Thực trạng và giải pháp công tác tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND)

Các chủ đầu tư kinh doanh các sản phẩm BĐS tại sàn với tư cách là người tạo lập hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị trường, các sản phẩm BĐS được giao dịch qua sàn như là bán, chuyê

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU 2 LỜI MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined.

1.1 Những vấn đề cơ bản về sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not

defined

1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản Error!

Bookmark not defined

1.1.1.1.Khái niệm sàn giao dịch BĐS Error! Bookmark not defined 1.1.1.2.Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.2.Vai trò và Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark

Bookmark not defined

1.2.4.1.Chức năng nhiệm vụ của các bộ phận:Error! Bookmark not defined 1.2.4.2.Cơ chế phối hợp và điều hành giữa các bộ phận Error! Bookmark not defined.

1.2.4.3.Cơ chế giám sát Error! Bookmark not defined 1.2.4.4 Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch Error! Bookmark not defined.

1.2.5.Quản trị nhân sự sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not

defined

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác tổ chức và quản lý hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3.1.Các nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.3.2.Các nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined 1.4 Các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản Error!

Bookmark not defined

1.4.1.Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not

defined

1.4.2.Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản .Error! Bookmark not defined 1.4.3.Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark

not defined

1.4.4.Điều kiện,quyền và nghĩa vụ của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined.

1.4.4.1.Điều kiện của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản

Error! Bookmark not defined.

1.4.4.2.Quyền của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản.Error! Bookmark not defined.

1.4.4.3.Nghĩa vụ của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản…

Error! Bookmark not defined.

1.4.5 Quyền,nghĩa vụ của tổ chức,cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản……….Err

or! Bookmark not defined

1.4.5.1.Quyền của tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS Error! Bookmark not defined.

1.4.5.2.Nghĩa vụ của tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS Error! Bookmark not defined.

1.4.6.Thông tin về bất động sản khi qua sàn Error! Bookmark not defined 1.4.7.Hướng dẫn về giao dịch bất động sản qua sàn Error! Bookmark not

defined

1.4.8 Quy định về công khai, minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản……….Err

or! Bookmark not defined

1.5 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore Error!

Bookmark not defined

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG

(TASECOLAND) Error! Bookmark not defined.

2.1 Giới thiệu chung về sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND) .Error! Bookmark not defined 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của sàn giao dịch BĐS Thăng Long……….Err

or! Bookmark not defined

2.1.2.Cơ cấu tổ chức sàn Error! Bookmark not defined 2.1.3.Sản phẩm dịch vụ Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng công tác tổ chức và quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TASECOLAND) Error! Bookmark not defined 2.2.1.Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long Error!

Bookmark not defined

2.2.2.Chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận tại sàn giao dịch bất động sản Thăng long Error! Bookmark not defined 2.2.2.1.Giám đốc sàn Error! Bookmark not defined 2.2.2.2.Phó giám đốc Error! Bookmark not defined 2.2.2.3.Phòng hành chính – Tổng hợp Error! Bookmark not defined 2.2.2.4.Phòng kinh doanh Error! Bookmark not defined 2.2.2.5.Phòng pháp lý Error! Bookmark not defined 2.2.3.Cơ sở vật chất kỷ thuật, thông tin của sàn giao dịch bất động sản .Error! Bookmark not defined 2.2.4.Tổ chức hoạt động tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long Error!

Bookmark not defined

2.2.4.1.Quy trình tổ chức thực hiện các hoạt động tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long……

……… Error! Bookmark not defined.

2.2.4.2.Thực trạng tổ chức các hoạt động tại sàn Error! Bookmark not defined.

2.2.4.3.Quản trị nhân sự sàn giao dịch BĐS Thăng Long Error! Bookmark not defined.

2.3 Đánh giá công tác tổ chức và quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Error! Bookmark not defined 2.3.2.Những kết quả đạt được Error! Bookmark not defined 2.3.3.Hạn chế và nguyên nhân Error! Bookmark not defined 2.3.3.1.Hạn chế Error! Bookmark not defined 2.3.3.2.Nguyên nhân Error! Bookmark not defined.

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG Error! Bookmark not defined.

3.1 Định hướng phát triển của sàn giao dịch bất động sản Thăng Long

(TASECOLAND) trong thời gian tới Error! Bookmark not defined 3.2 Một số giải pháp Error! Bookmark not defined 3.2.1.Giải pháp cho nguồn nhân lực tại sàn Error! Bookmark not defined 3.2.2.Giải pháp về tổ chức các không gian thiết bị sàn giao dịch Error!

Bookmark not defined

3.2.3.Giải pháp về công tác tổ chức các dịch vụ.Error! Bookmark not defined 3.3 Một số kiến nghị Error! Bookmark not defined 3.3.1 Một số kiến nghị nhằm để hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 3.3.2 Về quản lý nhà nước Error! Bookmark not defined.

KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT BĐS Thị trường bất động sản

SDG BĐS Sàn giao dịch bất động sản

NĐ - CP Nghị định – Chính phủ

TASECOLAND Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long

TT- BXD Thông tư – Bộ xây dựng

Sở KH&ĐT Sở kế hoạch và đầu tư

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU

Sơ đồ 1: Mô hình cơ cấu tổ chức tại sàn GD BĐS……… ……14

Sơ đồ 2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức sàn BĐS Thăng Long ……… …… 42

Sơ đồ 3: Quy trình tổ chức các dịch vụ tại sàn GD BĐS Thăng Long…….… …47

Sơ đồ 4: Sơ đồ tổ chức ban chuyên trách sàn GD BĐS Thăng Long……….….….55

Sơ đồ 5: Quy trình đón tiễn khách qua sàn……….… 56

Sơ đồ 6: Quy trình thu thập, thẩm định, phê duyệt thông tin đầu vào……… 57

Sơ đồ 7: Quy trình phân loại, xử lý thiết kế, phê duyệt thông tin đầu vào…… 57

Sơ đồ 8: Quy trình thu thập, thẩm định, phê duyệt va quảng cáo thông tin BĐS……… ….58

Sơ đồ 9: Quy trình hỗ trợ vay vốn mua BĐS qua sàn……….…….…58

Sơ đồ 10: Quy trình ủy nhiệm thanh toán tiền BĐS qua sàn……… … 59

Sơ đồ 11: Quy trình xác nhận BĐS qua sàn……….61

II BẢNG BIỂU Bảng 1: Hình thức xử lý vi phạm nội quy, quy định về thời gian làm việc, nghỉ ngơi……….… 63

Bảng 2: Mẫu lấy thông tin khách hàng……… ……… …….65

Bảng 3: Nhân sự và cơ cấu lao động của sàn……… ……… ………… …68

Bảng 4: Bảng doanh thu thực hiện và dự kiến năm 2011 và 2012…….… …… 71

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Ở Việt Nam hiện nay, kinh tế bất động sản đã thu hút được nhiều nguồn vốncủa xã hội và cũng đã đóng góp mạnh mẽ vào sự tăng trưởng nền kinh tế Bên cạnhđó nhà nước cũng có chính sách mở cửa về nền kinh tế đã thu hút nhiều nhà đầu tưnước ngoài vào Việt Nam đầu tư, chính sự phát triển nhanh chóng đó đã làm chochính thị trường bất động sản có những thăng trầm và tại ngay thời điểm này cònđang rất khó khăn.

Trước những sự phát triển không đồng đề và mang nhiều tính tự phát trongkinh doanh dịch vụ bất động sản, chính phủ đã đưa ra chủ trương thành lập sàn giaodịch bất động sản nhằm đưa thị trường vào khuôn khổ với các yêu cầu cụ thể khithành lập sàn và các sản phẩm đưa ra thị trường phải thông qua sàn giao dịch

Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long(TASECOLAND) được hình thànhtrên tình hình phát triển thực tế của công ty Cổ Phần bất động sản Hàng KhôngThăng Long và thực tế nhu cầu thị trường mà công ty đã và đang hoạt động, tuânthủ các quy định của pháp luật Việt Nam

Tuy nhiên trong quá trình vận hành sàn giao dịch đặc biệt là công tác tổ chức

và quản lý sàn giao dịch bât động sản sẽ những phát sinh các vấn đề khác nhau đòihỏi nhà quản lý phải có các giải pháp tháo gỡ, đơn cử như trong công tác đưa sảnphẩm ra thi trường cần có các bước đi nào, hay định giá cũng vậy Bên cạnh đótrong các quy định về pháp luật của nhà nước quy định còn chưa chặt chẽ và thốngnhất về một số điểm cụ thể như quy định cho phép sàn giao dịch bất động sản đượcquyền đấu giá tài sản, song quy định của pháp luật về đấu giá lại cho rằng sàn giaodịch bất động sản chưa có đủ điều kiện để tổ chức đấu giá v.v

Trong quá trình thực tập tại sàn giao dịch bất động sản Thăng Long, em đãđược tiếp xúc làm quen với công việc và có một cái nhìn khá sơ bộ về tổ chức hoạt

động tại sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Vì vậy em chọn đề tài “Thực

trạng và giải pháp công tác tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND)” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

2 Mục đích nghiên cứu

- Hệ thống hóa các cơ sở khoa học về công tác tổ chức và quản lý sàn giaodịch BĐS

- Vận dụng lý thuyết để đánh giá các thực trạng công tác tổ chức và quản lýsàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND).Đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế trong công tác tổ chức vàquản lý sàn giao dịch BĐS Thăng Long

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả tổ chức vàquản lý hoạt đông sàn giao dịch BĐS.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

- Đối tượng nghiên cứu: công tác tổ chức và quản lý tại sàn giao dịch bất độngsản Thăng Long (TASECOLAND)

4 Phương pháp nghiên cứu.

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: Phương pháp so sánh phân tíchtổng hợp, thống kê, duy vật biện chứng, phương pháp thu thập thông tin từ các sách,các website…Ngoài ra cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về tổ chức

và quản lý sàn giao dịch, các nghị định,các dự luật và những ý kiến tư vấn hướngdẫn của các anh chị tại sàn giao dịch bất động sản GP Invest nhằm hoàn thiện bàiviết

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài các mục như lời mở đầu, danh mục các từ viết tắt, phụ lục, kết luận vàdanh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài “Thực trạng và giải pháp công tác

tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long(TASECOLAND)” có kết cấu gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận của hoạt động tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản.

Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức và quản lý hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TASECOLAND)

Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác tổ chức và quản lý của sàn giao dịch bất động sản.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo và cùng các anh chịtrong sàn giao dịch BĐS Thăng long (TASECOLAND) đã giúp đỡ em hoàn thànhchuyên đề tốt nghiệp này Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫnThạc sĩ Nguyễn Thị Hải Yến trong quá trình em thực hiện chuyên đề đến khi hoànthành đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này một cáchtốt nhất

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.

1.1 Những vấn đề cơ bản về sàn giao dịch bất động sản.

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản.

1.1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch BĐS

Theo luật kinh doanh BĐS năm 2006, theo khoản 4 điều 5 Luật Kinh doanh

BĐS 2006, quy định rõ: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch

BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS” SGD BĐS là nơi diễn ra hai

hoạt động chính là tổ chức kinh doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụBĐS Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, màcòn là nơi để các giao dịch BĐS được tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả,công khai và đảm bảo đúng quy định của pháp luật

1.1.1.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất: Hàng hóa giao dịch trên sàn là sản phẩm BĐS và sản phẩm dịch

vụ BĐS.

SGD BĐS là nơi cung cấp các sản phẩm BĐS và là nơi cung cấp các dịch vụ

về BĐS Đây là hàng hóa đặc biệt, có tính cố định, có tính cá biệt, có giá trị phụ

thuộc vào mục đích sử dụng, có tính tăng trị và giao dịch các quyền, lợi ích của chính BĐS Bên cạnh đó, BĐS là loại hàng hóa chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước Các chủ đầu tư kinh doanh các sản phẩm BĐS tại sàn với tư cách là người tạo lập hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị trường, các sản phẩm BĐS được

giao dịch qua sàn như là bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muacác BĐS.Ngoài ra sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS, SGD BĐS vớicác sản phẩm dịch vụ như là môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giáBĐS, quản lý BĐS… để những người có nhu cầu về BĐS có thể tiếp cận các thôngtin và tìm hiểu về BĐS Sàn cũng là trung gian để thực hiện các giao dịch BĐS chocác sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân khác ký gửi

Thứ hai: SGD BĐS là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm để người bán và

người mua có thể tìm hiểu thông tin để quyết định lựa chọn giao dịch BĐS haykhông Là trung gian và cầu nối giữa cung và cầu về BĐS SGD BĐS là nơi diễn racác giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS

Thứ ba: So với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác, thì quy mô và tính chất

hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinhdoanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS như: các

giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê - thuê mua BĐS và các dịch vụ như môigiới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lýBĐS… (Theo điều của 58 Luật Kinh doanh BĐS 2006) Nó đã quy định nguyên tắchoạt động và điều kiện để thành lập SGD BĐS cụ thể hơn so với các loại hình dịch

vụ khác Như là việc quy định về người quản lý sàn, đòi hỏi chứng chỉ về quản lýđiều hành sàn GD BĐS…Bên cạnh đó yêu cầu về diện tích hoạt động của sàn cũngđược quy định khá cụ thể và các trang thiết bị cũng phải phù hợp với từng nội dunghoạt động của sàn

Thứ tư: Hoạt động của SGD BĐS không có sự tham gia của cơ quan Nhà

và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.Ngoài ra sàn còn là công cụ của Nhànước để minh bạch hóa TT BĐS để góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lànhmạnh giữa khu vực nhà nước với khu vực tư nhân, hạn chế những tình trạng hànhchính quan liêu của một bộ phận cán bộ nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cungcấp dịch vụ BĐS công, đồng thời giúp cho sự quản lý của nhà nước đối với TTBĐS hiệu quả hơn

1.1.2 Vai trò và Chức năng của sàn giao dịch bất động sản.

1.1.2.1 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản.

- Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn, sẽ giúp cho nhà nước quản lýđược các giao dịch bất động sản, từ đó nhà nước có những chính sách kịpthời và chính xác để điều tiết thị trường

- Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầmbên ngoài.

- Giảm đáng kể số lượng bất động sản, tần suất bất động sản tham gia giaodịch từ đó, giá cả sẽ bình ổn hơn Vì khi một bất động sản được giao dịchnhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽhạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tưtrục lợi

- Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư, với mục đích kiếm lợi, làmkhan hiếm thị trường tạo cơn sốt Cơn sốt bất động sản làm cho mọi ngườidân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi, làm cho thị trường càng sốt hơn,giá cả ngất ngưỡng Một khi, giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu mộtkhoản thuế chênh lệch, giữa giá bán và giá mua lên tới 25%, phải chi phíkhoản hoa hồng chi phí chuyển nhượng lãi xuất vay vv… và từ đó, họ cảmthấy không có hiệu quả, so với số vốn bỏ ra, chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chếtham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường

- Một khi giao dịch được qua sàn, giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩmđược giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro, và thiệt hại cho cácbên giao dịch, từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản

- Về vĩ mô, sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trong trong việcphát triển kinh tế, xã hội nói chung, và phát triển hoạt động bất động sản nóiriêng Vì nếu, giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường, dẫn tớimọi người mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản để kiếmlời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình, làm ảnh hưởng tới phát triểnsản xuất, tạo ra sản phẩm cho xã hội Giá bất động sản cao, dẫn tới chi phísản xuất kinh doanh dịch vụ cao, và giá thành tăng cao dẫn đến lạm pháttăng Giá bất động sản cao, làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nướcngoài giảm, do giá bất động sản cao

- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản, cũng góp phần phát triển hoạt độngcủa thị trường bất động sản, thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấnchuyên nghiệp hơn, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư, như nghiên cứuthị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch dụ tiếp thị, chăm sóckhách hàng ,và quản lý bất động sản Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất độngsản, đang bỏ ngỏ, chưa đưa vào hoạt động, như đấu giá, quảng cáo, dịch vụpháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả ,dịch vụ này sẽ đẩy mạnh, hoạtđộng bất động sản, tạo giá trị thăng dư cho xã hội, và lợi ích cho chủ đầu

tư ,và người đầu tư

1.1.2.2 Chức năng của sàn giao dịch bất động sản.

a Chức năng giao dịch

SGD BĐS ra đời, làm cho các giao dịch liên quan trao đổi, và mua bán BĐSdiễn ra một cách nhanh chóng, và thuận lợi Sàn là nơi để cho các bên, có nhu cầu

về BĐS gặp nhau Tại đây, khách hàng được giúp đỡ về mặt thủ tục, và hướng dẫn

để việc thực hiện các giao dịch diễn ra thuận lợi, và đạt hiệu quả cao nhất Khi

khách hàng tham gia giao dịch qua sàn, thì khách hàng mua hàng hoá không phải

mất nhiều thời gian, vì chỉ có những hàng hoá đạt đủ, mới được đưa lên sàn giao

dịch và theo đó, hàng hóa BĐS sẽ được kiễm duyệt, trước khi đưa lên sàn để thực hiện các giao dịch mua bán BĐS, nên việc thực hiện các giao dịch qua sàn sẽ đảm

bảo được thời gian được rút ngắn và hạn chế được phần nào rủi ro Hơn thế nữa,

mọi giao dịch sẽ được cơ quan nhà nước kiểm soát và còn giúp nhà nước điều tiết,

quản lý TT BĐS một cách hợp lý

Chức năng giao dịch của SGD BĐS giúp tạo thuận lợi cho việc cung cấp các

thông tin về các sản phẩm BĐS trên TT BĐS thông qua các phương tiện thông tinđại chúng, internet, báo, tạp chí… qua đó tạo ra cơ hội tiếp cận nhiều nguồn sản

phẩm về BĐS khác nhau và cơ hội tiếp cận các nguồn thông tin khác nhau và đa

chiều cho khách hàng, cho các nhà đầu tư và các thông tin đó sẽ cập nhật nhanhchóng và dễ dàng

b Chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS

SGD BĐS thực hiện tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS tại sàn GD như

là tổ chức các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và thuê mua BĐS Sàn GDBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc đưa hàng hóa BĐS từ các nhà đầu tư đếnvới các khách hàng có nhu cầu Các giao dịch được thực hiện tại sàn giữa các nhàđầu tư kinh doanh BĐS với nhau nhằm trao đổi hàng hóa BĐS và tìm kiếm lợinhuận từ việc mua bán hàng hóa đó Do đó bên bán - bên mua, bên chuyển nhượng

- bên nhận chuyển nhượng, bên thuê - bên cho thuê, bên thuê mua - bên cho thuêmua, cùng nhau xác lập các quan hệ hợp đồng, thực hiện đúng các quyền và nghĩa

vụ của mình Các nhà đầu tư luôn hướng đến mục đích lợi nhuận từ các hợp đồngcủa mình và các SGD BĐS thúc đẩy cho các giao dịch liên quan đến mua bán – trảođổi BĐS được diễn ra nhanh chóng và thuận tiện và là nơi để các nhà kinh doanhBĐS có nhu cầu gặp nhau

Bên cạnh đó sàn cũng là địa chỉ không chỉ dành cho các nhà đầu tư, các doanhnghiệp kinh doanh BĐS bày bán sản phẩm của mình, mà sàn cũng là địa chỉ cho các

tổ chức, cá nhân không hoạt động trong lĩnh vực này nhưng có sản phẩm BĐS cónhu cầu bán, cho thuê… nhưng họ chưa có điều kiện hoặc không có điều kiện vàkhả năng để tìm kiếm khách hàng cho BĐS của mình một cách tốt nhất…Thì thông

qua sàn và đặc biệt là những sàn đã có thương hiệu và uy tín, đó sẽ là cơ hội để họthực hiện được mong muốn bán hay cho thuê sản phẩm của mình.

c Chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS

Kinh doanh dịch vụ BĐS là dịch vụ chính thường xuyên và liên tục đượccung cấp tại SGD BĐS, mặc dù không tạo ra sản phẩm mới cho TT BĐS nhưng lạigóp phần đưa sản phẩm đến với các khách hàng qua các kênh phân phối sản phẩmcủa sàn Vì đối với lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, là một lĩnh vực khá năngđộng và nhạy cảm và được đánh giá qua cảm nhận của khách hàng Với tác độngtrực tiếp đến nền kinh tế - xã hội luôn thay đổi và nhu cầu về BĐS ngày càng tăngthì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS là rất thiết thực Với nhu cầu đó thìcác cá nhân tổ chức trong xã hội đều mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch

vụ có liên quan đến các để đáp ứng nhu cầu của mình

Theo đó thì hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS như là dịch vụ môi giới BĐS,dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quản lýBĐS… các dịch vụ này được SGD BĐS cung cấp nó là các hoạt động trung giancần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu và giới thiệu các sản phẩm hàng hoá BĐS đến cáckhách hàng có nhu cầu, bên cạnh đó cung cấp các thông tin có liên quan đến BĐS

mà người mua quan tâm; tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác; giúp chochủ thể kinh doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý vững chắc trong việc đưa ra quyếtđịnh đầu tư của mình; góp phần tạo một thị trường BĐS ổn định; phát triển bềnvững hơn

1.1.3 Các hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản.

Theo điều 58 Luật kinh doanh bất động sản, nội dung hoạt động của các sàngiao dịch bầt động sản bao gồm:

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Môi giới bất động sản

- Định giá bất động sản

- Tư vấn bất động sản

- Quảng cáo bất động sản

- Đấu giá bất động sản

- Quản lí bất động sản

Trong đó các hoạt động được quy định rõ như sau:

Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyểnnhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS với tổ chức cánhân không kinh doanh BĐS.

Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ 3 với mục đích tạo sự thông cảm vàthấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyếtnhững công việc nào đó liên quan giữa hai bên như cho thuê, mua, chuyểnnhượng…thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận nhưtrong hợp đồng

Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá trị của một loại BĐS cụ thể tạimột thời điểm xác định nào đó

Quản lý BĐS là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS đượcchủ sở hữu, hoặc chủ sử dụng BĐS ủy quyền thực hiện vận hành, khai thác, gìn gữ,duy tu bảo dưỡng theo hợp đồng quản lý BĐS

Đấu giá BĐS là việc bán,chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua,nhân chuyển nhượng BĐS trả giá cho BĐS cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản

Tư vấn BĐS là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng về BĐS, để từ đó có thể cónhững ý kiến tư vấn cho khách hàng như (đầu tư vào đâu, như thế nào, và các vấn

đề thủ tục giấy tờ…)

Quảng cáo BĐS là việc giới thiệu tới khách hàng, các nhà đầu tư… bằng việcđăng thông tin về BĐS thông qua các kênh khách nhau như internet…v.v

1.2 Nội dung về tổ chức và quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

tại Việt Nam.

1.2.1 Mô hình tổ chức tại sàn giao dịch bất động sản

Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm: Giám đốc, các phó Giám đốc và cácbộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp, với nội dung hoạt động của SGD

- SGD BĐS, phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS Nếucó dịch vụ định giá BĐS, phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, cóchứng chỉ giá BĐS, do cơ quan có thẩm quyền cấp

- SGD BĐS, phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2, phục vụcho hoạt động môi giới, và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung,đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung

Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanhnghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảmtuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

Sơ đồ 1: Mô hình cơ cấu tổ chức tại sàn GD BĐS

Phòng kinhdoanh

Định giá BĐS

Quản lý BĐS

Thông tin BĐS

Môi giớiBĐS

Đấu giáBĐS

Tư vấnBĐSQuảng cáoBĐS

( Nguồn: Được tổng hợp từ mô hình tổ chức các sàn giao dịch BĐS trong tài liệu đào tạo chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản lớp ngắn hạn khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên)

1.2.2 Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh vàdịch vụ bất động sản như :

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Môi giới bất động sản

- Định giá bất động sản

- Tư vấn bất động sản

- Quảng cáo bất động sản

- Đấu giá bất động sản

- Quản lý bất động sản

a Tư vấn bất động sản

Theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhânkhi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản

2 Điều 8 của Luật này

Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm :

- Tư vấn pháp lý về bất động sản

- Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản

- Tư vấn về tài chính bất động sản

- Tư vấn về giá bất động sản

- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản

- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấnbất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách.nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗicủa mình gây ra

b Đấu giá bất động sản

Theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhânkhi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tạikhoản 2 Điều 8 của Luật này

Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên;

Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :

- Trực tiếp bằng lời nói

- Bỏ phiếu

- Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản, phải công bố côngkhai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổchức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp

Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giádịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệmthực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

c Quảng cáo bất động sản

- Theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhânkhi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quyđịnh tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phươngtiện thông tin đại chúng, hoặc các phương tiện khác

- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch

vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu tráchnhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi củamình gây ra

- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật vềquảng cáo

d Quản lý bất động sản

Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhânkhi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định tạikhoản 2 Điều 8 của Luật này

Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :

- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sởhữu, chủ sử dụng bất động sản

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất độngsản

- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản

- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theođúng công năng, thiết kế và hợp đồng

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷquyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

- Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên vàgiá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệmquản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mìnhgây ra

( Nguồn bài giảng lớp ngắn hạn Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ

BĐS Gold Land )

1.2.3 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban.

(Nguồn http://luatminhkhue.vn/quan-tri/quy-che-san-giao-dich-bat-dong-san.aspx)

1.2.3.1 Ban Điều hành Sàn Giao dịch:

Ban Điều hành Sàn Giao dịch bao gồm:

- Đứng đầu là Giám đốc sàn giao dịch: Giám đốc sàn giao dịch do Chủ tịchHội đồng Thành viên bổ nhiệm và miễn nhiệm

- Phó Giám đốc sàn giao dịch: tuỳ theo yêu cầu công việc từng thời kỳ có thểcó các Phó Giám đốc, theo đề nghị của Giám đốc sàn giao dịch, Giám đốcCông ty Quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm các Phó Giám đốc Phó Giám đốcgiúp việc cho Giám đốc theo từng lĩnh vực được phân công Phó Giám đốcThực hiện việc điều hành, lãnh đạo Sàn giao dịch khi Giám đốc vắng mặt vàđược uỷ quyền Phó giám đốc có trách nhiệm báo cáo lại và chịu trách nhiệm

về những công việc đã giải quyết trong thời gian Giám đốc uỷ quyền

Ban điều hành chịu trách nhiệm trước Tổng Giám đốc công ty về các hoạt động củasàn, bao gồm:

- Quản lý, điều hành hoạt động sàn giao dịch theo các Quy định, quy trình doCông ty Ban hành và các Quy định của pháp luật về giao dịch Bất động sản

- Lập kế hoạch kinh doanh và triển khai kế hoạch sau khi được Lãnh đạo Công

ty phê duyệt

- Đào tạo đội ngũ, đánh giá năng lực nhân viên

- Tư vấn cho Lãnh đạo Công ty về các hoạt động của Sàn Giao dịch, các hoạtđộng môi giới, và quản lý

- Quản lý và kiểm soát các thông tin về sản phẩm giao dịch trên sàn công bốtrên các phương tiện thông tin đại chúng

1.2.3.2 Tổ môi giới

- Tìm kiếm và khai thác khách hàng đối với các sản phẩm của công ty và cáchàng hoá do khách hàng đăng ký dịch vụ thực hiện tại sàn

- Tư vấn, hướng dẫn khách hàng các thủ tục cần thiết về thông tin về sảnphẩm

- Nắm bắt các thông tin cần thiết về khách hàng có thể tận dụng tối đa cácthông tin phục vụ công tác kinh doanh phát triển khách hàng tiềm năng.

- Thực hiện nghiệp vụ môi giới bất động sản, tư vấn thủ tục pháp lý về bấtđộng sản

- Quảng cáo, giới thiệu sản phẩm bất động sản

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàmphán, ký hợp đồng

- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt độngkinh doanh bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồngmua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bấtđộng sản

- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khikhách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợpđồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

1.2.3.4 Tổ Quan hệ khách hàng

- Giải đáp các thắc mắc, thông tin về sản phẩm của khách hàng

- Thực hiện thu thập, tiếp nhận các đề nghị, khiếu nại, đề xuất của kháchhàng Trên cơ sở đó, đánh giá, tổng hợp các lỗi thường gặp để đưa ra biệnpháp xử lý và giải pháp tháo gỡ, giảm thiểu khiếu nại của khách hàng

- Duy trì quan hệ với các khách hàng tiềm năng và thường xuyên

1.2.3.5 Thư ký sàn giao dịch

- Thực hiện nghiệp vụ thư ký: trực văn phòng, điện thoại, sắp xếp các cuộchẹn

- Chịu trách nhiệm lưu trữ hồ sơ, giấy tờ của sàn giao dịch, soạn thảo các vănbản, hợp đồng về hoạt động Sàn Giao dịch.

- Lập chứng từ, theo dõi thu, chi, hạch toán theo chế độ báo sổ dưới sự hướngdẫn của Phòng Tài chính - Kế toán - Kiểm toán và Giám đốc Sàn Giao dịch

- Phối hợp với Phòng Hành chính-Nhân sự để thực hiện các nghiệp vụ tiếpnhận, phân phối và lưu trữ công văn đi đến, thực hiện chế độ chính sách chocán bộ nhân viên theo quy định chung của Công ty

1.2.4 Tổ chức các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

1.2.4.1 Chức năng nhiệm vụ của các bộ phận:

 Bộ phận đón tiếp khách hàng:

- Giải đáp, thông tin tức thời, và tiếp nhận yêu cầu của khách hàng

- Chắp nối thông tin, giữa khách hàng với chuyên viên, và lên lịch hẹn chokhách hàng với chuyên viên, theo yêu cầu của loại hình dịch vụ mà kháchhàng cần

 Bộ phận nghiệp vụ bất động sản:

- Tiếp nhận và phân tích nhu cầu của khách hàng

- Cung cấp nghiệp vụ bất động sản phù hợp Nghiệp vụ, ở đây có thể

là ,nghiệp vụ định giá, quản lý bất động sản, môi giới mua bán, môi giới thuê - chothuê, hay tư vấn luật Trong trường hợp, khách hàng có một yêu cầu nào đó vượtquá khả năng thực hiện của các chuyên viên, hay một yêu cầu dịch vụ, mà sànkhông thực hiện, các chuyên viên có thể giúp khách hàng liên hệ với bên thứ ba, saukhi đã được sự đồng ý của cấp trên trực tiếp

- Lưu trữ hồ sơ, của các thương vụ mà mình đã thực hiện

 Bộ phận hỗ trợ: cung cấp các dịch vụ tiện tích, hoạt động nhằm hỗ trợ cho

hoạt động của sàn, và tác nghiệp của các chuyên viên, bao gồm:

- Chiến lược/kế hoạch kinh doanh: có nhiệm vụ, đề ra chiến lược kinh doanhcho sàn giao dịch trong ngắn, trung, và dài hạn (chiến lược ở đây, hàm ý vềchiến lược cạnh tranh, và chiến lược phát triển) Phần kế hoạch kinh doanh,

là nhằm cụ thể hóa, các chiến lược đã được đề ra

- Nhân sự: chức năng của bộ phận nhân sự, là hết sức rộng nó bao gồm: từ lập

kế hoạch nhân sự, cho tới việc trả lương, thưởng, nộp bảo hiểm cho nhânviên

- Tài chính kế toán: đảm bảo việc thu chi đủ, và đúng theo quy trình, lập báocáo kế toán tài chính định kỳ, và có các phân tích kèm theo.

- Hành chính: xử lý các tác vụ chung, liên quan đến hoạt động, của mọi phòngban trong sàn giao dịch

- Quảng cáo, marketing: tìm khách hàng ,và lôi kéo họ sử dụng dịch vụ của sàn

- Công nghệ thông tin: đảm bảo việc lưu trữ thông tin, và sự hoạt động trơn tru,của hệ thống máy tính, mạng, và các thiết bị điện - điện tử khác, thuộc sàn giaodịch

- An ninh trật tự: giúp cho nhân viên, và khách hàng cảm thấy yên tâm khilàm việc ,và giao dịch tại sàn

- Vệ sinh: giữ cho sàn giao dịch, luôn ở điều kiện sạch đẹp cao nhất

Đây chỉ là danh sách mang tính liệt kê, mỗi sàn giao dịch, tùy theo điều kiện

cụ thể, về nguồn tài chính, nhân lực về khối lượng công việc giao dịch mà có nhữngđiều chỉnh cụ thể cho phù hợp, với sàn giao dịch của mình, ví dụ có thể ghép các bộphận hành chính, nhân sự, an ninh trật tự, vệ sinh thành một bộ phận

1.2.4.2 Cơ chế phối hợp và điều hành giữa các bộ phận

Điểm mấu chốt, trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận, trong một sàn giaodịch là lấy bộ phận nghiệp vụ bất động sản làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗtrợ cho các chuyên viên bất động sản ,có thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thỏa mãn nhucầu của khách hàng Điều này, không hàm ý rằng nhiệm vụ của các bộ phận kháckém quan trọng hơn, mà hàm ý rằng các bộ phận khác, được xây dựng xung quanhhoạt động của bộ phận nghiệp vụ bất động sản

1.2.4.3 Cơ chế giám sát

Nội dung kiểm soát:

- Kiểm soát tài chính/đầu tư: như các nội dung thu-chi có hợp lý và hợp lệ haykhông, doanh số-chi phí-lợi nhuận, tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, pháttriển

- Kiếm soát nhân sự: như số lượng và chất lượng nhân sự

- Kiếm soát chất lượng: như mức độ hài lòng của khách hàng, uy tín của sàngiao dịch trên thị trường, kiễm soát hoạt động, các dịch vụ cung cấp cho khách hàngcó phù hợp với ngành nghề đăng ký đăng ký kinh doanh hay không, số lượng kháchhàng được phục vụ

Hình thức kiểm soát:

- Kiểm soát định kỳ

- Kiểm soát liên tục

1.2.4.4 Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch.

Sàn giao dịch phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vựcchính sau đây

a Khu vực thông tin về bất động sản: khu vực này gồm hai phần

Khu vực trưng bày thông tin chung về các bất động sản đang niêm yết tại sàn: bao gồm

Mô hình các khu đô thị, dự án bất động sản, hoặc mô hình của các bất độngsản cá biệt

Bản đồ quy hoạch, hoặc sơ đồ chi tiết các khu đô thị, dự án bất động sản

Tờ rơi trong đó có chứa các thông tin chung về bất động sản

Màn chiếu đưa thông tin về bất động sản, có kết nối với máy tính

Yêu cầu trang thiết bị:

- Khu vực thông tin về bất động sản, là vị trí mà khách hàng sẽ đặt chân tớiđầu tiên khi bước vào sàn giao dịch, và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểuthông tin, vì vậy, khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất của sàn giao dịch, vàcó đặt ghế ghồi cho khách hàng

- Các mô hình bất động sản đặt trong tủ kính, và thường được bố trí ở vị trí dễquan sát nhất trong khu vực trưng bày thông tin sơ bộ

- Các bản đồ, và sơ đồ cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưngbày thông tin sơ bộ

- Các tờ rơi có thể được ghim trên các tấm, bảng treo trên tường hoặc đặt trêncác giá xếp dọc theo lối đi

- Các màn chiếu, được bố trí đối diện với các bản đồ, và sơ đồ, ở một bên củasàn

Khu vực tra cứu thông tin chi tiết về bất động sản đang niêm yết tại sàn: bao

gồm

Nội dung của thông tin chi tiết bao gồm:

- Thông tin về từng bất động sản nhất định:

- Thông tin về quy hoạch và dự án:

- Thông tin pháp lý về lĩnh vực bất động sản:

nhà

sản

- Thông tin thị trường:

đã giáo dịch, phân nhóm BDS theo khu vực địa lý, theo mức giá, theoloại BDS …

 Tình trạng sôi động của thị trường bất động sản tại một địa phương nhấtđịnh

 Dạng bất động sản đang có cầu cao hoặc đang dư cung

Nguồn lưu trữ thông tin chi tiết:

- Thông tin về từng bất động sản nhất định:

như các trang web): máy tính lưu trữ những thông tin cụ thể hơn so vớinhững thông tin chung được cung cấp cho khách hàng ở khu vực trưngbày thông tin chung

khác mà máy tính không thể giải đáp được cho khách hàng

+ Thông tin quy hoạch: Máy tính, sơ đồ chi tiết, nhân viên sàn giao dịch

+ Thông tin pháp lý: Máy tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhân viênsàn giao dịch

+ Thông tin thị trường: Máy tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhân viênsàn giao dịch

Bố trí vị trí và tổ chức quản lý truy cập:

- Khu vực này phải trùng, hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thông tin sơbộ Khách hàng có thể có nhu cầu từ trước, hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi có thôngtin chung về một, hoặc một số bất động sản nhất định Chính vì vậy, việc đặt haikhu vực này tiếp giáp, hoặc trùng với nhau sẽ khiến khách hàng cảm thấy thuận tiệnhơn, trong việc có được thông tin cần thiết

- Khu vực này lưu các thông tin cụ thể hơn về bất động sản, do vậy, cần códạng lưu trữ thông tin phù hợp sao cho tiết kiệm không gian, nhân lực, vật lực Tuynhiên, việc truy xuất thông tin chi tiết có thể không dễ dàng với một số khách hàng(ví dụ là người cao tuổi), và vì vậy, cần có nhân viên hướng dẫn, hoặc giải đápkhách hàng về cách truy xuất thông tin

- Nhân viên tiếp nhận, và triết xuất thông tin

Yêu cầu trang thiết bị:

- Máy tính công cộng (số lượng tùy thuộc số lượng khách hàng đến sàn)

- Giá đặt ấn bản phẩm

- Bàn dùng cho khách hàng ghi chép thông tin

b Khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho khách hàng: tùy theo các chức năng và loại hình dịch vụ mà sàn cung cấp để bố trí cho

phù hợp

- Bộ phận đón tiếp khách hàng:

- Mục đích: Bộ phận đón tiếp khách hàng nhằm tiếp nhận yêu cầu, phân loạikhách hàng, xác định mức độ ưu tiên, và lên lịch hẹn khách hàng với các chuyênviên phụ trách các nhóm yêu cầu

Yêu cầu bố trí:

được thông tin (chung hoặc chi tiết) cần thiết thì sẽ gặp bộ phận đón tiếpkhác hàng để hỏi thêm thông tin (vd: giá dịch vụ, hoa hồng) hoặc yêu cầucung cấp dịch vụ Việc, được bố trí trên cùng một mặt bằng sẽ giúp kháchhàng cảm thấy tiện lợi hơn, có nghĩa là làm khách hàng thấy hài lòng hơn vềdịch vụ của sàn, hoặc giữ được chân khách hàng (với những người mới chỉcó nhu cầu bộc phát, khi việc hỏi thêm không thuận lợi thì sẽ bỏ qua)

một chuyên viên): với mục đích là đáp ứng các yêu cầu tức thời của kháchhàng, và giảm tải công việc cho các chuyên viên, nhân viên lễ tân phải nắmđược một cách cơ bản các nghiệp vụ, và quy trình chuyên môn trong cácdịch vụ mà sàn cung cấp

Yêu cầu trang thiết bị:

số màn chiếu bởi mỗi máy tính chỉ có thể xuất ra một màn hình thông tin)

- Các phòng nghiệp vụ và cung cấp dịch vụ:

Mục đích:

phòng nghiệp vụ tương ứng với số dịch vụ mà sàn cung cấp)

 Là nơi làm việc của các chuyên viên trong phòng

Yêu cầu bố trí:

 Có đủ diện tích để mỗi chuyên viên có bàn làm việc và tủ tài liệu riêng

ngăn) với diện tích khoảng 5m2

Yêu cầu trang thiết bị:

và theo đúng quy trình như quy chế hoạt động của sàn quy định

Yêu cầu bố trí:

riêng thành các bộ phận nhỏ hơn hay không

Yêu cầu trang thiết bị:

1.2.5 Quản trị nhân sự sàn giao dịch bất động sản.

a Tổ chức nhân sự

- Xây dựng kế hoạch sử dụng nhân lực: Xuất phát từ khối lượng công việc

cần hoàn thành (ví dụ: phục vụ tối thiểu 200 khách hàng/tháng) trong ngắn hạn, haydài hạn để có kế hoạch cụ thể về số lượng, và chất lượng nhân viên thuộc sàn giaodịch Giống như cơ chế phối hợp, kế hoạch sử dụng nhân lực, lấy bộ phận nghiệp vụbất động sản làm trọng tâm

Yêu cầu số lượng: số lượng chuyên viên nghiệp vụ bất động sản, phải đảmbảo đáp ứng được các yêu cầu của khách hàng, theo nghĩa mỗi chuyên viên chỉ nêncó tối đa 10-20 khách hàng trong cùng một thời điểm, tùy theo mức độ phức tạp củacông việc, bởi nếu một chuyên viên phụ trách quá nhiều khách hàng sẽ làm ảnhhưởng tới chất lượng dịch vụ

Yêu cầu chất lượng: tùy mức độ phức tạp của công việc, mà có kế hoạch chitiết về chất lượng Ví dụ chuyên viên định giá, ngoài việc có chứng chỉ định giátheo quy định mà cần có trình độ thạc sỹ quản trị kinh doanh hoặc tốt nghiệp ở nướcngoài

- Xây dựng hệ thống mô tả chi tiết vị trí công việc:

Phân loại cấp bậc nhân viên theo cấu trúc tổ chức của sàn giao dịch: giống nhưcác doanh nghiệp thông thường, sàn giao dịch có thể có cơ cấu tổ chức, theo hìnhtháp (nhiều nấc) hoặc dẹt (ít cấp bậc)

Mô tả chi tiết chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tác nghiệp của từng vị trí: đây

là một công việc hết sức quan trọng của quản trị nhân sự Việc này giúp cho mỗinhân viên ở từng vị trí biết mình phải làm gì, được làm gì và được hưởng quyền lợi

gì Khi đó, việc đánh giá hiệu quả hoạt động của từng nhân viên sẽ rất dễ dàng Bêncạnh đó, việc này cũng giúp cho khâu tuyển đụng và lựa chọn diễn ra đơn giản vànhanh chóng hơn

b Đánh giá kết quả công việc và xây dựng chế độ đãi ngộ

Đánh giá kết quả công việc:

Định nghĩa một cách cụ thể và hiểu rõ về công việc: Nhằm đảm bảo rằng,

người quản lý sàn giao dịch, và nhân viên của sàn đều thống nhất, và đồng ý về cáccông việc của họ cũng như các tiêu chuẩn về công việc

Có một thực tế là không nhiều doanh nghiệp, đặc biệt, là các doanh nghiệpmới, trong đó sàn giao dịch bất động sản có thể là một ví dụ điển hình, có hệ thống

mô tả công việc cho các vị trí nhân sự Nếu có, các bản mô tả nhiều khi cũng khôngthật cụ thể cho từng vị trí công việc, thể hiện ở việc bản mô tả công việc không nêu

rõ người quản lý muốn nhân viên làm cái gì, làm thế nào là tốt,… Ví dụ, bản mô tảcông việc cho vị trí nhân viên định giá không nên chỉ dừng lại ở việc “thực hiệnđịnh giá cho các bất động sản theo yêu cầu của khách hàng” mà nên đi sâu hơn vàonhững yêu cầu cụ thể như “mỗi nhân viên phải hoàn thành tối thiểu 15 vụ định giátrong một tháng” hoặc “mỗi năm không có quá 10 phản ảnh tiêu cực về chất lượngđịnh giá từ phía khách hàng” Nói tóm lại, nhân viên phải được biết trước nào họ sẽđược đánh giá như thế nào và dựa vào đâu (theo tiêu chí nào).

Xây dựng chế độ đãi ngộ:

- Xây dựng kế hoạch lương, thưởng

- Lương

- Thưởng

- Các phúc lợi khác (trực tiếp hoặc gián tiếp, tài chính hoặc phi tài chính): bảo

hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, nghỉ phép,…

c Tuyển dụng, đào tạo

- Phân tích nhu cầu đào tạo

- Thiết kế chương trình đào tạo

- Các phương pháp và nội dung đào tạo

- Đánh giá hiệu quả đào tạo và đề xuất cải tiến

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác tổ chức và quản lý hoạt động tại

sàn giao dịch bất động sản.

1.3.1 Các nhân tố chủ quan.

a Quan điển của ban lãnh đạo sàn giao dịch

Ban lãnh đạo đóng vai trò quan trọng và quyết định cho đường hướng pháttriển và sự thành công đi lên của sàn giao dịch và sự thành công đó sẽ được thể hiệnqua các quyết định và cách điều hành sàn của ban lãnh đạo

Họ là người ra quyết định vì vậy việc điều hành hoạt động của sàn giao dịchBĐS phụ thuộc vào năng lực, nhận thức, và khả năng đánh giá thị trường của banlãnh đạo, bên cạnh đó còn là khả năng giác về trực giác của ban lãnh đạo sàn Tronglúc thị trường đang khó khăn như hiện nay sẽ là một thuốc thử để cho ban lãnh đạosàn có thể chứng tỏ khả năng của mình vừa có thể đề ra những quyết sách táo bạo

giúp cho sàn có thể vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay khi thị trường BĐS đangchưa có dấu hiệu gì là phục hồi.

Ngoài các yêu cầu về lãnh đạo sàn phải có như là có giấy phép hành nghề như

là một yếu tố bắt buộc thì ban lãnh đạo cần phải có thêm như : có nguồn thông tin,có các quan hệ bạn hàng đây là hai yếu tố làm cho sàn có thể có được những sảnphẩm có giá trị, có tính thanh khoản tốt và đặc biệt nó phù hợp với khả năng của sàn

là sàn có thể phân phối được các sản phẩm này ra thị trường thông qua các kênhphân phối mà sàn có

Để công tác tổ chức và quản lý hoạt động tại sàn giao dịch BĐS được diễn ramột cách hiệu quả thì ban lãnh đạo sàn cần có công cụ quản lý riêng cho mình, đócó thể là các quy định hoạt động, sự phân chia trách nhiệm của các bộ phận và cầncó 1 ban kiễm soát để đánh giá các hoạt động và các việc triển khai thực hiện côngviệc mà ban lãnh đạo đề ra, để từ đó có những tổng kết đánh giá kết quả hoạt độnghàng tuần để ban lãnh đạo nắm bắt được tình hình và có những quyết định hợp lý vàđúng đắn

b Trình độ và kinh nghiêm của nhân viên

Sàn giao dịch BĐS ngoài việc là có chức năng giao dịch có có các chức năngkhác đó là cung cấp các dịch vụ về BĐS đến các khách hàng Do đó yêu cầu sànphải có một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và có năng lực thực hiện các côngviệc điều này là rất quan trọng, nếu sàn có một đội ngũ nhân viên giỏi và có nănglực thì việc bố trí công việc rất dễ dàng, và giúp cho các hoạt động của sàn đượctiến hành một cách thuận lợi, và có kết quả cao

Một thực tế hiện nay là sàn tuy được tổ chức rất tốt song nhân viên tư vấn lạichưa có khả năng tư vấn tốt để làm hài lòng khách hàng, điều này đã làm giãm điphần nào sự tín nhiệm của khách hàng khi đến với sàn

Ngoài các yêu cầu về nhân lực tại sàn như theo quy định của nhà nước thì sàncần phải xây đựng cho mình một mô hình quản lý nguồn nhân lực phù hợp, để chosàn có thể hoạt động hiệu quả

c Các trang thiết bị, cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động tại sàn

Hệ thống trang thiết bị sàn giao dịch được trang bị tốt sẽ là rất quan trọngtrong việc cung cấp các dịch vụ đến khách hàng, sẽ giúp công tác xử lý thông tinđược tiến hành nhanh chóng thuân lợi

Một sàn giao dịch chuyên nghệp tiện nghi hiện đại cần được trang bị các hệthống thiết bị kỷ thuật sau: máy tính, điện thoại bàn, hệ thống internet, máy cungcấp thông tin, máy chiếu, các loại bàn ghế nhân viên, bàn ghế khách ngồi chờ, bàn

ghế khách VIP, bàn ghế quản lý, bàn ghế tiếp khách – họp giao ban, bảng niêm yếtthông tin và các thiết bị văn phòng khác…

Với một hệ thống trang thiết bị đầy đủ và tiện nghi sẽ giúp nâng cao đượchình ảnh của sàn về tính chuyên nghiệp trong việc cung cấp các dịch vụ mà còn đểlại một ấn tượng trong lòng khách hàng khi đế với sàn giao dịch BĐS

Các trang thiết bị, cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động tại sàn là các trangthiết bị mang tính tương tác cao giữa con người và các thiết bị để đem đến các hiệuquả trong công việc vì vậy việc hướng dẫn sử dụng cũng như việc bảo quản gìn giữnó không chỉ bảo đảm được các chi phí phát sinh do hư hỏng, thay mới, mà còngiúp các nhân viên trong sàn có ý thức trách nhiệm về tài sản chung, không sử dụnglãng phí nó, đồng thời nó sẽ rất tốt cho công tác quản lý tài sản sàn giao dịch

d Các cơ chế hoạt động tại sàn.

Các cơ chế hoạt động của sàn nó là một trong những cơ sở để tiến hành côngtác tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS, nó cũng đóng vai trò hết sức quan trọng,nếu không có các cơ chế này thì sẽ làm cho hoạt động của sàn không được tiến hànhthuận lợi và giảm hiệu quả cho công tác tổ chức các dịch vụ tại sàn cũng như để banlảnh đạo nắm bắt được tình tình hoạt động của sàn

Thông thường các cơ chế hoạt động của sàn có thể gồm các nội quy, và cácquy trình các hoạt động như :

- Quy trình thu thập,thẩm định,phê duyệt và quảng cáo bất động sản

- Quy trình thu thập, thẩm định, phê duyệt thông tin đầu vào

- Quy trình phân loại, xử lý thiết kế, phê duyệt thông tin đầu vào

- Quy trình hỗ trợ vay vốn mua bán bất động sản qua sàn

- Quy trình ủy nhiệm thanh toán tiền bất động sản qua sàn

- Quy trình đón tiễn khách qua sàn

- Quy trình xác nhận bất động sản qua sàn

- Nội quy hoạt động tại sàn

Ngoài ra cơ chế còn gồm có các nguyên tắc, quy chế hoạt động, cách thứchoạt động … tùy vào từng công ty, từng sàn cụ thể Vì vậy, việc tổ chức và quản lýhoạt động của sàn đều phải đựa vào các cơ chế này, nó như là một cái sườn cho cáchoạt động tại sàn

e Sản phẩm dịch vụ cung cấp,chăm sóc và tư vấn khách hàng, điều phối thông tin, hỗ trợ thanh toán, thông tin pháp lý.

Đây là các yếu tố mà yêu cầu sàn phải tổ chức các dịch vụ và đưa đến kháchhàng các dịch vụ tốt nhất, thái độ và sự quan tâm của khách hàng là thước đo sựhoạt đông của sàn có hiệu quả hay không, giúp sàn có thể thấy được cái mình đãlàm được và cái mà còn thiếu sót

Để một sản phẩm BĐS đến được với khách hàng ngoài việc thông tin về BĐSđó trên các thông tin đại chúng thì việc cung cấp các dịch vụ,việc chăm sóc tư vấnkhách hàng là rất quan trọng và sẽ là rất tốt cho cả khách hàng và cả sàn nếu sànlàm tốt công tác này Việc phản hồi thông tin nhanh chóng và cung cấp cho kháchhàng các thông tin về mặt pháp lý một cách đầy đủ và các thông tin về hỗ trợ thanhtoán sẽ giúp khách hàng tin tưởng vào giao dịch vủa mình là hợp lý và sáng suốt

Do vậy công tác tổ chức và cung cấp các dịch vụ phải được sàn luôn luônquan tâm nếu như sàn muốn cho cho mình vi trí và thế đứng trên thị trường hiệnnay, nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sàn sẽ làm cho sàn hoạt động hiệu quả hoặc ngượclại

1.3.2 Các nhân tố khách quan.

a Hành lang pháp lý về sàn giao dịch BĐS.

Để hướng dẫn thành lập sàn cũng như để quản lý sàn giao dịch BĐS nhà nước

đã đưa ra các luật, nghị định, các thông tư hướng dẫn thi hành như: Luật đất đại,luật kinh doanh BĐS , Nghị định 153/2005/NĐ-CP, thông tư 13 của Bộ xây dựng,

và các chính sách của nhà nước quy định về cơ cấu tổ chức thành lập sàn cũng như

tổ chức các dịch vụ

Nhà nước là nhân tố quan trọng và là chủ thể luôn đưa ra các chính sách kinh

tế để điều tiết thị trường Việc thay đổi các chính sách về kinh tế và đặc biệt là cácchính sách quản lý vể thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của sàn, bêncạnh đó thị trường BĐS Việt Nam còn non trẻ và hiện tại đang gặp khó khăn thì cầncác chính sách của nhà nước, việc ban hành các chính sách chưa đầy đủ là một sốđiểm còn bất hợp lý làm cho công tác tổ chức các dịch vụ tại sàn còn hạn chế vàlàm cho sàn gặp khó khăn trong công tác hoạch định các kế hoạch dài hạn và mangtính chất dài hơi mà thay vào đó là các chương trình, kế hoạch ngắn hạn để chờ tìnhhình chính sách của nhà nước

Giao dịch qua sàn cũng là vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm Nhưng đếnnay, vẫn chưa có một cơ chế rõ ràng cho vấn đề này ngoài việc từ 1/1/2009, các sànbắt buộc phải đạt yêu cầu chuyên môn theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định

153/2007/NĐ-CP, đặc biệt là vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề định giá, môi giớiBĐS Việc nâng cao chất lượng nguồn lao động thông qua việc đào tạo công nhân

kỹ thuật, lao động có tay nghề, kỹ sư thực hành, nhân viên quản lý cao cấp, giámđốc điều hành đang là một thách thức đối với các DN trong điều kiện cạnh tranhgay gắt trên thị trường trong nước và ngoài nước và nhu cầu phát triển kinh tế trongbối cảnh mới

b Công tác quản lý của các cơ quan chức năng.

Công tác quản lý của cơ quan chức năng hiện tại ở Việt Nam còn yếu và thiếu,còn để các giao dịch ngầm và để các sai phạm về hoạt động nhiều sàn trên địa bàncả nước, điều này sẽ làm ảnh hưởng chung đến hình ảnh các sàn khác, làm cho côngtác tổ chức và quản lý sàn giao dịch trở nên bị động

Với lực lượng quản lý còn yếu về năng lực và phẩm chất cá nhân làm cho hoạtđộng của sàn cũng như thị trường BĐS yếu kém trong thanh khoản từ đó làm chocác hoạt động của sàn kém hiệu quả trong lúc thị trường khó khăn

c Sự biến động của thị trường BĐS

Năm 2008, thị trường BĐS VN đã có dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạm phát tăngnhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn củacác dự án chậm Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếptục làm thị trường BĐS giảm sút, giao dịch diễn ra cầm chừng

Năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sựsuy thoái kinh tế đã và đang trực tiếp tác động vào Việt Nam, thị trường BĐS có xuhướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầytiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thịhóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làmtăng nhu cầu về BĐS: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và cáckhu công nghiệp

Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác độngvào Việt Nam, thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống.Điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia giao dịchBĐS tại sàn, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam, điều đóyêu cầu sàn phải có các phương án cụ thể đê đối phó với tình hình mới

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính lànhững yếu tố mà thị trường BĐS không thể đứng ngoài cuộc, chính sự hỗ trợ củacác khoản tài chính giúp cho khách hàng tin tưởng vào các giao dịch hơn, đặc biệtviệc thu thập thông tin cũng phải được tiến hành hằng ngày vì nó luôn biến động

Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS Việt Nam vẫn phổ biến là các giaodịch bằng tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển Người dân có nhu cầu BĐS,

khi mua vẫn thường trả một hoặc nhiều lần bằng tiền mặt Đây là khó khăn cho sàntrong khâu tổ chức thanh toán cho khách hàng

d Các nhân tố khác.

Môi trường kinh doanh, các yếu tố của môi trường kinh tế cũng đã tác độngkhông ít tới hoạt động của sàn và công tác tổ chức quản lý tại sàn Đó là môi trườntổng thể và nằm ngoài tầm kiểm soát của sàn, các yếu tố đó có thể kể như là:

- Sự ổn định của nền kinh tế

- Sự cạnh tranh về thi trường của các đối thủ cạnh tranh

- Các tiến bộ công nghệ

- Và đặc biệt là tâm lý khách hàng và nhất là khách hàng Việt Nam thì chưamấy tin tưởng khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch khi sản phẩm của họchỉ là sản phẩm nhỏ lẽ và có thể bán qua các kênh khác

Điều này đòi hỏi mỗi sàn cần phải có cơ chế, chính cách hợp lý trong công tác

tổ chức và quản lý hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản

1.4 Các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản.

1.4.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản.

Theo quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản thì để thành lập

sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện:

doanh bất động sản:

- Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinhdoanh dịch vụ bất động sản

- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

dịch BĐS và có mặt bằng theo qui định tối thiểu của nhà nước về diện tíchmặt bằng của sàn giao dịch bất động sản

người lãnh đạo doanh nghiệp, phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoáđào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động

của sàn giao dịch Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứngnhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất độngsản của đơn vị đào tạo được nhà nước công nhận Sàn giao dịch bất động sảnphải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản cóchứng chỉ môi giới bất động sản Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phảicó tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứngchỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Phải là pháp nhân (khác văn phòng môi giới), phải có tên, biển hiệu

và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm

- Có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ chohoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch

vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dunghoạt động

- Có Quy chế hoạt động với nội dung theo quy định (nêu tại phần

- Có nhân sự phù hợp ( 2 chuyên gia môi giới có chứng chỉ, Giám đốcsàn qua đào tạo quản lý sàn)

- Báo cáo Sở Xây dựng trước khi hoạt động Sở xây dựng báo cáo Bộxây dựng, đưa lên Website Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam.(không đòi hỏi vốn pháp định, không cấp phép)

- Công văn

- Đăng ký kinh doanh (có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS)

- Quy chế hoạt động

- Hồ sơ chúng minh cơ sở vật chất phù hợp (50m2 + 20 m2…)

- Giấy chứng nhận đã qua đào tạo của Giám đốc sàn và chứng chỉ của 2chuyên gia môi giới

1.4.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Theo điều 56 Luật kinh doanh BĐS quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạtđộng của sàn giao dịch BĐS là:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bấtđộng sản (BĐS) được thành lập Sàn giao dịch (SGD) BĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xãkinh doanh BĐS thành lập SGD BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cáchpháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xãkinh doanh BĐS để hoạt động

- Hoạt động của SGD BĐS phải công khai, minh bạch, và tuân thủ pháp luật.

- Sàn giao dịch BĐS, doanh nghịêp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàngiao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việcthành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phảithông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

1.4.3 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản

sau:

Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch bất động sản

phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau:

- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bấtđộng sản

- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịchbất động sản

- Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản

- Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch

- Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cungcấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản

1.4.4 Điều kiện,quyền và nghĩa vụ của người quản lý,điều hành sàn giao dịch

bất động sản.

1.4.4.1 Điều kiện của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thì người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây :

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứutrách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù

- Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức vềquản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

1.4.4.2 Quyền của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Theo điều 60 của Luật kinh doanh BĐS quy định quyền quản lý điều hành sàn giaodịch BĐS như sau:

- Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quanđến BĐS theo quy định của pháp luật

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về BĐS được đưa lên sàngiao dịch BĐS

- Bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vàokinh doanh

- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS và chịutrách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp

- Cung cấp các dịch vụ về BĐS tai sàn giao dịch BĐS

- Bảo đảm cơ sỏ vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịchBĐS

1.4.4.3 Nghĩa vụ của người quản lý,điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Theo điều 61 của Luật kinh doanh BĐS quy định nghĩa vụ của người quảnlý,điều hành sàn giao dịch BĐS như sau:

- Bảo đảm để sàn giao dịch BĐS hoạt động đúng nội dung đã đăng ký, thựchiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanhtra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện các nghĩa vụ về thuế vàcác nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

1.4.5 Quyền,nghĩa vụ của tổ chức,cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động

sản.

1.4.5.1 Quyền của tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS

- Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS có quyền sau đây

- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS.

- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về BĐS

- Yêu cầu sàn giao dịch BĐS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịchBĐS gây ra

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

1.4.5.2 Nghĩa vụ của tổ chức cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS

- Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS có các nghĩa vụ sau đây

- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch BĐS

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

1.4.6 Thông tin về bất động sản khi qua sàn.

Nội dung thông tin về hàng hoá bất động sản phải đầy đủ theo các nội dungquy định tại Khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản gồm:

 Loại Bất động sản

Phải ghi rõ loại hàng hoá bất động sản cụ thể:

- Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư Nếu là nhà

ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn

- Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị,

chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ

- Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp

hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi

- Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở,

đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ), loại đất nông nghiệphay các loại đất khác (nếu có)

 Vị trí bất động sản

- Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải

nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh).Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư Đốivới khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn,

xã, huyện, tỉnh

- Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được

đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xâydựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đốivới nhà chung cư)

- Sơ đồ vị trí: vẽ vị trí bất động sản, khoảng cánh đến các công trình lân cận và

lối đi tới đờng chính Nếu sử dụng ảnh vệ tinh thì đánh dấu vị trí bất độngsản và chỉ dẫn lối đi ra đường chính

 Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản

Tại vị trí bất động sản hay lân cận đã có quy hoạch đựơc duyệt ảnh hưởngđến bất động sản như mở đường, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xãhội, dự án sản xuất kinh doanh

 Quy mô, diện tích bất động sản

- Đối với nhà ở: ghi diện tích đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích

sàn, diện tích sàn từng tầng, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, diệntích ban công, lô gia Riêng nhà chung c ghi số phòng, diện tích sử dụng từngphòng, diện tích sử dụng chung

- Đối với bất động sản khác: ghi diện tích đất, số tầng, số phòng, tổng diện tích

sàn, diện tích sàn từng tầng, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có)

- Đối với hạ tầng khu công nghiệp: ghi diện tích đất, mật độ xây dựng, diện

tích sử dụng chung

- Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng, mặt cắt công trình Đối với bất

động sản có nhiều hạng mục thì mỗi hạng mục phải có đủ mặt bằng, mặt cắt

- Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu.

 Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản

- Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn,

mái

- Công năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu.

- Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình.

- Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).

- Thời điểm xây dựng, các sửa chữa lớn đã thực hiện và tình trạng kỹ thuật

- Hạ tầng xã hội ghi các hạ tầng xã hội thiết yếu gần nhất như nhà trẻ, trường

học, bệnh viện, chợ, siêu thị, bến xe, công viên, rạp chiếu phim, nhà hát

 Tình trạng pháp lý của bất động sản

Bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quiyền sử dụng và các giấy tờ có

liên quan khác đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử sở hữu bất động sản

 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng Phần sử dụng chung, phần sử dụngriêng…

 Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

- Giá có thể ghi theo đơn giá hoặc tổng giá.

- Giá ghi theo loại tiền đồng hoặc vàng hoặc loại tiền khác Nếu ghi bằng loại

tiền khác thì phải mở ngoặc ghi thêm quy đổi ra tiền đồng

- Có thể ghi thời gian có hiệu lực của giá.

 Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan

Về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang chothuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ (nếu có)

 Các thông tin khác

Thông tin khác về bất động sản do các bên thoả thuận hoặc do chuyên gia khảosát thu thập thông tin thực tế ghi để thấy rõ lợi ích hoặc các hạn chế khác của bấtđộng sản

( Nguồn bài giảng lớp ngắn hạn Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ

BĐS Gold Land )

1.4.7 Hướng dẫn về giao dịch bất động sản qua sàn.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyểnnhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừcác dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau:

- Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đembán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua

- Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bấtđộng sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiệncác giao dịch bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tạiĐiểm 2 phần IV của Thông tư này) về bất động sản cần bán, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giaodịch Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch.Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản,địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêmua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liờn tiếp trên một tờbáo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địaphương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất độngsản Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả

- Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư(hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán,chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai Trường hợpcùng một loại bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc sốkhách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặcsàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọnkhách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá Việc đặt cọc trước khitriển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theoquy định của pháp luật.

- Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của phápluật về bán đấu giá tài sản

- Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tạiphụ lục 4) để xác nhận bất động sản đã được giao dịch theo đúng quy địnhcủa pháp luật

- Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản

mà giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải côngkhai thông tin theo quy định tại Điểm 3 của Phần này

( Nguồn bài giảng lớp ngắn hạn Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ

tư và tình hình triển khai các dự án về phát triển nhà ở, khu đô thị mới, các

dự án phát triển hạ tầng đô thị, cụm công nghiệp, khu công nghiệp phảiđược công khai tại trụ sở và trên Website của sở Kế hoạch và Đầu tư

- Các chủ đầu tư có dự án đựơc duyệt phải công khai quy hoạch chi tiết 1/500của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm tại trụ sở cấp xã nơi có dự án

- Nội dung thông tin trên thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõràng theo quy định sau: