Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC

Các nhà đầu tư luôn mong muốn dự án thành công, phân tích tài chính sẽgiúp các nhà đầu tư nhìn thấy những bước tiến triển của dự án để họ đưa ra cácbiện pháp thích hợp bằng cách dự tính

LỜI MỞ ĐẦU 4

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU 7

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 8

1.1.1 Khái niệm 8

1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 11

1.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 12

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 12

1.2.1.1 Khái niệm 12

1.2.1.2 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 12

1.2.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 14

1.2.2.1 Xác định nhu cầu vốn 14

1.2.2.2 Xác định nguồn vốn 17

1.2.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn thực hiện dự án 17

1.2.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 18

1.2.2.5 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản .18

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 26

1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan 26

1.2.3.2 Các nhân tố khách quan 28

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN TSQ GALAXY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ TOÀN CẦU GTC 30

2.1 Tổng quan về dự án 30

2.1.1 Tên dự án và chủ đầu tư dự án 30

2.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư dự án 30

2.1.3 Mục tiêu đầu tư của dự án 31

2.1.4 Vị trí và giới hạn khu đất 32

2.1.5 Quy mô của dự án 33

2.1.6 Hiện trạng khu vực thực hiện dự án 34

2.2 Thực trạng phân tích hiệu quả tài chính dự án TSQ Galaxy 36

2.2.1 Nhu cầu vốn của dự án 36

2.2.1.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 36

2.2.1.2 Nội dung của tổng mức đầu tư 37

2.2.1.3 Vốn đầu tư dự kiến để thực hiện dự án 38

2.2.2 Cơ cấu nguồn vốn 49

2.2.2.1 Vốn chủ sở hữu 49

2.2.2.2 Vốn vay và huy động khác 50

2.2.3 Kế hoạch huy động vốn thực hiện dự án 50

2.2.4 Kế hoạch trả nợ vốn vay của dự án 53

2.2.5 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án 55

2.2.5.1 Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp 55

2.2.5.2 Dự tính doanh thu của dự án 55

2.2.5.3 Chi phí vận hành của dự án 59

2.2.5.4 Dự tính lãi lỗ của dự án 59

2.2.5.5 Hiện giá thu nhập thuần NPV, tỷ suất sinh lời nội bộ IRR và thời gian hoàn vốn Thv của dự án 60

2.2.5.6 Đánh giá độ nhạy của dự án 62

2.3 Đánh giá phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư TSQ Galaxy 64

2.3.1 Những kết quả đạt được 64

2.3.2 Những mặt hạn chế 64

2.3.3 Nguyên nhân 65

CHƯƠNG III : HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TSQ GALAXY 66

3.1 Giải pháp hoàn thiện phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản TSQ Galaxy 66

3.1.1 Giải pháp hoàn thiện thu thập thông tin cho việc phân tích 66

3.1.2 Giải pháp về nguồn nhân lực 66

3.1.3 Giải pháp về việc điều hành tổ chức công việc của công ty 66

3.2 Kiến nghị 67

KẾT LUẬN 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tài chính được đặc trưng bằng sự vận động độc lập tương đối của tiền tệvới chức năng làm phương tiện thanh toán và phương tiện cất trữ trong quá trìnhtạo lập hay sử dụng quỹ tiền tệ đại diện cho sức mua nhất định ở các chủ thểkinh tế - xã hội Do đó tài chính là một trong những điều kiện tiên quyết cho sựthành công của một dự án

Các nhà đầu tư luôn mong muốn dự án thành công, phân tích tài chính sẽgiúp các nhà đầu tư nhìn thấy những bước tiến triển của dự án để họ đưa ra cácbiện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựachọn được phương án cụ thể cho dự án của mình Ngoài ra việc phân tích tàichính sẽ giúp các nhà đầu tư thấy được hiệu quả của dự án thông qua việc sosánh giữa mọi nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lý của dự án (cả chi phíđột xuất) Vì vậy việc phân tích tài chính dự án đầu tư đóng vai trò tối quantrọng trong kinh doanh

Hiện nay nền kinh tế phát triển theo hàng loạt dự án đầu tư bất động sảnmới và đang được triển khai trên cả nước Đó là điều kiện thuận lợi cho việcphát triển các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, trênthực tế công tác tài chính của các dự án đang còn gặp nhiều khó khăn, không sátthực với thực tế, đây là nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện dự án Chính

vì thế, việc phân tích tài chính của dự án càng trở nên cấp thiết hơn, đòi hỏi sựchuyên nghiệp và trình độ cao hơn Sau một thời gian đi thực tập ở công ty cổphần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC, em xin chọn đề tài “Phân tích hiệuquả tài chính dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ tại dự án TSQ Galaxy của

công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC “ để làm bài viết chuyên đềthực tập của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tài chính dự án đầu

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu : Phân tích tài chính dự án TSQ Galaxy

- Phạm vi nghiên cứu : Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầuGTC

- Phạm vi thời gian : Từ tháng 1/2013 đến tháng 5/2013

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê : Liệt kê những bảng số liệu, thông tin về toàn

bộ dự án TSQ Galaxy

- Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu : Phân tích, tính toán các chỉtiêu về tài chính của dự án dựa trên những bảng số liệu và thông tin thuthập được

- Phương pháp tổng hợp

5 Kết cấu và nội dung của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồmcác chương sau:

Chương I : Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sảnChương II : Thực trạng phân tích hiệu quả tài chính dự án TSQ Galaxycủa công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC

Chương III : Hoàn thiện phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sảnTSQ Galaxy

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

1 Bảng tổng hợp diện tích đất của dự án TSQ Galaxy

2 Bảng tính toán tổng mức đầu tư dự án

3 Bảng tính toán chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

4 Bảng tính toán chi phí xây lắp công trình kiến trúc

5 Bảng tính toán giá trị quyền sử dụng đất

6 Bảng tính toán chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật

7 Bảng nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện của dự án

8 Bảng chương trình vay của dự án

9 Bảng doanh thu dự kiến của dự án

10.Bảng dự trù lãi lỗ của dự án

11.Bảng tính hiệu quả tài chính dự án

12.Bảng tổng hợp phân tích độ nhạy của dự án

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Có rất nhiều khái niệm đưa ra cho dự án đầu tư, tùy theo cách phân loại,như phân loại theo mục tiêu của dự án, phân loại theo phạm vi, phân loại theolĩnh vực hoạt động, phân loại theo nguồn vốn, phân loại theo tính chất quy môcủa dự án… Ở phạm vi nghiên cứu, theo như chủ đầu tư cho biết, dự án TSQGalaxy được xếp vào dự án đầu tư xây dựng công trình, do đó em sẽ chỉ đưa rakhái niệm về dự án đầu tư xây dựng công trình

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đếnviệc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựngnhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sảnphẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định (theo Luật xây dựng)

Dự án đầu tư có thể xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau :

a Xét trên tổng thể chung của quá trình đầu tư

Dự án đầu tư có thể được hiểu như là kế hoạch chi tiết triển khai các hoạtđộng đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra trong một khoảng thời giannhất định, hay đó là một công trình cụ thể thực hiện các hoạt động đầu tư

Như vậy, để có được một dự án đầu tư, phải bỏ ra và huy động một lượngnguồn lực to lớn về kỹ thuật vật chất - lao động - tài chính và quỹ thời gian.Phải bỏ ra, chi một lượng chi phí to lớn đòi hỏi nhà quản lý dự án phải phân tích

- tính toán - đánh giá - so sánh và lựa chọn để tìm ra một kết luận tối ưu Khôngtùy tiện, cảm tính Có nghĩa là dự án phải được nhà quản trị tiến hành một cách

có bài bản, có cơ sở học luận và có khoa học

b Xét về mặt hình thức

Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệthống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch đã đạt được những kết quả vàthực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.

Dự án đầu tư là tài liệu kinh tế - kỹ thuật về một kế hoạch tổng thể huyđộng nguồn lực đầu vào cho mục tiêu đầu tư Vì vậy, trong dự án đó, nội dungphải được trình bày một cách có hệ thống và chi tiết theo một trình tự, logic vàtheo đúng quy định chung của hoạt động đầu tư Cụ thể:

- Giải trình sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư

- Xác định quy mô đầu tư và giải pháp đầu tư sẽ thực hiện

- Tính toán kinh tế và hiệu quả đầu tư của dự án

- Xác định độ an toàn và tính khả thi của dự án

Việc quản lý dự án sẽ đi trong khuôn khổ mà nội dung dự án đã thể hiện

về yêu cầu sử dụng các nguồn lực, về hướng tới mục tiêu dự án: sinh lợi của nhàdoanh nghiệp, cho lợi ích kinh tế - xã hội của ngành, vùng - địa phương

Các kết quả của nghiên cứu được xác lập liên quan đến nguồn lực huyđộng cho dự án: kỹ thuật vật chất - lao động - tài chính và quỹ thời gian Tàiliệu dự án chính là cơ sở, chỗ dựa cơ bản để tiến hành các hoạt động quản lýnguồn lực

d Xét trên góc độ kế hoạch hóa

Dự án đầu tư là kế hoạch hóa chi tiết để thực hiện chương trình đầu tưxây dựng nhằm phát triển kinh tế xã hội làm căn cứ cho việc ra quyết định đầu

tư và sử dụng vốn đầu tư

Nội dung phải thể hiện 4 vấn đề cơ bản:

+ Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư

+ Quy mô đầu tư và giải pháp thực hiện

+ Tính toán hiệu quả đầu tư

+ Xác định độ an toàn và tính khả thi của dự án

Thực hiện các nội dung này đòi hỏi các nhà quản trị phải làm việcnghiêm túc, cẩn trọng và khách quan Và nhờ có bản lĩnh đó, dự án xây dựng có

được một nội dung cụ thể, toàn diện và sâu sắc, có căn cứ khoa học về toàn bộquá trình sử dụng các nguồn lực một cách tối ưu cho mục tiêu đầu tư.

Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bêntrong nó chứa các yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư

1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản

Dự án đầu tư bất động sản có mục đích, kết quả xác định : Tất cả các dự

án đầu tư bất động sản đều phải có kết quả được xác định rõ Mỗi dự án lại baogồm một tập hợp nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại

có một kết quả riêng, độc lập Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hìnhthành nên kết quả chung của dự án

Dự án đầu tư bất động sản có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồntại hữu hạn : Dự án đầu tư bất động sản là một sự sáng tạo Giống như các thựcthể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểmbắt đầu và kết thúc…

Sản phẩm của dự án đầu tư bất động sản mang tính đơn chiếc, độc đáo :Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án đầu tư bấtđộng sản không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao.Sản phẩm và dịch vụ do dự án đầu tư bất động sản đem lại là duy nhất, hầu nhưkhông lặp lại

Dự án đầu tư bất động sản liên quan đến nhiều bên và có sự tương tácphức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án : Dự án đầu tưbất động sản nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư,người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhànước Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham giacủa các thành phần trên cũng khác nhau Giữa các bộ phận quản lý chức năng

và bộ phận quản lý dự án thường xuyên có quan hệ với nhau và cùng phối hợpthực hiện nhiệm vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận không giống nhau.

Tính bất định và độ rủi ro cao : Hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đòihỏi qui mô tiền vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảngthời gian nhất định Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự

án đầu tư bất động sản thường có độ rủi ro cao

1.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm

Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản là việc nghiên cứu, đánh giá

dự án về mặt tài chính, tức là xem xét khả năng và hiệu quả sử dụng tài chínhtrong việc thực hiện dự án đầu tư

Phân tích tài chính một dự án đầu tư bất động sản là một tiến trình chọnlọc, tìm hiểu về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tàichính về một dự án đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu

tư có hiệu quả

Phân tích tài chính được xem xét trên quan hệ vi mô, đứng trên góc độ lợiích của công ty, của doanh nghiệp Vì vậy phân tích tài chính dự án đầu tư đượcxem xét trên góc độ quyền lợi của chính nhà đầu tư dự án

1.2.1.2 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

Các nhà đầu tư bất động sản luôn luôn mong muốn dự án thành công,phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư nhìn thấy những bước tiến triển của

dự án để họ đưa ra các biện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương

án khác nhau và lựa chọn được phương án cụ thể cho dự án của mình

Phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư bất động sản thấy được hiệuquả của dự án thông qua việc so sánh giữa mọi nguồn thu của dự án với tổng chiphí hợp lý của dự án (cả chi phí đột xuất).

Phân tích tài chính luôn diễn ra từ bước lập báo cáo đầu tư xây dựng côngtrình bất động sản cho đến khi đưa công trình vào vận hành, nên phân tích tàichính sẽ giúp các nhà đầu tư dự tính được cho tương lai khi có sự thay đổi vềthu nhập và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm

Phân tích tài chính là kế hoạch để trả nợ, bởi nó đưa ra các tiêu chuẩn vềhoạt động và những cam kết về hoạt động của mình Người tài trợ căn cứ vàokết quả phân tích tài chính để đưa ra các quyết định tài trợ tiền (đầu tư vốn) tiếpnữa hay không

Việc chuyển đổi các nguồn tài chính (vốn) thành các tài sản sinh lợi (tàisản cố định và vốn lưu động) tương ứng với việc cấp vốn cho một dự án Đầu tưcho dự án bao gồm việc xây dựng một cấu trúc tài chính thích hợp căn cứ vàođiều kiện để có được nguồn vốn, và tối ưu hóa việc cấp vốn từ quan điểm củacông ty và nhà đầu tư

Mục tiêu và phạm vi của việc phân tích tài chính là phải xác định, phântích và diễn giải tất cả những hệ quả tài chính của một dự án đầu tư, những thức

có thể liên quan và quan trọng đối với việc quyết định đầu tư và cấp vốn

Hơn nữa, phân tích và đánh giá tài chính cũng cần đảm bảo rằng đối vớinhững mục tiêu đã được người ra quyết định xác định, và trong phạm vi độ tincậy của nghiên cứu khả thi cho phép, các điều kiện sau đây phải được thõa mãn:

- Xác định được các phương án phù hợp nhất trong tất cả các phương án

có thể trong điều kiện bất trắc chiếm ưu thế

- Các biến số quan trọng và các chiến lược có thể có nhằm quản lý vàkiểm tra rủi ro đã xác định được

- Xác định được các luồng tài chính cần thiết trong khi đầu tư, vận hànhthử và hoạt động, xác định được các nguồn vốn rẻ nhất cho thời gian cần thiết

và sử dụng theo cách hiệu quả nhất

Những mục tiêu có quan hệ qua lại với nhau Sự chuyển đổi chúng thànhthực tế dự án đòi hỏi khả năng đánh giá tốt, các khái niệm và kỹ thuật hữu íchcho việc phân tích hoàn cảnh và nguyên tắc để định hướng hành động theo cáchhiệu quả nhất

1.2.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

- Chi phí cố định ( vốn cố định ) gồm :

+ Chi phí xây dựng : chi phí xây dựng các công trình, hạng mục côngtrình , hạng mục công trình thuộc dự án, chi phí phá dỡ các vật kiến trúc cũ, chiphí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình tạm, công trìnhphụ trợ phục vụ cho thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thicông

+ Chi phí thiết bị : chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( kể cả chi phí vậnchuyển đến công trình , lưu kho , lưu bãi , phi phí bảo quản, bảo dưỡng tại khobãi, thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị công trình ), chi phí đào tạo và chuyểngiao công nghệ ( nếu có ), chi phí lắp đặt các thiết bị và thử nghiệm, chi phí muasắm phương tiện vận chuyển

+ Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( chi phí trước vận hành ) : cáckhoản chi phí này tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là các chi phígián tiếp hoặc có liên quan đến tạo ra hoặc vận hành khai thác các tài sản đó đểđạt được mục tiêu đầu tư Bao gồm : chi phí cho công tác điều tra khảo sát , lập

và thẩm định dứ án, chi phí khởi công, đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư,thuê đất trong thời gian xây dựng và chuyển quyền sử dụng đất, chi phí cho tưvấn khỏa sát, thiết kế và thẩm định thiết kế, tổng mức dự toán, chi phí cho thựchiện công tác đấu thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí đào tạo huấn luyện, thuêchuyên gia hướng dẫn vận hành, chi phí nguyên vật liệu năng lượng cho quátrình chạy thử v.v…các khoản chi phí này thường được thu hồi đều trong một

số năm đầu khi dựa án đi vào hoạt động

- Vốn lưu động ban đầu :

+ Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu ( cho một chu kìsản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm ) đảm bảo cho dự án đi vào hoạtđộng theo các điều kiện kinh tế - kĩ thuật đã dự tính

+ Tài sản lưu động sản xuất ( vốn sản xuất ) gồm những tài sản dự trữ choquá trình sản xuất ( nguyên, nhiên, vật liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự trữtrong kho ) và tài sản trong sản xuất ( giá trị sản phẩm dở dang )

+ Tài sản lưu động lưu thông ( vốn lưu thông ) : tài sản dự trữ cho quátrình lưu thông ( thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay đang gửi bán ) vàtài sản trong quá trình lưu thông ( vốn bằng tiền, các khoản phải thu )

- Vốn dự phòng : Chi phí dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không

dự kiến trước được

c Phương pháp

- Phương pháp cộng chi phí : nội dung phương pháp này là căn cứ vàocác khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổnghợp thành tổng mức đầu tư Theo đó, tổng mức đầu tư được xác định dựa trên

việc xem xét chi phí dự tính cho từng công việc theo thiết kế cơ sở của dự ántrong phần phân tích kĩ thuật

+ Chi phí xây dựng được tính theo những khối lượng chủ yếu từ thiết kế

cơ sở, các khối lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp

+ Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại, giá trị từng loạithiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây truyền công nghệ theo giá thị trường ở thời điểmlập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vậnchuyển , bảo quản , lắp đặt thiết bị này và chi phí đào tạo chuyển giao côngnghệ ( nếu có )

+ Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( các khoản chi phí trước vậnhành ) tùy theo từng khoản mục, căn cứ theo quy định quản lý đầu tư xây dựngcủa Nhà nước để xác định tỉ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán

+ Vốn lưu động ban đầu

Vốn lưu động sản xuất : việc dự tính vốn lưu đọng sản xuất dựa vào phầnphân tích kĩ thuật để xác định chi phí nguyên vật liệu, nhiên liệu … cho một chu

kì sản xuất kể cả các khoản chi phí dự trữ bảo hiểm cần thiết

Vốn lưu động lưu thông : đây là khoản khó xác định chính xác , cần thamkhảo các dự án tương tự và dựa vào đặc điểm điều kiện từng dự án để xác địnhcho chính xác

+ Vốn dự phòng:được xác định không quá 15% cuả tổng mức đầu tư tùythuộc quy mô đặc điểm của từng công trình

- Phương pháp định mức vốn

Căn cứ vào định mức phí vốn đầu tư / 1 đơn vị sản phẩm ( suất vốn đầu

tư ) theo từng loại công trình để xác định tổng mức vốn đầu tư Nó được xácđịnh :

Iv = QDA* SVDT *K

Trong đó : Iv : vốn đầu tư của dự án

Qda : công suất thiết kế của công trình dự án

Svdt : suất vốn đầu tư

K : hệ số điều chỉnh

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tổng hợpquan trọng trong công tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản lý,các chủ đầu tư, các nhà tư vấn lập dự án xác định tổng mức đầu tư xây dựngcông trình làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quảvốn đầu tư của dự án , thẩm định và đánh giá về hiệu quả kinh tế của dự án đầu

1.2.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn thực hiện dự án

Xác định nhu cầu vốn và nguồn vốn thực hiện dự án theo tiến độ

+ Nhu cầu vốn được tính toán dựa vào các yếu tố trượt giá và lạm phát+ Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốnhợp lý để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu

1.2.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay

Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ vàcác điều kiện tài trợ của từng nguồn vốn vay, kế hoạch trả nợ dự án trên cácphương thức thanh toán của nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đóbao gồm các yếu tố cơ bản

+ Định kỳ thanh toán : thời gian ân hạn, trả nợ, thời gian của một kỳthanh toán

+ Cách thức trả nợ : trả nợ đều hay không đều

1.2.2.5 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản

a Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp

- Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1.Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1vào khoảng 2/3 thi dự án thuận lợi

- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40%

- Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạnphải trả lớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được dảm bảo

b Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

- Dự tính doanh thu của dự án :

Doanh thu là một chỉ tiêu rất quan trọng trong việc phân tích tài chính ,

nó là cơ sở quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như :IRR, NPV, tỉ lệ lợi ích – chi phí, thời gian thu hồi vốn, bảng cân đối thu chi,bảng dự trù lỗ lãi, bảng cân đối kế toán, dòng tiền …

- Dự tính chi phí sản xuất (dịch vụ) :

Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án Khácvới việc tính doanh thu hàng năm, việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liênquan đến kế hoạch sản xuất và kế hoạch tiêu thụ hàng năm nó còn liên quanđến cả kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án

- Dự tính mức lỗ lãi của dự án :

Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành

dự tính mức lỗ lãi hàng năm của dự án

c Hiện giá thu nhập thuần của dự án NPV (Net Present Value)

và hiện giá chi phí

C

0 ( 1 )Trong đó

Bt : Doanh thu bán hàng ở năm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản

Ct : Tổng chi phí bỏ ra ở năm t

n : Tuổi thọ quy định của phương án

i : Lãi suất chiết khấu

t : Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án

- Điều kiện thỏa mãn : NPV > 0

+ Trường hợp NPV  0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì

hiệu quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn

+ Trường hợp NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính, cần được sửa

đổi, bổ sung

- Ưu điểm :

+ Có tính đến thời giá tiền tệ

+ Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án

+ Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau

+ Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án

d Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR (Internal Rate of Return,

%)

- Khái niệm :

Suất thu hồi nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu

để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cânbằng với giá trị hiện tại của chi phí, nghĩa là NPV = 0

Đối với dự án độc lập dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng suất chiết khấu thìchấp nhận IRR càng lớn càng tốt

- Phương pháp tính : Để tìm IRR dùng phương pháp nội suy gần đúng.Đầu tiên là cần phải xác định 1 số trị số NPV1 dương (gần 0 càng tốt) tươngứng với trị số IRR1, sau đó xác định 1 trị số NPV âm (gần 0 càng tốt) tươngứng với giá trị IRR2, trị số IRR của phương án cần tìm nằm trong khoảng giữaIRR1 và IRR2 và được nội suy bằng công thức :

IRR = r1 + (r2 - r1) * NPV1NPV NPV1 2

Trong đó :

IRR : Tỷ suất sinh lời nội bộ (%)

r1 : Tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1

r2 : Tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo

ra giá trị âm cho NPV2

NPV1 > 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấuvới r1

NPV2 < 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấuvới r2

- Ưu điểm :

+ Có tính đến thời giá của tiền tệ

+ Xem xét toàn bộ ngân lưu của dự án

+ Có tác dụng lớn khi cần sử dụng để huy động vốn hoặc quảng cáo cho

dự án

+ Khách quan vì IRR suy ra từ bản thân của dự án không phụ thuộc vàosuất chiết khấu.

+ Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh

+ Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉtiêu dòng tiền tệ thu chi qua các năm và suất chiết khấu

- Nhược điểm :

+ Không thể sử dụng là chỉ tiêu duy nhất để ra quyết định đầu tư

+ Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án

+ Chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, mộtđiều kiện khó đảm bảo trong thực tế

+ Việc tính toán tương đối phức tạp

Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian cần thiết để có thể hoàn trả lại vốnđầu tư đã bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để tổng hiện giá thu hồi vừa bù đắpđược tổng hiện giá của chi phí đầu tư dự án.

- Phương pháp tính :

Thời gian hoàn vốn = số năm trước khi thu hồi hết vốn +

chi phí còn lại chưa thu hồi/thu nhập trong năm (t+1)

Cơ sở để một dự án được chấp nhận T  n

- Ưu điểm :

+ Đơn giản, dễ tính toán

+ Thể hiện khả năng thanh toán và rủi ro của dự án, thời gian hoàn vốncàng ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốnđầu tư càng thấp

+ Giúp nhà đầu tư sơ bộ xem xét thời gian thu hồi đủ vốn để bước đầu raquyết định

f Phân tích độ nhạy của dự án

- Khái niệm :

Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấuhao và lợi nhuận ròng) Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuếsuất, sản lượng tiêu thụ…) Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức

độ ảnh hưởng của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập vàlợi ích dự án

+ Bước 2 :

Cho yếu tố biến động giảm xuống hoặc tăng lên theo từng cấp độ 5%,10%,15% tối đa 25% so với giá trị ban đầu.

+ Bước 3 :

Tính toán lại NPV hoặc lãi ròng tương ứng, tính tốc độ giảm so với giá trịNPV hoặc lãi ròng ban đầu

Hoặc Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là yếu

tố xem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này

- Tổ chức điều hành của doanh nghiệp :

Phân tích tài chính dự án đầu tư là tập hợp nhiều hoạt động có liên quanchặt chẽ với nhau và với các hoạt động khác Kết quả phân tích sẽ phụ thuộcnhiều vào công tác tổ chức quản lý điều hành, sự phối hợp nhịp nhàng của cán

bộ trong quá trình phân tích Khác với các nhân tố khác, việc tổ chức điều hànhtác động một cách gián tiếp tới công tác phân tích tài chính Công tác tổ chứcđiều hành được thực hiện một cách chặt chẽ, khoa học và sẽ khai thác tối đa mọinguốn lực phục vụ hoạt động phân tích tài chính dự án

- Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chính

Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về công tác phân tích tài chính dự

án có ý nghĩa hết sức quan trọng Là người ra quyết định, lãnh đạo doanhnghiệp cần nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của phân tích tài chính , sửdụng các kết quả phân tích trong quá trình quản lý, điều hành sản xuất kinhdoanh Một người lãnh đạo sáng suốt sẽ nhận thức đúng đắn về công tác phântích tài chính dự án đầu tư, đưa ra những đường lối phát triển hợp lý, giúpdoanh nghiệp làm ăn có lãi

- Trình độ nhân viên thực hiện phân tích tài chính

Năng lực của người tham gia phân tích tài chính dự án có vai trò rất quantrọng vì kết quả phân tích tài chính được dựa trên các kết quả nghiên cứu, phântích về kỹ thuật, thị trường, tổ chức sản xuất,… Năng lực của cán bộ phân tíchtài chính ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả mà họ đảm trách Nếu đội ngũ cán bộ

có trình độ chuyên môn vững vàng, năng động, sáng tạo, thu thập thông tin sốliệu kịp thời chính xác thì sẽ giúp cho giám đốc có quyết định kịp thời đúngđắn

Do vậy, trong mọi trường hợp, muốn hoàn thiện công tác phân tích tàichính dự án thì trước hết bản thân chất lượng của cán bộ phân tích tài chính phảikhông ngừng được nâng cao Họ phải đáp ứng được những đòi hỏi về chuyênmôn nghiệp vụ, hiểu biết về các kiến thức tổng hợp như : sản phẩm dịch vụ, thịtrường, chính sách đầu tư…., nắm vững các văn bản pháp luật, chế độ chínhsách của Nhà nước Ngoài ra, tư cách phẩm chất đạo đức của cán bộ phân tíchtài chính cũng là điều kiện không thể thiếu

- Nguồn thông tin

Nguồn thông tin là cơ sở cho những phân tích, đánh giá, là "nguyên liệu"cho quá trình tác nghiệp của cán bộ phân tích tài chính Nguồn thông tin quan

trọng nhất trước hết là từ hồ sơ dự án Nếu thông tin trong hồ sơ dự án thiếuhoặc không rõ ràng, cán bộ phân tích có quyền yêu cầu những người lập dự áncung cấp thêm hoặc giải trình những thông tin đó

Bên cạnh các thông tin về dự án, để việc phân tích tài chính được tiếnhành một cách chủ đông, có những đánh giá khách quan, chính xác hơn thì khảnăng tiếp cận, thu thập các nguồn thông tin khác và khả năng xử lý thông tincủa cán bộ phân tích tài chính đóng vai trò quyết định

- Các nhân tố khác

Các nhân tố khác như trang thiết bị, cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thống máytính, phần mềm hỗ trợ cũng góp phần thúc đẩy công tác phân tích tài chínhcủa doanh nghiệp phát triển

1.2.3.2 Các nhân tố khách quan

- Sự phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản trong thời kì phát triển nóng những năm 2007 thìgiá bán sản phẩm bất động sản sẽ ở mức cao, khả năng bán được hàng lớn, rủi

ro khi đầu tư dự án thấp, do đó dẫn đến thời gian thu hồi vốn của dự án sẽ đượcrút ngắn lại Ngược lại trong thời kì bất động sản trầm lắng như hiện nay, việclập bảng doanh thu bán được hàng trong từng năm chỉ mang tính tương đối,việc bán hàng diễn ra hết sức chậm chạp, do đó thời gian hoàn vốn của dự án sẽkéo dài Việc phân tích tài chính dự án diễn ra trong thị trường bất động sảntrầm lắng mang tính rủi ro cao sẽ cho kết quả không thể chính xác một cáchtuyệt đối, dẫn đến cần phải có những quyết định thận trọng cho việc quyết địnhđầu tư dự án hay không

- Ảnh hưởng của tỉ lệ lạm phát

Lạm phát là yếu tố bất định có ảnh hưởng tới việc phân tích tài chính dự

án Lạm phát gây nên sự thay đổi về giá cả theo thời gian Do vậy, nó làm biếnđổi dòng tiền kỳ vọng và tỷ lệ chiết khấu khi đánh giá tài chính dự án đầu tư.Mức lạm phát không thể dự đoán một cách chính xác vì nó phụ thuộc vào rấtnhiều yếu tố như quy luật cung cầu, thu nhập và tâm lý người tiêu dùng, tốc độtăng trưởng của nền kinh tế Các biến số tài chính trong dự án, các yếu tố đầuvào của các chỉ tiêu như NPV, IRR… đều chịu tác động của lạm phát Do vậy,đánh giá tính hiệu quả của một dự án nào đó, cần phải xác định chính xác, hợp

lý giá cả của các yếu tố cấu thành chi phí hay doanh thu của dự án Việc tínhđến yếu tố lạm phát sẽ làm cho quá trình thực hiện dự án được dễ dàng hơn,hiệu quả phân tích tài chính dự án cao hơn

- Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước

Những khuyết điểm trong tính hợp lý, tính đồng bộ hay tính tiêu cực củacác văn bản pháp lý, chính sách quản lý của Nhà nước đều có thể gây khó khăn,tăng rủi ro đối với kết quả hoạt động của dự án cũng như với hoạt động phântích tài chính của dự án Với các dự án đầu tư trong và ngoài nước liên quan đếnnhiều chính sách mà các chính sách này chưa được hoàn thiện đầy đủ, ổn định,thường thay đổi liên tục dẫn đến tâm lý không an tâm, tin tưởng của các nhà đầu

tư Hệ thống văn bản pháp luật chưa đầy đủ còn khá nhiều kẽ hở và bất cập làmphát sinh những rủi ro và hạn chế nguồn thông tin chính xác đến doanh nghiệp

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN TSQ GALAXY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ TOÀN CẦU GTC

Người đại diện: Ông Đỗ Quân Chức vụ: Chủ tịch HĐQT

2.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư dự án

Đất nước ta đang trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hộinhập vào nền kinh tế thế giới thì quá trình đô thị hóa là một yếu tố khách quancủa quá trình phát triển đặc biệt là ở các thành phố, các trung tâm thì quá trìnhnày diễn ra nhanh chóng Với tốc độ của quá trình đô thị hóa và phát triển đấtnước như hiện nay thì yêu cầu về phát triển hạ tầng các khu đô thị đang đặt ra

hết sức cấp bách Cơ sở hạ tầng là điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế, thuhút đầu tư trong và ngoài nước.

Trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông nằm ngay trên trục đường LêVăn Lương - Láng Hạ, là một trong những trục đường chính của thủ đô Hà Nội,nơi có các cơ quan, công sở, trung tâm thương mại, các khu dân cư đông đúc,được coi là phố tài chính của thành phố Với địa thế thuận lợi, việc quy hoạchTrục đô thị phía Bắc thành phố làm tiền đề hình thành các dự án hạ tầng kỹthuật, đô thị, hiện đại hóa thành phố, giảm sức ép về tình trạng đông dân cưtrong nội thành, tạo bộ mặt khang trang hiện đại cho thành phố

Đầu tư xây dựng Dự án TSQ GALAXY là sự cụ thể hóa quy hoạch1/2000 của Trục đô thị, hình thành một khu ở hiện đại với hệ thống hạ tầng kỹthuật đồng bộ, là cơ sở để xây dựng những công trình kiến trúc đẹp hiện đại, làđộng lực góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của Hà Đông Dự án TSQGALAXY sẽ được khớp nối đồng bộ về hạ tầng, kiến trúc cảnh quan với các dự

án của Công ty TSQ Việt Nam tại khu đô thị mới Mỗ Lao, thành phố Hà Đông,góp phần vào thực hiện quy hoạch chung của Trục đô thị phía Bắc thành phố HàĐông, khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất, đảm bảo sự phát triển lâu dài cho khu

đô thị phù hợp với quy hoạch chung của thành phố Hà Đông và tỉnh Hà Tây

2.1.3 Mục tiêu đầu tư của dự án

- Cụ thể hóa Quy hoạch xây dựng chi tiết Dự án TSQ Galaxy tỷ lệ 1/500

đã được UBND tỉnh phê duyệt

- Khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có, tạo nên sự kết nối hài hòa cảnh quan

và đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật giữa khu vực Dự án với cảnh quan, hệthống hạ tầng chung của thành phố Hà Đông, của các Dự án lân cận và thủ đô

Hà Nội; đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài theo quy hoạch chung của thành phố

- Đầu tư xây dựng dự án đồng bộ và hoàn chỉnh và về mặt hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội Hình thành tổ hợp công trình kiến trúc đa năng, phù hợpvới những yêu cầu đòi hỏi của quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế, tạo ramôi trường ở, làm việc và kinh doanh có chất lượng, tương xứng với nhữngCông trình thuộc khu đô thị Mỗ Lao đang được Công ty đầu tư xây dựng và làđiểm nhấn biểu tượng mới thể hiện vai trò tầm vóc của thành phố Hà Đôngtrong thế kỷ 21.

- Góp phần nâng cao chất lượng môi trường đầu tư, thu hút đầu tư nướcngoài, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước

2.1.4 Vị trí và giới hạn khu đất

Dự án TSQ Galaxy gồm 02 khu là Khu TSQ Galaxy 1 và Khu TSQGalaxy 2 nằm trong trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây với vịtrị cụ thể như sau:

* Khu TSQ Galaxy 1

+ Phía Bắc: lấy hết ranh giới Thành phố Hà Đông; giáp huyện Từ Liêm,

Hà Nội

+ Phía Nam: giáp làng Vạn Phúc, phường Vạn Phúc, Hà Đông

+ Phía Tây: giáp Dự án khu làng nghề Vạn Phúc, Hà Đông

+ Phía Đông: giáp xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội và sông Nhuệ,phường Văn Mỗ

* Khu TSQ Galaxy 2

+ Phía Bắc: giáp Trung tâm nghiên cứu môi trường và Dự án Khu đô thịmới sông Đà

+ Phía Nam: giáp Khu dân cư mới dãn dân Vạn Phúc- La Khê

+ Phía Tây: giáp nghĩa trang liệt sỹ Vạn Phúc

+ Phía Đông: giáp Công ty sơn Thăng Long

2.1.5 Quy mô của dự án

Căn cứ vào Quyết định số 2675/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBNDtỉnh Hà Tây về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Dự án TSQ Galaxy tỷ lệ1/500, quy mô của dự án như sau:

+Tổng diện tích nghiên cứu lập dự án: 151.607 m2, trong đó:

Khu TSQ Galaxy 1: 84.857 m2

Khu TSQ Galaxy 2: 66.750 m2

Bảng số 1 : Bảng tổng hợp diện tích đất của dự án TSQ Galaxy

hiệu

Diện tích(m2)

Tỷ lệ QH 1/500 (%)

Đất giao thông (do đơn vị khác thực hiện) GT 14.360 9,47

(Nguồn : Báo cáo dự án đầu tư TSQ Galaxy)

+ Quy mô dân số: khoảng 5.000 người

2.1.6 Hiện trạng khu vực thực hiện dự án

+ Đất giao thông chính: 452 m2, gồm 1 tuyến đường bê tông liên khu vực

- Hiện trạng các công trình kiến trúc : Hiện trong khu vực qui hoạch

không có công trình kiến trúc đã xây dựng

- Các công trình hạ tầng kĩ thuật :

Khu TSQ Galaxy 1: Hiện có một trạm bơm tưới cho khu đất nông nghiệp

cũ, dự kiến bỏ đi khi qui hoạch xây dựng đô thị

Khu TSQ Galaxy 2: Có một tuyến đường phục vụ dân sinh trong khu vực

có mặt cắt khoảng 5m, kết cấu bê tông nhựa

Khu đất bãi xe , kết cấu bê tông thấm nhập nhựa, tại phía bắc ô đất

- Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật :

+ Hiện trạng nền: Khu vực ruộng lúa có cao độ nền hiện trạng từ 4,05m 6,15m; độ dốc nền i= 0,002

-+ Thoát nước: Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chưa có hệ thống thoátnước mưa hoàn chỉnh

+ Hiện trạng cấp nước: Hiện nay khu vực thiết kế quy hoạch chưa đượcđầu tư cấp nước sạch từ hệ thống cấp nước thành phố