Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất đông sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Dương

Đánh giá về công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương...24... Một số hạn chế của công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CỔ PHẦN ĐẠI DƯƠNG 3

1 Khái quát về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại dương (Ocean Bank) 3

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đại dương (Ocean Bank) 3

1.2 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại dương (Ocean Bank) 5

1.3 Tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Đại Dương (Ocean Bank) 7

2 Thực trạng công tác cho vay đầu tư dự án bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương 11

2.1 Thực trạng công tác thẩm định tài chính của Ngân hàng TMCP Đại Dương 11

2.1.1 Quy trình thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản 11

2.1.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại dương 12

2.2 Ví dụ về dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại dương 13

2.2.1 Tổng quan về dự án 13

2.2.2 Tổng mức vốn đầu tư của dự án 15

2.2.3 Thẩm định cơ cấu vốn của dự án 16

2.2.4 Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án 17

2.2.5 Thẩm định lợi nhuận của dự án 22

2.2.6 Thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án 23

2.2.7 Thẩm định khả năng trả nợ của chủ đầu tư 24

3 Đánh giá về công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương 24

3.2 Một số hạn chế của công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương 253.3 Nguyên nhân của những hạn chế trên 28CHƯƠNG 2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI DƯƠNG 31

Đối với Ngân hàng TMCP Đại Dương nói riêng, thời gian gian qua ngânhàng đã thu được nhiều thành công trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là hoạtđộng tín dụng, với doanh thu tăng trưởng đều đặn và chất lượng tín dụng luôn đượcđảm bảo, tỷ lệ nợ xấu được giữ ở mức thấp so với các NHTM Việt Nam Thànhcông này có một phần đóng góp không nhỏ của hoạt động thẩm định dự án, trong

đó có hoạt động thẩm định tài chính dự án

Mặc dù vậy, Ngân hàng TMCP Đại Dương vẫn là một ngân hàng trẻ, đangtrong quá trình phát triển mở rộng Để hoạt động với một quy mô lớn hơn đòi hỏiNgân hàng TMCP Đại Dương phải không ngừng hoàn thiện về mọi mặt; kế thừa vàphát huy những thế mạnh hiện tại, đồng thời chuẩn hóa các quy trình trong hoạtđộng Đặc biệt trong hoạt động tín dụng, việc chuẩn hóa quy trình thẩm định vànâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án là yếu tố then chốt giúp cho Ngânhàng TMCP Đại Dương có thể tiếp tục phát triển bền vững, giữ vững được các chỉtiêu an toàn trong hoạt động

Nhận thức được vấn đề trên và qua quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP

Đại Dương, em quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính

dự án cho vay đầu tư bất đông sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Dương”.

Đề tài gồm 2 chương:

Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định tài chính của Ngân hàng Thươngmại cổ phần Đại Dương

Chương 2: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính của Ngân hàngThương mại cổ phần Đại Dương

Do hạn chế về thời gian thực hiện đề tài cũng như về kiến thức, đề tài khôngtránh khỏi những thiếu sót Em mong nhận được những ý kiến đóng góp của cácthầy cô để có thể hoàn thiện tốt hơn đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn của cô giáo thạc sĩ Nguyễn ThịTùng Phương cùng toàn thể cán bộ, nhân viên tại Ngân hàng TMCP Đại Dương –Hội sở đã giúp đỡ em hoàn thiện chuyên đề thực tập này

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI DƯƠNG

1 Khái quát về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại dương (Ocean Bank)

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đại dương (Ocean Bank)

Ngân hàng TMCP Đại Dương tiền thân là Ngân hàng TMCP Nông thôn HảiHưng được thành lập vào năm 1993 theo Quyết định số 257/QĐ – NH ngày30/12/1993, giấy phép số 0048/QĐ – NH ngày 30/12/1993 của Thống đốc Ngânhàng Nhà nước Việt Nam

Năm 2007 là năm đầu tiên Ocean Bank hoạt động theo mô hình ngân hàngTMCP đô thị theo Quyết định số 104/QĐ – NHNN ngày 09/01/2007 của Thống đốcNgân hàng Nhà nước Việt Nam

Với những nỗ lực không ngừng của HĐQT, Ban Điều hành và tập thể CBNV,Ocean Bank đã ngày càng khẳng định được vị thế của mình trên thị trường tài chínhngân hàng, xây dựng niềm tin vững bền đối với đối tác, khách hàng và cổ đông Năm

2011, từ một ngân hàng với vốn điều lệ 300 triệu đồng, Ocean Bank có vốn điều lệ lên

4000 tỷ đồng và năm 2012 ngân hàng sẽ tăng vốn lên mức 5,000 tỷ đồng

Đến năm 2013, Ocean Bank sẽ trở thành một ngân hàng hiện đại, đa năng cótầm vóc tương xứng với một ngân hàng TMCP lớn trong nước, có năng lực tài chính, ,nguồn nhân lực và công nghệ…đủ mạnh để tạo điều kiện tốt nhất cho việc chuyểnhướng hành một ngân hàng hàng đầu trong giai đoạn 2013-2020

Các mốc lịch sử của Ocean Bank theo website chính thức của ngân hàng nàywww.oceanbank.vn như sau:

“- Năm 2007

+ Ngày 9/1/2007: được chuyển đổi mô hình hoạt động và đổi tên từ Ngânhàng TMCP Nông thôn Hải Hưng thành Ngân hàng TMCP Đại Dương theo Quyếtđịnh số 104/QĐ-NHNN

+ Ngày 17/4/2007: được chấp thuận tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng vàhoàn thành việc tăng vốn lên 1.000 tỷ đồng vào ngày 5/6/2007.

+ Thành lập 4 Chi nhánh: Chi nhánh Hà Nội – Hà Nội, Chi nhánh Sài Gòn –

Tp Hồ Chí Minh, Chi nhánh Đà Nẵng – Đà Nẵng, Chi nhánh Quảng Ninh tỉnhQuảng Ninh; 18 Phòng giao dịch (PGD)

- Năm 2008

+ Ocean Bank phát hành kỳ phiếu đợt I năm 2008 với giá trị 2.000 tỷ VNDvà 10 triệu USD, Bắt đầu Golive phần mền mới FlexCube vào sử dụng tại OceanBank và tiến hành việc tăng vốn điều lệ lên 2000 tỷ đồng

+ Thành lập 27 Phòng giao dịch (PGD), 2 quĩ tiết kiệm

- Năm 2009

+ Thành lập thêm 5 Chi nhánh bao gồm: Chi nhánh Thăng Long tại Hà Nội, Chinhánh Vũng Tàu tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Chi nhánh Vinh tại tỉnh Nghệ An và Chinhánh Cà Mau tại tỉnh Cà Mau; chi nhánh Quảng Ngãi – tỉnh Quảng Ngãi; và 12 PGD.Tháng 1/2009: Ocean Bank tổ chức sự kiện kỷ niệm 15 năm thành lập và công bố cổđông chiến lược - Ký kết thỏa thuận hợp tác tòan diện với Tập đoàn Dầu khí Quốc giaViệt Nam, đưa Tập đoàn thành cổ đông chiến lược của Ngân hàng

+ Ngày 28/11/2008: được chấp thuận tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồnghoàn thành việc tăng vốn lên 2.000 tỷ vào tháng 5/2009

- Năm 2010

Mở thêm 5 Chi nhánh trên địa bàn cả nước: chi nhánh Hải Phòng, chi nhánhBắc Giang, Chi nhánh Hồ Chí Minh, chi nhánh Hà Tĩnh, chi nhánh Cần Thơ và 7PGD - Tháng 10/2010: Hoàn thành việc tăng vốn lên 3.500 tỷ đồng; Phát hành thẻthanh toán quốc tế Visa

- Năm 2011

Ocean Bank thành lập 6 Chi nhánh Thanh Hóa, Nha Trang, Đồng Nai, TháiBình, Quy Nhơn và Bình Dương, nâng tổng số chi nhánh của Ocean Bank trên địabàn cả nước là 21 chi nhánh, số PGD và quỹ tiết kiệm đạt trên 100 điểm giao dịch.Ocean Bank ra mắt chính thức Trung tâm hỗ trợ và chăm sóc khách hàng 24/7(1800 58 88 15) - mở ra một kênh tiếp cận sản phẩm, dịch vụ mới cho khách hàng

- Năm 2012

Đối tác nước ngoài Hermes Capital sẽ tham gia góp vốn tại Ocean Bank và

hỗ trợ ngân hàng trong việc nâng cao năng lực quản trị, đổi mới hình ảnh thươnghiệu, nâng cao chất lượng dịch vụ và phối hợp kinh doanh với ngân hàng.”

1.2 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại dương (Ocean Bank)

Xác định nguồn nhân lực là yếu tố quan trọng số một, Ocean Bank thu hútnhiều nhân lực có trình độ quản lý giỏi, chuyên viên tài chính cao cấp, các chuyêngia nước ngoài, đặc biệt là những nhân sự biết kết hợp trình độ quản lý chuyên mônsâu, năng lực xây dựng văn hoá tổ chức hiện đại với hiệu quả tổng thể

Phương châm của Ocean Bank là: Nguyên tắc linh hoạt, tự chủ công việc,thượng tôn trách nhiệm và kỷ luật chặt chẽ Đến nay, tổng số cán bộ nhân viên củaOcean Bank đạt gần 2.000 người

ỦY BAN CHÍNH SÁCH HĐQT (TÍN DỤNG, ĐẦU TƯ, TÀI

CHÍNH, NHÂN LỰC

BAN KẾ HOẠCH TỔNG HỌP BAN KẾ

TOÁN

BAN KHÁCH HÀNG DN

BAN DKNL &

ĐỐI TÁC CHIẾN LUWC

KHỐI QUẢN

RỊ RỦI RO

KHỐI NGÂN HÀNG BÁN LẺ

KHỐI ĐẦU TƯ

TRỢ DN

KHỐI THANH TOÁN

PHÒNG CHUYỂN TIỀN QUỐC TẾ

PHÒNG TÀI TRỢ THƯƠNG MẠI

PHÒNG THÔNG TIN

HỖ TRỢ

PHÒNG QUẢN LÍ &

ỨNG DỤNG PHÁT TRIỂN PHẦN MỀM

PHÒNG QUẢN LÍ

HỆ THỐNG

PHÒNG QUẢN LÍ THIẾT BỊ NGƯỜI DÙNG CUỐI PHÒNG NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN NGÂN HÀNG ĐIỆN TỬ PHÒNG QUẢN LÍ CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ

PHÒNG CÔNG NGHỆ NGÂN HÀNG ĐIỆN TỬ

PHÒNG DỰ ÁN

PHÒNG ĐÀU TƯ TÀI CHÍNH

PHÒNG DIHCJVUJ TÀI CHÍNH

PHÒNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM

PHÒNG KINH DOANH BÁN LẺ & PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TRUNG TÂM THẺ

*Phòng kinh doanh và phát triển sản phẩm thẻ

*Phòng dịch vụ khách hàng

PHÒNG THẨM ĐỊNH ĐỘC LẬP PHÒNG PHÁP CHẾ

PHÒNG KIỂM TRA KIỂM SOÁT NỘI BỘ

PHÒNG QUNR LÍ RỦI RO

PHÒNG QUẢN LÍ CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ

PHÒNG THỰC HIỆN CS

HỖ TRỢ LÃI SUẤT & BẢO LÃNH TÍN DỤNG

PHÒNG QUAN HỆ KHÁCH HÀNG

PHÒNG QUẢN LÍ TÍN DỤNG

PHÒNG TỔNG HỢP &

PHÁT TRIỂN KHÁCH HÀNG DKNL

PHÒNG QUAN HỆ KHÁCH HÀNG

PHÒNG QUẢN LÍ TÍN DỤNG

PHÒNG CHÍNH SÁCH TIN DỤNG

PHÒNG KẾ TOÁN TỔNG HỢP

PHÒNG KẾ TOÁN NỘI BỘ

PHÒNG KẾ HOẠCH

PHÒNG THÔNG TIN QUẢN LÍ

PHÒNG TÔNG HỢP CHIẾN LƯỢC

BAN PHÁT TRIỂN MẠNG LƯỚI

PHÒNG QUAN HỆ CÔNG CHÚNG

VĂN PHÒNG HỘI SỞ

BAN NHÂN SỰ

*Phòng tổ chức nhân

sự

*Phòng tuyển dụng và đào tạo

*phòng tiền lượng & chính sách chế dộ

CHI NHÁNH

Nhìn vào sơ đồ tổ chức, ta có thể thấy, đứng đầu trong cơ cấu tổ chức là đạihội đồng cổ đông Đại hội đồng cổ đông bầu ra hội đồng quản trị để đại diện thựchiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

- Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý ngân hàng, có toàn quyền nhân danhngân hàng để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngân hàng khôngthuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông

- Ban kiếm soát giúp các cổ đông kiểm soát hoạt động quản trị và quản lýđiều hành ngân hàng có nhiệm vụ giống như các cơ quan tư pháp trong mô hình tamquyền phân lập

- Ban điều hành có nhiệm vụ điều hành các hoạt động của ngân hàng nhằmđạt được các mục tiêu đề ra

- Dưới ban điều hành là các khối, ban, chi nhánh thực hiện các hoạt độngkhác nhau của ngân hàng

1.3 Tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Đại Dương (Ocean Bank)

Dù mới chuyển đổi từ năm 2007 nhưng trong những năm qua, Ocean Bank

đã cho thấy hình ảnh của một ngân hàng trẻ, năng động với tốc độ tăng trưởngnhanh, mạnh và vững chắc

Năm 2011, Ocean Bank thuộc nhóm các ngân hàng có khả năng thanh khoảntốt, được xếp hạng trong Top 500 Ngân hàng Lớn nhất Khu vực Châu Á Thái BìnhDương và Top 100 Ngân hàng có Bảng cân đối kế toán mạnh nhất (an toàn nhất)Khu vực Châu Á Thái Bình Dương do tạp chí The Asian Banker bình chọn

Năm 2012, Ocean Bank được trao giải thưởng “Ngân hàng bán lẻ có tốc độtăng trưởng nhanh nhất Việt Nam 2012 - Fastest Growing Retail Bank Vietnam2012” do Tạp chí Global Banking & Finance Review, một trong những tạp chí uytín về lĩnh vực tài chính – ngân hàng trao tặng Ngoài ra Ocean Bank còn nhận đượcgiải Straight – Through – Processing Award cho ngân hàng thanh toán đạt chuẩncao do Ngân hàng Mỹ Wells Fargo trao tặng, lọt top 500 Doanh nghiệp lớn nhấtViệt Nam 2012 Năm 2012, Ocean Bank cũng vinh dự được NHNN xếp nhóm Itrong hệ thống ngân hàng

Bảng 1 Một số chỉ tiêu tài chính của Ocean Bank trong những năm gần đây

Tổng tài sản 33.784.958.222.544 55.138.903.221.015 62.639.316.887.051Vốn chủ sở hữu 2.252.378.868.234 4.087.343.965.413 4.644.050.596.895Vốn điều lệ 2.000.000.000.000 3.500.000.000.000 4.000.000.000.000Nguồn vốn huy động 31.180.469.760.599 50.427.115.648.434 57.377.665.223.615

Dư nợ cho vay 10.188.901.041.473 17.630.960.647.261 19.187.065.606.171Tổng doanh thu 1.962.365.473.572 4.499.063.309.038 6.153.539.011.616Tổng chi phí 1.661.057.511.681 3.808.109.472.178 6.153.539.011.616Lợi nhuận trước thuế 301.307.961.891 690.953.836.860 643.393.959.302Lợi nhuận sau thuế 227.322.766.764 520.421.808.375 487.931.115.362

Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ

sở hữu bình quân (ROE)

(%)

Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài

Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2012

Nhìn vào bảng trên, ta có thể thấy, trong 3 năm từ 2009-2011, tổng tài sảncủa Ocean Bank đã tăng lên gấp 2 lần từ 33.000 tỷ đồng năm 2009 lên 62.000 tỷđồng năm 2011 Các chỉ tiêu về vốn chủ sở hữu, vốn điều lệ, nguồn vốn huy độngđược cũng tăng gần 100% Lợi nhuận trước thuế cũng tăng gấp 2 lần sau 3 năm Tỷ

lệ an toàn vốn ở mức ổn định Lợi nhuận sau thuế/ vốn chủ sở hữu bình quân (ROE)

1.962 tỷ đồng lên 6.796 tỷ đồng Cùng xu thế chung trong giai đoạn này, tỷ lệ nợxấu của Ocean Bank cũng tăng dần và chiếm 2.48% tổng dư nợ.

Bảng 2 Một số chỉ tiêu chủ yếu năm 2012 so với 2011

1 Thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự 6.404.273.557.690 6.428.069.375.641

2 Chi phí lãi và các chi phí tương tự 4.783.911.029.098 4.833.514.862.029

I Thu nhập lãi thuần 1.620.362.528.592 1.594.554.513.612

II (Lỗ)/Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 15.847.376.186 15.414.766.647

III Lãi/(Lỗ) thuần từ hoạt động kinh doanh

ngoại hối và đánh giá tỷ giá ngoại tệ 30.142.995.938 (48.487.740.531)

IV Lãi/(Lỗ) thuần từ mua bán chứng khoán

VII Thu nhập từ góp vốn, mua cổ phần 48.582.382.980 22.991.435.769

VIII Chi phí hoạt động 694.346.637.740 614.699.977.392

IX Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh

trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng 778.063.562.999 831.291.859.720

X Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng 467.852.919.358 187.997.900.418

XL Tổng lợi nhuận trước thuế 310.210.643.641 643.292.99.302

XII Chi phí thuế TNDN hiện hành 66.996.334.762 155.462.843.940

XIII Lợi nhuận sau thuế TNDN 243.214.308.879 487.931.115.36

68.000 tỷ đồng (tăng 8%), tổng huy động ở mức cao 61.300 tỷ đồng Lợi nhuậntrước thuế đạt 750 tỷ đồng, tăng 100 tỷ đồng so với năm 2011 Tỷ lệ nợ xấu thấp,dưới 3% so với mặt bằng chung 8,5% trong toàn hệ thống ngân hàng do NHNNcông bố.

Ngoài ra, Ocean Bank luôn chủ động xúc tiến hợp tác với các đối tác chiếnlược có tiềm lực mạnh như:

- Hermes Capital

- Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam

Trong năm 2013, ban lãnh đạo Ocean Bank vẫn tiếp tục theo đuổi mục tiêuđổi mới và tái cấu trúc ngân hàng Hoạt động an toàn, khoa học, tiết kiệm và hiệuquả là tiêu chí mà Ocean Bank cần chú trọng Ngoài ra cần tiếp tục mục tiêu xâydựng văn hóa doanh nghiệp vững mạnh và tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp

để trở thành nơi mà người lao động muốn lựa chọn và mong muốn làm việc

2 Thực trạng công tác cho vay đầu tư dự án bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương

2.1 Thực trạng công tác thẩm định tài chính của Ngân hàng TMCP Đại Dương

2.1.1 Quy trình thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản

Quy trình thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản tại Ngânhàng TMCP Đại Dương gồm các bước sau:

Bước 1: Cán bộ khách hàng tại chi nhánh tiếp nhận hồ sơ vay vốn của chủđầu tư, tư vấn cho chủ đầu tư việc sử dụng tín dụng tại Ocean Bank

Bước 2: Cán bộ khách hàng tại chi nhánh thực hiện việc đánh giá sơ bộ vàđưa ra ý kiến đồng ý hay không đồng ý khoản vay đầu tư vào dự án của chủ đầu tư.Nếu đồng ý cho vay, cán bộ khách hàng tại chi nhánh hoàn thiện hồ sơ của kháchhàng và gửi lên phòng thẩm định tài sản của Hội sở

Bước 3: Cán bộ thẩm định tại phòng thẩm định của Hội sở tiến hành thẩmđịnh vấn đề liên quan đến chủ đầu tư và dự án đầu tư Trong quá trình thẩm địnhcán bộ thẩm định thường xuyên cập nhật thêm thông tin cần thiết về chủ đầu tư và

dự án đầu tư từ các nguồn

Cán bộ thẩm định cho ý kiến đồng ý hay không đồng ý tài trợ cho dự án đầu

tư và đưa ra các điều kiện đối với chủ đầu tư rồi gửi lại cho cán bộ khách hàng tạichi nhánh

Bước 4: Cán bộ khách hàng chi nhánh nhận lại hồ sơ Trong trường hợp hồ

sơ dự án được phòng thẩm định của Hội sở đồng ý tài trợ, cán bộ khách hàng hoànthiện nốt các giấy tờ có liên quan, và chuyển hồ sơ của khách hàng lên trên Trungtâm tái thẩm định của ngân hàng

Bước 5: Trung tâm tái thẩm định của ngân hàng thẩm định lại một lần nữađầy đủ và chi tiết các nội dung của dự án Sau đó, trung tâm tái thẩm định sẽ trìnhkết quá thẩm định lên cho ủy ban tín dụng của ngân hàng và giải thích đầy đủ, rõràng lí do đồng ý hoặc không đồng ý tài trợ cho dự án

Bước 6: Ủy ban tín dụng của ngân hàng xem xét hồ sơ của trung tâm táithẩm định và ra quyết định cuối cùng có đồng ý tài trợ cho dự án hay không và trả

hồ sơ dự án về cho cán bộ khách hàng tại chi nhánh

2.1.2 Phương pháp sử dụng trong thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương

Hiện nay, phương pháp sử dụng trong thẩm định tài chính dự án cho vay đầu

tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương chủ yếu là phương pháp so sánhđối chiếu các chỉ tiêu kết hợp với phương pháp thẩm định dựa trên việc phân tích độnhạy của dự án

Các cán bộ thẩm định ngân hàng thường so sánh các chỉ tiêu về mặt kinh tế

-kĩ thuật của dự án với các dự án đã và đang xây dựng nhằm đánh giá các thông số

cơ bản của dự án mà phía chủ đầu tư cung cấp, xem xét các thông số đó có sát vớitình hình thực tế hay không, cần điều chỉnh ở mức độ nào để đảm bảo tính khả thicủa dự án Bên cạnh đó, các cán bộ thẩm định cũng phân tích độ nhạy của dự ánnhằm đánh giá hiệu quả tài chính của dự án trong một số tình huống bất trắc có thểxảy ra trong tương lai, xem xét mức độ biến động của dự án đối với sự biến độngcủa các yếu tố có liên quan, giúp cho ngân hàng xác định được yếu tố nào gây nên

sự thay đổi nhiều nhất đến chỉ tiêu hiệu quả để đánh giá chính xác hơn về hiệu quảtài chính của dự án

2.1.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại dương

Nội dung thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân

- Thẩm định cơ cấu vốn của dự án

- Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án

- Thẩm định lợi nhuận của dự án

- Thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án

- Thẩm định khả năng trả nợ của chủ đầu tư

2.2 Ví dụ về dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại dương

 Các chỉ tiêu quy hoạch

- Diện tích khu đất xây dựng dự án: 29405 m2

- Tổng diện tích sàn xây dựng tầng hầm: 8690 m2

- Tổng diện tích sàn xây dựng tầng nổi: 68115.4 m2

+ Chung cư 18 tầng: 55310 m2

( Chi phí trên chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng)

 Nguồn vốn đầu tư dự án:

- Vốn vay tín dụng

- Vốn tự có

- Vốn huy động từ khách hàng

 Phương thức quản lý thực hiện dự án:

Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án, chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự ánhoặc thuê đơn vị có chức năng quản lý dự án đồng thời kí hợp đồng với một cơquan tư vấn làm nhiệm vụ giám sát quản lý kĩ thuật, chất lượng xây dựng

 Đánh giá chung về dự án:

Việc đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư tại vị trí trên là phù hợp với quy hoạch của

và đảm bảo cho hoạt động của dự án trong tương lai, thuận tiện giao thông và phùhợp với nhu cầu của thị trường.

2.2.2 Tổng mức vốn đầu tư của dự án

Bảng 4 Tổng mức vốn đầu tư của dự án

Nguồn: Dữ liệu thẩm định dự án CT15 Việt Hưng của NHTMCP Đại Dương

Dựa vào bảng trên, ta có thể thấy dự án có tổng mức vốn đầu tư là954,573,360,000 đồng Cơ sở đề xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm:

- Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chiphí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng hướngdẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngày 30/09/2009 của Bộ Xây dựng Ban

- Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 về việc công bố Định mức chiphí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

- Hồ sơ thiết kế cơ sở do Công ty INCOMEX lập tháng 08 năm 2010

Nhận xét về tổng mức vốn đầu tư của dự án:

Tổng mức vốn đầu tư như trên là tương đối phù hợp với quy mô của một dự

án chung cư cao tầng kết hợp với nhà thấp tầng, nhà vườn Do dự án phải mất vềchi phí đất nên đây sẽ là một khó khăn cho doanh nghiệp bởi phải chi trả một khoảnchi phí đáng kể

Trong tổng mức vốn đầu tư của dự án thì chi phí xây dựng chiếm tỉ trọng lớnnhất (69%), tiếp theo là chi phí đất (14%) Chi phí dự phòng được tính theo quyđịnh bằng 10% tổng của các chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự

án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và lãi vay

Dựa trên tổng mức vốn đầu tư ta có thể thấy dự án có quy mô đầu tư lớn, đòihỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh và ổn định

2.2.3 Thẩm định cơ cấu vốn của dự án

Bảng 5 Cơ cấu vốn đầu tư của dự án

Nguồn: Dữ liệu thẩm định dự án CT15 Việt Hưng của NHTMCP Đại Dương

Nhận xét về cơ cấu vốn đầu tư của dự án:

Vốn đầu tư của dự án gồm 3 nguồn vốn là:

- Vốn của chủ đầu tư

- Vốn huy động từ khách hàng

- Vốn vay

Trong đó vốn huy động từ khách hàng chiếm tỉ trọng lớn nhất (74,83%), theosau là vốn chủ đầu tư (13,64%) và vốn vay (11.53%) Nguồn vốn của chủ đầu tưchiếm tỉ trọng thấp trong cơ cấu vốn của dự án đồng thời vốn huy động của kháchhàng chiếm tỉ trọng lớn nhất khiến áp lực về vốn đối với dự án sẽ có mức rủi ro caokhi doanh nghiệp không thể huy động đủ số vốn từ khách hàng Hơn nữa, vốn huyđộng từ khách hàng lại được tính toán dựa trên giá bán sản phẩm Điều đó khiến dự

án sẽ lâm vào tình trạng thiếu vốn nghiêm trọng nếu thị trường không ổn định, giábán giảm Ngoài ra để đảm bảo việc huy động vốn diễn ra hiệu quả, chủ đầu tư cũngcần tính toán hợp lí tiến độ bán sản phẩm và tiến độ thu tiền ở từng giai đoạn

Xét về năng lực tài chính của chủ đầu tư, PVCR là một công ty thuộc tậpđoàn dầu khí quốc gia Việt Nam Mặc dù tập đoàn dầu khí quốc gia Việt Nam là

CT15 Việt Hưng, PVCR còn có nhiều dự án khác đang xây dựng hoặc chuẩn bị xâydựng như: Dự án Tổ hợp chung cư cao tầng và thương mại dịch vụ CT 10-11 VănPhú (1788 tỷ đồng); Dự án TTTM, văn phòng và khách sạn cao cấp Hạ Long (871

tỷ đồng); Dự án tổ hợp công trình văn phòng, TTTM và căn hộ chung cư số 9 TrầnThánh Tông (2280 tỷ đồng) Chính vì vậy mà năng lực tài chính của chủ đầu tư với

dự án CT15 Việt Hưng ở mức trung bình nên ngân hàng cần xem xét và cân nhắc kĩtrước khi quyết định cho vay đầu tư

2.2.4 Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án

2.2.4.1 Thẩm định doanh thu của dự án

Bảng 6 Doanh thu kinh doanh hàng năm của dự án

DOANH THU THÁNG

DOANH THU NĂM

6 Doanh thu từ

40,000đồng/lượt 84,000,000 1,008,000,000

Doanh thu của dự án bao gồm:

 Doanh thu từ bán căn hộ và tầng hầm gồm có:

- Khối nhà vườn:

+ Giá bán: 50.000.000 triệu đồng/m2

+ Công suất bán: 100% trong 6 tháng năm 1 và 6 tháng đầu năm 2

+ Tiến độ huy động: đợt 1 (40%), đợt 2 (30%) và đợt 3 (30%) trong 6 tháng từkhi dự án khởi công

- Khối nhà 4 tầng:

+ Giá bán: 25.000.000 đồng

+ Công suất bán: 40% trong năm 1, 60% trong năm 2

+ Tiến độ huy động: đợt 1 (20%), đợt 2 (30%), đợt 3 (20%), đợt 4 (30%) trongvòng 13 tháng sau khi xong hầm tòa 18 tầng

- Khối nhà 18 tầng:

+ Giá bán: 22.000.000 đồng

+ Công suất bán: 20% trong năm 1, 30% trong năm 2 và 50% trong năm 3

+ Tiến độ huy động: đợt 1 (15%), đợt 2 (15%), đợt 3 (10%), đợt 4 (10%), đợt 5(10%), đợt 6 (10%) và đợt 7 (30%) kể từ khi đặt cọc đến khi bàn giao nhà

 Doanh thu khối đế bao gồm:

- Cho thuê làm siêu thị, khu thương mại, dịch vụ công cộng

+ Diện tích cho thuê: 2.580 m2

+ Giá thuê: 12 USD/m2/tháng

+ Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 3 năm: 5%/3 năm

+ Công suất khai thác: 60% (năm 1), 70% (năm 2), 85% (năm 3 trở đi)

- Cho thuê đặt máy ATM:

+ Số máy ATM: 5 cái

+ Đơn giá cho thuê chỗ đặt máy: 200 USD/máy/tháng

+ Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 3 năm: 3%/3 năm

- Cho thuê sân vườn:

+ Diện tích cho thuê: 1.990 m2

+ Giá thuê: 5 USD/m2/tháng

+ Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 3 năm: 5%/3 năm

+ Công suất khai thác: 55% (năm 1), 65% (năm 2), 80% (năm 3 trở đi)\

 Doanh thu từ cho thuê sân tennis:

- Số sân: 10

- Đơn giá: 300.000 đồng/giờ

- Công suất khai thác tối đa: 10 giờ/ngày

- Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 2 năm: 5%/2 năm

 Doanh thu từ bể bơi:

- Lượt khách dự kiến trong ngày: 70 người/ngày

- Đơn giá: 40.000 đồng/người

- Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 2 năm: 5%/2 năm

 Doanh thu từ khu để xe:

- Để xe ô tô:

+ Số lượng: 200 chiếc

+ Đơn giá trông giữ ô tô theo tháng: 1.800.000 đồng/xe/tháng

+ Công suất: 80% (cho cả đời dự án)

+ Tỷ lệ tăng giá dịch vụ giữ xe ô tô sau mỗi 3 năm: 5%/5 năm

- Để xe máy:

+ Số lượng: 1000 chiếc

+ Đơn giá trông giữ xe máy theo tháng: 45.000 đồng/xe/tháng

+ Công suất: 80% (cho cả đời dự án)

+ Tỷ lệ tăng giá dịch vụ giữ xe ô tô sau mỗi 3 năm: 5%/5 năm

- Doanh thu trông xe vé ngày: 20% so với doanh thu trông xe vé tháng (tạm tính)

 Doanh thu từ thu phí dịch vụ căn hộ:

- Số lượng: 55730m2

- Mức phí: 4000đồng/m2/tháng

Nhận xét về doanh thu của dự án:

Như đã trình bày ở trên, doanh thu của dự án được lấy từ 8 nguồn: bán căn hộ, cho thuêdịch vụ công cộng, cho thuê máy đặt ATM, thu phí dịch vụ tòa nhà, cho thuê sân vườn,cho thuê sân tennis, thu phí bể bơi, doanh thu trông giữ xe, thu phí dịch vụ căn hộ

 Đối với doanh thu từ bán căn hộ:

Sau khi khảo sát nghiên cứu vị trí của dự án cũng như tình hình thị trường trong khuvực Cán bộ thẩm định của ngân hàng nhận thấy giá bán sản phầm mà chủ đầu tư đưa

ra cao hơn so với mức giá bán trên thị trường nên đã điều chỉnh mức giá bán, cụ thểnhư sau:

- Giá bán với khối nhà vườn: 45.000.000 đồng/m2 (giảm 5.000.000 đồng/m2 sovới giá bán đề xuất của chủ đầu tư)

- Giá bán với khối nhà 4 tầng: 23.000.000 đồng/m2 (giảm 2.000.000 đồng/m2 sovới giá bán đề xuất của chủ đầu tư)

- Giá bán với khối nhà 18 tầng: 20.000.000 đồng/m2 (giảm 2.000.000 đồng/m2

so với giá bán đề xuất của chủ đầu tư)

Về tiền độ bán, cán bộ thẩm định ngân hàng đồng ý với tiến độ bán mà chủ đầu

tư đưa ra

 Đối với doanh thu từ các hoạt động kinh doanh hàng năm:

Mức giá tính cho các dịch vụ như trên (chưa bao gồm thuế VAT) là tương đốihợp lý, không quá cao so với thị trường Đồng thời, mức giá này cũng đảm bảo đượccho dự án có thể thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra, trả nợ ngân hàng và có lãi Như vậy mứcdoanh thu theo quy mô thiết kế đảm bảo được tính khả thi của dự án

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng đã tính đến công suất vận hành trong cả đời dự án,đặc biệt là trong những năm đầu tiên đi vào hoạt động cũng như tỉ lệ tăng giá theo giaiđoạn Sau khi khảo sát trong khu vực, cán bộ thẩm định của ngân hàng đồng ý vớicông suất hoạt động và tỉ lệ tăng giá theo giai đoạn mà chủ đầu tư đưa ra

 Chi phí khấu hao

 Chi phí trả lãi vay

 Chi phí bán hàng trong thời gian xây dựng: 1% doanh thu bán hàng

 Trích chi phí duy tu bảo dưỡng: 2% tổng DT trước thuế bán căn hộ vàTTTM

 Chi phí quản lý tòa nhà (bao gồm điện nước, chi phí nhân viên quản lý, vệsinh…): so với doanh thu thường xuyên hàng năm (tạm tính)

 Chi phí quảng cáo tiếp thị các năm sau

 Chi phí hoạt động khác: 2% so với doanh thu thường xuyên hàng năm (tạm tính)

Nhận xét về chi phí của dự án:

Các chi phí do chủ đầu tư đề xuất nhìn chung là hợp lý, phù hợp với điều kiện thịtrường, đảm bảo vận hành dự án trong suốt vòng đời của dự án và duy trì lợi nhuận chodoanh nghiệp

2.2.5 Thẩm định lợi nhuận của dự án

1 Chi phí trước thuế 98,719,854,545 65,854,581,367 … 10,460,312,316

2 Thuế VAT đầu vào 9,871,985,455 6,172,958,137 … 991,094,068

III Kết quả lãi - lỗ

Nguồn: Dữ liệu thẩm định dự án CT15 Việt Hưng của NHTMCP Đại Dương

Nhận xét về lợi nhuận của dự án

Lợi nhuận trước thuế của dự án được tính dựa trên việc lấy doanh thu trừ đichi phí Lợi nhuận sau thuế được tính bằng cách lấy lợi nhuận trước thuế trừ đi 25%thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với các năm lợi nhuận trước thuế dương)

Tổng lợi nhuận sau thuế của dự án là 301.855.299.959 đồng và lợi nhuận sauthuế bình quân năm là 12.074.211.998 đồng Trong cả đời dự án, lợi nhuận sau thuếluôn dương Năm 1 là năm có doanh thu lớn nhất (103.338.327.273 đồng) do lànăm có doanh thu lớn từ bán căn hộ Với lợi nhuận sau thuế như vậy nhìn chung là

dự án có hiệu quả tốt

2.2.6 Thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án

Theo tỉ suất chiết khấu của doanh nghiệp là 12.95%, được dựa trên các chỉ tiêu tàichính sau:

- Lãi suất vay vốn dài hạn (1): 15%

- Lãi suất huy động vốn (2): 11,5%

- Lợi nhuận kì vọng của chủ đầu tư (3): 15%

- Thuế thu nhập doanh nghiệp (4): 25%

Nhận xét chỉ tiêu tài chính của dự án:

Cán bộ thẩm định của ngân hàng cho rằng phần bù rủi ro mà doanh nghiệpđưa ra thấp so với những biến động của thị trường nên cán bộ thẩm định đã điềuchỉnh lại phần bù rủi ro của dự án là 2% nên tỉ suất chiết khấu là 14% Khi tỉ suấtchiết khấu là 14%, NPV của dự án là 3.078.704 đồng và IRR là 14,22% Do NPVdương và IRR tính toán lớn hơn tỉ suất chiết khấu nên dự án được đánh giá rằng khảthi và được cấp phép cho vay

2.2.7 Thẩm định khả năng trả nợ của chủ đầu tư

Bảng 8 Khả năng trả nợ của chủ đầu tư

QUÝ I/2014 QUÝ II/2014 QUÝ III/2014 QUÝ IV/2014Tổng trả nợ 750,000,000 36,312,500,000 750,000,000 1,312,500,000Trả lãi 750,000,000 1,312,500,000 750,000,000 1,312,500,000

Nguồn: Dữ liệu thẩm định dự án CT15 Việt Hưng của NHTMCP Đại Dương

Đánh giá khả năng thu hồi vốn của dự án:

Sau khi được tính lại, chủ đầu tư dự kiến sẽ trả cả nợ và lãi vay trong vòng 3năm Nguồn được dùng để trả nợ là từ doanh thu của dự án Đây cũng là 3 năm chủđầu tư bán sản phẩm Tuy nhiên do nguồn huy động từ khách hàng không chắc chắnnên trong trường hợp sản phẩm không bán được đúng tiến độ thì chủ đầu tư sẽkhông có đủ tiền để trả nợ cho ngân hàng

3 Đánh giá về công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương

3.1 Một số kết quả đạt được của công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu

tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương

Mặc dù là một ngân hàng trẻ nhưng công tác thẩm định tài chính dự án chovay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương cũng đã có nhiều kết quảtốt đẹp

- Về phương pháp thẩm định: Các phương pháp được sử dụng hoàn toàn hợp lý,logic

- Về nội dung thẩm định: Các nội dung đầy đủ, bám sát với thực tế và những quyđịnh về thẩm định tài chính dự án với NHTM

- Về quy trình thẩm định: Quy trình đã được thiết kế và vận hành tốt, tiết kiệm thờigian của ngân hàng cũng như phía khách hàng

- Về cán bộ thẩm định: Các cán bộ thẩm định của ngân hàng đều có nhân cách vàphẩm chất tốt, yêu nghề

3.2 Một số hạn chế của công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương

3.2.1 Hạn chế về nội dung thẩm định

3.2.1.1 Hạn chế về thẩm định vốn đầu tư của dự án

Hiện nay, đối với phần thẩm định vốn đầu tư của dự án, Hội sở chỉ xem xét,đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, đã tính đủcác khoản cần thiết chưa… mà chưa kiểm tra độ chính xác của những thông tin dochủ đầu tư cung cấp

3.2.1.2 Hạn chế về việc xác định lãi suất chiết khấu của dự án

Việc xác định lãi suất chiết khấu có vai trò rất quan trọng trong việc đánh giáhiệu quả tài chính của dự án Nếu lãi suất chiết khấu cao thì NPV của dự án sẽ có xuhướng thấp hơn trong khi nếu lãi suất chiết khấu thấp thì NPV của dự án sẽ có xuhướng cao hơn Bởi vậy mà việc xác định lãi suất chiết khấu là rất quan trọng Phảixác định một mức lãi suất hợp lí để từ đó xác định chính xác nhất hiệu quả tài chínhcủa dự án

3.2.1.3 Hạn chế về thẩm định thị trường của dự án

Phân tích, thẩm định thị trường của dự án là một nội dung rất quan trọngtrong thẩm định tài chính của dự án Tuy nhiên nội dung này chưa được xem xét vànhìn nhận đúng đắn, các cán bộ thẩm định chủ yếu coi đây là một khâu để đối chiếulại tính chính xác về số liệu mà doanh nghiệp đề xuất Đối với một dự án bất độngsản, việc nghiên cứu, khảo sát và đánh giá thị trường, thậm chí dự báo xu hướng củathị trường là vô cùng quan trọng Khi thẩm định một dự án bất động sản mà không

mô thì cán bộ thẩm định sẽ khó lòng đánh giá đầy đủ tính khả thi của dự án, qua đó

có thể chấp nhận cho vay vốn với những dự án chưa tốt

3.2.2 Hạn chế về việc tổ chức phân công thực hiện công tác thẩm định

Việc tổ chức phân công thực hiện công tác thẩm định tại Hội sở còn nhiềuchồng chéo Thường mỗi dự án sẽ do một cán bộ thẩm định phụ trách Tuy nhiênkhi thẩm định một dự án lớn, cần sự tham gia của nhiều cán bộ, cũng như phối hợpcủa nhiều phòng ban thì việc tổ chức thực hiện lại có nhiều chồng chéo khiến hiệuquả công việc bị giảm sút

3.2.3 Hạn chế về phương pháp thẩm định

Phương pháp sử dụng trong thẩm định tài chính còn mang nặng tính truyềnthống bao gồm các phương pháp thẩm định trình tự, so sánh đối chiếu, phương phápphân tích độ nhạy Trong khi hoạt động đầy tư mang tính lâu dài, đòi hỏi việc dựbáo cung cầu, rủi ro…chi tiết là hết sức quan trọng thì phương pháp dự báo, phươngpháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan lại có vai tròhết sức mờ nhạt Do vậy kết quả thẩm định còn mang đậm tính chủ quan của cán bộthẩm định

3.2.4 Hạn chế về con người

Hiện tại, phòng Thẩm định tài sản của ngân hàng vẫn chưa có cán bộ chuyên

về thẩm định kĩ thuật của dự án Trong phân tích kỹ thuật cán bộ thẩm định thườngchỉ dựa vào những phân tích do bên tư vấn của khách hàng cung cấp, như vậy phầnthẩm định kỹ thuật sẽ thiếu khách quan khi mà khách hàng và tư vấn thông đồngvới nhau nhằm mục đích vay được vốn

Ngoài ra các cán bộ thẩm định của ngân hàng chưa có bề dày kinh nghiệmtrong nghề, chuyên môn còn một số hạn chế

3.2.5 Hạn chế về chất lượng nguồn thông tin

Thông tin được cung cấp ban đầu chủ yếu do chủ đầu tư cung cấp Chính bảnthân cán bộ thẩm định cũng gặp nhiều khó khăn trong việc xác định lại độ chính xácvà cập nhật của các thông tin này Nguồn thông tin này không được các cơ quan độclập chứng nhận, do đó dễ gây ra tình trạng gian lận từ phía khách hàng để việc vayvốn của mình được thuận lợi hơn, dễ gây ra sai lệch trong quá trình đánh giá hiệuquả tài chính của dự án và nhầm lẫn trong quyết định cho vay của ngân hàng Dotính chất chủ quan một phía nên những thông tin này thường không đảm bảo tính

chính xác, không phản ánh đúng tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệpvay vốn hay của dự án

Để cho nguồn thông tin được chính xác hơn, cán bộ thẩm định cần khai thácthông tin từ nhiều nguồn : internet, số liệu thống kê của cơ quan bộ trung ương Tuynhiên những nguồn thông tin này vẫn còn tồn tại những hạn chế : thông tin trêninternet vẫn chưa có cơ quan nào đứng ra đánh giá, xác nhận chính xác, cho nên nó

có độ tin cậy không cao, đối với nguồn số liệu thống kê về thị trường đầu vào vàđầu ra của dự án thường là chưa được cập nhật nên tính hữu dụng thấp

3.2.6 Hạn chế về trang thiết bị

Ngày nay, trang thiết bị công nghệ ngày càng cao tác động mạnh tới hoạtđộng thẩm định tài chính dự án Các phương tiện điện tử, viễn thông, thông tin gópphần không nhỏ vào việc hỗ trợ cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định

Phần mềm Microsoft Excel là phần mềm phục vụ cho công tác thẩm địnhchủ yếu là, Ngân hàng chưa khai thác các phần mềm hiện đại trong thẩm định vàquản lý dự án

- Trình độ chuyên môn và tư cách đạo đức của chủ dự án: Nhân tố này thuộc vềphía chủ quan nhà đầu tư, có ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thẩm định dự án.Nếu tư cách đạo đức của chủ đầu tư không tốt thì Ngân hàng sẽ rất dễ gặp rủi ro

khó khăn cho việc thẩm định Bởi vậy mà cán bộ thẩm định phải là người có chuyênmôn và đạo đức tốt.

3.3 Nguyên nhân của những hạn chế trên

3.3.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng

- Ocean Bank là một trong những ngân hàng trẻ trong hệ thống NHTM ViệtNam Cán bộ trẻ, tích lũy chưa nhiều kinh nghiệm, nhân viên thẩm định có bề dàykinh nghiệm còn hạn chế vì vậy còn thiếu kinh nghiệm khi thẩm định những dự ántương đối lớn Hơn nữa, một số các cán bộ thẩm định học không đúng chuyênngành nên gây khó khăn trong công tác thẩm định tài chính

- Việc tiến hành thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp mới chỉ dựatrên kinh nghiệm của cán bộ thẩm định là chủ yếu hoặc dựa trên bảng xếp hạngdoanh nghiệp, mà những tiêu chuẩn xếp hạng này có khi chưa được liên tục cậpnhật Do đó việc dựa trên những tiêu chuẩn xếp hạng đó để đánh giá là còn thiếu độtin cậy, chưa đánh giá được chính xác tình hình tài chính của doanh nghiệp, ảnhhưởng tới chất lượng thẩm định

3.3.2 Nguyên nhân từ phía chủ đầu tư:

- Cán bộ thẩm định gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập thông tin tài chính

do một số doanh nghiệp không muốn công khai thông tin tài chính của mình

- Để đánh giá doanh nghiệp thì cán bộ thẩm định dựa vào các tài liệu như: báocáo tài chính, bảng cân đối kế toán…Nhưng tính xác thực của các tài liệu trênkhông được đảm bảo Để phát hiện điều này không phải cán bộ thẩm định nào cũng

có thể làm được vì vậy nó ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng của công tác thẩm định

- Hiện nay, trên thị trường mở ra rất nhiều ngân hàng thương mại Các ngânhàng cạnh tranh nhau để thu hút khách hàng Vì vậy khách hàng được quyền lựachọn ngân hàng giao dịch Một doanh nghiệp được mở tài khoản giao dịch tiền gửivà tiền vay ở nhiều ngân hàng thương mại khác nhau

Đặc biệt trong thời gian vừa qua, kinh tế Việt Nam trải qua nhiều biến độngkhó lường do khủng hoảng kinh tế thế giới đã có ảnh hưởng lớn tới công tác thẩmđịnh tài chính dự án của các NHTM trong đó có Ocean Bank.

- Môi trường Pháp lý trong hoạt động tín dụng ngân hàng còn nhiều bất cập.Một số cơ chế chính sách, các Quyết định - Nghị định, các văn bản chế độ luật củangân hàng còn nhiều kẽ hở dễ bị khai thác trong quá trình thực hiện các mối quan

hệ tín dụng của Doanh nghiệp với Ngân hàng Hơn nữa, những thay đổi thườngxuyên của các chế độ chính sách hiện nay cũng làm khiến các ngân hàng khó đưa ranhững dự báo tương lai, do vậy gây ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả của côngtác thẩm định tài chính dự án

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH

TÀI CHÍNH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

ĐẠI DƯƠNG (OCEAN BANK)

3.1 Định hướng chiến lược phát triển của Ngân hàng Thương mại Cổ phần

Đại Dương

3.1.1 Định hướng chung của Hội sở

Từ năm 2010, Hội sở Ngân hàng TMCP Đại Dương đã có những chuyển

hướng cơ bản trong hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, để khẳng định vị thế của

mình, Hội sở đã nghiên cứu và đưa ra chiến lược phát triển từ nay đến năm 2020

Đó là:

- Nâng cao năng lực cạnh tranh của nhóm sản phẩm dịch vụ: đa dạng hóa cácsản phẩm dịch vụ phi tín dụng, ngoài các sản phẩm truyền thống, tập trung đẩy

mạnh, nhằm đổi mới cơ cấu tỷ trọng tín dụng – dịch vụ theo hướng đột phá

- Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực: cần xây dựng các tiêu chuẩn hóa

nghiệp vụ để có biện pháp quy hoạch, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực phù hợpvới yêu cầu đề ra kết hợp với đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ

cán bộ nhân viên nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển trước mắt cũng như lâu dài của

Ngân hàng TMCP Đại Dương

- Đổi mới mô hình tổ chức kinh doanh theo hướng ngân hàng thương mại

hiện đại có bộ máy tinh gọn, phù hợp với các quy trình kĩ thuật hiện đại

3.1.2 Định hướng trong hoạt động cho vay và công tác thẩm định tài chính dự

án đầu tư tại Hội sở

Đối với bất kì NHTM nào, hoạt động trọng tâm, quyết định sự thành bại của ngân hàng chính là hoạt động cho vay Để phát triển hoạt động này, Ngân hàng

TMCP Đại Dương đã xây dựng định hướng trong thời gian tới, cụ thể như sau:

- Đa dạng hóa các sản phẩm, loại hình cho vay Coi trọng tín dụng đầu tư phát triển,tín dụng thương mại, đồng thời cũng mở rộng thị trường sang các lĩnh vực khác.

- Đa dạng hóa khách hàng, phát triển quan hệ với khách hàng truyền thống, cho vay không phân biệt thành phần kinh tế phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế và địnhhướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Dương

- Để đảm bảo hoạt động kinh doanh của Hội sở bắt kịp với những biến động của thị trường, cần điều chỉnh cơ cấu sử dụng nguồn vốn phù hợp với cơ cấu nguồn vốn

Tăng cường kiểm tra, giám sát các nghiệp vụ tín dụng nhằm đảm bảo kinh doanh antoàn, hiệu quả

Từ những định hướng trong hoạt động cho vay, Hội sở cũng đã xây dựng

chiến lược phát triển riêng cho công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư

- Về nhận thức: cán bộ thẩm định trong Hội sở phải nhận thức đầy đủ về vai trò,

vị trí và nội dung công tác thẩm định tài chính dự án Cần hiểu rằng hiệu quả tài

chính chính là cơ sở quyết định tính khả thi của dự án, là căn cứ để ngân hàng cho

vay đảm bảo thu hồi được gốc và lãi Khi tiến hành thẩm định cần phải đứng trên

quan điểm của người cho vay để xem xét, đánh giá

- Về tổ chức thực hiện: công tác thẩm định cần phải được tổ chức thực hiện một cách khoa học và hợp lí nhằm tạo ra được sự phối hợp nhịp nhàng và đồng bộ giữa các phòng chức năng, và phù hợp với tình hình thực tiễn tại Hội sở

3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Dương

Để đánh giá một cách kỹ lưỡng về vốn đầu tư của dự án, Hội sở cần quy định

cụ thể về những nội dung cần xem xét trong tổng vốn đầu tư dự án: vốn đầu tư cố

định (trang thiết bị và xây lắp); vốn đầu tư lưu động; vốn dự phòng; vốn bù đắp các chi phí khác

Đối với mỗi dự án, việc phân loại vốn đầu tư sẽ giúp các cán bộ thẩm định

xây dựng được một kết cấu vốn đầu tư và tài sản thích hợp, tạo điều kiện cho công

tác thẩm định được tiến hành một cách thuận lợi hơn Hơn nữa, việc kiểm tra và xácđịnh các loại vốn này cũng chính là cơ sở để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi

phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định, khấu hao, nợ

phải trả

Ngoài ra, có nhiều trường hợp tổng vốn đầu tư của dự án được trình lên ngânhàng thấp hơn so với tổng vốn bỏ ra khi dự án được triển khai và đi vào hoạt động

Do vậy, nếu muốn xác định chính xác nhu cầu vốn đầu tư cho dự án, ngân hàng

không nên quá phụ thuộc vào nguồn số liệu do chủ đầu tư cung cấp mà cần tham

khảo thêm thực tế từ những dự án cùng loại

3.2.1.2 Xác định mức lãi suất chiết khấu hợp lý đối với từng dự án

Để có thể đưa ra đánh giá về hiệu quả tài chính dự án, cán bộ thẩm định

thường dựa vào các chỉ tiêu như NPV, IRR,… Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất khi

tính toán các chỉ tiêu này là việc xác định mức lãi suất chiết khấu Các chỉ tiêu trên chỉ phán ánh chính xác hiệu quả tài chính của dự án khi tính được tính toán với mứclãi suất chiết khấu hợp lý Việc xác định lãi suất chiết khấu sẽ phụ thuộc vào

phương án nguồn vốn tài trợ dự án Đối với các dự án trình lên Ngân hàng để xin tàitrợ thường sẽ có cơ cấu gồm nợ và vốn chủ sở hữu

Về bản chất, để tính toán chính xác lãi suất chiết khấu phục vụ cho việc chiếtkhấu các dòng tiền của dự án cần đảm bảo được ba yêu cầu sau: bù đắp được rủi ro,phản ánh được chi phí sử dụng vốn của dự án, phản ánh hiệu quả sử dụng vốn của

doanh nghiệp

3.2.1.3 Thẩm định về thị trường của dự án

Để xác định chính xác tính khả thi cũng như hiệu quả về mặt tài chính của dự

án, việc thẩm định thị trường của dự án là rất quan trọng Hội sở cần chú trọng thẩmđịnh thị trường của dự án và coi đây như một phần trong nội dung thẩm định tài

chính dự án cho vay đầu tư bất động sản chứ không phải là một khâu, do tính quan

trọng và cần thiết của nội dung này Nếu chỉ coi đây là một nội dung mang tính hìnhthức thì ngân hàng sẽ không thể có được kết luận chính xác về hiệu quả tài chính

của dự án bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, chính bởi vậy

mà thị trường bất động sản, các yếu tố đầu ra đầu vào của thị trường cũng có những đặc điểm mang tính chuyên biệt, cần được phân tích kĩ lưỡng và cụ thể

3.2.2 Hoàn thiện về việc tổ chức phân công thực hiện công tác thẩm định

Song song với việc hoàn thiện nội dung công tác thẩm định tài chính dự án,

Hội sở cũng cần phải làm tốt việc xây dựng hệ thống quản lý và tổ chức thực hiện

công tác này Bởi lẽ, dù nội dung thẩm định dù có đầy đủ, khoa học và hợp lý đến

đâu mà phân công tổ chức không được chặt chẽ và hiệu quả thì cũng không đem lại kết quả cao Do vậy, để có thể quản lý và tổ chức thực hiện công tác thẩm định tài

chính dự án khoa học, hiệu quả, Hội sở cần quan tâm đến những vấn đề sau:

- Quán triệt quan điểm nhận thức của đội ngũ lãnh đạo và toàn thể cán bộ nhân

viên tại Hội sở, không chỉ với những nhân viên làm công tác thẩm định, về vai trò

của thẩm định tài chính dự án Phải làm cho mọi người thấy được rằng thẩm định

tài chính dự án là một trong những yếu tố cơ bản hàng đầu, mang tính quyết định

đảm bảo sự an toàn, lành mạnh trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Để làm tốt việc đó, Ngân hàng nên thường xuyên ban hành các văn bản, tài liệu trong ngành đểđội ngũ cán bộ nhân viên ý thức rõ ràng về vấn đề này, đặc biệt là các cấp lãnh đạo

- Thường xuyên kiểm tra, kiểm soát nội bộ nhằm ngăn ngừa triệt để những sai

sót trong quá trình thực hiện thẩm định dự án

3.2.3 Hoàn thiện về phương pháp thẩm định

Hiện tại, ở Hội sở đã và đang áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy để

đánh giá mức độ rủi ro của dự án Phương pháp này đánh giá các chỉ tiêu phản ánh

như công suất, giá bán, lãi vay, chi phí cố định, chi phí biến đổi… Tuy nhiên,

phương pháp này vẫn còn những hạn chế sau:

- Với phương pháp này, bằng cách thay đổi các biến trong phạm vi có thể và

không được tính toán dựa trên sự phân bố xác suất nên khó có thể lượng hóa được

một cách cơ bản các chỉ tiêu hiệu quả tài chính trong trường hợp tốt nhất và xấu

nhất so với cơ sở

- Với một số yếu tố nhất định như giá bán, doanh số bán, khi biểu diễn trên đồ

thị ta có thể thấy độ dốc NPV hoặc IRR là rất lớn nhưng trên thực tế những yếu tố

như vậy lại được cố định bởi những hợp đồng cung cấp nên dự án có thể vẫn khá antoàn

Trong trường hợp như vậy, phương pháp phân tích tình huống sẽ khắc phục

được những nhược điểm của phương pháp phân tích độ nhạy

Trong tương lai, hệ thống máy tính với phần mềm hiện đại có thể áp dụng

thêm phương pháp phân tích mô phỏng Monte Carlo khi hội sở của cơ sở dữ liệu

đầy đủ hơn Phương pháp này sẽ phân tích kết quả dự án dưới tác động đồng thời

của các nhân tố có tính tới phân bố xác suất và phạm vi khác nhau có giá trị của các biến số nhân tố đó

3.2.4 Giải pháp về con người

Trong mọi công việc, đặc biệt là trong công tác thẩm định tài chính dự án,

nhân tố con người luôn giữ vị trí trung tâm và có ảnh hưởng lớn đến tính hiệu quả

của công việc Nhận thức được điều đó, trong những năm gần đây, Ngân hàng

TMCP Đại Dương đã quan tâm đáng kể tới yếu tố con người Để có thể phát huy

nhân tố con người trong công tác thẩm định tại Hội sở cần có giải pháp để nâng cao trình độ, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp

Về trình độ chuyên môn: các bộ thẩm định phải có trình độ từ đại học trở lên,

có kiến thức chuyên sâu về ngân hàng – tài chính cùng với những kiến thức cơ bản

về các ngành như pháp luật, thuế,… Ngoài chuyên môn, họ cần có thêm các kiến

thức khác về kinh tế, xã hội, văn hóa, chính trị và các kĩ năng về ngoại ngữ, vi tính Bên cạnh đó cũng phải có khả năng tổng hợp, đánh giá thông tin linh hoạt, nhạy