Nâng cao tính hiệu quả trong hoạt động môi giới BĐS tại Sàn trao đổi BĐS Cengroup

Có thể nói dịch vụ môi giới BĐS ;đặc biệt đó là môi giới nhà đất đai đang có rất cơ hội để phát triển.Nhưng mà thực tế cho thấy;phần lớn những người hành nghề môigiới BĐS chưa được đào t

Mục lục

LỜI MỞ ĐẦU 2

I.Lý do nghiên cứu: 2

II.Mục đích nghiên cứu 2

III.Đối tượng , phạm vi nghiên cứu: 2

IV.Phương pháp nghiên cứu 2

V.Kết cấu đề tài 2

Chương 1:Cơ sở khoa học về môi giới BĐS 2

1.1.Tổng quan về môi giới BĐS 2

1.1.1.Khái niệm môi giới BĐS 2

1.1.2.Vai trò của môi giới BĐS 2

1.1.2.1.Đó làm cầu nối cho các bên tham gia ,o hoạt động giao dich hàng hóa BĐS 2

1.1.2.2.Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia ,o hoạt động trao đổi hàng hoá BĐS: 2

1.1.2.3.Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển 2

1.1.2.4.Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 2

1.1.2.5.Góp phần ổn định trật tự;an ninh xã hội 2

1.1.2.6.Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS 2

1.1.3.Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS 2

1.1.3.1.Nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh BĐS mà hoạt động môi giới phải tuân thủ 2

1.1.3.2.Nguyên tắc cụ thể đối với hoạt động môi giới BĐS 2

1.1.3.3.Nguyên tắc trong quan hệ dân sự 2

1.1.4.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS , yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS 2

1.1.4.1.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS 2

1.1.4.2.Yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS 2

1.1.5.Quy trình môi giới BĐS 2

1.1.5.1.Thu thập thông tin về cung;cầu BĐS 2

1.1.5.2.Xác định đối tượng , các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS 2

1.1.5.3.Lập hồ sơ thương vụ môi giới 2

1.1.5.4.Thời hạn , các bước thực hiện thương vụ môi giới 2

1.1.6.Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS 2

1.2.Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới 2

1.2.1.Khái niệm hiệu quả 2

1.2.2.Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới BĐS 2

1.3.Các nhân tố tác động tới hiệu quả hoạt động môi giới BĐS 2

1.3.1.Các nhân tố chủ quan 2

1.3.2.Các nhân tố khách quan 2

1.4.Các quy định của nhà nước về dịch vụ môi giới BĐS 2

1.4.1.Phạm vi của dịch vụ môi giới BĐS 2

1.4.2.Điều kiện hành nghề môi giới 2

1.4.3.Quyền , trách nhiệm của nhà môi giới 2

1.4.3.1.Quyền của cá nhân;tổ chức môi giới BĐS 2

1.4.3.2.Nghĩa vụ của tổ chức;cá nhân môi giới BĐS: 2

1.4.4.Sự hình thành , hoạt động của tổ chức môi giới 2

1.4.4.1.Điều kiện để tổ chức;cá nhân môi giới hoạt động 2

1.4.4.2.Hồ sơ đăng ký kinh doanh 2

1.4.4.3.Trình tự đăng ký thủ tục kinh doanh 2

1.4.5.Những quy định tài chính liên quan đến môi giới BĐS 2

1.4.5.1.Thù lao môi giới BĐS 2

1.4.5.2.Thuế thu nhập doanh nghiệp 2

1.4.5.3.Hợp đồng môi giới BĐS 2

1.5.Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 2

Chương 2:Thực trạng hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

2.1.Giới thiệu về siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

2.1.1.Quá trình hình thành , phát triển của siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

2.1.2.Cơ cấu tổ chức 2

2.1.3.Sản phẩm dịch vụ 2

2.2.Thực trạng về hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

2.2.1.Thị trường hoạt động 2

2.2.2.Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

2.2.3.Thực trạng hiệu quả hoạt động môi giới tại sàn Cengroup 2

2.2.3.1.Quy trình môi giới của siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

2.2.3.2.Kỹ năng môi giới của các nhân viên trong siêu thị dự án BĐS Cengroup 2 2.2.3.3.Mức phí dịch vụ 2

2.2.3.4.Quy định về các mức khoán doanh số , chế độ thưởng phạt đối với nhân viên trong công ty 2

2.3.Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

2.3.1.Những kết quả đạt được 2

2.3.2.Hạn chế , nguyên nhân 2

2.3.2.1.Hạn chế 2

2.3.2.2.Nguyên nhân 2

Chương 3:Kiến nghị;giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

3.1.Phương hướng phát triển kinh doanh trong năm 2013 2

3.1.1.Phương hướng hoạt động của sàn Cengroup 2

3.1.2.Mục tiêu chiến lược 2

3.1.3.Chiến lược 2

3.2.Một số giải pháp , kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS Cengroup 2

3.2.1.Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dư án BĐS Cengroup 2

3.2.1.1.Giải pháp về phía nội bộ công ty 2

3.2.1.2.Giải pháp về phía khách hàng 2

3.2.1.3.Giải pháp cho chính bản thân nhà môi giới 2

3.2.2.Kiến nghị với Nhà nước , các cơ quan chức năng 2

Kết luận 2

Danh mục các chữ cái viết tắt

NVKD:Nhân viên kinh doanh

LỜI MỞ ĐẦU

I.Lý do nghiên cứu:

Trong bối cảnh hiện nay;sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tấtyếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân , cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinhdoanh trở thành vấn đề cấp bách.Do đó;dịch vụ môi giới BĐS ngày càng chiếm một vịtrí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Có thể nói dịch vụ môi giới BĐS ;đặc biệt đó là môi giới nhà đất đai đang có rất

cơ hội để phát triển.Nhưng mà thực tế cho thấy;phần lớn những người hành nghề môigiới BĐS chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp;hiểu biết không đầy đủ về luậtpháp có liên quan đến kinh doanh BĐS;hoạt động môi giới thiếu chuyên nghiệp;khôngminh bạch;tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.Lĩnh vực môi giới này ít chịu ảnh hưởng bởiquy luật mang tính chu kỳ của thị trường , đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngàycàng cao trong xã hội.Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đề ra một số vấn đề rấtlớn cần được giải quyết đó đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới cũngnhư đạo đức nghề nghiệp ;tiêu chuẩn nghề nghiệp chất lượng thông tin;dịch vụ kháchhàng…đang đó là một câu hỏi lớn được đặt gia;nó không thể giải quyết ngay mà đòihỏi phải có sự quản lý;điều tiết cũng như quy hoạch phát triển mở rộng ;phải có chínhsách định hướng phát chiển trong nghắn hạn để có được một hệ thống mạng lưới cáctrung tâm nhằm đáp ứng các nhu cầu càng ngày càng cao của xã hội đặc biệt đó là tạicác trung tâm thành phố lớn như:Hà Nội;Hồ Chí Minh…Các đô thị sôi động

Một năm sau khi Việt Nam gia nhập WTO thị trường BĐS đang tỏ rõ ưu thế vớicác nguồn vốn đầu tư đổ ,o.Nâng cao trình độ nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS cũngchính đó là lợi thế để đưa thị trường này phát triển nhanh , minh bạch

Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “Quy địnhchi tiết , hướng dẫn thủ tục thi hành luật kinh doanh BĐS” đã ghi rõ tất cả các cánhân;pháp nhân tham gia ,o lĩnh vực kinh doanh BĐS phải tham gia khóa đào tạo vềmôi giới ;định giá BĐS , quản lý điều hành sàn trao đổi BĐS

Sàn trao đổi BĐS Việt Nam Cengroup đó là một công ty hoạt động trong lĩnh vựckinh doanh dịch vụ BĐS , chủ yếu đó là hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS.Vớiđội ngũ nhân viên trẻ năng động;có chuyên môn nghiệp vụ;công ty đã hoạt động rất tốttrong lĩnh vực này , đạt được kết quả khả quan trong thời gian vừa qua

Với thực tế trên;sàn trao đổi BĐS Việt Nam Cengroup đang có những cơ hội ,khó khăn nhất định.Tuy sàn đi ,o hoạt động được một thời gian khá dài;đã có không ítkinh nghiệm tích lũy Nhưng mà để hoàn thiện hoạt động dịch vụ môi giới theo hướngchuyên nghiệp không phải điều dễ thực hiện.Từ đó;tôi xin đưa ra đề tài “ Nâng cao tínhhiệu quả trong hoạt động môi giới BĐS tại Sàn trao đổi BĐS Cengroup” với mong

muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới của sàn ngày càng hiệuquả hơn;chuyên nghiệp hơn.

II.Mục đích nghiên cứu:

Mục tiêu tổng quát : phân tích ;đánh giá hoạt động môi giới tại sàn nhằm đề xuất một

số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới ;góp phần nâng caohiệu quả hoạt đông môi giới sàn nói riêng , hoạt động kinh doanh của sàn nói chung

Mục tiêu cụ thể :

-Hệ thống hóa những lý luận về môi giới BĐS

-Vận dụng lý thuyết để tìm hiểu;phân tích;đánh giá hoạt động môi giới tại Côngty.Đánh giá những kết quả đạt được , hạn chế từ hoạt động môi giới của Cengroup.-Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp;hiệu quả tronghoạt động môi giới của sàn Cengroup

III.Đối tượng , phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới về BĐS tại Sàn trao đổi BĐS Cengroup Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động  về môi giới BĐS: mua;bán;thuê;cho thuê…

tại công ty

IV.Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phântích;tổng hợp;thu thập các tài liệu;thống kê;so sánh; Cùng với loại hình nghiên cứu lýthuyết kết hợp với thực tiễn ở cơ sở thực tập.Ngoài ra tác giả cũng thực hiện phỏng vấnsâu các anh chị trong các phòng ban tại sàn Cengroup

V.Kết cấu đề tài:

Ngoài lời mở đầu;kết luận;danh mục bảng biểu;danh mục viết tắt , tài liệu thamkhảo;nội dung chuyên đề được chia đó làm 3 chương :

Chương I: Cơ sở khoa học các vấn đề liên quan tới hoạt động môi giới

Chương II: Thực trạng hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS CengroupChương III: Kiến nghị;giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu thị dự

án BĐS Cengroup

Chương 1:Cơ sở khoa học về môi giới BĐS

1.1.Tổng quan về môi giới BĐS

1.1.1.Khái niệm môi giới BĐS

Môi giới đó là một lớp trung gian; một cá nhân;một chủ thể;một hãng có thể đólàm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau.Từ đó;môi giới BĐS đó là hoạtđộng của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm , thấu hiểu trong việc giải quyếtnhững Công việc có liên quan đến lĩnh vực BĐS mà các bên quan tâm.Nhà môi giớiBĐS lúc đó sẽ có vai trò đó là cầu nối giữa các bên liên quan

Trong lĩnh vực BĐS;đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải đó là bảnthân BĐS mà đó là các quyền liên quan đến nó

Theo quy định tại điều 45 của Luật kinh doanh BĐS thì nội dung môi giới BĐSbao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán;ký hợpđồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các Công việc liên quan đến hoạt động kinhdoanh BĐS

- Cung cấp thông tin;hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán;ký hợp đồng muabán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS

Tổ chức;các nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới(haycòn gọi đó là hoa hồng) từ khách hàng,điều này không phụ thuộc ,o kết quả trao đổimua bán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS giữa khách hàng , bên thứ ba (điều 46-luật kinh doanh BĐS).Nhà môi giới BĐS sẽ được hưởng một khoản tiền thù lao môigiới(hoa hồng môi giới) theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồngmua bán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS

1.1.2.Vai trò của môi giới BĐS

1.1.2.1.Đó làm cầu nối cho các bên tham gia ,o hoạt động giao dich hàng hóa BĐS

Vai trò quan trọng nhất của hoạt động môi giới đó là có thể kết nối giữa hai bênvới nhau ;dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ ;tạo được sự hài long , đồng thuận cho cácbên tham gia thương vụ.Nó cũng được nhắc đến ngay ở khái niệm môi giới BĐS;đó làbên thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm ;thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa cácbên với nhau hoặc đó là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên –người môi giới lúc này đóng vai trò đó là cầu nối

1.1.2.2.Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia hoạt động trao đổi hàng hoá BĐS:

Do tính đặc thù về của hàng hoá BĐS , thị trường BĐS.Nó đó là một thị trườngkhông hoàn hảo,thông tin về thị trường , về hàng hoá không thật đầy đủ ; không đượcphổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác hơn nữa tiêu chí tham gia đánh giá BĐS cũngkhông chính xác như các hàng hoá khác.Chính Vì vậy vậy hệ thống thông tin đóng mộtvai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường BĐS;đó đó là toàn bộ cácthông tin liên quan đến BĐS;bao;gồm các thông tin về: luật pháp;chính sách đất đaiđai;quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai;vị trí của BĐS;môi trường;nhu cầu;mức cungtâm lý tập quán… BĐS đó là một hàng hoá đặc biệt;khan hiếm;chịu sự tác động của rấtnhiêu nhân tố , đó là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp;tổ chức kinhtế;tổ chức chính trị xã hội , của các hộ gia đình , cá nhân.Khi trên thị trường thông tin

về các trao đổi đầy đủ;đồng bộ sẽ đưa thị trường BĐS vận hành thuận tiện hơn;ngườimua , người bán đều hiểu biết về những thông tin đó;họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọnthị trường tham gia trao đổi.Đồng thời ta biết rằng thị trường BĐS nước ta mới sơ khaihình thành các trao đổi công khai trên thị trường ít chủ yếu đó là trao đổi ngầm ;, sốlượng người tham gia trao đổi trên thị trường đó là số lượng nhỏ không đủ để trở thànhcạnh tranh hoàn hảo.Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng đó là không hoàn hảo , ngườibán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định.Như thế rõi ràng giá cả ở đây khôngphản ánh đúng mối quan hệ cung cầu.Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chínhxác sẽ dẫn đến biến động mạnh;thị trường lên cơn sốt giá hoặc đó là sụp đổ;ngưòi thamgia trao đổi nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao;có nhu cầu mua Nhưng mà lạikhông có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới đó là một trong các chủ thể cungcấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS.Hệ thống các tổ chức nay càng pháttriển;hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS ngày càngcao;hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường BĐS

1.1.2.3.Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Do thị trường BĐS người mua , người bán không có cơ hội , đầy đủ lượng thôngtin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình.Thị trường bên cạnh sự hoạt độngchính thức dưới sự quản lí của nhà nước đó là thị trường hoạt động không chính thứcngoài sự kiểm soát của nhà nước.Thị trưòng phát triển một cách tự phát;tình trạng đầu

cơ ,o đất đai thì nhiều;từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọi người không thể biếtđược giá đó đó là “ thưc” hay đó là giá “ảo”.Vì vậy thế khi mà thị trường “ lạnh” sồlượng các trao đổi BĐS ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồngthời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ratình trạng đầu cơ tràn lan Nhưng mà không phải ai cũng có lợi nhuận.Điều này kìmhãm sự phát triển của thị trường.Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độcao;một trong các loại tư vấn đó đó là dịch vụ môi giới BĐS.Thông qua các tổ chứcmôi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm , kiến thức chuyên môn nắm

được thông tin thị truờng;am hiểu pháp luật về BĐS;giúp các đối tượng có nhu cầugiao dich BĐS thoả mãn điều kiện của mình;giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việcmua bán để quyết định phù hợp nhất.Đồng thời thông qua tổ chức môi giới;việc cungcấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn;việc đầu cơ hay đầu tư BĐS của các cá nhân tổchức sẽ có căn cứ xác thực hơn;giá cả BĐS trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan

hệ cung cầu;đưa các trao đổi ,o hoạt động công khai minh bạch;hạn chề tình trạng đầu

cơ đất đai tràn lan;ép giá.Vì vậy vậy;hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò kháquan trọng;góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

1.1.2.4.Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 

Thị trường BĐS ngày càng một phát triển thì nhu cầu trao đổi sẽ càng ngày càngtăng cả về số lượng , chất lượng.Nhưng mà do đặc tính về BĐS đó là thông tin thươngkhông được hoàn hảo;trao đổi thường diễn ra đó là trao đổi ngầm nhà nước không thểkiểm soát hết được các trao đổi đó;Vì vậy vậy việc thu thuế đối với người có thu nhậpcao khi tham gia trao đổi trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được.Theothống kê có trên 70% các trao đổi BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức môi giớikhông đăng kí kinh doanh;gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước.Mà thuế đó lànguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động , chi phí của cả nước Vìvậy vật khi các tổ chức hoặc cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề, có đăng kí giấy phép kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thờithông qua các trao đổi đó đó làm cho nhà nước tăng thêm thu nhập về thuế

1.1.2.5.Góp phần ổn định trật tự;an ninh xã hội

BĐS đó là tài sản quan trọng đối với mỗi đất đai nước;cộng đồng , người dân.Nó

đó là tài sản có giá trị rất lớn;Vì vậy lẽ đó bất kì một quan hệ trao đổi BĐS nào trên thịtrường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.Mà thịtrường BĐS lại phụ thuộc , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên;kinh tế xã hội , tậpquán của mỗi vùng;mỗi địa phương;mỗi một cộng đồng khác nhau.Do đó thông tin ,các nhân tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo.Nguyên nhân đó là do chínhbản thân hiện vật của của từng BĐS chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà khôngphản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sủ dụng ) của BĐS.Đó đó lànhững thông tin;nhân tố mà người mua;thuê;nhận thế chấp;nhận góp vốn … cần nắmbắt;am hiểu.Thế Nhưng mà hầu hết người mua;thuê nhận thế chấp… lại không am hiểuhoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về BĐS.Một khi thị trườnghoạt động không đó lành mạnh ;giá cả lên xuống thất thường;sẽ tác động trực tiếp đến

xã hội;xáo trộn tư tưởng;người dân hoài nghi về chính sách pháp luật đó làm cho xãhội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp;các chủ thể tham gia trao đổi BĐS

sẽ được cung cấp đầy đủ;chính xác các thông tin về BĐS;hạn chế tiêu cực phátsinh;góp phần ổn định trật tự;an ninh xã hội

1.1.2.6.Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoànthiện.Đó là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô , kiểm soát cáchoạt động của thị trường;đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinhdoanh BĐS tuân thủ đúng pháp luật.Mỗi một BĐS thì bản thân nó cũng chứa đựng cácthông tin về pháp lý;đặc tính… Chính Vì vậy vậy thông qua các trao đổi trên thị truờngBĐS những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai đai củanhà nước sẽ được bộc lộ.Đó đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới;bổsung;hoàn thiện công tác quản lí đất đai đai quản kí BĐS: thiết lập hệ thống;quy trìnhđăng kí đất đai đai;đăng kí tài sản;lập bản đồ địa chín;cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đai… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai đai được thực hiện phù hợpvới các quan hệ kinh tế- xã hội;từ đó mở rộng , phát triển thị trường BĐS;khắc phụctình trạng trao đổi ngầm;tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đaiđai.Nhu cầu trao đổi BĐS ngày càng phong phú , đa dạng của các doanh nghiệp;các tổchức kinh tế- chính trị - xã hội , của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các traođổi trên thị trường BĐS;thông qua các tổ chức trung gian môi giới về BĐS.Sự hìnhthành , phát triển của các tổ chức môi giới đó là tất yếu khách quan.Dịch vụ môi giớicũng đó là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác ,tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng

1.1.3.Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS

1.1.3.1.Nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh BĐS mà hoạt động môi giới phải tuân thủ.

Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh BĐS:

-Tổ chức;cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏathuận trên cơ sở tôn trọng quyền , lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt độngkinh doanh BĐS thông qua hợp đồng;không trái với quy định của pháp luật

-BĐS đưa ,o kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh BĐS ,các quy định khác của pháp luật có liên quan

-Hoạt đọng kinh doanh BĐS phải công khai;minh bạch

1.1.3.2.Nguyên tắc cụ thể đối với hoạt động môi giới BĐS.

Theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS thì nguyên tắc hoạt động môi giớiBĐS bao gồm 3 nguyên tắc sau đây:

- Tổ chức;cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 , khoản 3 Điều 8 của Luật nàyđược kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS (sau đây gọi đó là tổ chức;cá nhân môi giớiBĐS);đó làm trung gian trong việc đàm phán;ký hợp đồng kinh doanh BĐS , đượchưởng thù lao;hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS

- Hoạt động môi giới BĐS phải công khai;trung thực , tuân thủ pháp luật

- Tổ chức;cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa đó là nhà môi giới vừa đó

là một bên thực hiện hợp đồng trong một trao đổi kinh doanh BĐS

1.1.3.3.Nguyên tắc trong quan hệ dân sự.

Hoạt động môi giới BĐS cũng đó là một hoạt động liên quan đến pháp luật về dân

sự do vậy cũng phải tuân thủ các nguyên tắc trong quan hệ dân sự:

-Nguyên tắc tự do;tự nguyện cam kết;thỏa thuận

-Nguyên tắc bình đẳng

-Nguyên tắc thiện chí;trung thực

-Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự

-Nguyên tắc tôn trọng đạo đức;truyền thống tốt đẹp

-Nguyên tắc tôn trọng;bảo vệ quyền dân sự

-Nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước;lợi ích công cộng;quyền lợi , lợi ích hợppháp của người khác

-Nguyên tắc tuân thủ pháp luật

-Nguyên tắc hòa giải

1.1.4.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS , yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS.

1.1.4.1.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới;định giá BĐS:

- Về nhân sự:

+ Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 01 người có chứng chỉmôi giới BĐS.Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn trao đổi BĐS phải có ít nhất

02 người có chứng chỉ môi giới BĐS

+ Người quản trị;điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giớiBĐS (Trưởng;phó Phòng;hoặc Trưởng;phó Ban;hoặc Giám đốc;Phó Giám đốc) cótrình độ chuyên môn về kinh tế;tài chính;ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giớiBĐS;có kiến thức , kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường BĐS;

- Về trụ sở hoạt động:

+ Có địa chỉ trao đổi ổn định

+ Có cơ sở vật chất;hệ thống kỹ thuật tin học , phương tiện thông tin liên lạc (điệnthoại;thiết bị ghi âm;máy vi tính , các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môigiới BĐS

-Với cá nhân hoạt động môi giới BĐS:

Trường hợp đó là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập: thì phải đăng kýkinh doanh theo quy định của pháp luật , phải có chứng chỉ môi giới BĐS

1.1.4.2.Yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS.

- Yêu cầu chung:

+ Không phải đó là cán bộ;công chức nhà nước

+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơquan có thẩm quyền;không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự;chấphành án phạt tù

+ Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên

+ Phải có chứng nhận đã hoàn thành khoá học về môi giới BĐS do tổ chức đào tạotheo chương trình khung của Bộ Xây dựng ban hành

+ Có chứng chỉ môi giới BĐS do cơ quan có thẩm quyền công nhận , cấp

- Yêu cầu cụ thể:

+ Nắm chắc pháp luật kinh doanh BĐS;môi giới BĐS

+ Hiểu biết cơ bản về thị trường BĐS , các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giớitrên thị trường BĐS

+ Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi giới BĐS

+ Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh BĐS

+ Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm , đạo đức hành nghề môi giới BĐS phù hợp với đạođức xã hội nói chung , đạo đức kinh doanh nói riêng

1.1.5.Quy trình môi giới BĐS

1.1.5.1.Thu thập thông tin về cung;cầu BĐS.

Trong mọi hoạt động kinh doanh thì thông tin đó là yếu vô cùng quan trọng.Vớihoạt động môi giới BĐS có thể nói thông tin chính đó là năng lượng;đó là “máu” của

cơ thể dịch vụ môi giới BĐS.Sở hữu nguồn thông tin đa dạng;dồi dào , chính xác kịpthời đó là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới.Do đó có thể nói rằng bướcthu thập thông tin về cung;cầu BĐS đó là bước quan trọng của mỗi nhà môi giới

- Nguồn cung BĐS: Thị trường BĐS đó là nơi cung cấp hàng hóa BĐS.Có những dạngcung cơ bản đó là: bán;cho thuê , cho thuê lại.Hàng hóa BĐS bao gồm những nguồncung đó là: Nhà nước; các cá nhân; các tổ chức sở hữu BĐS; công ty đầu tư;kinhdoanh;phát triển BĐS BĐS hay các quyền về BĐS chính đó là đối tượng chính củathương vụ.Vì vậy vậy việc tìm kiếm BĐS;hay nói cách khác đó là tìm kiếm khách hàng

có BĐS cần bán;cho thuê đó là một trong những hoạt động đầu tiên của thươngvụ.Trách nhiệm của nhà môi giới đó là phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS trongvùng , trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan ban đầu về sự phát

như: sách báo phổ thông;internet;văn phòng môi giới;cơ quan Nhà nước;công ty kinhdoanh;cơ quan đấu giá;đi khảo sát thực tế.

- Nguồn cầu BĐS: Trong khi nguồn cung BĐS khá đơn giản thì nguồn cầu BĐS lại rấtphong phú;đa dạng.Theo đó;người mua BĐS có rất nhiều đối tượng như cán bộ;côngchức;công nhân;kể cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS;người nước ngoài; nhữngngười chưa có nhà cũng như những ngời có nhu cầu mới.Để giải quyết nguồn cầu BĐScần thực hiện các biện pháp tín dụng;thế chấp thông qua ngân hàng thương mại;quỹđầu tư tài chính;các công ty bảo hiểm Có thể thu thập thông tin cầu BĐS bằng cáchchủ động: tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng;gửi thư trực tiếp tới kháchhàng;tiếp cận tận nơi hay bằng cách thụ động như: đón khách hàng tại văn phòng;phụthuộc quảng cáo

1.1.5.2.Xác định đối tượng , các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS.

Xác định đối tượng thương vụ: đối tượng của thương vụ chính đó là BĐS đangđược chào bán hay cho thuê Nhà môi giới có được thông tin về BĐS này có thể từnhiều con đường khác nhau , họ cần phải kiểm tra xtôi xét lại về BĐS này nhằm đảmbảo nguồn thông tin thu nhận được đó là hoàn toàn chính xác.Việc xác định rõ BĐS đó

là cần thiết Vì vậy:

- Mỗi BĐS đều khác nhau không thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán

- Nhà môi giới phải trực tiếp xtôi xét BĐS thì mới có cái nhìn chính xác về BĐS nếukhông rất dễ bị hiểu lệch lạc về BĐS

- Tại chính BĐS nhà môi giới sẽ tìm hiểu được rõ nhất tính cách;sở thích của chủ sởhữu thông qua việc quan sát cách bài trí trong nhà;cách ứng xử của chủ sở hữu.Đồngthời cũng thể hiện tính chuyên nghiệp của nhà môi giới;gây được lòng tin cho chủ sởhữu

- Việc xtôi xét trực tiếp BĐS sẽ cho nhà môi giới cái nhìn chính xác về BĐS để có thếđưa ra những câu hỏi cần thiết với chủ sở hữu;đồng thời cũng xtôi xét được các giấy tờ

có liên quan đến BĐS

- Khi trực tiếp xtôi xét BĐS nhà môi giới sẽ không bị lúng túng khi trả lời một ,i câuhỏi của khách hàng về BĐS;điều này sẽ tạo lòng tin cho khách hàng có nhu cầu vềBĐS

Xác định các bên tham gia:

- Người cung: Đó là người có nhu cầu bán;cho thuê… BĐS để sử dụng hoặc mục đíchkhác.Người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc bán(cho thuê) BĐS một cách có hiệu quả , nhanh chóng nhất

Người cung bao gồm: Người cho thuê , người bán.Ta cần tìm hiểu một số vấn đề sau:+ Lí do nguyện vọng của họ: nhanh hay chậm

+ Nắm được thông tin về BĐS như thế nào

+ Các điều kiện kèm theo

+ Khung giá có phù hợp;các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí ).

+ Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý

-Người cầu: Đó là người có nhu cầu mua;thuê…BĐS để sử dụng hoặc mục đíchkhác.Người mua tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua(thuê) BĐS một cách có hiệu quả , nhanh chóng nhất

Người cầu bao gồm: Người mua;người thuê.Một số vấn đề quan tâm :

+ Quan tâm đến đặc tính của BĐS

1.1.5.3.Lập hồ sơ thương vụ môi giới.

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán;cho thuê hay mua;thuê của khách hàng;chúng taphải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ.Không nên nhậnnhững giấy tờ bản gốc Vì vậy giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân kháchquan , chủ quan.Vì vậy vậy;chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hayngười được ủy quyền trình tại nơi cần thiết;ở lúc thích hợp.Khách hàng trong quá trìnhtiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ , chúng ta cầnnắm bắt những tiến trình này của khách hàng.Cần bí mật kiểm tra , theo dõi;giúp đỡ;, ởnhững giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệuquả hơn) đó làm thay cho khách hàng.Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắcchắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo

Hồ sơ môi giới bao gồm:

+ Yêu cầu môi giới của khách hàng

+ Yêu cầu , tiêu chuẩn việc môi giới

+ Kỳ hạn thực hiện hợp đồng

+ Số tiền dịch vụ;cách thức;kỳ hạn chi trả

+ Trách nhiệm vi phạm hợp đồng;cách thức giải quyết tranh

+ Các nội dung khác 2 bên giao ước

Ngoài ra;các thông tin liên quan đến thượng vụ môi giới:

+ Thông tin cá nhân: Họ , tên;địa chỉ liên lạc;số điện thoại bàn;di động.Loại , số CMThay hộ chiếu.Sổ hộ khẩu;giấy đăng ký tạm trú

+ Thông tin liên quan đến BĐS môi giới: Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực(sổ đỏ;hồng ).Hợp đồng công chứng về việc mua;bán;trao tặng Hoá đơn đóng thuếđất đai hàng năm

1.1.5.4.Thời hạn , các bước thực hiện thương vụ môi giới.

Các thương vụ trên thị trường BĐS cần phải được thỏa thuận về thời gian thực hiệncác bước của thương vụ.Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra đó làm

3 giai đoạn:

- Giai đoạn 1:Ký kết hợp đồng khởi điểm;bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng10%);đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kếthợp đồng công chứng cuối cùng

- Giai đoạn 2:Ký kết hợp đồng công chứng;đây đó là thời điểm chuyển quyền sởhữu;sử dụng sang người mua , việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi tronghợp đồng (khoảng 80%)

- Giai đoạn 3:Giao nhận BĐS

Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới

Tìm kiếm thông tin

+ Nhà môi giới cần tìm kiếm BĐS cần bán;cho thuê

+ Xtôi xét;phân tích BĐS , môi trưỡng xung quanh BĐS;tình trạng kỹ thuật của BĐS.+ Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS

+ Tư vấn cho chủ sở hữu hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan đến việc bán;cho thuêBĐS

+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm đến BĐS

Xử lý thông tin

+ Xác định giá bán;cho thuê BĐS

+ Tập trung miêu tả về BĐS;đặc biệt đó là những điểm nổi trội khác biệt;tốt hơn so vớicác BĐS tương đồng

+ Tập trung chuẩn bị cho quảng cáo BĐS

+ Lập , lưu trữ hồ sơ dữ liệu về những BĐS muốn bán;muốn cho thuê

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua;thuê

+ Tìm hiểu;phân tích cụ thể;chính xác về nhu cầu của khách hàng mua thuê;các điềukiện có liên quan

+ Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các BĐS đã giớithiệu để biết được yếu điểm của BĐS , nhu cầu của khách hàng

+ Chia sẻ cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháplý;thuế , phí liên quan đến thương vụ

Trao đổi với khách hàng

+ Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới;ký hợp đồng dịch vụmôi giới

+ Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán;cho thuê BĐS

+ Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu- ký hợp đồng dịch vụ môigiới

+ Giúp đỡ tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia.Cùng các bênđàm phán để thống nhất các điều khoản.

+ Dẫn dắt đến việc ký kết hợp đồng khởi điểm

+ Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ;hướng dẫn khách hàng các giấy tờ , thủ tục cầnthiết;các loại phí;lệ phí , thuế phải nộp cho Nhà nước.Chuẩn bị cho việc ký kết hợpđồng công chứng

+ Tham gia thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm

+ Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ;hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn

đề tại cơ quan Nhà nước;chính quyền liên quan đến thương vụ;các tranh chấp giữa 2bên khách hàng trong phạm vị của mình

Kết thúc thương vụ

+ Tham gia ,o quá trình giao nhận BĐS

+ Kết thúc thương vụ;nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới.+ Giải quyết các vấn đề sau thương vụ trong phạm vi quyền hạn của mình

1.1.6.Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS.

Tuân thủ pháp luật: Tổ chức;cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải chấp hành

nghiêm chỉnh;tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật trong hoạt động kinhdoanh của mình;Vì vậy đây đó là một ngành nghề nhạy cảm;có điều kiện;liên quan đếnquyền sở hữu;quyền sử dụng , đó là tài sản lớn nhất của mỗi tổ chức;cá nhân;hộ giađình

Tôn trọng khách hàng: Có khách hàng thì hoạt động môi giới BĐS mới tồn tại , sựcạnh tranh giữa các tổ chức cá nhân cùng kinh doanh ngành nghề này đó là một tất yếukhách quan.Để tồn tại , phát triển;cũng như các ngành nghề kinh doanh khác;các tổchức;cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hoạt động đó làm sao để ngày càng cónhiều thêm khách hàng đến với mình.Đây đó là chữ “tín” đó là “thương hiệu” của tổchức;cá nhân hành nghề cần phải có khi kinh doanh trong cơ chế thị trường.Dovậy;muốn thành công trong kinh doanh thì việc tôn trọng khách hàng;đó làm hài lòngkhách hàng;coi khách hàng đó là “ thượng đế” phải đó là phương châm hành động củangười kinh doanh

Trung thực;khách quan: nhà môi giới phải thẳng thắn;trung thực , có chính kiến rõ

ràng trong phân tích các nhân tố tác động đến việc môi giới.Môi giới viên phải từ chốimôi giới khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc

có thể đó làm sai lệch kết quả môi giới.Môi giới viên phải khách quan;công bằng;tôntrọng sự thật , không được thành kiến;thiên vị trong việc thu thập tài liệu , sử dụng tàiliệu để phân tích các nhân tố tác động đến việc môi giới;cũng như trong việc đốixử;thương lượng;đàm phán cho các bên khách hàng.Nhà môi giới không được tiếnhành việc môi giới khi những ý kiến môi giới đã được đề ra có chủ ý từ trước.Tiền dịch

vụ môi giới BĐS phải được xác định một cách độc lập

Bí mật: Doanh nghiệp;tổ chức môi giới;môi giới viên không được tiết lộ những

thông tin;dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả môi giới với bất kỳ người ngoàinào khác;trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép

Công khai;minh bạch: Doanh nghiệp;tổ chức môi giới;môi giới viên phải công khai

những thông tin;điều kiện hạn chế về BĐS với khách hàng.Mọi tài liệu thể hiện tínhpháp lý , đặc điểm kỹ thuật của BĐS , kết quả môi giới phải được thể hiện đầy đủ;côngkhai;rõ ràng

1.2.Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới

1.2.1.Khái niệm hiệu quả

Hiệu quả đó là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện các mụctiêu hoạt động của chủ thể , chi phí mà chủ thể bỏ ra để có kết quả đó trong những điềukiện nhất định

1.2.2.Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới BĐS

Để đánh giá được hiệu quả của hoạt động môi giới BĐS;người ta thường căn cứ ,onhững kết quả mà nó đtôi lại.Đối với sàn trao đổi BĐS hiệu quả của hoạt động môi giớiBĐS được thể hiện qua các tiêu chí sau:

-Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động môi giới BĐS so với tổng lợi nhuận mà công ty thuđược:Chỉ tiêu này cho chúng ta biết được hoạt động môi giới BĐS đóng góp ,o lợinhuận chung của công ty như thế nào.Thông qua chỉ tiêu này ta đánh giá được mức độảnh hưởng;tầm quan trọng của hoạt động môi giới BĐS trong thu nhập của công ty vớirất nhiều hoạt động kinh doanh khác diễn ra trong công ty

-Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động môi giới BĐS trên doanh thu:Chỉ tiêu này được tínhbằng cách lấy lợi nhuận từ hoạt động môi giới BĐS chia cho doanh thu từ hoạt độngnày.Chỉ số này phản ánh để có một đồng lợi nhuận thì cần bao đồng doanh thu;thôngqua chỉ số này ta sẽ đánh giá được hiệu quả từ hoạt động này

-Tỷ suất chi phí của hoạt động môi giới BĐS so với doanh thu:Đây đó là một chỉ tiêuđánh giá mà cả nhà nước , doanh nghiệp đều quan tâm.Doanh thu của một cong ty caoNhưng mà chi phí cho hoạt động môi giới BĐS quá lớn thì hoạt động môi giới BĐScũng không hiệu quả.Vì vậy vậy cần phải đánh giá kết hợp cả doanh thu , chi phí.Hoạtđộng môi giới hiệu quả cần phải mang lại được doanh thu cao đồng thời chi phí bỏ raphải thấp

-Thị phần môi giới BĐS:đó là chỉ tiêu được đo bằng tỷ lệ giữa số khách hàng của công

ty so với tổng số nhà đầu tư trên thị trường;nếu chỉ số này cao chứng tỏ lượng kháchhàng của công ty cao , ngược lại

1.3.Các nhân tố tác động tới hiệu quả hoạt động môi giới BĐS

1.3.1.Các nhân tố chủ quan

-Nhân tố con người:Nhân sự đó là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng hoạt

động của công ty nói chung , hoạt động môi giới BĐS nói riêng.Những nhà môi giớiBĐS thành công đtôi lại cho công ty của họ một khoản lợi nhuân khổng lồ;, theo đó họxây dựng lên uy tín , trở thành những nhà môi giới hàng đầu.Thành công của nhà môigiới cũng đó là thành công của công ty;nếu họ chiếm được lòng tin của khách hàng;thuhút được ngày càng nhiều khách hàng đến với mình.Một khi đã chiếm được lòng tincủa khách hàng;ngay cả khi những khuyến nghị của nhà môi giới không đtôi lại kết quảnhư mong muốn cho khách hàng thì họ cũng không Vì vậy thế mà đánh mấtkhách.Điều quan trọng đó là khách hàng nhận thức được sự xuất hiện của nhà môi giới

đó là nhằm phục vụ lợi ích của họ

Để đạt hiệu quả cao , nâng cao chất lượng hoạt động môi giới BĐS;hiện nay cáccông ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS , nhà môi giới BĐS phải cạnh tranh nhau rấtgay gắt nhằm thu hút khách hàng tiềm năng , đtôi lại cho khách hàng dịch vụ tốtnhất.Muốn vậy nhà môi giới BĐS phải không ngừng rèn luyện bản than;nắm vữngnhững kỹ năng nghề nghiệp từ cơ bản đến nâng cao.Với tình hình đào tạo như hiện naythì thị trường dịch vụ môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại một lỗ hổng rất lớn;nếukhông có chiến lược xây dựng từ bây giờ thì chúng ta sẽ tụt hậu rất xa so với cácnước;thậm chí đó là ngay trong khu vực chứ chưa nói gì đến thế giới.Vì vậy vậy;việcđào tạo một cách cơ bản , có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS đó là một trongnhững nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trongnền kinh tế thị trường.Bên cạnh đó đó là việc đào tạo các chuyên viên tư vấn để giúpcác nhà môi giới hoàn thiện hơn về kỹ năng nghiệp vụ cũng như đạo đức nghềnghiệp.Việc đào tạo một cách cơ bản có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới đó là mộtbước đi mang tính chiến lược đòi hỏi có sự kết hợp từ nhà nước đến bản thân các nhàmôi giới

Vì vậy vậy các công ty BĐS muốn giành thắng lợi trong cạnh tranh thì công việctrước tiên , cần thiết phải không ngừng đào tạo đội ngũ nhân viên môi giới trở thànhnhững nhà môi giới chuyên nghiệp;có kỹ năng;có đạo đức nghề nghiệp nhằm phát huysức mạnh nghề nghiệp để chiếm lòng tin của khách hàng từ đó nâng cao uy tín công tygóp phần đó làm tăng hiệu quả hoạt động môi giới BĐS

-Cơ sở vật chất , trình độ công nghệ thông tin:

Cơ sở vật chất có ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động đối với các công tyBĐS.Đó là trung gian trao đổi BĐS cho khách hàng;đòi hỏi phải có cơ sở vật chất kỹthuật hiện đại để đảm bảo thực hiện , tiếp nhận yêu cầu của khách hàng một cáchnhanh chóng chính xác.Vì vậy TTBĐS luôn nhạy cảm với sự biến động của nền kinh tếtrong nước , quốc tế cho nên nếu công ty không đủ trang thiết bị cần thiết để thu thập ,

xử lý thông tin thì sẽ không bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.Các nhân viên môi giới

sẽ không có đủ thông tin cần thiết để tư vấn , cung cấp những sản phẩm dịch vụ tốtnhất.

Việc toàn cầu hoá thông tin đó là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động củavăn phòng môi giới.Hiện nay;hầu hết các công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ củamình lên mạng Internet;công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứngnhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân;đó là cơ sở để các văn phòng môi giới thựchiện chiến lược quảng bá hình ảnh , hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanhchóng , hữu hiệu nhất;từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới BĐS trong bốicảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực , quốc tế hiện nay

Hiện nay cơ sở vật chất chủ yếu của các công ty BĐS đó là sàn trao đổi;hệ thốngmạng lưới , hệ thống thông tin.Các hệ thống này phục vụ cho toàn bộ công ty Nhưng

mà thực ra phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS đó là chính

-Mô hình bộ máy tổ chức:

Mô hình tổ chức ảnh hưởng tới tính chất chuyên môn hóa của nghiệp vụ môi giới từ

đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của nghiệp vụ môi giới.Nếu bộ phận môi giớiđược tổ chức thành một phòng chức năng riêng biệt thì sẽ được phát triển một cáchchuyên sâu , có tính thực tiễn cao.Nhiều công ty BĐS mà ở đó nghiệp vụ môi giới , cácnghiệp vụ khác được đặt chung tại một phòng chức năng(thường được gọi đó là phòngkinh doanh) dẫn tới hiệu quả hoạt động môi giới không cao

-Kiểm soát nội bộ công ty:

Nguyên tắc bảo mật thông tin đó là một nguyên tắc quyết định thành bại trong cạnhtranh giữa các công ty.Vì vậy vậy công tác kiểm soát nội bộ rất cần thiết.Tất nhiênkhông phải chỉ mỗi thông tin mới cần kiểm soát;ngay cả các quy trình nghiệp vụ;cácthủ tục tiến hành nghiệp vụ của công ty cần tiến hành kiểm soát chặt chẽ để đảm bảokhông vi phạm pháp luật , nâng cao chất lượng hoạt động của nghiệp vụ.Đẻ lộ thôngtin hay vi phạm pháp luật sẽ dẫn tới sự thất bại trong kinh doanh

1.3.2.Các nhân tố khách quan

-Sự phát triển , thực trạng nền kinh tế:

TTBĐS đó là một bộ phận của nền kinh tế.Vì vậy vậy sự phát triển của nền kinh tế

có ảnh hưởng trực tiếp tới sự tồn tại , phát triển của TTBĐS.Mặc dù TTBĐS hay trảiqua những thời kỳ dao động mạnh , nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triểnkinh tế.Sự ổn định , tăng trưởng kinh tế đó là cơ sở cho mọi sự phát triên của một quốcgia;đó là tiền đề;điều kiện quan trọng đẻ các công ty trong lĩnh vực BĐS pháttriển.TTBĐS cũng đó là một sản phẩm của nền kinh tế thị trường.Thị trương này chỉphát triển khi kinh tế của một quốc gia đạt đến một trình độ nhất định

Sự ổn định , tăng trưởng kinh tế sẽ tạo nhiều việc đó làm mới;giảm tình trạng thấtnghiệp;từ đó tăng thu nhập dân cư.Do thu nhập tăng lên;nhu cầu tiêu dùng , các khoảntiết kiệm ở khu vực tư nhân cũng tăng tương ứng.Điều này sẽ đó làm tăng nhu cầu đầu

tư;chi tiêu của công chúng , kích thích doanh nghiệp sản xuất đáp ứng nhu cầu ngàycàng tăng của xã hội.

Sự ổn định , tăng trưởng kinh tế đó làm giảm rủi ro , tăng hiệu quả hoạt động đầutư.Điều này sẽ đó làm tăng tính hấp dẫn của thị trường trong nước , thu hút cả đầu tưnước ngoài.Đây sẽ đó là tiền đề cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh trong

đó có cả hoạt động môi giới BĐS

-Sự phát triển của thị trường BĐS:

Thị trường BĐS đó là một bộ phận quan trọng đồng thời cũng chịu tác động mạnh

mẽ của kinh tế quốc dân.Nền kinh tế của một quốc gia biến động sẽ kéo theo sự biếnđộng của thị trường BĐS., mọi sự biến động của thị trường BĐS đều ảnh hưởng tớihoạt động môi giới của công ty

Khi thị trường BĐS trong giai đoạn tăng trưởng mạnh thì giá cả BĐS tăng nhanh ,liên tục.Thị trường mang nhiều nhân tố tự phát , Nhà nước không kiểm soát được.Vídụ;trong giai đoạn sốt đất đai 2001-2003;mức giá thi trường so với mức giá quy địnhcủa Nhà nước bình quân cao gấp 6 lần.Tại Hà Nội;giữa năm 2003;trong các cuộc đấugiá;giá thị trường tăng từ 5-10 lần.Nguyên nhân của sự bùng nổ này đó là do lực lượngđầu cơ nhà đất đai tăng mạnh.Quan hệ giữa sức cung , sức cầu để hình thành giá cả thịtrường phụ thuộc ,o nhiều nhân tố Nhưng mà nhân tố nổi bật đó là do lực lượng đầucơ.Nạn đầu cơ tràn lan , ngày càng trở nên trầm trọng.Nguyên nhân thứ hai đó là sự giatăng nhanh chóng của công ty kinh doanh nhà ở.Các công ty lao ,o lập dự án;xin phêduyệt , cấp đất đai;thu lợi từ đất đai nông nghiệp;đất đai xây dựng mà không mất mộtđồng xu nào.Các trao đổi trên thị trường còn chứa nhiều nhân tố xin- cho;quá trình muabán phức tạp;thủ tục vòng vèo;qua nhiều bước từ đó dẫn đến những tiêu cực gây trởngại;phiền hà để thực hiện các quyền , lợi ích chính đáng của người dân.Một nguyênnhân nữa đó là do sự thiếu thông tin của thị trường BĐS.Ngoài ra còn do sự mới mẻcủa dịch vụ môi giới BĐS;khách hàng còn e ngại sử dụng dịch vụ này.Tất cả các nhân

tố trên đó làm hoạt động kinh doanh BĐS nói chung , hoạt động môi giới nói riêng gặpnhiều khó khăn.Các trao đổi BĐS khó thực hiện.Vì vậy vậy thương vụ môi giới cũngrất khó thành công

Trong giai đoạn thị trường trầm lắng;lượng trao đổi giảm nhanh;hoạt động trao đổi

có nhiều mặt trì trệ.Nguyên nhân của thực trạng này do: Trong giai đoạn sốt;giá cảBĐS ở mức cao dẫn đến cầu về BĐS giảm;dẫn đến lượng trao đổi giảm.Thứ hai do tâm

lý nghe ngóng chờ đợi của các công ty kinh doanh;đầu tư xây dựng BĐS , người dân

về giá BĐS.Sự kỳ vọng ,o mức giá cao hơn để thu được lợi nhuân lớn hơn nên BĐSkhông được đưa ,o trao đổi;đầu tư.Do tình trạng này đó làm các thương vụ môi giớicủa công ty giảm mạnh;nhất đó là môi giới bán;thuê BĐS có giá trị lớn.Hoạt động đấu

tư , mua lại các dự án có phần ngưng lại.Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạnnày;công ty thực hiện các thượng vụ môi giới BĐS có giá tri nhỏ;cố gắng tạo những ưuđãi cho khách hàng

-Môi trường pháp lý:

Các văn bản pháp luật có ảnh hưởng lớn đến các hoạt động của các công ty BĐS.Một

hệ thống văn bản đầy đủ , đồng bộ sẽ tạo điều kiện bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cácbên tham gia thị trường;trong đó có phía công ty , nhà môi giới.Một hệ thống văn bảnpháp luật có tính chất khuyến khích về tổ chức , hoạt động của công ty sẽ góp phần tạolập;ổn định hoạt động của nó.Đồng thời;việc kiểm soát hoạt động của công ty sẽ đólàm tăng lòng tin của khách hàng cũng như các nhà đầu tư.Ngược lại sự phứctạp;chồng chéo;thiếu toàn diện của hệ thống pháp luật sẽ cản trở sự phát triển của cáccông ty , theo đó nghiệp vụ môi giới cũng kém phát triển

-Kiến thức , thói quen đầu tư của công chúng:

Cũng giống như các thị trường khác TTBĐS cũng hoạt động theo quy luật cungcầu.Để chuyển tiết kiệm thành đầu tư(cung-cầu) một nhân tố rất quan trọng đó đó làthu nhập;trình độ kiến thức của công chúng-những khách hàng tiềm năng

Ở một thị trường mà kiến thức cũng như thu nhập về BĐS của công chúng cao thìhoạt động đầu tư mua bán;trao đổi BĐS sẽ diễn ra sôi động , hoạt động môi giới ở đócũng có điều kiện phát triển hơn., ngược lại khi thu nhập hay kiến thức chưa đủ;thì cáckhoản tiết kiệm của công chúng sẽ đổ ,o ngân hàng nhiều hơn

1.4.Các quy định của nhà nước về dịch vụ môi giới BĐS

1.4.1.Phạm vi của dịch vụ môi giới BĐS

Môi giới BĐS đó là việc một người đứng ra chắp nối cho các quan hệ giữa các bêntham gia trao đổi BĐS.Luật Thương mại xếp hoạt động môi giới ,o nhóm các hoạtđộng trung gian thương mại , định nghĩa hoạt đông môi giới đó là hoạt động thươngmại;theo đó;bên môi giới đó làm trung gian cho các bên mua bán hàng hoá;cung ứngdịch vụ trong việc đàm phán;giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá;dịch vụ , đượchưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.Luật Kinh doanh BĐS lại xếp hoạt động môigiới ,o nhóm kinh doanh dịch vụ BĐS

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS;nội dung của hoạt động môi giới baogồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia trao đổi

- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt độngkinh doanh BĐS

- Cung cấp các thông tin;hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán;ký hợp đồngmua bán;chuyển nhượng;thuê;thuê mua BĐS

Như vậy;so với nội dung của hoạt động môi giới thương mại quy định trongLuật thương mại;mối giới BĐS có phạm vi hoạt động rộng hơn;bao gồm cả hoạt độngtìm kiếm đối tác để tham gia trao đổi BĐS , đại diện uỷ quyền tham gia trao đổi.Tuynhiên;quy định cho phép người môi giới được đại diện theo uỷ quyền để thực hiện cáccông việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS lại chỉ thể hiện công việc đạidiện của một bên;không thể hiện công việc của trung gian cho nên nó không nằm tronghoạt động của người môi giới nói chung.Trong Luật thương mại có một mục riêng quy

định về uỷ thác mua bán hàng hoá (Mục 3 Điều 155) chứ không gộp ,o nội dung môigiới hàng hoá như Luật Kinh doanh BĐS bởi;trong quan hệ hoạt động môi giới;nhiệm

vụ của người môi giới đó là đạt được thoả thuận thống nhất ký kết hợp đồng giữa haibên mua , bán tham gia ,o trao đổi chứ việc thực hiện các điều khoản quy định tronghợp đồng này lại không thuộc về trách nhiệm của người môi giới.Để đảm bảo tínhkhách quan;trung thực của hoạt động môi giới BĐS;Khoản 3 Điều 44 Luật Kinh doanhBĐS quy định;các tổ chức;cá nhân môi giới BĐS không được vừa đồng thời đó làngười môi giới;vừa đó là người thực hiện hợp đồng trong một trao đổi kinh doanhBĐS.Điều này có nghĩa đó là được phép đóng vai trò đó là 1 trong các bên môigiới;bên mua;bên bán;hoặc bên đại diện được uỷ quyền trong cùng một hợp đồng ,đương nhiên họ không được phép đó là bên thực hiện các điều khoản trong hợp đồng

mà họ đó là người môi giới.Như vậy;người môi giới được tham gia thực hiện hợp đồngtrao đổi BĐS chỉ khi mà họ được bên mua hoặc bên bán uỷ quyền.Lúc này;người môigiới không phải đóng vai trò trung gian trong trao đổi nữa mà đóng vai trò đó là ngườiđược uỷ quyền trong trao đổi BĐS

Vì vậy vậy;theo quy định của pháp luật;có thể nói;phạm vi hoạt động môi giớiBĐS đó là tương đối rộng.Nó không chỉ đó là người trung gian trong các trao đổi màcòn đó là người tìm kiếm đối tác;người đại diện uỷ quyền tham gia thực hiện các côngviệc trong hoạt động kinh doanh BĐS

1.4.2.Điều kiện hành nghề môi giới

Trong thời gian trước khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời , có hiệu lực;hầu như không cóđiều kiện nào đối với người hành nghề môi giới.Tất cả các tổ chức;cá nhân có khả năng, mong muốn được hành nghề đều có thể đứng ra đó làm công việc này.Hoạt động cungcấp dịch vụ BĐS nói chung;môi giới BĐS nói riêng diễn ra rất lộn xộn;nhà nước không

có chế tài quản lý , cũng thể quản lý nổi thực trạng hoạt động này trên thị trường.Trongnhững cơn sốt đất đai;có thể thấy để trở thành một người môi giới BĐS;bất kỳ ngườinào ở bất kỳ trình độ văn hoá nào;chỉ cần đầu tư ban đầu 1 bộ bàn ghế;,i cuốn sổ cáibút;một cái bảng để viết các thông tin về BĐS đó là có thể hình thành một trung tâmcung cấp dịch vụ môi giới phục vụ các khách hàng.Các trung tâm như vậy mọc lên nhưnấm ở các đô thị;các vùng đang trong quá trình đô thị hoá.Tuy nhiên có thể thấy;cùngvới sự phát triển nhanh chóng của các trung tâm dịch vụ BĐS đó là sự bất cập trong hệthống pháp luật điều chỉnh chúng.Nhà nước hầu như không thể quản lý được sự pháttriển cũng như các dịch vụ cung cấp của loại hình kinh doanh này , kết quả đó là nghềmôi giới BĐS phát triển một cách lộn xộn;các dịch vụ cung cấp với chất lượng thấp ,các vụ lừa đảo khách hàng cũng diễn ra khá phổ biến đó làm cho khách hàng mất niềmtin ,o loại hình dịch vụ này

Luật Kinh doanh BĐS ra đời đã góp phần thay đổi đáng kể tình trạng trên.Đểđược phép hành nghề môi giới BĐS;người môi giới phải đáp ứng đủ một số điều kiện

do pháp luật quy định như

- Tổ chức;cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giớiBĐS.

Đây đó là một điều kiện hoàn toàn mới trong quy định pháp luật về kinh doanhdịch vụ Vì vậy theo danh mục ngành nghề cần có chứng chỉ hành nghề trước khi đăng

ký kinh doanh theo Nghị định 03/2000/NĐ-CP ngày 3/2/2000 về hướng dẫn thi hànhmột số điều của Luật Doanh nghiệp;nghề môi giới BĐS không có tên trong danh mục

do đó;có thể nói;kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không phải đó là ngành cần cóchứng chỉ hành nghề.Chỉ đến khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời thì điều kiện để hànhnghề môi giới mới được quy định trong luật

- Theo quy định của pháp luật;để được cấp chứng chỉ môi giới BĐS;các cá nhân cầnphải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;không bị cấm hành nghề theo quyết định của

cơ quan có thẩm quyển;không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hìnhsự;chấp hành án phạt tù , điều quan trọng đó là cá nhân phải đã được đào tạo về môigiới BĐS do cơ sở đào tạo;bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh BĐS cấp chứng chỉ đàotạo

Tuy nhiên;không phải cơ sở nào cũng có thể đào tạo;bồi dưỡng về kinh doanh BĐS.Cơ

sở đào tạo có thẩm quyền cấp chứng chỉ đào tạo môi giới BĐS phải có đủ các điều kiệnnhư có đăng ký kinh doanh về đào tạo hoặc có chức năng;nhiệm vụ đào tạo; có chươngtrình;giáo trình về đào tạo kinh doanh BĐS phù hợp với chương trình khung do BộXây dựng ban hành , có đội ngũ giảng viên đáp ứng yêu cầu về trình độ chuyên môn ,kinh nghiệm giảng dạy

Sau khi cá nhân tham gia , được cấp chứng chỉ đào tạo về môi giới BĐS;các cá nhânmuốn hành nghề môi giới phải nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới.Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin cấp chứng chỉ có xác nhận của UBND cấp xã;phường;thị trấn;nơi cư trú củangười xin cấp chứng chỉ

- 04 ảnh mầu cỡ 3 x 4 mới chụp

- Bản sao chứng minh thư hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ

- Bản sao giấy chứng nhận đào tạo về môi giới BĐS

Hồ sơ này được lập thành 2 bộ , được gửi đến Sở Xây dựng nơi cư trú của người xincấp chứng chỉ

Những người đủ các điều kiện trên đây sẽ được UBND Tỉnh;thành phố xtôi xét cấpchứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có giá trị trong

cả nước , có giá trị vĩnh viễn.Nội dung;quy cách của chứng chỉ này do Bộ Xây dựngquy định , phát hành.Pháp luật của ta cũng công nhận các chứng chỉ hành nghề môigiới do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp.Những người Việt Nam hoặc ngườinước ngoài có chứng chỉ hành nghề môi giới còn giá trị thì được công nhận , được sửdụng để hành nghề tại Việt Nam

Bên cạnh đó;để xử lý tình trạng vi phạm trong hoạt động môi giới BĐS;pháp luật kinhdoanh BĐS cũng có các chế tài quy định về hoạt động trái phép;sử dụng sai mục đíchcác chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS như:

Trong trường hợp cá nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà vẫn hoạt động môigiới BĐS thì sẽ bị đình chỉ hoạt động môi giới;bị xử phạt hành chính , không được cấpchứng chỉ này trong thời hạn 3 năm kể từ ngày có quyết định xử phạt.

Trong trường hợp cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS mà không thực hiện đúngnội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạttiền.Nếu tái phạm lần đầu thì bị đình chỉ hoạt động 1 năm;nếu tái phạm lần thứ 2 thì bịthu hồi chứng chỉ , không được cấp lại trong thời hạn 5 năm kể từ ngày ra quyết định

xử phạt

1.4.3.Quyền , trách nhiệm của nhà môi giới

1.4.3.1.Quyền của cá nhân;tổ chức môi giới BĐS

Luật Kinh doanh BĐS quy định;nhà môi giới có các quyền sau:

- Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS: Bao gồm các công việc như:

+ Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán;kýhợp đồng

+ Đại diện uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanhBĐS

+ Cung cấp thông tin;hỗ trợ các bên trong việc đàm phán;ký hợp đồng mua bán;chuyểnnhượng;thuê;thuê mua BĐS

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ;thông tin;tài liệu liên quan đến BĐS.Thông tin vềBĐS bảo gồm: Loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin về quy hoạch liên quan đến BĐS; đặcđiểm;tính chất;công năng sử dụng , chất lượng của BĐS; thực trạng các công trình hạtầng;các dịch vụ kỹ thuật , xã hội có liên quan đến BĐS; các hạn chế về quyền sởhữu;quyền sử dụng BĐS…

- Được hưởng hoa hồng;thù lao môi giới theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS

đã ký với khách hàng.Đây chính đó là mục đích cuối cùng của công việc môi giới;đó làlợi ích mà người đó làm dịch vụ môi giới nhận được khi tham gia trao đổi BĐS.Thù laomôi giới đó là số tiền mà người sử dụng dịch vụ môi giới phải trả cho người cung cấpdịch vụ môi giới khi người cung cấp dịch vụ mang đến cho họ một cơ hội giao kết hợpđồng

- Thuê tổ chức;cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vihợp đồng môi giới BĐS với khách hàng Nhưng mà phải chịu trách nhiệm trước kháchhàng về kết quả môi giới.Điều này có nghĩa đó là các nhà môi giới BĐS có thể liênkết;kết hợp với nhau để cùng thực hiện một thương vụ trao đổi.Khi một nhà môi giớinào đó tìm được khách hàng Nhưng mà không tìm được đối tác phù hợp cho kháchhàng của mình thì có thể kết hợp với tổ chức;cá nhân môi giới khác để tìm đối tác.Lúcnày;nhà môi giới sẽ không được hưởng toàn bộ phần hoa hồng môi giới mà phải chia

sẻ phần hoa hồng này với nhà môi giới thứ hai.Trong trường hợp nhà môi giới cókhách hàng Nhưng mà không có khả năng thực hiện kết nối trao đổi thì cũng có thể

hợp đồng với nhà môi giới khác để thực hiện hợp đồng môi giới của mình , hưởngphần chênh lệch thù lao môi giới giữa hai hợp đồng.

Tuy nhiên;khi nhà môi giới ký hợp đồng với khách hàng có nghĩa đó là người đó phảichịu trách nhiệm với khách hàng của mình về các điều khoản đã ký kết.Việc chuyểngiao hợp đồng môi giới cho nhà môi giới khác có nghĩa đó là nhà môi giới thứ hai nàycũng có trách nhiệm thực hiện hợp đồng Nhưng mà nhà môi giới đầu tiên vẫn đó làngười duy nhất có trách nhiệm đối với khách hàng , phải chịu trách nhiệm trước kháchhàng của mình về kết quả hợp đồng môi giới do nhà môi giới thứ hai thực hiện.Vì vậyvậy;hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng môi giới cần phải được quy định rõ ràng cácđiều khoản bồi thường cần thiết khi kết quả thực hiện hợp đồng không như kết quả màkhách hàng yêu cầu

- Thu thập thông tin về chính sách;pháp luật kinh doanh BĐS: Thông thường;khi thựchiện hợp đồng môi giới;người môi giới cũng đồng thời đó là người tư vấn cho kháchhàng.Để đảm bảo cung cấp cho khách hàng một dịch vụ tốt nhất có thể;nhà môi giới cóquyền thu thập các thông tin về chính sách;pháp luật về kinh doanh BĐS , có thể tư vấn

để mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng trong thương vụ trao đổi

- Lựa chọn tham gia sàn trao đổi BĐS.Quyền của nhà môi giới có thể lựa chọn thamgia bất kỳ một hoặc một số sàn trao đổi trong số những sàn hiện có

- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạmcác điều khoản liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môigiới đã thoả thuận trước trong hợp đồng môi giới hoặc theo quy định pháp luật.Tronghợp đồng của nhà môi giới BĐS bao giờ cũng có điều khoản đơn phương chấm dứthoặc huỷ bỏ hợp đồng.Nếu khách hàng của người môi giới vi phạm các điều khoản nàyhoặc vi phạm các điều khoản do pháp luật quy định thì nhà môi giới có quyền đơnphưng chấm dứt;huỷ bỏ hợp đồng môi giới mà không phải bồi thường hoặc chịu tráchnhiệm về bất cứ vấn đề gì do việc chấm dứt;huỷ bỏ hợp đồng gây ra

- Khiếu nại;tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

1.4.3.2.Nghĩa vụ của tổ chức;cá nhân môi giới BĐS:

- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký.Đây đó là nghĩa vụ đối với của ngườitham gia hợp đồng không phải chỉ trong hợp đồng môi giới mà trong bất kỳ loại hợpđồng nào.Bên tham gia hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện đúng các điều khoản cam kếttrong hợp đồng , chịu trách nhiệm đối với việc thực hiện của mình

- Cung cấp thông tin về BĐS được đưa ,o kinh doanh , chịu trách nhiệm về thông tin domình cung cấp.Mục tiêu của hoạt động môi giới đó là kết nối để thực hiện thành côngthương vụ của mình.Người môi giới có trách nhiệm công khai các thông tin về BĐScho các khách hàng của mình;kể cả thông tin có lợi , bất lợi của BĐS.Không đượcphép che dấu các thông tin bất lợi có ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng đối vớiBĐS.Mọi thông tin do người môi giới cung cấp;người môi giới có trách nhiệm kiểm tra

trước khi cung cấp cho khách hàng để đảm bảo tính khách quan;tính pháp lý , độ chínhxác của thông tin cung cấp ra.

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán;ký kết hợp đồng mua bán;chuyểnnhượng;thuê;cho thuê BĐS.Nội dung này mới chính đó là công việc của người trunggian môi giới.Với các kiến thức , kinh nghiệm của mình;người môi giới sẽ có tráchnhiệm soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng , đối tác của khách hàng;trợgiúp về mặt pháp lý cũng như các điều kiện cần thiết để hợp đồng có thể được ký kếtmột cách có lợi nhất cho khách hàng của mình

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật , chịu sự kiểm tra;thanh tra của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Thực hiện nghĩa vụ về thuế;các nghĩa vụ tài chínhkhác theo quy định của pháp luật.Nhà môi giới cũng như đó là một doanh nghiệp kinhdoanh.Hoạt động của nhà môi giới cũng như đó là một hoạt động của doanh nghiệpkinh doanh dịch vụ.Do đó;nghĩa vụ của một doanh nghiệp hoạt động trong cơ chế thịtrường đó là thực hiện các nghĩa vụ báo cáo theo quy định , nghĩa vụ tài chính đối vớiNhà nước.Doanh nghiệp môi giới cũng phải chịu sự thanh tra;kiểm tra định kỳ hoặc bấtthường của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền , chịu trách nhiệm trước pháp luật về cácnghĩa vụ của mình đối với Nhà nước

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

1.4.4.Sự hình thành , hoạt động của tổ chức môi giới.

1.4.4.1.Điều kiện để tổ chức;cá nhân môi giới hoạt động.

Để hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS;việc đầu tiên mà pháp luật yêu cầu đối vớinhà môi giới đó là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.Nhà môi giới phải đó

là người có đủ điều kiện để thành lập , quản lý doanh nghiệp;hợp tác xã theo quy địnhcủa Luật Doanh nghiệp , Luật Kinh doanh BĐS

Luật doanh nghiệp quy định những trường hợp không được pháp luật cho phép thànhlập , quản lý doanh nghiệp bao gồm:

- Cơ quan Nhà nước;đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng tài sản của Nhànước , công quỹ để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan;đơn

vị mình

- Cán bộ;công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ;công chức

- Sĩ quan;hạ sĩ quan;quân nhân chuyên nghiệp;công nhân quốc phòng trong các cơquan;đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan;hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơquan;đơn vị thuộc Công an nhân dân

- Cán bộ lãnh đạo;quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp nhà nước;trừ những ngườiđược cử đó làm đại diện để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tịa doanh nghiệp khác

- Người chưa thành niên;người thành niên bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hnàh vi dânsự

- Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang phải chấp hành hình phạt tùhoặc đang bị Toà án tước quyền hành nghề Vì vậy phạm các tội như buôn lậu;đó làmhàng giả;buôn bán hàng giả;kinh doanh trái phép;trốn thuế;lừa dối khách hàng , các tộikhác theo quy định của pháp luật.

- Chủ doanh nghiệp tư nhân;thành viên hợp danh của công ty hợp danh;giám đốc (tổnggiám đốc);chủ tịch , các thành viên hội đồng quản trị;hội đồng thành viên của doanhnghiệp bị tuyên bố phá sản không được quyền thành lập doanh nghiệp;không được đólàm người quản lý doanh nghiệp trong thời hạn từ 1 – 3năm kể từ ngày doanh nghiệp bịtuyên bố phá sản

- Tổ chức nước ngoài;người nước ngoài không thường trú ở Việt Nam

Sau khi đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật doanh nghiệp;tổchức;cá nhân muốn hoạt động môi giới BĐS phải có các điều kiện sau;theo quy địnhcủa Luật Kinh doanh BĐS:

- Tổ chức;cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợptác xã;phải đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS

- Tổ chức;cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người cóchứng chỉ môi giới BĐS

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quyđịnh của pháp luật , có chứng chỉ môi giới BĐS

1.4.4.2.Hồ sơ đăng ký kinh doanh

- Đối với công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giơi BĐS;hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký kinh doanh (có mẫu)

+ Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định được quy định theoluật;pháp lệnh , nghị định quy định về vốn pháp định hoặc chứng chỉ;giấy tờ chứngminh về số vốn của doanh nghiệp

+ Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS của chủ doanh nghiệp hoặc giámđốc quản lý doanh nghiệp

- Đối với công ty TNHH có từ 2 thành viên trở lên:

+ Đơn đăng ký kinh doanh (có mẫu)

+ Điều lệ công ty;có đủ nội dung quy định trong Luật doanh nghiệp , các văn bản dướiluật doanh nghiệp

+ Danh sách thành viên (có mẫu)

+ Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định được quy định theoluật;pháp lệnh , nghị định quy định về vốn pháp định hoặc chứng chỉ;giấy tờ chứngminh về số vốn của doanh nghiệp

+ Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS của một trong những thành viêncủa Hội đồng thành viên;hoặc giám đốc (tổng giám đốc) hoặc một trong những chứcdanh quản lý quan trọng khác do Điều lệ công ty quy định

- Đối với công ty cổ phần:

+ Đơn đăng ký kinh doanh (có mẫu)

+ Điều lệ công ty;có đủ nội dung quy định trong Luật doanh nghiệp , các văn bản dướiluật doanh nghiệp

+ Danh sách cổ đông sáng lập (có mẫu)

+ Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định được quy định theoluật;pháp lệnh , nghị định quy định về vốn pháp định hoặc chứng chỉ;giấy tờ chứngminh về số vốn của doanh nghiệp

+ Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS của một trong những thành viêncủa Hội đồng thành viên;hoặc giám đốc (tổng giám đốc) hoặc một trong những chứcdanh quản lý quan trọng khác do Điều lệ công ty quy định

- Đối với công ty TNHH 1 thành viên:

+ Đơn đăng ký kinh doanh (có mẫu)

+ Điều lệ công ty;có đủ nội dung quy định trong Luật doanh nghiệp , các văn bản dướiluật doanh nghiệp

+ Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định được quy định theoluật;pháp lệnh , nghị định quy định về vốn pháp định hoặc chứng chỉ;giấy tờ chứngminh về số vốn của doanh nghiệp

+ Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS của một trong những thành viêncủa Hội đồng thành viên;hoặc giám đốc (tổng giám đốc) hoặc một trong những chứcdanh quản lý quan trọng khác do Điều lệ công ty quy định

- Đối với công ty hợp danh:

+ Đơn đăng ký kinh doanh (có mẫu)

+ Điều lệ công ty;có đủ nội dung quy định trong Luật doanh nghiệp , các văn bản dướiluật doanh nghiệp

+ Danh sách thành viên

+ Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định được quy định theoluật;pháp lệnh , nghị định quy định về vốn pháp định hoặc chứng chỉ;giấy tờ chứngminh về số vốn của doanh nghiệp

+ Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS của tất cả các thành viên hợpdanh

1.4.4.3.Trình tự đăng ký thủ tục kinh doanh.

- Người thành lập doanh nghiệp môi giới lập , nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký kinh doanh tạiPhòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đặt trụ sở

Người thành lập doanh nghiệp môi giới ,có thể uỷ quyền hoặc hợp đồng với người đạidiện của mình ,nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh tại Phòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký kinh doanh;Phòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh cóthể yêu cầu người đăng ký kinh doanh, xuất trình một số loại giấy tờ được quy địnhtrong Luật doanh nghiệp nếu thấy cần thiết

- khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký kinh doanh;phòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh phải ghigiấy biên nhận (theo mẫu) , trao lại cho người nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh dịch vụmôi giới BĐS.

- Người thành lập doanh nghiệp có thể gửi hồ sơ đăng ký kinh doanh qua đường thưđiện tử của Phòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh;Phòng sẽ xtôi xét tính đầy đủ;hợp lệ ,thông báo cho người thành lập doanh nghiệp biết thời gian đến nhận Giấy chứng nhậnđăng ký kinh doanh qua số điện thoại hoặc địa chỉ thư điện tử của người thành lậpdoanh nghiệp hoặc yêu cầu của người thành lập doanh nghiệp sửa đổi;bổ sung hồ sơcho đúng quy định.Trong trường hợp này;khi đến nhận Giấy chứng nhận đăng ký kinhdoanh;người thành lập doanh nghiệp phải nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký kinh doanh (hồ sơtrên giấy) tại Phòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh để đối chiếu , lưu hồ sơ

- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ;Phòng đăng ký kinh doanh cấptỉnh cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho người thành lập doanh nghiệp;theomẫu đối với từng loại hình doanh nghiệp

Phòng phải ghi số Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định

- Trường hợp hồ sơ không đủ giấy tờ theo quy định trên hoặc có nội dung khai khôngđủ;không thống nhất giữa các giấy tờ trong hồ sơ; hoặc tên doanh nghiệp được đặtkhông đúng theo quy định của Luật doanh nghiệp , các quy định khác của pháp luật;sau

7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ;Phòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh phải thông báo

rõ nội dung yêu cầu sửa đổi;bổ sung , cách thức sửa đổi;bổ sung hồ sơ đăng ký kinhdoanh cho người thành lập doanh nghiệp (có mẫu)

Sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;doanh nghiệp kinh doanh môigiới được quyền khắc dấu , quyền sử dụng con dấu của mình

Giấy đăng ký kinh doanh do Phòng đăng ký kinh doanh cấp có hiệu lực trên toàn quốc

1.4.5.Những quy định tài chính liên quan đến môi giới BĐS

1.4.5.1.Thù lao môi giới BĐS

Điều 46 Luật Kinh doanh BĐS 2003 quy định:

“1.Tổ chức;cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từkhách hàng không phụ thuộc ,o kết quả trao đổi mua bán;chuyển nhượng;thuê;thuêmua BĐS giữa khách hàng , người thứ ba

2.Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộc ,ogiá của trao đổi được môi giới.”

Thù lao môi giới, hay còn gọi đó là hoa hồng môi giới thường được thoả thuận trướctrong hợp đồng, mà người cung cấp dịch vụ môi giới ký kết với khách hàng của mình ,mức thù lao này có thể được tính theo nhiều cách.Nó có thể đó là một con số nào đó dobên môi giới , bên được môi giới thoả thuận với nhau mà không phụ thuộc , giá trị hợpđồng trao đổi.Điều này có nghĩa đó là bên cung cấp dịch vụ môi giới được hưởng mộtkhoản hoa hồng môi giới từ khách hàng mà không phụ thuộc ,o kết quả trao đổi muabán;chuyển nhượng;thuê;cho thuê… BĐS của khách hàng , người thứ ba.Thù lao môi

giới cũng có thể được tính theo tỷ lệ % giá trị của hợp đồng, hoặc tỷ lệ % chênh lệchgiữa giá bán BĐS , giá của người được môi giới bán BĐS đưa ra hoặc đó là một số tiền

cụ thể được thoả thuận trong hợp đồng môi giới.Điều 86 Luật thương mại năm 2003quy định: “ Trong trường hợp không thoả thuận về giá dịch vụ;không có thoả thuận vềphương pháp xác định giá dịch vụ , cũng không có bất kỳ chỉ dẫn nào khác về giá dịch

vụ thì giá dịch vụ được xác định theo giá của loại dịch vụ đó trong các điều kiện tương

tự về phương thức cung ứng;thị trường địa lý;phương thức thanh toán , các điều kiệnkhác có ảnh hưởng đến giá dịch vụ.”.Điều này có nghĩa đó là trong trường, hợp hợpđồng môi giới không có bất kỳ điều khoản nào để xác định hoa hồng môi giới;thì hoahồng môi giới, được tính dựa trên cơ ,sở về số hoa hồng đã được thanh toán trong cácthương vụ tương tự đã, diễn ra trên điều kiện địa lý - thị trường ,tương tự hoặc cùngmột thị trường.Thời hạn thanh toán khoản hoa hồng này được quy định trong hợp đồngmôi giới.Trong trường hợp, hợp đồng môi giới không quy định thời hạn thanh toánkhoản hoa hồng thì thời hạn thanh toán chính đó là thời điểm việc cung ứng dịch vụhoàn thành ,nghĩa đó là thời điểm các trao đổi giữa người mua , người bán hoàn thànhthì người môi giới sẽ nhận được khoản hoa hồng do việc cung cấp dịch vụ của mình

1.4.5.2.Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Tất cả các tổ chức;cá nhân sản xuất kinh doanh hàng hoá;dịch vụ đều có nghĩa vụ nộpthuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà nước.Môi giới BĐS chính đó là hoạt động kinhdoanh dịch vụ về BĐS;do đó;tổ chức;cá nhân môi giới BĐS cũng đó là đối tượng nộpthuế thu nhập doanh nghiệp cho Nhà nước

Căn cứ để tính thuế thu nhập doanh nghiệp đó là thu nhập chịu thuế x thuế suất

- Thu nhập chịu thuế đó là thu nhập từ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS củadoanh nghiệp.Nó bằng doanh thu từ hoạt động môi giới trừ đi các khoản chi phí hợp lý

có liên quan đến khoản thu nhập chịu thuế

- Doanh thu từ hoạt động môi giới bằng toàn bộ khoản tiền thu được từ việc cung ứngdịch vụ môi giới;kể cả khoản phụ trội;phụ thu mà tổ chức;cá nhân môi giới BĐS thuđược từ hoạt động môi giới

- Chi phí hợp lý được trừ để tính thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm:

+ Các chi phí khấu hao tài sản cố định sử dụng ,o hoạt động kinh doanh dịch vụ môigiới.Mức khấu hao được trích căn cứ ,o giá trị của tài sản cố đinh , thời gian trích khấuhao.Các tài sản cố định được sử dụng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giớiBĐS đó là bàn ghế;máy vi tính;trang thiết bị phục vụ cho văn phòng môi giới…

+ Chi phí thực tế sử dụng ,o kinh doanh dịch vụ môi giới như chi phí đi lạ;xe cộ;chi phícho các mối quan hệ;chi phí quảng cáo;tiếp thị cho BĐS…

+ Tiền lương;tiền công cho nhân viên

+ Chi phí dịch vụ mua ngoài như điện nước;điện thoại (cả di động , cố định);tiền sửdụng dịch vụ internet;chi phí sửa chữa;thuê tài sản cố định;các dịch vụ pháp lý…

+ Chi phí vay vốn để kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS

+ Chi phí về thuế;lệ phí;tiền thuê đất đai…

- Thuế suất thu nhập doanh nghiệp được quy định trong luật thuế thu nhập doanhnghiệp năm 2003 đó là 28%

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có trách nhiệm kê khai đầy đủcác khoản thu nhập , chi phí liên quan đến hoạt động môi giới , nộp thuế đúng hạn choNhà nước

1.4.5.3.Hợp đồng môi giới BĐS

Theo quy định của Luật kinh doanh BĐS;hợp đồng môi giới BĐS bao gồm các nộidung sau:

- Tên , địa chỉ của bên môi giới , bên được môi giới

- Đối tượng , nội dung môi giới

- Yêu cầu , kết quả dịch vụ môi giới

- Thời hạn thực hiện môi giới

- Thù lao môi giới;hoa hồng môi giới

- Phương thức;thời hạn thanh tóan hoa hồng môi giới

- Quyền , nghĩa vụ của các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

1.5.Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

Qua nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới;trước hết có thể nói ởcác nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì hoạt động kinh doanh BĐS;dịch vụ môgiới BĐS cũng rất phát triển;có thể nói nghề môi giới BĐS đã được hình thành , đượcpháp luật thừa nhận từ lâu

Tại Mỹ:

Dịch vụ môi giới BĐS đã xuất hiện từ hơn 60 năm nay;sớm nhất trên thếgiới.Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS đã hỗ trợ;bao trùmcác hoạt động của những nhà tư vấn;quản trị , định giá BĐS.Họ tự đặt ra mục tiêu phấnđấu để trở thành tổ chức gây ảnh hưởng , định hình các lĩnh vực liên quan đến thịtrường BĐS;thiết lập , điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp;hình thành cácchuẩn mực nghề nghiệp.Một số quy định của Mỹ về môi giới BĐS:

-Cá nhân phải có giấy phép hành nghề do cơ quan quản lý ở cấp Trung ương cấp.-Để được cấp giấy phép hành nghề;cá nhân phải thi lấy chứng chỉ hành nghề (thi viết)

về các nội dung kỹ năng nghiệp vụ về tư vấn môi giới BĐS

-Khi hành nghề;bên môi giới có 3 người: nhà môi giới;người mua (bán);, nhân viêncộng tác

-Phí dịch vụ hoạt động môi giới nộp khi ký hợp đồng môi giới.Nếu công việc khôngthành;bên môi giới không phải hoàn trả lại khoản lệ phí này

-Tỷ lệ hoa hồng: nếu công việc thành công sẽ được hưởng phần trăm hoa hồng;số tiềnhoa hồng này được quy định rất rõ trong hơp đồng

Tại Thụy Điển.

Vào năm 1984;Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề của các nhàmôi giới BĐS.Mục đích của quy định này đó là bảo vệ quyền lợi của khách hàng thôngqua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp , khơi thông;đẩy mạnh vòng quay của thịtrýờng nhà ở.,o thời điểm đó Chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới BĐS phảiđược đăng ký tại các Trung tâm của Chính quyền cấp tỉnh , các ứng viên phải đạt đượcnhững yêu cầu:

-Tốt nghiệp từ trung học trở lên

-Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000USD)

-Có quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền

Cho đến thời điểm hiện nay;so với năm 1984 thì Luật môi giới BĐS của ThụyĐiển đã được sửa đổi cơ bản.Những điểm sửa đổi cơ bản nhất đó là:

-Xác định nhà môi giới như đó là một chuyên gia hoạt động độc lập

-Hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp

-Loại trừ khả năng nhà môi giới đó là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng.-Cấm mua BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương vụ cho kháchhàng

-Cấm kinh doanh BĐS , những hoạt động khác nếu chúng đó làm ảnh hưởng đến độ tincậy cũng như vai trò của việc môi giới

-Thực hiện việc môi giới mà không đăng ký sẽ bị coi đó là phạm tội

-Các vụ tranh chấp với khách hàng sẽ được giải quyết tại Phòng bảo vệ quyền lợikhách hàng

Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới ở Thượng Hải;Trung Quốc

Người đủ 18 tuổi;có hộ khẩu thường trú tại thành phố;trình độ văn hóa trên phổthông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lí nhà đất đai thành phố, đã tốt nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất đaithành phố Thượng Hải;có thể đề nghị hoạt động môi giới BĐS

Đối với người xin đó làm hoạt động môi giới BĐS phải tổ chức các lớp huấnluyện , sát hạch thống nhất trước khi hành nghề

Người đã qua huấn luyện;đã tốt nghiệp Nhưng mà Vì vậy nguyên nhân hai nămkhông nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS;hoặc sau khi nhận giấychứng nhận tư cách người môi giới BĐS hai năm chưa hành nghề trong tổ chức môigiới BĐS hoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại

Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tưcách người môi giới BĐS

Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người khôngtham gia kiểm chứng không có lí do thì không được hoạt động môi giới BĐS

Nghề môi giới tại Ba Lan

-Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp;từ năm 1992

-Thực hành nửa năm trong các công ty BĐS;

-Trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất đó là 15 BĐS)

-Kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hànhnghề chuyên nghiệp

Đến 22/7/2004 Ba Lan cấp 4638 chứng chỉ

Chương 2:Thực trạng hiệu quả hoạt động môi giới tại siêu

thị dự án BĐS Cengroup

2.1.Giới thiệu về siêu thị dự án BĐS Cengroup

2.1.1.Quá trình hình thành , phát triển của siêu thị dự án BĐS Cengroup

CEN GROUP được thành lập ngày 15 tháng 10 năm 2002 theo quyết định số

0103000476 do Sở Kế hoạch , đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 20/08/2001 với chứcnăng: Đầu tư;khai thác;tư vấn;cho thuê;môi giới , tiếp thị;… , thẩm định giá BĐS.Thành viên ban đầu đó là Công ty Cổ phần BĐS Thế Kỷ với 03 nhân viên chính thức ,

10 cộng tác viên tại văn phòng 82 Nguyễn Chí Thanh.Sau 8 năm hoạt động;hiệnnay CEN GROUP đã gồm 6 Công ty thành viên;một hệ thống kinh doanh gồm hàngchục các sàn trao đổi BĐS tại Hà Nội;TP.HCM , các trung tâm trực thuộc

Gắn liền với quá trình phát triển của CEN GROUP đó là những sự kiện , đường lốikinh doanh mang tính đột phá;tiên phong trong lĩnh vực kinh doanh BĐS như:

Đó là Doanh nghiệp đầu tiên tại Hà Nội mua quyền chuyển nhượng thương hiệu từ tậpđoàn BĐS hàng đầu thế giới của Mỹ (tập đoàn CENDANT).Từ Doanh nghiệp chỉ cungcấp dịch vụ môi giới nay đã trở thành nhà cung cấp dịch vụ trọn gói từ đầu tư;khaithác;thuê , cho thuê lại;tư vấn;tiếp thị , thẩm định BĐS

Đó là Công ty đầu tiên cung cấp dịch vụ miễn phí môi giới cho khách hàng thuêmua BĐS

Hiện nay;khách hàng biết đến CEN GROUP như đó là một nhà đầu tư – khai thác BĐSchuyên nghiệp;nhà cung cấp trọn gói dịch vụ BĐS với tiềm lực tài chính mạnh;một sốlượng khách hàng lớn , ổn định;một tập thể các chuyên viên giàu kinh nghiệm có trình

độ học vấn cao , luôn giữ được uy tín với khách hàng

CEN GROUP mong muốn trở thành một tổ chức hùng mạnh trong lĩnh vực kinh doanhBĐS;nhà cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu Việt Nam

Mục tiêu trong 05 năm tới của CEN GROUP đó là trở thành Tập đoàn cung cấp đầy đủcác dịch vụ về BĐS , có hệ thống mạng lưới phân phối BĐS đứng đầu cả nước.