Nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

Kết cấu của chuyên đề Ngoài lời nói đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thê chấ

MỤC LỤC

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Từ lúc gia nhập tổ chức thuong mại thế giới WTO, nền kinh tế Việt Namđứng trước rất nhiều cơ hội và cả những thách thức lớn để đudng vững và phát triểntrên thị chường cạnh chanh ngày càng khốc liệt, đòi hỏi các doanh nghiệp phải cóchính xách kinh doanh hiệu quả, phải có tầm nhìn chiến lược để phát hiện ra những cơhội kinh doanh mới, các doanh nghiệp nên biết cách đương đầu với khó khăn thửthách

Nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất là rất lớn Nguồn vốn này được vay từ hệthống các ngân hàng nên luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro Để hạn chế các dủi do này,người đi vay bắt buộc phải thế chấp tài sản có giá trị của họ theo quy định của ngânhàng Trong đó, tài sản thế chấp nhiều nhất hiện nay là BĐS nhưng việc thế chấp BĐS

là khó khăn vì thị trường vô cùng là phucwcs tạp Trước tình hình giá cả nhà đất cónhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp trở thành một nhu cầu cấpbách, nhất là khi công tác định giá BĐS thế chấp của ngân hàng rất lỏng lẻo và thiếuchuyên nghiệp, dẫn đến tình trạng một BĐS được mang đi thế chấp tại nhiều ngânhàng khác nhau hay định giá sai dẫn đến khả năng thanh khoản kém, làm tỉ lệ dư nợxấu những năm gần đây của ngân hàng tăng đáng kể Chính vì vậy, cần phải có những

tổ chức chuyên nghiệp, các công ty định giá có đầy đủ chuyên môn và kinh nghiệmđứng ra thực hiện công việc này

Là một cong ty hoạt động trong lĩnh vực định giá, công ty VVFC đã gây dựngđược một hình ảnh và thương hiệu uy tín bằng việc cung cấp những dịch vụ về định giátốt nhất cho thị trường, đáp ứng được những yêu cầu của khách hàng khó tính nhất

Trong thời gian thực tập tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính ViệtNam, hiểu được tình hình thực tế, kết hợp với kiến thức đã học, em đã tiếp xúc mộtcách rõ ràng với công tác định giá BĐS thế chấp tại đây và quyết định lựa chọn đề tài “

Nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam” làm chuyên đề tốt nghiệp.

2 Mục đích nghiên cứu chuyên đề

Đề tài được viết nhằm 3 mục đích cơ bản:

- Nghiên cứu, đánh giá về quy chình, tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty

- Những giải pháp và kiến nghị góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS thế chấp tại công ty

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS thế chấp tại công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá thế trấp giá chị quyền sử dụng củaTrung tâm thon dinh giá và đấu giá quốc gia Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định –Phường Nhân Chính – Quận Thanh suân – Thành phố Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài đã áp dụng những phương pháp sau:

- Phương pháp thống kê

- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập thông tin từ các nguồn tài liệu thứ

cấp, các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Từ dữ liệu thu thập được, kết hợp sử

dụng phương pháp duy vật biện chứng để phân tích, đánh giá và lý luận

5 Kết cấu của chuyên đề

Ngoài lời nói đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thê chấp tại công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

Chương 3: Giải pháp và một số kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

Em xin gửi lời cám ơn cô giáo- Thạc sỹ Vũ Thị Thảo- giảng viên trường Đạihọc Kinh tế Quốc dân, Ban lãnh đạo công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chínhViệt Nam, các anh chị trong Ban chuyên môn 1 công ty cổ phần định giá và dịch vụtài chính Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thể hoàn thành chuyên đề

thực tập

Em xin chân thành cảm ơn !

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.1 Khái niệm, vai trò và phân loại bất động sản thế chấp:

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ

La Mã, tức là phân loại tài xản thành “Bất động sản” và “Động xản” Như vậy BĐSkhông chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra dosxc lao động gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, câytrồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo khônggian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất cócấu trúc và công năng được xác định

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định Bất động sản như sau:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

1.1.1.2 Khái niệm bất động sản thế chấp

Trong tín dụng, khách hàng vay vốn thì phải thế chấp bằng BĐS.Tuy nhiên,khách hàng thường không năm rõ luật vay vốn, Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các kháiniệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và chung chung Khách hàng chỉquan tâm xem mình có vay được hay không mà không quan tâm đến nhiều quyềnlợi cũng như nghĩa vụ khác của mình Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra.Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu

rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản

Bộ luật dân sự năm 2005, ở Điều 342 có khái niệm về thế chấp tài sản là: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bênnhận thế chấp"

Ở nước ta, theo luật đất đai năm 2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàndân”, vì vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản tại nước ta chỉ là thế chấpquyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.

Bất động sản thế trấp là bất động sản nhưng được xử dụng vào mục đích thếtrấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầuvốn của chủ sở hữu BĐS

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp:

- Đối với người đi vay (chủ sở hữu BĐS thế chấp): Thế chap BĐS là hìnhthức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Đay là hìnhthức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Trongthời gian vay vốn, CSH vẫn được sử dụng BĐS đồng thời có thêm lượng vốn đểphục vụ mục đích của mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chứcvay được thường thấp hơn giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp Đa số người đivay chỉ được vay trên 50% giá trị BĐS thế chấp Đây cũng có thể coi là 1 thiệt thòicho người thế chấp BĐS

- Đối với người cho vay ( các tổ chức tín dụng): Hoạt động tín dụng là quantrọng nất đối với ngàn hàng Các ngân hàng thu lợi từ hoạt động cho vay Khi chovay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của

họ tốt để có thể hoàn trả cả vốn lẫn lãi Để tránh rủi ro trong kinh doanh, các tổchức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn để lựa chọn khách hàng vay của mình Vifd

dụ như việc đánh giá tính đảm bảo của nguồn vốn vay, tài sản càng lớn thì sự đảmbảo càng cao

Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãivay) và làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS)

- Đối với nền kinh tế: Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế

Vì vậy, việc tăng lợi nhuận cho ngân hàng giúp điều tiết hệ thống tài chính của nềnkính tế nói chung Ngoài ra sự lưu thông tiền tệ giúp cho nền kinh tế phát triển toàndiện hơn

1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp:

Theo quy định của ngân hàng, Bất động sản thế chấp thuộc sở hữu của bênthế chấp gồm:

+ Nà ở, công tchình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, côngchìnhrình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Luật pháp quy định về quyền sử dụng đất

+ Có những trường hợp khi thế chấp có tài sản phụ, thì sẽ phải thế chấp cả tàisản phụ đi kèm Nếu trường hợp chỉ có 1 phần BĐS có tài sản phụ thì giữa bên thếchấp và nhận thế chấp pahir có thỏa thuạn rõ ràng

+Các bất động sản khác theo quy định của pháp luật

1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp:

Bất động sản dùng để thế chấp phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bênbảo lãnh

Khách hàng vay phải có một số giấy tờ chứng mình như Giấy chứng nhận sởhữu, quyền quản lý tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấptheo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanhnghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyềnđược thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:

Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật chophép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnhcam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặcquyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về camkết của mình

1.3 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá BĐS là ước tính giá trì BĐS bằng giá trị tiền tệ nhằm thực hiệnmột mục đích nào đó Hay định giá là sự ước tính giá trị cho một mục đích cụ thểcủa một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố

cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư Như vậy có thể cho răng địnhgiá BĐS là một môn khoa học đòi hỏi một kiến thức roongj và ở một phạm vi

nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là mộtnghệ thuật Tính khoa học trong định giá bất động sản là việc phân tích các dữliệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệthuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc địnhgiá và quá trình đưa ra các đánh giá bất động sản

Mục tiêu chính của định giá BĐS thế chấp là quyết định tổng giá trị củatài sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó Do đó, người địnhgiá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trongtrường hợp điều kiện thị trường bất lợi Giá trị định giá này có thể khác xa so vớiđịnh giá bán trên thị trường tại thời điểm đó Như vậy việc định giá thế chấp là địnhgiá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức

1.3.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

Thị trường BĐS đang có rất nhiều bất ổn Giá cả thị trường không phản ánhgiá trị thực của BĐS Thị trường BĐS phát triển thì chắc chắn sẽ kéo theo các hoạtđộng giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng,thừa kế, thế chấp Vì vậy những người tham gia giao dịch sẽ gặp khó khăn khi quyếtddinhhj Định giá BĐS sẽ là tác nhân thứ ba đứng giữa các giao dịch đó Tất cả cáchoạt động của thị trường BĐS đều cần đến định giá BĐS Định giá BĐS đòi hỏi ngườiđịnh giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuầnnhuyễn và mang tính khoa học Vì kết quả định giá BĐS phụ thuộc rất nhiều vào ýkiến chủ quan của người định giá Nếu người định giá không có đủ kiến thức thì vôtình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phản ánh đúng trị giá củabất động sản

Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tứccủa bất động sản Những người cho vay luôn chỉ cho vay một khoản vay có bảođảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch Khoảnvay được đảm bảo bằng giá trì của tài sản thế chấp, trong trường hợp người vaykhông trả được tiền vay thì sẽ không còn quyền sở hữu tài sản thế chấp nữa

Thứ nhất: căn cứ vào bản thân BĐS Việc định giá BĐS phải căn cứ vào cácyếu tố cấu thành tạo nên BĐS là đất (quy mô, diện tích, hình thể, vị trí, địa thế ) vàcông trình trên đất Ngoài ra, còn phải căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng vàkhai thác BĐS; căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS về kiến trúc, kết cấu, sự bềnchắc của BĐS, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS; căn cứ vào yếu tố

về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí, về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mốiquan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so vớiBĐS khác có vai trò như thế nào

Thứ hai: căn cứ vào thị trường Đó là sự cạnh tranh của thị trường và các yếu

tố của nền kinh tế như cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển của kinh tế nóichung như khu vực đang mở rộng hay khu vực trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng,nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng

Thứ ba: căn cứ vào quy định của pháp luật Căn cứ pháp lý, bao gồm các yếu

tố pháp lý liên quan đến BĐS, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năngđối với BĐS, những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động định giá

1.3.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Các nguyên tắc định giá BĐS trước hết phải được hiểu là các nguyên tắckinh tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thường được thừanhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trường Nhữngnguyên tắc này rất khó được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta hay sử dụng cácnguyên tắc này khi áp dụng vào các phương pháp định giá cụ thế trong mối quan hệchặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ xung hỗ trợ cho nhau

đó trong tương lai để từ đó ước tính giá của chúng

c Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sửdụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó Sự thống nhất thể hiện giữa mục đích đầu tưvào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứmang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá Nguyên tắcnày thể hiện sự nhất quán trong việc đánh giá các yếu tố cũng như trong việc sửdụng công cụ đo lường giá trị.

d Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc này cho rằng lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh Một BĐS cótính cạnh tranh thì giá cả của nó phản ánh được giá trị thị trường của BĐS NếuBĐS có lợi nhuận siêu ngạch thì giá cả của nó thường được đánh giá cao hơn giá trịcủa nó Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút sự cạnh tranh làm cho lợi nhuận giảm dần

Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh trong nội bộ cầu; giữa cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vựctrong cả nước Do đó, người định giá cần phải xem xét tính cạnh tranh của BĐS để

cung-có thể đưa ra các điều chỉnh hợp lý, từ đó cung-có phương pháp định giá chính xác nhất

e Nguyên tắc thực tế

Định giá phải được căn cứ trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng sửdụng này không được trái với các quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Đối vớiviệc định giá đất, khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quyhoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Định giáphải dựa vào bằng chứng thị trường, không suy diễn, dựa vào tập quán giao dịch

f Nguyên tắc cung- cầu

Để tính giá trị Bất động sản tại một thời điểm nhất định, cần phải xét đếnquan hệ cung cầu trong điều kiện thị trường Tại thời điểm định giá, nếu dư cung thìgiá giảm, dư cầu thì giá tăng Tuy vậy với mỗi phương pháp định giá khác nhau cần

áp dụng nguyên tắc này phù hợp với các phân khúc thị trường khác nhau

g Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc phù hợp chỉ ra giá trị của bất động sản tại ra hoặc duy trì khi đặctính của bất động sản phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với mục đích sử dụngcao nhất, tốt nhất, phù hợp với điều kiện bên ngoài nó Bất cứ điều gì không phùhợp đều có thể làm giá trị của bất động sản giảm

h Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra giá trị của bất động sản được xác định bởi sự tácđộng qua lại lẫn nhau giữa các bất động sản có khả năng thay thế cho nhau Để áp

dụng nguyên tắc này, cần chọn những bất động sản có khả năng thay thế theo tiêuchí phụ thuộc vào phương pháp định giá như tương đồng về mục đích sử dụng,cùng thị trường, cùng kiểu kiến trúc,

i Nguyên tắn thay đổi

Nguyên tắc thay đổi chỉ ra giá trì của bất động sản luôn thay đổi Vì vậy khibáo cáo giá trị cho khách hàng, người định giá phải báo cáo rõ giá trị đó tại thờiđiểm nào hoặc nền tảng pháp lý của giá trị bất động sản đó chỉ ở 1 thời điểm xácđịnh

k Nguyên tắc cân bằng

Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đếnbất động sản ở trạng thái cân bằng Khi áp dụng nguyên tắc cân bằng, cần quan tâmđến các yếu tố cân bằng của chính bản thân bất động sản như cân bằng giữa côngtrình và đất, cân bằng giữa các bộ phận cấu thành công trình, quy mô đất; và cânbằng giữa bất động sản và điều kiên cơ sở hạ tầng, dịch vụ xung quanh bất độngsản Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị của BĐS

1.3.4 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

Định giá BĐS tuân theo quy trình sau đây

Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.

Phải năm được thông tin, các đặc điểm về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐScần định giá Mục đích của định giá là cần phải dduwwojc kế hoạch nói rõ, nếukhông có mục đích rĩ ràng sẽ không chọn được phương pháp định giá thích hợp,phải xác định được khách hàng, phải nhận được thông tin yêu cầu của khách hàng,những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá, cầnkhoanh phạm vi làm việc của người định giá Điều kiện hạn chế cần thỏa thuận lagiấy tờ mà khách hàng cung caaos , bđs phù hợp với quy hoahcj, phù hợp với luậtmôi trường, bđs ko có bất cứ yếu tố giấu giếm nào, ng` định giá không có tráchnhiệm làm nhân chứng trước tòa

Bước 2: Lập kế hoạch định giá.

Việc lập kế hoạch định giá cần chú ý đến ba vấn đề sau:

- Thời gian: cần phải xác định rõ thời gian tối đa Đối với định giá BĐS thếchấp thì thời gian tối đa để định giá cho 1 ngôi nhà thế chấp ngân hàng là 2 ngày

- Nhân lực: dựa vào nội dung công việc để xác nhận.

- Xác định đề cương: Cần lập biểu mẫu về cung, thu thập thông tin, xác địnhnguồn thông tin, xác định đề cương của báo cáo định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

* Khảo sát hiện trường

- Phải so sánh về thông tin địa chỉ, vị trí BĐS cung cấp với thực tế

- Kiểm tra mô tả pháp lý liên quan đến BĐS ( diện tích, hình thể).

- Kiểm tra về nội thất, chi tiết và ngoại thất BĐS

Lưu ý: Đối với BĐS đang xây dựng dang dở, khi kiểm tra thực địa cần đẻ ýđến tiến độ thi công của nhà thầu hoặc báo cáo của chủ đầu tư Điều kiện bên ngoàiBĐS, đặc bitees là cơ sở hạ tầng, điện, nước, viễn thông cũng rát quan trọng Khảosát BĐS có khả năng so sánh trong khu vực

* Thu thập thông tin

Cần thu thập thông tin về vùng, đài phương, khu vực, nói có BĐS cần địnhgiá, thu thập thông tin và BĐS có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, thông tin vềcung cầu, động thái của người mua bán trên thị trường

Bước 4: Phân tích thông tin.

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sảncần định giá

Phân tích thông tin thu thập được và khảo sát hiên trường BĐs mục tiêu.Phân tích đặc trưng của thị trường đối với BĐS mục tiêu

Phân tích bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường nhưchủ sở hữu của BĐS giống BĐS của mình là người như thế nào ( tuổi, thu nhập, đểxác định cung cầu BĐS), cung, cầu, giá cả ccuar thị trường, phân tích về kháchhàng tiềm năng, phân tích sử dụng cao nhất, tốt nhatasm phân tích các nhân tố ảnhhưởng đến giá BĐS

Bước 5: Ước giá tính giá trị tài sản cần định giá.

Trên cơ sở những thông tin thu thập và phân tích được ở trên định giá viênphải lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

Phải lượng hóa ra giá trị của BĐS áp dụng phương pháp định giá khác để xácđịnh được mức giá của BĐs mục tiêu Cần lựa chọn phương pháp phù hợp, làm rõmức độ phù hợp của từng phương pháp, nên áp dụng nhiwwuf hơn một phương

pháp Nếu không có kết luận về phương pháp định giá được lựa chọn thì phảo hòahợp các chỉ số giá trị từ các phương pháp khác nhau Tất cả các phương pháp dùng

đề định giá cần được trình bày rõ ràng trong báo cáo và chưng thu định giá đồngthời phát biểu rõ trong báo cáo phương pháp nào là phương pháp chính, phươngpháp nào sử dụng để điều tra về mức giá cuối cùng

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.

Nội dung báo cáo, chứng thư định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩmđịnh giá số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá”.Tuy vậy, chứng thư định giá có điểm khác chứng thư thẩm định giá ở chỗ các điềukiện hạn chế và ràng buộc sẽ được đưa vào trong chứng thư định giá nhằm giúpngười đọc hiểu được người định giá đã làm gì và không làm gì để dẫn đến kết luận

về giá trị của BĐS

1.3.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp

1.3.5.1 Phương pháp so sánh

Khái niệm : Phương pháp so sánh là phương pháp định giá BĐS bằng cách

so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Phương pháp này được su dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là địnhgiá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện và giá trị định giá được là giá trị thì trường,ngoài ra, kết quả của phương pháp này cũng được chấp nhận với pháp luạt Tuynhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, cókiến thức và nắm chắc về thị trường

Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh

- Chỉ so sánh được với BĐS tương tự trong vùng có tính chất đông nhất.

- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải tăng cườngkinh nghiệm và kiến thức thiij trường

- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựavào giao dịch, các phương thức xuất hiện trên thị trường

- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đắng tin cậy và có thể so sánhđược.

- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theocung - cầu hoặc theo lạm phát

Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

Để thực hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :

- Phai thu thập tất cả các thông tin cần thiết liên quan đebé BĐS muajc tiêu

và BĐS so sánh trong thời gian gần với thời điểm định giá, so sánh các yếu tố pháp

- Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sựkhác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tích các yếu

tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh

- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh vớibất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản

so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó Tiến hành điều chỉnhgiá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt

- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm rachỉ số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằngchứng tốt nhất về định giá động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản được giaodịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại khônghoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so sánhphải được điều chỉnh để bù vào những sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chínhsách - cầu trên thị trường bất động sản ), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất độngsản (như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự kháckiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn ), các đặc điểm kinh

tế của bất động chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng,chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê ), phânvùng (điều chỉnh các cấu thành giá trị không phải là bất động sản)

Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nều

bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại

Ta có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp sosánh trực tiếp như sau :

P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh

Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo

tỉ lệ phần trăm

Trình tự điều chỉnh :

- Xsác định yếu tố xo xánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá

- Uowngs lượng so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu để có điềuchỉnh phù hợn

- Áp dụng điều chỉnh về số liệu để đưa ra só sánh giữ BĐS mục tiêu và BĐS

so sánh

Tổng lượng điều chỉnh : số tuyệt đối của tất cả các lượng điều chỉnh

Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tổng lượng điềuchỉnh giảm

- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tựtốt hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng

Hạn chế của phương pháp

- Thong thường nguowif định giá hay đặt ý nghĩ chủ quan vào phương pháp

so sánh dẫn đến những sai lầm trong kết quả so sánh, đây là 1 điểm yếu của phươngpháp

-Ggiá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh hưởng tới các giao dịch trước đó

- Số lượng giao dịch tìm được sẽ không đủ trong trường hợp thị trường kémphát triển

- tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bất động sảnnhư vậy là rất khó khăn đặc biệt là Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người muaquan tâm đến đặc tính kinh tế của nó

- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp

- những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũngrất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được Đối với những bất động sản được giaodịch trong khu vực.

- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồngốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhaugiữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quancủa định giá viên

Đây ;à huwng pháp được sử dụng haroongj rãi nhất mặc dù còn nhiều hạnchế

Ứng dụng của phương pháp

Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năngchuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấytrên thị trường là tương đối dễ dàng Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ

dễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao

Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định , các cơ quan nhà nước khi xác địnhgiá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường , giá thị trường là cơ sở choviệc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác địnhgiá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay

1.3.5.2 Phương pháp chi phí

Phuowng pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựa trên chíphí để làm BĐS thương tự như 1 vật thay theews

Nguyên tắc thya thế là nền tảng của phương pháp

ĐÂy là cứu cánh cuối vở có sự long lẻo trong trường hợp bất đắc dĩ mới nêndùng

Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành từ nguyêntắc thay thế gọi là phương pháp chi phí Đây là phương pháp xác định giá trị của bấtđộng sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sản thaythế

Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợpsau :

- Định giá bất động sản công cộng và hầu như không có thông tin giao dịchtrên thị trường

- Định giá cho mục đích đánh thuế , thuế suất được đánh giá lên giá trị côngtrình tại thời điểm định giá.

- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cáchbắt buộc

- Định giá cho mục đích bảo hiểm

- Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

Cơ sở của phương pháp

Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sảnđược tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc táitạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời

Các loại chi phí

- Chi phí trực tiếp : là các loại chi phí lao động, vật liệu được sử dụng trong xây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính nhà thầu phụ Cụ thể gồm các loại như :

+ Phí cấp phép xây dựng

+ Nguyên vật liệu

+ Lao động sử dụng trong công trình

+ Máy móc thiết bị thi công

+ Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng

+ Lán trại, hàng rào tạm thời của nhà thầu

+ Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng của nhà thầu

+ Chi phí thiết bị đường điện, chi phí sử dụng điện trong xây dựng

+ Chi phí thiết bị đường nước, chi phí sử dụng nước trong xây dựng

+ Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu: chi phí quản lý, tư vấn chuyênmôn, bồi thường người lao động, phí bảo hiểm cho những người làm việc, phíphòng chày chữa cháy

+ Chi phí thực hiện các giao kèo của hợp đồng

- Chi phí gián tiếp: là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng khôngphải là phần phổ biến trong các hoạt động Chi phí gián tiếp bao gồm các loại nhưsau :

+ Phí chuyên môn

+ Phí thẩm định, tư vấn, dự toán pháp lý

+ Lãi tiền vay

+ Phí bảo hiểm rủi ro, thuế hoặc phí xây dựng

+ Chi phí về thay đổi quyền pháp lý đối với tài sản

+ Phí đền bù giải phòng mặt bằng

- Chi phí thay thế công trình : là ci phí hiện hành để xây dựng công trình mới

có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩnthiết kế, bố cục công trình

- Chi phí tái tạo công trình : là chi phí hiện hành để xây dựng một công trìnhthay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của côngtrình đó

Các phương pháp xác định chi phí

Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác địnhđược tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản Có nhiều phương pháp ước tính chiphí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc , xây dựng và định giá viên thường sử dụngnhững phương pháp sau :

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh : sử dụng để ước lượng chiphái trên 1 đơn vị xấy dựng điẹnt híc bằng cahcs hai thác số kiệu sẵn có trôngtrường hiwpc các công trình tương tự công trình cần định giá, thức hiện điều chỉnhtheo điều kiên thị trương và cá khác bieteshj về vật ký

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành : tính chi phí đơn vịtheo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng

- Phương pháp khảo sát số lượng : dựa vào khối lượng của tất cả các loaitjvật kiệu đã được sử dụng, số lượng, ngách bậc, số thời gian cần thiết của từng loạiđược sử dụng trong xấy dựng công trinh và chi phsi khác để dduwwojc chí phí pháttrieennr công trình để đi đến đấu thầu

Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phíngười định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợpđồng thời tham khảo giá cả thị trường

Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí

Quá trình này gồm bảy bước như sau :

- Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá

- Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trìnhhiện có trên mảnh đất

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện cótrên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân

- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tạicủa công trình.

Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá

- Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trìnhtái tạo khác trên địa điểm

- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí côngtrình phụ đã được giảm giá

- Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cánhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết

Những hạn chế của phương pháp chi phí

- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vàothông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũnggặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị Khi công trình đã cũ

và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phầngiảm giá khó ước lượng

- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộphận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ

- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,chưa có phương pháp thống nhất

- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xemxét một cách cẩn thận

- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dưụng và

có kinh nghiệm

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giáphải điều chỉnh

Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp

Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểudáng, kiến trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có nhữngbất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp Đối với những bất động sản có giátrị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như : bệnh viện ,trường học , nhà thờ, nhà máy mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phảiđịnh giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí

Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý : nếu là bất độngsản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng làhợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phầnhao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác.Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khảnăng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá.

1.3.5.3 Phương pháp vốn hóa:

Khái niệm

Phương pháp vốn hoá là định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quá trìnhchuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá :

- Các bất động sản tạo thu nhập : đối với loại bất động sản này thì người đầu

tư thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chiphí để tạo ra nó

- Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường

và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng nămthành tổng số tiền lớn để có được bất động sản Quá trình chuyển đổi các thu nhậpròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá

Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm :

- Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (R0) và tỷ lệ vốn hoá tự có (Re)

- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung(Yo), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)

* Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng củamột năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thunhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ướclượng với yếu tố thu nhập phù hợp

hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/R)

* Phương pháp vốn hoá lợi tức ( dòng tiền chiết khấu )

Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thànhgiá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính ( tính đến

sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sửdụng có thời hạn ( bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ

có thời hạn )

Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá

- Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bấtđộng sản và có các tài liệu chính xác Trong thực tế khi định giá một bất động sảntạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phươngpháp vốn hoá lợi tức Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ướclượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra,sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại Trong phương pháp này việc tính toán

để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào,

đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiếtkhấu

Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản

Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ lànhững bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất độngsản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn Những bất động sảnnày hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn Nếu chỉdùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thểphản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này Chính vì vậy mà người địnhgiá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhậphàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tạivới một tỷ lệ chiết khấu xác định

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp

1.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến BĐS

- Các yếu tố tự nhiên:

Vị trí của BĐSVị trí có vai trò rất quan trọng, cùng mốt BĐS tương đồng,nếu ở trung tâm thì sẽ có già trị cao hơn, hay các BĐS có vị trí gần trường học, chợ,trung tâm thì sẽ có giá trị thị trường cao hơn

BĐS cần thỏa mãn được nhu cầu về kích thước , hình thể, kích thước, dieenjtích

Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với cácBĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS

Hình thức bên ngoài của BĐS: Hình thức có ảnh hướng đến nhu cầu sử dụngđất, nhguwng thực té chứng mình là BĐS có hình thức bên ngoài ddeppj thường thuhút sự quan tâm nhều hơn

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt cũng ảnh hưởngđến giá trị BĐS

- Các yếu tố kinh tế:

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS manglại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhậpcàng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa Hệthống càng chất lượng cao, giá BĐS càng cao

1.4.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường:

Bào gồm tính thanh khoản của BĐS trên thị trường và sự hữu dụng của BĐSsđó

Nhu cầu của BĐS trên thị trường, mối quan hệ cung – cầu trên thị trường.BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, cung của loại hàng hóa này thường có xu hướngnhỏ hơn cầu làm cho giá trị của BĐS có xu hướng tăng

Sự phát triển thị trường BĐS sẽ tạo ra nguồn thông tin sẵn có, sự minh bạchcủa thị trường

1.4.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

CÁc laoaij giấy tờ như giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sởhữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

các quy địnhvề xây dựng, môi trường, quy hoahcj cũng có ảnh hưởng đếnBĐS

Nếu BĐS có đầy đủ căn cứ, giấy tờ pháp lý chứng minh quyền của chủ thểđối với BĐS thì giá trị càng cao và ngược lại

Những xu hướng thay đổi pháp luật sẽ có liên quan trực tiếp đến đất đai vàBĐS, cũng như thuế BĐS

1.4.4 Các yếu tố liên quan đến ngân hàng

- Phương pháp xác định giá trị BĐS thế chấp cũng là yếu tố ảnh hưởng tới

giá trị BĐS, thường là giá trị BĐS bị giảm so với giá trị thực của nó

- Những quy định của pháp luật và ngân hàng nhà nước mà ngân hàng buộcphải tuân theo về loại tài sản thế chấp và pháp lệnh giá, các quy định về định giáBĐS

- Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước ảnh hưởng tới giá BĐS tănggiảm theo từng thời kỳ

- Sự thành thật của khách hàng vay có BĐS thế chấp

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH

VIỆT NAM

2.1 Giới thiệu vế công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

2.1.1 Giới thiệu chung

2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty

Vài nét chính về công ty

Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) được chuyểnđổi từ Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính, với trên 14 năm kinh nghiệm hoạtđộng và là đơn vị định giá đầu tiên được thành lập, hoạt động có uy tín nhất với sốlượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam

Quá trình phát triển của công ty

Với những bước đi đúng hướng, cho đến nay, công ty Cổ Phần định giá vàdịch vụ tài chính Việt Nam đã xây dựng được một hệ thống tổ chức các chi nhánh

và văn phòng đại diện lớn mạnh tại khắp các tỉnh thành ở 3 khu vực miến Bắc, miềnTrung và miền Nam trong cả nước

2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty

Sơ đồ 1: Cơ cấu bộ máy tổ chức của công ty VVFC

(Nguồn cung cấp: Công ty VVFC)

- Tổng giám đốc công ty : Vũ An Khang

- Phó tổng giám đốc: Nguyễn Xuân Hoài

Trần Thị Thanh Vinh Nguyễn Đăng Quang

- Trong đó: Ban chuyên môn 1 chuyên về hoạt động định giá và thầm địnhgiá bất động sản

Ban chuyên môn 2 chuyên về nghiệp vụ định giá và thẩm địnhgiá động sản, tài sản vô hình

Ban chuyên môn 3 chuyên về các lĩnh vực xác định giá trịdoanh nghiệp, đầu tư thương mai, đánh giá uy tín doanh nghiệp, tư vấn mua bándoanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa

Ban chuyên môn 4 chuyên về tham mưu tổ chức bộ máy hoạtđộng của công ty và bố trí, tuyển dụng nhân sự phù hợp với yêu cầu phát triển củacông ty trong từng thời kỳ

Ban chuyên môn 7 chuyên về tham mưu trong việc quản lý, sửdụng các nguồn thu, chi, quản lý tài sản, xây dựng chế độ chi trả tiền lương, phụcấp theo chế độ hiện hành của Nhà nước và quy định của công ty

Ban chuyên môn 8 có chức năng tham mưu trong việc chỉ đạo,điều phối, đôn đốc các ban, chi nhánh, văn phòng đại diện thực hiện quy chế làmviệc của VVFC

2.1.1.3 Ban định giá bất động sản của công ty

Định giá bất động sản luôn là công tác khó nhất trong hoạt động định giá nóichung Chính vì vậy, ngay từ khi mới thành lập, ban chuyên môn 1 đã giữ một vaitrò quan trọng trong sự phát triển của công ty Trải qua một thời gian dài tích lũykinh nghiệm và làm việc, càng ngày, ban định giá 1 càng chứng tỏ được năng lựccũng như thu được nhiều thành quả xứng đáng

Hiện nay, ban chuyên môn 1 chịu sự quản lý trực tiếp của phó tổng giám đốc

Nguyễn Đăng Quang- một người có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định giánói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng Ban chuyên môn 1 gồm 2phòng Giám đốc ban là anh Khúc Mạnh Hùng Ban có 1 phó giám đốc và 6 địnhgiá viên

2.1.2 Tình hình hoạt động định giá của ban định giá bất động sản

2.1.2.1 Tình hình hoạt động của công tác định giá bất động sản nói chung

Công ty cũng hợp tác với các công ty Chứng khoán như SSI, ABS, VNDS… vàcác công ty kiểm toán như: Morgan Stanley, AASC, IFC… trong việc tư vấn cổ phầnhóa, xác định giá trị doanh nghiệp và bán đấu giá cổ phần trên thị trường chứng khoán

VVFC có mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng của Chính phủ, các Bộngành và địa phương VVFC đã và đang tích cực tham gia xây dựng các văn bảnquy phạm pháp luật trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam

Những mối quan hệ hợp tác trên có ý nghĩa hết sức quý giá, góp phần làmtăng tính hiệu quả các dịch vụ mà VVFC cung cấp cho khách hàng

VVFC đã xây dựng được mạng lưới khách hàng rộng lớn thường xuyên từTrung ương đến các địa phương như: Các Bộ, Sở, Ban ngành của các tỉnh, cácNgân hàng, Tập đoàn kinh tế lớn, các Tổng công ty lớn như: Tập đoàn Dầu khí, Tậpđoàn Công nghiệp Than và Khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn HUD, Tập đoàn Sông

Đà, Vincom, T&T, Tổng công ty Xăng dầu, Tổng công ty Thép Việt Nam, Tậpđoàn Hóa chất Việt Nam, Tổng công ty Bưu chính viễn thông, Tổng công ty VMS

và các Tổng công ty 90, 91 khác cũng như các doanh nghiệp trực thuộc VVFC đãthực hiện rất nhiều các dự án lớn như: Ban Quản lý Dự án Đường sắt Việt Nam; Dự

án Nhà quốc hội; Văn phòng Bộ Công An; Trung tâm Hội nghị Quốc gia; Xí nghiệpliên doanh Vietsovpetro; các Dự án Nhà máy xử lý nước thải, cấp nước; Nhà máyđóng tàu Dung Quất, Xí nghiệp cơ khí Quang Trung, Dự án Tuần Châu của Tậpđoàn Âu Lạc, các Dự án Bất động sản của Tập đoàn Vincom, Công ty Nam Cường,Vinaconex, Viglacera, Tân Hoàng Minh, CMC

Nhiều tổ chức đã ký Hợp đồng Nguyên tắc dài hạn với VVFC như:Vietsopertro, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn,Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển, hệ thống Ngân hàng Pháttriển, các Công ty Cho thuê tài chính trong hệ thống ngân hàng và ngoài ngân hàng,

hệ thống Kho bạc Nhà nước, các Sở Tài chính và Trung tâm Tư vấn dịch vụ tài chínhcác tỉnh, các công ty chứng khoán, công ty kế toán, kiểm toán trong cả nước

Từ năm 2008 đến 2012, công ty đã ký kết được hơn 200 hợp đồng lớn tiêubiểu về hoạt động định giá bất động sản, có thể kể đến một số khách hàng lớn như Sởtài chính Hà Nội, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng TMCPCông thương Việt Nam, Ngần hàng TMCP Quân đội, Tập đoàn phát triển nhà và đôthị HUD, công ty Kinh doanh và phát triển nhà Hà Nôi, công ty TNHH Bất động sản

blenheim Việt nam, công ty CP xây dựng số 2- VINACONEX, Công ty CP Licogi

13, Tổng công ty thương mại Hà Nội, Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam

2.1.2.2 Tình hình hoạt động của công tác định giá bất động sản thế chấp

Khách hàng chủ yếu của hoạt động đinh giá BĐS thế chấp là ngân hàng cótài sản được thế chấp và khách hàng muốn định giá BĐS để thế chấp vay tiền củangân hàng Nhưng khách hàng nhỏ lẻ chiếm phần ít, đa số là ngân hàng Có thể kểđến một số ngân hàng lớn là khách hàng quen thuộc của công ty Cố phần định giá

và dịch vụ tài chính Việt Nam như Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Ngânhàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Phát triển nhà thànhphố Hồ Chí Minh ( HD Bank), Ngân hàng TMCP Quân đội, Ngân hàngVietcombank, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Trong thời gian đầu, giá trị tài sản định giá là BĐS thế chấp tại công ty khálớn, hoạt động định giá BĐS thế chấp luôn mang lại nguồn thu lớn cho công ty Tuynhiên, trong những năm trở lại đây, hầu hết các ngân hàng đều có phòng Tín dụng

và thẩm định tài sản thế chấp nhằm đảm bảo tính bảo mật cho ngân hàng cũng như

có sự điều chỉnh hợp lý trong hoạt động tín dụng Hơn nữa, trên thị trường ngàycàng xuất hiện nhiều công ty định giá mới, nâng cao tính cạnh tranh, vì vậy sốlượng các hợp đồng trong hoạt động định giá BĐS thế chấp của công ty có sự giảmsút đáng kể Điều này là một thách thức và cũng là cơ hội của công ty VVFC nóichung và ban chuyên môn 1 nói riêng trong việc nâng cao khả năng cạnh tranh cũngnhư lôi kéo được những khách hàng mới

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại ban định giá bất động sản của công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

2.2.1 Căn cứ pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty

Hồ sơ định giá bất động sản thế chấp

Đối với tài sản thế chấp là bất động sản, hồ sơ định giá gồm có:

- Chứng từ sở hữu, sử dụng của bất động sản (giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, hợp đồngmua bán bất động sản) - Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có )

- Giấy phép xây dựng (nếu có ) và hồ sơ thiết kế công trình trên đất ( nếu có)

- Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng, sơ đồ thửa đất

- Chứng minh thư nhân dâm của CSH, đồng sở hữu ( nếu có) của BĐS

- Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS.

- Hồ sơ quyết toán đối với công trình xây dựng trên đất, hồ sơ thiết kế kỹthuật, thiết kế thi công (nếu có )

Ngoài ra, khi tiến hành định giá BĐS thế chấp, định giá viên chú ý đến cácvấn đề sau:

- Chủ sở hữu, sử dụng BĐS

Căn cứ vào các chứng từ, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu BĐS, định giá viêncần xác định người là chủ sở hữu, những người đồng sở hữu, năng lực hành vi dân

sự, năng lực pháp luật của CSH, người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp

- Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc

Căn cứ vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạchtổng thể của cơ quan nhà nước có thầm quyền có các nguồn thông tin khác để xácđịnh nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa, trường hợp đã có quy hoạch thìquy hoạch như thế nào

- Đánh giá về khả năng chuyển nhượng của BĐS

Việc đánh giá về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác địnhđược BĐS có dễ chuyển nhượng hay không CĂn cứ vào tình trạng thực tế của BĐS

và các nguồn tin khác, trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng quan cơ sở hạ tầng, tìnhhình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trícủa BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tốkhác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS

- Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS

Nhân viên định giá cần xác định:

Tính đầy đủ, tính hợp lệ, phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS

Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụngBĐS

BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, BĐS đã

có đầy đủ điều kiện để được thế chấp hay chưa

BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển nhường quyền sở hữu, sử dụnghay không

- Định giá BĐS

Vì phần lớn khách hàng của công ty là các ngân hàng có tài sản thế chấp, nênngân hàng phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và giấy tờ cần thiếtcho hoạt động định giá BĐS thế chấp của công ty

Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp quy có liên quan đến định giá tài sản vàBĐS thế chấp Có thể kể sơ lược một số văn bản pháp luật được công ty VVFC sửdụng chủ yếu trong quá trình định giá bất động sản thế chấp như sau:

- Quyết định số 24/2005/QĐ- BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tàichính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tàichính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốchội ngày 26/4/2002

- Nghị định số 170/2003/ NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui địnhchi tiết thi hành một số vấn đề của Pháp lệnh giá

- Thông tư số 17/2006/TT- BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài Chính hướngdẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/ NĐ- CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ vềthẩm định giá

- Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Luật thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp

- Luật xây dựng năm 2003, Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật kinh doanhBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn đi kèm

- Thông tư 145/2007/TT- BTC hướng dẫn thi hành NĐ 188/2004 và NĐ 123/2007

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ TàiChính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá

Trên thực tế hiện nay có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến việc địnhgiá Tuy nhiên, các văn bản này lại liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu khácnhau như thuế, xây dựng, địa chính, nhà đất…gây ra sự chồng chéo giữa các vănbản Do đó việc áp dụng văn bản pháp luật vào hoạt động định giá thế nào cho đúng

là rất phức tạp và ảnh hưởng lớn tới kết quả định giá

2.2.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp của công ty

Sơ đồ 2: Quy trình định giá BĐS thế chấp của công ty VVFC

(Nguồn cung cấp: Công ty VVFC)

Nhìn chung, quy trình định giá BĐS thế chấp của công ty VVFC cũng không

có gì khác biệt so với quy trình định giá chung về BĐS theo tiêu chuẩn định giá

Ý kiến chuyên giaTài liệu pháp lýNgân hàng dữ liệu

Tiếp nhận yêu cầuPhân tích yêu cầuTriển khai thẩm định

Thu thập thông tin

Phát hành chứng thư

Bộ phận đảm bảo chất lượng

Phản hồi, tiếp nhận ý kiến

khách hàngTrình lãnh đạo duyệt

Lựa chọn phương pháp

Kết quả sơ bộ

Kết thúc

Việt Nam Tuy nhiên, cần có 1 lưu ý là khách hàng chủ yếu của hoạt động định giáBĐS thế chấp là các ngân hàng, nên ngân hàng có trách nhiệm cung cấp đầy đủthông tin về hồ sơ pháp lý mà định giá viên của công ty yêu cầu và kiểm tra tính xácthực của thông tin Sau đó, nhân viên tín dụng sẽ cùng với định giá viên đến ví tríBĐS để thu thập thêm các thông tin cầm thiết cho quá trình định giá.

2.2.3 Áp dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp của công ty

Định giá giá trị quyền sử dụng của Trung tâm Thẩm định giá và đấu giáquốc gia Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định – Phường Nhân Chính – Quận ThanhXuân – Thành phố Hà Nội

a/ Mục đích định giá:

Để xác định được giá trị quyền sử dụng của lô đất nhằm thế chấp vay vốnNgân hàng

b/ Thời điểm định giá:

Tại thời điểm hiện nay (tháng 3 năm 2013)

c/ Tài sản định giá:

Về việc định giá trị quyền sử dụng đất của Trung tâm Thẩm định giá và đấugiá quốc gia Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định – Phường Nhân Chính – QuậnThanh Xuân – Thành phố Hà Nội

d/ Căn cứ định giá:

• Các văn bản pháp qui về định giá:

- Luật giá và các văn bản pháp lý có liên quan

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính vềviệc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);

• Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về việcQuy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc Quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

e/ Cơ sở định giá:

- Giá trị thị trường

f/ Nguyên tắc định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Vị trí: Số 1/40 Nguyễn Thị Định – Phường Nhân Chính – Quận Thanh Xuân – HN

+ Bất động sản nằm ở Vị trí 2, nhà số 1 của Ngõ 40 Đường Nguyễn Thị Định, cáchmặt đường Nguyễn Thị Định 15m, giáp 2 mặt ngõ với 1 ngõ có mặt cắt 6m và 1 ngõ

có mặt cắt 4m

+ Mặt tiền hướng Đông Nam, giáp ngõ có mặt cắt 6m

+ Hướng Đông Bắc tiếp giáp ngõ có mặt cắt 4m

+ Các hướng còn lại tiếp giáp khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính

+ Thời hạn sử dụng: Lâu dài

- Hạ tầng kỹ thuật: Điện nước ổn định, cấp thoát nước tốt.

- Hạ tầng xã hội: Xung quanh Bất động sản cần định giá là nhiều dãy các Nhà

Hàng Nhật Bản và Hàn Quốc, các quán cà phê và gần khu đô thị Trung Hòa – Nhânchính, cách siêu thị Big C 2km, cách Trung tâm thương mại Vinaconex 500m, cáchtrường Đại học Lao động – Xã hội 700m

• Nhà

- Mô tả chung: Công trình xây dựng trên đất thuộc loại nhà cấp 3, gồm có 7 sàn xây

dựng, diện tích mỗi sàn là 89.76m2/sàn, diện tích sử dụng là 85% diện tích xâydựng

- Kết cấu chính của tòa nhà bao gồm: móng, tường, sàn, mái.

- Thực trạng: Lớp trát bảo vệ của nền móng bắt đầu bong tróc, bê tông có vết nứt

nhỏ, tường xây gạch 220, đã có nhiều vết nứt; nền xi măng lát gạch hoa, mái bằng

đổ xi măng có ít vết nứt, hiện tại tòa nhà vẫn đang sử dụng bình thường

Lưu ý: BĐS thế chấp bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên đất Tuynhiên, theo yêu cầu của ngân hàng, vì công trình xây dựng trên đất có thời gian sửdụng quá lâu, trên 15 năm, vì thế Ngân hàng chỉ nhận tài sản thế chấp là giá trịquyền sử dụng đất Vì vậy phương pháp định giá được công ty sử dụng ở đây là:Giá trị quyền sử dụng đất = Giá giao dịch của BĐS – GTCL của công trình trên đất

+ Mặt tiền hướng Tây Bắc

+ Các hướng còn lại tiếp giáp khu đô thị Trung Hòa- Nhân Chính

- Mô tả chung: Công trình xây dựng trên đất thuộc loại nhà cấp 3, gồm có 4 sàn xây

dựng, diện tích mỗi sàn là 163m2/sàn, diện tích sử dụng là 85% diện tích xây dựng

- Kết cấu chính của tòa nhà bao gồm: Móng, tường, sàn, mái.