Ngoài ra, đây cũng là thời điểm đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001 –

2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành thực hiện công bố quy hoạch phát triểnkinh tế và xã hội, quy hoạch đất đại và quy hoạch phát triển mở mang đô thi Tươnglai phát triển đô thị đã mang lại giá trị kì vọng cho các vùng đất đai nằm trong quyhoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch đềđầu cơ đất đai đón đầu quy hoạch Đó chính là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về

cơ cấu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội,Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốttrên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm

2003, khi dự thảo Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểmsoát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản Từ khi luật đất đai 2003 chính thức

có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ – CP, thị trường bấtđộng sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ

Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo hiểm, cho thuê cáchàng hóa bất động sản như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản côngnghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch vụ, du lịch, thểthao….đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường bất động sản Tuynhiên, các giao dịch về bất động sản chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất vànhà và mang tính chí phối tính hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay

1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản

Tính đến trước thời điểm 2008, xuất phát từ những nhu cầu rất lớn về bất động sản,kèm theo đó là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường bấtđộng sản của nhà nước, làn sóng đầu tư vào thị trường bất động sản rất sôi nổi vàtăng cao Hàng loạt các dự án bất động sản từ vài chục tỉ đồng đến hàng trăm chục tỉđồng lần lượt ra đời Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều có chung

sự nhìn nhận về độ hấp dẫn của hoạt động đầu tư bất động sản Theo nhận định củanhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn ngang tầmvới bất động sản của các nước phát triển trên thế giới Hàng loạt các phái đoàndoanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò,tìm hiểu môi trường đầu tư bất động sản tạiViệt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào thịtrường đầy tiềm năng này Bên cạnh đó, Luật đầu tư mới đã tạo điều kiện thôngthoáng cho việc thu hút vốn nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản như: không phânbiệt nhà đầu tư trong nước và ngoài; cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được sởhữu 100% dự án bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài đượctiếp cận nguồn vốn, đất đai …Điều này càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thịtrường này của khối nước ngoài Trong nước, các doanh nghiệp Việt Nam cũngkhông ngồi yên khi khởi động rất nhiều dự án bất động sản trên cả nước, kéo theotình trạng hàng loạt doanh nghiệp không chuyên về bất động sản cũng huy động vốn

để nhảy vào thị trường này Hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản được ồ ạtthành lập để khỏi chậm chân trong lĩnh vực đầy tiềm năng nay

1.2.3 Những biến động của thị trương bất động sản và ảnh hưởng của các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản

Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thế chia thành 2 giaiđoạn cụ thể như sau :

 Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bóng bóng

 Giai đoạn thị trường đóng băng

Hai giai đoạn này đan xen nhau Tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thờigian từ năm 2003 trở về trước là thời hưng thịnh của thị trường bất động sản ViệtNam Trong giai đoạn này, giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kì mộtquốc gia phát triển nào trên thế giới Sau thời kì phát triển bóng bóng với mức giátăng chóng mặt là sự sụt giảm chóng mặt vào giai đoạn 2003 – 2005 khi thị trườnggần như đóng băng Sau đó là sự hồi sinh của thị trường trong giai đoạn hưng thịnhcủa thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 – 2008 Từ đầu 2008 đến nay, thịtrường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất

là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đã gây nên sự sụt giảm mạnh của kinh tế thếgiới nói chung và thị trường chứng khoán nói riêng

Lạm phát và sự ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư bất động sản

Lạm phát đã đẩy chi phí nguyên vật liệu phục vụ việc xây dựng các côngtrình bất động sản tăng lên chóng mặt trong vòng 8 tháng đầu năm 2008 Ngoài ra,các dự án bất động sản triển khai hàng loạt trong thời gian 2006 – 2007 cũng khiếnnhu cầu về vật liệu xay dựng tăng cao Hầu hết giá vật liệu xây dựng năm 2009 đềutăng từ 70 – 100% so với thời điểm trước khủng hoảng Đây thật sự là một khó khănrất lớn đối với hoạt động đầu tư bất động sản Giá vật liệu xây dựng tăng đã đẩy chiphí xây dựng các công trình bất động sản tăng thêm từ 30 – 40%, đẩy các nhà thầuxây dựng vào tình trạng rất khó khăn Không chỉ nhà thầu mà các chủ đầu tư bấtđộng sản cũng khó khăn khi các công trình thi công bị dang dở, chậm tiến độ Cáchợp đồng mới với các nhà thầu xây dựng cũng phải nâng giá thành xây dựng xâydựng lên cao hơn nhiều

Trong khi đó, khả năng “ đóng băng” của thị trường bất động sản khiến chocác doanh nghiệp đầu tư bất động sản cho dù giá thành bị đẩy lên cao như vậy cũngxkhông thể không tăng giá sản phẩm Như vậy khó khăn chồng chất khó khăn, cácdoanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải chịu khó khăn kép trướckhó khăn vê tín dụng và giá vật liệu xây dựng tăng chóng mặt

1.3 Cổ phiếu bất động sản.

Trong giới hạn đề tài chọn 38 cổ phiếu thuộc ngành Bất Động Sản trên thịtrường chứng khoán Việt Nam để đưa vào mô hình ước lượng

Danh mục cổ phiếu được sử dụng trong bài

ASM Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Sao Mai

CII Công ty cổ phần và Đầu tư hạ tầng kĩ thuật Thành phố Hồ Chí Minh

CLG Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất Cotec

D2D Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp Số 2

DIG Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển xây dựng

DRH Công ty cổ phần Đầu tư căn nhà mơ ước

DXG Công ty cổ phần Dịch Vụ và Xây dựng địa ốc Đất xanh

FDC Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP.HCM

HAG Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai

HBC Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình

HDC Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu

HDG Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô

HQC Công ty cổ phần Tư vấn – Thương mai – Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân

ITA Công ty cổ phần Đầu tư – Công nghệ Tân Tạo

ITC Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Intresco

KAC Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Khang An

KBC Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

KDH Công ty cổ phần Đầu Tư và Kinh doanh nhà Khang Điền

KHA Công ty cổ phần xuất nhập khẩu Khánh Nội

LGL Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Long Giang

LHG Công ty cổ phần Long Hậu

NTB Công ty cổ phần Đầu tư và Khai thác công trình giao thông 584

NTL Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm

NVN Công ty cổ phần nhà Việt Nam

NVT Công ty cổ phần bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay

OGC Công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương

PDR Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt

PPI Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương

PXL Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng thương mại Dầu khí – Idico

SZL Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành

TDH Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức

UDC Công ty cổ phần Xây dựng và Phát Triển đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng

Tàu

VIC Công ty cổ phần VINCOM

VPH Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng

VNI Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam

VRC Công ty cổ phần Xây lắp và Địa ốc Vũng Tàu

Dưới đây là một giới thiệu về một số cổ phiếu sẽ nghiên cứu trong bài

1.3.1 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Sao Mai ( ASM )

 Quá trình phát hành

- Ngày 15/03/1997, Sao Mai An Giang chính thức đi vào hoạt động theo giấychứng nhận đăng ký kinh doanh số 064828 do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh AnGiang cấp với số vốn điều lệ ban đầu là 905 triệu đồng

- Tháng 12/1997, tăng vốn điều lệ lên 2.52 tỷ đồng

- Tháng 2/2001, tăng vốn điều lệ lên 25.2 tỷ đồng

- Tháng 6/2004, tăng vốn điều lệ lên 33.82 tỷ đồng

- Tháng 12/2007, tăng vốn điều lệ lên 49.563 tỷ đồng

- Tháng 11/2009, tăng vốn điều lệ lên 99.126 tỷ đồng

 Lĩnh vực kinh doanh

Xây dựng các công trình dân dụng,công nghiệp, giao thông; sản xuất và muabán vật liệu xây dựng; kinh doanh bất động sản; nuôi trồng và chế biến thủy sản;đào tạo nghề và đưa người lao động đi làm việc ở nước ngoài

Việc liên tiếp tăng vốn điều lệ, công ty cổ phần xây dựng Sao Mai đã thểhiện rõ mục tiêu phát hành cổ phiếu của mình là để sinh lợi nhuận ASM với chiếnlược đầu tư rõ ràng: chú trọng nhận các công trình xây dựng có tính thanh khoảncao, hạn chế nhận các công trình thời gian thi công kéo dài hoặc các công trình cónguồn vốn thanh khoản không cao

1.3.2 Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai

- Ngày 18/11/2009 thay đổi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần thứ 13.Vốn điều lệ mới của công ty là 2.704.654.000 đồng.

- Tháng 5/2010, chuyển đổi 1.450.000 trái phiếu trước thời hạn với tổng giá trị1.450 tỷ đồng

1.3.4 Công ty cổ phần VINCOM (VIC)

 Lịch sử phát hành

- Công ty Cổ phần Vincom tiền thân là Công ty Cổ phần Thương mại tổng hợpViệt Nam chính thức hoạt động với vốn điều lệ ban đầu là 196 tỷ đồng ngày03/05/2002, sau đó gần một năm tăng lên 251 tỷ

- Tháng 12/2006, công ty chính thức tăng vốn điều lệ lên mức 313,5 tỷ đồng

- Ngày 22/06/2007, công ty đã được cấp giấy đăng kí kinh doanh sửa đổi lần thứ

13 với số vốn điều lệ đăng ký là 800 tỷ đồng

- Công ty đã được cấp phép niêm yết theo quyết định số 106/QĐ-SGDHCM doTổng giám đốc Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày7/9/2007 và 80.000.000 cổ phần của Công ty đã chính thức giao dịch trên Sởgiao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 19/9/2007

- Số lượng cổ phiếu đang lưu hành 549.383.305 cổ phiếu

 Lĩnh vực kinh doanh.

Kinh doanh bất động sản, dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở; kinh doanh kháchsạn; dịch vụ vui chơi, giải trí; dịch vụ làm đẹp thẩm mỹ; buôn bán hàng công, nôngnghiệp; quảng cáo cà các dịch vụ có liên quan đến quảng cáo

1.4 Các yếu tố ảnh hướng đến sự biến động lợi suất cổ phiếu nhóm bất động sản 1.4.1 Ảnh hưởng của thị trường chứng khoán.

Năm 2011 là một năm mà thị trường chứng khoán có những giai đoạn sụtgiảm nghiêm trọng, kéo theo đó là sự đi xuống của các cổ phiếu bất động sản Tínhđến quý 3 năm 2011, có 6 doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, chiếm 8.7%, còn chỉtính riêng trong quý 3 năm 2011, con số này lên tới 14 chiếm 20.29%

Thua lỗ nhiều nhất là ITC (Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Kinh doanh NhàIntresco) với mức thua lỗ trong 9 tháng lên đến 81 tỷ đồng ITC thua lỗ lớn dodoanh thu sụt giảm mạnh và chỉ đạt 107 tỷ đồng, giảm mạnh so với 535 tỷ đồngcùng kỳ năm trước Hàng tồn kho của ITC đang ở mức 1.773 tỷ đồng Giá cổ phiếuITC hiện ở mức 7.300 đồng/cổ, chỉ bằng 27% giá trị sổ sách Trong năm 2011, cổphiếu ITC mất hơn 70% giá trị

Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt Nam (VNI) được xem là doanhnghiệp có giá trị thị trường “tí hon” trên sàn Với mức giá kết thúc phiên giao dịchcuối cùng của năm 2011 là 3.900 đ/cổ phiếu và số lượng cổ phiếu đang lưu hành là10.36 triệu thì vốn hóa thị trường của VNI chỉ vọn vẹn 40,4 tỷ đồng Còn số nàythấp hơn nhiều so với vốn điều lệ của công ty là 100.36 tỷ đồng Trong năm 2011,VNI mất hơn 72% vốn hóa

Có thể nhận thấy rằng thị trường chứng khoán có sự ảnh hưởng trực tiếp tới sựbiến động lợi suất cổ phiếu bất động sản Giai đoạn thị trường bất động sản đixuống cũng chính là giai đoạn mà thị trường chứng khoán trầm lắng, sụt giảm Cóthể hình dung mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và cổ phiếu bất động sản làmối quan hệ thuận chiều

1.4.2 Ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô.

Một trong những yếu tố ảnh hưởng tới lợi suất cổ phiếu bất động sản đó là cácyếu tố vĩ mô Trong những tháng đầu năm 2012, ngân hàng nhà nước Việt Nam liêntục chỉ thị cho các ngân hàng giảm trần lãi suất huy động, điều này đã khiến cho thịtrường chứng khoán và nhất là các cổ phiếu bất động sản đã có những chuyển biếntốt Đó là do nhờ các ngân hàng giảm trần lãi suất huy động mà các doanh nghiệp

có thể dễ huy động vốn hơn, qua đó triển khai các công trình xây dựng còn dang dở

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường bất động sản khởi sắc là do chỉnh phủ đã cónhững chính sách tiền tệ hợp lý để điều chỉnh: mua những bất động sản giá vừaphải, hình thành các quỹ tiết kiệm bất động sản Nhứng chính sách trung và dài hạn

là biện pháp quan trọng để nhà nước có thể mang lại một diện mạo mới có thịtrường bất động sản, nhất là các chính sách tài chính liên quan tới bất động sản Cóthể trong thời gian tới thì Nhà nước sẽ xem xét đưa vào nghiên cứu chính sách thuếbất động sản

1.4.3 Ảnh hưởng của thị trường bất động sản

Năm 2006, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản đã có sự hoán ngôi nhóm cổphiếu ngành ngân hàng khi được đánh giá là nhóm cổ phiểu nóng và có mức độ tănggiá mạnh nhất trong bối cảnh thị trường chứng khoán bắt đầu đi vào chu kì suythoái Nguyên nhân được cho là quan trọng nhất chính là sự phục hồi mạnh mẽ củathị trường bất động sản kể từ đầu năm 2007 sau một thời gian khá dài đóng băng.Cơn sốt bất động sản diễn ra đã tác động mạnh đến nhóm cổ phiếu ngành này Kể từtháng 6 đến cuối năm 2007, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản luôn được các nhàđầu tư quan tâm trên cả thị trường niêm yết lẫn thị trường OTC Lý do được các nhàđầu tư đưa ra trong giai đoạn này là : các doanh nghiệp bất động sản bước vào giaiđoạn phát triển mạnh, lợi nhuận cao và ổn định, thị trường bất động sản đầy hấp dẫn

và còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng và phát triển Thậm chí có những giai đoạnthị trường chứng khoán điều chỉnh giảm, nhóm cổ nhiều ngành bất động sản vẫncòn có mức độ tăng trưởng khá ấn tượng Chỉ số P/E của nhóm cổ phiếu ngành bấtđộng sản luôn ở mức cao nhất thị trường trong giai đoạn này

Nếu như trong nửa cuối năm 2007, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản gây

ấn tượng bao nhiêu thì bước sang năm 2008, 2009 nhóm cổ phiếu này lại gây thấtvọng đối với các nhà đầu tư bấy nhiêu Sau một thời gian tăng trưởng nóng và giábất động sản được đẩy lên cao cũng với những lo ngại về rủi ro xuất hiện trong hoạtđộng tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản làm dấy lên nguy cơ khủnghoảng cũng như khả năng đóng băng tái diễn của thị trường bất động sản Trongtrường hợp thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, các doanh nghiệphoạt động trong lĩnh vực nay sẽ gặp rất nhiều khó khăn Chính những lo ngại về khảnăng này đã khiến cho các nhà đầu tư trở nên dẽ dặt với nhóm cổ phiếu này Bêncạnh đó, sự suy thoái của thị trường chứng khoán chung trong thời gian này cũng làtác nhân quan trọng dẫn tới sự sụt giảm nghiêm trọng của nhóm cổ phiếu bất độngsản Những nguyên nhân ảnh hưởng tới nhóm cổ phiếu bất động sản bao gồm:

những nguyên nhân từ thị trường bất động sản như đã phân tích ở trên, thị trườngbất động sản tăng trưởng quá nóng, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, các doanhnghiệp bất động sản gặp nhiếu khó khăn.

Bên cạnh đó, có thể thấy một nguyên nhân rất quan trọng xuất phát từ tâm

lý nhà đầu tư: sự lo ngại quá cực đoan về những bất lợi của thị trường bất động sảntrong thời gian tới Tuy nhiên, theo như nhận định, các doanh nghiệp vẫn có khảnăng đạt được lợi nhuận khá cao

CHƯƠNG II

SỬ DỤNG MÔ HÌNH ĐA NHÂN TỐ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG LỢI SUẤT CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Giới thiệu mô hình đa nhân tố

2.1.1 Mô hình đa nhân tố trong phân tích tài sản tài chính

Một cách tổng quát, các mô hình đa nhân tố trong lĩnh vực tài chính mô tả lợi suấtcủa các tài sản tài chính khác nhau bằng các nhân tố chung theo một hàm số tuyếntính Ảnh hưởng của các nhân tố đến lợi suất của tài sản tài chính được gọi là độnhạy của tài sản đó đối với các nhân tố trong mô hình

Mô tả lý thuyết :

Một mô hình đa nhân tố cho n tài sản tài chính (có thể giả sử đó là các chứngkhoán) có thể được biểu diễn như sau:

Ri = αi + βi1F1 + … + βikFk + εi (1) Trong đó:

Ri : lợi suất của chứng khoán i

βij : Hệ số nhân tố của lợi suất chứng khoán i phản ánh mối quan hệ của nhân

tố j đối với chứng khoán i, đại diện cho độ nhạy của tài sản chứng khoán i đốivới nhân tố j

- Các nhân tố riêng ε1,… εn không tương quan với nhau Giả thiết này ngụ ý là

sự tương quan giữa lợi suất của 2 chứng khoán khác nhau được xác định mộtcách duy nhất dựa trên sự phụ thuộc chung vào các nhân tố F1,…,Fk

- Kì vọng toán của các nhân tố riêng bằng 0

- Nhân tố riêng của các chứng khoán độc lập với các nhân tố chung

Trên thực tế đây chính là các giả thiết cơ bản của mô hình hồi quy tuyến tính

Theo giả thiết trên ta có :

E(Fk)0  k=1, K ta đặt fk = Fk – E(Fk) khi đó E(fk) = 0

thay đổi theo thời gian thì độ nhạy của lợi suất cũng sẽ nhận những giá trị khácnhau trong những thời kì khác nhau.

Có thể biểu diễn phương trình (1) dưới dạng ma trận:

R= £ * ₣ + ε (2)Hoặc dưới dạng chi tiết:

Vector ngẫu nhiên đại diện cho nhân tố riêng của các chứng khoán được kí hiệu

là ε Ma trận hiệp phương sai của các nhân tố riêng này là một ma trận đường chéo

ký hiệu là Ω Thàn phần trên đường chéo chính của Ω là σ2

ε1,…,σ2

εn là phương saicủa các lợi suất riêng

Quan sát ma trận hiệp phương sai của R:

V = Cov(R) = Cov(£*₣ + ε) = L*Cov(F)*LT + Cov(ε) = L*Ф*LT + Ω

Ma trận L chính là ma trận £ đã lược bỏ cột i , vector ngẫu nhiên F là vectorchuyển vị của (F1, F2,…,Fn).

2.1.2 Phương pháp ước lượng mô hình đa nhân tố.

Có 3 phương pháp khác nhau để ước lượng mô hình đa nhân tố:

 Phương pháp chuỗi thời gian.

Có thể coi là phương pháp phổ biến để ước lượng mô hình đa nhân tố Theophương pháp này, ma trận £ được ước lượng dựa trên các giá trị đã biết của cácnhân tố ( nói cách khác, ma trận ₣ đã xác định) Ưu điểm của phương pháp này thếhiện dưới góc độ tác động của các nhân tố được giải thích tương đối dễ dàng Cácnhân tố điển hình cho các phân tích dưới dạng này có thể gặp trong rất nhiều bàinghiên cứu, chẳng hạn trong các nghiên cứu của Berry/Burmeister/Mcelroy (1988)

về trái phiếu dài hạn, tỷ giá hối đoái hay những thay đổi trong lạm phát…

Thông thường một hồi quy tuyến tính luôn kèm theo giả thiết các tham số αi, β1i,

…βki của chứng khoán i là không thay đổi theo thời gian Trong dạng gốc của môhình, không đòi hỏi phải có giả thiết này Điều này cũng phù hợp với thực tế vì hiểnnhiên độ nhạy của một chứng khoán đối với một nhân tố xác định nào đó là thay đổitheo thời gian, đặc biệt là ở các thị trường chứng khoán lâu đời, sau các hoạt độngsát nhập và cấu trúc lại công ty Tuy vậy, cho dù là không có giả thiết này trong môhình, thì cách tiếp cận dựa trên phân tích chuỗi thời gian cũng luôn cần có những

khoảng thời gian để điều chỉnh thích nghi với những sự thay đổi bất ngờ theo dạngtrên.

 Phương pháp số liệu chéo.

Cách tiếp cận này ít phổ biến hơn hình thức tiếp cận theo chuỗi thời gian Trongcách tiếp cận này, tác động của các nhân tố được xác định trước ( ma trận £ đã biết).Sau đó một hồi quy sẽ được thực hiện với tất cả các chứng khoán trong một thời kìchứ không giống như trên là hồi quy một chứng khoán theo tất cả các thời kì Matrận £ sẽ đóng vai trò ma trận các biến hồi quy và vector các tham số được ướclượng sẽ được giải thích như vector giá trị của các nhân tố Hồi quy sẽ được thựchiện với vài thời kỳ để chúng ta thu được các chuỗi thời gian về giá trị các nhân tố

Và với các chuỗi thời gian này, có thể ước lượng được ma trận φ, ma trận hiệpphương sai của các nhân tố Vấn đề cần được giải quyết trong phân tích chéo là các

độ nhạy được giả thiết đã biết trước Mô hình đa nhân tố được phát triển bởi nhàkinh tế lượng Barra (cùng Rosenberg 1974 và Rosenberg/Marathe 1976) sử dụngcác yếu tố mô tả cơ bản, vì theo ông độ nhạy của chứng khoán tương ứng với tìnhtrạng kinh tế của công ty Khi đó, mô hình hồi quy trong thời kỳ t sẽ được trình bàydưới dạng

ý về các giải thích tương ứng về các nhân tố

 Phương pháp nhân tố thống kê.

Phương pháp thứ 3 được dùng để ước lượng mô hình nhân tố là mô hình phântích nhân tố thông kê, thương được gọi là phân tích nhân tố Theo phương pháp tiếpcận này, cả ma trận £ và mà trận nhân tố ₣ đều được ước lượng đồng thời Bởi vậy,

cả hai cấu trúc thống kê này đều tối ưu dưới mọi góc độ kinh tế Phân tích nhân tố làphương pháp thống kê nhiều chiều, và phương pháp này cố gắng giải thích cấu trúchiệp phương sai của các biến ngẫu nhiên được quan sát bằng một số ít hơn các tổhợp tuyến tính của các biến ngẫu nhiên trên (các tổ hợp tuyến tính này được giảithích như các nhân tố) Tất cả các biến của mô hình có thể được ước lượng dựa trên

số liệu quá khứ về lợi suất, sử dụng phương pháp ước lượng hợp lý tối đa Tuynhiên vẫn cần kèm theo giải thiết phân phối chuẩn của lợi suất của các tài sản.Thêm vào đó, cũng cần thêm giả thiết là các thành phần của ma trận L là không đổi

Cả độ nhạy và các nhân tố đều không được định nghĩa trước mà được ước lượngdựa trên dữ liệu quá khứ

2.1.3 Một số các chỉ tiêu, tỉ lệ tài chính chủ yếu được dùng cho ước lượng mô hình

Bất cứ một nhà đầu tư, một nhà phân tích chứng khoán nào cũng đều quan tâm đếnbáo cáo tài chính của công ty hay cổ phiếu mà họ đang theo đuổi Đó là cơ sở dữ liệu

để họ có thể đưa ra những đánh giá về tính linh hoạt, khả năng sinh lời, khả năngthanh toán của công ty đó Rõ ràng việc phân tích và đánh giá các chỉ tiêu tài chínhđược xây dựng dựa trên các báo cáo tài chính là công cụ hữu hiệu cho việc đánh giátiềm năng của các cổ phiếu và đưa ra được những quyết định đầu tư hợp lý

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài cũng đề cập đến một số các chỉ tiêu và tỉ lệtài chính Sau đây là các chỉ tiêu được sử dụng cho việc ước lượng mô hình

 Chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và tốc

độ tăng trưởng.

Doanh thu : đây là yếu tố quan trọng để đánh giá kết quả hoạt động của

công ty

Vốn chủ sở hữu : là nguồn vốn thuộc sở hữu của các cổ đông trong công ty cổ

phần Nguồn vốn chủ sở hữu lớn thế hiện quy mô công ty và nhiều người cho rằng

nó là một sự đảm bảo khi đầu tư vào công ty

Lợi nhuận ròng : biểu thị thu nhập của công ty sau khi xem xét tất cả các

khoản doanh thu và chi phí được báo cáo trong kỳ kế toán Đây cũng là một chỉ tiêukhá quan trọng mà nhìn vào đó người ta có thể đánh giá hoạt động của công ty rasao Mức lợi nhuận hàng năm ra sao, cổ phiếu đó có triển vọng hay ko

 Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh toán

Các hệ số về khả năng thanh toán cho biết khả năng của công ty trong việcthanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn Chúng so sánh các nghĩa vụ tài chínhngắn hạn như nợ phải trả hoặc thương phiếu phải trả với tài sản lưu động hoặc cácluồng tiền sẵn có để đáp ứng các nghĩa vụ này

Hệ số thanh toán hiện hành =

Hệ số thanh toán ngắn hạn =

Hệ số thanh toán nhanh =

 Nhóm chỉ tiêu về cơ cấu tài chính.

Hệ số nợ vốn cổ phần =

Hệ số trên được sử dụng để tính mức vay nợ của công ty Có thể nói số lượng và

tỉ lệ phần trăm nợ trong cơ cấu vốn của công ty là vô cùng quan trọng đối với cácnhà phân tích tài chính bởi sự cân bằng giữa lợi nhuận và rủi ro Nợ bao giờ cũngkèm theo nó là rủi ro, song bản thân nó cũng tạo cơ hội giúp công ty tăng lợi nhuận.Nếu sử dụng nợ có hiệu quả thì có nghĩa là lợi nhuận chia cho cổ đông của công tyđược tăng thêm nhờ đòn bẩy tài chính (hoạt động vay nợ)

Hệ số cơ cấu tài sản =

Chỉ tiêu về cơ cấu tài sản cho ta biết tỉ lệ tài sản dài hạn trong tổng tài sản

 Nhóm chỉ tiêu về hiệu quả hoạt động.

Cho biết tính thanh khoản của tài sản có và hiệu quả quản lý tài sản

Vòng quay hàng tồn kho =

Vòng quay hàng tồn kho sẽ xem xét hiệu quả của công ty trong việc quản lý vàbán hàng trong kho Đó chính là tiêu chuẩn để đánh giá tính thanh khoản của hàngtồn kho của một công ty Nhìn chung, vòng quay này cao sẽ cho thấy dấu hiệu củaviệc quản lý có hiệu quả hàng tồn kho và chắc chắn sẽ đem lại lợi nhuận cho côngty; hàng tồn kho được bán càng nhanh thì vốn lưu trong kho càng thấp Tuy nhiênnếu vòng quay này quá cao cũng có nghĩa là công ty đang thiếu hoặc bị mất các đơnđặt hàng, giá hàng đang giảm hoặc công ty đang thiếu nguyên liệu Ngược lại hệ sốnày quá thấp thì lại là dấu hiệu của việc công ty đang ứ đọng quá nhiều hàng tồnkho hoặc hàng trong kho bị lỗi thời, chất lượng kém…Vòng quay thấp cũng có thểxuất phát từ việc dự trữ hàng vì những lý do chính đáng Một điều hết sức quantrọng nữa, đó là cần phải đánh giá vòng quay hàng tồn kho theo từng ngành

Hiệu suất sử dụng tổng tài sản =

Hệ số này giúp chúng ta có được sự đánh giá về hiệu quả sử dụng tài sản Hiệusuát sử dụng tổng tài sản xem xét mức độ hiệu quả của việc quản lý tất cả tài sảncủa công ty trong việc chuyển nó thành doanh thu

 Nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời và phân phối lợi nhuận

Hệ số sinh lợi doanh thu =

Lợi nhuận sau thuế đánh giá tỉ lệ chuyển doanh thu thành thu nhập Trên quanđiểm của nhà đầu tư nên tìm những công ty có sự tăng về hệ số lợi nhuậnròng/doanh thu Con số này càng thể hiện công ty có sự tốt lên về quản lý và cảtrong hoạt động Tiêu chí để xác định cho chỉ tiêu này là lợi nhuận trước thuế ít nhấtđạt 18% doanh thu Yêu cầu lợi nhuận sau thuế luôn đạt 10% trở lên

Hệ số sinh lợi của tài sản (ROA) =

Hệ số lợi nhuận trên các tài sản (ROA) cho chúng ta biết mức thu nhập thu được

so với mức độ đầu tư vào tổng tài sản Khi đầu tư vào 1 đơn vị tài sản sẽ tạo ra baonhiêu đơn vị lợi nhuận cho công ty

Hệ số sinh lợi của chủ sở hữu (ROE) =

Hệ số lợi nhuận vốn cổ phần (ROE) sẽ tính mức doanh thu của các cổ độngthường của công ty Đây là chỉ tiêu phổ biến nhất để đánh giá sự hiệu quả của hoạtđộng tài chính đóng góp cho sự phát triển của công ty ROE cho biết công ty sửdụng tiền của công ty có tốt hay không Chỉ số này tăng cao hàng năm phản ánhtiềm năng tăng lợi nhuận và quản lý có hiệu quả Nói chung, nên tránh những công

ty có chỉ số này nhỏ hơn 17% Hầu hết mọi ngành, chỉ số này của những công tyhàng đầu thường đạt trong khoảng 20% - 30%, cá biệt có công ty đạt trên 40% Chỉ

số này có xu hướng cao lên theo thời gian do việc áp dụng những công nghệ mới đãcắt giảm chi phí và nâng cao năng suất.

 Nhóm chỉ tiêu về phân phối lợi nhuận

Thu nhập cổ phần (EPS) =

Thu nhập cổ phần (EPS) ch ta thấy được thu nhập của cổ đông thường Đây làmột hệ số hữu ích và đáng quan tâm đối với các nhà phân tích và nhà đầu tư dựatrên số cổ phiểu trung bình lưu hành trong năm và mức lợi nhuận ròng Hệ số này làmột yếu tố cơ bản đóng góp cho giá trị thị trường của cổ phiếu Chỉ số EPS càngcao nghĩa là doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận cổ đông càng lớn và ngược lại Chỉ sốnày nên được xem xét trong một giai đoạn nhất định để đánh giá xu hướng ổn định

và mức tăng trưởng, nhờ đó nhà phân tích thấy được hiệu quả hoạt động của doanhnghiệp

 Chỉ tiêu hoạt động của cổ phiếu trên thị trường.

P/E( Price/Earning Ratio) là hệ số giữa thị giá một cổ phiếu trên thu nhập

của nó Người ta thường dùng thu nhập của cổ phiếu trong bốn quý trước đó để tính

Ý nghĩa đầu tiên của chỉ số này là biểu hiện mức giá nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra chomột đồng thu được từ cổ phiếu đó Song, P/E thường phản ánh kì vọng của thịtrường vê sự tăng trưởng của cổ phiếu hơn là kết quả làm ăn đã qua Người ta sosánh P/E của một công ty cao hơn mức bình quân, có nghĩa thị trường kì vọng công

ty sẽ ăn nên làm ra trong một thời gian tới Công ty có chỉ số P/E cao chắc chắnphải có lợi nhuận tương lai cao như kì vọng, nếu không thị trường sẽ tự điều chỉnh,giá cố phiếu giảm cho đúng với giá thực tế

Mức vốn hóa thị trường : bằng toàn bộ cổ phiếu của công ty đang lưu hành

trên thị trường nhân với mức giá hiện tại

Cũng trong phạm vi đề tài chỉ áp dụng mô hình đa nhân tố với các số liệu về

cổ phiếu của 38 công ty trên theo 2 phương pháp tiếp cận :

- Phân tích theo số liệu chéo: Phân tích dựa trên một số chỉ tiêu của công ty

- Phân tích theo số liệu thời gian: Phân tích dựa trên các chuỗi lợi suất

2.2 Định danh nhân tố ảnh hướng tới nhóm cổ phiếu bất động sản.

2.2.1 Phân tích dựa theo một số chỉ tiêu của công ty – Phân tích số liệu chéo

Các biến số được sử dụng :

 LOISUAT = Ln (Pt/Pt-1) : lợi suất của cổ phiếu tại thời điểm t

Trong đó Pt, Pt-1 là giá của cổ phiếu tại 2 thời điểm t và t-1

Trong bài phạm vi nghiên cứu của bài, ta lấy chuỗi lợi suất gồm 272 quan sát từngày 20/1/2011 đến 28/2/2012

 Chỉ tiêu phản ánh tình hình sản xuất kinh doanh của công ty nghiên cứu

DT : Doanh thu

VCSH : Vốn chủ sở hữu

LNR : Lợi nhuận sau thuế

 Chỉ tiêu phán ánh khả năng thanh toán.

TSLD_NPT : Khả năng thanh toán hiện hành

TM_NNH : Khả năng thanh toán nhanh

 Chỉ tiêu phán ánh cơ cấu vốn.

NPT_VCSH : Hệ số nợ vốn cổ phần

TSDH_TTS : Hệ số cơ cấu tài sản

 Chỉ tiêu về hiệu quả hoạt động.

GVHB_HTK : Vòng quay hàng tồn kho

DT_TTS : Hiệu suất sử dụng tổng tài sản

 Chỉ tiêu phán ảnh khả năng sinh lời.

LNST_DT : Hệ số sinh lợi doanh thu

ROA : Hệ số sinh lợi tài sản

ROE : Hệ số sinh lợi vốn chủ sở hữu

 Chỉ tiêu về phân phối lợi nhuận.

EPS : Thu nhập cổ phần

 Chỉ tiêu hoạt động của cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.

Marca : Mức vốn hóa thị trường

PE : Hệ số thị giá trên thu nhập cổ phần.

Vậy trong chuyên đề ta sẽ sử dụng phương pháp phân tích chéo để định danhcác nhân tố ảnh hưởng tới chuỗi lãi suất của các cổ phiếu Ta sẽ dùng số liệu của 15chỉ tiêu như trên Ta sẽ lựa chọn 3 thành phần chính ảnh hưởng tới chuỗi lợi suấtcác cổ phiếu

a Định danh nhân tố ảnh hưởng tới lãi suất của các cổ phiếu.

Sau khi nhập số liệu vào chương trình SPSS, chúng ta cho chạy mô hình phântích thành phần chính với số thành phần chính là 3 thành phần chính Ta có đượcbảng kết quả phân tích thành phần chính với các chỉ tiêu của công ty như sau:

Bảng 2.1 - Kết quả phân tích thành phần chính với các chỉ tiêu của công ty

Total Variance Explained

Component Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings

Cumulative

%dime

Hình 2.1 - Biếu đổ giá trị riêng của các thành phần chính

Biểu đồ này giải thích một cách dễ hiểu cột Total của bảng Total VarianceExplanied ở trên Biểu đồ cho ta thấy từ nhân tố thứ 4 thì biểu đồ đi ngang dần cho thấymức độ giải thích của nhân tố thứ tư là ít hơn 3 nhân tố kia tương đối nhiều Do đó việc

ta lựa chọn phân tích thành phần chính với 3 nhân tố là tương đối chính xác

Bảng 2.2 -Hệ số tương quan của các thành phần với các chỉ tiêu

sau khi thực hiện phép xoay chiều

Rotated Component Matrix a

Rotated Component Matrix a

Extraction Method: Principal Component Analysis

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization

Từ bảng trên ta có thể định danh được 3 nhân tố như sau: nhân tố thứ nhất cóthể được định danh là lợi nhuận sau thuế ( LNR ), nhân tố thứ hai là khả năng sinhlời trên tài sản(ROA), nhân tố thứ 3 là hệ số cơ cấu tài sản (TSDH_TTS)

Bảng 2.3 - Hệ số thành phần của các chỉ tiêu trong các thành phần chính

Component Score Coefficient Matrix

Component Score Coefficient Matrix

Hình 2.2 - Biểu đồ chỉ tiêu được vẽ theo thành phần 1, 2 và 3

b Khẳng định mức độ phù hợp của các nhân tố đã được định danh.

Sau khi định danh được 3 nhân tố như trên, ta tiến hành hồi quy các chuỗi lãi suấtcủa các cổ phiếu đã nêu ở trên (chuỗi lợi suất trung bình theo quý) theo các chỉ tiêulợi nhuận sau thuế (LNR), khả năng sinh lời trên tài sản (ROA) và hệ số cơ cấu tàisản (TSDH_TTS) Ở đây việc tính ra chỉ số ROA theo quý là khá khó khăn nêntrong phần này ta chỉ hồi quy chuỗi lợi suất theo hai thành phần chính là lợi nhuậnsau thuế và hệ số cơ cấu tài sản

Các nhân tố đã được định danh một cách chính xác là khi sau khi hồi quy ta thuđược các hệ số hồi quy có ý nghĩa về mặt thống kê

Sau khi hồi quy có có thể nhận thấy hầu như tất cả các hệ số hồi quy đều không có

ý nghĩa về mặt thống kê (với mức ý nghĩa là 5%), điều này có thể được giải thíchbởi số liệu được lấy trong khoảng thời gian ngắn (hơn 1 năm), chuỗi lợi suất saukhi tính ra trung bình theo quý thì số lượng quan sát chỉ là 4 quan sát là số lượngquá nhỏ Chính vì lý do đó mà kết quả ước lượng không được chính xác, đó cũngchính là hạn chế của mô hình trên

Mức ý nghĩa của các hệ số hồi quy sau khi thực hiện mô hình có ở phần Phụ

Lục.

2.2.2 Phân tích dựa theo các chuỗi lợi suất – phân tích theo số liệu thời gian

Thực hiện phương pháp phân tích thành phần chính đối với các chuỗi thờigian về lợi suất của các cổ phiếu (lấy bản thân các chuỗi lợi suất làm chỉ tiêu đánhgiá) Sau đó ta tiến hành hồi quy tuyến tính theo các thành phần chính

Điều kiện để ước lượng là chuỗi lợi suất phải dừng

Kiểm định tính dừng của 38 cổ phiếu ( Phụ Lục)

Theo phụ lục dễ dành nhận thấy tất cả các chuỗi lợi suất đều có  qs > 0.1

qs >0.05

qs >0.01

Như vậy các chuỗi lợi suất đều là chuỗi dừng

Lặp lại thao tác tương tự bằng phần tích thành phần chính trong SPSS ta đượcbảng kết quả sau:

Bảng 2.4 - Kết quả phân tích thành phần chính

dựa trên chuỗi lợi suất cổ phiếu

Total Variance Explained

Component Extraction Sums of Squared

Loadings Rotation Sums of Squared Loadings

Extraction Method: Principal Component Analysis

Bảng này cũng cung cấp cho ta phần trăm giải thích của các thành phầnchính đối với chuỗi lợi suất của cổ phiếu qua thời gian Cụ thể như sau: thành phầnchính thứ nhất giải thích được 25.147% sự biến động của chuỗi lợi suất; tương tựphần trăm giải thích của 2 thành phần chính thứ nhất và thứ 2 là 29.77% và phầntrăm giải thích của cả 3 thành phần chính đối với chuỗi lợi suất là 33.904% Đây cóthể coi là một con số có thể chấp nhận được khi chúng ta lấy số liệu là 38 chuỗi lợisuất của 38 mã cồ phiếu

Hình 2.3 - Biểu đồ giá trị riêng của các thành phần chính

Biểu đồ cho ta biết giá trị riêng tương ứng các thành phần chính Quan sát thấyrằng từ thành phần thứ 4 trở đi thì mức độ thông tin của các thành phần sai khácnhau là không đang kể và tương đối nhỏ Nên việc lựa chọn 3 thành phần chính đểphân tích là tương đối chính xác.

Chúng ta sử dụng mô hình đa nhân tố để mô tả cho lợi suất của các cổ phiếu với

3 nhân tố là các 3 thành phần chính mà chúng ta đã lựa chọn ở trên

Dưới đây là bảng hệ số thành phần của các chuỗi lợi suất cổ phiếu trong cácthành phần chính