Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Tiên Lữ

Về đảm bảo giá trị khoản vay: Công tác tăng cường dư nợ lành mạnh hàng năm, đảm bảo cho vay an toàn, hiệu quả là mục tiêu phấn đấu chính của chi nhánh đặc biệt cho vay có TSĐB là BĐS.Kết

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ 3

BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY 3

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Khái quát chung về bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 3

1.1.2 Phân loại bất động sản 4

1.2 Định giá bất động sản và định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 4

1.2.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM 5

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 5

1.2.3.1 Yếu tố chủ quan : 5

1.2.3.2 Yếu tố khách quan 6

1.3 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản

1.3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 7

1.3.2 Cơ sở định giá BĐS 9

1.4 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản

1.4.1 Các phương pháp định giá bất động sản 10

1.4.2 Quy trình định giá bất động sản 17

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH 20

NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN HUYỆN TIÊN LỮ 20

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 20

2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ 20

2.1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh 20

2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh 21

2.1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh 21

*Cửa hàng kinh doanh vàng bạc: mua bán vàng bạc trang sức,sắp tới có đăng kí kinh doanh mua bán vàng miếng theo quy định của NHNN Việt Nam và NHNo&PTNT Tỉnh hướng dẫn 23

2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh 24

2.1.2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh: 24

2.1.2.2 Đánh giá về kết quả hoạt động 24

2.2 Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ

2.2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản 25

2.2.2 Các loại BĐS tại Chi nhánh 26

2.2.3 Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh 27

Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã chấp nhận cho khách hàng vay vốn, Cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xác định mức cho vay Tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ quy trình định giá BĐS trong tài sản đảm bảo cho vay được tiến hành qua các bước sau:

2.3 Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ

2.3.1 Tích cực

Về đảm bảo giá trị khoản vay: Công tác tăng cường dư nợ lành mạnh hàng năm, đảm bảo cho vay an toàn, hiệu quả là mục tiêu phấn đấu chính của chi nhánh đặc biệt cho vay có TSĐB là BĐS.Kết quả đạt được như sau: 39

CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH

NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

HUYỆN TIÊN LỮ 45

3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ

3.1.1 Mục tiêu hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2013 Cụ thể như sau:

3.3 Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan

3.3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam

3.3.4 Kiến nghị với Bộ Tài chính 51

3.3.5 Kiến nghị với các cơ quan khác 51

3.3.6 Kiến nghị với khách hàng vay 52

KẾT LUẬN 53

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 54

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

HÌNH:

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ 3

BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY 3

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Khái quát chung về bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 3

1.1.2 Phân loại bất động sản 4

1.2 Định giá bất động sản và định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 4

1.2.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM 5

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 5

1.2.3.1 Yếu tố chủ quan : 5

1.2.3.2 Yếu tố khách quan 6

Các yếu tố mang tính vật chất: 6

Các yếu tố mang tính pháp lý 6

Các yếu tố mang tính kinh tế 6

Các yếu tố khác 7

1.3 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản

1.3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 7

1.3.2 Cơ sở định giá BĐS 9

1.4 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản

1.4.1 Các phương pháp định giá bất động sản 10

1.4.2 Quy trình định giá bất động sản 17

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH 20

NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

HUYỆN TIÊN LỮ 20

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 20

2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ 20

2.1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh 20

2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh 21

2.1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh 21

*Cửa hàng kinh doanh vàng bạc: mua bán vàng bạc trang sức,sắp tới có đăng kí kinh doanh mua bán vàng miếng theo quy định của NHNN Việt Nam và NHNo&PTNT Tỉnh hướng dẫn 23

2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh 24

2.1.2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh: 24

2.1.2.2 Đánh giá về kết quả hoạt động 24

2.2 Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ

2.2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản 25

2.2.2 Các loại BĐS tại Chi nhánh 26

2.2.3 Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh 27

Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã chấp nhận cho khách hàng vay vốn, Cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xác định mức cho vay Tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ quy trình định giá BĐS trong tài sản đảm bảo cho vay được tiến hành qua các bước sau:

Bước 1: Nhận và kiểm tra hồ sơ thế chấp bất động sản 27

Bước 2: Thực hiện định giá bất động sản thế chấp: 27

2.3 Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh

NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ

2.3.1 Tích cực

Về đảm bảo giá trị khoản vay: Công tác tăng cường dư nợ lành mạnh hàng năm, đảm bảo cho vay an toàn, hiệu quả là mục tiêu phấn đấu chính của chi nhánh đặc biệt cho vay có TSĐB là BĐS.Kết quả đạt được như sau: 39

CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN HUYỆN TIÊN LỮ 45

3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ

3.1.1 Mục tiêu hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2013 Cụ thể như sau:

3.3 Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan

3.3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam

3.3.4 Kiến nghị với Bộ Tài chính 51

3.3.5 Kiến nghị với các cơ quan khác 51

3.3.6 Kiến nghị với khách hàng vay 52

KẾT LUẬN 53

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 54

UBND : Uỷ ban nhân dân

NHTM : Ngân hàng thương mại

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các kết quả, số liệutrong chuyên đề là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng xuất phát từ tình hình thực tếhoạt động của đơn vị thực tập

Hà Nội,ngày 23 tháng 5 năm 2013 Tác giả chuyền đề

Lê Thị Huyền

LỜI MỞ ĐẦU

Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mạiđóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế.Trong bối cảnh mở cửa và hộinhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì việc định hướng kinhdoanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trựctiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng, mà khi tiến hành cho vayvốn khách hàng phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngânhàng Các tài sản thế chấp đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu là BĐS Bất độngsản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội.Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết cácquyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,

….Định giá BĐS vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nềnkinh tế thị trường

Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ nhằmmục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phầnnhỏ hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Chi nhánh em

đã chọn đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt

động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Tiên Lữ”

1 Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ

những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và phương pháp định giá giá BĐS, căn cứvào những lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS vàđưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐStại Chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Tiên Lữ”

2 Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế quy trình và phương pháp

định giá BĐS tại chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ-tỉnh Hưng Yên tronghoạt động cho vay tại chi nhán

3 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại chi nhánh

NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ-tỉnh Hưng Yên

4 Phương pháp nghiên cứu:Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng

trong chuyên đề là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kếthợp với các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ nhữngphương pháp, quy trình định giá của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế,

ưu điểm trong các phương pháp đó để bổ sung và hoàn chỉnh cho phù hợp với điềukiện, tình hình cụ thể của Ngân hàng cũng như tại Chi nhánh

5 Kết cấu đề tài: Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo ,

chuyên đề của em được kết cấu theo 3 chương như sau :

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay

của Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi

nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Tiên Lữ”

Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá

bất động sản trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và pháttriển nông thôn huyện Tiên Lữ”

Trong quá trình thực tập tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ nhờ có

sự quan tâm, hướng dẫn tận tình của các anh, chị trong Chi nhánh , em đã hoànthành được chuyên đề tốt nghiệp của mình

Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Văn Tâm và cô Vũ Thị Yến giảng viên HỌC VIỆN NGÂN HÀNG phụ trách giảng dạy chuyên ngành Định giá

Anh-đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình và tích luỹkinh nghiệm cho quá trình nghiên cứu, làm việc sau này

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát chung về bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản.

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng ở hầu khắp các quốc gia trênthế giới.Trong tiếng Anh người ta dùng:Real Etstate (tài sản bất động),trong tiếngPháp khái niệm về BĐS được thể hiện bằng từ Immobilie’(bất động sản),TrungQuốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai),ở Việt Nam khái niệm vềBĐS được thể hiện trong điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quyđịnh như sau:

Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:

• Đất đai

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng trên đó

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai

• Các tài sản khác do Pháp luật quy định

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

• Là hàng hoá có vị trí cố định, không có khả năng di dời được

• Là hàng hoá có tính lâu bền , có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao

• Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

• Hàng hoá BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao

• Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trícảnh quan

• Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội

• Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao

• Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vàonăng lực pháp lý

1.1.2 Phân loại bất động sản.

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất độngsản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng vàBĐS sản đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS làtrụ sở làm việc v.v…Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sảngắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạprất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này cótác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như pháttriển đô thị bền vững và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ởnước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

Bất động sản đặc biệt: BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn

hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loạiBĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việcxây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phùhợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

1.2 Định giá bất động sản và định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trịcủa BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểmcủa BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả nhữnglĩnh vực đầu tư thay thế

1.2.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHTM

Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả tronghoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chínhtín dụng, pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàntrong cho vay đặc biệt là với BĐS

BĐS là hàng hóa đặc biệt,thị trường BĐS biến đổi không ngừng có thể tăngđột biến nhưng có thể cũng trầm lắng đóng băng.Vì vậy,việc định giá BĐS là cầnthiết đối với mỗi ngân hàng,đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro

Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản làmột trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong quy trình cho vay củacác NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của TSĐB BĐS và là cơ sở để đưa ra mứccho vay hợp lý nhằm đảm bảo an toàn tín dụng

Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng ngân hàng mà việc định giá cóthể được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phòng thẩm định độc lập của NHTMhoặc cũng có thể thuê tổ chức định giá từ bên ngoài

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.2.3.1 Yếu tố chủ quan :

Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.Mục đích định giáBĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định.Mục đích địnhgiá quyết định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì.Nó phản ánh những đòi hỏi vềmặt lợi ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch

đã được xác định :để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mụcđích định giá được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyếtđịnh tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá

Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sửdụng phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau,nhưng nó không mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêmtrọng

1.2.3.2 Yếu tố khách quan

• Các yếu tố mang tính vật chất:

Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tựnhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhàcửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giátrị BĐS sẽ càng lớn Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộcvào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tínhhữu ích vốn có của BĐS.Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọncác yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm

về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp.Ngoài

ra do đặc điểm của BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tínhlâu bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài nên giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào cácyếu tố như vị trí, đặc điểm địa hình xung quanh, tập quán của người dân, sở thích…Chính vì vậy để định giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sựhiểu biết nhất định về BĐS, về thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng…để cóđược kết quả định giá chính xác nhất sát với giá cả thị trường

• Các yếu tố mang tính pháp lý

Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khaithác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lý có ảnhhưởng rất lớn đến giá trị BĐS Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính củaBĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại

Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắmđược các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch

cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá

• Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu trên thị trường Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quancủa giá trị Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bántrên thị trường Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thịtrường Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu

và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trởnên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm Thường với BĐS thì cungphản ứng chậm hơn cầu thị trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài,

vì thế có thể giá BĐS cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhấtthiết phải thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐSgần với BĐS được định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động củagiá cả thị trường

• Các yếu tố khác

Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởngmột cách đáng kể tới giá trị BĐS Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng cóthể dễ chấp nhận với người khác Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tậpquán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian vănhóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thịtrường hay giá trị phi thị trường

1.3 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản

1.3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản

Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội Là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS.

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐSthuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi

về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá

- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác địnhtrong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ

ra Cơ sở để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS

có thể mang lại Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nóđược sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

b) Nguyên tắc thay thế

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không

vượt quá chi phí có một BĐS tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền

nào đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế

Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phươngpháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thốngcác phương pháp thẩm định giá

c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi

ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời điểm nhất định.

d) Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành

BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộBĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời điểm nhất định.

e) Nguyên tắc cung - cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS.

Giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trịBĐS Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất

xa so với giá trị thực Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác độngcủa yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS Giá thị trường của BĐS tỷ lệthuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Cung và cầu luôn thay đổitheo thời gian Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tốnày đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trongtương lai, nhằm xác minh BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thịtrường hay giá trị phi thị trường

1.3.2 Cơ sở định giá BĐS

 Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu

tố đất dai, lao động và các nguyên vật liệu

 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụngthay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhấtcủa BĐS tại thời điểm định giá

 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chínhsách của Nhà nước lien quan đến BĐS, các biến động của thị trường,các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất,tinh thần của người dân…ảnh hưởng đến giá trị BĐS

 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trongkhu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụngBĐS, giữa bản than BĐS với quần thể BĐS xung quang và sự đónggóp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá

 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng gópcủa từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu vàgiữa cung và cầu trong thị trường

 Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị củaBĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi íchtương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giátrị tương lai của BĐS mang lại khi định giá

1.4 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản

mô hình mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của BĐStương đương có thể so sánh được trên thị trường

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu sau:

+ Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, kiểu dáng, kết cấu, số lượng cácphòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng…

+ Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, tình trạng ô nhiễm, hệthống cấp thoát nước, độ cao, độ dốc…

+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: phản ánh khả năng tiếp cận với các trungtâm kinh tế, xã hội: trường học, cửa hàng, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, và cácdịch vụ công cộng khác; phản ánh môi trường xã hội có liên quan: phong tục tậpquán, lối sống của những người xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ…

+ Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữucác công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê,yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm, tìnhtrạng vi phạm về không gian kiến trúc…

+ Thời gian giao dịch: Thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cớ thịtrường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐSmục tiêu

+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Phương thức thanh toán, thờihạn cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện

mua bán của các bên…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm

bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Khi kiểm tra và phân tích phảilàm rõ: nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…;đặc điểm và tính chất của các giao dịch …

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS.Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điềuchỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều

chỉnh

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất

trong thực tế

+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc

để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

+ Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: phương pháp chi phí,phương pháp thặng dư

+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm vàkiến thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp

Do đó, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho mộtBĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là

đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên

nhân

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính

của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

+ Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để sosánh Sử dụng để đánh giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dựbáo lợi ích tương lai

+ Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

Hạn chế:

+ Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thịtrường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với

phương pháp chi phí.

+ Chi phí nói chung không bằng giá trị và không tạo ra giá trị Phương phápchi phí phải sử dung cách tiếp cận cộng tới song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc

đã bằng với giá trị của toàn bộ

+ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nàođược chấp nhận rộng rãi

+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Điều kiện áp dụng:

+ Thích hợp khi định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt

+ Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

+ Dùng để bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập

- Cơ sở lý luận:

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc

dự báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyếtgiá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả cáckhoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trước thunhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứngvới giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

- Kỹ thuật định giá:

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóacác dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá

1 (1 )

Trong đó:

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

+ Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):

V=

R I

I0 là thu nhập ở năm hiện hành

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

k là tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính

đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm

như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể

dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục

tiêu

- Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

+ Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì

nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương phápđơn giản

+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

+ Thường dùng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

- Cơ sở lý luận:

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắcđóng góp Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trrên cơ sở sựhiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng TS tăng lên hay giảm đi làbao nhiêu Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu có thể được xác địnhbằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư

vào BĐS đó.

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định các sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những

quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất

và có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phươngpháp đầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách

lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và

các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (Các chi phí cơ hội hợp lý

để có BĐS mục tiêu cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuếchuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính, và lợi nhuận có liên quan

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

+ Đây là phươmg pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuêtối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

Hạn chế:

+ Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

+ Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Điều kiện áp dụng:

+ Phù hợp khi định giá các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tincậy cao

+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai

để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

+ Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,phân tích xác suất

1.4.2 Quy trình định giá bất động sản

Quy trình định giá các bước tuần tự trong quá trình định giá được bắt đầu

từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho tới khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng.

Quy trình định giá gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàmphán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể Là căn cứ

để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết

Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: vị trí, kích thước…+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: các giấy tờ về quyền

sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép…

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán cho thuê, bảohiểm…

+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giátrị bảo hiểm, giá thế chấp,…

+ Xác định phương pháp định giá

+ Xác định ngày định giá có hiệu lực

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

Bước 2: Lên kế hoạch

+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá

+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: cáctài liệu, các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu

+ Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin

các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.

+ Lên chương trình, thời gian biểu công tác

+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định

Bước 3:Thu thập tài liệu

Các loại tài liệu thu thập bao gồm:

+ Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu

+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.+ Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quanđến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các quy định về mục đích, quyền

và thời hạn cho thuê…

+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giácho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đôthị hóa…

+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành:

+ Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnhhưởng đén giá trị của TS cần định giá

+ Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đốitượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó

+ Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện cácphương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịchchứng cớ

+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luậnđịnh giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm cóthể xảy ra Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy

đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

Bước 6: Báo cáo định giá

Yêu cầu đối với báo cáo định giá:

+ Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà đòi hỏi phải có

sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặtthông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kếtquả định giá

+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung báo cáo định giá:

Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào các điều khoản xác địnhtrong hợp đồng với khách hàng Song một báo cáo định giá bằng văn bản cần trìnhbày đủ các nội dung sau:

1 Trình bày chính xác mục đích,nhiệm vụ định giá

2 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

3 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụngđược

4 Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng

5 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiên thịtrường làm cơ sở để định giá

6 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấpnhận và các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

7 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

8 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

9 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính

10 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tinđịnh giá

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG

THÔN HUYỆN TIÊN LỮ

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh NHNo&PTNT huyện

Tiên Lữ

2.1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh

Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Tiên Lữ được thành lập vào năm 1988

có trụ sở tại Thị trấn Phố Giác Huyện Tiên Lữ, là đơn vị hoạch toán phụ thuộccủa NHNo & PTNT Tỉnh Hưng Yên Ngân hàng hoạt động với 2 chức năngchính là quản lý về tiền tệ, tín dụng và thực hiện kinh doanh tiền tệ, tín dụng,dịch vụ Ngân hàng

Sự ra đời của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Tiên Lữ đánh dấu sự phát triểncủa NHNo & PTNT Việt Nam.Nên đã góp phần không nhỏ làm cho quy mô vàphạm vi hoạt động cũng như năng lực, vị thế của hệ thống NHNo Ngoài chức năngcủa 1 ngân hàng thương mại, NHNo& PTNT còn có thêm nhiệm vụ: Đầu tư pháttriển đối với khu vực nông thôn qua việc mở rộng vốn đầu tư trung và dài hạn phục

vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa- hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn

Trong những năm sau, nhằm mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động Ngânhàng thành lập thêm các Ngân hàng cấp 3: Ngân hàng cấp 3 Ba Hàng; Ngân hàngcấp 3 Phố Giác; Ngân hàng cấp 3 Thụy Lôi

Nhìn lại chặng đường gần 25 năm đã đi qua chi nhánh NHNo & PTNT Tiên

Lữ cũng có nhiều cố gắng đóng góp cho sự phát triển chung của NHNo & PTNTTỉnh Hưng Yên, cùng với trình độ, sự đồng lòng nhất trí cao của tập thể lãnh đạo,cán bộ công nhân viên chi nhánh NHNo & PTNT Tiên Lữ, năm 2012 chi nhánhđược xếp thứ nhất trong các phong trào thi đua toàn tỉnh

2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh

Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu nhân sự của chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ

-Ban lãnh đạo : giám đốc và hai phó giám đốc

-Phòng tín dụng: 9 người

-Phòng kế toán ngân quỹ: 09 người

-Phòng hành chính: 03 người

-Phòng giao dịch: phòng giao dịch Ba Hàng: 08 người, phòng giao dịch Phố

Giác : 09 người.,phòng giao dịch Thụy Lôi: 09 người

-Cửa hàng kinh doanh vàng bạc:3 người

2.1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh

Ngân hàng đã xây dựng được bộ máy làm việc hiệu quả, cán bộ nhânviên có năng lực có phong cách làm việc văn minh, lịch sự để hoàn thànhnhiệm vụ NHNo & PTNT Tỉnh giao phó, đảm bảo kinh doanh có hiệu quả LàNgân hàng trung tâm của Huyện, Ngân hàng có 52 cán bộ nhân viên với 3phòng giao dịch trực thuộc

GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC

Phòng tín dụng tín dụng Phòng

Phòng hành chính

Phòng giao dịch giao dịch Phòng Cửa hàng KD vàng

bạc

Cửa hàng

KD vàng bạc

PGD Phố Giác

PGD Phố Giác

PGD Ba Hàng

PGD Ba Hàng

PGD Thụy Lôi PGD Thụy Lôi

*Ban lãnh đạo : giám đốc và hai phó giám đốc

- Xây dựng chương trình , kế hoạch và điều hành hoạt động kinh doanh củachi nhánh theo sự chỉ đạo của ngành, Tỉnh, cấp ủy và chính quyền cơ sở

- Kịp thời phổ biến và kiểm tra việc thực hiện chế độ chính sách, thông tư chỉthị và nghị định của ngành đến cán bộ nhân viên

- Chăm lo bồi dưỡng nâng cao trình độ nghiệp vụ và đời sống cho cán bộ nhânviên trong cơ quan

*Phòng tín dụng:

- Xây dựng chiến lược khách hàng, đề suất những giải pháp, chính sách và có

kế hoạch từng bước mở rộng quan hệ tín dụng với các doanh nghiệp, hộ sảnxuất trên địa bàn

- Tiếp nhận, thẩm định và trực tiếp cho vay các dự án, chương trình vay vốncủa các Doanh nghiệp, các hộ sản xuất theo quy định

- Thường xuyên kiểm tra, phân tích hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp,

hộ sản xuất vay vốn, phân loại nợ để tìm biện pháp đảm bảo thu hồi nợ đúnghạn hạn chế rủi ro thất thoát, ứ đọng vốn đối với Ngân hàng

- Lập báo cáo theo định kỳ và theo yêu cầu của lãnh đạo Ngân hàng

- Thực hiện những nhiệm vụ khác do lãnh đạo Ngân hàng giao cho

Phòng tín dụng có rất nhiều các hoạt động mà gọi chung là hoạt động tín dụng trong đó có công tác thẩm định TSĐB.

Thẩm định TSĐB là hoạt động hỗ trợ tín dụng với mục đích là:

- Tạo cở sở cho việc ngân hàng sẽ quyết định cho khách hàng vay bao nhiều

vốn là thích hợp nhất, vừa có thể đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa có thể phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.

- Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỳ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn

biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao.

- Đề xuất cho vay hợp lý nhất.

*Phòng kế toán ngân quỹ:

- Là đầu mối giao dịch với khách hàng và trực tiếp giao dịch với khách hàngtại quầy giao dịch về các nghiệp vụ:thu nợ - lãi, dịch vụ thanh toán chuyển

tiÒn, thu ngoại tệ, nhận và chi trả tiết kiệm, thu chi tiền mặt, giải ngân các dự

án cho vay vốn Đảm bảo yêu cầu an toàn, chính xác, kịp thời, quản lý và lưutrữ hồ sơ chứng từ

- Kiểm tra kiểm soát việc thực hiện chế độ, chính sách và tuân thủ nguyên tắc,chế độ, thủ tục kế toán theo quy định của ngành và Nhà nước

- Thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ chế độ kho quỹ theo quy định của ngành,nâng cao nghiệp vụ để phát hiện và thu giữ tiền giả, đảm bảo an toàn khoquỹ

- Lập báo cáo theo định kỳ về các mặt công tác kế toán thống kê, ngân quỹ

- Thực hiện sửa chữa, mua sắm tài sản cố định và nhiệm vô khác theo sự phâncông của lãnh đạo

*Phòng hành chính:

- Thực hiện các nhiệm vụ góp phần giúp cho các hoạt động của Ngân hàngđược diễn ra thuận lợi Phát huy có hiệu quả năng lực điều hành và quản lý,xây dựng cơ chế làm việc chung toàn cơ quan, xây dựng quy chế bảo vệ chật

tự nội dung của phòng

- Công tác hành chính phối hợp cùng phòng kế toán ngân quỹ tổ chức muasắm phục vụ kịp thời nhu cầu hoạt động kinh doanh của đơn vị Thực hiệnnhiệm vụ cán bộ đi công tác, vận chuyển tiền hàng ngày đảm bảo an toàn

- Cùng công đoàn báo cáo lên lãnh đạo những đề suất, phương án, kế hoạchchăm lo đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của toàn cán bộ nhân viêntrong các dịp lễ tết, trong việc ốm đau Để mọi người có điều kiện tốt hơn tậptrung hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao

- Đảm bảo an ninh trật tự bảo vệ cơ quan, tài sản được an toàn tuyệt đối choNgân hàng

- Thực hiên những nhiệm vụ khác do lãnh đạo giao phó

*Phòng giao dịch: đã có quy chế riêng về hoạt động của các phòng giao

dịch theo

*Cửa hàng kinh doanh vàng bạc: mua bán vàng bạc trang sức,sắp tới có

đăng kí kinh doanh mua bán vàng miếng theo quy định của NHNN Việt Nam vàNHNo&PTNT Tỉnh hướng dẫn