Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại Công ty

Do đó, trong quá trìnhthực tập tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội VFS em đã chọn đề tài: “Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và gi

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.Lý do lựa chọn đề tài 1

2.Mục tiêu nghiên cứu 1

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1

4.Phương pháp nghiên cứu 2

5.Kết cấu của luận văn 2

CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS) 3

1.Giới thiệu chung về Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS) 3

2.Quá trình hình thành và phát triển 3

2.1 Giai đoạn đầu: Từ khi thành lập đến tháng 8/2008 3

2.2 Giai đoạn sau: Từ cuối năm 2008 đến nay 4

3.Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty 5

4.Các dịch vụ thẩm định giá do công ty VFS cung cấp 6

5.Cơ cấu tổ chức của công ty 9

5.1.Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty 9

5.2.Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 10

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH, VẬT KIẾN TRÚC TRÊN ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI CỦA KHU ĐẤT 235 NGUYỄN TRÃI - THANH XUÂN TRUNG - THANH XUÂN - HÀ NỘI TẠI CÔNG TY VFS 14

1.Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty VFS 14

2.Thực trạng về phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS 15

2.1.Căn cứ thẩm định giá 15

2.2.Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất 18

2.3.Ví dụ thực tế về xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất ngõ 235 đường Nguyễn Trãi Thanh Xuân Trung -Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS 18

2.4.Đánh giá về hoạt động thẩm định giá tại công ty VFS 39

vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất 39

2.4.2.Hạn chế và nguyên nhân dẫn đến những hạn chế đó 42

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH, VẬT KIẾN TRÚC TRÊN ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI CỦA KHU ĐẤT TẠI CÔNG TY VFS 46

1.Nhu cầu định giá lợi thế thương mại và vật kiến trúc hiện nay 46

2 Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công ty VFS 47

2.1.Đặt vấn đề 47

2.2.Giải pháp hoàn thiện phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công ty VFS 48

2.2.1.Nhóm giải pháp chung 48

2.2.2.Giải pháp hoàn thiện phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công ty VFS 50

2.3.Đánh giá lại kết quả thẩm định giá 55

KẾT LUẬN 60

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VFS : Công ty Cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam, là một hoạt động tồn tại kháchquan trong đời sống kinh tế xã hội Từ khi ra đời đến nay thẩm định giá đã đượcthừa nhận là một nghề, một lĩnh vực và đã cho thấy vai trò không thể thiếu đối vớimỗi nền kinh tế bởi đây là một hoạt động có liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tếnhư:mua bán, cho thuê, tài chính, tính thuế, sở hữu, quản lý, bảo hiểm, cầm cố, thếchấp và kinh doanh tài sản Từ khi hội nhập vào nền kinh tế thế giới thì hoạt độngđịnh giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng đã có những bước phát triểnnhất định do đã kế thừa và phát huy được những thành tựu của các nước tiên tiếntrên thế giới Tuy nhiên, định giá bất động sản còn gặp một số khó khăn như thịtrường bất động sản thường xuyên biến động, tồn tại những khuyết tật như: độcquyền, đầu cơ, sự biến động về giá cả, cạnh tranh không lành mạnh, có nhiều giaodịch ngầm, cũng như các yếu tố về pháp luật hay năng lực của thẩm định viênkhiến cho việc lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá còn nhiều hạn chế.Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức, các tiêu chuẩn thẩm định giá cũngnhư việc ban hành các quy định, văn bản pháp luật, nhằm trang bị kiến thức, kinhnghiệm cho các thẩm định viên về giá có đủ căn cứ để lựa chọn các phương phápthẩm định giá phù hợp và kết quả có độ tin cậy cao nhất Do đó, trong quá trìnhthực tập tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS) em

đã chọn đề tài: “Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính

Hà Nội (VFS)”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích, đánh giá thực trạng việc sử dụng các phương pháp xác định giá trịcông trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại Công

ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp xác định giá trịcông trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công tyVFS

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Thực tế về các phương pháp thẩm định giá bất độngsản và các phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị

lợi thế thương mại của khu đất tại Công ty VFS.

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận vàthực tiễn các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung tại công ty VFS

4 Phương pháp nghiên cứu

Vận dụng phương pháp duy vật biện chứng kết hợp với phương pháp thống

kê, phân tích để từ đó rút ra các kết luận làm cơ sở đưa ra các giải pháp cho vấn đềnghiên cứu

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài bao gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát về Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS).

Chương 2: Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất

và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công ty VFS.

Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên đề tài khôngthể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô

để đề tài này hoàn thiện hơn

Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo PGS.TS Vũ Trí Dũng

và các anh chị phòng nghiệp vụ thẩm định giá 2 tại công ty VFS đã hướng dẫn tậntình để em hoàn thành bài viết này một cách tốt nhất

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS).

1 Giới thiệu chung về Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS).

Tên doanh nghiệp Công ty Cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính

Người đại diện Tổng giám đốc Nguyễn Quang Hùng

Vốn điều lệ 1.500.000.000 VNĐ (Một tỉ năm trăm triệu đồng)

Số tài khoản 122.10.00.0073967 – Ngân hàng đầu tư và phát triển

Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành

2 Quá trình hình thành và phát triển

2.1 Giai đoạn đầu: Từ khi thành lập đến tháng 8/2008

Thực hiện chương trình cải cách hành chính, để tách bạch chức năng hoạtđộng dịch vụ tài chính ra khỏi cơ quan quản lý Nhà nước; Sở Tài chính đã xây dựng

đề án thành lập Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản và đãđược UBND thành phố Hà Nội phê chuẩn ban hành Quyết định số 40/2005/QĐ-UBngày 05/04/2005 về việc thành lập Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bánđấu giá tài sản Trực thuộc Sở Tài chính Hà Nội

Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản được thành lậptheo Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/04/2005 của UBND Thành phố HàNội có chức năng giúp Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội trong lĩnh vực cung cấpthông tin; dịch vụ tư vấn về giá cả; thẩm định giá tài sản và bất động sản; đấu thầu,đấu giá các loại tài sản của các thành phần kinh tế; thẩm định, xác định giá trị tài sảndoanh nghiệp Nhà nước; tổ chức bán đấu giá tài sản, bất động sản của Nhà nước và các

tổ chức cá nhân

Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu tự đảm bảo một phần chi phí; Trung tâm

có tư cách pháp nhân, được mở tài khoản tại kho bạc Nhà nước và các ngân hàng;được sử dụng con dấu riêng theo quy định hiện hành của Nhà nước.

Là một đơn vị hoạt động kinh doanh dịch vụ trong lĩnh vực dịch vụ tài chínhnhưng ngay từ ngày đầu mới đựợc thành lập Trung tâm đã nhận được nhiều hợpđồng dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản đối với các khách hàng thuộc mọithành phần kinh tế Với lương tâm trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp, bằngnhững kết quả hoạt động và những việc làm cụ thể, Trung tâm đã tạo được niềm tin

và sự tín nhiệm của khách hàng về chất lượng dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giátài sản; Trung tâm đã xác định giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác để giúpcho các doanh nghiệp Nhà nước chuyển sang cổ phần hoá, chuyển nhượng góp vốnliên doanh; xác định giá trị tài sản, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để phục vụcác cơ quan tố tụng trong công tác điều tra, xét xử như Công an, Toà án, Thi hànhán; Trung tâm đã ký kết nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản cho nhiều cơquan đơn vị trong Thành phố và tỉnh ngoài để phục vụ việc đấu thầu, mua sắm tàisản; Trung tâm cũng đã ký kết nhiều hợp đồng và tổ chức thành công nhiều phiênđấu giá hàng hoá tài sản, đấu giá cổ phần của các doanh nghiệp cổ phần hoá, đặcbiệt là tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của Thành phố giao và tăng thu cho ngânsách Thành phố hàng trăm tỷ đồng

2.2 Giai đoạn sau: Từ cuối năm 2008 đến nay.

Thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ vàThông tư số 67/2007/TT-BTC ngày 19/06/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫnchuyển đổi các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng thẩm định giásang hoạt động theo hình thức doanh nghiệp thẩm định giá Trung tâm đã xây dựngphương án chuyển đổi sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần và UBNDThành phố Hà Nội đã có Quyết định số 2263/QĐ-UBND ngày 10/06/2008 Phê duyệtgiá trị doanh nghiệp và phương án chuyển đổi Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm địnhgiá và bán đấu giá tài sản sang Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính HàNội

Ngày 30/07/2008, Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tàisản đã tổ chức thành công Đại Hội thành lập Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch

vụ tài chính Hà Nội Trung tâm đã báo cáo kết quả Đại hội thành lập Công ty cổ phầnthẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội về ban đổi mới và phát triển doanh nghiệpThành phố Hà Nội và ngày 15/08/2008 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyếtđịnh số 292/QĐ-UBND cho phép Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu

giá tài sản chuyển thành Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội.

3 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty

Theo nội dung giấy phép đăng ký kinh doanh do phòng Đăng ký kinh

doanh của Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, Công ty cổ phần thẩmđịnh giá hoạt động trên các lĩnh vực sau:

Thẩm định giá trị hàng hóa, tài sản, máy móc thiết bị (bao gồm cả đánh giáchất lượng của tài sản), thẩm định thương hiệu; thẩm định giá trị bất động sản (baogồm cả đánh giá chất lượng nhà cửa, vật kiến trúc); thẩm định giá trị đất đai; thẩmđịnh giá trị doanh nghiệp; thẩm định quyết toán dự án đầu tư, công trình xây dựng

cơ bản; thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đấtphục vụ các dự án

Tư vấn về giá cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu

Đấu giá các hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, dịch vụ môi giới BĐS,dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch

vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS

Thực hiện dịch vụ đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế, thị trường giá cả,kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật

Thực hiện dịch vụ về phương tiện đi lại, dịch vụ mua, bán, chuyển nhượngtài sản cho các tổ chức cá nhân

Thực hiện các dịch vụ theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất độngsản (trừ kinh doanh bất động sản)

Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa

Kinh doanh lữ hành

Kinh doanh lưu trú du lịch

Kinh doanh phát triển khu du lịch, điểm du lịch

Kinh doanh dịch vụ du lịch khác

Xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư, định mức, đơn giá xây dựng công trình,chỉ số giá xây dựng

Đo bóc khối lượng xây dựng công trình

Lập, thẩm tra dự toán xây dựng công trình

 Xác định giá gói thầu, giá hợp đồng trong hoạt động xây dựng

 Lập hồ sơ thanh toán, quyết toán hợp đồng

 Lập hồ sơ thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

 Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ Tài chính Hà Nội ra đời nhằm đápứng yêu cầu của thị trường thẩm định giá trong nước và khu vực; từng bước đápứng yêu cầu cho việc hội nhập quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá

Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội là thành viên củaHội thẩm định giá Việt Nam

Với đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo và có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội hy vọng rằng các dịch vụ do Công ty thực hiện sẽ đáp ứng được mọi yêu cầu của các đơn vị, tổ chức trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản.

4 Các dịch vụ thẩm định giá do công ty VFS cung cấp

Là một trong những doanh nghiệp đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực thẩm địnhgiá, với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệm, hiện nay Công

ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội đáp ứng được các yêu cầu

về thẩm định giá trị tài sản với những mục đích khác nhau của tất cả các khách hàngvới điều kiện là không trái với quy định của pháp luật hay thuần phong mỹ tục củaViệt Nam, cụ thể công ty đang thực hiện cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá nhưsau:

- Thẩm định giá phục vụ chi tiêu của ngân sách như:

Xác định giá trị quyền sử dụng đất làm cơ sở cho các dự án đầu tư nộp tiền

sử dụng đất;

Thẩm định giá dự toán xây dựng, mua sắm thiết bị bằng nguồn vốn đầu tư;

Thẩm định dự toán đầu tư, sửa chữa nhỏ, mua sắm bằng nguồn vốn chốngxuống cấp, chi thường xuyên, nguồn thu sự nghiệp, tự có, xã hội hoá …;

Tham khảo, làm cơ sở để thanh toán trực tiếp nếu không phải tổ chức đấuthầu theo Luật Đấu thầu;

Làm giá trần để tổ chức đấu thầu mua sắm mới;

Làm giá sàn để tổ chức bán đấu giá tài sản đã qua sử dụng;

Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá;

Tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn,

cổ phần hóa, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác theo quy định của pháp luật;

Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hìnhthức chuyển quyền khác;

Tài sản được mua bằng toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách Nhà

Các yêu cầu thẩm định khác

- Thẩm định giá phục vụ cho các doanh nghiệp:

Thẩm định giá trị doanh nghiệp để mua bán, góp vốn, liên doanh liên kết;

Xác định giá trị tài sản, hàng hoá để làm cơ sở nộp các loại thuế như thuếnhập khẩu, trước bạ …

Xác định giá trị tài sản của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi chuyển đổi môhình từ hộ kinh doanh hoặc của hộ gia đình tham gia, đầu tư dưới các hình thức theoLuật Doanh nghiệp trong trường hợp các tài sản góp không có hồ sơ gốc;

Xác định giá trị tài sản trong các doanh nghiệp đang hoạt động nhưngkhông có hồ sơ gốc, thiếu cơ sở cho phép ghi tăng giá trị tài sản để tính khấu hao,hao mòn trong quá trình sản xuất, kinh doanh;

Xác định năng lực tài chính cho tổ chức cá nhân khi thành lập các doanhnghiệp phải có đủ vốn pháp định;

Thực hiện chức năng giám định tài chính trong xác định giá trị tài sản tranhchấp theo Bộ luật Tố tụng Dân sự, Luật Thương mại, Luật Giải thể, Luật Phá sản,Luật Hợp tác xã…;

Xác định giá trị tài sản đảm bảo thi hành án theo Luật Thi hành Án Dân sự;

Xác định giá trị tài sản, hàng hoá đảm bảo để làm cơ sở tính bảo hiểm, cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh; giá trị thiệt hại đảm bảo bồi thường trong bảo hiểm, tranhchấp thương mại;

Xác định giá trị tài sản, hàng hoá đảm bảo sử dụng trong hoạt động tíndụng, ngân hàng

Các yêu cầu thẩm định khác

- Thẩm định giá phục vụ cá nhân:

 Thẩm định giá làm cơ sở cho các thoả thuận mua bán, trao đổi tài sản;

 Thẩm định giá phục vụ cho, tặng, di chúc, thừa kế;

 Thực hiện chức năng giám định tài chính trong xác định giá trị tài sảntranh chấp theo Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại …

 Xác định giá trị tài sản để thỏa thuận trong tranh chấp mua bán tài sản, bấtđộng sản;

 Thẩm định giá trị tài sản để vay vốn, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh…;

 Các yêu cầu thẩm định khác

- Các loại tài sản thẩm định giá

 Tài sản hữu hình: Máy móc thiết bị, dây chuyền thiết bị công nghiệp; Thiết

bị y tế; Thiết bị truyền thông, truyền hình; Phương tiện vận tải; Vật tư thiết bị côngnghiệp, dân dụng; Thiết bị trường học; hàng hoá, vật tư, công cụ dụng cụ

 Tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khaithác kinh doanh, lợi thế quyền thuê

 Bất động sản: Giá trị quyền sử dụng đất; Giá trị khu đất dự án, trung tâmthương mại, cao ốc văn phòng, trang trại, chung cư, nhà ở, nhà xưởng, công trìnhvật kiến trúc trên đất

 Dự án đầu tư: Thẩm định giá trị dự toán, thẩm định giá trị quyết toán côngtrình, giá trị dự án, tư vấn đầu tư, tư vấn đấu thầu,

Ngoài ra, Công ty còn thực hiện các dịch vụ:

- Tổ chức bán đấu giá tài sản:

 Bất động sản;

 Máy móc thiết bị, hàng hóa vật tư;

 Cổ phiếu OTC, cổ phiếu phát hành thêm, bán cổ phiếu thuộc sở hữu nhànước tại doanh nghiệp, trái phiếu, …

 Bán các loại tài sản khác theo yêu cầu của mọi thành phần kinh tế

5 Cơ cấu tổ chức của công ty

5.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức của công ty.

Phòng thẩm định giá II

Phòng Hành chính – Tổ chức

Phòng kế toán tài vụ

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng

( Nguồn: website công ty www.thamdinhgiahanoi.com.vn )

5.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

- Được ủy quyền và chịu trách nhiệm về sự ủy quyền của mình

- Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của điều lệ

doanh của công ty đặc biệt là chính sách liên quan đến công tác thẩm định giá, đấugiá tài sản.

- Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị

- Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty

- Trực tiếp theo dõi, chỉ đạo một phòng nghiệp vụ hoặc điều hành một lĩnhvực chuyên môn cụ thể

- Thường xuyên theo dõi, đôn đốc, kiểm tra công việc chung của công ty,đảm bảo không gây phiền hà và ách tắc công việc

- Báo cáo Hội đồng quản trị về tình hình công tác quý, năm về phương hướng

và kết quả kinh doanh của công ty

- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lao động hoặc

cơ quan pháp luật trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình

- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của luật doanh nghiệp

- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lao động hoặc

cơ quan pháp luật trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình

+ Thẩm định giá bất động sản

+ Thẩm định động sản

+ Thẩm định giá trị thương hiệu

+ Thẩm định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần

- Được tham gia vào việc xây dựng kế hoạch của công ty.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao

5.2.5 Phòng dịch vụ bán đấu giá

- Tìm kiếm đối tác và khai thác các nguồn hàng liên quan đến các loại hànghóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản của các tổ chức, cá nhânnhằm đảm bảo kế hoạch kinh doanh của công ty

- Phối hợp với phòng kế toán tài vụ triển khai ký kết các hợp đồng bán đấugiá các loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản cho các

tổ chức, cá nhân

- Ban hành quy chế, thông báo bán hàng, đưa tin trên phương tiện thông tinđại chúng

- Tổ chức tiếp nhận hồ sơ khách hàng tham gia đấu giá

- Tổ chức bán đấu giá, lập biên bản đấu giá, thảo quyết định bán hàng hóa, tàisản, cổ phần, đấu giá bất động sản trình ban giám đốc ký ban hành

- Phối hợp với các tổ chức, cá nhân thuê đấu giá giao tài sản cho khách hàngtrúng đấu giá

- Mở sổ theo dõi đăng ký đấu giá và kết quả đấu giá, lưu trữ hồ sơ đấu giátheo quy định

- Thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản,dịch vụ quảng cáo bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản

- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy trình, quy chế bán đấugiá, xây dựng mức thu dịch vụ về môi giới, quảng cáo, quản lý bất động sản để trìnhBan giám đốc quyết định

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc phân công

theo dõi đôn đốc các tổ chức cá nhân thanh quyết toán các khoản tiền mà hợp đồng

đã ký kết, thanh lý

- Phối hợp phòng dịch vụ bán đấu giá trong việc soạn thảo và thanh lý các hợpđồng dịch vụ trong lĩnh vực bán đấu giá, dịch vụ môi giới bất động sản, thu tiền đặtcọc của khách hàng, theo dõi đôn đốc các tổ chức cá nhân thanh quyết toán cáckhoản tiền đã thực hiện hợp đồng, thanh lý với công ty

- Soạn thảo các hợp đồng kinh tế khác liên quan đến nhiệm vụ hoạt động củacông ty

- Phối hợp với phòng hành chính tổ chức kiểm tra, giám sát việc sử dụng cơ sởvật chất, trang bị làm việc của cả phòng, tài sản chung của công ty

- Tham mưu cho ban giám đốc xây dựng quy chế quản lý tài chính, quy chếchi tiêu nội bộ, quy chế trả tiền lương, tiền thưởng

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao

- Nghiên cứu tiếp thu kịp thời các chế độ chính sách liên quan đến công việcđược giao

- Thực hiện công tác quản lý lao động, tiền lương, bảo hiểm bao gồm: tuyểndụng, tăng lương, đề bạt, miễn nhiệm cán bộ, xây dựng quỹ lương, quản lý sổ bảohiểm,

- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy chế quản lý lao động,tiền lương, quy định nhiệm vụ quyền hạn và chế độ trách nhiệm của người lao động

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao

5.3 Đặc điểm nguồn nhân lực.

Với đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo và có tinh thần tráchnhiệm cao trong công việc, công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính HàNội hy vọng rằng các dịch vụ do Công ty thực hiện sẽ đáp ứng được mọi yêu cầucủa các đơn vị, tổ chức trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ thẩm định giá và bán đấugiá tài sản

Tổng số cán bộ công nhân viên hiện tại trong công ty là 30 người, trong đó cán

bộ có trình độ đại học và trên đại học là 24 người, cán bộ có trình độ cao đẳng,trung cấp là 6 người, cán bộ có thẻ thẩm định viên về giá là 4 người, cán bộ có thẻđấu giá viên là 9 người.Cụ thể như sau:

Danh sách cán bộ nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá:

1 Ông Nguyễn Quang Hùng – Tổng giám đốc – Số thẻ 06149 cấp ngày 05/07/2006

2 Ông Trần Lê Hoàng – Thẩm định viên – Số thẻ IV16181 cấp ngày 31/08/2006

3 Bà Phan Minh Dung – Thẩm định viên – Số thẻ IV06170 cấp ngày 31/08/2006

4 Ông Ngô Gia Cường – Thẩm định viên – Số thẻ IV06318 cấp ngày 31/08/2006Danh sách cán bộ nhân viên có thẻ đấu giá viên:

1 Ông Nguyễn Trọng Bình – Phó Tổng giám đốc – Số thẻ 391/TP-ĐGV

2 Ông Ngô Gia Cường – Đấu giá viên – Số thẻ 392/TP-ĐGV

3 Ông Trần Trường Giang – Đấu giá viên – Số thẻ 394/TP-ĐGV

4 Ông Trần Lê Hoàng – Đấu giá viên – Số thẻ 396/TP-ĐGV

5 Ông Nguyễn Hữu Bình – Đấu giá viên – Số thẻ 393/TP-ĐGV

6 Bà Phan Minh Dung – Đấu giá viên – Số thẻ 395/TP-ĐGV

7 Bà Nguyễn Thị Ánh Hồng – Đấu giá viên – Số thẻ 398/TP-ĐGV

8 Bà Nguyễn Thị Diệu Linh – Đấu giá viên – Số thẻ 397/TP-ĐGV

9 Bà Đặng Hòa Bình – Đấu giá viên – Số thẻ 399/TP-ĐGV

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH, VẬT KIẾN TRÚC TRÊN ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI CỦA KHU ĐẤT 235 NGUYỄN TRÃI - THANH XUÂN

TRUNG - THANH XUÂN - HÀ NỘI TẠI CÔNG TY VFS.

1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty VFS

2 Thực trạng về phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc

Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông

tin lập KH sơ bộ về thời gian, chi

Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng

Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá

Hoàn thiện tài liệu kĩ thuật, tài liệu pháp lý của TS thẩm định giá

Xác định cơ sở giá trị, lựa chọn phương pháp thẩm định

Khảo sát, nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin

So sánh cơ sở dữ liệu nội bộ, lấy ý kiến chuyên gia

Tính toán kết quả thẩm định, thông báo sơ bộ kết quả thẩm định

Lập báo cáo thẩm định

Tư vấn giới thiệu về các dịch vụ

thẩm định giá (miễn phí)

trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS

2.1 Căn cứ thẩm định giá

2.1.1. Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, ngày 26/04/2002 của Ủy banthường vụ Quốc hội khóa X quy định về thẩm định giá;

- Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá;

- Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC ngày 24/02/2004 của Bộ tài chính về việcban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá;

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/11/2003 của Chính phủ;

- Nghị định số 101/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về thẩm địnhgiá;

- Quyết định 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ tài chính về việc banhành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ;

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính về việcban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính về việcban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính về việcban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3);

- Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 - Nhà xuất bản Tài chính;

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 13/03/2005 của Chính phủ;

- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 của Chính phủ về việc sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP;

2.1.2. Các văn bản pháp quy về đất đai, kinh doanh bất động sản

- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhluật đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn Nghị định197/2004/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn số 69/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của

Bộ tài chính về việc sửa đổi bổ sung Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTCngày 07/12/2004 của Bộ tài chính;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộtài chính về việc hướng dẫn Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn70/2006/TT-BTC ngày 2/8/2006 của Bộ tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tưhướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính;

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ tài nguyên và môitrường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;

- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006;

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫnthực hiện Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;

- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/08/2008 của UBND Thành phố

Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn Thành phố

Hà Nội;

- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố

Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố năm 2009

2.1.3. Các văn bản pháp quy về xây dựng

- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc banhành Quy chế khu Đô thị mới;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự

dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;

- Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lýkiến trúc đô thị;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chiphí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng về hướngdẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Công văn số 1600/BXD –VP ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng về việc công

bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2006;

- Thông tư số 04/2008/TT-BXD ngày 20/02/2008 của Bộ xây dựng về hướngdẫn quản lý đường đô thị;

- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ xây dựng về việcban hành “ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”;

- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ xây dựng về hướngdẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu

và vật liệu xây dựng;

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo Quyết định số CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ xây dựng;

682/BXD Công văn số 1781/BXD682/BXD VP ngày 18/08/2008 của Bộ xây dựng về việc công

bố chỉ số giá xây dựng Quý II năm 2008;

- Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địabàn Thành phố Hà Nội;

- Công văn số 208/BXD-VP ngày 19/02/2009 của Bộ xây dựng về việc công

bố chỉ số giá xây dựng Quý III, IV năm 2008;

- Công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 của Bộ xây dựng về việc công

bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008

2.2 Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất.

Từ khi đi vào hoạt động, công tác thẩm định giá bất động sản của Công tyVFS chủ yếu là xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng trênđất, khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, Do đó, phương phápđược áp dụng chủ yếu tại công ty thường là phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp chi phí, phương pháp thu nhập Và việc xác định giá trị lợi thế thương mại củabất động sản công ty sử dụng phương pháp thu nhập cụ thể là kỹ thuật dòng tiềnchiết khấu để ước tính các khoản thu nhập trong tương lai và lồng ghép với phươngpháp so sánh trực tiếp để tìm ra đơn giá để xác định giá trị khi trên đất có triển khai

dự án Đồng thời, công ty sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị côngtrình, vật kiến trúc trên đất Từ đó, xác định được giá trị của bất động sản cần thẩmđịnh giá

2.3 Ví dụ thực tế về xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất ngõ 235 đường Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS

Bất động sản cần thẩm định giá là bất động sản nằm tại ngõ 235 đườngNguyễn Trãi – Phường Thanh Xuân Trung - Quận Thanh Xuân – TP Hà Nội

(Nay là mặt đường Khuất Duy Tiến kéo dài)

- Tên tổ chức đề nghị thẩm định giá: Công ty Cổ phần Công nghiệp và xâydựng Thăng Long

- Địa chỉ: 195 Hai Bà Trưng - Quận Hoàn Kiếm – Thành phố Hà Nội

- Mục đích thẩm định giá: Tham khảo làm cơ sở lập kế hoạch sử dụng tài sảntrên đất báo cáo với Đại hội đồng Cổ Đông

- Tài sản đề nghị thẩm định giá gồm toàn bộ giá trị công trình, vật kiến trúctrên đất và giá trị lợi thế thương mại của lô đất

- Thời điểm tiến hành thẩm định giá: Tháng 1/2010

A.1 Mô tả thực trạng bất động sản thẩm định giá

A.1.1 Đặc điểm cơ bản về mặt pháp lý

Bất động sản đề nghị thẩm định giá của Công ty Cổ phần công nghiệp và xâydựng Thăng Long là đất thuê trả tiền hàng năm theo hợp đồng thuê đất số 103-245/

ĐC – NĐ – HĐTĐ ngày 01/07/1999 của Sở Địa chính – Nhà đất và Công ty Cổphần công nghiệp xây dựng Thăng Long

A.1.2 Đặc điểm cơ bản về mặt kỹ thuật

A.1.2.1 Vị trí của bất động sản

Vị trí: Theo hợp đồng thuê đất nêu trên, bất động sản cần thẩm định giá nằm

tại ngõ 235 đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Trung – Thanh Xuân – Hà Nội (Nay

là mặt đường Khuất Duy Tiến kéo dài)

- Hướng Tây Nam giáp đường Khuất Duy Tiến kéo dài

- Hướng Đông Bắc giáp Công ty may 40

- Hướng Tây Bắc giáp khu dân cư

- Hướng Đông Nam giáp khu dân cư

Tổng diện tích khu đất được thuê là 1750,9m2 , thời gian thuê 50 năm từ ngày01/01/1967

A.1.2.2 Hiện trạng của khu đất

Trước đây công trình trên đất đang cho thuê làm trường học, tại thời điểmthẩm định thời hạn thuê đất theo hợp đồng còn lại 7 năm

- Tổng diện tích khuôn viên đất: 1.750,90m2

- Tổng diện tích xây dựng công trình trên đất: 869,95m2

+ Dãy nhà 1 tầng mái tôn: 155,96m2

- Diện tích sân bê tông: 550,07m2

- Diện tích sân đất: 330,88m2

A.2 Phương thưc tiến hành

Tổ thẩm định giá đã nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin về bất động sảnthẩm định do Chi nhánh Ngân hàng Công thương Yên Viên cung cấp Sau quá trìnhkhảo sát nghiên cứu, so sánh, đối chiếu với thực tế so với các đặc điểm pháp lý, đặcđiểm kỹ thuật của bất động sản do khách hàng cung cấp đã tiến hành các nghiệp vụthẩm định như sau:

Ngày tiến hành khảo sát thực tế: 18/01/2010

Kết quả khảo sát thực tế:

- Tổng diện tích khuôn viên đất: 1.750,90m2

- Tổng diện tích xây dựng công trình trên đất: 869,95m2

+ Dãy nhà 1 tầng mái tôn: 155,96m2

- Diện tích sân bê tông: 550,07m2

- Diện tích sân đất: 330,88m2

A.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá được áp dụng.

A.3.1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, Tổthẩm định giá chọn cơ sở giá trị phi thị trường làm cơ sở để thẩm định giá

A.3.2 Các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá

Trên cơ sở nghiên cứu các tài liệu về pháp lý, kỹ thuật, thị trường nhóm thẩmđịnh lựa chọn nguyên tắc giá trị áp dụng trong phân tích, tính toán để có kết quảthẩm định đúng nhất, các nguyên tắc được áp dụng bao gồm:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

Giá trị khai thác tài sản trên đất

A.4.1 Giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất

 Dãy nhà 1 tầng mái tôn:

- Kết cấu: Nhà 01 tầng cấp IV, móng gạch, tường xây gạch chỉ 110 bổ trụ, nềnlát gạch hoa 20x20, cửa ra vào làm bằng gỗ, mái lợp tôn

- Năm xây dựng: 1986

- Hiện trạng: Tường bị bong tróc, móng bị mục ẩm, mốc rêu nhiều Mái tôn và

xà gỗ đỡ mái đã bị rỉ, thủng Nền bị võng, lún, gạch hoa bị vỡ Trần nhựa có chỗ bịnứt vỡ nặng và ố vàng, hỏng diện rộng Tường xây gạch 110 bổ trụ, quét vôi

- Diện tích sàn xây dựng:

(2,65m2 x 2,25m2) + (25m2 x 6m2) = 155,96 m2

- Tỷ lệ chất lượng còn lại:

+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Niên hạn công trình là 20 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kêkinh nghiệm là:

100% - x 24 = -20% < 0+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

TT Kết cấu chính Tỷ trọng các kết

cấu chính (%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính

- Diện tích xây dựng:

6,3m2 x 3,4m2 - (3,4mx22,5m – 72,8m2) = 17,72 m2

- Tỷ lệ chất lượng còn lại:

+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Niên hạn công trình là 30 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kêkinh nghiệm là:

pháp kinh tế kỹ thuật là 60%

Giá trị xây dựng còn lại:

17,72m2 x 4.035.000đ/ m2 x 60% = 42.900.120 đồng

Nhà một tầng mái làm bằng tôn (hiên nối giữa 2 dãy)

- Kết cấu: Nhà 1 tầng không có tường, cột thép, vì kéo thép, kết cấu đỡ máibằng thép, mái tôn

- Năm xây dựng: 1986

- Hiện trạng: Cột chống bị rỉ, mái có chỗ đã bị rỉ, thủng

- Diện tích: 8,5m x 3,5m = 29,75 m2

- Tỷ lệ chất lượng còn lại:

+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Niên hạn công trình là 20 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kêkinh nghiệm là:

100% - x 24 = - 20% <0+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

TT Kết cấu chính Tỷ trọng các kết

cấu chính (%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính

Giá trị xây dựng còn lại:

29,75m2 x 556.000đ/ m2 x 74% = 12.240.340 đồng

 Dãy nhà 3 tầng

- Kết cấu: Nhà 03 tầng, mái bằng bê tông cốt thép, khung cột bê tông, tầng 3lợp mái tôn, trần nhựa, tường xây gạch 220, quét vôi, nền lát gạch hoa và gạch đỏ.Cầu thang ngoài trời làm bằng granito

- Năm xây dựng: 1986

- Hiện trạng: Móng lún nứt; tường nứt bong tróc và ẩm mốc nhiều; mái tôn bị

rỉ thủng, cong vênh; trần nhựa hoen ố, sập xệ; nền lát gạch hoa và gạch đỏ bị bongbật nhiều Hệ thống cửa không đồng bộ, cái thì làm bằng gỗ, cái làm bằng tôn,phòng thì làm bằng cửa kính hoa sắt, phòng thì làm bằng gỗ

- Diện tích xây dựng:

(47m x 8m) x 3 = 1.128 m2

- Tỷ lệ chất lượng còn lại:

+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Niên hạn công trình là 50 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kêkinh nghiệm là:

100% - x 24 = 52%

+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

TT Kết cấu chính Tỷ trọng các kết

cấu chính (%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính

 Giá trị xây dựng còn lại:

+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Niên hạn công trình là 30 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kêkinh nghiệm là:

100% - x 24 = 20%

+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

TT Kết cấu chính Tỷ trọng các kết

cấu chính (%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính

 Giá trị xây dựng còn lại:

TT Kết cấu chính Tỷ trọng các kết

cấu chính (%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính

+ Phần sau dãy nhà 1 tầng: Móng tường bê tông và gạch, tường xây gạch chỉ

110 bổ trụ, quét vôi Phía trên có lưới thép bảo vệ B40

+ Phần cổng vào: Móng tường bê tông và gạch, tường xây gạch chỉ 110 bổ trụ,quét vôi Phía chân tường xây gạch chỉ 220

- Năm xây dựng: 1986

- Hiện trạng: Tường gạch mục ẩm nặng, móng lún

- Tỷ lệ chất lượng còn lại của tường rào 31%, lưới thép 60%

- Diện tích xây dựng tường rào:

 Giá trị xây dựng còn lại: 47.476.733+ 558.750 = 48.035.483đồng

 Sân bê tông

- Kết cấu: Sân bê tông

- Năm xây dựng: 1986

- Hiện trạng: Đã bị lún, vỡ diện rộng.

- Diện tích xây dựng:

Diện tích sân bê tông:

= (21,7 + 5 + 2,25 + 25)x22 + 72,8 – 155,96 – 17,72 – 29,75 – 376 – 130,2 =550,07m2

- Tỷ lệ chất lượng còn lại là 55%

 Giá trị xây dựng còn lại:

550,07m2 x 149.000 đ/ m2 x 55% = 45.078.237 đồng

 Phần bê tông móng và khung

Tổng giá trị được tính bằng 172.174.075 đồng căn cứ vào Khái toán tổng chiphí xây dựng phần bê tông móng và khung được thể hiện cụ thể theo bảng trangbên

 Giá trị xây dựng còn lại biết %CLCL là 85%:

172.174.075 đồng x 85% = 146.347.964 đồng

Bảng Khái toán tổng chi phí xây dựng phần bê tông móng và khung

Vật liệu

Nhân công Máy Vật liệu Nhân công Máy

Khối lượng Đơn vị

Nội dung

Vậy tổng giá trị của công trình, vật kiến trúc trên đất được xác định bằng tổng giá trị các hạng mục công trình được tính ở trên và bằng:

2 kế hoạch khai thác giá trị tài sản trên đất của lô đất ngõ 235 đường Nguyễn Trãi,quận Thanh Xuân như sau:

- Sử dụng nguyên trạng tài sản trên đất

- Có đầu tư cải tạo, sửa chữa công trình xây dựng trên đất

1 Kế hoạch sử dụng nguyên trạng tài sản trên đất (không có đầu tư).

Căn cứ vào hiện trạng lô đất và công trình trên đất, nếu không đầu tư để sửachữa, nâng cấp công trình trên đất thì chỉ có thể sử dụng vào mục đích làm nhà kho(đối với phần diện tích các công trình xây dựng trên đất) và bãi trông giữ xe ô tô(đối với phần sân bê tông và phần sân đất), kết quả thẩm định như sau:

1.1 Doanh thu nhận trông xe ô tô.

Diện tích nhận trông giữ xe ô tô dự kiến bằng 70% diện tích sân (đây là tỷ lệthông dụng được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản)

Ta có, diện tích sân = 550,7m2 + 330,88m2 = 881,58m2

Diện tích nhận trông giữ xe ô tô là:

70% x 881,58m2 = 617,106m2 làm tròn là 617m2.Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ – BXD ngày 03/04/2008 của Bộ xây dựng

về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, diện tích

để xe ô tô là 25m2/ 1 xe ô tô

Căn cứ Quyết định số 25/2009/QĐ – UBND ngày 09/01/2009 của UBNDThành phố Hà Nội về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn ThànhPhố Hà Nội Giá trông giữ 01 xe ô tô không có mái che cả ngày và đêm là 650 000đồng /xe/ tháng (đã bao gồm cả thuế VAT, lấy giá trung bình của 2 mức xe từ 10 –

29 chỗ ngồi)