Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á

Định giá giá trị đang hoạt động thường áp dụng với BĐS có khả năng sinh lời như sân gôn, nhà nghỉ, khách sạn, nhà hàng, doanh nghiệp công nghiệp, trung tâm thương mại, cửa hàng,…Giá trị

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tài sản vô cùng giá trị của mỗi quốc gia Ngày nay với sự ra đời của luật kinh doanh bất động sản phần nào đã mở rộng và thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam Thị trường bất động sản đã và đang thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong nước và ngoài nước tuy vậy thị trường này lại phát triển không đồng

bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức, thị trường bất động sản phi chính quy vẫn chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản Trong bối cảnh hiện nay, việc ra đời hoạt động định giá bất động sản không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần minh bạch hóa thị trường, phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp tài sản, cổ phần hóa,góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng Có thể nói định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản Khi mà các giao dịch mua bán diễn ra nhiều với những bất động sản có giá trị lớn thì đòi hỏi công tác định giá cần chính xác nhanh chóng và hiệu quả Tuy nhiên, hoạt động định giá của nước ta vẫn chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển do vậy còn ẩnchứa nhiều vấn đề phức tạp, chưa được đánh giá đúng vị trí, vai trò trong nền kinh

tế khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác định giá của bất động sản Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ, tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát triển

Sàn giao dịch bất động sản Châu Á là đơn vị trực thuộc tập đoàn tư vấn và đầu tư Châu Á là một tổ chức kinh doanh có uy tín và vị thế trên thị trường Công ty

đã bước đầu khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản nói chung và trong lĩnh vực dịch vụ định giá nói riêng Sau một thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á, bước đầu tiếp xúc với công tác định giá, qua đó em hiểu được vấn đề định giá của công ty còn nhiều hạn chế cần được quan tâm và giải

quyết Vì vậy em lựa chọn đề tài nghiên cứu của mình là: “ Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á” với hi vọng có thể góp ý kiến của mình nhằm

hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản tại công ty nói riêng và góp phần

Mục đích nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở lý luận định giá, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất độngsản Châu Á

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á

Phương pháp nghiên cứu : phương pháp điều tra, phân tích, tổng hợp, thống

kê, so sánh

Kết cấu: ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của chuyên đề gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản

Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Thắng Trung cũng như toàn thể cán bộ trong công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Châu Á đã giúp

em hoàn thành chuyên đề thực tập này

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về bất động sản

1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng mà người

ta phân chia thành các loại khác nhau Cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại : động sản và bất động sản Hình thứcphân chia này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động củacon người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Bất động sản là khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc gia trên thế giới, hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là

những tài sản không thể di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản theo quy định của pháp luật”

Như vậy, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đainhư nhà ở, các công trình xây dựng tồn tại và ổn định lâu dài; chúng là tài sản vật chất không thể di dời hoặc nếu dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình

+ Các tài sản gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây); các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; cánh đồng làm muối, một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác theo luật định.

- Theo cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước:

+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà xưởng, BĐS nhà ở, côngtrình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật), BĐS là trụ

sở làm việc Trong đó BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đấtđai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất rất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững lâu dài Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như thế giới

+ Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất hiếm, đất làm muối,đất rừng, đất chưa sử dụng

+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt như di sản văn hoá vật thể, các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, miếu mạo, đình chùa, nghĩa trang …Đặc điểm của nhóm này

là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác như:

- Theo khả năng phát triển

 Các hình thái giá trị của BĐS

- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trênnhững thông số hay giả định của nhà đầu tư Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường; phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể với khoản đầu tư cho trước

- Giá trị sử dụng: đây là giá trị có được đối với một nhu cầu sử dụng cụ thể,

dựa trên sức sản xuất của BĐS Định giá giá trị sử dụng cho mục đích chiếm hữu, sát nhập, vấn đề an toàn hoặc cho các quyết định của toà án, đánh thuế hay định giá những BĐS khan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường

- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn

- Giá trị được ước lượng: được xem như giá trị của tài sản, phục vụ cho mục đích đánh thuế, thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường

- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng; là tổng giá trị tài sản bao gồm giá trị tài sản cá nhân vô hình và giá trị BĐS đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh Định giá giá trị đang hoạt động thường áp dụng với BĐS có khả năng sinh lời như sân gôn, nhà nghỉ, khách sạn, nhà hàng, doanh nghiệp công nghiệp, trung tâm thương mại, cửa hàng,…Giá trị tài sản về vật chất đối với những tài sản trên là một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh

- Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế những phần vật chất của BĐS do rủi ro hay mất mát Định giá giá trị bảo hiểm thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà, giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền

 Các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS:

- Sự thỏa dụng: Thỏa dụng là khả năng của sản phẩm thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn của con người, đó là:

+ Giá trị của các tiện nghi liên quan đến sự mong muốn và sự thỏa mãn của người chiếm hữu Quy mô thiết kế, sử dụng, vị trí và các hình thức khác của sự thỏadụng có thể làm ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS

+ Các lợi ích của quyền sở hữu BĐS được dẫn xuất từ nhóm các quyền mà người sở hữu có được Các quy định về môi trường, phân vùng, các hạn chế về các quyền sở hữu có thể thêm vào hoặc khấu trừ đi giá trị và sự thỏa dụng của BĐS

- Sự mong muốn: là ước muốn của người mua với BĐS để thỏa mãn nhu cầu

cơ bản của cuộc sống

- Sức mua hiệu quả: là khả năng của cá nhân hoặc nhóm người tham gia vào thị trường để có được BĐS bằng tiền

- Sự khan hiếm: là sự thiết hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một cung BĐS hoặc dịch vụ đối với cầu BĐS Nếu cầu là cố định thì sự khan hiếm làm cho

nó có giá trị

- Cung cầu: sự thỏa mãn mong muốn có được BĐS sẵn có hoặc khan hiếm

và sức mua hiệu quả ảnh hưởng đến cung và cầu của BĐS trong bất cứ hoàn cảnh cho trước nào đó

1.1.2.2 Giá cả của bất động sản

Giá trị BĐS là thước đo kinh tế của BĐS, còn giá cả BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận trên thị trường, có thểnói giá trị là cơ sở hình thành giá cả Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá

cả BĐS được hình thành dựa trên quan hệ cung-cầu BĐS

Giá cả có thể dao động thấp hơn, cao hơn hoặc ngang bằng giá trị BĐS nhưng vẫn xoay quanh giá trị Khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị trường của bất động sản càng cao thì giá cả càng có xu hướng về gần với giá trị thựccủa nó

BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng Giá

cả BĐS phụ thuộc vào mức độ khan hiếm tương đối, mức độ lợi ích sử dụng, và mức cầu của người mua

 Các yếu tố cấu thành nên giá cả bất động sản:

- Giá trị BĐS:

+ Địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí

+Kì vọng hoặc dòng thu nhập mang lại

+ Mức sinh lời của nền kinh tế và lĩnh vực kinh doanh bất động sản

- Yếu tố giá tâm lý: Giá tâm lý là giá có được từ cảm giác thỏa mãn của khách hàng khi mua bất động sản, nó phụ thuộc vào:

+ Quan niệm đặc tính cá nhân

+ Mag lại đẳng cấp xã hội

+ Thỏa mãn các quan niệm và tiêu chuẩn xã hội

- Mất cân đối cung cầu:

+ Mức độ mất cân đối cung cầu về bất động sản

+ Tính phổ biến của hàng hóa

+ Tính chất cạnh tranh của thị trường

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản

1.1.3.1 Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS

 Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể; giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường Do vậy khi định giá bất động sản, đặc biệt là định giá đất cần phải xét đến sự ảnh hưởng củayếu tố vị trí và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến bất động sản, Vị trí của BĐS càng thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn Ví dụ như nhà ở của thành phố khác với nhà ở nông thôn, của khu vực trung tâm thành phố Hà Nội khác với khu vực ngoại thành hoặc nhà ở mặt ngoài bờ hồ sẽ có giá trị cao hơn nhà ở trong ngõ cùng khu vực bờ hồ

- Diện tích, hình thể, kích thước lô đất hoặc thửa đất:

+ Kích thước lô đất: một kích thước lô đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số người dân trong vùng Chẳng hạn như nhà ở Hà Nội có mặt tiền 5 m, sâu 14m

+ Quy mô đất: Tổng thể diện tích đất

+ Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng cân đối hay không cân đối, vuông vắn, tam giác hay méo mó

+ Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Phù hợp với thị hiếu hay không

- Đặc điểm trên bề mặt và dưới lòng đất: đất đã được san lấp hay trũng, có phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không; độ cao của bề mặt như thế nào

(ngang mặt đường hay lồi lõm), mất chi phí cải tạo lớn hay nhỏ

- Địa thế BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS trong vùng lân cận, có hướng nhìn ra sông núi ao hồ hay không

- Đặc điểm địa hình như: độ dốc của mảnh đất, đường bao ngoài

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vị trí địa lý nơi BĐS tọa lạc, hướng của BĐS Ví dụ bất động sản nằm ở vùng có nhiều thiên tai, động đất, bão, lũ lụt thì giá trị sẽ giảm sút và ngược lại

- Môi trường xung quanh: yên tĩnh, trong lành, ít ô nhiễm, ít khói bụi thì giá bất động sản sẽ tăng và ngược lại

 Các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: khả năng mang lại thu nhập hàng năm

sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từBĐS càng lớn thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại (bất động sản cho thuê)

- Tính chất và điều kiện giao dịch trên thị trường: giá bất động sản trả góp sẽ thấp hơn giá bất động sản trả ngay, ngay cả trường hợp trả góp trong các điều kiện

- Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.

- Những tiện ích gắn liền với bất động sản: các tiện nghi có chất lượng cao

và đầy đủ sẽ làm giá trị bất động sản tăng như hệ thống điện nước, ga, vệ sinh, bưu chính viễn thông…

 Các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của BĐS: BĐS có ảnh hưởng tiêu cực hay tích cực đến thị trường BĐS hoặc BĐS có tác dụng gì với xã hội

- Tính dị biệt của BĐS hay tính khan hiếm trên thị trường BĐS

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình bất động sản nào được thị trường quan tâm

- Khả năng chuyển giao được và quyền chiếm hữu của BĐS

- Quan hệ cung-cầu trên thị trường: Khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống và ngược lại

- Tính cạnh tranh của hàng hóa:

+ BĐS có nhiều người bán, nhiều người mua: tính cạnh tranh cao, giá cả có

xu hướng tiến gần giá trị

+ Cạnh tranh trong thị hiếu của người tiêu dùng: khi đó cầu sẽ tăng đối với bất động sản thỏa mãn tốt nhất với họ

+ Cạnh tranh không lành mạnh: độc quyền, đầu cơ

+ Cạnh tranh giữa các khu vực và nội bộ vùng: lợi thế về bất động sản ở các địa điểm khác nhau là khác nhau

1.1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của BĐS: xem xét mức độ hoàn chỉnh của các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, các nghĩa vụ tài chính có liên quan, khả năng kiểm soát hợp pháp đối với tài sản…

- Các quy định về kiến trúc và xây dựng gắn với BĐS: thủ tục giấy tờ, hạn chế cấp giấy phép xây dựng…

- Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khácgắn với BĐS: tình trạng thế chấp, cho thuê BĐS; hạn chế quyền sở hữu chung;

- Tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất…

- Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: BĐS có phù hợp với quy hoạch không, có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng có đúng theo quy định của nhà nước không

1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

 Yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể tác động đến hoạt động của thị trường BĐS, cụ thể là:

- Các chính sách, quy định tác động trực tiếp như:

+ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các quy định trong từng thời kì

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

+ Chính sách cho phép người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

+ Chính sách vốn vay ngân hàng.

+ Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào BĐS

- Các chính sách tác động gián tiếp như:

+ Chính sách mở rộng đối tượng các nhà đầu tư, khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm giá BĐS tăng

+ Chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư: xây dựng nhà cho người có thu nhậpthấp, xây dựng nhà ở xã hội

 Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong vùng

- Tình hình cung-cầu BĐS trong vùng

- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường; thông tin liên lạc; hệ thống cấp điện,cấp thoát nước )

- Thu nhập trung bình hàng năm của người dân so với các vùng khác (thuộc nhóm cao, thất hay trung bình) ảnh hưởng đến khả năng thanh toán

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức độ lạm phát chung

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của khu vực

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Tình hình thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng, thị trường lao động trong vùng.

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong khu vực

 Yếu tố xã hội:

- Chất lượng dịch vụ giáo dục, y tế, an ninh

- Mất cân bằng cung-cầu: khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên

- Trình độ dân trí, tập quán người dân trong vùng

- Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang sống trong cùng một nhà

- Tâm lý đám đông, mốt, thị hiếu, thói quen

- Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ của bất động sản: vị trí, hướng nhà phù hợp với tuổi của người mua

1.2 Tổng quan về định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

 Khái niệm định giá:

Trong đời sống kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay, có thể hiểu đơn giản định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường Có nhiều khái niệm được sử dụng trong lý thuyết định giá nhưng thông thường người ta hay sử dụng hai khái niệm về định giá như sau:

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh :

“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái

tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” (Nguồn: www.thamdinhgia.org)

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan-Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc

gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho

một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Nguồn:

www.thamdinhgia.org)

Như vậy định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kĩ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết đầy đủ và có kiến thức chuyên môn vững vàng cộng với khả năng nhạy cảm đối với sự biến động của thị trường

 Khái niệm định giá bất động sản

Theo giáo sư A.F Milington-chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai trường Hawkerbury, new south wales: định giá bất động sản có thể được định nghĩa

là: “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan

tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể” (Nguồn:

www.thamdinhgia.org)

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản

Australia (AVO): “định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một

thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS

đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng” (Nguồn:

www.thamdinhgia.org)

Theo điều 4 luật kinh doanh bất động sản: “định giá bất động sản là hoạt

động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”

Định giá BĐS trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động như hiện nay là công việc rất phức tạp và khó khăn Việc “ước tính” giá cả của BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kĩ thuật, thực trạng, vị trí, quy mô, tính chất của bất động sản và giá trên thị trường tại thời điểm định giá Kết quả định giá BĐS trong một số trường

hợp phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của người định giá vì vậy để có mức giá ước tính chính xác, người làm công tác định giá phải có trình độ chuyên môn, nhanh nhậy với biến động của thị trường, trung thực, uy tín, và tuân thủ pháp luật.

1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản

Đứng trên góc độ quản lý vĩ mô, việc định giá BĐS là cơ sở giúp Nhà nước điều tiết, quản lý thị trường BĐS Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với quốc gia vì vậy phải quản lý đất sao cho sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất Định giá BĐS là một trong những công cụ quan trọng của công tác quản lý BĐS giúp choviệc quản lý chặt chẽ, chính xác, nhanh chóng hơn, góp phần hình thành một thị trường BĐS lành mạnh Nhà nước quả lý thị trường BĐS thôn gqua các hoạt động như tínhthuế, tính tiền khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Ngoài ra định giá còn giúp sẽ giúp người dân thực hiện tốt các quyền lợi và nghĩa vụ về thuế, đất… tránh được những khiếu kiện không đáng có

Định giá bất động sản giúp nhà đầu tư kinh doanh BĐS hoạch định chiến lược kinh doanh hiệu quả; giúp họ có căn cứ, cơ sở khi lựa chọn đầu tư Nếu đánh giá, phân tích thực tế BĐS không phù hợp sẽ ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng thiếu hiệu quả, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm và tính cạnh tranh trên thị

trường

Định giá sẽ làm cho việc xác định giá trị doanh nghiệp chính xác hơn, từ đó làm cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhà nước Hoạt động tư vấn định giá còn giúp các chính sách của Nhà nước về cổ phần hóa, giải thể, chuyển hình thức sở hữu, chothuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

Định giá làm cơ sở cho việc tri trả tiền thuê BĐS, thế chấp, hoặc bảo hiểm Các tổ chức tín dụng khi nhận BĐS thế chấp cần xác định được giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn vay Hoạt động định giá góp phần xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó giảm thiểu được những rủi ro trong hoạt động tín dụng

Định giá giúp giao dịch mua bán; chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản diễn ra thuận lợi hơn Trong một giao dịch bất động sản, các bên tham gia phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, từ đó đưa ra được giá thống nhất mà cả hai đều có thể chấp nhận được Hoạt động định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua-bán bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn.

Định giá là thước đo hiệu quả trong việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có liên quan đến BĐS Nếu định giá BĐS được quan tâm đúng mức thì giá trịthực của BĐS sẽ được phản ảnh chính xác hơn từ đó sẽ làm cho giá cả BĐS trên thị trường được minh bạch, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác kháchquan, số lượng giao dịch sẽ tăng lên góp phần thúc đẩy và lành mạnh hoá thị trườngBĐS Từ đó thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng,đảm bảo lợi ích các bên tham gia thị trường

Việc xác định đúng giá trị đất còn giúp cho việc phân bố đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả Nói cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một đối tượng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Thực ra hiện nay ở nước ta, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai

ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi, vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo

Tuy mọi cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất động sản trên thị trường nhưng điều mà người định giá cần quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào (giá trị thế chấp, giá thị trường, giá trị bảo hiểm,…) và nhằm phục vụ cho mục đích gì (làm căn

cứ tính thuế thuế, đền bù thiệt hai, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất…) hay dịch vụ cho người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai,thừa kế quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp…

1.2.3 Đặc điểm của định giá bất động sản

Đối tượng của định giá là các BĐS vì vậy đặc điểm của định giá BĐS được quy định bởi đặc điểm của BĐS Do BĐS có những đặc trưng khác với các tài sản thông thường khác nên việc định giá BĐS cũng có những đặc trưng riêng:

+ Bất động sản là loại tài sản cố định, không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát điều tra thực địa tại nơi bất động sản tọa lạc Đồng thời phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để nắm được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những thông tin về thị trường tại khu vực có bất động sản định giá

+ Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng Thực tế không có phương pháp nào có thể xác định chính xác giá trị của bất động sản, vì vậy định giá bất động sản chỉ là sự ước tính giá trị

+ Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá và các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng loại BĐS; gắn với các quyền, nghĩa vụ,đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Nếu quá trình định giá không quan tâm đến đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa, không đem lại kết quả

1.2.4 Nguyên tắc định giá bất động sản

Ở các nước phát triển, định giá bất động sản là một ngành có tính chuyên nghiệp cao, hầu hết các giao dịch đều thông qua định giá và môi giới của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp Các chuyên gia định giá thường là những người am hiểu về nhiều lĩnh vực như kinh tế, xã hội, kỹ thuật, kiến trúc và thị trường bất động sản Ngoài ra người định giá còn có nhiều kinh nghiệm thực tiễn kết hợp với dự báo thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản Các nguyên tắc trong định giá bất động sản là những quan niệm đã được biết đến trong đời sống kinh tế xã hội dựa trên các học thuyết kinh tế

chặt chẽ trong công tác định giá bất động sản Đây cũng là cơ sở quan trọng để đưa

ra các phương pháp định giá khoa học Các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:

Về mặt pháp luật: việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, phù hợp với quy định của nhà nước, được sự bảo hộ của nhà nước

Về mặt sử dụng: BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tạicủa thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

Về mặt vật chất: BĐS thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho một hoặc nhiều người)

Về mặt thời gian: BĐS có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất, liên tục và hiệu quả

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế

Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các bất động sản có khả năng thay thế cho nhau Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt quá chi phí để có một BĐS tương đương với giả thiết không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Theo nguyên tắc này BĐS nào chào bán mức giá thấp nhất thì sẽ được bán trước trừkhi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro Như vậy giá trị thị trường của một bất động sản có xu hướng bị áp đặt bởi giá bán của bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị Định giá viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất gần nhất với thời điểm

định giá của các BĐS tương tự, để coi đó là cơ sở cho việc xác định giới hạn giá trị của bất động sản cần định giá.

1.2.4.3 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một BĐS phụ thuộc vào sự đóng góp (bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình) của bộ phận cấu thành nên BĐS vào giá trị tổng thu nhập của toàn bộ BĐS mà nó tham gia hợp thành Sự có mặt hoặc thiếu vắng của môt bộ phận cấu thành có thể làm thay đổi giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào BĐS

1.2.4.4 Nguyên tắc cung-cầu

Giá trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ qua lại của cung – cầu về BĐS đó trên thị trường, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Ngược lại, giá trị của BĐS đó cũng tác động đến cung cầu về BĐS, giải thích cho sự khác nhau về giá cả BĐS giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị Trong thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, khi quan

hệ cung cầu mất cân bằng sẽ đẩy giá cả đi rất xa so với giá trị thực Như vậy khi định giá BĐS, định giá viên phải biết và phân tích được cung, cầu về BĐS, đánh giácác nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị BĐS tại thời điểm định giá và dự báo xu hướng vận động của cung - cầu BĐS

1.2.4.5 Nguyên tắc cân đối

Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì bền vững và đạt tới mức cao nhất khi có sự cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành công trình; cân bằng trong sự phát triển của BĐS về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định…bất cứ sự mất cân bằng nào đều làm giảm giá trị BĐS Như vậy

nguyên tắc này có ý nghĩa kép:

+ Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản (đất đai, công trình, quản lý, vốn, lao động) là cân đối với nhau

+ Khi áp dụng vào một khu vực hay một vùng cụ thể: giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý.

1.2.4.6 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị thị trường của bất động sản luôn luôn biến động vì chịu sự tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường Các yếu tố này tạo

ra sự thay đổi về xu hướng thị trường, nhu cầu, thị hiếu, quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư Sự thay đổi là một quy luật khách quan và nó diễn ra liên tục Tuân thủ nguyên tắc này không những đòi hỏi người định giá phải hiểu rõ những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại mà còn phải dựđoán những biến động của thị trường trong tương lai

1.2.4.8 Nguyên tắc cạnh tranh

Bất động sản cũng như các hàng hóa khác, khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu là sự loại trừ của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì lợi ích của bản thân nhưng tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các hàng hóa thông thường khác Các BĐS tuy khác nhau nhưng chúng có thể thay thế nhau

ở mức độ nhất định, điều này tạo nên sự cạnh tranh Giá của BĐS được hình thành

là kết quả của sự cạnh tranh; một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh giữa cáclực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh giữa cung và cầu trong nội bộ cung và nội

bộ cầu, cạnh tranh giữa các BĐS với nhau, cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp với thị hiếu …

1.2.4.9 Nguyên tắc dự báo

Khi ước tính giá trị của tài sản nên dựa trên các triển vọng tương lai, giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính bởi các lợi ích tương lai mà BĐS mang lại Giá trị của bds cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường (đặc biệt là thị phần của những nguồn cung khác nhau) vànhững thay đổi có thể dự báo như thay đổi về chính sách quản lý của Nhà nước, thay đổi về kinh tế

Để định giá bất động sản một cách hợp lý thì định giá viên phải dự kiến đượccác lợi ích mà người sở hữu BĐS nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu và nhất thiết phải dựa vào các lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản

1.2.4.10 Nguyên tắc nhất quán

Trong quá trình định giá BĐS cần có sự nhất quán về:

+ Mục đích sử dụng BĐS: cần có sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và công trình, trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai tròquyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ BĐS Khi định giá BĐS không được lẫn lộn các mục đích sử dụng mà phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS, tức là mục đích sử dụng đất

+ Đơn vị sử dụng: đồng nhất về các đơn vị trong số liệu, thông tin Ví dụ nhưmét vuông hay mét mặt…

+ Đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS như: môi trường, xã hội, điều kiện phát triển, xu hướng kinh tế, pháp luật …để đưa ra được kết quả định giá chính xác

và phù hợp nhất với mục đích định giá BĐS

1.2.4.11 Nguyên tắc thực tế

Định giá BĐS phải dựa vào bằng chứng thực tế của BĐS, của thị trường BĐS, có dự báo nhưng không được suy diễn.

+ Dựa vào kết quả thực tiễn, được thị trường chấp nhận

+ Dựa vào cái quan niệm thực tiễn trong mua bán trao đổi bất động sản+ Dựa vào phong tục tập quán sử dụng BĐS

1.2.4.12 Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó, ngược lại giá trị của các BĐS cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS Tùy ngoại ứng có thểảnh hưởng đến đất hay công trình hoặc cả hai vì vậy khi định giá phải phân bổ ảnh hưởng của đất riêng, công trình riêng Các ngoại ứng này có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá BĐS

+ Tích cực: giá BĐS tăng khi cảnh quan xung quanh đẹp, hoặc những BĐS

có giá trị cao nằm trong khu vực mà quần thể BĐS xung quanh có giá trị thấp thì giá của BĐS đó có xu hướng thấp hơn giá trị thực

+ Tiêu cực: ô nhiễm môi trường, suy thoái kinh tế… làm giảm giá của BĐS

+ Thể hiện sự đánh giá khách quan của thị trường nên có cơ sở để các cơ quan pháp lý công nhận.

Phương pháp này thường ít được sử dụng đối với những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường như bất động sản công nghiệp, bất động sảnđặc biệt (trường học, khách sạn, bệnh viện, nhà hàng, nhà hát, khu vui chơi, công trình công cộng…)

1.2.5.1.3 yêu cầu

Khi áp dụng phương pháp so sánh, các BĐS đem so sánh phải tương đối giống nhau (về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng…) trong cùng một thị trường,

từ đó có những điều chỉnh thích hợp do những khác biệt nhỏ của các BĐS

Các thông tin về bất động sản so sánh phải được cập nhật trong một khoảng thời gian gần đây nhưng tùy theo tính ổn định của thị trường mà khoảng thời gian

có thể khác nhau (cách tuần, cách tháng, hoặc cách năm) Thị trường càng ổn định thì khoảng thời gian càng dài Nếu thị trường biến động thì khó đạt được độ chính xác cao, người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra khi sử dụng phương pháp này

Chất lượng thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và được kiểm tra thẩm định chặt chẽ vì thông tin thu thập là trong quá khứ nên dễ dẫn đến tình trạng quên, nhầmlẫn Tốt nhất định giá viên nên trực tiếp thu thập thông tin, lấy thông tin từ những người trực tiếp tham gia giao dịch hoặc chứng kiến giao dịch

Người định giá phải tăng cường kiến thức và kinh nghiệm để tiến hành định giá một cách thích hợp vì đây là phương pháp đòi hỏi khả năng nhạy cảm, nắm bắt

và phân tích thông tin của người thực hiện

Phương pháp so sánh không có mô hình nào cố định mà phải căn cứ vào các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

1.2.5.1.4 Các bước tiến hành

Khi định giá theo phương pháp so sánh cần tuân theo các bước sau:

B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt vị trí, đặc tính vật lý, đặc tính kinh

tế, môi trường, pháp lý phương thức thanh toán, điều kiện bán, giá bán…Càng thu thập được nhiều thông tin có độ chính xác cao thì kết quả định giá càng đảm bảo

B2: kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng, xác định tính chính xác của thông tin (thực địa, giấy tờ, thông tin bổ sung) và đảm bảo các BĐS này có thể so sánh được Số lượng BĐS so sánh càng nhiều thì việc so sánh càng hiệu quả

B3: Lựa chọn nhóm BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (khoảng 3 đến

6 BĐS) để phân tích

B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh Tiến hành điều chỉnh theo nguyên tắc lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn và thực hiện điều chỉnh tăng giảm đối với BĐS so sánh

B5: Điều chỉnh chênh lệch giá của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để tiến hành định giá

B6: Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BĐS so sánh để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu

1.2.5.1.5 Hạn chế của phương pháp

Là phương pháp mặc dù có vẻ đơn giản nhưng lại nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà quên mất những bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì thì có thể dẫn đến sai sót

Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế có những biến đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế Phương pháp này luôn chậm hơn thị trường do đó kết quả định giá dựa trên những thông tin lỗi thời, việc tìm kiếm thôngtin dựa trên các điều chỉnh của các thay đổi trong thị trường sẽ gặp khó khăn

Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận về giá trị cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu cũng như đặc điểm của cơ sở dữ liệu Khi người định giá chỉ dựa vào các đặc điểm của cơ sở dữ liệu, thu nhập và chi phí được dự báo mà không xem

Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập: đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua thường quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho luồng tiền tương lai vì vậy số liệu về các yếu tố này là rất hạn chế đối với người định giá

Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực đang xuống cấp hoặc những BĐS chuyên dùng thì hầu như không có số liệu để so sánh, do đó phải mở rộng các giá bán đối với những khu vực so sánh khác

Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch không đủ thì việc áp dụng phươngpháp này là rất hạn chế, chẳng hạn như đối với BĐS đặc biệt

Điểm bắt buộc là định giá viên phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả các yếu

tố và quan điểm phù hợp được sử dụng trong quá trình định giá phải được đưa vào báo cáo định giá

b Ý nghĩa

Là phương pháp được sử dụng để định giá tất cả các loại bất động sản nhưng hữu hiệu nhất là khi định giá các BĐS ít mua bán trên thị trường, không có bằng chứng thích hợp để so sánh hoặc thiếu cơ sở để dự báo lợi ích trong tương lai

Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, nhưng phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của định giá viên, do vậy nếu làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của

sự thái quá

c Cơ sở

 Nguyên lý chung

Giá BĐS = giá đất + giá công trình

= chi phí đất + (chi phí công trình – hao mòn - lỗi thời)

 Các nguyên tắc cần chú ý khi sử dụng phương pháp chi phí là:

Chỉ sử dụng trong các trường hợp xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình

Phương pháp chi phí được dùng để định giá các BĐS đặc biệt chuyên dùng,

ít hoặc không có giao dịch trên thị trường hoặc những BĐS không tạo thu nhập như

Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra kết quả định giá theo các phương pháp khác.

1.2.5.2.2 Yêu cầu

Phương pháp này căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị BĐS vì thế việc tính chính xác các khoản phí thay thế hay tái tạo công trình là một yêu cầu không thể thiếu vì vậy đòi hỏi người định giá ngoài nắm vững những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng cho từng loại nhà, cấp nhà và tuổi kinh tế của chúng mà còn phải tìm hiểu thêm giá thị trường của các loại vật liệu xây dựng công trình

Khi sử dụng phương pháp chi phí cần sử dụng thêm phương pháp so sánh hoặc thu nhập vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao nên không thể tính giá đất bằng phương pháp chi phí

1.2.5.2.3 Các bước tiến hành

B1: Tiến hành ước tính giá trị mảnh đất của BĐS, giả định rằng mảnh đất đó

là đất trống và mảnh đất đạt sử dụng cao nhất tốt nhất để đảm bảo cho công trình cógiá trị về mặt kinh tế

B2: Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế hoặc tái tạo công trình chính trên mảnh đất

+ Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị hữu dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế

và bố cục hiện hành

+ Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế như nguyên trạng của công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của côngtrình đó

B3: Xác định tổng giảm giá tích lũy của công trình chính, các nguyên nhân gây ra giảm giá có thể do tự nhiên, lỗi thời bên ngoài hoặc lỗi thời chức năng

Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình là:

Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường: thông qua việc so sánh các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỉ lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu

Phương pháp kĩ thuật: tính giảm giá dựa trên sự suy giảm và thay đổi kĩ thuậtcông trình

Phương pháp tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình

B4: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình chính ra khỏi chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình chính để nhận được giá trị hiện tại đã làm giảm giá của công trình chính

B5: Lặp lại b2, b3, b4 để tính giá trị hiện tại của các công trình phụ hoặc các công trình khác hiện tại đang xây dựng ở địa điểm đó

B6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí thay thế đã giảm giá của công trình chính và của công trình phụ sẽ được giá trị ước lượng của BĐS mục tiêu

B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS cần định giá với giá trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào để tính chi phí nếu cần thiết, việc điều chỉnh này phản ánh giá trị toàn quyền sở hữu BĐS

1.2.5.2.5 Hạn chế của phương pháp

Do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ nên việc ước tính số tiền giảm giá có thể khó thực hiện và nhiều khi dựa trên ý kiến chủ quan của người định giá cũng như không có phương pháp thông nhất nào để ước tính tổng giảm giá

Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải theo quy định của nhà nước về đơn giá, định mức vật tư (nhân công, nguyên, nhiên liệu,…) trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường tại thời điểm định giá Tính toán chi phí khấu hao theo đặc điểmcủa tài để áp dụng phương pháp khấu hao phù hợp như khấu hao theo theo số dư giảm dần, theo đường thẳng hoặc khấu hao tổng

Trong trường hợp các số liệu so sánh đối nghịch nhau sẽ khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư bởi giả thiết là các công trình xây dựng không có chậmtrế nên nếu dùng để định giá cho đầu tư thì tính thuyết phục của phương pháp này

sẽ giảm BĐS có thời gian tạo lập lâu dài nên trong mắt nhà đầu tư việc chậm trễ là không chấp nhận được

Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra các dự báo phù hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có hiệu quả

Chi phí thực chất không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị tài sản Khi các công trình cũ và không thể hiện sự sử dụng cao nhất tốt nhất của đất như chỗ trống và các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của BĐS sẽ khó ước lượng hơn nên phương pháp này không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS

Tính khả dụng của phương pháp chi phí rất hạn chế khi đánh giá các BĐS cũ

do việc tính toán khấu hao và lợi nhuận của nhà đầu tư là rất phức tạp, dựa trên ý kiến chủ quan của định giá viên

Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn nhưng tổng giá trị nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể

Hạn chế của phương pháp so sánh có thể đúng với phương pháp này

Phương pháp chi phí sử dụng số liệu thị trường để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với đất nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng

Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm thực

tế, am hiều kĩ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng, tài chính và thị trường đầu tư cơ bản nhưng không phải ai cũng đáp ứng được yêu cầu này

- Mức thặng dư đó tạo điều kiện để thuê BĐS

- Các động lực thị trường tạo nên mức tiền thuê và sẽ tiếp tục trong suốt thời gian quyền BĐS còn hiệu lực

- Người đầu tư sẽ vốn hóa luồng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng

c Cơ sở của phương pháp

Các nguyên tắc được sử dụng là:

+ Nguyên tắc dự báo và thay đổi là nguyên tắc nền tảng và là cơ sở của phương pháp vốn hóa Giá trị của giá trị thị trường của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị hiện tại của các dòng thu nhập trong tương lai cĩ thể thu được từ bất độngsản đó Như vậy nếu biết trước thu nhập hàng năm được tạo ra từ bất động sản đó thì có thể dự báo được giá trị của BĐS

+ Nguyên tắc thay thế: Các nhà đầu tư thường quan tâm đến sự đảm bảo, quy

mô và thời gian của nguồn thu nhập nhưng họ ít có cơ hội được thị trường ưu đãi do

sự thay thế và đa dạng của các loại đầu tư khác, do vậy nhu cầu đối với bất động sảntạo thu nhập chịu tác động bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế

+ Nguyên tắc cung cầu

+ Nguyên tắc ngoại ứng

+ Nguyên tắc cân bằng:

Việc phân tích và đánh giá các hoạt động tài chính, kinh tế, gắn với bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với các nhà đầu tư như: lợi nhuận ròng, thu nhập hoạt động ròng, tổng thu nhập hiệu quả,thời gian thu hồi vốn…

1.2.5.3.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến cho các loại bất động sản tạo thu nhập như BĐS thế chấp, mua bán thường xuyên, cho thuê, đất trống hoặc được lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư như công trình thương mại, nông nghiệp, công nghiệp, văn phòng, căn hộ Nó cũng có thể áp dụng cho những tài sản thuộc nhà ở một gia đình trong các cộng đồng với một thị trường cho thuê rộng đối với những tài sản đó Phương pháp này ít khi được sử dụng để định giá những tài sản như côngtrình của nhà máy đang tích hợp đồng bộ kinh doanh hoặc nhà ở đắt tiền vì chúng thường ít khi được thuê và những yếu tố như điều kiện thu nhập, sở thích cá

nhân gây khó khăn cho việc sử dụng phương pháp vốn hóa cho dù có đủ số liệu vềthuê mướn.

Không áp dụng phương pháp này đối với các BĐS không tạo thu nhập

1.2.5.3.3 Yêu cầu

Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố của bất động sản so sánh như sựbảo dưỡng sửa chữa, giá trị lịch sử… để điều chỉnh tăng hay giảm cho bất động sản cần định giá

Khi tính toán các tỉ lệ lợi nhuận, tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phải quan tâm và đưa các nhân tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính toán và điều chỉnh

Bên cạnh đó người định giá cũng cần phải dự đoán được giá bán thu hồi, thanh lý tài sản để định giá trong những trường hợp như: cho thuê theo hợp đồng, thế chấp để vay vốn tại ngân hàng thương mại

Người định giá khi sử dụng phương pháp này phải am hiều về BĐS, thông tin chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng rộng rãi hơn trong định giá và đánh giá đầu tư

B3: Xác định tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích các bất động sản tương tự Các thu nhập và chi phí đều được chiết khấu theo tỉ lệ hích hợp, thường là tỉ lệ lãi

có khả năng trên số tiền vay cho đầu tư hoặc tỉ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư

B4: Áp dụng các phương pháp vốn hóa để tìm giá trị thị trường của tài sản đang định giá.

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể

Công thức tính:

Trong đó :

- Gbds là giá bất động sản

- NOI là thu nhập hoạt động ròng của một năm cụ thể

- R0 là tỉ lệ vốn hóa chung (được rút ra từ thị trường)

 Phương pháp chiết khấu

Phương pháp chiết khấu hay còn gọi là phương pháp vốn hóa sinh lợi

sử dụng công thức “dòng tiền chiết khấu” phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn của quá trình kinh doanh:

CFn R

CF R

CF R

CF GiaBDS

3 2

1

2 1

1

Trong đó:

- CFn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn hoặc thứ (n)

- R là lãi suất bình quân của năm

- n là số năm hoặc số giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập

0

R NOI

1.2.5.3.5 Hạn chế của phương pháp

Phương pháp vốn hóa đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập của bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian còn lại Việc dự báo nhiều khi không chính xác do những biến động trên thị trường có thể xảy ra Đây là công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi rất nhiều kiến thức kinh nghiệm

và sẽ rất hạn chế đối với một nên kinh tế chưa phát triển như Việt Nam Vì vậy phương pháp này thường được sử dụng để định giá những tài sản cá biệt, ít được sử dụng trong định giá hàng loạt

Khi phân tích các BĐS tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: thời hạn thuê, chất lượng, tuổi thọ, thay đổi về tiền thuê trong tương lai…Sự thay đổi của tham số tính toán làm kết quả định giá có độ nhạy lớn cũng là hạn chế của phương pháp này

b Ý nghĩa

Phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp vốn hóa, dùng để định giá BĐS có tiềm năng phát triển (mảnh đất trống) từ đó người đầu tư có thể ra quyếtđịnh đầu tư với BĐS,

Qua phương pháp có thể thấy được tiền thuê tối tiểu có thể chấp nhận được

và chi phí tối đa có thể đầu tư nên nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng khi thực hiện các dự án phát triển BĐS

Phương pháp này có thể dùng để đối chiếu kết quả định giá với các phương pháp khác

c Cơ sở của phương pháp

+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: tối đa hoá giá trị thị trường của bất động sản nếu được mua bán

+ Nguyên tắc dự báo: là nhân tố cơ bản khi xác định các yếu tố cấu thành để tính giá trị bất động sản

1.2.5.4.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp thặng dư là phương pháp được sử dụng nhiều để định giá BĐS

có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, đánh giá cơ hội đầu tư vào BĐS có tiềmnăng phát triển với vốn đầu tư tương đối trong thời gian không quá dài, trường hợp tham giá đấu thầu hay mua nhà riêng để ở

Ngoài ra phương pháp này còn được sử dụng khi các phương pháp khác không thực hiện được đầy đủ và hoàn chỉnh

1.2.5.4.3 Yêu cầu

Định giá viên phải có kinh nghiệm về mở rộng, phát triển đất đai để ước tính các khoản mục cho hơp lý, xác định đúng cơ hội sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS để tăng giá trị cho BĐS, dự báo giá trị BĐS sau khi nó hình thành

1.2.5.4.4 Các bước tiến hành

B1: Xác định cách thức khai thác tốt nhất hiệu quả nhất cho BĐS mục tiêu

có tính đến khả thi về điều kiện tài chính, những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

B2: Thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hóa ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, chuyển đổi tổng giá trị đó về thời điểm định giá, có thể ước lượng theo giá bán hoặc giá cho thuê

B3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án bao gồm: chi phí tài chính, chi phí xây dựng, chi phí marketing, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư

B4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để được tổng giá trị còn lại

B5: Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí pháp lý, thuế, các chi phí tài chính có đất, lợi nhuậnliên quan đến đất

Tuỳ theo điều kiện của thị trường mà tất cả các ước tính về chi phí và giá bán

có thể bị thay đổi

Phương pháp thặng dư tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, do vậy người định giá buộc phải điều chỉnh một số khoản mục theo hướng dự phòng cho những biến động rủi ro có thể xảy ra

1.2.5.5 Phương pháp lợi nhuận

1.2.5.5.1 Khái niệm, ý nghĩa, cơ sở của phương pháp

a Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của tài sản định giá Phương pháp này phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ BĐS độc quyền dựa trên thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trừ đi các khoản chi phí hoạt động kinh doanh còn lại một khoản dư ra thu nhập thực hàng năm của BĐS Phần lợi nhuận này gồm phần đóng góp của bất động sản và lợi nhuận do người quản lý tạo ra Giá trị BĐS phụ thuộc cơ bản vào khả năng khai thác BĐS, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn

b Ý nghĩa

Là phương pháp dễ hiểu, không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, có

độ chính xác tương đối cao khi có thông tin chính xác

Phương pháp này thích hợp để định giá các BĐS không có giao dịch trên thị trường, hoàn toàn dựa vào lợi nhuận từ một hoạt động hình kinh doanh cụ thể có sự đóng góp của BĐS

c Cơ sở của phương pháp

Các nguyên tắc được sử dụng là:

+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: đây là nguyên tắc quan trọng nhất

+ BĐS độc quyền có tính tự nhiên: con người không thể xây dựng được, do

sự cản trở của điều kiện tự nhiên

+ BĐS độc quyền trong thương mại và kinh doanh cho thuê: khách sạn, nhà hàng,…

+ BĐS công cộng như: nhà văn hóa, rạp chiếu phim, nhà hát, khu bảo tồn thiên nhiên

Sử dụng để tính thuế (thuế sử dụng đất), bảo hiểm

1.2.5.5.3 Yêu cầu

Cần giả thiết người sử dụng BĐS đi thuê BĐS độc quyền hoặc một người nào đó chi trả cho việc sử dụng bất động sản mà liên quan đến khả năng sinh lời củaBĐS độc quyền

Việc xác định hệ số vốn hóa, lợi nhuận định mức của người kinh doanh cũngnhư lợi nhuận sử dụng vốn cho người kinh doanh phải căn cứ vào các số liệu thực tếcủa bất động sản tương tự hoặc của hoạt động kinh doanh trong vùng

Người định giá phải thông thạo những kiến thức về kế toán doanh nghiệp để tính toán doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên BĐS

Các số liệu thu thập về chi phí, doanh thu phải có tính xác thực, được xem xét, phân tích ít nhất là 3 năm liền kề về trước tính từ thời điểm định giá để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi sự bất thường.

Định giá viên phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê của BĐS cần định giá với các BĐS khác tương tự (cùng loại hình BĐS, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…)

Phương pháp chỉ áp dụng để định gía mức tiền thuê BĐS và việc sử dụng BĐS này để tạo ra lợi nhuận nên cần thận trọng trong việc phân bổ lợi nhuận giữa BĐS và người kinh doanh, muốn vậy người định giá phải có kiến thức về ngành kinh doanh đó

Tỉ lệ lãi trên vốn kinh doanh nên lấy theo mức trung bình của ngành kinh doanh đó, không nên lấy theo lời của chủ sở hữu

1.2.5.5.5 Hạn chế của phương pháp

Trong phương pháp này cách tính thu nhập tạo ra từ BĐS không cao như phương pháp vốn hóa hay so sánh