Hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu tư và Thiết Kế Xây dựng Việt Nam

Xây dựng các phương án,chế độ chính sách, sắp xếp lực lượng lao động, định mức, năng suất, phân loại mức độ phức tạp của các công việc được thống kê theo các cấp trình độ, xây dựng các đ

LỜI MỞ ĐẦU

Một nền kinh tế muốn phát triển mạnh mẽ và bền vững không thể thiếu hoạtđộng đầu tư Đầu tư sẽ thúc đẩy quá trình phát triển của nền kinh tế đất nước cũngnhư tăng năng lực sản xuất quốc gia và doanh nghiệp

Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực (vốn, máy móc thiết bị, nhânlực…) trong hiện tại tiến hành hoạt động nhằm thu được các kết quả và đạt đưuocmục đích nhất định trong tương lai

Để hoạt động đầu tư diễn ra được thuận lợi, đạt được kết quả như mongmuốn thì đầu tiên chúng ta phải quan tâm đến đó là giai đoạn chuẩn bị đầu tư Thựchiện giai đoạn này tốt sẽ làm tiền đề cho những giai đoạn tiếp theo tiến hành thuậnlợi hơn, tránh được hay lường được những rủi ro có thể xảy ra, là cơ sở vững chắc,

là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả mong muốn Phảixem xét, tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, điều kiện tự nhiên, môitrường xã hội kinh, tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điều kiện pháp lý,… có liên quanđến quá trình thực hiện đầu tư, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được củacông cuộc đầu tư Giai đoạn này phải dự đoán được các yếu tố bất định ( sẽ xảy ratrong quá trình kể từ khi thực hiện đầu tư cho đến khi kết thúc hoạt động của dự án)

có ảnh hưởng đến sự thành bại của công cuộc đầu tư Mọi sự xem xét, tính toán vàchuẩn bị này được thể hiện trong việc lập dự án đầu tư

Năm 2007 Việt Nam gia nhập WTO, Việt Nam hội nhập nền kinh tế thế giới.Đây là cơ hội để các doanh nghiệp trong nước vươn ra ngoài nước, đồng thời việcnày cũng đòi hỏi cạnh tranh cao hơn Đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư xây dựng Do

đó, công tác lập dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi phải có sự phát triển sâu rộng, vàmang tính chuyên nghiệp hơn mới có thể đáp ứng nhu cầu xây dựng các công trìnhdân dụng ở nước ta trong thời gian tới

Xuất phát từ thực tế trên, cùng thời gian thực tế tại Công ty Cổ phần Tư vấnĐầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam(CDC), dưới sự hướng dẫn của Ths.Nguyễn Thị Ái Liên cùng với sự giúp đỡ của các thành viên tai Trung tâm tư vấn

Đầu tư, tôi đã trực tiếp tìm hiểu và đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu tư và Thiết Kế Xây dựng Việt Nam” làm đề tài

nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp của mình

Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần:

Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Tư vấn Đầu

tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam (CDC).

Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty

Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam (CDC).

Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếusót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Tưvấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tậntình của các thầy cô Khoa Đầu tư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Thiết kếXây dựng Việt Nam đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề thực tập này!

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 CDC Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng Việt

Thu nhập doanh nghiệp

11 LNST Lợi nhuận sau thuế

12 Gxd Chi phí xây dựng của dự án

13 V Tổng mức đầu tư của dự án đẩu tư xây dựng công trình

14 Gxd Chi phí xây dựng của dự án

15 Gdp Chi phí dự phòng

16 Gk Chi phí khác của dự án

17 Gtv Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

18 Gqlda Chi phí quản lý dự án

19 Ggpmt Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

20 Gtb Chi phí thiết bị của dự án

21 HSCKi Hệ số chiết khấu năm i

22 HSCKi-1 Hệ số chiết khấu năm (i-1)

23 I Là số năm ( i ≥ 1)

24 R Là tỷ suất chiết khấu.

TNHH

Công ty trách nhiệm hữu hạn

26 TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam

27 TCXD Tiêu chuẩn xây dựng

28 TCN Tiêu chuẩn ngành

30 TTTM Trung tâm thương mại

DANH MỤC BẢNG BIỂU

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY

Công ty Tư vấn Thiết kế Xây dựng được thành lập ngày 18 tháng 9 năm

1991 theo quyết định số 525/BXD-TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Ngày 10 tháng 3 năm 1992 Công ty Tư vấn Xây dựng được hợp nhất với Xínghiệp Thiết kế Xây dựng và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật thành Công ty Tưvấn Thiết kế Xây dựng (sau đây gọi tắt là CDC) theo Quyết định số 101/BXD-TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Ngày 5 tháng 5 năm 1993 CDC được thành lập lại theo Quyết định số158A/BXD-TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.– Ngày 25 tháng 12 năm 1996CDC được bổ sung nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức theo Quyết định số 1100/BXD-TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Ngày 3 tháng 2 năm 1996 CDC được xếp doanh nghiệp hạng II theo Quyếtđịnh số 190/BXD-TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.– Ngày 27 tháng 01 năm

2000 CDC được xếp doanh nghiệp hạng I theo Quyết định số 132/QĐ-BXD của Bộtrưởng Bộ Xây dựng;

- Ngày 10 tháng 7 năm 2000 CDC được bổ sung ngành nghề kinh doanh theoQuyết định số 928/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Ngày 04 tháng 01 năm 2005, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số04/QĐ-BXD về việc thực hiện sắp sếp, đổi mới và phát triển Công ty CDC theohướng Cổ phần hóa;

- Ngày 18 tháng 09 năm 2006, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số1307/QĐ-BXD về việc phê duyệt phương án cổ phần hóa Công ty Tư vấn Thiết kếxây dựng;

- Ngày 30 tháng 11 năm 2006, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số1631/QĐ-BXD về việc điều chỉnh phương án Cổ phần hóa và chuyển Công ty Tưvấn Thiết kế xây dựng thành Công ty cổ phần;

- Ngày 10 tháng 01 năm 2007, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số38/QĐ-BXD về việc sửa đổi nội dung Quyết định số 1631/QĐ-BXD ngày30/11/2006 về việc điều chỉnh phương án Cổ phần hóa và chuyển Công ty Tư vấnThiết kế xây dựng thành Công ty cổ phần, trong đó Tên chính thức là: Công ty cổphần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Việt Nam (CDC);

- Ngày 19 tháng 01 năm 2007, Công ty CDC đã được Sở kế họach và đầu tưThành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần số:0103015356

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

- Trung tâm Quy hoạch Đô thị và Khu công nghiệp

- Trung tâm Tư vấn quản lý dự án và Giám sát xây dựng

- Xí nghiệp Tư vấn thiết kế xây dựng số 1

- Xí nghiệp Tư vấn thiết kế xây dựng số 2

- Xí nghiệp Tư vấn thiết kế xây dựng số 4

- Xí nghiệp Tư vấn thiết kế xây dựng số 6

- Xí nghiệp khảo sát xây dựng

- Trung tâm Tư vấn đầu tư

- Ban chấp hành Đảng bộ Công ty

- Ban chấp hành công đoàn Công ty

- Phòng Tài chính - Kế toán

- Phòng Quản lý kỹ thuật

- Trung tâm Tư vấn thiết kế Hạ tầng kỹ thuật

- Ban chấp hành đoàn thanh niên CSHCM Công ty

- Xí nghiệp Tư vấn thiết kế cơ điện

- Xí nghiệp Tư vấn thiết kế xây dựng số 3

- Ban web Công ty

- Công ty TNHH Một thành viên Tư vấn Thiết kế Xây dựng miền Nam(CDCs)

1.1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban

b 1 , Ban kiểm soát

- Nguyễn Ngọc Anh - Trưởng ban kiểm soát Công ty

Ban kiểm soát thực hiện giám sát Hội đồng quản trị, Ban giám đốctrong việcquản lý điều hành Công ty, chịu trách nhiệm trước Đại hội đồng cổ đông trong việcthực hiện các nhiệm vụ được giao

b2, Hội đồng quản trị

Chủ tịch HĐQT: ông Lê Văn Chấn

- Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm trước các cổ đông về hoạt động của Công

ty Công ty niêm yết xây dựng cơ cấu quản trị Công ty đảm bảo Hội đồng quản trị cóthể thực thi nhiệm vụ theo các quy định của pháp luật và Điều lệ Công ty

- Lập chương trình, kế hoạch hoạt động của Hội đồng quản trị

- Tổ chức việc chuẩn bị chương trình, nội dung, tài liệu phục vụ các cuộchọp, triệu tập và là chủ tọa của các cuộc họp Hội đồng quản trị

- Tổ chức việc thông qua các quyết định của Hội đồng quản trị

- Giám sát công tác thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị

- Chủ tọa Đại hội đồng cổ đông

- Có các quyền và nhiệm vụ khác theo qui định hiện hành

b 3 , Ban Tổng Giám đốc

Tổng Giám đốc Công ty - Ông Lê Văn Chấn

- Giám đốc: Do Hội đồng quản trị cử ra, là đại diện pháp nhân của Công

ty, là người điều hành công việc kinh doanh của Công ty, chịu sự giám sát của Hộiđồng quản trị và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và trước pháp luật vềviệc thực hiện quyền và nhiệm vụ được giao

- Phó giám đốc: Là người trợ giúp giám đốc và chịu trách nhiệm thực hiệncác công việc được phân công ủy quyền và báo cáo công việc được giao Phó giámđốc phụ trách việc điều hành kinh doanh của Công ty

b 3 , Hội đồng khoa học kỹ thuật Công ty

- Xem xét, thông qua phương án thiết kế trong các giai đoạn thực hiện dự

án và các đề tài khoa học cấp Công ty, đóng góp ý kiến xây dựng cho các đề tàikhoa học;

- Nghiên cứu, chọn lọc và áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật có liênquan đến việc nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn thiết kế cho toàn Công ty;

- Tổ chức các cuộc hội thảo khoa học liên quan đến công tác tư vấn thiết

kế xây dựng

b 4 , Phòng Tổ chức – Hành chính

Nguyễn Ngọc Anh - Trưởng phòng Tổ chức - Hành chính

Được thành lập trên cơ sở hợp nhất công tác tổ chức lao động, tiền lương vàhành chính quản trị để tập trung cho các hoạt động sản xuất khác của Công ty.Phòng có 3 chức năng chính là: Công tác tổ chức lao động; Công tác tiền lương;Công tác hành chính quản trị Cụ thể là: trước hết về công tác tổ chức lao động phụtrách lĩnh vực tổ chức Công ty, chủ trì xây dựng các phương án, văn bản quản lý về

tổ chức, chủ trì hướng dẫn kiểm tra việc thực hiện các phương án tổ chức bộ máyquản lý trong đơn vị, tổng hợp đánh giá tình hình hoạt động bộ máy tổ chức quản lýcủa Doanh nghiệp, xây dựng đề án phương án bố trí sử dụng cán bộ, điều động, đềbạt, tăng lương, đi học, khen thưởng, kỷ luật, nghỉ hưu Xây dựng các phương án,chế độ chính sách, sắp xếp lực lượng lao động, định mức, năng suất, phân loại mức

độ phức tạp của các công việc được thống kê theo các cấp trình độ, xây dựng các đề

án, chương trình đào tạo hàng năm cho cán bộ, viên chức để nâng cao trình độ đápứng được nhiệm vụ sản xuất của Doanh nghiệp, thiết kế đánh giá kết quả chất lượngđào tạo của Công ty…; thứ 2 là công tác tiền lương, xây dựng các phương án chínhsách tiền lương, tiền thưởng, phụ cấp, công tác an toàn lao động, trực tiếp theo dõihoàn thiện thanh toán tiền lương cơ bản hàng tháng, tiền tàu xe…thực hiện theo dõicác chế độ về bảo hiểm xã hội, thanh toán BHXH hàng quý, chế độ lao động nữ vàcông tác quân sự, công tác phòng chống bão lụt hàng năm của Công ty; thứ 3 làcông tác hành chính quản trị duy trì và bảo dưỡng cơ sở vật chất của văn phòng,thiết bị văn phòng, thực hiện các công tác hành chính khác như tiếp tân, chuyểnnhận, lưu trữ bảo quản các loại công văn giấy tờ cần thiết, làm các thủ tục đưa đóncán bộ công nhân viên đi công tác trong và ngoài nước, điều hành việc quản lý và

sử dụng xe con, theo dõi, mua sắm, quản lý và cấp phát văn phòng phẩm

b 5 , Phòng Kế hoạch – Thị trường

Võ Thanh Hà - Trưởng phòng KHTT chịu sự điều hành trực tiếp của Bangiám đốcCông ty, phòng có các chức năng nhiệm vụ chính là trợ giúp Ban giámđốcCông ty tổ chức thực hiện các nhiệm vụ của Công ty trong các lĩnh vực sau:Nghiên cứu thị trường và tiếp thị thông qua việc theo dõi, thu thập hệ thống hoá và

cập nhật các thông tin, chủ trương đầu tư của Nhà nước, các sở ban ngành và cácđơn vị kinh tế để lập kế hoạch tiếp thị, nghiên cứu tình hình triển khai các dự ánmới, liên hệ thiết lập mối quan hệ với các chủ đầu tư để giới thiệu năng lực củaCông ty, mở rộng mạng lưới khách hàng, là đầu mối trong việc thu thập tổng hợpthông tin, soạn thảo các hồ sơ dự thầu và chào giá; công tác hợp đồng thông quaviệc soạn thảo văn bản và trợ giúp việc đàm phán hợp đồng kinh tế với khách hàngtrong và ngoài nước…soạn thảo các phiếu giao việc, các hợp đồng giao khoán nội

bộ và hợp đồng chuyên gia của Công ty …; Công tác kế hoạch thể hiện qua việctổng hợp lập báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh của Công tyhàng tháng, hàng quý, hàng năm đồng thời phân tích việc thực hiện các chỉ tiêu kếhoạch được giao và dự kiến các kế hoạch sản xuất dài hạn, ngắn hạn của Công ty;quản lý kinh tế phân tích hợp đồng kinh tế để đề xuất các biện pháp tiết kiệm chiphí sản xuất

b 6 , Trung tâm Quy hoạch Đô thị và Khu công nghiệp

Cung cấp trọn gói hoặc là một phần dịch vụ tư vấn thiết kế các dự án về cấpthoát nước, xử lý nước thải, chất thải rắn vào môi trường, thi công xây lắp, chuyểngiao công nghệ các công trình cấp thoát nước, xử lý chất thải rắn và môi trường,chủ trì hoặc tham gia lập hồ sơ dự thầu của Công ty, về các công trình cấp thoátnước, xử lý chất thải rắn và môi trường…

Trung tâm dự toán tổng hợp: lập khái toán, tổng dự toán chi tiết các côngtrình do Công ty thiết kế, thẩm tra dự toán, chủ trì hoặc tham gia lập báo cáo đầu tư,báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi, tư vấn đấu thầu, tham gia lập hồ sơ dựthầu của Công ty

b 7 , Trung tâm Tư vấn quản lý dự án và Giám sát xây dựng

Có nhiệm vụ cung cấp trọn gói hoặc 1 phần dịch vụ tư vấn đầu tư, quản lý dự

án theo hợp đồng kinh tế của Công ty với khách hàng và sự phân công của Bangiám đốc Công ty, nghiên cứu kế hoạch trong lĩnh vực tư vấn đầu tư và quản lý dự

án, tham gia lập hồ sơ dự thầu của Công ty, các việc khác do Ban giám đốc Công tygiao

b 8 , , Xí nghiệp Tư vấn thiết kế xây dựng

Thiết kế sơ bộ, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công và thiết kế thi công bản vẽthi công kiến trúc các công trình dân dụng và công nghiệp; thiết kế quy hoạch tổngthể, quy hoạch chi tiết các khu đô thị khu dân cư và khu công nghiệp; thẩm tra thiết

kế phần kiến trúc, quy hoạch; thiết kế hạ tầng kiến trúc phần san nền và giao thông

nội bộ, thực hiện giám sát tác giả và tham gia công tác nghiệm thu phần kiến trúc,quy hoạch tại công trường …

b 9 , Xí nghiệp khảo sát xây dựng

Đo đạc địa hình, đo vẽ hiện trạng, khảo sát địa hình, thuỷ văn, thí nghiệmhiện trường kiểm tra chất lượng nền, móng

b 10 , Trung tâm Tư vấn đầu tư

Có nhiệm vụ cung cấp trọn gói hoặc 1 phần dịch vụ tư vấn đầu tư, nghiêncứu kế hoạch trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, tham gia vào lập dự án, tư vấn trong quátrình thực hiện dự án, tham gia lập hồ sơ dự thầu của Công ty, các việc khác do Bangiám đốc Công ty giao

b11 , Ban chấp hành công đoàn Công ty

Chăm lo đời sống xã hội cho công nhân viên trong Công ty:

- Chính sách bảo hiểm xã hội cho cán bộ trong Công ty

- Thi đua khen thưởng

- Các phong trào…

b 12 , Phòng Tài chính - Kế toán

Có chức năng giúp Giám đốc Công ty thực hiện, hướng dẫn và kiểm tra côngtác TC- KT ở các đơn vị trực thuộc và toàn Công ty theo đúng quy định cuả nhànước và quy chế hoạt động cuả Công ty; tổng hợp số liệu, phân tích hoạt động kinh

tế tài chính, xác định kết quả sản xuất kinh doanh giúp Công ty đề ra các chủtrương, biện pháp điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả; thông quacông tác TC-KT tham gia nghiên cứu và đề xuất với lãnh đạo Công ty cách thức tổchức sản xuất, quản lý kinh doanh nhằm khai thác có hiệu quả tài sản, tiền vốn vànguồn lực của Công ty, cùng với chức năng đó, thì phòng còn có nhiệm vụ: giúpCông ty điều hành hoạt động TC-KT ở Công ty và các đơn vị trực thuộc, phổ biếnhướng dẫn cho các đơn vị trực thuộcvà các cá nhân trong Công ty thực hiện chế độchính sách TC, KT do nhà nước ban hành, hướng dẫn việc thu thập chứng từ banđầu( chứng từ gốc, hoá đơn) theo đúng quy dịnh của nhà nước, thanh toán cáckhoản tiền lương, thưởng, tiền ăn giữa ca, tiền chuyên gia, công tác phí….quản lýquỹ tiền mặt, tiền gửi ngân hàng quản lý về mặt giá trị toàn bộ tài sản, vật tư, tiềnvốn và các tài sản khác thuộc quyền quản lý và sử dụng của Công ty

b 13 , Phòng Quản lý kỹ thuật

Kiểm tra toàn bộ sản phẩm của Công ty trước khi trình giám đốc dự án phêduyệt, quản lý lưu trữ và bảo quản hồ sơ chất lượng, chủ trì công tác đánh giá chất

lượng nội bộ, xem xét các đề xuất các ứng dụng tiến bộ KHKT trình hội đồng Khoahọc kỹ thuật của Công ty quyết định, quản lý công tác nghiên cứu khoa học, theodõi đôn đốc các cá nhân đơn vị tư vấn và thiết kế trong Công ty áp dụng, duy trì vàcải tiến hệ thống đảm bảo về chất lượng…

b 14 , Trung tâm Tư vấn thiết kế Hạ tầng kỹ thuật

Tư vấn thiết kế hạ tầng kỹ thuật cho các công trình công nghiệp, khu đô thịmới… theo đặc điểm từng công trình và yêu cầu của chủ đầu tư

b 15 , Xí nghiệp Tư vấn thiết kế cơ điện

Tư vấn thiết kế phần cơ điện trong nhà thuộc các công trình xây dựng dândụng, công nghiệp; thiết kế hệ thống cáp điện, hệ thống chiếu sáng đường thuộc dự

án quy hoạch phân lô, hạ tầng kỹ thuật các khu dân cư, khu đô thị và khu côngnghiệp; thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật phần cơ điện các công trình dân dụngcông nghiệp và hạ tầng kỹ thuật; quản lý dự án, giám sát kỹ thuật xây dựng và lắpđặt thiết bị phần cơ điện các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng

kỹ thuật; lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu phần xây lắp, muasắm vật tư trang thiết bị …

b 16 , Xí nghiệp Tư vấn thiết kế xây dựng

Thực hiện các hợp đồng kinh tế của Công ty với kế hoạch về việc thi cônglắp đặt thiết bị; giám sát thi công và lắp đặt thiết bị

b 17 , Ban web Công ty

Chịu trách nhiệm về các trang mạng, thiết kế web, đưa thông tin lên trangweb của Công ty, quản lý trang web…

1.1.3 Các lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ yếu

- Lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, côngnghiệp, giao thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị và bảo vệmôi trường;

- Khảo sát địa hình và khảo sát địa chất đo đạc các công trình xây dựng;

- Thiết kế qui hoạch chi tiết các khu dân cư, khu chức năng đô thị và Khu côngnghiệp;

- Tổng thầu tư vấn, thiết kế và lập tổng dự toán các công trình dân dụng, côngnghiệp, giao thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật;

- Thẩm tra thiết kế kỹ thuật, Tổng dự toán các công trình xây dựng;

- Quản lý dự án, giám sát kỹ thuật xây dựng các công trình dân dụng, côngnghiệp, giao thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật và bảo vệ môi trường v.v ;

- Lập hồ sơ mời thầu, Tư vấn đấu thầu;

- Dịch vụ Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn pháp luật, tài chính);

- Thiết kế và thi công trang trí nội, ngoại thất công trình;

- Kiểm định, kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng các công trìnhxây dựng;

1.1.4 Năng lực đầu tư của Công ty

1.1.4.1 Nguồn vốn

Ngày mới thành lập cơ sở vật chất ban đầu rất hạn hẹp với 179 triệu đồngvốn Nhà nước cấp, công tác tư vấn xây dựng là lĩnh vực dịch vụ mới mẻ, lực lượngcán bộ chỉ có 6 người, tuổi đời, tuổi nghề còn rất trẻ, nhưng đầy nhiệt huyết vàquyết tâm vượt qua mọi khó khăn đặt những viên gạch đầu tiên cho lĩnh vực tư vấnxây dựng

Sau khi được Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chính thức phê duyệt phương án cổphần hóa Công ty Tư vấn Thiết kế Xây dựng và đổi tên thành Công ty CP Tư vấnđầu tư và Thiết kế xây dựng Việt Nam (CDC) cơ cấu nguồn vốn đầu tư đã đượcthay đổi với 51% ngồn vốn là của nhà nước, 49% còn lại là vốn góp của các doanhnghiệp tư nhân

Với khả năng huy động vốn và năng lực của mình CDC đã thu hút nhiều nhàđầu tư và tham gia vào nhiều dự án quan trọng với phong cách kiến trúc đa dạngnhư: Công trình 481 Bộ Công an, Trụ sở Tỉnh ủy Bắc Giang, Thư viện Điện tửBách khoa Hà Nội, Văn phòng Trung tâm phát thanh Quốc gia 58 Quán Sứ - HàNội, Trung tâm thương mại và Văn phòng cho thuê VIGLACERA số 1 Đại lộThăng Long Hà Nội, Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Nhà làm việc văn phòng Quốchội Việt Nam, Nhà làm việc Văn phòng Quốc hội Lào - Viêng Chăn, trụ sở VNPT

số 57 Huỳnh Thúc Kháng - Hà Nội, trụ sở Tập đoàn Dầu khí Việt-Nam số 18 Láng

Hạ, Hà Nội

Tình hình hoạt động sản suất kinh doanh của Công ty trong thời gian qua chothấy tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty tăng nhanh chóng Quacác năm cho thấy, doanh thu tăng dần chứng tỏ hoạt động kinh doanh có hiệu quả.Lợi nhuận ròng năm 2008 mới chỉ có 3.270.508.163 đồng thì đến năm 2009 con sốnày đã lên tới 3.860.506.318 đồng Doanh thu thuần năm 2009 tăng 25.609.318.356đồng so với năm 2008; tức là tăng 48,63% so với năm 2008 Lợi nhuận thuần từhoạt động sản xuất kinh doanh cũng tăng đáng kể, năm 2008 đã tăng 118% Đây làcon số đáng mừng về hoạt động đầu tư của Công ty

1.1.4.2 Nhân lực Công ty

Ngày đầu thành lập, CDC chỉ vẻn vẹn có 5 người, 1 thạc sĩ kết cấu làm Giámđốc, 1 cử nhân tài chính làm kế toán trưởng và 3 kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng.Trong hơn 20 năm xây dựng và phát triển lực lượng cán bộ khoa học kỹ thuật cuảCông ty liên tục trưởng thành, lớn mạnh cả về chất và lượng hiện tại số lượng cán

bộ công nhân viên hiện có lên tới trên 300 người, trong đó 95% là cán bộ có trình

độ có trình độ đại học, trên đại học, nhiều kiến trúc sư, kỹ sư giỏi, đang làm việc tạicác đơn vị thành viên của Công ty …

1.1.4.3 Tình hình sản xuất kinh doanh

Thực hiện các chức năng tư vấn thiết kế xây dựng, nghiên cứu ứng dụng tiến

bộ kỹ thuật và chuyển giao công nghệ xây dựng trong phạm vi cả nước, CDC đãphát huy nội lực, miệt mài nghiên cứu, sáng tạo để cung cấp cho các nhà đầu tưtrong, ngoài nước nhiều sản phẩm có giá trị nghệ thuật và hiệu quả kinh tế cao, đó

là những dự án đầu tư, những đồ án kiến trúc, quy hoạch, những công trình hạ tầng

kỹ thuật được các chủ đầu tư chấp nhận, tin tưởng, góp phần làm đẹp cho các đô thịViệt Nam và phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Nhiềucông trình thế kỷ mang tầm cỡ quốc gia trên địa bàn Hà Nội với phong cách kiếntrúc đa dạng, hiện đại thể hiện năng lực thực sự của cán bộ Công ty về việc tiếp cậncông nghệ thiết kế tiên tiến, tư duy sáng tạo khoa học, phối hợp tốt với các chuyêngia nước ngoài, đánh dấu sự phát triển vượt bậc trình độ thiết kế, sáng tạo góp phầnlàm thay đổi bộ mặt không gian và hình ảnh kiến trúc đô thị Thủ đô Hà Nội,TP.HCM và các tỉnh, thành khác như:

Bảng 1: Một số công trình và dự án mà Công ty đã và đang thực hiện

mức ĐT (tỷ đồng)

Địa điểm Thời gian

3 TTTM, văn phòng cho thuê,

nhà ở và chợ Trung Hoà

5 Tổ hợp trung tâm xúc tiến

11 Trung âm khoa học và công

nghệ phía Nam

Chí Minh

36 tháng

1.2 Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty

1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án

a, Nhóm nhân tố con người.

Bất kỳ một dự án nào cũng xuất phát từ ý tưởng dự án, để hình thành ý tưởng

dự án đòi hỏi các thành viên phải là những người có trình độ nhất định, có tâmhuyết với nghề Sau khi ý tưởng được chấp nhận các thành viên tham gia nghiêncứu lập dự án, và chuyển giao cho đội ngũ thực hiện dự án biến ý tưởng và dự ántrên giấy tờ thành hiện thực Chính vì vậy yếu tố phải kể đến đầu tiên trong công tác

lập dự án phải là con người Trong công tác lập dự án có nhiều nhóm người có ảnhhưởng đến chất lượng dự án, nhưng chủ yếu có hai nhóm đó là :

- Chủ đầu tư: là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người vay vốn hoặc ngườiđược thay mặt chủ sở hữu trực tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện đầu tư theoquyết định của pháp luật Chủ đầu tư chính là người lập dự án, họ có thể thuê cácCông ty tư vấn lập dự án

- Nhà tư vấn lập dự án: đây là những người có chuyên môn nghiệp vụ cao,chuyên nghiệp trong phân tích đánh giá những tiềm năng cơ hội của Dự án, Lànhững cá nhân am hiểu về quy trình công nghệ sản xuất và tính vận hành thực tếcủa công trình,…

b, Nhóm nhân tố tổ chức.

Các dự án mà Công ty thực hiện đều là các dự án có qui mô vốn đầu tư lớn

Vì vậy yêu cầu đặt ra đối với các cán bộ công nhân viên trong Công ty phải có sự

am hiểu sâu rộng về các lĩnh vực đầu tư xây dựng, các thông số kỹ thuật liên quan,các vấn đề liên quan đến xây dựng Đòi hỏi yêu cầu các phòng ban trong Công typhải kết hợp chặt chẽ với nhau, tránh sự nhầm lẫn, sai sót không đáng có trong tínhtoán nhằm tránh những thiệt hại không đáng có cho Công ty Chính vì vậy để dự ánđược lập có chất lượng trong công tác tổ chức của Công ty đã có sự phân định thẩmquyền trách nhiệm rõ ràng giữa các bộ phận chuyên môn bảo đảm hiệu quả trongcông việc

c, Cơ sở pháp lý của dự án.

Các dự án được lập bao giờ cũng căn cứ trên những căn cứ pháp lý đã đượcban hành Tùy từng dự án mà có những căn cứ riêng sao cho phù hợp và đảm bảotheo đúng quy định của pháp luật

1.2.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án

Hiện nay, nhu cầu của con người ngày một cao hơn đặc biệt là nhu cầu vềnơi ăn chốn ở, sự ổn định cao điều đó dẫn đến nhu cầu cao về những khu đô thị vănminh, xanh sạch đẹp với những thiết kế riêng, văn phòng làm việc từ các doanhnhiệp tư đến các doanh nghiệp nhà nước đều tăng cao…, như vậy lượng cầu tăngmạnh theo qui luật tự nhiên dẫn đến các Công ty xây dựng mọc lên càng nhiềunhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường đó là tư vấn thiết kế quy hoạch hạ tầng, khảosát địa chất,…Và CDC cũng là một trong những Công ty hạng II về xây dựng ở

Việt Nam hiện nay trong đó tư vấn đầu tư và lập dự án là một trong những lĩnh vựcnòng cốt hoạt động của Công ty hiện nay.

Từ năm 2000 đến nay Công ty đã tham gia lập dự án và thiết kế trên 130 dự

án Như vậy tình hình công tác đầu tư dự án tại Công ty ngày càng mạnh, số lượng

dự án do Công ty đảm nhận ngày càng tăng Tuy nhiên, hiện tại Công ty là mộttrong những Công ty hàng đầu về tư vấn đầu tư còn trong lĩnh vực xây dựng hiệnvẫn đang ở hạng II, bởi công tác lập dự án tại Công ty chưa thực sự đạt chất lượngtốt nhất Điều đó chứng tỏ một điều rằng, dù năng lực lập dự án tại Công ty đượcnâng cao theo thời gian, nhưng vẫn còn gặp các hạn chế nhất định, về chất lượngnguồn nhân lực, về quy trình lập dự án,…vì thế việc hoàn thiện công tác lập dự án

là một tất yếu khách quan mà Công ty cần thực hiện

Mặc dù các dự án được lập tại Công ty đã đạt được chất lượng và yêu cầu,nhưng vẫn còn một số hạn chế nhất định đó là: công tác lập dự án đòi hỏi cán bộ lập dự

án cần có sự am hiểu sâu rộng về các vấn đề của dự án, phải là những người tâm huyếtvới nghề, những người ham học hỏi và có trình độ kỹ thuật cao, khối lượng công việckhi lập dự án là rất lớn, nhưng các chuyên gia lập dự án tại Công ty hiện nay vẫn chưađáp ứng được đầy đủ các yêu cầu đặt ra, còn rất nhiều hạn chế Chính vì vậy việc hoànthiện công tác lập dự án tại Công ty là rất cần thiết, cần có được sự quan tâm của cáccấp lãnh đạo trong Công ty và chính những cán bộ trực tiếp tham gia công tác lập dự

án, nhằm nâng cao chất lượng các dự án đầu tư, nâng cao uy tín của Công ty trong lĩnhvực đầu tư xây dựng cũng như vị thế của Công ty đối với đất nước

1.2.3 Đặc điểm của các dự án tại Công ty

Là một trong những Công ty có thương hiệu lớn không chỉ trong lĩnh vựcđầu tư mà CDC cũng là doanh nghiệp có uy tín trong ngành xây dựng, những dự án

do CDC lập mang đầy đủ đặc điểm của một dự án đầu tư Bên cạnh đó, những dự

án của Công ty vẫn mang đặc điểm riêng của dự án được lập tại CDC:

- Các dự án được lập tại Công ty chủ yếu là các dự án đầu tư về lĩnh vựcxây dựng Các dự án đầu tư xây dựng về các lĩnh vực như: xây dựng khu đô thịmới, khu chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, các dự án xây dựng hạ tầng kỹthuật,… Cụ thể: dự án trung tâm thương mại, văn phòng và chung cư cao cấpMaterxim Plaza; Khu cảng thông quan nội địa và dịch vụ công nghiệp Thanh Liêm– Hà Nam; Trung tâm công nghệ cao Bưu Chính Viến Thông; Tổ hợp chung cưMegastar - ICT; Trụ sở bộ ngoại giao; Khách sạn Lam Kinh 4 sao – Tập đoàn dầukhí Việt Nam;…

- Là doanh nghiệp cổ phần hóa nhưng nhà nước chiếm 51% cổ phần nênnguồn vốn huy động chủ yếu để thực hiện các dự án được lập tại Công ty là vốn từngân sách nhà nước, vốn tự có của chủ đầu tư, các nguồn vốn huy động khác và mộtphần vốn vay tùy theo từng dự án cụ thể Như vậy, khi tính toán các chỉ tiêu hiệuquả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội đòi hỏi phải xác định tỷ suất chiết khấu trungbình của các nguồn vốn

- Thời gian để thực hiện dự án tại Công ty hầu hết là 1– 3 năm, chỉ có một

số ít dự án kéo dài 3 – 5 năm Cụ thể: dự án Khu chung cư dịch vụ thương mại HH6_ The Golden, Tòa nhà hỗn hợp cao tầng đô thị sông Đà, Khu nhà ở Thạch Bàn…

vì vậy khi lập dự án các thành viên phải xem xét đánh giá chính xác giá cả nguyênvật liệu có thể thay đổi trong suốt quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư

- Là doanh nghiệp có uy tín nên các dự án mà Công ty tham gia không chỉ

có các dự án ở thành phố Hà Nội mà còn các dự án ở nhiều vùng trên cả nước nhưHải Dương, Quảng Ngãi, Hải Phòng, Hưng Yên, Vũng Tàu, Thành phố Hồ ChíMinh… ; Chính vì vậy mà vấn đề quy hoạch thành phố, quy hoạch địa phương ảnhhưởng rất lớn đến công tác lập dự án Bên cạnh đó, địa điểm khu vực thực hiện dự

án cũng có ảnh hưởng lớn đến công tác lập dự án Bởi vì, mỗi khu vực đều có hiệntrạng đất đai, độ sâu đất mặt, đất bùn,… Những nhân tố này tác động trực tiếp đếnviệc xây dựng và vận hành dự án sau này Vì vậy khi lập dự án phải tính toán, đođạc các thông số về địa hình tại nơi xây dựng dự án để có thiết kế móng đảm bảo antoàn cho dự án

- Các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng, khu đô thị,… được thiết kế dựa trên thông số kỹ thuật sẵn có, thay đổi linhhoạt theo từng dự án cụ thể

1.2.3 Căn cứ lập dự án

Hiện nay, để dự án được xét duyệt và thực hiện thuận lợi, hạn chế rủi ro thìcác công tác, thủ tục đầu tư phải được tiến hành theo đúng các quy định hiện hànhcủa nhà nước Công ty CDC cũng đã thực hiện theo những qui định của nhà nước:

+ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nướccộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Luật Đầu Tư số 59/2005/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khóa XI kỳhọp thứ 8

+ Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 qui định chi tiết và hướngdẫn thi hành 1 số điều luật của Luật đầu tư

+ Luật bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 do Quốc Hội thông qua ngày29/11/2005.

+ Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/2/2008 về luật bảo vệ môi trường+ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình

+ Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về sửa đổi, bổ sung 1số điềucủa nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý đầu tư xây dựng công trình

+ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ về quản lý chấtlượng Công trình xây dựng

đề tồn tại Bên cạnh đó, hệ thống các phương pháp còn thiếu sót nhiều, nhiềuphương pháp quan trọng chưa được sử dụng cho lập dự án như: phương pháp phântích độ nhạy, phương pháp dự báo hồi quy quy…

Phương pháp thu thập thông tin

Để dự án được lập có tính khả thi cao thì các thành viên lập dự án cần phảiđược cung cấp thông tin Thông tin là dữ liệu cần thiết cho tất cả nội dung của dự ánnên phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiêncứu của dự án Đặc biệt là đối với nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, nghiêncứu thị trường Nếu thông tin thu thập sát thực tế và chính xác thì chất lượng vàhiệu quả của dự án sẽ rất cao Còn ngược lại khi thông tin thu thập không chính xácthì dự án sẽ gặp phải những rủi ro không đáng có gây thiệt hại cho công ty dẫn đến

dự án không khả thi

Có thể thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảo sát thực tế,hoặc thu thập qua các tài liệu sẵn có như: sách, báo, internet, các dự án tương tự,…Tùy vào yêu cầu của từng dự án, điều kiện về thời gian, nguồn lực và mức phí mà

lựa chọn phương pháp thu thập thông tin cho hợp lý.

Vì các dự án tại công ty chủ yếu là các dự án về xây dựng nên việc thu thậpthông tin yêu cầu phải khảo sát thực tế, nhất là khảo sát về điều kiện tự nhiên, khíhậu, hiện trạng cơ sở hạ tầng tại khu vực dự án… Tuy nhiên do điều kiện về ngồn

lực, thời gian, kinh phí là hạn chế nên việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấntrực tiếp, khảo sát thực tế chưa nhiều mà chủ yếu là sử dụng thông tin từ các nguồnsẵn có vì vậy độ chính xác của nguồn thông tin là chưa cao.

khoản chi phí, nên quá trình thực hiện phức tạp và rắc rối Ví dụ như trong dự án xây dựng Văn phòng Đài tiếng nói Việt Nam đã sử dụng phương pháp này như: Tổng mức đầu tư dự án xây dựng Văn phòng Đài tiếng nói VN – phương pháp cộng chi phí

T

T

HẠNG MỤC ĐẦU

TƯ

CHI PHÍ ĐẦU TƯ

CHI PHÍ ĐẦU TƯ SAU THUẾ

(Nguồn: Trung tâm tư vấn đầu tư)

Ở ví dụ này, với phương pháp cộng chi phí dự án cho biết được tổng mức

đầu tư là 70745.001.679 đồng Với tổng mức đầu tư này cho biết chủ đầu tư cần có chi phí đầu tư ban đầu là 64.313.637.890 đồng Như vậy chủ đầu tư sẽ đưa ra giải

pháp huy động và sử dụng vốn cho dự án

Phương pháp so sánh đối chiếu

Phương pháp so sánh đối chiếu giúp chủ đầu tư so sánh, kiểm tra tính hợp lý,tính thực tế của giải pháp được lựa chọn một cách nhanh nhạy Nhưng phương pháp

này lại có nhược điểm là dễ bị mắc vào tình trạng máy móc cứng nhắc Thực hiệnphương pháp này bằng cách: so sánh với văn bản, quy định hiện hành về quy hoạch,

về quản lý xây dựng công trình, trong phân tích khía cạnh căn cứ pháp lý Cán bộlập dự án cũng sẽ căn cứ vào các quy định, các định mức, tiêu chuẩn kỹ thuật… đểtiến hành xác định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp với quy địnhhoặc đưa ra một vài phương án sau đó so sánh để lựa chọn phương án tối ưu nhấtcho dự án Bên cạnh đó cũng có thể sử dụng để so sánh lựa chọn phương án tối ưu,lựa chọn công nghệ tối ưu, như lựa chọn địa điểm tối ưu, lựa chọn phương án đầu tưtối ưu Phương pháp này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả dự án Việc so sánh đốichiếu với các tiêu chuẩn quy định là điều kiện để dự án có thể được phê duyệt, việcxác định, lựa chọn phương án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, chất lượng của dự

án từ đó ảnh hưởng đến tính khả khi về mặt tài chính của dự án, vì vậy khi thực hiệnphương án này các thành viên phải xem xét, tính toán chi tiết

1.2.4 Qui trình lập dự án tại Công ty

a.Quy trình lập dự án

Công tác lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi các thành viên lập dự

án phải hiểu biết sâu rộng và có sự phối hợp của nhiều bộ phận, lĩnh vực: kỹ thuật,tài chính, marketing,… Hiệu quả của công tác lập dự án ảnh hưởng trực tiếp đếnhiệu quả đầu tư sau này Chính vì vậy để công tác này đem lại hiệu quả cao thì lập

dự án phải tuân thủ theo một quy trình nghiêm ngặt

Dựa vào sơ đồ trên ta có thể thấy trình tự thực hiện cũng như nhiệm vụ củacác phòng ban cụ thể như sau:

Bước 1: Nhận nhiệm vụ, kế hoạch dự án.

Cán bộ thuộc trung tâm tư vấn đầu tư được phân công dự thảo và thỏa thuậnhợp đồng, chịu trách nhiệm trong việc xem xét các điều kiện của hợp đồng trướckhi trình Giám đốc Công ty quyết định ký kết Đối với các công việc phức tạp hoặccác công việc phải đấu thầu, giám đốc trung tâm có trách nhiệm tham gia thảo luận,nêu rõ các yêu cầu, thống nhất điều kiện của hợp đồng, phối hợp lập và giải thíchcác điều kiện cần phải đáp ứng trong hồ sơ dự thầu

Bước 2: Thu thập tài liệu cần thiết và nghiên cứu kế hoạch, tài liệu.

Sau khi tiếp nhận nhiệm vụ, những phòng ban có liên quan tiến hành thuthập các dữ liệu liên quan đến dự án như: các văn bản và quy định của pháp luậthiện hành, quy hoạch mới nhất, thị trường sản phẩm, giá cả nguyên vật liệu, phương

án xây dựng, phương án kỹ thuật,…và lập kế hoạch soạn thảo dự án đầu tư Chủnhiệm dự án chủ trì việc lập kế hoạch soạn thảo dự án Kế hoạch gồm các nộidung:

- Xác định từng bước công việc của quá trình soạn thảo dự án

- Dự tính phân công công việc cho từng thành viên của Công ty

- Dự tính chuyên gia (ngoài Công ty) cần huy động tham gia giải quyếtnhững vấn đề thuộc nội dung dự án khi gặp các vấn đề phức tạp cần có sự hỗ trợ tưvấn

- Xác định cụ thể các điều kiện vật chất và các phương tiện để thực hiện

các công việc soạn thảo dự án nhằm đem lại hiệu quả cao nhất dự án được ra đời.

- Dự trù kinh phí để thực hiện quá trình soạn thảo dự án

- Mức kinh phí cho mỗi dự án cụ thể tùy vào quy mô dự án

- Lập lịch trình soạn thảo dự án

Bước 3: Lập đề cương.

Phòng kế hoạch đầu tư tập hợp các thành viên tham gia dự án cùng góp ýkiến để xây dựng nên đề cương của dự án, tạo điều kiện cho sự tham gia thuận lợicủa từng thành viên sau này Đề cương của dự án bao gồm các nội dung:

- Giới thiệu tổng quan về dự án

- Các căn cứ để xác định đầu tư

- Nghiên cứu khía cạnh thị trường của dự án

- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án

- Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án

- Tổ chức quản lý và nhân sự thực hiện dự án

- Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội

Bước 4: Phê duyệt đề cương.

Trung tâm tư vấn đầu tư trình đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảolên Tổng Giám đốc, sau khi Tổng Giám đốc thông qua đề cương, phòng quản lýphát triển dự án tiến hành thực hiện lập dự án

Bước 5: Thực hiện lập dự án và kiểm tra

Sau khi đề cương được phê duyệt, kinh phí của dự án được phân bổ, phòng

kế hoạch đầu tư tiến hành lập dự án

Trong quá trình lập dự án thường xuyên được phòng kế hoạch xem xét, đốichiếu, điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của khách hàng hay kiến nghịnhằm cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm

Các phòng, cán bộ có liên quan, các chuyên gia đánh giá chất lượng nội bộtiến hành thực hiện chương trình đánh giá theo đúng kế hoạch và nhiệm vụ quy địnhsau khi lập dự án xong Sử dụng kết quả đánh giá nội bộ để thi hành các biện phápkhắc phục các vấn đề còn tồn tại

Bước 6 : In, đóng quyển, đóng dấu.

Trong trường hợp in ấn gặp sai sót nhiều lúc dẫn đến tốn kém, lãng phí, thậmchí nếu không phát hiện ra sai sót đôi khi còn có những hậu quả khó lường Chính

vì vậy để tăng sự tin cậy và chính xác, cần kiểm tra khâu này một cách kỹ càng.Công việc này được giao cho phòng hành chính

Bước 7 : Thẩm định dự án đầu tư được lập.

Chủ đầu tư hoặc một số tổ chức tư vấn thẩm định (ngoài Công ty) thẩm định

dự án Nhằm mục đích tăng tính khả thi cho dự án

Bước 8 : Lưu hồ sơ

Hồ sơ dự án sau khi được phê duyệt và cấp phép đầu tư sẽ tiếp tục đượcphòng tổ chức hành chính lưu lại để phục vụ cho công tác thực hiện dự án sau này

Còn đối với các dự án mà Công ty nhận tư vấn lập dự án thì thường dophòng phát triển dự án đảm nhận và chịu trách nhiệm, phòng phát triển dự án sẽphối hợp với các phòng khác để thực hiện công việc

1.2.5 Công tác tổ chức lập dự án

Công tác lập dự án tại Công ty do trung tâm tư vấn đầu tư đảm nhận, thành viêntrong trung tâm là những người có trình độ đại học và thạc sỹ, có kinh nghiệm lâu

năm trong công tác lập dự án và nhiệt huyết với công việc, vì thế hiệu quả và chấtlượng dự án ngày một được nâng cao hơn Bên cạnh đó trong quá trình lập dự án,luôn có sự phối hợp của nhiều phòng ban trong Công ty, đồng thời luôn đảm bảo sựgiám sát của các phòng ban và giám đốc tránh những sai sót không đáng có có thểxảy ra Góp phần nâng cao chất lượng dự án, từ đó hoàn thiện dần công tác lập dự ántại Công ty.

1.2.6 Nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án

1.2.6.1 Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư

Xác định mục tiêu.

Ở mục này trong báo cáo nghiên cứu khả thi trình bày các căn cứ để địnhhướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự

án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư

Nắm bắt được tình hình thị trường, dự án phải đưa ra được lợi thế của mình,đáp ứng nhu cầu xã hội ra sao, phù hợp với chiến lược phát triển của quốc gia nhưthế nào,… cho thấy tầm quan trọng của dự án Từ đó có những căn cứ để thấy mụctiêu đề ra của dự án là phù hợp với quy hoạch chiến lược, đặc biệt là đáp ứng nhucầu hiện tại và tương lai của thị trường

Phân tích thị trường đối với sản phẩm của dự án.

Các sản phầm của Công ty chủ yếu là những dự án xây dựng bên cạnh đólĩnh vực của Công ty là đầu tư, thiết kế và xây dựng, nên khi phân tích thị trườngcủa dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩm xây dựng như nhu cầuvăn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án,…

Thông qua kết quả nghiên cứu phân tích thị trường mà Công ty xác địnhđược nhu cầu xã hội, từ đó lên kế hoạch đầu tư đáp ứng nhu cầu hiện tại và tươnglai thông qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu tư phù hợp và hiệu quả

Căn cứ pháp lý.

Để dự án được các cơ quan nhà nước chấp nhận dự án, khi lập dự án phảicăn cứ vào các văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch,tiêu chuẩn kỹ thuật,…Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau:

- Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án Các quyết định củanhà nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết địnhcủa Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của

Bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xâydựng nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về

quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuêđất,…

- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản:luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chấtlượng công trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chínhphủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CPngày 8/7/1998 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng;nghị định 99/2007/NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng côngtrình; Thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xâydựng công trình,…

- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng ápdụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc,kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…

1.2.6.2 Phân tích kỹ thuật dự án đầu tư

Thông thường các dự án mà CDC đảm nhiệm là các dự án đầu tư xây dựngcác công trình dân dụng, thương mại và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nộidung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, đòi hỏi về mặt kỹthuật là rất cao, và là một trong những nội dung được nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty

Vì nó phục vụ cuộc sống cũng như việc sản xuất hàng ngày của con người trong đó.Nếu công trình không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật sẽ không đảm bảo an toàn cho conngười trong quá trình sinh sống và công tác

a, Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư.

Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự

án như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng,công nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia haykhông, dự án nhóm A, B, C,…

Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, màtùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau

b, Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình.

Trong phần này Công ty tiến hành phân tích vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên,hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng hạ tầng kỹ thuật của khu vực xây dựng dự án.Trên cơ sở bản đồ địa hình, người soạn thảo bố trí giới hạn công trình, sau đó làmviệc với bộ phận quy hoạch, xin chứng chỉ quy hoạch và phải được sự thỏa thuận,cho phép của chính quyền địa phương Trong việc điều tra tự nhiên khi cần thiết có

thể phải điều tra thêm về khí tượng: mưa, nắng, gió, độ ẩm,… vì nó ảnh hưởng đếnquá trình tổ chức thi công Còn việc khảo sát đo đạc địa hình, khoan dò địa chất,tính toán thủy văn để làm rõ cấu tạo địa tầng, tính chất cơ lý hóa của đất và nướctrong đất Từ đó mới giải quyết được các vấn đề về nền móng công trình, lựa chọnđược các giải pháp kết cấu và tính toán được các kinh phí xây dựng phần chìm vàphần nổi của công trình Về cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải xem xét kỹ để có cần đầu tưthêm không, mức độ đầu tư có chấp nhận được không Từ việc xem xét tổng quancác vấn đề nói trên mà Công ty thường dùng chỉ tiêu kinh tế tổng quát để lựa chọnđịa điểm, tức là địa điểm được lựa chọn phải bao gồm mọi chi phí

c, Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.

Để tránh những sai sót không đáng có và những tổn thất chi phi các thànhviên lập dự án của Công ty nghiên cứu tỉ mỉ, cụ thể, đưa ra nhiều phương án để cóthể lựa chọn phương án hiệu quả nhất Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứukhả thi sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại Còn đối với dự

án có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp chung lại với nhau

Giải pháp về quy hoạch.

Giải pháp vê qui hoạch được trình bày theo phương án quy hoạch đãđược duyệt Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạchđất Đối với những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch về giao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất Quy hoạch

sử dụng đất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loạiđất rồi sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế

Giải pháp về kiến trúc.

Nội dung của phần này chủ yếu là phân chia việc sử dụng đất, chức năng củatầng khu đất, diện tích để thực hiện chức năng trên khu đất đó, do cán bộ phòngquản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên cứu về khu đất xây dựng, rồidựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó đưa ra giải pháp về kiến trúcsao cho phù hợp

Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộlập dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án Tuy nhiênkhông phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, màtùy vào từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ haykhông, tùy từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn

d, Tác động đối với môi trường của dự án.

Bất kỳ một dự án nào được xây dựng lên cũng đều có sự ảnh hưởng nhấtđinh đến môi trường, đặc biệt là những dự án xây dựng đa phần mang lại những tácđộng không tốt, bên cạnh dó luôn tồn tại sự đối nghịch giữa lợi ích của chủ đầu tư

và môi trường Chính vì vậy trong quá trình nghiên cứu về dự án, các thành viênnghiên cứu lập dự án sẽ nghiên cứu kỹ tác động của dự án đối với môi trường rasao, từ đó có những điều chỉnh thích hợp để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của chủđầu tư và những người được hưởng lợi ích của dự án Giảm thiểu những tác độngkhông đáng có của dự án đối với môi trường Các dự án của Công ty chủ yếu là các

dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật nên ảnh hưởng tới môi trườngcủa dự án chủ yếu do quá trình thực hiện dự án gây nên, và sản phẩm của dự án khi

dự án hoàn thành có tác động đến môi trường dự án

Các tác động khi dự án đi vào hoạt động : Ô nhiễm không khí trong khu vựcquy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi)

từ các khu dân cư biệt thự gây ra…

e, Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.

Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi

dự án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp Về căn cứ pháp lý thì có Nghịđịnh 197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyếtđịnh của Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án Trên cơ sở những căn cứ pháp lý nhưvậy, chủ đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và điđến quyết định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất

Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giátheo giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường đểđảm bảo tính hợp lý Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch củađịa phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,…

Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra còn

sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đề phát sinh liên quan

đến giá cả,…ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng, vì thế cần có những biệnpháp chặt chẽ và cứng rắn hơn.

f, Cách thức quản lý dự án của Công ty và tiến độ thực hiện dự án.

Thông thường ở Công ty CDC áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản

lý và tự thực hiện các dự án Còn một số dự án thứ cấp thì Công ty là chủ đầu tư cấp

2, các dự án này do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Hà Nội là chủđầu tư Những dự án do Tổng Công ty là chủ đầu tư thì Công ty CDC sẽ là áp dụnghình thức chủ nhiệm điều hành dự án để quản lý các dự án, đảm bảo các tiến độthực hiện hợp lý

Về tiến độ thực hiện dự án thì tùy vào các dự án khác nhau mà có các kếhoạch khác nhau, đảm bảo sự hợp lý về thời gian và chất lượng công trình

1.2.6.3 Phân tích tài chính

Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cảtài chính của dự án Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mứcvốn đầu tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, cácchỉ tiêu phân tích tài chính của dự án Cụ thể :

a, Xác định tổng mức vốn đầu tư.

Đối với mỗi dự án có những qui mô khác nhau, địa điểm khác nhau, yêucầu… nên sẽ được xác định tổng mức vốn đầu tư là khác nhau và được chi tiết hóatrong từng dự án, bằng những bảng biểu thể hiện rõ tổng mức đầu tư của dự án làbao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thành phần trong tổng mức đầu tư ấy Tổngvốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng,chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, dự phòng phí

Trong bảng chi tiết tổng mức đầu tư trên thể hiện rõ sự tính toán kỹ lưỡngcủa các thành viên lập dự án, phân tích theo giá thành thực tế tại thời điểm có dự án

để đảm bảo cho tính khả thi của dự án, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án sau nàykhông bị gián đoạn vì khi giá cả trên thị trường thay đổi,…

Việc tính toán các khoản phí của Công ty đều được áp dụng theo luật địnhcủa nhà nước Hiện nay việc dự tính tổng mức đầu tư của dự án dựa theo thông tư

số 05/2007/ TT-BXD ngày 25/7/2007 của bộ xây dựng, và phương pháp sử dụng làxác định theo thiết kế cơ sở của dự án, theo đó tổng mức đầu tư được tính theo côngthức sau:

V = Gxd + Gtb + Ggpmb + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp

b, Nguồn tài trợ vốn của dự án.

Các dự án chỉ khả thi khi nguồn vốn được đảm bảo, và xuất xứ của nguồnvốn đó là chính xác, vốn phải được giải ngân đúng thời điểm để đảm bảo cho tiến

độ của dự án không bị gián đoạn Các dự án của Công ty CDC chủ yếu nguồn vốn

là vốn nhà nước, vốn góp, vốn huy động từ khách hàng Có những dự án xây dựng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật quốc gia là 100% vốn nhà nước, nhưng hiện nay chủ yếu xuhướng chung là vốn góp giữa nhà nước và các thành viên góp vốn (bao gồm các dự

án khu đô thị, chung cư cao cấp,…)

c, Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu.

Để đưa ra quyết định đầu tư Công ty dựa vào hiệu quả tài chính của dự án đó

để xem xét đánh giá Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, cácthành viên lập dự án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác địnhcác khoản doanh thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kếtiếp là xác định dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chínhnhư: NPV, IRR, T,…

Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.

Các cán bộ lập dự án dùng phần mềm Exel để tính toán

- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩmcủa dự án Thường thì sản phẩm của các dự án tại Công ty là các công trình hạ tầng

kỹ thuật, các khu đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là

từ việc bán các khu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu vănphòng, doanh thu từ chuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh,…

- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chiphí để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng,chi phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiềnthuê đất hàng năm, khấu hao, lãi vay

Trên cơ sở tính toán được doanh thu và chi phí theo từng năm như vâỵ, cácthành viên lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận của Công ty trước thuế và sau thuế Cụthể:

Lợi nhuận trước thuế(LNTT) = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao

và lãi vay)

Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDoanh nghiệp ) = LNTT * 25 %

Lợi nhuận sau thuế (LNST) = LNTT – Thuế TNDoanh nghiệp

Xác định dòng tiền.

Các thành viên lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xácđịnh dòng tiền theo công thức sau:

Dòng tiền = LNST + Lãi vay + Khấu khao

HSCKi = HSCKi-1 / (1+r)

Người lập dự án sẽ xác định các chỉ tiêu về mặt hiệu quả tài chính của dự ándựa trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu đã được xác định

Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.

Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV,IRR, T Nội dung phân tích hiệu quả tài chính ở Công ty được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 2: Bảng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư

2 Chi phí trả lương cho bộ phận quản lý

3 Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế

1 Lợi nhuận trước thuế

2 Thuế TNDoanh nghiệp (25%)

3 Lợi nhuận sau thuế

Phân

tích tài

1 Vốn đầu tư ban đầu

2 Dòng tiền thu chi

bộ (IRR), Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).

Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ

và kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án

là cao nhất có thể Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủyếu sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại Khấu hao trong dự toáncác dự án là khấu hao đều hàng năm Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm,trả lãi hàng năm

1.2.6.4 Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội

Căn cứ vào chính sách, chủ trương quốc gia, đường lối và quy hoạch pháttriển của đất nước Căn cứ vào địa điểm thực hiện dự án các cán bộ lập dự ánnghiên cứu để nghiên cứu khía cạnh này Nghiên cứu tác động của dự án đối vớichủ đầu tư, đất nước và cho nền kinh tế Hầu hết các dự án ở Công ty đều nghiêncứu kỹ các tác động này, một số chỉ tiêu được đưa ra để đánh giá như: tạo việc làmcho người lao động, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng,…

Ví dụ như trong Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu Đô thịmới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội Phân tích khía cạnh kinh tế xã hội của dự ánnhư sau :

Tuy nhiên tác động mà Công ty đánh giá tác động đối với nền kinh tế xã hộiđang dừng lại ở các vấn đề chung chung, không có tính toán rõ ràng các chỉ tiêunhư theo quy trình xem xét khía cạnh kinh tế xã hội như xem xét về giá trị gia tăngthuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), tỷ số lợi ích chi phí B/C…Chính vì thế đôi khi sự đánh giá về khía cạnh kinh tế xã hội là không rõ ràng, đó làmột điểm cần được khắc phục ở Công ty mà ở phần giải pháp sẽ có những giải phápphù hợp

1.2.6.5 Phân tích độ nhạy

Các dự án ở Công ty là các dự án đầu tư xây dựng, nên sự thay đổi chủ yếu

là giá cả trên thị trường của nguyên vật liệu đầu vào, nên khi phân tích độ nhạy của

dự án chỉ đơn giản là ước tính giá chênh lệch khoảng 5 – 10 % so với thực tế, để

phòng trừ có sự rủi ro trong vấn đề giá cả Công ty không xây dựng một quy trìnhnhất định trong việc phân tích độ nhạy của dự án, tùy theo từng dự án mà có chỉ ranhững thay đổi khác nhau và có biện pháp phòng ngừa cần thiết Tuy nhiên, việcphân tích này ít được chú trọng ở Công ty.

1.3 Lập dự án xây dựng siêu thị đồ gỗ mỹ nghệ cao cấp Hòa Bình

Hoà bình có tổng diện tích 459,5 nghìn ha phía Bắc giáp hai tỉnh Phú Thọ vàSơn Tây, phía Đông giáp thành phố Hà Nội, phía Nam giáp hai tỉnh Thanh Hoá vàNinh Bình, phía tây giáp tỉnh Sơn La, Tỉnh lỵ Hoà Bình và cách thành phố Hà Nội

75 cây số về hướng Tây – Nam

Hoà Bình từ một thị xã trở thành một thành phố trực thuộc tỉnh theo Nghịđịnh số 126/2006 NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2006

Thành phố Hoà Bình có 13.276,5ha diện tích tự nhiên và 793,5 nghìn người,bao gồm 14 đơn vị hành chính gồm 8 phường và 6 xã Về địa giới hành chính thànhphố: phía Đông giáp huyện Kỳ Sơn và huyện Kim Bôi, phía Tây giáp huyện CaoPhong và huyện Đà Bắc, phía Nam giáp huyện Cao Phong, phía Bắc giáp huyệnThanh sơn, tỉnh Phú Thọ

Trên địa bàn thành phố có những danh thắng và di tích lịch sử nổi tiếng như:

- Nhà máy thuỷ điện Hoà Bình: là công trình quan trọng của đất nước, vừalàm nhiệm vụ cung cấp điện, vừa làm nhiệm vụ chống lũ cho đồng bằng Bắc Bộ.Nhà máy thuỷ điện Hoà Bình còn hấp dẫn khách du lịch bởi sự hoành tráng, đồ sộtrong kiến trúc, có diện tích mặt hồ rộng lớn làm nên quần thể kiến trúc- văn hoá-

xã hội

- Động Tiên Phi: nằm ở đồi Thúc, xóm Gai, xã Hoà Bình, thành phố HoàBình Đây là kiệt tác của thiên nhiên mang vẻ huyền bí lại vừa gần gũi, ngoài nhữngdải nhũ đá với hình dáng kỳ lạ còn có những bức tượng phật, chuông đồng… đemlại cho con người những giây phút đắm chìm trong sự kỳ diệu của tạo hoá

- Nhà tù Hoà Bình: là di tích lịch sử cách mạng ghi dấu ấn thời kỳ đấutranh giành độc lập của dân tộc, cũng là nơi ghi lại tội ác dã man của bộn thực dân.Hiện nay thuộc phường Tân Thinh, Thành phố Hoà Bình

- Tượng đài anh hùng Cù Chính Lan là công trình tưởng niệm tinh thầnchiến đấu dũng cảm của anh hùng Cù Chính Lan một mình dùng lựu đạn tiêu diệt

xe tăng giặc Pháp

Bước vào những năm đổi mới, thành phố Hoà Bình đã đạt được nhiều thànhtích: từng bước hội nhập với nền kinh tế thị trường, từng bước chuyển dịch cơ cấu

kinh tế theo hướng tích cực, kết cấu cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện, đờisống nhân dân từng bước được nâng cao, nhu cầu về văn hoá tinh thần của nhân dândược đáp ứng, tình hình chính trị- xã hội ngày càng ổn định, công tác an ninh vàquốc phòng luôn được quan tâm và củng cố.

Trong những năm tới, thành phố Hoà Bình tập trung vào việc xây dựng vàphát triển nền kinh tế hàng hoá, lựa chọn các sản phẩm xuất khẩu có giá trị kinh tếcao và thị trường tiêu thụ ổn định, tích cực ứng dụng tiến bộ kỹ thuật mới vào sảnxuất kinh doanh để tăng năng suất lao động, từng bước giải phóng sức lao động đểtrở thành trung tâm kinh tế mạnh của tỉnh Hoà Bình và vùng Tây Bắc

Năm 2007, tổng nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn thành phốHoà Bình thực hiện đạt 130,5 tỷ đồng

UBND thành phố Hoà Bình đã tập trung chỉ đạo các chủ đầu tư đẩy mạnhtiến độ xây dựng cơ bản trên địa bàn, thực hiện đúng quy định của Luật đầu tư Các

dự án xây dựng trọng điểm của Thành phố về công tác chuẩn bị đầu tư cơ bản hoànthành, tạo điều kiện cho việc triển khai xây dựng trong các năm tới

Do đó việc Đầu tư xây dựng một Siêu thị đồ gỗ mỹ nghệ cao cấp trên địa bànthành phố do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư là một việc làm theo đúngchủ trương phát triển của thành phố Hoà Bình nói riêng và tỉnh Hoà Bình nói chung

là một việc làm cần thiết nhằm góp phần tăng trưởng kinh tế thành phố cũng nhưgóp cho thành phố một công trình kiến trúc đẹp

1.3.1 Căn cứ pháp lý

- Căn cứ luật đất đai 2003của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa ViệtNam

- Căn cứ luật XD số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003

- Căn cứ quyết định số 42/2005/QĐ-BXD ban hành tiêu chuẩn xây dựngViệt Nam TCNXDVN 353-2005 - Tiêu chuẩn thiết kế

- Căn cứ Nghị định số 08/NĐ-CP ngày 24/1/2005 của Thủ tướng Chính phủban hành quy định lập các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị

- Căn cứ quyết định 06/QĐ-BXD ngày 03/02/2005 của bộ xây dựng banhành Định mức chi phí Quy hoạch xây dựng

- Căn cứ thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ xây dựnghướng dẫn lập, thẩm định , phê duyệt quy hoạch xây dựng

- Căn cứ quyết định số 859/QĐ- UBND ngày 18 tháng 4 năm 2007 củaUBND tỉnh Hoà Bình về việc thu hồi đất để cho Công ty TNHH Hòa Bình thuê xâydựng cửa hàng giới thiệu và bán sản phẩm nội thất cao cấp.

- Căn cứ biên bản giao đất ngày 26 tháng 11 năm 2007 giữa đại diện Phòng Tàinguyên và môi trường tỉnh Hoà Bình, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Hoà Bình,UBND phường Hữu nghị, Trung tâm phát triển quỹ đất và đại diện Chủ đầu tư

- Căn cứ hợp đồng kinh tế số 71-2007/HĐ-XD ngày 21 tháng 11 năm 2007

về việc tư vấn khảo sát xây dựng, lập báo đầu tư, thiết kế bản vẽ thi công và lậptổng mức đầu tư công trình siêu thị đồ gỗ mĩ nghệ cao cấp Hòa Bình

Tài liệu sử dụng:

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam(I-II-III) theo quyết định số CSXD ngày 14/12/1996, quyết định số 439/BXD-CSXD ngày 25/009/1997 của Bộtrưởng bộ xây dựng

682/BXD Tiêu chuẩn Việt Nam 2622682/BXD 1995 về phòng cháy, chữa cháy cho nhà vàcông trình, yêu cầu thiết kế

- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCVN 4319: 1986- Nhà và công trìnhcông cộng – Tiêu chuẩn thiết kế

- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCVN 4451: 1987- Nhà ở nguyên tắc cơbản để thiết kế

Đánh giá của sinh viên: Có thể nói Tỉnh Hòa bình với đặc điểm vị trí địa lý

thuận lợi, là một nơi có tiềm năng về du lịch, bên cạnh đó về mặt diện tích thì diện tích chủ yếu của tỉnh chủ yếu là rừng và đây cũng là một trong những nguồn cung cấp gỗ quí của nước ta Hiện nay mặt hàng đồ gỗ mỹ nghệ ngày càng được ưa chuộng ở trong nước cũng như ngoài nước, tỷ lệ xuất khẩu tăng đáng kể hàng năm Như vậy việc xây dựng siêu thị đồ gỗ mỹ nghệ tại Hòa Bình sẽ góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế hàng hóa để trở thành trung tâm kinh tế mạnh của tỉnh Hoà Bình

và vùng Tây Bắc Điều này hứa hẹn rằng sẽ có ngày càng nhiều các Công ty trong

và ngoài nước đầu tư vào Hòa Bình

1.3.2 Phân tích kỹ thuật dự án

1.3.2.1 Địa điểm và hiện trạng khu đất xây dựng

a, Địa điểm xây dựng:

Khu đất lập dự án Siêu thị đồ gỗ mỹ nghệ cao cấp Hòa Bình có giới hạnphạm vi, diện tích nghiên cứu khoản: 1360m2

Khu đất được giới hạn bởi tuyến đường vào du lịch lòng hồ và khu đất đượcsan lấp mặt bằng thuộc địa bàn phường Hữu Nghị, thành phố Hoà Bình Tổng diệntích là hơn 1ha nằm trên bản đồ khổ A1 tỷ lệ 1/200.

Tổng diện tích khu đất: 1.360m2

Hướng đông nam khu đất tiếp giáp với tỉnh lộ (1 hướng đi thành phố HòaBình, 1 hướng đi du lịch lòng hồ), các hướng còn lại của khu đất tiếp giáp với ruộnglúa

b, Hiện trạng khu đất xây dựng:

Đặc điểm về địa hình:

Đây là khu vực có địa hình bằng phẳng, nằm ở vùng ruộng lúa hai vụ

Cao độ trung bình trên hiện trạng khu đất khoảng 6.60, trong đó cao độ lớnnhất là 6.88, cao độ thấp nhất là khoảng 6.33

Độ nghiêng thoát nước trên hiện trạng từ Tây nam sang hướng Đông Bắc

Điều kiện địa chất:

Địa chất khu vực dự kiến xây dựng dự án Siêu thị đồ gỗ mỹ nghệ cao cấpHòa Bình có nền đất không phức tạp, bao gồm 4 lớp đất và 1 lớp đá

Lớp 1: Bùn ruộng: là lớp phân bón trên bề mặt, bề dày từ 0,3 đến 0,4m Cóthể bóc bỏ khi thi công công trình

Lớp 2: Sét pha màu xám nâu, trạng thái dẻo mềm Phân bố ngay lớp bùnruộng, chiều sâu từ 0,3 đến 0,4m, bề dày từ 2,7 đến 3,8m Đây là lớp đất có sự chịutải và môđun tổng biến dạng thấp(R0=1km/cm2,E0=50km/cm2)

Lớp 3: Sét màu nâu vàng, trạng thái dẻo cứng Nằm ngay dưới lớp 2, chiềusâu mặt lớp là 3,1m, chiều sâu lớp đáy là 6m Bề dày là 2,9 m Thành phần là sétmàu nâu vàng, nâu gụ trạng thái dẻo cứng Là lớp đất có sức chịu tải và mô đuntổng biến dạng trung bình(Ro=1,2kg/cm2,Eo=70kg/cm2)

Lớp 4: Sét màu nâu đỏ, xám vàng trạng thái nửa cứng chiều sâu lớp mặt thayđổi từ 4,1 đến 6,0m, chiều sâu đáy lớp thay đổi từ 11,5m đến 12m Bề dày trungbình lớp là 6,7m Thành phần sét màu nâu đỏ, xám vàng, đất ở trạng thái nửa cứng

Là lớp đất có sức chịu tải và mô đun tổng biến dạng là khá cao(Ro=2,0kg/cm2,

Eo=120kg/cm2)

Lớp 5: Đá vôi biến chất, màu xám xanh, xám vết đen vết sáng, nứt nẻ trungbình Phân bố đều trên hiện trạng Chiều sâu lớp mặt thay đổi từ 11,5 đến 12m,chiều sâu lớp đáy chưa xác định được Đây là lớp đá cứng có sức chịu tải rất cao và

có thể coi như không có biến dạng Cường độ kháng nén 1 trục Rn= 500kg/cm2

Đánh giá chung:

Do thời điểm khảo sát bề mặt khu vực địa hình bị ngập lụt nên chưa xác địnhđược mực nước dưới đất Tuy nhiên căn cứ vào cấu trúc địa tầng khu vực trongphạm vi khảo sát thì không có tầng chứa nước

Nhìn chung khu vực có địa hình đẹp và tương đối thuận lợi cho việc triểnkhai đầu tư xây dựng dự án Mặt bằng khu vực hiện tại là ruộng chưa san lấp nhưngkhá bằng phẳng xung quanh chưa có công trình xây dựng, giao thông tương đốithuận lợi

Tuy nhiên do diện tích khu đất là hạn chế so với quy mô công trình nên cũng

là một sự bất lợi khi Đơn vị Tư vấn đưa ra các giải pháp thiết kế Quy hoạch Tổngmặt bằng

c, Quy mô xây dựng

Quy mô xây dựng:

Việc đầu tư xây dựng công trình Siêu thị đồ gỗ mỹ nghệ cao cấp Hòa Bìnhđảm bảo các yêu cầu sau:

- Phải phù hợp với quy hoạch chung khu vực cũng như chủ chương cả tỉnh

và thành phố Hòa Bình

- Xây dựng một siêu thị thương mại đúng tiêu chuẩn hiện hành về quyhoạch, thiết kế cũng như xây dựng, vệ sinh môi trường, nghiên cứu tổ chức phù hợpvới điều kiện đất đai, địa hình, các nguồn vật tư có sẵn tại địa phương Bố trí đếntập quán địa phương trong bố cục quy hoạch, hình thức kiến trúc các công trình đốitượng, nhằm tạo nên cảnh quan, môi trường tốt nhất

Cơ cấu tổ chức và dự kiến số lượng cán bộ:

Bảng 3: Về số lượng cán bộ công nhân viên dự kiến:

T

Số lương(người)

Quy mô cụ thể về diện tích:

Dự kiến các thông số chính của dự án:

- Tổng chiều dài tường rào(tạm tính) : 120md

o Tận dụng triệt để các điều kiện thiên nhiên và đất đai.

o Có mối liên hệ chặt chẽ về giao thông và chức năng

o Đảm bảo tính độc lập trong quản lý từng bộ phận và từng chức năng

Về giải pháp thiết kế kiến trúc:

- Đây là công trình mang tính chất siêu thị thương mại hình thức kiến trúccần phải hiện đại phù hợp với tính chất của công trình

- Công trình sau khi đã hình thành cần có sự hài hòa với các công trình kiếntrúc lân cận, tránh việc chia nhỏ các hạng mục làm cho việc đầu tư kém hiệu quả

- Về vật liệu xây dựng nên dùng vật liệu đơn giản, ưu tiên việc sử dụng các vậtliệu sẵn có tại địa phương để tiện cho việc vận chuyển đảm bảo kinh tế của dự án

- Vật liệu hoàn thiện công trình cần được sử dụng một cách thích hợp, đápứng nhu cầu sử dụng và đảm bảo yêu cầu thẩm mỹ

Yêu cầu về kết cấu:

- Công trình có kết cấu khung BTCT chịu lực, tường bao che xây gạch chỉ

- Sàn BTCT có khẩu độ lớn cần đảm bảo yêu cầu chống độ rung

- Các tính toán phải tuân theo tiêu chuẩn xây dựng Việt nam

Các yêu cầu kỹ thuật khác:

- Các không gian làm việc và không gian thương mại dịch vụ đòi hỏi phảiđược chiếu sáng tự nhiên trực tiếp và đảm bảo thông gió tự nhiên

- Hành lang cần được lấy sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên theo tiêuchuẩn

- Đảm bảo yêu cầu thoát người khi có sự cố

- Hệ thống trang âm và hệ thống thông tin liên lạc đồng bộ

- Hệ thống cấp phát nước cần phù hợp hệ thống chung của thành phố

- Hệ thống điện, hệ thống phòng cứu hỏa, hệ thống bảo vệ, hệ thống thônggió, hệ thống chống sét,… cần đồng bộ, hiện đại và tuân thủ theo tiêu chuẩn và phụthuộc nhu cầu sử dụng thực tế.

Đánh giá của sinh viên: Dự án đã phân tích được chi tiết, rõ ràng đặc điểm

của khu đất điều này sẽ giúp cho bộ phận thiết kế hiểu rõ đặc điểm khu đất để lên

kế hoạch thiết kế sao cho hợp lý và hạn chế được rủi ro Tuy nhiên diện tích của khu đất là hạn chế điều này lại làm cho bộ phận thiết kế khó khăn khi thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng khu đất, bên cạnh đó do điều kiện thời tiết nên vẫn chưa xác định chính xác về tầng nước của khu đất điều này có thể dẫn đến rủi ro trong qua trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư.

1.3.2.2 Các giải pháp quy hoạch và kiến trúc- phương án chọn

a, Các phương án thiết kế- phương án chọn:

Phương án số 1:

Về quy hoạch tổng mặt bằng:

Như chúng tôi đã trình bầy tại phần trên của dự án, diện tích của khu đất làtương đối nhỏ so với yêu cầu về quy mô của công trình nên công trình chính đượcđặt vào vị trí giữa khu đất, mặt chính của công trình quay ra tỉnh lộ, hướng chính làhướng Đông nam Mặt tiền công trình được để thoáng, không bố trí hàng rào tăngdiện tiếp xúc với tỉnh lộ Hai nhà bảo vệ được bố trí tiếp giáp hàng rào hai bên côngtrình đảm bảo việc kiểm soát an toàn cho toàn bộ khu nhà

Khu cây xanh bố trí xung quanh công trình, tuy có diện tích nhỏ nhưng đảmbảo sự thoáng mát và tạo cảm giác nhẹ nhàng cho công trình Xung quanh côngtrình là hệ thống đường giao thông nội bộ đảm bảo tiêu chuẩn về phòng chốn cháy

nổ cũng như thoát người khi có sự cố

- Tầng cao trung bình : 3,0

- Diện tích sân đường bê tông nội bộ : 570m2

- Diện tích cây xanh tiểu cảnh : 120m dài

Về cơ cấu tổ chức mặt bằng:

Do đây là công trình có chức năng chính là thương mại dịch vụ nên sử dụngdưới cột lớn tại phương án1, khẩu độ cột là 8m*8m, tạo các không gian lớn và linhhọat trong sử dụng cũng như đem lại hiệu quả kinh tế trong đầu tư

Quy mô sàn tầng 1 của công trình là 650m2 Hệ thống giao thông ở đây chủyếu sử dụng giao thông trục đứng bao gồm 02 thang bộ và 01 thang máy, được bốtrí về phía trước công trình, tiếp xúc trực tiếp với sảnh chính, thuận tiện cho phục

vụ Không gian rộng bên trong được tận dụng tối đa cho các chức năng dịch vụthương mại Bố trí một sảnh phụ tại phía sau công trình

Về hình thức mặt bằng công trình cân đối, phù hợp với chức năng sử dụng

Tầng 1:

Diện tích tầng 1: 650m2 Được sử dụng làm không gian siêu thị thương mại

Bố trí 02 sảnh : sảnh chính và sảnh phụ vào công trình Hệ thống giao thông như đãnêu trên bao gồm 02 thang bộ và 01 thang máy Khu vệ sinh được bố trí phía Tâynam công trình, tiếp xúc với 01 khối thang bộ Có một sảnh nhập hàng tại phía đôngnam công trình, thuận tiện với liên hệ cầu thang máy

Diện tích kinh doanh: 410m2 Hệ số sử dụng k=65%

Tầng 2:

Diện tích sàn tầng 2: 685m2 Cơ cấu giống như tầng 1 Tuy nhiên không giansảnh tầng của tầng 2 dược kết hợp sử dụng làm không gian nghỉ giải khát phục vụkhách hàng

Diện tích dùng cho kinh doanh: 500m2 Hệ số k=73%