Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong

Hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp...49CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

LỜI MỞ ĐẦU 2

1.1.1.2 Quy định của Nhà nước về bất động sản thế chấp 7

1.1.2 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 9

1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 9

1.1.2.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản 10

1.2 Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp: 22

1.2.1 Bản chất của phương pháp định giá so sánh : .22

1.2.2 Nội dung của phương pháp so sánh 23

1.3 Các nhân tố tác động đến việc vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp 24

1.3.1 Các nhân tố chủ quan 24

1.3.2 Các nhân tố khách quan 24

2.1.Giới thiệu khái quát về Hội sở Ngân Hàng Tiên Phong – Hà Nội 25

2.1.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Tiên Phong 25

2.1.2 Bộ máy tổ chức trong Hội sở 27

2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức 27

2.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ các khối phòng ban 28

2.1.3 Tình hình hoạt động của Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong từ 2010 đến nay 30

2.1.3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng 30

2.1.3.2 Tình hình huy động vốn 31

2.1.3.3 Tỷ lệ nợ xấu 33

2.2 Hoạt động của phòng thẩm định giá và quản lý tải sản - khối tín dụng 34

2.2.1 Chức năng của phòng thẩm định giá và quản lý tài sản 34

2.2.2 Tình hình hoạt động trong những năm qua 34

2.3 Đánh giá thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong 45 2.3.1 Kết quả đạt được và ưu điểm trong công tác định giá bất động sản 45 2.3.2 Những khó khăn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản 48 2.3.3 Hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp 49

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI HỘI SỞ NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG 53

LỜI MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

Đầu năm 2007, Việt Nam chính thức là thành viên của tổ chức thương mạiquốc tế WTO, đây là cơ hội lớn nhưng cũng là một thách thức hết sức khó khăn đốivới nền kinh tế Việt Nam đang trong đà hội nhập và phát triển Những doanhnghiệp mới ngày càng xuất hiện nhiều và những doanh nghiệp cũ thì muốn mở rộngqui mô sản xuất kinh doanh ngày càng lớn và đa dạng hơn Do vậy nhu cầu vay vốncho hoạt động sản xuất kinh doanh hay bất kỳ mục đích nào cũng trở nên sôi động,kéo theo nhu cầu thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng ngày càng lớn Đến cuốinăm 2012 và những tháng đầu năm 2013, giá xăng và giá vàng luôn có những biếnđộng lên xuống thất thường cùng tình hình bất động sản biến chuyển phức tạp Điềunày làm cho nền kinh tế kéo dài mức lạm phát đòi hỏi sự can thiệp của Chính Phủ,

và tăng cường cho vay là một trong những yếu tố tác động tích cực đến tình hình

kinh tế của nước ta Vì thế hiện nay công tác thẩm định tài sản thế chấp mục đíchcho vay vốn là nhu cầu hết sức cần thiết không những đối với ngân hàng mà còncần thiết cho người đi vay để có đủ vốn nhằm giải quyết những khó khăn trong tìnhhình kinh tế hiện nay Tuy nhiên, trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhấtđến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc khách hàngkhông có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp Do đó, nhu cầu sử dụng địnhgiá bất động sản trở nên ngày càng quan trọng, nếu hoạt động này được thực hiệntốt sẽ góp phần giảm bớt tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng trong trường khách hàngkhông trả được nợ.

Một trong những nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp là việc tuân theogiá trị thị trường Vai trò của công tác định giá rất quan trọng vì để tìm giá trị củatài sản sát với thị trường nhất Đánh giá đúng giá trị của bất động sản thế chấp đảmbảo được lợi ích của cả hai bên cho vay và đi vay Nếu định giá bất động sản thếchấp cao hơn giá thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ gặp khó khăntrong việc phát mại tài sản Nếu định giá bất động sản thế chấp thấp hơn giá thịtrường thì thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ Đồngthời cũng không cạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường Vìvậy hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp đòi hỏi tính khoa học, kháchquan và tính chuyên môn hoá cao

Chính vì sực cần thiết phải có công tác thẩm định giá và tìm hiểu trên hệthống ngân hàng Việt Nam qua thời gian thực tập của mình em đã được biết ngânhàng TMCP Tiên Phong đã sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động thẩmđịnh giá tài sản Đây là một phương pháp rất hữu hiệu đem lại cho ngân hàng cóđược một kết quả định giá bất động sản rất chính xác và giúp cho ngân hàng giảmthiểu rủi ro tín dụng Thấy được tính ưu việt của phương pháp này tại ngân hàng,

Em xin chọn đề tài nghiên cứu : “Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong”.

Ngoài mục đích tìm hiểu, hoàn thiện và nâng cao vốn kiến thức cho bản thânmình, thời gian thực tập tại ngân hàng cũng giúp cho em có khả năng ứng dụngnhững gì đã được học và nghiên cứu vào thực tiễn Qua đó em đã có cái nhìn đầy đủhơn về thực tế áp dụng phương pháp so sánh tại ngân hàng giống và khác nhau nhưthế nào so với những vấn đề đã học Cuối cùng là rút ra những nhận định và học hỏi

phương pháp so sánh cũng như các phương pháp khác mà Ngân hàng Tiên Phong

3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thếchấp

- Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấptại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong; tập trung nghiên cứu các bất động sản: đấttrồng, nhà phố liền kề, nhà xưởng, chung cư trong khu vực thành phố Hà Nội

4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp nghiên cứu mà em đã sửdụng đó là: khảo cứu tài liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu

và thống kê, phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của ngân hàng

Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong.

Trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường em đã được trang bị mộtnền tảng kiến thức chuyên ngành vững chắc và hành trang quý báo để có thể tự tinbước vào đời Cùng với thời gian thực tập tại Hội sở ngân hàng Tiên Phong, em đãđược sự giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của các anh chị thuộc Phòng Định giá và thẩmđịnh tài sản Thời gian thực tập tuy không nhiều những cũng đủ giúp em phần nàohiểu và trang bị thêm cho mình những kiến thức cũng như kinh nghiệm để bổ sungcho công việc sau này

Thời gian qua cũng là lúc em phải hoàn thành báo cáo thực tập, mặc dù đã cốgắng rất nhiều để tìm hiểu, ứng dụng kiến thức thực tế để viết chuyên đề này Tuynhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong các thầy cô, anh chị và cácbạn xem xét và đóng góp ý kiến Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn sự tận tìnhgiúp đỡ của cô Nguyễn Thị Hải Yến Chân thành cảm ơn Ngân hàng Tiên Phong,đặc biệt là các anh chị thuộc phòng thẩm định giá tài sản bảo đảm của Hội sở ngânhàng Tiên Phong đã dạy bảo, giúp đỡ em tận tình, tạo mọi điều kiện để em hoànthành chuyên đề này

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ

La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cảnhững gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồmcác công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đếnđất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấuthành lãnh thổ

Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà

ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

* Khái niệm thế chấp bất động sản

Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung

và BĐS nói riêng Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấpBĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh nhưhiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng,giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệmchi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nóiriêng Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi

được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn Từ đó có thể coi: Thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc

sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp đểvay vốn Khi thế chấp, hai bên ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giáBĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản

lý Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình,các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xãhội sử dụng ổn định lâu dài Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nóitrên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sửdụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng

1.1.1.2 Quy định của Nhà nước về bất động sản thế chấp

•QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

•Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sảnthế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉthuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận

•Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp,nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thếchấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp

•Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

b Các hình thức thế chấp bất động sản

 Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thếchấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiệnđược nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được

nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu

mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong

đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sởhữu tài sản để đảm bảo cho món vay Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa

vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay

và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp

 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất Điềunày nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và

thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất Thế chấp thứ nhất

có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dướihình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp thế chấp cho khoản vayhợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngânhàng đại diện

Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giátrị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằngtài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai

 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vaytạo nên Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn

c Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp

Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp đểvay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định Những điều kiệncần phải có bao gồm:

- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS là nhà

ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay,bên bảo lãnh với QSD đất

- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho,chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền vànghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm

và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình

- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng

1.1.2 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp.

1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản

Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS

đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà

định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêucầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo Giáo sư A.F Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệthuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể vềmột lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn ngườiđịnh giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiệnliên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này

và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế

và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệthuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thờiđiểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩntrong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”

Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm

2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS

cụ thể tại một thời điểm xác định”.

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoahọc về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có

tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trườngBĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

1.1.2.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanhđều chịu tác động của khái niệm giá trị Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìmkiếm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường Chính vì vậy, định giá giá trị BĐS rấtquan trọng trong các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khiNhà nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế

Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệuquả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyểnnhượng các tài sản hiện đang sử dụng Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tếứng dụng, định giá đất và công trình trên đất

Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá BĐS mà Chính phủ

đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là một trongđịnh giá TSBĐ vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán,góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đãđược ghi trong hợp đồng thẩm định giá” (Điều 17 - Pháp lệnh giá)

1.1.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sáchcủa Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhucầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnhhưởng đến giá trị BĐS

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực:Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐSvới quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tănggiá trị của BĐS cần định giá.

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp củatừng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS đượcxác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại chochủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.Tuy nhiên, mục đích của định giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng vừa

là để làm sao tạo ra được nhiều lợi nhuận nhất, vừa phải đảm bảo được tính an toàn,giảm thiểu rủi ro Cho nên khi định giá bất động sản thế chấp thì ngân hàng thườngchú trọng vào một số căn cứ quan trọng như: các yếu tố cấu thành của BĐS, nhữngthay đổi của nền kinh tế, giá trị tương lai của bất động sản… nhiều hơn là các căn

cứ còn lại Các yếu tố cấu thành và những thay đổi của nền kinh tế giúp các CVTĐxác định được giá trị thực của căn nhà rồi từ đấy đưa ra hệ số an toàn và mức cấptín dụng tối đa cho BĐS, hai tiêu chí này rất quan trọng trong quá trình định giá bấtđộng sản thế chấp Còn giá trị tương lai của bất động sản sẽ giúp ngân hàng tínhtoán được mức độ an toàn của việc cho vay vốn, từ đó việc quyết định có đồng ýnhận BĐS thế chấp đấy để cấp vốn hay không sẽ trở nên dễ dàng hơn

1.1.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trìnhhình thành giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật vànguyên lý kinh tế liên quan Định giá BĐS thế chấp trước hết phải tuân thủ cácnguyên tắc khi định giá BĐS, bao gồm:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang được sửdụng một cách hợp pháp cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năngcho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhấtđịnh, liên tục trong một khoảng thời gian

Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọngnhất của định giá BĐS.

 Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương táccủa cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thìgiá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không cùng tăng và cùnggiảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Giá tăngkhi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữnguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội và môitrường, luôn làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi

xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tư BĐS, chất lượngđầu tư BĐS… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và khôngphụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hayđịnh giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nóbao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS Nguyên tắc “thay đổi” luônvận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có khuynhhướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiệndụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuậngiá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giá BĐS:định giá BĐS theo chi phí, theo thị trường

 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộcvào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS mà nó tham gia hợp thành

Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS

có thể được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thunhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị

Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổsung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của BĐS.

 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiềungười tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận

Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường

Cạnh tranh giữa cung và cầu; trong nội bộ cung và nội bộ cầu

Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS vớinhau và giữa BĐS này với BĐS khác Do đó, giá trị của BĐS được hình thành làkết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợiích dự kiến nhận được từ QSD BĐS của người mua

 Nguyên tắc cân bằng

Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phậncấu thành của công trình Khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt ở mức cân bằng sẽ đảm bảocho giá trị của BĐS ổn định lâu dài

Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm BĐS giảm giá trị

Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạtđược mức hữu dụng cao nhất

 Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó Ngược lại, giá trịcủa BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS Có hai loại ngoạiứng tác động đến giá của BĐS Đó là ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực.

 Nguyên tắc thực tế

Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo thay đổi nhưng không suy diễn.Dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán, trao đổi (bớt giá khithanh toán, phương tiện thanh toán…)

Dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận

* Phương pháp lợi nhuận

Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụthuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường.Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sử dụngchủ yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiphí, phương pháp thu nhập

BĐS tương tự với BĐS cần định giá có những đặc điểm cơ bản sau:

- Có đặc điểm vật chất giống nhau

- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng

- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

- Có chất lượng tương đương nhau

- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng

* Phạm vi áp dụng

Phương pháp này thường được sử dụng để định giá đất hoặc định giá nhà đấtcho nhiều mục đích: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS có thị trường

Phương pháp này cũng có thể sử dụng để tính tiền thuê BĐS Tuy nhiên, khixác định giá trị BĐS có thể cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư

để thực hiện

Phương pháp này đặc biệt thích hợp định giá cho những BĐS dân dụng, có tínhđồng nhất cao như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xâydựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực, các BĐS thương mại - dịch

vụ, tức là các BĐS thường được giao dịch phổ biến trên thị trường

* Yêu cầu

- Phải có những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được mua bán trênthị trường thì phương pháp này mới sử dụng được Nếu không có thông tin thịtrường về việc mua bán các BĐS tương tự thì không có cơ sở để so sánh với BĐScần thẩm định

- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với BĐS mục tiêucần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: công suất, kiểu dáng

và các điều kiện kỹ thuật khác…

- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấutạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu đượcthu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thịtrường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thông tin nàyđáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương phápnày khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ởnhiều mặt

- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường, mới

có thể vận dụng phương pháp định giá thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghịhợp lý và được công nhận

về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác…

- Kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị thịtrường của nó làm cơ sở để so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá Thông thườngnên lựa chọn một số BĐS thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được vớiBĐS mục tiêu cần thẩm định (thường là từ 3-6 BĐS)

- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuậtnhư: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) củamỗi BĐS so sánh với BĐS cần định giá, sau đó điều chỉnh giá bán BĐS này (có thểtăng lên hoặc giảm xuống) so với BĐS cần định giá

Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giá được tiếnhành như sau:

Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giátrị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại

- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán cóthể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

* Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

+ Ưu điểm:

- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phảitính toán nhiều

- Phương pháp này thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng

rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS

- Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác

+ Nhược điểm:

- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặtquá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằngchứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trên thị trường

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp nàyrất hạn chế

- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp

- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐSchuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu nào cụ thể để so sánh

- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng với nguồn gốc số liệu

và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của sốliệu đã thu thập được và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả những yếu tố vàquan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá

1.1.4.2 Phương pháp định giá chi phí

* Khái niệm

Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giảđịnh rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐStương tự như một vật thay thế

* Yêu cầu

Theo phương pháp này, người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thể đặcđiểm của từng BĐS, tuổi đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức

độ đã sử dụng của BĐS

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể ápdụng phương pháp này

* Nội dung

Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:

- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng hiệntại là cao nhất, tốt nhất

- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trìnhhiện có trên mảnh đất

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện cótrên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia thành

ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc đểthay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại củacông trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích lũy

- Ước tính phần trăm giảm giá của các công trình xây dựng và các chi phí củacác công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm

Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ)

* Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí

+ Ưu điểm:

- Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thíchhợp để so sánh trực tiếp giá của các BĐS

- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các BĐS có mục đích

sử dụng riêng biệt Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinhnghiệm chuyên môn của CVĐG, do đó, nếu CVĐG có chuyên môn cao, nhiều kinhnghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố tháiquá của thị trường

- Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người địnhgiá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giátích lũy này

- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹthuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương phápthẩm định này

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phùhợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị

* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp

Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng chomột mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy điện, nhà máyhóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản này được xây dựng cho các mục đíchriêng biệt của tổ chức hay doanh nghiệp cụ thể và không có các tổ chức hay doanhnghiệp khác thay thế khác cần đến tài sản đó Do vậy, không có số liệu về việc muabán các tài sản đó trên thị trường, tức là không có những tài liệu mua bán làm cơ sởcho sự so sánh của việc định giá Khi đó phương pháp so sánh tỏ ra không còn phùhợp và CVĐG phải sử dụng phương pháp chi phí

1.1.4.3 Phương pháp vốn hóa

* Khái niệm

Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng nămtrong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập được xây dựng trênviệc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được ápdụng đối với các BĐS tạo thu nhập.

* Cơ sở của phương pháp

Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợi ích tươnglai Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trị thị trường hiệnhành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhậptương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo

ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu

tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

* Nội dung

Trình tự của phương pháp được tiến hành như sau:

- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mức chiếmhữu đầy đủ

- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cả các hoạtđộng của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ trống hoặc dokhông thu được tiền thuê

- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau khi

đã trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãivay thế chấp và khấu hao sổ sách

- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tương tự

đã bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người tham gia thịtrường

Trong đó:

NOI: Thu nhập hoạt động ròng

R0: Tỷ lệ vốn hóa chung

+ Phương pháp vốn hóa gián tiếp

CF r

CF r

CF

)1(

)1()1( + 1 1 + + 2 2 + + +Trong đó:

- Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tínhtoán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tốchủ quan

* Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá bất động sản thế chấp

Trong hoạt động của ngân hàng, các BĐS dùng vào mục đích thế chấp rất đadạng về chủng loại, giá trị, mục đích sử dụng Do đó, tùy thuộc vào từng loại BĐS

mà CVĐG sẽ áp dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp Đối với các BĐS tạo

ra thu nhập ròng hàng năm như các BĐS cho thuê thì phương pháp định giá thunhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn Khi đó các CVĐG sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhậptrong tương lai của BĐS thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xácđịnh

1.2 Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp:

1.2.1 Bản chất của phương pháp định giá so sánh :

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích

mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thườngvào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ướctính và xác định giá trị thị trường của tài sản

- Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bấtđộng sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể sosánh đã được mua, bán trên thị trường

- Nó là phương pháp được sử dụng rộng rãi, phổ biến nhất vì:

+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vữngchắc để được cơ quan pháp lý công nhận

+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhàthẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương phápkhác để thẩm định giá bất động sản

Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà

nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hànhviệc thẩm định giá một cách thích hợp

- Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đãđược giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với bất động sản cầnthẩm định giá từ đó làm cho những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất độngsản cần thẩm định giá

Thông thường, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đấthoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi

về tài sản…Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng nhất caonhư các căn hộ chung cư, các dãy nhà phổ biến liền kề được xây dựng cùng mộtkiểu, các bất động sản liền kề hoặc cùng khu vực.

1.2.2 Nội dung của phương pháp so sánh

1.2.2.1 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh t rực tiếp

- Thay thế: Một người mua có lý trí không phải trả giá cho một bất động sản

nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng hữu ích như nhau

- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các

yếu tốt hay bộ phận của Bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó

1.2.2.2 Các bước tiến hành :

- Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phảituân theo các bước sau đây:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần

đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá về các mặt kiểu cách, điềukiện, vị trí…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của

nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp ( Khoảng 3 tài

sản)

Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu

hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh ( tăng lênhoặc giảm giá)

Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá

trên

Khi tiến hành các phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:

+ Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khuvực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành Trường hợp ít tài sản sosánh đáp ứng được yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn

+ Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm kiếm được những so sánh đượcđáp ứng yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.

1.3 Các nhân tố tác động đến việc vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

•Nhân tố con người: Nhân tố con người là nhân tố vô cùng quan trọng Bởi lẽ,

con người là chủ thể trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá BĐS

cụ thể Định giá BĐS là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vìnhư chúng ta đã biết BĐS là loại tài sản có giá trị lớn; thị trường BĐS là thị trườngkhông hoàn hảo, không minh bạch, thông tin không rõ ràng và có nhiều biến động.Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan đặc biệt với phươngpháp so sánh phải sử dụng thông tin thị trường Vì vậy, người định giá cần phải cóchuyên môn, nghiệp vụ, có kinh nghiệm và am hiểu về pháp luật, xây dựng, tàichính… đồng thời phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích dự báocác khả năng xảy ra ở hiện tại, tương lai của tài sản

•Trang thiết bị kỹ thuật: Do định giá bằng phương pháp so sánh chủ yếu sử

dụng số liệu thị trường vì vậy thông tin là điều kiện sống còn của phương pháp này.Trang thiết bị kỹ thuật càng hiện đại thì công tác định giá càng trở nên dễ dàng hơn

1.3.2 Các nhân tố khách quan

•Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản: Tình trạng pháp lý của BĐS:

xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS thế chấp, mức độ hoàn chỉnh càngcao thì giá trị BĐS càng lớn, trước hết cần nắm vững những quy định của Nhà nước

về nhà đất, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSD đất Các nộidung cần xem xét là:

- Kiểm tra các loại giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp: GCNQSD đất hay

giấy tờ xác nhận QSD đất về nhà ở, giấy phép xây dựng hiện có,… Mục đích lànhằm xác định xem lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất hay chưa? Nếu chưahoàn thiện thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhànước để hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất ra sao?

- Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS thế chấp: mục đích sử dụng BĐS thế

chấp có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và Nhà nước hay không? Nếu

như mục đích sử dụng BĐS thế chấp không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS thếchấp sẽ giảm đi đáng kể Một số Ngân hàng từ chối định giá BĐS khi BĐS thế chấp

đó không sử dụng đúng quy hoạch

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: một số vùng

quy định về tiêu chuẩn xây dựng và điều kiện bắt buộc trong xây dựng như: quậnHoàn Kiếm, khu vực quanh Bờ hồ cũng ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp

- Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS thế chấp: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp

QSD đất, QSH nhà ở

•Các thông tin liên quan đến BĐS cần định giá: Thông tin là yếu tố vô cùng

quan trọng đối với hoạt động định giá Đối với phương pháp so sánh cần có số liệuthị trường về các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường Nguồn thông tincung cấp và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xáccủa kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoànthành công việc của nhà định giá Vì vậy, người định giá phải biết cách thu thậpthông tin, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tinkhông cần thiết để phục vụ cho công việc định giá của mình

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI HỘI SỞ NGÂN

HÀNG TMCP TIÊN PHONG 2.1.Giới thiệu khái quát về Hội sở Ngân Hàng Tiên Phong – Hà Nội

2.1.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Tiên Phong

Ngân Hàng TMCP Tiên Phong được thành lập theo Giấy phép hoạt động số0042/NH của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Trải qua gần 5 năm hoạtđộng, đến nay, TiênPhong Bank tập trung vào việc đưa ra các công nghệ mới như làmột nền tảng cho việc cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho khách hàng một cáchnhanh chóng, tự động, chính xác, bảo mật và hiện đại đồng thời hỗ trợ công tácquản trị rủi ro đạt hiệu quả cao nhất Ngân hàng sử dụng phần mềm Ngân hàng lõi -Corebanking của Temenos Đây là phần mềm được nhiều tập đoàn tài chính lớn trênthế giới sử dụng bởi tính năng ưu việt vì có khả năng phát triển các sản phẩm, là

một công cụ hữu hiệu trong việc hỗ trợ kiểm soát và quản trị rủi ro tự động mộtcách hiệu quả khi Ngân hàng ngày càng mở rộng TiênPhong Bank là ngân hàngtiên phong trong việc phát triển dịch vụ thẻ Hệ thống thẻ Way4 của Open Way,công nghệ thẻ chip theo chuẩn EMV, cùng hệ thống máy ATM hiện đại luôn đápứng tốt nhất các nhu cầu giao dịch thẻ của khách hàng.

Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong được thành lập bởi công ty Cổphần FPT cùng hai tổ chức lớn là công ty thông tin Di động VMS và Tổng công tytái bảo hiểm quốc gia VINARE

Đến tháng 5 – 2008, Ngân hàng Tiên Phong chính thức ra mắt với thươnghiệu:

Tên tiếng Anh: TienPhongBank

Tổng Giám đốc: Đào Trọng Khanh

Vốn điều lệ: 1.000.000.000.000VND

Trụ sở chính đặt tại: Tầng 3-4, tòa nhà TTC, phố Duy Tân, Cầu giấy

TiênPhong Bank được kế thừa các thế mạnh về công nghệ thông tin, côngnghệ viễn thông di động, tiềm lực tài chính và vị thế của các cổ đông lớn.TiênPhong Bank xác định phát huy ưu thế này để xây dựng cho mình một nền tảngbền vững và mang đến cho khách hàng cuộc sống tài chính đơn giản và hiệu quả.Đến 31/12/2010, Số vốn điều lệ của TiênPhong Bank đạt 3.000 tỷ đồng

TiênPhong Bank xác định sứ mệnh đi đầu trong việc ứng dụng công nghệthông tin viễn thông và các giải pháp công nghệ trong hoạt động ngân hàng nhằmmang tới giải pháp tài chính mới, phong cách và chất lượng dịch vụ mới, mô hìnhhoạt động và quản trị tiên tiến, đóng góp vào sự phát triển của ngành ngân hàngtrong nước Với số lượng người sử dụng máy tính và điện thoại di động ngày càngtăng, sự bùng nổ về việc ứng dụng CNTT trong đời sống mọi mặt của người ViệtNam, chiến lược của TiênPhong Bank là khai thác các ứng dụng công nghệ để tạo

ra một hệ thống tích hợp nhằm mang tới những sản phẩm dịch vụ đa dạng phongphú và tiện lợi tới đông đảo người dân Việt Nam

TiênPhong Bank được đầu tư bởi 5 cổ đông lớn trong lĩnh vực tài chính, côngnghệ thông tin và dịch vụ viễn thông là tập đoàn Vàng bạc Đá Quý Doji, Công ty cổphần FPT, Công ty thông tin di động VMS, Tổng công ty cổ phần tái bảo hiểm

Quốc gia Việt Nam và tập đoàn tài chính SBI TiênPhong Bank cam kết mang đếncho khách hàng những sản phẩm dịch vụ tài chính ngân hàng hiện đại, hiệu quả vàđơn giản dựa trên nền tảng công nghệ cao Với lực lượng lao động trẻ, sáng tạo,TiênPhong Bank đã liên tục giành được các danh hiệu, giải thưởng uy tín trong vàngoài nước:

- Tháng 12 – 2008: Nhận chứng chỉ ISO 9001: 2000 cho toàn bộ hoạt động, sản phẩm, dịch vụ của TiênPhong Bank

- Dịch vụ Ngân hàng điện tử của TiênPhong Bank liên tục đạt các danh hiệu

“Tin & Dùng Việt Nam" do độc giả Thời báo Kinh tế Việt Nam - Tạp chí Tư vấnTiêu & Dùng bình chọn Tháng 11/2012, TiênPhong Bank tiếp tục nhận danh hiệu

"Tin & Dùng" 2012 về dịch vụ Ngân hàng điện tử

- TiênPhong Bank nhận chứng nhận Ngân hàng Thanh toán đạt chuẩn cao

2009, STP Awards, do Wells Fargo trao tặng

- TiênPhong Bank được Bộ Công thương và Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ vàvừa trao tặng danh hiệu Doanh nghiệp Việt Nam vàng 2010

Cho tới nay Tiên Phong Bank đã nhiều năm liên tục giành Chứng nhận Ngânhàng thanh toán xuất sắc do các tổ chức uy tín nước ngoài trao tặng: Union Bank -

Mỹ, The Bank of NewYork, CitiBank - Mỹ, Wachovia Bank - Mỹ, v.v

2.1.2 Bộ máy tổ chức trong Hội sở

2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức

Hiện nay để tạo điều kiện phù hợp với hoạt động kinh doanh của mình, Hội sởNgân hàng TMCP Tiên Phong Hà Nội đã sắp xếp và tổ chức bộ máy bao gồm:

01 Đại hội đồng cổ đông, 05 Hội đồng chuyên trách, 03 ủy ban chuyên trách,

01 Tổng giám đốc, 03 khối nghiệp vụ, 14 khối chuyên trách gồm rất nhiều phòngban lớn và có rất nhiều phòng ban trực thuộc thực hiện các nghiệp vụ được mô tảqua sơ đồ cơ cấu tổ chức hội sở chính ngân hàng Tiên Phong

Sơ đồ bộ máy tổ chức của hội sở TMCP Tiên Phong

Đại hội đồng cổđôngHội đồng quản trị

Ban kiểmsoát

Trong công tác tổ chức tính đến ngày 31/12/2012 Ngân hàng TMCP TiênPhong Hà Nội có tổng số 136 cán bộ công nhân viên, trong đó đã có 2 Thạc sĩ, 98Đại học tương đương chiếm 72,1% tổng số cán bộ công nhân viên, 66 Cao đẳng và

17 trung cấp Cơ bản tuổi đời bình quân ở mức vừa phải (35 - 40 tuổi) có nhiềuthuận lợi cho việc triển khai nghiệp vụ và công nghệ hiện đại

2.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ các khối phòng ban

a Khối NH doanh nghiệp:

Là một khối quản lý chuyên trách quản lý kinh doanh về từng loại hình doanhnghiệp như doanh nghiệp SME, doanh nghiệp lớn, nhằm đưa ra các chính sách pháttriển sản phẩm của ngân hàng phù hợp với từng thời kỳ, đáp ứng nhu cầu tốt nhấtcủa khách hàng là các doanh nghiệp

Khối

hỗ trợvậnhành

Trungtâmchiếnlược

Khối

NH cánhân

Quản trị nhân lực

Côngnghệthôngtin

Khốikinhdoanhđặcthù

Phòngtíndụng

bị phục vụ đáp ứng nhu cầu cơ sở vật chất kỹ thuật của ngân hàng và điều hành hệthống văn phòng.

c Khối quản trị nguồn nhân lực:

Đây là một khối chuyên trách có chức năng đào tạo, phát triển nguồn nhân lựcthông qua các công tác tuyển dụng, đề bạt lương thưởng cho cán bộ công nhân viên,đưa ra các quan hệ lao đọng và dữ liệu nhân sự và đặc biệt khốinày còn có chứcnăng quản trị nguồn nhân lực phía Nam

d Khối công nghệ thông tin:

Là một khối có chức năng vận hành toàn bộ hệ thống ngân hàng, phát triển cácứng dụng ngân hàng mới, vận hành các cơ sở hạ tầng,vận hành ứng dụng và cácthiết bị an ninh bảo mật

e Khối NH cá nhân

Với chức năng phát triển các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng với dối tượngchăm sóc là các cá nhân như các sản phẩm về tiết kiệm, huy động, cho vay, sảnphẩm thẻ, ngân hàng cao cấp, thiết lập mạng lưới kênh phân phối, trung tâm bán vàdịch vụ

f Khối nguồn vốn và TTTT

Trong khối này nhằm duy trì và phát triển thị trường ngoại hối và sản phẩmphái sinh, thị trường tiền tệ, định chế tài chính, kinh doanh vàng, quản lý kinhdoanh, ngân hàng lưu ký

g Khối Tổng hợp - Quản lý rủi ro - Nợ có vấn đề:

Là khối nghiệp vụ tham mưu cho Giám đốc hội sợ dự kiến kế hoạch kinhdoanh, tổng hợp, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh, thực hiện báocáo hoạt động hàng năm của Hội sở cũng như về công tác quản lý rủi ro của hội sở;quản lý, giám sát thực hiện danh mục cho vay, đầu tư đảm bảo tuân thủ các giới hạntín dụng cho từng khách hàng Thẩm định và tái thẩm định khách hàng, dự án,phương án đề nghị cấp tín dụng

Chịu trách nhiệm về quản lý và xử lý các khoản nợ có vấn đề (bao gồm cáckhoản nợ: cơ cấu lại thời hạn trả nợ, nợ quá hạn, nợ xấu); quản lý, khai thác và xử

lý tài sản đảm bảo nợ vay theo quy định của Nhà nước nhằm thu hồi các khoản nợgốc và lãi tiền vay, quản lý, theo dõi và thu hồi các khoản nợ đã được xử lý rủi ro.

h Khối tài chính:

Là khối nghiệp vụ liên quan đến công tác tổ chức quản lý tài chính, chi tiêunội bộ tại chi nhánh; cung cấp các dịch vụ ngân hàng liên quan đến nghiệp vụ thanhtoán, xử lý hạch toán các giao dịch Quản lý và chịu trách nhiệm đối với hệ thốnggiao dịch trên máy, quản lý quỹ tiền mặt đến từng giao dịch viên theo đúng quyđịnh của Nhà nước và Ngân hàng Tiên Phong Thực hiện nhiệm vụ tư vấn chokhách hàng về sử dụng các sản phẩm ngân hàng

2.1.3 Tình hình hoạt động của Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong từ

2010 đến nay

2.1.3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng

Hoạt động kinh doanh trong cơ chế thị trường ở thành phố Hà Nội với sự cạnhtranh khốc liệt của các Ngân hàng đã thành lập từ lâu và có thương hiệu trên thịtrường là một vấn đề hết sức khó khăn đối với Hội sở Ngân hàng thương mại Cổphần Tiên Phong cho nên việc mở rộng tín dụng và thanh toán của Ngân hàng cònhạn chế Trong khi đó nhiều đơn vị kinh tế, doanh nghiệp cũng gặp không ít khókhăn trong sản xuất và tiêu thụ hàng hóa Với phương châm: “Phát triển - An toàn -Hiệu quả” chủ đề là “huy động vốn, phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩmdịch vụ ngân hàng”, Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong tìm mọi biện pháp thuhút nguồn vốn còn tạm thời nhàn rỗi để cho vay các đơn vị có khả năng kinh doanhnhưng thiếu vốn hoạt động nhằm thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng trưởng kinh tếthủ đô

Với quan điểm “Vững bước cùng bạn Tiên Phong” nhằm nhấn mạnh vào tínhhiệu quả, là mục tiêu hoạt động của Ngân hàng, thể hiện sự tận tâm của TiênPhongBank trong việc hỗ trợ và bảo đảm thành công cho các khách hàng cũng như

nỗ lực góp phần tạo dựng cho một cuộc sống tươi đẹp, giàu ý nghĩa Cùng với sự nỗlực vươn lên của tập thể cán bộ công nhân viên toàn Hội sở và kết hợp với điều kiệnkinh tế địa bàn Hà Nội đã tạo được môi trường tốt cho hoạt động kinh doanh củaHội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong

2.1.3.2 Tình hình huy động vốn

Hoạt động huy động vốn bao gồm các hoạt động nhận tiền gửi, phát hànhchứng chỉ tiền gửi, trái phiếu, tín phiếu kho bạc và các giấy tờ có giá khác để huyđộng vốn; vay vốn của các cá nhân, tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, Ngânhàng TMCP Tiên Phong và các hình thức huy động vốn khác

Có thể nói công tác huy động vốn luôn đóng vai trò quan trọng trong hoạtđộng của bất cứ một ngân hàng thương mại nào, là tiền đề cho các hoạt động kinhdoanh tiếp theo, là yếu tố quyết định mở rộng hay thu hẹp đầu tư tín dụng Do vậyngay từ khi thành lập, Hội sở Ngân hàng Tiên Phong Hà Nội đã luôn chú trọng tớiviệc huy động vốn từ các tổ chức kinh tế và trong dân cư Nhờ sự linh hoạt trongkinh doanh và đa dạng các hoạt động, Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong nhìnchung đã đạt được những kết quả tốt Hiện nay tổng vốn của hội sở bao gồm tiềnmặt, trái phiếu và các tài sản khác của ngân hàng Tuy tình hình huy động vốn củaNgân hàng qua các năm có nhiều biến động và phải đối mặt với tình hình khó khănchung của nền kinh tế, sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng trên cùng địa bàn,nhưng nguồn vốn huy động nói chung có xu hướng tăng lên

Tổng nguồn vốn huy động đến 31/12/2012 là 416,521 tỷ đồng, tăng sovới đầu năm là 50,212 tỷ đồng, tốc độ tăng là 13,7% Bình quân huy độngvốn/1CBCNV là 10,606 tỷ đồng

- Nguồn vốn huy động nội tệ:

Nguồn vốn huy động nội tệ là 321,784 tỷ đồng tăng so với đầu năm là94,987 tỷ đồng tốc độ tăng trưởng là 22,3% và đạt 98,45% kế hoạch

+ Nguồn vốn nội tệ phân theo thành phần kinh tế

* Nguồn vốn huy động từ dân cư là 290,409 tỷ đồng, so với đầu nămtăng 111,289 tỷ đồng bằng 29,35% và chiếm tỷ trọng 94% tổng nguồn vốn nội tê

* Nguồn vốn huy động từ TCKT, TCTD và khách hàng khác là31.375 triệu đồng, so với đầu năm giảm 9,727 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 6% trongtổng nguồn vốn nội tệ Đặc biệt nguồn vốn kho bạc đến 31/12/2011 chỉ còn 10,427

tỷ đồng giảm so với đầu năm là 10,056 tỷ đồng

+ Nguồn vốn nội tệ phân theo kỳ hạn gửi:

* Tiền gửi không kỳ hạn thực hiện đến ngày 31/12/2011 là 28,488 tỷđồng, giảm so với đầu năm là 16,712 tỷ đồng và chiếm 5,5% trong tổng nguồn vốnhuy động nội tệ.

* Tiền gửi có kỳ hạn thực hiện đến ngày 31/12/2011 là 293,296 tỷđồng, tăng so với đầu năm là 22,196 tỷ đồng, tỷ lệ tăng là 32,9% và chiếm 94,5%trong tổng nguồn vốn huy động nội tệ

- Nguồn vốn huy động ngoại tệ

+ Nguồn vốn huy động ngoại tệ bằng USD thực hiện đến hết 31/12/2011

là 1.938 ngàn USD, so với đầu năm giảm 395 ngàn USD

+ Nguồn vốn huy động bằng ngoại tệ là EUR thực hiện đến hết31/12/2011 là 56,5 ngàn EUR, so với đầu năm giảm 47,2 ngàn EUR

Bảng 2.1 : Tình hình huy động vốn từ năm 2009 đến năm 2012

(Đơn vị : tỷ đồng)

Năm

Tổng số nguồn vốn huy động

Qua bảng số liệu trên ta thấy nguồn vốn của ngân hàng tăng khá nhanh và

ổn định qua các năm cả về tổng nguồn vốn chung, nguồn nội tệ và ngoại tệ Nếunăm 2009 là 323,105 tỷ đồng thì năm 2010 là 337,919 Tỷ đồng, tức là tăng 4,5%tương ứng với 14,814 tỷ đồng Điều này chứng tỏ hoạt động huy động vốn của ngânhàng tương đối tốt, thu hút được nguồn vốn khá lớn trên địa bàn dân cư Tiếp tụcđến năm 2011, tổng nguồn vốn vẫn giữ vững tốc độ mà còn đạt được số lượng tăngcao 28,390 tỷ đồng so với năm 2010, tương ứng với 8,4%.Nhưng đến năm 2012,tổng nguồn vốn mặc dù đã tăng trưởng khá song tốc độ tăng trưởng năm 2011 thấphơn so với năm trước Huy động vốn ngoại tệ bằng đồng USD và EUR giảm so vớiđầu năm

Như vậy, qua bảng NVHĐ qua các năm của Hội sở Ngân hàng TiênPhong đã chứng tỏ một sự đi lên của ngân hàng, từ một ngân hàng với nguồn vốnrất nhỏ, dựa thêm vào của nguồn vốn cấp trên nay đã có được một số lượng vốntương đối đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, và số lượng huy động vẫn tăng đềuqua các năm tuy nền kinh tế những năm gần đây rất nhiều biến động, phức tạp tácđộng rất lớn đến hệ thống các ngân hàng

2.1.3.3 Tỷ lệ nợ xấu

Bên cạnh việc phát triển hoạt động tín dụng cho vay, Chi nhánh cũng luônchú trọng tới việc đảm bảo chất lượng tín dụng Chất lượng này được thể hiện thôngqua tỷ lệ nợ xấu Trong những năm qua tỷ lệ nợ xấu ở Chi nhánh luôn được khốngchế ở các tỷ lệ cho phép của NHNN

Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ được coi là chỉ tiêu phản ánh chất lượng tíndụng chính xác nhất Khi tỷ lệ này tăng đồng nghĩa với chất lượng tín dụng củangân hàng trở nên xấu đi, và ngược lại tỷ lệ này càng thấp thì hoạt động tín dụngcủa ngân hàng có chất lượng cao.Tình hình nợ xấu của Hội sở được thể hiện trongbảng số liệu dưới đây:

Bảng 2.2: Tình hình nợ xấu của Hội sở

Dư nợ tín dụng 315,665 473,114 495,274

(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2010 -2012)

Qua bảng số liệu ta nhận thấy rằng, tình hình nợ xấu của Hội sở ngày càng giatăng Năm 2010 tỷ lệ nợ xấu của Hội sở là 15 tỷ đồng chiếm 4,7% tổng dư nợ Đếnnăm 2011, nợ xấu là 15 tỷ đồng nên tỷ lệ nợ xấu chỉ là 3,17% Đến năm 2012 dư

nợ tín dụng đạt 495,274 tỷ đồng, trong đó nợ xấu là 35 tỷ đồng chiếm7,01%, có thểnói Hội sở đã không hoàn thành tốt kiểm soát nợ xấu, tình hình nợ xấu tăng rấtnhanh.Đây là tình trạng báo động đối với không chỉ ở Hội mà còn cả hệ thống ngânhàng này vể rủi ro mất khả năng thanh khoản rất cao Ngân hàng cần đưa ra nhữnggiải pháp cụ thể quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn hiện giờ mà ngân hàng gặpphải

2.2 Hoạt động của phòng thẩm định giá và quản lý tải sản - khối tín dụng

2.2.1 Chức năng của phòng thẩm định giá và quản lý tài sản.

- Định giá các tài sản đảm bảo của các khoản cấp tín dụng do Phòng Thẩmđịnh tái thẩm định

- Định giá các tài sản đảm bảo tiền vay và các tài sản khác theo yêu cầu củaHội đồng quản trị, các Hội đồng Tín dụng, Tổng Giám đốc - Phối hợp với các Đơn

vị kinh doanh để thẩm định các tài sản đảm bảo của khoản cấp tín dụng mà phảiđược tái thẩm theo quy định của Ngân hàng ngay từ khi tiếp nhận hồ sơ

- Nghiên cứu và là đầu mối của Khối để tham gia góp ý kiến đối với danh mụctài sản Ngân hàng nhận làm tài sản đảm bảo và các vấn đề khác liên quan

- Thực hiện các công việc khác theo sự phân công của Lãnh đạo phòng

2.2.2 Tình hình hoạt động trong những năm qua

Phòng thẩm định ngay từ khi được thành lập theo sự chỉ đạo của Ban lãnh đạo

và Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Tiên Phong đã và đang phát huy được thếmạnh và nâng cao được vị thế của mình trong lĩnh vực thẩm định tài chính dự ántrên địa bàn cả nước Cùng với sự tăng trưởng của hoạt động tín dụng thì công táccho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Tiên Phong cũng ngày càng phát triển cả

về số lượng và chất lượng, khẳng định được ưu thế của chi nhánh trong lĩnh vựcnày Năm 2009, chi nhánh đã tiến hành cho vay đối với các dự án trọng điểm lớncủa các Doanh nghiệp như Tổng công ty than Việt Nam, dự án của Tổng công tyDầu khí Việt Nam,… đồng thời ký hợp đồng với các đối tác: Lilama, Công ty Xuấtnhập khẩu Intimex, Hagarsco,… giải ngân các hoạt động tín dụng trung và dài hạn

đã ký: Nhà máy đóng tàu Bạch Đằng, Nhà máy đóng tàu Hạ Long…; triển khai việc

ký kết các hợp đồng bảo đảm, làm việc với Tổng công ty Đường sắt Việt Nam,Tổng công ty Cà phê Việt Nam… Vốn được đầu tư chủ yếu vào việc nâng cao nănglực và xây dựng mới các công trình trọng điểm, đầu tư thiết bị thi công sản xuất vậtliệu xây dựng, đầu tư cơ sở hạ tầng, các công trình thuỷ lợi… của một số Tổng công

ty, các doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, có tín nhiệm, các doanh nghiệp nướcngoài có khả năng trả nợ và có đủ tài sản bảo đảm

2.2.3 Ứng dụng việc vận dụng phương pháp so sánh khi thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong

Ngân hàng Tiên Phong tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tạiTiêu chuẩn số 07-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số129/ 2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

Tại ngân hàng đã tiến hành phương pháp so sánh trong thẩm định giá trị bấtđộng sản theo các bước:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài

sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự