QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP TẠI CÔNG TY TNHH BILLTRAN

...55 Kỹ năng hành nghề và kinh nghiệm sâu rộng về lĩnh vực cho thuê căn hộ cao cấp và tư vấn cho các chuyên gia thuộc mọi thành phần kinh tế hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau như:

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 4

1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 5

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 6

2.1 Mục tiêu tổng quát 6

2.2 Mục tiêu cụ thể 6

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 6

4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 7

5.KẾT CẤU CỦA CHUYÊN ĐỀ 7

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP 8

1.Tổng quan về môi giới cho thuê căn hộ cao cấp 8

1.1 Khái niệm về môi giới 8

1.2.Vai trò của nghề môi giới trong thị trường bất động sản 10

1.3.Nguyên tắc hoạt động và đạo đức nghề nghiệp môi giới 11

1.4.Nghề môi giới ở các nước phát triển 13

1.4.1.Kinh nghiệm của các nước phát triển 13

1.4.2.Bài học rút ra 14

2.Khái niệm và đặc điểm cho thuê căn hộ căn hộ cao cấp 17

2.1.Khái niệm căn hộ cao cấp 17

2.2.Đặc điểm của căn hộ cao cấp 18

2.3.Ví dụ điển hình một số căn hộ cao cấp 21

3.1.Quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp 22

3.2.Những yếu tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp 30

CHƯƠNG II: QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO THUÊ CĂN HỘ CAO

CẤP TẠI CÔNG TY TNHH BILLTRAN 32

1.Khái quát về công ty 32

1.1.Lịch sử hình thành, sứ mệnh và tầm nhìn 32

1.2.Cơ cấu tổ chức và các lĩnh vực kinh doanh 34

1.2.1.Cơ cấu tổ chức 34

1.2.2.Các lĩnh vực kinh doanh 35

2.Quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp tại công ty TNHH BILLTRAN 37

2.1.Quy trình đầy đủ 38

2.1.1.Nghiên cứu và phân tích thị trường 38

2.1.2.Nghiên cứu và phân tích đối thủ cạnh tranh 39

2.1.3.Phân tích cho thuê căn hộ cao cấp 40

2.1.4.Xác định và tiếp cận khách hàng tiềm năng 42

2.1.5.Đàm phán và ký kết hợp đồng 46

2.1.6.Chăm sóc khách hàng sau kí kết hợp đồng 49

2.2.Quy trình rút gọn 49

2.2.1.Những công việc trước khi thực hiện hợp đồng môi giới 49

2.2.2.Lập kế hoạch và công tác chuẩn bị môi giới căn hộ 50

2.2.3 Chốt hợp đồng môi giới căn hộ 52

2.2.4 Các công việc phát sinh hậu kí kết hợp đồng 52

2.2.5 Kết luận về thương vụ môi giới và lập báo cáo thương vụ môi giới 53

3.Đánh giá quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp tại công ty TNHH BILLTRAN 55

3.1 Ưu điểm 55

Công ty cổ phần vn360 luôn đặt mục tiêu thực hiện dịch vụ với chất

lượng cao nhất 55

Đội ngũ nhân viên có đủ năng lực được tuyển chọn và đào tạo kỹ lưỡng với sự kết hợp tối ưu các kỹ năng nghiệp vụ và quản lý để cung cấp những dịch vụ tốt nhất cho khách hàng .55

Kỹ năng hành nghề và kinh nghiệm sâu rộng về lĩnh vực cho thuê căn hộ cao cấp và tư vấn cho các chuyên gia thuộc mọi thành phần kinh tế hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau như: sản xuất, xây dựng, thương mại, dịch vụ, khách sạn, ngân hàng, giao thông vận tải, dầu khí 55

Hiểu biết thấu đáo về đất nước, con người và luật pháp Việt Nam 55

Có khả năng phối hợp với các cơ quan quản lý của Việt Nam để giải quyết một cách có hiệu quả nhu cầu về dịch vụ của khách hàng, thực hiện tốt các vấn để liên quan tới thủ tục pháp lý, 55

Chất lượng dịch vụ cao với chi phí hợp lý 55

3.2 Hạn chế và nguyên nhân 56

3.2.1 Hạn chế 56

Trụ sở của công ty được đặt tại khu đô thị Ciputra, không nằm trong trung tâm nên có những khó khăn về đi lại với nhân viên của công ty 56

3.2.2.Nguyên nhân 56

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP TẠI CÔNG TY TNHH BILLTRAN 59 1.Quan điểm, định hướng phát triển hoạt động môi giới cho thuê căn hộ cao cấp của công ty TNHH BILLTRAN 59

2 Giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp của công ty TNHH BILLTRAN 60

2.1.Học hỏi và hoàn thiện quy trình 60

2.2.Giải pháp về nguồn nhân lực 61

3.Kiến nghị 64

3.1.Kiến nghị với công ty 64

3.2.Kiến nghị với cơ quan nhà nước 65

Kết luận 67

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TNHH: Trách nhiệm hữu hạn

BĐS: Bất động sản

NVKD: Nhân viên kinh doanh

HĐ: Hợp đồng

CHCC: Căn hộ cao cấp

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong tổng thể thị trường BĐS, lĩnh vực thuê và cho thuê cho thuê căn hộ hiện đang là một trong những lĩnh vực sôi động nhất Lĩnh vực này ít chịu ảnh hưởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thị trường và đang phát triển rầm rộ Kể

từ năm 2003 cho tới nay đã được gần 10 năm, lĩnh vực thuê và cho thuê cho thuê căn hộ đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội Những công ty bất động sản chỉ chuyên về môi giới thuê và cho thuê ra đời đã khẳng định được vị thế của lĩnh vực này ở nước ta

Thời gian vừa qua, thị trường cho thuê căn hộ đã phải chứng kiến những thay đổi đáng kể Khi mà lượng cung căn hộ quá cao cấp là quá lớn, lượng cầu hấp thụ lượng căn hộ đó chưa cao, đặc biệt là nhu cầu thực Vì thực chất ở Hà Nội, việc có rất nhiều nhà đầu cơ đầu tư vào cho thuê căn hộ chỉ nhằm lướt sóng, chứ không tính tới việc đầu tư lâu dài Việc có nhiều nhà đầu tư đầu cơ vào đúng thời điểm thị trường khó khăn khiến cho lượng căn hộ này tồn kho, chưa thể bán hết được, và họ buộc phải giữ lại, hoàn thiện nội thất để cho thuê Bên cạnh đó cũng có không ít những cá nhân, tổ chức bỏ tiền ra để mua một lượng lớn căn hộ rồi hoàn thiện nội thất và đưa vào nguồn cung của hoạt động cho thuê Đây chính là những nhân tố chính nằm trong nguồn cung căn hộ cao cấp cho thuê ở thị trường Hà Nội

Những năm gần đây, cùng với đà hội nhập đang diễn ra nhanh chóng và sâu sắc, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài đã coi Việt Nam như một thị trường tiềm năng Kết quả tất yếu là họ đã đầu tư rất nhiều vào Việt Nam, nơi có nguồn lao động rẻ cùng với các chính sách rất ưu đãi Những công ty này đã đưa một lượng lớn các chuyên gia sang Việt Nam làm việc Thay vì thuê khách sạn cho các chuyên gia này, các công ty trên đã nhắm tới những căn hộ cao cấp như là nơi ăn chốn nghỉ với đầy đủ tiện nghi cho đội ngũ cán bộ của mình Ngoài ra, do nhu cầu mở rộng phát triển, đi lại và công tác dài hạn, một bộ phận có người Việt Nam có thu nhập cao đã dần quen với việc đi thuê căn hộ Cuộc sống càng hiện đại, con người càng dần dần thích nghi với việc thay đổi nơi cư trú, kéo theo đó là sự nở rộ của trị trường thuê và cho thuê căn hộ Con người bây giờ có xu hướng không còn muốn

cư trú cố định ở một nơi nữa, mà thường có xu hướng thay đổi không gian sống để tận hưởng sự thoải mái nhất trong cuộc sống hiện đại với các tiện nghi đính kèm Đây chính là những nhân tố chính cho lượng cầu đi thuê căn hộ cao cấp.

Từ đó có thể thấy sự ra đời và nở rộ của hoạt động môi giới cho thuê căn hộ cao cấp là một trong những nhu cầu tất yếu, nhằm đáp ứng cho thị trường Những

cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt động môi giới này sẽ phải đảm nhiệm vai trò là người kết nối cung cầu, giúp cho bên cần thuê tìm được bên cần cho thuê, giúp hai bên đi đến được thoả thuận và ký kết hợp đồng Bên thứ ba này chính là một nhân

tố vô cùng quan trọng, giúp phát triển thị trường thuê và cho thuê căn hộ cao cấp trở thành một phân khúc quan trọng trong tổng thể thị trường cho thuê căn hộ nói chung Do đó, bên thứ ba này phải được trang bị những kiến thức cần thiết cho công việc, có quy trình và kĩ năng, cần có tính chuyên nghiệp

Nhận thức được tầm quan trọng của quy trình môi giới thuê và cho thuê căn

hộ cao cấp, trong quá trình thực tập tại Công ty TNHH BILLTRAN, em đã quyết

định chọn đề tài: “QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP TẠI CÔNG TY TNHH BILLTRAN”

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

2.1 Mục tiêu tổng quát.

Phân tích quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp cụ thể tại phòng dịch

vụ bất động sản Vnhousing, công ty TNHH BILLTRAN Đồng thời đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới cho thuê căn hộ cao cấp Từ đó sẽ đề xuấtgiải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động này và khắc phục những hạn chế còn đang gặp phải, đồng thời kiến nghị lên công ty và cơ quan hữu quan, góp phần đưa ra quy trình chuẩn

2.2 Mục tiêu cụ thể.

Để thực hiện mục tiêu tổng quát trên thì người viết tiến hành phân tích các mục tiêu cụ thể sau:

- Hệ thống những vấn đề lý luận về quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

- Phân tích cụ thể quy trình đồng thời phát hiện ra các thuận lợi và khó khăn

- Dựa trên những phân tích và hạn chế, đưa ra giải pháp hoàn thiện cho hoạt động môi giới cho thuê căn hộ cao cấp tại công ty

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu chủ yếu là quy trìnhmôi giới cho thuê căn hộ cao cấp của phòng dịch vụ cho thuê căn hộ Vnhousing công ty TNHH BILLTRAN

Không gian nghiên cứu: trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Thời gian nghiên cứu: Trong khoảng thời gian từ đầu năm 2012 cho tới tháng 4 năm 2013

4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp được sử dụng đó là: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ, chuyên viên tại phòng tư vấn môi giới cho thuê căn hộ cao cấp nhằm mục đích thu thập số liệu, dựa trên số liệu thực tế phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh, từ đó rút ra tính hiệu quả của quy trình

Đặc biệt sử dụng hiệu quả kiến thức chuyên ngành kinh doanh bất động sản và kiến thức kinh tế chung trong phân tích và đánh giá thực trạng của hoạt động môi giới cho thuê căn hộ cao cấp tại công ty TNHH BILLTRAN

5.KẾT CẤU CỦA CHUYÊN ĐỀ

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO

THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP TẠI CÔNG TY TNHH BILLTRAN.

Nhờ có sự chỉ bảo nhiệt tình của các anh chị trong công ty TNHH BILLTRAN

và sự hướng dẫn tận tình của giáo viên hướng dẫn - TS Nguyễn Minh Ngọc, tác giả

đã hoàn thành bài viết của mình Nhưng do hạn chế về mặt kiến thức cũng như hạn chế về mặt thời gian, bài viết của em vẫn còn nhiều thiếu sót, em kính mong nhận được sự đóng góp của thầy cô và các anh chị của quý Công ty để tác giả có thể hoàn thiện bài viết của mình

Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội tháng 5 năm 2013 Sinh viên: Đỗ Ngọc Nam

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO THUÊ

CĂN HỘ CAO CẤP.

1.Tổng quan về môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

1.1 Khái niệm về môi giới

Trước tiên cần đi làm rõ khái niệm môi giới

Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: "chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng ) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh"

Có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau:+ Xuất hiện quan hệ giữa các bên

+ Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả

+ Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên

Vậy có thể rút ra được kết luận: môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung Có thể định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào

đó thông qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và nghề môi giới cũng vậy

Vậy môi giới BĐS là gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi cho người đọc một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó Tên gọi về nghề nghiệp này nhắc tới sự liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS Tuy vậy không phải lúc nào cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới Để hiểu được rõ về vấn đề này, cần phải phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, để có thể tiến dần đến bản chất của sự việc

Trước tiên chúng ta xem xét từ Môi giới Có thể định nghĩa môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương

vụ giữa các bên với nhau Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập

mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên

Tiếp theo là từ bất động sản Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là

bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.

Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình Ngoài ra đối với BĐS có thể

có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…

Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất cũng liên quan Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới BĐS

Từ những tính chất đã kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, chúng

ta có thể khẳng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà

đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả của những

hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương

vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS

Môi giới BĐS là quá trình tư vấn các quan hệ giao dịch về BĐS như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ hỗ trợ khác giữa các chủ thể có liên quan Cụ thể, giữa người đại diện chủ sở hữu, người có nhu cầu sử dụng đất với người tư vấn, môi giới.Đất nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn biến ngày càng mạnh, nhu cầu về nhà đất luôn là một vấn đề nóng, được quan tâm hàng đầu Nghề môi giới bất động sản vì thế cũng đã và đang khẳng định tầm quan trọng của mình trong các khối các ngành dịch vụ Môi giới BĐS chính làcông việc trung gian giữa người mua (cần thuê) và người bán (cho thuê) Người môi giới được trả công theo một tỷ lệ hoa hồng đã được thỏa thuận trước dựa trên tổng giá trị giao

dịch Theo các chuyên gia đào tạo nghề, công việc này khác công việc bán hàng ở chỗ, người bán hàng chỉ bán cho người mua, còn nhân viên môi giới là cầu nối trong việc tìm kiếm - kết nối người bán và người mua.Nền kinh tế phát triển thúc đẩy nhiều nhu cầu của con người ra đời, trong đó nhà ở luôn là vấn đề cấp bách đối với mỗi người, bởi có an cư mới lạc nghiệp Cũng từ đó, các nhu cầu về mua/bán/cho thuê/ chuyển nhượng… nhà,căn hộ cao cấp, đất đai tiếp tục phát sinh Tuy nhiên không phải ai cũng chọn cho mình được một căn hộ ưng ý, phù hợp với túi tiền hiện có Họ cần được tư vấn, tham khảo ý kiến từ những người có sự hiểu biết, kinh nghiệm…Và như vậy, nghề môi giớiBĐS bắt đầu xuất hiện và phát triển để đáp ứng nhiều hơn các nhu cầu liên quan đến phát sinh của người dân.

1.2.Vai trò của nghề môi giới trong thị trường bất động sản

Phần lớn những người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ,

mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề

so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ

Có thể hiểu rõ hơn bản chất của việc môi giới khi ta nhìn vấn đề theo hai mặt: bản chất và vai trò của sự việc Cách nhìn nhận sự việc này sẽ không làm sự việc trở nên mâu thuẫn mà chỉ là nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau Tổng thể hai cách nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ về khái niệm của việc môi giới BĐS Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc Vai trò của việc môi

giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa.

Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc

ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này

Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới BĐS sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường Để nghề môi giới BĐS

có thể phát triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao

1.3.Nguyên tắc hoạt động và đạo đức nghề nghiệp môi giới

a) Nguyên tắc hoạt động

Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:

 Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành

 Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

 Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới

 Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

 Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

Đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới

b) Đạo đức nghề nghiệp

Ngoài ra, rất quan trọng cho nhà môi giới nữa là khía cạnh đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới Nhà môi giới được giao nhiệm vụ ủy thác giữa các bên để thực hiện các giao dịch giữa các bên diễn ra thành công, tốt đẹp Sự ủy thác này gắn

với sự tin tưởng của các bên, do đó nhà môi giới phải có trách nhiệm đạo đức trong

đó Cụ thể là:

 Nguyên tắc chung

 Nhà môi giới BĐS cần cung cấp dịch vụ dựa trên nền tảng đạo đức nghề nghiệp Nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp dựa trên cơ sở đạo lí, đạo đức được công nhận chung trong xã hội

 Nhà môi giới cần cung cấp dịch vụ sao cho dịch vụ đó không làm phương hại đến khách hàng của họ

 Nhà môi giới cần trung thực với khách hàng của mình và không được làm mất lòng tin của khách hàng vào họ

 Nhà môi giới cần từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc của hoạt động nghề nghiệp

 Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp

 Trong khi cung cấp dịch vụ môi giới, nhà môi giới cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những quy định pháp luật

 Nhà môi giới không nên thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ

 Bí mật nghề nghiệp

 Nhà môi giới phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp mà họ biết trong khi thực hiện thương vụ môi giới, mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người khác biết Việc giữ bí mật không bao gồm những thông tin cần cung cấp trong quá trình thực hiện dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của thương vụ

 Tôn trọng nghề nghiệp

 Nhà môi giới cần bảo đảm sao cho quan hệ của họ với những nhà môi giới khác dựa trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tôn trọng

 nhà môi giới không nên hành động gây phương hại đến doanh

nghiệp nơi họ làm việc.

 Nhà môi giới không được làm sai lệch hay gây hiểu nhầm về những đối tác cạnh tranh, về doanh nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh

 Nhà môi giới cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp

 Nhà môi giới, trong vùng hoạt động của mình, cần cố gắng loại

bỏ những hiện tượng trái với pháp luật, tiêu chuẩn nghề nghiệp, giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp

 Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân

Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới sẽ được xây dựng, điều chỉnh và thay đổi tùy thuộc vào các mức phát triển của thị trường BĐS Việc xây dựng những quy tắc đạo đức này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào quá trình nghiên cứu của các chuyên gia và kết quả là của tập thể Tất cả những nhà chuyên môn có liên quan đến thị trường BĐS đều có trách nhiệm xây dựng và bảo vệ để những quy tắc đó sao cho chúng được thực hiện tốt nhất

1.4.Nghề môi giới ở các nước phát triển

1.4.1.Kinh nghiệm của các nước phát triển

Nghề môi giới được hình thành cách đây hơn 70 năm tại Mỹ, đất nước có nền kinh tế phát triển nhất thế giới Cũng chính vì có thâm niên lâu năm trong việc hình thành nên các quy định hành nghề môi giới tại Mỹ cũng được xem xét rất kỹ lưỡng Các nguyên tắc hoạt động đa phần hướng đến lợi ích và bảo vệ khách hàng Tiếp sau Mỹ là các nước Trung Quốc, Ba Lan, Thụy Điển… Có thời gian ra đời, hoạt động trên dưới 30 năm, những nơi này nghề môi giới cũng rất phát triển, sau đó phổ biến rộng khắp các nước trên thế giới.Ở mỗi quốc gia đều có những quy định về chứng chỉ hành nghề hay những quy định thành lập công ty môi giới Và cũng tùy vào từng quốc gia mà khung đào tạo cũng như nguyên tắc hoạt động trong nghề này cũng có những điểm khác nhau nhất định.Thực tế chứng minh, nếu người làm môi giới được hoạt động trong môi trường chuyên nghiệp, có kỹ năng chuyên môn và giàu kinh nghiệm sẽ có thu nhập tương đối cao từ những khoản hoa hồng nhận được sau mỗi giao dịch thành công Một tài liệu đã đưa ra số tiền hoa hồng một người làm đại lý cho thuê căn hộ ở Mỹ có được khoảng 35.000 - 92.000 USD/năm nếu tình hình thị trường thuận lợi và ổn định Tuy nhiên, nghề môi giới

cũng giống như thị trường cho thuê căn hộluôn biến động và có thay đổi Làm thế nào để duy trì được thu nhập trong nghề cũng như có những bước tiến mới trong việc phát triển nghề môi giới khi nền kinh tế có những thay đổi hay tỷ giá lên xuống thất thường? Ngoài việc tư duy, trau dồi kiến thức từ thực tế, người làm nghề môi giới cần ghi nhận, học tập kinh nghiệm hành nghề từ các nước phát triển trên thế giới.

Ở Mỹ có hệ thống MLS (Multiple Listing Service) - Hệ thống liên kết tuyệt vời MLS luôn cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết về tình trạng mua bán BĐS trong khu vực khi những thông tin này sử dụng thành công Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc Hầu hết các giao dịch bắt đầu bằng việc một người bán đăng ký niêm yết BĐS của mình với một đại lý theo mức giá và thời gian cụ thể và các thông tin về BĐS được thông báo rộng rãi ở MLS ở địa phương Sau đó là một đại lý của người mua dẫn cho người mua thấy BĐS của người bán, đại lý của người mua sẽ phác thảo một hợp đồng mua bán; người bán và người mua đến đàm phán cuối cùng với sự hỗ trợ của các đại lý riêng của họ Sau khi hợp đồng được dàn xếp, trong khoảng 4 – 6 tuần, người mua đạt được 1 cam kết thế chấp, 1 cuộc khảo sát và 1 cuộc định giá, sau đó kiểm tra BĐS bằng thanh tra chuyên nghiệp và cung cấp cho người bán với bất cứ lý do phản hồi nào trong văn bản khi nó được đưa ra đàm phán sau đó như một giải pháp Còn người bán, cũng đã đồng thời có các giải pháp xem xét giấy tờ pháp lý cho BĐS và cung cấp cho người mua với 1 cam kết ban hành quyền hợp đồng sau khi kết thúc Trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký chứng thư; người mua ký thế chấp và đưa cho đại lý cuối cùng một khoản tiền thế chấp Đại lý cuối cùng này sau đó sẽ trả tất

cả các hoá đơn, bao gồm tiền thù lao trả cho người bán và hoa hồng của đại lý, từ tiền của người mua và được ghi vào chứng thư và văn bản cấm cố ở căn hộ cao cấp ghi chép hồ sơ sổ sách và văn thư địa phương

1.4.2.Bài học rút ra

Thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá là non trẻ Mới chỉ hình thành được khoảng hơn vài chục năm gần đây và hiện đang từng bước thay đổi và dần dần phát triển theo định hướng của Nhà nước Do đó có thể thấy muốn thị trường này phát triển theo đúng hướng, có lợi cho nền kinh tế cũng như toàn xã hội thì cần phải tham khảo, học hỏi từ các nước tiên tiến

Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó Những dịch vụ này

cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện dịch

vụ này Những thương vụ được thực hiện trong thị trường BĐS thường thu hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn Điều này có ý nghĩa không chỉ khi đối tượng để môi giới là một cao ốc thương mại - văn phòng mà đơn giản chỉ là một căn

hộ nhỏ Người mua thường đặt vào thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là vay tín dụng Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới, tư vấn, định giá, hay bất kỳ một người nào khác hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị trường BĐS phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao

Hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường này sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới Sự phát triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình

Tầm quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, mang tính quyết định Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà môi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi được gì từ các nhà môi giới Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng Vì vậy cần phải nhấn mạnh về vai trò đặc biệt quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với mọi nhóm nghề nghiệp trong thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng

Ta có thể thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, bảo đảm tối thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ Khách hàng khi đó luôn biết trước được rằng họ có thể mong đợi gì khi trả tiền cho dịch vụ Từ phía người cung cấp dịch vụ cần phải có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế tự do tác nghiệp đối với họ, mà là “bộ mặt”, lời giới thiệu về bản thân họ Đây chính là một cách tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hành động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những văn phòng môi giới, xoa dịu những bất đồng hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng

Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để thực hiện tốt nghề này bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngoài ra những vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung.

Cần phải nhận thấy một thực tế rằng việc môi giới trong vòng quay của BĐS

là một hoạt động chuyên biệt Để làm tốt được công việc này đòi hỏi kiến thức rộng

về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội Nhà môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất Phạm vi những kiến thức cần thiết sẽ được đề cập đến ở phần sau Trong mục này chúng ta cần phải cụ thể hóa lượng kiến thức cần thiết cho nhà môi giới thông qua việc thiết lập một chương trình đào tạo tối thiểu.Những kĩ năng cần thiết cho nhà môi giới cho thuê căn hộ bao gồm những vấn đề nằm trong 3 lĩnh vực sau:

Khía cạnh Luật

Môi giới BĐS ngoài khía cạnh kinh tế còn có các quyền về tài sản nói chung

và quyền về cho thuê căn hộ nói riêng Nhà môi giới BĐS cần có khả năng xác định được tình trạng pháp lí của cho thuê căn hộ, có năng lực chia sẻ những thông tin cần thiết cho khách hàng Ngoài ra trong quá trình môi giới, nhà môi giới còn động chạm với tất cả các quy định về thuế, phí, tài chính… và vì vậy việc cung cấp cho khách hàng những thông tin chính xác là rất quan trọng Trong nhiều trường hợp thì việc cung cấp những thông tin chính xác này chính là chìa khóa cho sự thành công

của thương vụ Trong trường hợp ngược lại, những thông tin sai lệch sẽ làm thương

vụ thất bại

Khía cạnh Kĩ thuật

Nhà môi giới cũng cần có khả năng tự đánh giá tình trạng kĩ thuật của cho thuê căn hộ, những khiếm khuyết, các loại lỗi, cách công trình được thi công, vật liệu sử dụng… mà không cần sự trợ giúp của chuyên gia xây dựng Điều này có ý nghĩa lớn, đặc biệt trong việc môi giới những công trình xây thô, chưa hoàn thiện Nếu không có kiến thức về kĩ thuật thì nhà môi giới sẽ bị đặt ở trạng thái bị động, chỉ biết nghe theo những thông tin mà người bán cung cấp

Bởi vì khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung tạo ra những hoàn cảnh khác nhau nên nhà môi giới cần phải liên tục tự hoàn thiện mình Thực tế những người tham gia thương vụ liên quan đến BĐS là họ đã đầu tư vào đó một khoản tiền lớn Người môi giới khi giúp khách hàng đầu tư tiền cần phải chú ý đến điều này, và phải là người có trách nhiệm cao với lượng kiến thức bảo đảm để mang lại sự an toàn cho toàn bộ thương vụ Trong tương lai gần, khi chúng ta thực hiện việc cấp chứng chỉ cho người môi giới cần phải quy định rõ những đòi hỏi và nguyên tắc sao cho chương trình đào tạo cung cấp đầy đủ những kiến thức cần thiết cho người muốn hành nghề môi giới

2.Khái niệm và đặc điểm cho thuê căn hộ căn hộ cao cấp

2.1.Khái niệm căn hộ cao cấp

Khái niệm “căn hộ cao cấp” khó mà định nghĩa vì chưa có một tiêu chuẩn cụ thể nào được đặt ra Hiện tại, không ít dự án căn hộ được gắn mác cao cấp nhưng lại cho thấy nhiều điểm chưa cao cấp như vị trí địa lý không thuận lợi, thiết kế chưa hợp lý, không đáp ứng đầy đủ các dịch vụ tiện ích… Trong khi

đó, mức giá giữa các dự án căn hộ cao cấp cũng có sự chênh lệch rất lớn Và tất nhiên là chất lượng đi kèm cũng tương xứng với giá bán

Theo một số chuyên gia cho thuê căn hộ, khái niệm “căn hộ cao cấp” có các yếu tố mang tính định lượng như tiêu chuẩn các trang thiết bị, chất lượng vật liệu xây dựng cao cấp; mức độ hoàn thiện của các tiện ích bên trong và bên ngoài công trình như hồ bơi, công viên, bãi đậu xe, siêu thị, trường học, bệnh viện và những yếu tố định tính như vị trí công trình; phong thủy và môi trường sống; uy tín chủ đầu tư

Theo bà Melanie Alsop, Giám đốc Dự án của Công ty Quản lý Dự án Mace

International (Việt Nam), muốn có được định nghĩa chi tiết thế nào là căn hộ cao cấp, chúng ta cần phải chú ý tới việc xây dựng những thước đo, những chuẩn mực chất lượng bên trong căn hộ, và những yếu tố tác động bên ngoài căn hộ.

Bà Melanie lấy ví dụ về dự án Imperia An Phú (quận 2, TP.HCM), vì theo bà, đây là dự án có các chuẩn mực chất lượng được đề ra rất cao Chủ đầu tư và các cổ đông trong đó có Prudential Property Fund luôn duy trì các chuẩn mực này trong suốt quá trình từ khâu thiết kế đến quản lý quá trình thi công, hoàn thiện dự án Chất lượng cao cấp của sản phẩm căn hộ chính là sự đồng nhất

về chất lượng của các quá trình trên

Tuy nhiên, vấn đề giá cả cũng khiến cho nhiều người mua băn khoăn Để có quyết định đúng đắn và có cái nhìn toàn diện về dự án, người mua cần so sánh giữa các sản phẩm tiềm năng trên những phương diện sau: bố trí tổng thể dự án nói chung và kiến trúc căn hộ nói riêng; tỉ lệ xây dựng so với tỉ lệ cây xanh của dự án; tiện ích khu vực (gần với các trung tâm tài chính, trường học…); đi lại thuận tiện (nằm trên các đường giao thông huyết mạch); việc quản lý tòa nhà chuyên nghiệp; cuối cùng là uy tín và tiềm lực tài chính tốt của chủ đầu tư, ngoài ra còn là các vấn đề liên quan tới các tiện nghi đi kèm căn hộ như hệ thống điều hoà tổng, hệ thống dẫn gas…

Ngoài việc thiết kế hợp lý, nội thất hiện đại, một khu căn hộ cao cấp phải đảm bảo có một không gian với những tiện ích phục vụ cho những nhu cầu cần thiết của một phong cách sống hiện đại Không nên quan niệm rằng căn

hộ cao cấp chỉ bó gọn trong phạm vi mỗi căn hộ mà phải chú ý đến cảnh quan xung quanh, nhu cầu mua sắm, nghỉ ngơi giải trí của cư dân sống ở tòa nhà Một vấn đề khác cũng rất quan trọng là việc quản lý tòa nhà, sao cho mỗi thành viên cư ngụ tại đây được thoải mái, được cung cấp đầy đủ các yêu cầu thiết yếu, không bị phiền hà bởi bất cứ lý do

Những yếu tố trên được coi như là chuẩn mực, thước đo cho khái niệm thế nào là căn hộ cao cấp, tuy không đầy đủ và chính xác nhất, song nó đã vẽ cho chúng ta thấy được hình dung cơ bản về căn hộ cao cấp

2.2.Đặc điểm của căn hộ cao cấp

BĐS căn hộ cao cấp có đầy đủ đặc điểm của cho thuê căn hộ Đó là:

• Thứ nhất, BĐS căn hộ cao cấp có vị trí cố định về địa lý, địa điểm và không

thể di dời Đặc điểm này là do BĐS căn hộ cao cấp luôn gắn liền với đất đai và đất đai thì không thể di dời và luôn có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến thị trường cũng như hoạt động kinh doanh hàng hóa BĐS Do đó vị trí của BĐS như vị trí cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội ,pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng,…của hàng hóa cho thuê căn hộ đóng một vai trò rất lớn, có ý nghĩa về cả giá cả và giá trị của loại hàng hóa đặc biệt này BĐS căn hộ cao cấp với chức năng dùng để cho thuê…thì vị trí của BĐS lại đóng vai trò quan trọng nhất Thường thì các căn hộ cao cấp cho thuê được nằm tại trung tâm thành phố; giao thông vận tải thuận lợi, khả năng tiếp cận tốt; khoảng cách đến các trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã hội là gần Dễ dàng có thể nhận thấy các khu căn hộ cao cấp cho thuê ở Hà Nội được xây dựng ở những vị trí rất đẹp như Vincom Park Palace toạ lạc tại vị trí không thể đắc địa hơn đó là phố Bà Triệu, gần như là trái tim của Hà Nội, hay như toà nhà Pacific Place tại 83 Lý Thường Kiệt, Golden West Lake nằm trên phố Hoàng Hoa Thám…đều là những tổ hợp căn hộ siêu cao cấp và có giá thuê vô cùng cao.

• Thứ hai, BĐS căn hộ cao cấp mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ hàng hóa này có đặc điểm như vậy là do sự khan hiếm và có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực và từng mảnh đất,…Tính phức tạp của đất đại về loại đất, địa hình, ví trí, cảnh quan xung quanh, đã tạo nên

sự khan hiếm và tính cá biệt cho từng loại BĐS này Bên cạnh đó, sự khác nhau về

ý tưởng thiết kế và xây dựng BĐS của chủ đầu tư và đội ngũ thiết kế, xây dựng cũng tạo nên tính cá biệt (dị biệt) cho BĐS

• Thứ ba, BĐS căn hộ cao cấp là loại hàng hóa có tính bền lâu Đặc điểm này gắn liên với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể

bị tiêu hủy trừ sự phá hủy của thiên tai như núi lửa, sạt lở, động đất,…Những căn

hộ cao cấp cho thuê được đầu tư rất lớn, tính lâu bền của BĐS này càng có vai trò quan trọng đối với chủ đầu tư Tính lâu bền mang tính chất lợi nhuận với chủ đầu tư

và mang tính chất ổn định đối với khách thuê Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đầu tư cũng như quản lý và khai thác BĐS

• Thứ tư, hàng hóa BĐS căn hộ cao cấp mang yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa đặc biệt như căn hộ cao cấp thì đặc điểm này càng nổi trội hơn Khi mà có một dự án mới được hoàn thiện và đưa vào sử dụng, lập tức sẽ có một lượng lớn khách hàng sẽ chuyển

từ căn hộ cao cấp cũ sang căn hộ cao cấp mới này, tạo nên một yếu tố tâm lý mới

cho thị trường.

• Thứ năm, hàng hóa BĐS căn hộ cao cấp cho thuê chịu ảnh hưởng lẫn nhau

và với các cho thuê căn hộ khác Các BĐS có tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của một loại BĐS này là điều kiện cho

sự ra đời hoặc mất đi cũng như làm tăng thêm hay giảm đi giá trị và giá trị của BĐS khác Thí dụ, việc xây dựng các hạ tầng kỹ thuật sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới

sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, thương mại và dịch vụ, bám theo trục đường đó Hay lấy thí dụ về tòa căn hộ cao cấp HITC nằm ngay cạnh khu phức hợp Chung cư – Căn hộ cao cấp –Trung tâm thương mại Indochina Plaza Hanoiđã làm tăng giá trị cho tòa nhà này, vì trung tâm mua sắm, ăn uống và những dịch vụ của Indochina Plaza Hà Nộicung cấp sẽ tăng thêm dịch vụ cho những nhân viên và khách hàng tới làm việc tại tòa nhà HITC

• Thứ sáu, BĐS căn hộ cao cấp cho thuê phụ thuộc nhiều vào năng lực quản

lý BĐS loại này thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua nhiều thời gian, gồm nhiều chủng loại phức tạp nên việc quản lý chúng đòi hỏi nhà môi giới cho thuê căn hộ cao cấp phải có năng lực và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường khác Thêm vào đó, nguồn cung của hàng hóa BĐS căn hộ cao cấp cho thuê là rất lớn, muốn cạnh tranh trên thị trường đòi hỏi căn hộ cao cấp phải được quản lý rất chuyên nghiệp Điều đó tác động lớn đến giả cả, chất lượng, khách hàng…rất nhiều Mỗi tòa nhà căn hộ cao cấp đều thu phí quản lý, khoản phí

mà khách hàng phải trả đó có tương xứng với chất lượng quản lý hay không phụ thuộc nhiều và đơn vị quản lý tòa nhà đó

• Thứ bảy, BĐS căn hộ cao cấp cho thuê chịu sự chi phối và tác động mạnh

mẽ vào pháp luật và chính sách Nhà nước Ta có thể dễ dàng nhìn thấy: thứ căn hộ cao cấp cho thuê có giá trị rất lớn vì vậy để có thể quản lý được loại hàng hóa này một cách an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất; thứ hai hàng hóa này có sự liên quan mật thiết với đất đai Đất đai lại thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước đứng ra quản lý bằng công cụ pháp luật Vì vậy chúng ta có thể dễ dàng hiểu được vì sao căn hộ cao cấp cho thuê lại chịu ảnh hưởng của pháp luật

Kết luận: Từ những khái niệm cơ bản mang tính triết lý cao như ở trên, có

thể tóm gọn lại được hoạt động môi giới căn cho thuê căn hộ cao cấp là công việc

mà người môi giới kết nối cung cầu giữa hai bên:

Bên thứ nhất - bên cung cho thuê căn hộ cao cấp: Là những cá nhân, tổ chức có

quyền sở hữu, quyền sử dụng với căn hộ cao cấp, và đang có nhu cầu cần cho thuê căn hộ của mình và thu về một số tiền tương xứng.

Bên thứ hai - là bên cầu cho thuê căn hộ cao cấp: Là những cá nhân, tổ chức đang

có nhu cầu sử dụng căn hộ cao cấp để phục vụ cho lợi ích, cho công việc của mình,

và để thuê được căn hộ cao cấp như mong muốn thì họ phải bỏ ra một số tiền tương xứng

2.3.Ví dụ điển hình một số căn hộ cao cấp

Trong thời kì bao cấp và những năm 2000 trở về trước, khi nhắc tới căn hộ cao cấp, chúng ta dường như sẽ liên tưởng tới những khu tập thể cán bộ cao cấp Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Công Trứ

Sau khi hội nhập, cùng với sự phát triển của ngành xây dựng, cộng với việc các công ty nước ngoài mang tới những chuẩn mực về căn hộ cao cấp, Hà Nội dần dần

đã thay đổi bộ mặt của mình với những toà cao ốc và những căn hộ đúng nghĩa cao cấp Điển hình có thể kể tới như tổ hợp căn hộ M3, M4, M5 nằm trên phố Nguyễn Chí Thanh do HUD xây dựng Hay là khu tổ hợp Trung Hoà Nhân Chính do Vinaconex đầu tư xây dựng

Những năm gần đây, Việt Nam đã bứt tốc thần kỳ, hội nhập với kinh tế thế giới Các nhà đầu tư xây dựng khu đô thị của nước ngoài thâm nhập thị trường Việt Nam

Họ đã mang tới những nét tươi mới, những chuẩn mực hoàn toàn mới về khái niệm căn hộ cao cấp

Có thể lấy khu đô thị Ciputra – Nam Thăng Long làm ví dụ minh chứng sinh động cho lý luận này Được khởi công xây dựng từ năm 2003, tới nay, khu đô thị này đã hoạt động và cung ứng ra thị trường bảy toà căn hộ cao cấp với hàng ngàn căn hộ sang trọng Có những toà nhà mới đưa vào sử dụng gần đây đã tạo nên những tiếng vang nhất định về thiết kế và tiện nghi Ví dụ như khu tổ hợp Park Lane cung ứng ra những căn hộ cao cấp tiện nghi tới mức có thang máy vào riêng từng căn hộ Hay tổ hợp Link thì mang đậm nét kiến trúc xanh, một xu thế mới mang tính toàn cầu trong thiết kế toà nhà Có thể nói tập đoàn đến từ xứ sở vạn đảo Indonesia đã trở thành người tiên phong trong công cuộc đổi mới khái niệm căn hộ cao cấp trong tậm niệm người sử dụng căn hộ ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung

Ngoài ra, có thể kể tới hàng loạt các tổ hợp, các công trình dự án đã và đang triển khai nhằm cung ứng ra thị trường những căn hộ cao cấp Ví dụ như tổ hợp căn

hộ Keangnam trên đường Phạm Hùng do chủ đầu tư là tập đoàn xây dựng

Keangnam đến từ Hàn Quốc, hay tổ hợp Chelsea Park do một chủ đầu tư đến từ Singapore, hay tổ hợp căn hộ cao cấp Indochi Ha Noi Plaza, tổ hợp căn hộ cao cấp Dolphin Plaza nằm trên phố Trần Bình.

Gần đây nhất chủ đầu tư Vingroup đã tung ra hai dự án căn hộ cao cấp đình đám, có sức ảnh hưởng lớn, có khả năng làm thay đổi bộ mặt thay đổi thành phố Hà Nội, khi lấy những mẫu căn hộ cao cấp từ Singapore về Hà Nội Đó là khu đô thị Time City và khu đô thị Royal City Cả hai khu đô thị này hứa hẹn sẽ đem đến chân giá trị đích thực của khái niệm căn hộ cao cấp

Tựu chung lại, chúng ta có thể nhận thấy được giá trị đích thực của khái niệm căn hộ cao cấp Nó là minh chứng sinh động cho việc thị trường căn hộ của Việt Nam đã dần dần hoà nhập vào xu thế chung, phát triển ngang tầm thế giới, và

đã cung ra một lượng căn hộ cao cấp vô cùng lớn cho thị trường cho thuê

3.Quy trình và các yếu tố ảnh hưởng tới quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

Để thành công trong bất cứ ngành nghề, công việc nào, con người phải sở hữu cho mình những quy trình và kĩ năng, kiến thức tương ứng với công việc và ngành nghề đó Đo đó có thể thấy việc nhà môi giới cho thuê căn hộ cao cấp cần phải trang bị cho mình những quy trình và kĩ năng cần thiết phục vụ cho công việc

là điều tất yếu, không phải bàn cãi

3.1.Quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" cho cơ thể - dịch vụ môi giới cho thuê căn hộ cao cấp Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về cho thuê căn hộ cao cấp chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt động môi giới cho thuê căn hộ cao cấp:

a) Nguồn cung:

- Có các dạng cung sau:

+ Cho thuê, cho thuê lại

+ Đầu tư liên doanh liên kết

- Nguồn cung căn hộ cao cấp gồm có :

+ Nhà Nước

+ Các cá nhân tổ chức sở hữu CHCC

+ Ngân hàng

+ Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển CHCC

+ Cá nhân tổ chức ở nước ngoài

Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan đến cho thuê căn hộ cao cấp trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan về sự phát triển thị trường cho thuê căn hộ cao cấp Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về CHCC có thể khai thác

- Có những nguồn thông tin sau:

 Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, cập nhật

nhất về nhu cầu bán, cho thuê, đặc biệt là từ internet Báo “Mua và bán”, Tạp chí “ Cho thuê căn hộ”, “ Thị trường CHCC”, “Thị trường chứng khoán”, “ Thế giới cho thuê căn hộ”… rất nhiều thông tin có thể tìm thấy trong những tạp chí đầy màu sắc

kể trên Những vấn đề liên quan đến CHCC luôn “nóng” và được các tạp chí săn đón, đặc biệt là những cho thuê căn hộ cao cấp Ngoài những thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thẻ sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm các loại CHCC

 Nhà môi giới căn hộ cao cấp: Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ cộng đồng các đồng nghiệp của nhà môi giới Mỗi nhà môi giới căn hộ có vùng hoạt động riêng, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giớí Ở đây cũng cần phải nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các căn hộ cao cấp môi giới với nhau, giữa căn hộ cao cấp môi giới với các cơ quan Nhà nước

 Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng

quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ Thương mại… là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình CHCC Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng

là nơi có nguồn cung CHCC lớn

 Đi thực tế thị trường: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểu thực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án CHCC mới Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm CHCC tại các khu vực, toà nhà, khu phố mà nhà môi giới đang cần tìm

 Ngoài ra còn có: Chủ sở hữu, người đang thuê, đang ở CHCC; cư dân địa phương; đất nhà bỏ trống, CHCC mới phát triển; hiệp hội cho thuê căn hộ địa phương, câu lạc bộ doanh nghiệp; MLS: hệ thống niêm yết nhiều chiều

- Thu thập thông tin về cung căn hộ cao cấp:

 Thông tin kinh tế, kỹ thuật:

-Vị trí: Có lẽ ba yếu tố quyết định đến sức hấp dẫn của căn hộ cao cấp đó là vị

trí, vị trí và vị trí Điều này có thể chứng minh được khi mà tất cả các yếu tố như kiến trúc, trang thiết bị và tiêu chuẩn kỹ thuật đều có thể thay đổi được trong khi vị trí căn hộ cao cấp là cố định Chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, địa điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cho thuê của căn hộ cao cấp Khi xem xét địa điểm người môi giới không nên đánh giá địa điểm mà để khách hàng đánh giá xem vị trí đó có đẹp hay không Nhà môi giới cần ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, quy mô, diện tích, không gian của căn hộ cao cấp, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ Đó là yếu tố xung quanh thêu dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến CHCC Nhà môi giới sẽ sử dụng những tiêu chuẩn này như là công thức để giải đáp bài toán khó là những yêu cầu của người mua hay người thuê.

-Tình trạng kỹ thuật: Vấn đề này liên quan mật thiết đến khách hàng Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để có thể vào ở được an toàn và tiện dụng về mặt kỹ thuật Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn thuê Vấn đề này không trở nên quan trọng lắm đối với những người thuê nhà riêng Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kỹ thuật ẩn giấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình giấu Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này

Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ có thể

sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn kỹ thuật Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của căn hộ cao cấp cho người tư vẫn kỹ thuật Việc làm này cho ra sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của căn hộ cao cấp

-Trang thiết bị: Nhiều người khi bán thường để lại những vận dụng, đồ dùng của họ Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thoả thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi

Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người thuê căn hộ cao cấp có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp động bàn giao lại căn nhà Vì vậy khi nhận cho thuê căn hộ cao cấp, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị đi kèm với căn hộ Đối với những đồ vật dạng như tủ lạnh, điều hoà, quạt, bồn tắm…nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng,loại hình để trong trường hợp một vài tháng sau giao nhận thì không xảy ra trường hợp tủ lạnh mới biến thành cũ.

Khách hàng quan tâm đến căn hộ cao cấp lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết bị Thế nhưng càng về sau, khi thoả thuận chi tiết thì đôi khi vấn đề vướng mắc lại chỉ đơn giản là cái chạn đựng bát hay chỉ là cái ổ khoá…

- Quyền năng và các hạn chế về quyền năng

- Giấy tờ và sổ sách liên quan đến thu nhập và chi phí của CHCC

- Lịch sử tạo lập và sử dụng CHCC

- Cần phải thu thập thông tin của môi trường xung quanh CHCC:

+ Các công trình hạ tầng, dịch vụ, kỹ thuật + Kiến trúc của khu vực + Môi trường và dân trí khu vực + Giá cả cho thuê căn hộ cao cấp xung quanh căn hộ mục tiêu + Bản đồ khu vực + Phong thuỷ, hướng

Nhà môi giới cần trả lời được đối tượng mà họ cung cấp dịch vụ là ai, nhóm khách hàng nào mà họ muốn hướng tới, dịch vụ mà họ cung cấp có sát với thực tế, nhu cầu của khách hàng hay không Trả lời được những câu hỏi này sẽ định hướng cho nhà môi giới trong các hoạt động của mình Khách hàng chính của dịch vụ môi giới chính là những người cho thuê – thuê Thông thường thị trường cho thuê được thúc đẩy bởi người đi thuê Khả năng tài chính của họ sẽ khởi động, kích hoạt thương vụ Chính vì thế mà nhà môi giới cũng cần để ý đến sức thuê trong toàn xã hội, khu vực họ hoạt động, cũng như xu hướng, tiềm năng phát triển trong tương lai.Việc phân tích bắt đầu từ quá trình xác định các nhóm tuổi khách hàng trong thị trường, khả năng phát triển nghề nghiệp của họ, mức độ thất nghiệp và xu hướng

di dân Nhà môi giới sẽ gặp rất nhiều vất vả, khó khăn khi hoạt động ở những vùng dân cư có nhiều người ở độ tuổi hưu trí Thứ nhất là do sự hạn chế về mặt tài chính Thứ hai là do tuổi tác nên khách hàng có đặc điểm tâm sinh lí và sở thích cũng như định kiến khó thay đổi Vì vậy việc đưa ra quyết định của nhóm khách hàng này rất

khó khăn Tình hình sẽ khác đi rất nhiều nếu nhà môi giới hoạt động trong vùng có nhiều người đang ở trong độ tuổi lao động, nhiều người bắt đầu sự nghiệp hay sự nghiệp đang phát triển cao Đối với nhóm khách hàng này thì việc cải thiện hay thay đổi điều kiện sống đóng một ý nghĩa nhất định Họ là những người quan tâm nhiều nhất đên các dịch vụ của nhà môi giới.

Trong quá trình hoạt động, nhà môi giới cần chú ý quan sát đến cả những thương vụ đầu tư, những dự án kinh tế thực hiện trên địa bàn hoạt động của mình hay của vùng lân cận Quá trình tư nhân hoá các xí nghiệp, nhà máy hay sự đón nhận những dòng vốn đầu tư từ nước ngoài có thể sẽ dẫn đến sự cải thiện đời sống vật chất hoặc sự dịch chuyển dòng công nhân lao động Khi đó thị trường sẽ phát triển rộng hơn các loại hình dịch vụ mới, nhu cầu về thuê nhà sẽ tăng, các chủ nhà

sẽ muốn nâng cấp tốt hơn điều kiện sống, các nhà đầu tư và các công ty xây dựng sẽ gặp nhiều thuận lợi trong kinh doanh Tuy nhiên ở đây cũng cần chú ý đến thực tế rằng những thay đổi trên diễn ra bao lâu, xu hướng phát triển là cố định, bền vững hay chỉ nhất thời

 Thông tin pháp lý:

-Giấy tờ xác nhận về các quyền năng về căn hộ cao cấp: sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh, hoá đơn điện nước…

-Hợp đồng, quyết định giao đất

-Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng

-Hoá đơn, chứng từ liên quan

-Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản

-Giấy tờ của toà án hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp luật

-Hồ sơ, đơn từ liên quan đến những thay đổi của CHCC

-Các thông tin của môi trường xung quanh CHCC:

+ Quy hoạch vùng + Quy hoạch không gian + Quy hoạch các công trình có liên quan

Phương pháp thu thập thông tin:

-Tự điều tra, thăm dò trực tiếp

-Dựa vào bản thân

-Bản đồ (bản đồ địa chính, bản đồ vệ tinh, bản đồ địa lý, kinh tế, khí hậu, bản

đồ hạ tầng…)

-Mua thông tin từ các nhà cung cấp

-Phương tiện thông tin đại chúng

b) Thông tin về cầu CHCC:

Phân loại đối tượng cầu căn hộ cao cấp:

+ Cặp vợ chồng

+ Người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện đời sống +

Người nước ngoài, các chuyên gia chuyên viên +Công vụ, nhân sự cấp cao của các công ty, các tập đoàn

Nguồn cung cấp thông tin:

-Khách hàng cũ và mới

-Báo chí, internet và các phương tiện thông tin khác

-Căn hộ cao cấp môi giới

-Thu thập thực tế

-Danh bạ

-Cơ quan quản lý

-Các câu lạc bộ doanh nghiệp, nhà đầu tư

-Các trường đại học, trung học, khu công nghiệp, nhà máy…(cho thuê CHCC)-Các quỹ đầu tư, bảo hiểm, tài chính, ngân hàng

Phương pháp thu thập thông tin:

 Cách tiếp cận chủ động:

-Tìm qua internet, TV, báo chí, quảng cáo, danh bạ

-Gửi thư trực tiếp, phát tờ rơi: tập trung vào khách hàng tiềm năng

-Gọi điện thoại trực tiếp đến khách hàng

-Liên kết lấy thông tin từ các căn hộ cao cấp môi giới khác

-Giới thiệu qua những khách hàng cũ của mình

 Cách tiếp cận thụ động:

-Khách hàng tìm đến căn hộ cao cấp của mình

-Ưu điểm: dễ làm tốn ít chi phí và công sức

-Nhược điểm: phụ thuộc vào kết quả quảng cáo trên bảo chí, các phương tiện

thông tin, biển quảng cáo căn hộ cao cấp.

 Thời hạn thực hiện các công việc trong thương vụ môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

Một trong những vấn đề quan trọng trong mọi thương vụ cho thuê căn hộ cao cấp trên thị trường BĐS là phải thoả thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ Việc xác định các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc Thông thường,quá trình thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:

a) Kí kết hợp đồng khởi điểm – bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 01 tháng tiền thuê), đồng thời thoả thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ

kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những trách nhiệm của người thuê, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp và chuẩn bị tiền hay phải tiến hành giải ngân đúng hạn Đối với người cho thuê, hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán

b) Kí kết hợp đồng chính thức– đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người thuê và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng

và phương thức thanh toán, có thể người đi thuê sẽ kí hợp đồng 1 năm và thanh toán

3 tháng, 6 tháng một lần Cũng có thể họ sẽ thanh toán tiền thuê cả năm luôn

c) Giao nhận căn hộ - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, internet, phí quản lý, phí sử dụng, người mua chi trả các khoản còn lại theo giá cả thoả thuận

Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải là quy trình chuẩn Tính phổ thông của ví dụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau Thứ nhất, phần lớn chủ các căn hộ cao cấp thường rất bận với công việc của họ Vì vậy việc làm phiền họ nhiều lần là rất hạn chế Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những “hợp đồng phụ thuộc” khi mà cho thuê phụ thuộc người thuê Vì vậy cần phải liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi động các nguồn vốn, theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyển đồ đạc, các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng Thứ ba, thời điểm thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người đi thuê (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải ngân của ngân hàng cho vay thế chấp)

 Từ những luận cứ trên, có thể rút ra quy trình điển hình trong công tác

môi giới cho thuê căn hộ cao cấp:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin:

-Tìm kiếm căn hộ cao cấp cần cho thuê

-Xem xét căn hộ đó một cách cẩn thận, tỉ mỉ và đầy đủ

-Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh căn hộ và tình trạng kỹ thuật của căn hộ

-Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ

-Chia sẻ cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc cho thuê

-Tìm kiếm khách hàng quan tâm và có ý định thuê căn hộ

Bước 2: Xử lý thông tin:

- Xác định giá cho thuê căn hộ, chú ý tới giá có thuế và giá không có thuế

-Tập trung ghi chép, miêu tả về căn hộ, chú ý đến những tính chất đặc biệt khác với những căn hộ khác

-Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về căn hộ-Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về căn hộ muốn cho thuê

-Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng cần thuê

-Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khác hàng thuê

và các điều kiện liên quan đến thương vụ

-Tận dụng những thông tin phản hồi tự những người không thuê căn hộ đã được giới thiệu

-Chia sẻ, cung cấp thông tin cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ

Bước 3: Giao dịch với khách hàng:

-Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới

-Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc cho thuê

-Giới thiệu cho khách hàng thuê căn hộ phù hợp với nhu cầu – kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới

-Giúp đỡ tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia

-Dẫn dắt đi đến kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này

-Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồng công chứng

-Tham gia thực hiện các thoả thuận của hợp đồng khởi điểm

-Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả-Hỗ trợ giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ

Bước 4: Kết thúc thương vụ:

-Tham gia vào quá trình giao nhận căn hộ

-Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới

-Giải quyết các vần đề sau thương vụ như nộp thuế, đăng ký tạm trú tạm vắng

3.2.Những yếu tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

Quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp chuyên nghiệp là một quy trình có các tiêu chuẩn rất khắt khe về mọi mặt: chất lượng thông tin, bản thân nhà môi giới…

- Thứ nhất, thông tin đóng một vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

Một nhà môi giới thường có rất nhiều thông tin thị trường và lượng thông tin cần cho một thương vụ môi giới cũng không ít nhưng phải xác định rõ thông tin nào

là cần thiết để chú trọng vào khai thác, phân tích để có thể đưa ra những phán đoán chính xác nhất Điều này cũng phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thông tin thu thập được bởi vì lượng thông tin có nhiều nhưng không đầy đủ và chính xác thì cũng không giúp nhà môi giới có một cái nhìn đúng đắn về thương vụ sắp diễn ra Ngoài việc thu thập thông tin cần có quá trình lưu trữ và xử lý thông tin một cách hiệu quả

để tận dụng tối đa những thông tin thu thập được cũng như những thông tin đã lưu trữ từ trước giúp cho thương vụ suôn sẽ và thành công nhanh hơn

- Thứ hai, chuyên môn và các kỹ năng của một nhà môi giới ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện thương vụ môi giới: Ngoài việc nắm vững các thông tin thị trường còn phải là người am hiểu rất rộng tất cả các lĩnh vực trong đời sống hàng ngày bởi vì môi giới ở đây không phải là quá trình truyền thông tin từ A đến B mà môi giới bao gồm tất cả các hoạt động xung quanh thương vụ: chuyển hộ khẩu, tư vấn tài chính… bên cạnh đó nhà môi giới phải có đầy đủ kỹ năng đàm phán, kiểm tra tính thật giả của các loại giấy tờ…

- Thứ ba, ở đây nói đến trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới: Nhà môi giới phải cung cấp đầy đủ và chính xác các thông tin mà mình khai thác được cho các bên, không được giấu diếm để gây bất lợi cho một bên nào đó hoặc làm lợi cho mình; phải thực sự là người trung gian trong thương vụ để đảm bảo sự

minh bạch, rõ ràng trong thương vụ.

- Thứ tư, là sự ảnh hưởng của phương tiện làm việc đến việc thực hiện thương vụ: Phương tiện làm việc là các công cụ hỗ trợ đắc lực cho nhà môi giới trong việc tìm kiếm thông tin, tiếp cận khách hàng, lưu trữ hồ sơ… Ví dụ như sự phát triển của công nghệ thông tin đã giúp cho các nhà môi giới tìm kiếm thông tin dễ dàng hơn qua Internet hay máy vi tính giúp nhà môi giới có thể lưu trữ một lượng thông tin,

hồ sơ lớn mà không phải tốn nhiều diện tích như lưu trữ thông tin trên giấy như trước và việc tìm kiếm thông tin đã lưu trữ trên máy tính cũng nhanh và đơn giản hơn rất nhiều

- Thứ năm, các quy định của pháp luật về nội dung hợp đồng, quy định việc công chứng hợp đồng cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc soạn thảo và ký kết hợp đồng khởi điểm cũng như hợp đồng công chứng

Trên đây là những nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp, bên cạnh đó còn có những nhân tố khác ảnh hưởng gián tiếp:

- Cách thức thu thập thông tin: Đây là hệ quả bị ảnh hưởng bởi chuyên môn

và quan niệm của nhà môi giới Cách thức thu thập thông tin ảnh hưởng đến chất lượng thông tin thu thập được và qua đó ảnh hưởng đến việc thực hiện môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

- Quy định của doanh nghiệp môi giới cho thuê căn hộ cao cấp có thể hỗ trợ nhưng cũng có thể kìm hãm các nhà môi giới làm ảnh hưởng đến việc thực hiện môi giới cho thuê căn hộ cao cấp của các nhà môi giới

- Cách thức làm việc của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất lớn đến cách thức làm việc của các nhà môi giới trong doanh nghiệp đó và qua đó ảnh hưởng đến việc thực hiện quy trình môi giới cho thuê căn hộ cao cấp

CHƯƠNG II: QUY TRÌNH MÔI GIỚI CHO THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP TẠI

CÔNG TY TNHH BILLTRAN 1.Khái quát về công ty

1.1.Lịch sử hình thành, sứ mệnh và tầm nhìn

Phân khúc mua và bán căn hộ chung cư, căn hộ cao cấp… xu hướng giảm vẫn còn tiếp diễn, mức giảm có thể xuống tiếp từ nay đến nửa đầu năm 2013 Không chỉ các nhà đầu tư phải bán tháo cho thuê căn hộ với giá rẻ mà ngay cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng phải hạ giá bán, thậm chí phải bán lại dự án để thu hồi vốn nếu không muốn lâm vào tình cảnh phá sản

Sau một thời gian tăng nóng, thị trường cho thuê căn hộ Hà Nội và các tỉnh thành khác đang bước vào giai đoạn sàng lọc và điều chỉnh giá Hiện tượng này cũng đã xảy ra tại TP HCM cách đây vài năm và cho đến nay vẫn chưa có dấu hiệu

đi lên, tại Hà Nội cần nhiều thời gian hơn mới có thể khởi sắc lại được

Tuy nhiên vẫn có thể kỳ vọng vào thị trường cho thuê căn hộ Việt Nam với các yếu tố thúc đẩy sự phát triển như: gia tăng dân số, mức độ đô thị hóa, chính sách tăng lương, dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở sẽ sớm tăng mạnh

Nhưng với lượng tồn đọng cao như hiện nay, các nhà đầu tư nhất là những người đoản vốn đang ôm cho thuê căn hộ cần phải giảm giá bán nhiều hơn nữa Càng để lâu sẽ càng thêm thua lỗ trong bối cảnh cho thuê căn hộ đang lao dốc, người mua thì có tâm lý chờ đợi

Phân khúc thuê và cho thuê cũng không nằm ngoài tình hình chung đó Trong bối cảnh thị trường khó khăn, vốn đầu tư nước ngoài giảm, nhu cầu thuê các căn hộ chung cư cao cấp giảm sút Nguồn cung vẫn theo đà tăng từ những dự án đã được triển khai từ năm 2009 đổ lại Tình trạng này dẫn đến cung cầu mất cân đối nghiêm trọng, tạo nên sự cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này.Có thể nói năm

2011 và 2012 là năm không thành công của thị trường cho thuê căn hộ nói chung và hầu hết các cá nhân, tổ chức nói riêng

Hiện tại nhu cầu thuê căn hộ cao cấp cho người nước ngoài, người Việt Nam thu nhập cao đang gia tăng từng ngày Mặc dù tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế đang chậm lại nhưng nguồn vốn FDI vấn gia tăng mạnh mẽ Tính đến thời điểm 20/11/2012, cả nước có 980 dự án FDI mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với số vốn đăng ký là 7,25 tỷ USD chỉ bằng 60,4% so với cùng kỳ năm 2011 Tuy nhiên cũng trong khoảng thời gian trên lại có đến 406 dự án đăng ký tăng vốn đầu tư với

số vốn đăng ký tăng thêm là 4,92 tỷ USD, tăng 41,3% so với cùng kỳ 2011

Với tầm nhìn chiến lược dài hạn, sở hữu quy trình công nghệ sản xuất cho năng suất lao động cao, kỹ thuật tổ chức, thiết lập hệ thống hạ tầng sản xuất với thiết bị được chuyên môn hóa ở mức cao nhất, các doanh nghiệp FDI đã đón đầu và

“chọn các quốc gia mang lại cho họ lợi thế về thuế suất xuất khẩu, hưởng được các chính sách từ những hiệp định thương mại mang lại để đặt nhà máy sản xuất” Và nguồn vốn đầu tư của khối doanh nghiệp FDI trong thời gian tới tiếp tục tăng cao gần như là chắc chắn.Nhiều tập đoàn lớn trên thế giới như Panasonic, SamSung, HonDa, Intel, Nokia… đang coi Việt Nam là điểm đến hấp dẫn trong làn sóng dịch chuyển đầu tư ra khỏi Trung Quốc Ông Shiokawa Yorihira, Giám đốc điều hành Panasonic châu Á – Thái Bình Dương, cho biết tập đoàn này xem Việt Nam là địa chỉ tiềm năng để mở rộng đầu tư, làm “căn cứ sản xuất lớn” với các lợi thế nhân công rẻ, thị trường nội địa có nhiều triển vọng phát triền, có nền tảng xuất khẩu tới các nước thứ ba…

Tại các diễn dàn thu hút đầu tư Nhật Bản của Việt Nam gần đây, nhiều doanh nghiệp Nhật cho biết những cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc ưu đãi đầu tư nhằm dẩy mạnh phát triển công nghiệp hỗ trợ của Việt Nam đã thu hút sự quan tâm của họ, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa của Nhật đang xem đây là cơ hội đầu tư.Tất cả những nguồn vốn đầu tư đó mang lại một cơ hội vô cùng to lớn cho thị trường cho thuê Căn hộ cao cấp tại Việt Nam Những nhà đầu tư nước ngoài mang theo một lực lượng lớn lao động cao cấp, đây là nguồn khách hàng lớn nhất cho thị trường căn hộ cho thuê tại Việt Nam

Ngoài ra cùng với sự phát triển kinh tế, người dân Việt Nam cũng đang từng bước thay đổi quan niệm về nhà ở của mình Trước đây đa phần người dân Việt Nam coi nhà ở là một tài sản, một điều kiện cần thiết trên con đường lập nghiệp thì hiện tại quan niệm này đã dần dần thay đổi Một bộ phận lớn người Việt Nam đã không muốn mua nhà nữa, họ chuyển sang hình thức thuê những căn hộ cao cấp để

ở Hiện tại tỷ lệ thuê nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức 14-16% và chủ yếu là thuê nhà giá thấp Tuy nhiên cùng với sự tăng trưởng thần tốc của nền kinh tế, thu nhập của người dân Việt Nam cũng đăng tăng lên rõ rệt, nhu cầu thuê căn hộ cao cấp vì thế cũng đang tăng lên

Theo số liệu thống kê thì tỷ lệ thuê nhà tại Mỹ, Anh và các nước phát triển thì tỉ lệ thuê nhà của người dân thường xuyên đạt từ 80 đến 90%.Cùng với sự phát triển kinh tế thì chắc chắn quan niệm về nhà thuê của người Việt Nam cũng dần dần thay đổi

Về phía Vnhousing – bắt đầu nhen nhóm từ cuối năm 2011 và đến tháng 5/2012 chính thức đi vào hoạt động Đơn vị chuyên cho thuê các căn hộ chung cư, căn hộ cao cấp tại địa bàn Hà Nội Tuy còn nhiều khó khăn thách thức nhưng với những hợp đồng đầu tiên và tiếp sau đó cũng đã giúp cho đội ngũ kinh doanh thêm tin tưởng vào thị trường và tương lai phía trước.

Nhận thấy tiềm năng vô cùng to lớn của thị trường, phòng dịch vụ VNHOUSING, công ty TNHH BILLTRAN luôn nỗ lực hết mình để nắm bắt được

cơ hội đó, chung tay thúc đẩy sự phát triển của thị trường, đáp ứng tốt nhất các nhu cầu của khách hàng, mang lại môi trường sống tốt nhất cho các gia đình Việt Nam

Công ty TNHH BILLTRAN được thành lập vào cuối năm 2012 đã đánh dấu một bước tiến quan trọng đó là xây dựng được nền tảng nhân lực cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp và ổn định, tạo được thị phần khách hàng riêng, xây dựng được thương hiệu có tính bền vững, có tiềm năng tăng trưởng

Công ty ra đời, mang theo sứ mệnh luôn đem đến cho khách hàng dịch vụ tốt nhất với giá cả phú hợp, và nhanh nhất trong thời gian có thể

Với tầm nhìn chiến lược dài hạn, và phân khúc khách hàng chủ yếu nhắm vào các công ty có vốn đầu tư FDI, công ty sẽ có các bước đi đúng đắn và theo kịp

lộ trình của thời đại

Tên gọi doanh nghiệp: Công Ty TNHH thương mại và dịch vụ BILLTRAN

Tên giao dịch quốc tế: BILLTRAN trade and service limited liability Company Tên viết tắt: BILLTRAN ltd

Địa chỉ: Phòng 1508, toà nhà CT14A2, khu tái định cư cầu Nhật Tân, Phú Thượng,

- Ba phòng kinh doanh: Kinh doanh dịch vụ bất động sản, kinh doanh dịch vụ xe

và du lịch Btravel, kinh doanh thiết bị nhà thông minh Bsmarthome

Giám đốc công ty là ông Trần Mỹ Hưng, là người điều hành mọi hoạt động của công ty, đồng thời chịu trách nhiệm với toàn thể cán bộ công nhân viên của công ty về tình hình hoạt động kinh doanh.

Trưởng phòng dịch vụ bất động sản là ông Nguyễn Ngọc Thu Ông Thu chịu trách nhiệm phân công nhiệm vụ, chỉ đạo, điều hành giám sát công tác môi giới cho thuê căn hộ cap cấp Đồng thời chịu trách nhiệm trước giám đốc về kết quả kinh doanh của vnhousing

Trưởng phòng kinh doanh dịch vụ xe và du lịch và bà Tạ Thị Hậu Bà Hậu chịu trách nhiệm phân công nhiệm vụ, chỉ đạo, điều hành giám sát công tác cho thuê xe và thực hiện bán tour du lịch Btravel

Trưởng phòng kinh doanh thiết bị nhà thông minh là bà Phạm Thị Mai Bà Mai chịu trách nhiệm phân công nhiệm vụ chỉ đạo, điều hành giám sát công tác kinh doanh thiết bị nhà thông minh Bsmarthome

là rất lớn

Công ty chú trọng vào khai thác mảng dịch vụ cho thuê căn hộ để đáp ứng nhu cầu rất cấp thiết của khách hàng Thứ hai đó là mảng kinh doanh cho thuê xe Đối tượng khách hàng chính của công ty chính là những chuyên gia nước ngoài đang công tác và làm việc tại các khu công nghiệp của Việt Nam Họ sẽ có nhu cầu rất lớn về thuê xe

Thứ ba đó là mảng kinh doanh nhà thông minh Đây cũng là một lĩnh vực khá mới

mẻ và rất đáng quan tâm, khai thác

Sau đây là những linh vực kinh doanh chính của công ty:

- Tư vấn thuê, cho thuê bất động sản:

Biệt thự - căn hộ dịch vụ - văn phòng – nhà riêng

- Quản lý bất động sản:

Chung cư – căn hộ dịch vụ - văn phòng

- Thiết kế nội thất:

Nội thất gia đình – nội thất văn phòng

- Tư vấn phong thuỷ

- Kinh doanh dịch vụ xe đưa đón và lữ hành du lịch

- Kinh doanh mặt hàng nhà thông minh, smarthome

Kết quả kinh doanh trong những năm vừa qua

Mặc dù năm 2012 là năm kinh tế vẫn còn khó khăn, công tyvẫn tiếp tục phát huy được thế mạnh sẵn có và khẳng định được “thương hiệu”,và là tổ chức hoạt động uy tín và từng bước phát triển thị trường của mình với các sản phẩm dịch vụ chất lượng đến khác hàng, đặc biệt là phân phối các sản phẩm của các loại căn

hộ cao cấp đến tay người thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Môi giới cho thuê căn hộ cao cấp là dịch vụ cốt lõi công ty đã xây dựng từ khi thành lập Các chuyên viên của công ty rất năng động,am hiểu sâu về thị trườngcho thuế căn hộ cao cấp ở Hà Nội và giúp cho khách hàng có nhu cầu bán tiết kiệm được thời gian trong việc tìm kiếm căn hộ cho thuê, cũng như tìm kiếm khách thuê cho căn hộ của mình

Với doanh số thu được trong hoạt động môi giới cho thuê căn hộ cao cấp là trên 500 triệu đồng (chiếm 89,6% tổng doanh thu) đạt 120% so với kế hoach năm

2012, nhưng trong hoàn cảnh thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn thì có thể coi Công ty đã đạt thắng lợi lớn trong lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ cao cấp, đã trở thành một thương hiệu mạnh trong ngành tư vấn, môi giới cho thuê căn hộ trên địa bàn

Hà Nội

Sau đây là báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh của công ty trong năm