Phân tích tài chính của Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam

Bất động sản không chỉ được sử dụng để xâydựng các tòa nhà văn phòng, các khu công nghiệp, khu công cộng, đường giaothông phục vụ cho quá trình hoạt động, vận hành của một quốc gia mà nó

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 3

1.1.Khái niệm đầu tư 3

1.2.Mục đích của đầu tư 3

1.3.Phân loại đầu tư 4

1.3.1 Theo chức năng quản lý vốn đầu tư 4

1.3.2 Phân loại theo nguồn vốn - Nguồn vốn trong nước 5

1.3.3 Phân loại theo tính chất đầu tư 5

1.3.4 Phân loại theo thời gian sử dụng 5

1.3.5 Phân loại theo tính chất sử dụng vốn đầu tư 5

1.3.6 Đầu tư theo ngành kinh tế 6

2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 6

2.1.Khái niệm Bất động sản 6

2.2.Khái niệm đầu tư Bất động sản 6

2.3.Đặc điểm của đầu tư Bất động sản 7

2.4.Vai trò của đầu tư Bất động sản 8

3 SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 8

3.1.Dự án đầu tư BĐS 8

3.2.Vai trò của dự án đầu tư BĐS 9

3.3.Tài chính Dự án Đầu tư 10

3.4.Phân tích tài chính Dự án Đầu tư 10

3.4.1.Khái niệm: 10

3.4.2.Vai trò của phân tích tài chính Dự án đầu tư: 10

3.4.3.Mục đích của Phân tích tài chính 11

3.4.4.Yêu cầu của Phân tích tài chính 11

4 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 11

4.1.Xác định nhu cầu vốn: 11

4.1.1.Vai trò: 11

4.1.2.Yêu cầu: 11

4.1.3.Nội dung: 12

4.1.4.Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư: 12

4.1.5.Căn cứ để xây dựng tổng mức vốn đầu tư 16

4.2.Xác định các nguồn vốn 16

4.2.1.Vai trò 16

4.2.2.Yêu cầu 16

4.2.3.Các nguồn cung cấp vốn cho dự án 17

4.2.4.Lập tiến độ huy động vốn 19

4.2.5.Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng 19

4.2.6.Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 19

4.3.Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư 20

4.3.1.Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư: 20

4.3.2.Tính các khoản thu nhập và lập các biểu mẫu tài chính 20

4.3.3.Lợi nhuận thuần, doanh thu thuần của dự án 22

4.3.4.Giá trị hiện tại ròng ( NPV) 23

4.3.5.Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR) 23

4.3.6.Chỉ số doanh lợi ( PI ) 25

4.3.7.Thời gian hoàn vốn ( PP) 26

4.3.8.Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP) 27

4.3.9.Điểm hòa vốn ( BP ) 27

4.4.Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư 30

5 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI

CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 34

5.1.Các nhân tố bên trong nội bộ doanh nghiệp 34

5.2.Các nhân tố từ môi trường bên ngoài doanh nghiệp 36

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM 37

1 TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM ( PVC) 37

1.1.Giới thiệu chung 37

1.2.Quá trình hình thành của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam 37

1.3.Quá trình phát triển của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam 38 1.3.1.Đơn vị thành viên 38

1.3.2.Đơn vị liên kết 41

1.4.Mô hình cơ cấu tổ chức của PVC 44

1.5.Các ban chức năng & trung tâm 44

1.6.Các ban điều hành dự án 45

1.7.Chức năng, nhiệm vụ và công việc của Ban đầu tư & dự án (cơ sở thực tập) 45

1.8.Các lĩnh vực hoạt động chính của tổng công ty 48

1.9.Kết quả hoạt động trong những năm qua 49

2 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ VIỆT NAM 50

2.1.Căn cứ pháp lý 50

2.1.1 Những căn cứ pháp lý chung: 50

2.1.2 Những căn cứ pháp lý liên quan đến dự án: 51

2.2.Sự cần thiết phải đầu tư 52

2.2.1.Giới thiệu chung về Hà Nội 52

2.2.2.Sự cần thiết phải đầu tư 53

2.3.Mục tiêu của dự án 54

3 THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN 54

3.1.Giới thiệu dự án 54

3.2.Vị trí địa lý , điều kiện tự nhiên – xã hội 55

3.2.1.Vị trí 55

3.2.2.Điều kiện tự nhiên - xã hội: 56

3.2.3 Hiện trạng dân cư và lao động: 57

3.2.4.Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: 57

3.3.Quy mô đầu tư 58

4 TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 58

4.1.Những quy định chung 58

4.2.Phương thức đầu tư 59

4.3.Hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án 59

4.4.Tiến độ thực hiện dự án 59

5 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 60

5.1.Căn cứ pháp lý 60

5.2.Nội dung cấu thành tổng mức đầu tư dự án 61

5.3.Nguồn vốn thực hiện dự án 66

6 XÉT TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN 68

6.1.Phương pháp tính 68

6.2.Các thông số đầu vào - đầu ra của dự án 68

6.2.1.Thông số đầu vào dự án 68

6.2.2 Thông số đầu ra dự án 68

6.3.Phương pháp xác định doanh thu – chi phí của dự án 69

6.3.1.Chi phí sản xuất kinh doanh dự án: 69

6.3.2.Doanh thu dự án: 71

6.4.Các chỉ tiêu phân tích dự án 72

6.4.1.Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp 72

6.4.2.Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án 73

6.4.3.Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR) 73

6.4.4.Thời gian thu hồi vốn đầu tư 74

7 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT 74

7.1.Các kết quả đạt được 74

7.2.Những hạn chế còn tồn tại 75

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ

PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM 77

1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM 77

1.1.Quan điểm phát triển 77

1.2.Nguyên tắc phát triển 77

1.3.Mục tiêu tổng quát 77

1.4.Mục tiêu cụ thể 77

2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA PVC 79

2.1.Các giải pháp liên quan đến những yếu tố thuộc môi trường kinh tế vĩ mô 79 2.1.1 Áp dụng tiến bộ khoa học – kỹ thuật 79

2.1.2 Chú trọng đến các yếu tố kinh tế 80

2.1.3 Thực hiện việc phân tích tài chính theo đúng chính sách, pháp luật của Nhà nước 80

2.2.Các giải pháp liên quan đến các yếu tố thuộc môi trường kinh tế vi mô ( PVC)

80 2.2.1.Đánh giá các vấn đề tài chính của đơn vị 80

2.2.2.Sử dụng đầy đủ và linh hoạt các chỉ tiêu phân tích tài chính 81

2.2.3.Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin và xử lý số liệu 82

2.2.4.Nâng cao công tác quản trị nguồn nhân lực 82

2.2.5.Nâng cao năng lực quản lý dự án 82

KẾT LUẬN 84

DANH MỤC PHỤ LỤC KÈM THEO 85

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Tổng hợp vốn đầu tư 18

Bảng 1.2: Tiến độ thực hiện vốn đầu tư 18

Bảng 1.3: Tiến độ huy động vốn đầu tư ( đvt: trđ) 19

Bảng 1.4: Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng 19

Bảng 1.5: Kế hoạch trả nợ 20

Bảng 1.6: Doanh thu của dự án 21

Bảng 1.7: Chi phí sản xuất 22

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp chi phí xây dựng 61

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp chi phí thiết bị 62

Bảng 2.3 Bảng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng + tiền sử dụng đất 62

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp chi phí khác 65

Bảng 2.5 Tổng hợp vốn đầu tư 66

Bảng 2.6 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm 67

Bảng 2.7 Bảng tổng hợp chi phí SXKD 70

Bảng 2.8 Tổng hợp Doanh thu của dự án 72

Biểu dồ 1 Đồ thị xác định IRR 24

Biểu đồ 2: Đồ thị xác định điểm hòa vốn 29

LỜI MỞ ĐẦU

***

Như chúng ta đã biết, Bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn và cótính lâu bền, là yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình sản xuất Tỷ trọng củabất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm khoảng 40% lượng của cáivật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30%tổng hoạt động của nền kinh tế Vì vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản cótầm ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia

Kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả nước.Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, gópphần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản Trong quá trìnhhình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác lập dự án là việcđầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm Vì thế lĩnh vực lập dự

án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanhcủa mỗi doanh nghiệp

Việt Nam đang trong thời kỳ phát triển, cả đất nước đang cùng nhau xâydựng một nền kinh tế vững mạnh, để làm được điều đó cơ sở hạ tầng là một trongnhững yếu tố vô cùng quan trọng Có cơ sở hạ tầng tốt mới tạo điều kiện tốt để làmviệc, xây dựng, tạo ra của cải vật chất Bất động sản không chỉ được sử dụng để xâydựng các tòa nhà văn phòng, các khu công nghiệp, khu công cộng, đường giaothông phục vụ cho quá trình hoạt động, vận hành của một quốc gia mà nó còn được

sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở ( nhà tư nhân, nhà chung cư, nhà ở chínhsách xã hội … ) tạo một điều kiện sống và sinh hoạt tốt cho nhân dân Chính vì thếthời gian gần đây có rất nhiều dự án đầu tư BĐS đặc biệt là tại các thành phố lớn.Tuy nhiên không phải dự án đầu tư nào được xây dựng cũng mang lại hiệu quả kinh

tế - xã hội cho xã hội và hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư Do đó, chúng ta cầnxem xét tính khả thi của dự án đầu tư ấy, liệu khi xây dựng lên nó sẽ mang lạinhững lợi ích gì về mặt xã hội cho đất nước và mặt kinh tế cho chủ đầu tư

Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhận thức được rằng việc nghiên

cứu, nắm bắt và hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bất động sản cũngnhư hoạt động phân tích tài chính tại các doanh nghiệp là rất cần thiết Từ nhận thức

trên cùng với những những kiến thức có được trong quá trình thực tập, em đã chọn

đề tài “Phân tích tài chính của Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam” làm chuyên đề thực tập.

Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về

hoạt động đầu tư BĐS và Dự án đầu tư BĐS Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phântích tài chính của những dự án đầu tư để thấy những mặt mạnh, mặt yếu từ đó đềxuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chínhcủa các dự án đầu tư BĐS

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu phương pháp phân tích, tính toán tài

chính của dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Ban đầu tư – Tổng công ty cổphần Xây lắp Dầu khí Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp

được sử dụng đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thuthập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ tại Banđầu tư – Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam

Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm 3

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn

ThS Nguyễn Thắng Trung đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên

CHƯƠNG I

HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ

1.1 Khái niệm đầu tư

Theo điều 3 - Luật đầu tư:

“ Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.”

Như vậy, Đầu tư là sự hi sinh hay sử dụng các nguồn lực ở hiện tại ( tài chính,nhân lực, tài nguyên …) nhằm thu về cho nhà đầu tư các kết quả nhất định trongtương lai lớn hơn các nguồn lực bỏ ra để đạt được kết quả đó Nói cách khác là sửdụng các nguồn lực nhằm thu về lợi nhuận hoặc lợi ích xã hội

Một cách vắn tắt, có thể nói đầu tư là việc sử dụng tiền của nhằm mục đíchsinh lợi Tính sinh lợi là đặc trưng hàng đầu của đầu tư Không thể coi là đầu tư nếuviệc sử dụng tiền không nhằm mục đích thu lại một khoản có giá trị lớn hơn khoản

đã bỏ ra ban đầu

1.2 Mục đích của đầu tư

- Mục đích của nhà nước là nhằm nâng cao phúc lợi xã hội và tăng tài sảncác công trình nhà nước

- Mục đích của doanh nghiệp là lợi nhuận sinh lời

- Mục đích của cá nhân và hộ gia đình là tối đa hóa mục đích sử dụng và giátrị thẩm mỹ

Tóm lại, mục đích chủ yếu của đầu tư là sinh lợi Khả năng sinh lợi là điềukiện tiên quyết để đầu tư – người ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinhlợi Để tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi

pháp, theo một tiến trình gồm nhiều bước.

- Bước 1: Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư ( sản phẩm của bước này làbáo cáo kinh tế - kỹ thuật về cơ hội đầu tư)

- Bước 2: Nghiên cứu tiền khả thi

- Bước 3: Nghiên cứu khả thi

- Bước 4: Thẩm định và ra quyết định đầu tư ( hoặc quyết định về việc đầu

tư, quyết định sửa đổi mục tiêu, phương án thực hiện v.v…)

- Bước 5: Thiết kế

- Bước 6: Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng ( về chuyển giao côngnghệ, cung cấp thiết bị, xây dựng, lắp đặt, vận tải v.v…)

- Bước 7: Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực

- Bước 8: Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán

Sau 8 bước là giai đoạn vận hành, khai thác công trình Các bước 1 – 4 thườnggọi chung là giai đoạn chuẩn bị đầu tư Các bước 5 – 8 thường được gọi chung làgiai đoạn thực hiện đầu tư

1.3 Phân loại đầu tư

1.3.1 Theo chức năng quản lý vốn đầu tư

 Đầu tư trực tiếp: Là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp thamgia quản lý vốn đã bỏ ra Người bỏ vốn và người quản lý vốn là một chủ thể

- Ưu điểm:

+ Có thể giám sát, điều hành 1 dự án

+ Nắm bắt các kết quả của đầu tư

+ Dự báo rủi ro và xử lý rủi ro kịp thời

+ Làm chủ nguồn vốn và biết chất lượng của quá trình đầu tư

- Hạn chế:

+ Không phải ai cũng tham gia thực hiện được quá trình đầu tư vì có cácrào cản về chuyên môn, kỹ thuật

+ Khó khăn trong việc chuyển đổi vốn

 Đầu tư gián tiếp: Là phương thức đầu tư mà nhà đầu tư không trực tiếptham gia vào quá trình sản xuất, sử dụng vốn của công trình, dự án Họ đầu tư bằngcách mua các chứng chỉ có giá trị như cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán … để đượchưởng lợi tức Với hình thức đầu tư này, người bỏ vốn và người sử dụng vốn, quản

lý vốn không phải một chủ thể

- Ưu điểm:

+ Nhà đầu tư hoàn toàn độc lập với quá trình phát triển công trình.

+ Không bị giới hạn về vốn đầu tư

+ Khả năng chuyển đổi vốn linh hoạt

1.3.2 Phân loại theo nguồn vốn - Nguồn vốn trong nước

 Nguồn vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

 Nguồn vốn đầu tư ra nước ngoài

1.3.3 Phân loại theo tính chất đầu tư

 Đầu tư theo chiều rộng ( đầu tư mới ): Là đầu tư xây dựng mới các côngtrình, nhà máy, công ty …Hình thức đầu tư này có đặc điểm:

- Không phải dựa trên những cái hiện có mà đầu tư mới phải cần vốnlớn, trình độ quản lí công nghiệp mới

- Thời gian thực hiện đầu tư, thời gian thu hồi vốn lâu

- Mạo hiểm cao

 Đầu tư theo chiều sâu: Là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp,trang bị lại, đồng bộ hóa, hiện đại hóa, mở rộng các chương trình hiện có.Đặc điểm:

- Chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra

- Đầu tư trực tiếp

- Thời gian thu hồi vốn nhanh

1.3.4 Phân loại theo thời gian sử dụng

- Đầu tư ngắn hạn

- Đầu tư trung hạn

- Đầu tư dài hạn

1.3.5 Phân loại theo tính chất sử dụng vốn đầu tư

 Đầu tư phát triển: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằm giatăng giá trị tài sản, tạo ra các tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng cáctiềm lực sản xuất kinh doanh và các hoạt động xã hội khác Đặc điểm:

- Vốn đầu tư lớn

- Thời gian đầu tư dài

- Hiệu quả đầu tư cao: tăng lợi ích của chủ đầu tư và của xã hội.

 Đầu tư chuyển dịch: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằmchuyển dịch quyền sở hữu tài sản, giá trị tài sản

1.3.6 Đầu tư theo ngành kinh tế

Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn được xem xét đầu tư vào từnglĩnh vực, ngành nghề

2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều

174 có quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước

2.2 Khái niệm đầu tư Bất động sản

Đầu tư BĐS là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, đây là loạiđầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước

Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn vốn,sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằmđến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai

Bên cạnh đó, Đầu tư BĐS còn là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản làBĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt độngđầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản:

* Lợi ích:

Lợi ích từ công trình bất động sản:

- Công dụng của các công trình BĐS khi được đưa vào khai thác, sử dụng

- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán đi)

- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữucủa chủ đầu tư

Lợi ích từ tài chính bao gồm:

- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng củađầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so với cácngành khác )

- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuậnbình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản.

- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tàichính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm

 Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản

 Trong kinh doanh bất động sản việc kiểm soát đầu tư là tương đối rõràng

 Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạmphát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên )

* Rủi ro:

Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

- Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm

- Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro

- Khả năng phân chia của bất động sản thấp

- Rút khỏi thị trường khó

Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro

và các phương án giải quyết

Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng:

2.3 Đặc điểm của đầu tư Bất động sản

Thứ nhất - Đầu tư Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn do đặc điểm của bất

động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toànvốn để thu được lợi nhuận cao

Thứ hai – Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc của một dự án đầu

tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm ( do thời gianchuẩn bị đầu tư thường kéo dài, liên quan nhiều đến thủ tục hành chính, pháp lý bêncạnh đó thời gian xây dựng bất động sản là dài ) Trong thời gian đầu tư đó có nhiềubiến động vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra;phải lên kế hoạch chi tiết, cụ thể cho từng giai đoạn đầu tư và phân bổ sử dụng cácnguồn vốn hợp lý; Cung cấp vốn kịp thời để rút ngắn thời gian đầu tư, giảm thiểu

rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư.

Thứ ba – những thành quả đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu

dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài … vì vậy trong đầu tư cần phải chú ýchất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mụcthi công công trình …

Thứ tư – các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với

đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhấtđịnh Vì vậy các hoạt động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế,môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạtđộng đầu tư

2.4 Vai trò của đầu tư Bất động sản

Trước tiên Đầu tư BĐS là tiền đề cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế khác.

Bởi BĐS mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội – môi trường BĐS tạo ra công ănviệc làm cho công nhân xây dựng công trình, cán bộ công nhân viên làm việc chocông trình BĐS còn tạo ra cảnh quan môi trường đẹp

Thứ hai , Đầu tư BĐS mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bằng cách tối đa hóa lợi

nhuận Ngoài ra còn mang lại danh tiếng cho chủ đầu tư từ khi bắt đầu xây dựngđến khi đưa công trình vào sử dụng, gây dựng thương hiệu cho chủ đầu tư

Thứ ba, sản phẩm BĐS mang lại niềm tự hào, ham muốn sở hữu do yếu tố

thẩm mỹ, kiến trúc độc đáo … tạo nên tính sở hữu trí tuệ của công trình khác nhau

Thứ tư, Việc đầu tư vào BĐS mang lại lợi nhuận cho các tổ chức tín dụng,

các nhà đầu tư gián tiếp khác, mang lại lợi nhuận cho nhà sử dụng, người sở hữu vàngười cung cấp nguyên vật liệu

Thứ năm, khi đầu tư vào BĐS nhà đầu tư có được nguồn thu nhập từ công

trình BĐS bởi giá trị đầu tư được bảo tồn và có xu hướng gia tăng Việc kiểm soáttrong đầu tư BĐS cũng dễ dàng hơn các ngành khác

3 SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 3.1 Dự án đầu tư BĐS.

Theo luật Đầu tư 2005:

“ Dự án Đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành

các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”

Dự án đầu tư BĐS là tổng thể các dự kiến, các nguồn lực và chi phí dự kiếnhoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vào lĩnh vực đầu tư, KDBĐS Hoạt động bố trí theo một kế hoạch chi tiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ

thể nhằm từng bước tạo ra sản phẩm công trình hoặc dịch vụ BĐS.

Đặc điểm Dự án Đầu tư BĐS:

- Dự án đầu tư xây dựng BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, các công trìnhBĐS được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư.Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, do đó mọi hoạtđộng liên quan đến đất đai đều phải được nghiên cứu và phân tích kỹ càng nhằmmang lại hiệu quả cao nhất không chỉ ở mặt tài chính mà còn cả ở mặt kinh tế - xãhội

- Do đặc điểm của các dự án công trình xây dựng BĐS là cần thời gian đầu tưxây dựng dài, dó đó trong quá trình thực hiện sẽ có rất nhiều rủi ro có thể xảy ranhư ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá, ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, hỏahoạn, lũ lụt … Vì vậy trong phân tích tài chính cần phải xem xét, đánh giá mức độtác động của các nhân tố đó, từ đó đưa ra các phương án nhằm giảm thiểu rủi ro,mang lại lợi ích cao cho nhà đầu tư

- BĐS là loại tài sản có giá trị lớn vì thế đầu tư BĐS cần phải huy động mộtnguồn vốn lớn Do đó trong phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS cần phải có các

kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý đảm bảo cho dự ánkhông gặp khó khăn và kịp tiến độ

3.2 Vai trò của dự án đầu tư BĐS

 Đối với nhà nước

- Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan quản lý phê duyệt, cấp phép hoặc ra quyếtđịnh đầu tư với những dự án liên quan đến vốn, ngân sách nhà nước

- Dự án là căn cứ để xử lý, hòa giải các mâu thuẫn, tranh chấp về quyền lực,nghĩa vụ trong quá trình thực hiện dự án

- Dự án đầu tư là căn cứ để thi hành luật phá sản

 Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư

- Dự án đầu tư là căn cứ để quyết định bỏ vốn đầu tư

- Là căn cứ, cơ sở xây dựng kế hoạch thực hiện dự án đầu tư từ đó theo dõi,đôn đốc quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện

- Là căn cứ để thuyết phục các tổ chức tài chính trong và ngoài nước tài trợvốn cho dự án, là căn cứ để xử lý kịp thời các thiếu sót trong quá trình triểnkhai dự án

- Là căn cứ để xử lý kịp thời các thiếu sót trong quá trình triển khai dự án

- Là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lý các mối quan hệ về quyền và nghĩa

vụ của mỗi bên tham gia đồng thời là cơ sở pháp lý để xử lý tranh chấp.

3.3 Tài chính Dự án Đầu tư.

Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triểnkhai thực hiện một dự án đầu tư bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phânphối

3.4 Phân tích tài chính Dự án Đầu tư.

3.4.1 Khái niệm:

Phân tích tài chính DA ĐT là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trìnhsoạn thảo DA Phân tích tài chính DA ĐT là quá trình tính toán, đánh giá, phân tíchcác chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằmgiúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra quyết định phù hợp và hiệu quả nhất

3.4.2 Vai trò của phân tích tài chính Dự án đầu tư:

- Đối với chủ đầu tư:

Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết của dự án để chủ đầu tưđưa ra các quyết định có nên đầu tư hay không dựa trên những nguồn lực mà mình

có Phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng đối với chủ đầu tư vìmục tiêu của họ chính là lợi nhuận, Họ chỉ đầu tư khi chắc chắn rằng dự án ấy sẽmang lại lợi nhuận cho mình

- Đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư

Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan nàyxem xét cho phép đầu tư, đặc biệt với những dự án sử dụng nguồn vốn của nhànước

- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án

Các cơ quan tài trợ vốn phải đánh giá xem dự án có khả năng trả nợ haykhông, nghĩa là dự án phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính

- Phân tích tài chính còn là cơ sở tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội

“ Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc sosánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí bỏ ra Song phân tích tài chính chỉtính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với cá nhân và tổ chức đầu tư.Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác

độ nền kinh tế, xã hội Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tàichính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh

tế xã hội phải bỏ ra hay thu được”

3.4.3 Mục đích của Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chínhthông qua việc

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư

Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính khoản chi phí,lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phảnánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầutư

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư:

+ An toàn về nguồn vốn huy động

+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năngtrả nợ

+ An toàn cho các kết quả tính toán khi có tác động bất lợi từ các yếu tố kháchquan

3.4.4 Yêu cầu của Phân tích tài chính

- Các dữ liệu dự án phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng được mụctiêu phân tích

- Sử dụng phương pháp phân tích và hệ thống các chỉ tiêu phù hợp để phảnánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của Dự án

- Đưa ra được nhiều phương án để từ đó xác định được phương án phù hợpnhất trong tất cả các phương án có thể trong điều kiện bất trắc chiếm ưu thế

4 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

4.1 Xác định nhu cầu vốn:

4.1.1 Vai trò:

- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư

- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án

4.1.2 Yêu cầu:

- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích kỹ thuậtcủa dự án

- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp dự án sẽ không có khả năng thực hiện, nếu vốn

dự tính quá cao sẽ không phản ánh đúng hiệu quả tài chính của dự án, do đó phảixác định nhu cầu vốn với độ chính xác cao nhất

- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích thị trường trong

thời điểm hiện tại và khả năng dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai

đề phòng sự tăng giá của trang thiết bị và nguyên vật liệu

- Tổng dự toán công trình là tổng mức chi phí cần thiết cho việc đầu tư xâydựng công trình ( chi phí tạo lập công trình)

Tổng mức đầu tư một dự án BĐS bao gồm các chi phí:

- Giai đoạn chuẩn bị: Chi phí nghiên cứu giai đoạn đầu tư , chi phí nghiên cứugiai đoạn tiền khả thi của dự án, các chi phí liên quan quá trình thẩm định từng giaiđoạn …

- Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chiphí đất, chi phí lập và thẩm định thiết kế, chi phí lập tổng dự toán công trình, cácchi phí liên quan đến hoàn tất các thủ tục đầu tư, chi phí cơ sở hạ tầng ( điện, nước

…), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình

…

- Giai đoạn kết thúc dự án, đưa vào khai thác: Chi phí thuê chuyên gia, chi phíđào tạo nhân viên, chi phí quản lý và vận hành thiết bị trong công trình, chi phí vậnhành thử thiết bị, chi phí làm báo cáo quyết toán vốn đầu tư hoàn thành, chi phíthẩm tra và phê duyệt quyết toán vốn đầu tư, chi phí phá dỡ công trình tạm, côngtrình phụ phục vụ thi công, chi phí dọn vệ sinh công trình, chi phí nghiệm thu côngtrình, bàn giao công trình

4.1.4 Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư:

Cơ sở pháp lý - Theo các văn bản của bộ xây dựng:

+ Nghị định 112/2009/NĐ – CP ngày 14/12/2009 về quản lý chi phí đầu tưxây dựng công trình

+ Thông tư 04/2010/TT – BXD ngày 25/05/2010 về hướng dẫn lập và quản lýchi phí đầu tư xây dựng công trình theo nghị định 112

+ Quyết định số 954/QĐ – BXD ngày 29/09/2009 công bố định mức chi phíquản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

+ Nghị định 12/2009/NĐ – CP ngày 12/02/2009 về quản lý dự án đầu tư xây

Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:

 Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

Tổng mức vốn đầu tư được xác định theo công thức:

V = Ivo = Gxd + Gtb + Gbttđc + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp

Trong đó:

V ( Ivo) : tổng vốn đầu tư

Gxd: giá trị xây dựng – bao gồm:

- Chi phí phá dỡ công trình xây dựng cũ, san lấp mặt bằng xây dựng

- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình chính, phụ

- Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công

- Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và phục vụ thi công

Gxd = Gxdct1 + Gxdct2 + … + Gxdctn m

Gxdct = ( ∑ QXDi x Zi + GQXDK ) x ( 1 + TGTGT – XD ) i=1

Trong đó:

n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

m: số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình,

hạng mục công trình thuộc dự án.

i: số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i / bộ phận kết cấu chính thứ i của

công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

Q XDi : khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/bộ phận kết cấu chính thứ

Z i : đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ i

của công trình

còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỉ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.

Gtb: giá trị thiết bị - bao gồm:

- Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, thuế

- Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, phí và các chi phí khác có liênquan

Gbttđc: giá trị bồi thường, tái định cư – bao gồm:

- Bồi thường nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, cây trồng và chi phí bồithường khác

- Khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

- Chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức liên quan đến bồi thường hỗtrợ tái định cư

- Chi phí xây dựng đất trong thời gian xây dựng

- Chi phí chi trả cho hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư

Gqlda: giá trị quản lý dự án

Gtv: giá trị tư vấn

Gk: giá trị khác

Gqlda , Gtv , Gk được xác định bằng cách lập dự toán, hoặc tính theo địnhmức tỷ lệ phần trăm, hoặc tổng các chi phí này ( không bao gồm lãi vay trong thờigian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15%của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án Vốn lưu động ban đầu ( đốivới các dự án SXKD ) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án ( đối với dự án có

sử dụng vốn vay ) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân

bổ vốn của từng dự án để xác định

Gdp: giá trị dự phòng – bao gồm:

- Dự phòng cho những khoản bỏ sót chưa tính đến

- Dự phòng cho trượt giá ( dựa trên chỉ số giá xây dựng bình quân 3 năm

để đưa ra tỉ lệ % )

 Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình

và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giá xây dựng tổng hợp ) , suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tạithời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xâydựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư

S XD : suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng

lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

N: diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình

thuộc dự án.

S TB: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng

lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.

thuộc dự án

 Phương pháp 3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ

thuật tương tự đã thực hiện Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các sốliệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phíchưa xác định trong tổng mức đầu tư

“ Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công

trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết

bị, công nghệ ( đối với công trình sản xuất) tương tự nhau

- Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng củacông trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đãthực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

n n

V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi i=1 i=1

Trong đó:

đã thực hiện thứ i của dự án.

H t : Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án

H KV : Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án

dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.

- Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các côngtrình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thựchiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình

và quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án Các chi phí còn lại tính theophương pháp 1.”

 Phương pháp 4: Có thể kết hợp cả 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu

tư xây dựng công trình

4.1.5 Căn cứ để xây dựng tổng mức vốn đầu tư

- Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản

- Căn cứ vào giá chuẩn các công trình và hạng mục công trình xây dựng thôngthường

- Căn cứ vào đơn giá dự toán tổng hợp

- Căn cứ vào mặt bằng giá thiết bị của thị trường

- Căn cứ vào các tỉ lệ quy định của nhà nước

- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật của dự án

- Căn cứ vào các chế độ chính sách khác

4.2 Xác định các nguồn vốn

4.2.1 Vai trò

- Lựa chọn nguồn vốn một cách hiệu quả

- Xác định cơ cấu vốn tối ưu

4.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án

 Vốn của chủ đầu tư:

- Vốn pháp định: Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanhBĐS Theo Luật kinh doanh BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ – CP ngày15/10/2007, tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng

- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện tráchnhiệm của nhà đầu tư đối với dự án Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khaiđược các dự án ban đầu

 Vốn huy động bên ngoài:

Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo cho hoạt động đầu

tư của doanh nghiệp đồng thời thỏa mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng,thời hạn và mục đích sử dụng Tuy nhiên hiện nay, thủ tục vay vốn tín dụng cònchậm chạp, các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc nới lỏnghay thắt chặt cho vay gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, mứclãi suất không ổn định

 Vốn liên doanh liên kết:

Bao gồm: Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án nhằm chia sẻ rủi

ro đồng thời sử dụng được thế mạnh của các bên, và Liên kết với khách hàng thamgia trực tiếp vào quá trình đầu tư và phát triển BĐS

Hình thức vốn này vừa tạo được nguồn vốn cho chủ đầu tư vừa chia sẻ rủi ro

và có thể sử dụng được thế mạnh của các bên đồng thời tạo ra sự đồng bộ giữa cáccông trình trong cùng một dự án và tăng thêm vị thé cho vùng dự án bằng cách thuhút các nhà đầu tư thứ cấp Tuy nhiên nhược điểm của hình thức vốn này đó là chủđầu tư gặp khó khăn trong việc thống nhất quản lý

 Tín dụng thương mại:

Nguồn vốn này được hình thành bằng cách:

+ Mua hàng trả chậm: vật liệu xây dựng, trang thiết bị…

+ Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình

Phương thức huy động vốn này rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện dụng

và linh hoạt trong kinh doanh Bên cạnh đó nó còn tạo khả năng mở rộng các quan

hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bền Tuy nhiên hình thức huy động vốn này chỉnên thực hiện khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng của công trình

 Trái phiếu:

Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị trường tài chính: phát hành trái phiếu,phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn

Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình

Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty

Bảng 1.2: Tiến độ thực hiện vốn đầu tư

- Nghiên cứu khả thi

2 Thực hiện đầu tư

2.1 Chi phí cho xây dựng

của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có kế hoạch huy động vốn theo tiến độ.

Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ vànguồn vốn theo tiến độ

- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt giá và lạmphát

- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn hợp lý đểđạt được một cấu trúc vốn tối ưu

Bảng 1.3: Tiến độ huy động vốn đầu tư ( đvt: trđ)

- Xác định lượng vốn vay của từng nguồn

- Xác định lãi suất của từng nguồn

- Xác định thời hạn vay

Bảng 1.4: Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng

( đơn vị: trđ)STT Năm vay Số vốn vay Thời hạn vay Lãi suất Tổng lãi

phải trả

Tổng lãi +vốn vay1

- Định kỳ thanh toán ( thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một

kỳ thanh toán)

- Cách thức trả nợ ( trả đều, trả không đều)

Bảng 1.5: Kế hoạch trả nợ

1 Vốn + lãi vay trong

thời gian xây dựng

2 Dư nợ đầu tư

3 Trả nợ gốc hàng năm

4 Trả lãi vay hàng năm

5 Dư nợ cuối kỳ

6 Tổng tiền phải trả

4.3 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

4.3.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư:

- “ Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này có thểnhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ rang thì tỷ trọng này có thể là40% thì dự án thuận lợi”

4.3.2 Tính các khoản thu nhập và lập các biểu mẫu tài chính

 Các khái niệm:

- Tổng thu nhập tiềm năng ( PGI ) : là tổng các nguồn thu nhập tiềm năng

mà BĐS có thể tạo ra ở mức chiếm dụng đầy đủ

- Tổng thu nhập hiệu quả ( EGI ) – doanh thu: là tổng cộng các nguồn thunhập từ việc khai thác BĐS sau khi đã được điều chỉnh cho các khoản thất thu tiềnthuê và bỏ trống BĐS

EGI = PGI – thất thu – bỏ trống BĐS – không thu được tiền thuê

- Thu nhập hoạt động ròng ( NOI )

- Giá trị thu hồi , thanh lý

- Thu nhập chịu thuế

- Thu nhập sau thuế

 Doanh thu:

“ Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩmchính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Cóhai loại doanh thu từ BĐS: doanh thu bán, chuyển nhượng BĐS và doanh thu chothuê diện tích

Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động Để lập được bảng

dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án

để xác định”

Bảng 1.6: Doanh thu của dự án

Mục đích: Tính phần lãi phải trả hàng năm

Căn cứ vào các hoạt động vay vốn ( lượng vốn vay từng nguồn, lãi suất, thờigian cho vay và trả nợ) và căn cứ vào lợi nhuận và khấu hao Tài sản cố định

 Chi phí sản xuất ( giá thành)

Chi phí sản xuất của dự án bao gồm:

+ Định mức chi phí đã được nhà nước quy định

+ Dự kiến chi phí theo công suất sử dụng: điện nước…

+ Mức tiền lương, tiền công theo từng loại lao động đối với công trình.+ Chi phí khác theo quy định

+ Khấu hao tài sản cố định

+ Quy định về thuê đất, giao đất

+ Tiền lãi vay phải trả

Bảng 1.7: Chi phí sản xuất

I Chi phí hoạt động hàng năm

1 Chi phí điện

4.3.3 Lợi nhuận thuần, doanh thu thuần của dự án.

 Lợi nhuận thuần:

Lợi nhuận thuần được tính bằng cách lấy doanh thu thuần của năm trừ đi cácchi phí của năm đó Như vậy Lợi nhuận thuần là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự

án, được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án Tổng lợinhuận thuần của cả đời dự án được xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từngnăm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại

 Doanh thu thuần:

Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án Là doanh thu bánhàng sau khi đã trừ đi các khoản được giảm trừ và VAT, thuế tiêu thụ đặc biệt đầu

ra ( nếu có)

Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tươnglai Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là giá trị hiện tạiròng NPV

4.3.4 Giá trị hiện tại ròng ( NPV)

NPV phản ánh giá trị tăng them cho chủ đầu tư

NPV > 0: thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng them cho chủ đầu tư Dự ánkhông những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo ra lợi nhuận, không những thế,lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền

NPV < 0: dự án không bù được vốn đầu tư , dẫn tới thua lỗ cho chủ đầu tư

- Công thức tính:

0

1 (1 )

n t t t

r: Lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm

- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án:

Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương

Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có NPVdương và lớn nhất

Trong thực tế, khi lựa chọn dự án cần so sánh với tổng vốn đầu tư hay so vớilợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì có những dự án NPV dương nhưng lại quánhỏ so với hai yếu tố trên nên vẫn không được chấp nhận

4.3.5 Tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR)

Như vậy, tỷ suất hoàn vốn nội tại là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu

ở đó NPV bằng 0

- Ý nghĩa:

IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng tiền thuđược trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu Tuy nhiên,

vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiện chi phí cơ hội của chủ đầu

tư trong từng năm thay đổi do đó việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với lãi suấtchiết khấu là không thuyết phục

Ct : Khoản chi phí dự án ở năm tPhương pháp tính IRR:

+ PP1: Sử dụng vi tính nếu có chương trình phần mềm ứng dụng.

+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0 < r < ∞ vào công thức (*)

+ PP3: Phương pháp dùng đồ thị

Trục hoành biểu thị tỷ suất chiết khấu r

Trục tung biểu thị giá trị hiện tại ròng NPV

Lần lượt lấy các giá trị r1, r2 , r3 … thay vào công thức (*) ta lần lượtnhận được các giá trị NPV1, NPV2, NPV3…

Lần lượt biểu diễn các cặp giá trị ( NPV, r ) lên đồ thị ta được mộtđường cong, đường cong này cắt trục hoành tại một điểm , tại đó NPV = 0 và điểm

Tìm hai tỷ suất chiết khấu r1 và r2 sao cho:

- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án:

Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãi suất chiết

khấu

+ Nếu dự án vay vốn để đầu tư, lãi suất chiết khấu có thể là lãi suất đi vay+ Nếu dự án sử dụng vốn do ngân sách Nhà nước cấp, lãi suất chiết khấu cóthể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định

+ Nếu dự án sử dụng vốn tự có để đầu tư, lãi suất chiết khấu có thể là chi phí

cơ hội của dự án

Trường hợp có nhiều dự án thì dự án có IRR dương lớn nhất và lớn hơn lãi

suất chiếu khấu sẽ được chọn

IRR có thể so sánh được các dự án có thời gian khác nhau hay vốn đầu tư khácnhau, IRR thể hiện tỷ suất sinh lời bình quân hàng năm của dự án – đây là điều màNPV chưa thể hiện được

4.3.6 Chỉ số doanh lợi ( PI )

- Khái niệm

Chỉ số doanh lợi ( Profit Index ) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự

án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu

tư bỏ ra ban đầu

n t t t

CF r PI

CF

 





- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằng lãisuất chiết khấu, nếu không chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự án không được

bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án

Phương pháp chỉ số doanh lợi có ưu điểm hơn phương pháp IRR Cả 3 phươngpháp NPV, IRR và PI bổ sung cho nhau và về căn bản không có gì là trái ngượcnhau khi đánh giá dự án đầu tư

4.3.7 Thời gian hoàn vốn ( PP)

- Khái niệm

Thời gian hoàn vốn đầu tư ( Payback Paid) là độ dài thời gian để chủ đầu tưthu hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án

- Ý nghĩa

PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án

PP chỉ cho biết khả năng tạo thu nhập của dự án từ khi thực hiện đến khi thuhồi đủ vốn chứ không xem xét đến khả năng tạo ra thu nhập sau khi đã thu hồi đủ

- Cách xác định:

Gọi: n : số năm hoàn vốn có chiết khấu

k: số năm đầu tư

t1, t2 , … tk : là các năm đầu tư vào dự án

tk+1, tk+2, …, tn: là các năm tích lũy hoàn vốn

- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Thông thường, PP chỉ được sử dụng như một chỉ tiêu bổ sung cho các chỉ tiêukhác, hay để so sánh các dự án với nhau Các dự án so sánh với nhau đòi hỏi phải cóthời hạn, vốn đầu tư, mức độ rủi ro như nhau

- Tuy nhiên phương pháp đánh giá theo thời gian hoàn vốn có nhiều nhượcđiểm so với 3 phương pháp trên, đó là:

Phần thu nhập sau thời gian hoàn vốn được bỏ qua hoàn toàn

Yếu tố rủi ro đối với luồng tiền tương lai của dự án không được xem xét,đánh giá

Yếu tố thời gian của tiền tệ không được đề cập

Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận củachủ sở hữu

4.3.8 Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP)

- Khái niệm

“AAP là lợi nhuận kế toán thuần túy bình quân trong các năm của dự án Đây

là chỉ tiêu được sử dụng kết hợp với NPV”

- Ý nghĩa

AAP phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận về mặt kế toán, trong các năm thựchiện dự án AAP cho biết dự án tạo ra bao nhiêu lợi nhuận bình quân trong các năm

- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

AAP càng cao thì dự án càng mang lại nhiều thu nhập cho chủ đầu tư Nếu cónhiều dự án thì dự án có AAP dương cao nhất sẽ được chấp thuận

o Phương pháp 1: Phương pháp đại số

Gọi: X: Số lượng sản phẩm sản xuất và bán được của cả đời dự án

x: Số lượng sản phẩm sản xuất và bán được tại điểm hòa vốn

p: Giá bán 1 sản phẩm

v: Biến phí hay chi phí khả biến tính cho 1 sản phẩm Biến phí baogồm chi phí về NVL, năng lượng, nhiên liệu, tiền lương của lao động trực tiếp, chiphí vận chuyển, tiền trả lãi vay ngắn hạn … Chi phí này thay đổi tỷ lệ thuận vớikhối lượng sản phẩm sản xuất

f: Tổng định phí cả đời dự án hay 1 năm Định phí bao gồm chi phí cho

bộ máy gián tiếp, lãi vay khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảo hiểm,thuế cố định từng năm, tiền thuê BĐS hàng năm… Chi phí này không thay đổi theokhối lượng sản phẩm sản xuất

Nếu: y1 = xp : phương trình doanh thu ( a )

y2 = xv + f : phương trình chi phí ( b )

Tại điểm hòa vốn: y1 = y2

f v p

f p px

i i i

i

p x

p x p v

f O

1

11

Bước 1: Vẽ trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm

Bước 2: Vẽ trục tung biểu thị chi phí hoặc doanh thu do bán sản phẩmBước 3: Vẽ đường doanh thu và chi phí theo 2 phương trình (a) và (b).Bước 4: Đường doanh thu và đường chi phí cắt nhau tại điểm H(xh,yh),

đó chính là điểm hòa vốn

y

y = xv + f

y = xv

yM M

f

0 x1 x2 X x

Biểu đồ 2: Đồ thị xác định điểm hòa vốn

Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng 0xM, ta có thể tính được số vốn chưathu hồi tại điểm đó

Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xMX, ta có thể tính được số lãi tạiđiểm đó

- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật ( sản lượng tại điểm hòavốn) và chỉ tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn)

Nếu sản lượng và doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng và doanh thutại điểm hòa vốn thì dự án có lãi, và ngược lại nếu thấp hơn thì dự án lỗ

Do đó, chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự áncàng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn

4.4 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư

Trong tình hình thị trường như hiện nay, tính rủi ro là khá cao do đó khi đầu

tư dự án cần xem xét độ án toàn về tài chính của dự án đó Độ an toàn về nguồn vốn

là nội dung quan trọng cần phải xem xét trong quá trình lập dự án đầu tư Đánh giá

độ an toàn về tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau:

+ Đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay trong việc huy động vốn.+ Đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động.

+ Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn

 An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ

+ An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánh khả

năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp

Tài sản lưu động

Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành =

Nợ ngắn hạn

( Tỷ lệ này phải ≥ 1 )

+ An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu:

Nguồn nợ hàng năm của dự án

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án =

Nợ phải trả hàng năm ( gốc và lãi )

Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gốm lợi nhuận ( sau khi trừ thuế thu nhập),khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm

Người vay có quyền quyết định cách thanh toán nợ phải trả hàng năm , cóthể thao mức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một năm, lãi trảhàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm …

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn, mứcnày xác định theo từng ngành nghề Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỷ

số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn Ngoài ra khả năngtrả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thutại điểm hòa vốn trả nợ

 An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán: Phân tích dự án trong trường

hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan

Phân tích độ nhạy của dự án:

Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án như lợinhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ … khi các yếu tố liên quan đến chỉtiêu đó thay đổi

Chúng ta biết phần lớn các thông số để lập dự toán là không chắc chắn.Chúng ta không thể xác định một cách chắc chắn giá cả, sản lượng tiêu thụ, … tại

những thời điểm trong tương lai Việc thay đổi các giá trị của thông số cho phépchúng ta có cách nhìn bao quát hơn về tác động của sự biến động các thông số đếndòng tiền và hiệu quả của dự án.

Thông qua bảng độ nhạy, nếu dự án nào ít bị tác động thì nó có một khả năng

ổn định cao, khá an toàn trong việc đầu tư, tuy nhiên nó sẽ không có nhiều cơ hộigia tăng mức lợi nhuận Ngược lại một dự án bị tác động mạnh bởi độ nhạy thì nókhông có sự ổn định tốt, là một điều cần thiết hàng đầu để quyết định đầu tư, nhưng

nó lại có khả năng sinh lợi cao đột biến Do vậy tùy theo mục đích của nhà đầu tư,mạo hiểm hay không mạo hiểm để quyết định có nên đầu tư hay không Ngoài rathông qua bảng độ nhạy, còn rút ra được sự chọn lựa điều kiện đầu tư để dự án cókhả năng thành công, nếu muốn có những kết luận toàn diện nhất, sự chọn lựa tối

ưu nhất, thì nhất thiết phải áp dụng độ nhạy trong việc thẩm định dự án

Trong một dự án sản xuất có nhiều thông số ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tưnhư: đơn giá bán, sản lượng tiêu thụ, đơn giá mua NVL, tỷ giá USD, đơn giá nhâncông, chi phí gián tiếp, thuế suất, tỷ lệ hao hụt Chúng ta sẽ đánh giá mức độ giaođộng hiệu quả dự án trong sự thay đổi giá trị có khả năng xảy ra của từng thông số,tuy nhiên việc đánh giá chúng ta sẽ bị hạn chế vì trong trường hợp này chúng ta giảđịnh các thông số khác không thay đổi

Phương pháp phân tích:

 Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ

tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệuquả xem xét

Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chínhxem xét của dự án

Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm

Bước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổicủa các yếu tố Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự ánnhạy cảm với yếu tố đó Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chếtác động xấu, phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quảtài chính xem xét

 Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong

các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh

giá độ an toàn của dự án.

 Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài

chính thay đổi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được Mỗi một

sự thay đổi ta có một phương án Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạtcác phương án Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của nhà đầu tư để lựachọn phương án có lợi nhất

 Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ

nhạy

Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ởcác tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất

Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên

Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tínhtheo công thức sau:

EV = 



m

i i

i q p

1Trong đó: p i: Trị số của chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i

i

q : Xác suất xảy ra ở tình huống iBước 4: Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét theo công thứcsau:

Bước 5: Trong trường hợp kỳ vọng của phương án khác nhau, phải sử dụng hệ

số biến thiên để xem xét

Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát

Trượt giá và lạm phát là hai yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi vàmức lãi suất thực tế của dự án Như vậy chúng ta cần phải tiến hành loại các yếu tố

đó ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp để có thể đánh giá đúng hiệu quả tàichính của dự án khi xảy ra trượt giá và lạm phát

 Phương pháp 1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo

tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án

Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng công thức:

rlp = ( 1 + r )( 1 + f ) – 1Trong đó:

r: tỷ suất chiết khấu khi chưa có lạm phátf: tỷ lệ lạm phát

r lp : tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát

Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoản thu,chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian

 Phương pháp 2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ %

trượt giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dựán

Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu ( nếu tỷ suất chiết khấu đãbao hàm cả yếu tố lạm phát )

Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát được thực hiệnnhư sau:

(1 )

11

lp

r r

rlp : tỷ suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát

5 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

5.1 Các nhân tố bên trong nội bộ doanh nghiệp

 Cán bộ phân tích dự án

Cán bộ phân tích dự án là những người trực tiếp tham gia vào quá trình phântích tài chính, bắt đầu từ khâu khảo sát lấy số liệu, thu thập thông tin đến việc tínhtoán, phân tích từ đó đưa ra những đánh giá về tính khả thi của dự án để giúp chủđầu tư đưa ra kết luận có nên đầu tư hay không Chính vì thế cán bộ phân tích dự án

là một nhân tố vô cùng quan trọng trong công tác phân tích tài chính của dự án

Kết quả phân tích có chính xác hay không phụ thuộc rất nhiều vào trình độ,