Hoạt động cho thuê văn phòng tại dự án Indochina Plaza Hà Nội - thực trạng và giải pháp

Một đòi hỏi đặt ra trong bối cảnh hiện nay là những nhà quản lý mảng chothuê văn phòng của các tòa nhà sẽ hoạt động như thế nào cho hiệu quả vừa thu hútđược khách hàng đến thuê văn phòng

PHẦN MỞ ĐẦU

1 LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI.

Cùng với xu thế chung của thế giới hiện nay, Việt Nam cũng đã và đang bướcvào thời kỳ hội nhập, mở cửa giao lưu với tất cả các nước trên thê giới để cùng pháttriển Đặc biệt sau khi gia nhập WTO thì nguồn vốn nước ngoài đổ vào Việt Namtăng đáng kể Có thể nói Việt Nam là một thị trường tiềm năng để phát triển Sứchút của nó ngày càng lớn và đi cùng với đó là sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt Đó là

cơ hội lớn và cũng là thách thức của chúng ta Một trong những thị trường tiềmnăng đó là thị trường bất động sản Trong một vài năm gần đây, thị trường bất độngsản phát triển và luôn chịu ảnh hưởng trực tiếp của sự phát triển kinh tế Nhiều công

ty kinh doanh bất động sản ra đời, nhiều sản giao dịch Bất động sản được thành lập,nhiều tổ chức cá nhân đã tham gia vào thị trường mới mẻ đầy hấp dẫn này Do nhucầu thành lập các công ty thương mại hay các văn phòng đại diệm của các công tynước ngoài tại Việt nam ngày càng lớn, đó chính là khó khăn cho các nhà quản lýhiện nay Vấn đề đặt là quỹ đất của chúng ta có hạn không thể nào đáp ứng đượctoàn bộ nhu cầu của các nhà đầu tư, từ đó gây khó khăn cho hoạt động sản xuất củadoanh nghiệp nói riêng và cả nền kinh tế nói chung Đứng trước tính hình này, môhình văn phòng cho thuê là giải pháp hữu hiệu nhất Những không phải vì thế mà thịtrường văn phòng cho thuê trở thành một thị trường hất dẫn nhà đầu tư Có nhữnggiai đoạn thị trường này cực nóng và cũng có những giai đoạn thị trường này trởnên trầm lắng thiếu sức hút không chỉ cho người đi thuê mà còn với cả nhà đầu tư Giai đoạn 2010-2012 thị trường bất động sản đang hết sức trầm lắng và phânkhúc văn phòng cho thuê cũng vậy Suy thoái kinh tế khiến các doanh nghiệp làm

ăn khó khăn, không mặn mà gì với việc đầu tư tiền bạc vào văn phòng mới hay mởrộng quy mô, thậm chí phải giải thể đóng cửa văn phòng hoặc thu hẹp diện tích.Chính vì vậy, tỉ lệ bỏ trống tại các tòa nhà văn phòng hiện đang tăng cao trong khinguồn cung văn phòng vẫn liên tục tăng Cung không ngừng tăng, nhu cầu lại giảmkhiến cho giá thuê văn phòng sụt giảm, nhà đầu tư phải giảm bớt lợi nhuận, cắtgiảm nhân lực để tiết kiệm chi phí

Một đòi hỏi đặt ra trong bối cảnh hiện nay là những nhà quản lý mảng chothuê văn phòng của các tòa nhà sẽ hoạt động như thế nào cho hiệu quả vừa thu hútđược khách hàng đến thuê văn phòng của mình vừa thỏa mãn những mục tiêu củachủ đầu tư Nếu không tổ chức và quản lý tốt hoạt động cho thuê, những bất động

sản văn phòng sẽ khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng và tăng tỷ lệ bỏ trống,công việc kinh doanh không đạt hiệu quả, khiến cho thị trường phân khúc này thêmtrì trệ và lộn xộn Chính vì vậy, sau thời gian tìm hiểu hoạt động cho thuê tại dự án

Indochina Plaza Hà Nội, em đã lựa chọn đề mang tên “Hoạt động cho thuê văn

phòng tại dự án Indochina Plaza Hà Nội - thực trạng và giải pháp” Trong bài

chuyên đề, em sẽ chỉ ra quy trình cho thuê tại dự án Indochina Plaza Hà Nội, đồngthời chỉ những hạn chế còn tồn tại và giải pháp để khắc phục, nhằm nâng cao hơnhiệu quả hoạt động cho thuê văn phòng Từ đó rút kinh nghiệm cho bộ phận phụtrách cho thuê của những dự án khác

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.

2.1 Mục tiêu tổng quát.

Phân tích dự án Indochina Plaza Hà Nội để chỉ ra những thuận lợi và khó khăn

để kinh doanh dự án Đồng thời đánh giá hiệu quả hoạt động cho không gian vănphòng-một trong ba hạng mục của dự án này Từ đó sẽ đề xuất và kiến nghị giảipháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động này và khắc phục những hạn chế đang gặpphải

3.2 Về không gian

Nghiên cứu, phân tích hoạt động cho thuê văn phòng tại tháp văn phòng thuộc

dự án Indochina Plaza Hà Nội

3.3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chủ yếu là hoạt động cho thuê văn phòng của bộ phận

phụ trách cho thuê của dự án

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

Chuyên đề thực tập sử dụng những phương pháp nghiên cứu như điều tra,quan sát, phân tích tổng hợp, thống kê

5 KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI.

Phần mở đầu

Chương I: Những nội dung cơ bản về cho thuê văn phòng

Chương II: Hoạt động cho thuê văn phòng tại dự án Indochina Plaza Hà Nội Chương III: Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng cho thuê tại tòa nhà Indochina Plaza Hà Nội

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

CHƯƠNG I NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ CHO THUÊ VĂN PHÒNG

I NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ CHO THUÊ VĂN PHÒNG.

1 Khái niệm và phân loại bất động sản.

1.1 Khái niệm bất động sản.

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ

La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy BĐSkhông chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra dosức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùamàng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đaitheo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạngvật chất có cấu trúc và công năng được xác định Theo Bộ luật Dân sự năm 2005

của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

1.2 Phân loại bất động sản.

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rấtkhác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành vàkhả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chínhsách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế Từ kinhnghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành banhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS làtrụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhàđất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm

tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủquan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn lànhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước tacũng như trên thế giới

Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểmcủa nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm choviệc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thịtrường BĐS

2 Đặc điểm và phân loại BĐS văn phòng.

2.1 Đặc điểm BĐS văn phòng.

BĐS văn phòng cho thuê có đầy đủ đặc điểm của bất động sản Đó là:

Thứ nhất, BĐS văn phòng có vị trí cố định về địa lý, địa điểm và không thể di

dời Đặc điểm này là do BĐS văn phòng luôn gắn liền với đất đai và đất đai thìkhông thể di dời và luôn có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điểm này ảnhhưởng rất lớn đến thị trường cũng như hoạt động kinh doanh hàng hóa BĐS Do đó

vị trí của BDS như vị trí cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội ,pháp lý, cảnhquan, kết cấu hạ tầng,…của hàng hóa bất động sản đóng một vai trò rất lớn, có ýnghĩa về cả giá cả và giá trị của loại hàng hóa đặc biệt này BDS văn phòng vớichức năng dùng làm văn phòng cho các công ty, doanh nghiệp, tổ chức tài chính,phòng giao dịch,…thì vị trí của BDS lại đóng vai trò quan trọng nhất Thôngthường, các văn phòng cho thuê được đặt tại trung tâm thành phố; giao thông vậntải thuận lợi, khả năng tiếp cận tốt; khoảng cách đến các trung tâm văn hóa, chínhtrị, kinh tế, xã hội là gần Dễ dàng có thể nhận thấy các tòa tháp văn phòng cho thuê

ở Hà Nội được xây dựng ở những vị trí rất đẹp như Capital Tower tọa lạc trên phốTrần Hưng Đạo, Pacific Place tại 83 Lý Thường Kiệt, Vincom Tower trên đường

Bà Triệu,…đều là văn phòng hạng A và có giá thuê cao

Thứ hai, BDS văn phòng mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ hàng hóa

BDS có đặc điểm như vậy là do sự khan hiếm và có hạn của diện tích bề mặt trái đấtcũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực và từng mảnh đất,…Tính phứctạp của đất đại về loại đất, địa hình, ví trí, cảnh quan xung quanh, đã tạo nên sựkhan hiếm và tính cá biệt cho từng loại BDS Bên cạnh đó, sự khác nhau về ý tưởng

thiết kế và xây dựng BDS của chủ đầu tư và đội ngũ thiết kế, xây dựng cũng tạo nêntính cá biệt (dị biệt) cho BDS.

Thứ ba, BDS văn phòng là loại hàng hóa có tính bền lâu Đặc điểm này gắn

liên với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bịtiêu hủy trừ sự phá hủy của thiên tai như núi lửa, sạt lở, động đất,…Những vănphòng cho thuê được đầu tư rất lớn, tính lâu bền của BDS này càng có vai trò quantrọng đối với chủ đầu tư Tính lâu bền mang tính chất lợi nhuận với chủ đầu tư vàmang tính chất ổn định đối với khách thuê Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đếnchiến lược kinh doanh, đầu tư cũng như quản lý và khai thác BDS

Thứ tư, hàng hóa BDS văn phòng mang yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn

chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa đặc biệt như BDS thìđặc điểm này càng nổi trội hơn Đối với BDS văn phòng cho thuê thì yếu tố tâm lý,thị hiếu không ảnh hưởng lớn như BDS nhà ở Tuy nhiên đây là một yếu tố cũngkhông thể bỏ qua Mỗi doanh nghiệp có ngành kinh doanh và quốc gia khác nhau.Những doanh nghiệp châu Á thường thích những tòa nhà có kiểu dáng thiết kế và

bố trí không gian như Charmvit, VIT, Deaha,Keangnam…bên cạnh những doanhnghiệp châu Âu thì thưởng lựa chọn Pacific Place, Capital Tower hay IndochinaPlaza Hanoi

Thứ năm, hàng hóa BDS văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với

các bất động sản khác Các BDS có tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau khámạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của một loại BDS này là điều kiện cho sự ra đờihoặc mất đi cũng như làm tăng thêm hay giảm đi giá trị của BDS khác Thí dụ, việcxây dựng các hạ tầng kỹ thuật sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các côngtrình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự rađời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, thương mại và dịchvụ, bám theo trục đường đó Hay lấy thí dụ về tòa văn phòng HITC nằm ngay cạnhkhu phức hợp Chung cư-Văn phòng-Trung tâm thương mại Indochina Plaza Hà Nội

đã làm tăng giá trị cho tòa nhà này, vì trung tâm mua sắm, ăn uống và những dịch

vụ của Indochina Plaza Hà Nội cung cấp sẽ tăng thêm dịch vụ cho những nhân viên

và khách hàng tới làm việc tại tòa nhà HITC

Thứ sáu, BDS văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào năng lưc quản lý.

BDS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua nhiều thời gian, gồm nhiềuchủng loại phức tạp nên việc quản lý chúng đòi hỏi người quản lý phải có năng lực

và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường khác Thêm vào

đó, nguồn cung của hàng hóa BDS văn phòng cho thuê là rất lớn, muốn cạnh tranhtrên thị trường đòi hỏi văn phòng phải được quản lý rất chuyên nghiệp Điều đó tácđộng lớn đến giả cả, chất lượng, khách hàng…rất nhiều Mỗi tòa nhà văn phòng đềuthu phí quản lý, khoản phí mà khách hàng phải trả đó có tương xứng với chất lượngquản lý hay không phụ thuộc nhiều và đơn vị quản lý tòa nhà văn phòng đó

Thứ bảy, BDS văn phòng cho thuê chị sự chi phối và tác động mạnh mẽ vào

pháp luật và chính sách Nhà nước Ta có thể dễ dàng nhìn thấy: thứ nhất văn phòngcho thuê có giá trị rất lớn vì vậy để có thể quản lý được loại hàng hóa này một cách

an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất; thứ hai hàng hóanày có sự liên quan mật thiết với đất đai Đất đai lại thuộc sở hữu của toàn dân, Nhànước đứng ra quản lý bằng công cụ pháp luật Vì vậy chúng ta có thể dễ dàng hiểuđược vì sao BDS văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng của pháp luật

2.2 Phân loại bất động sản văn phòng.

Cũng như các loại hình bất động sản khác, hàng hóa BDS cho thuê cũng cónhiều phân khúc khác nhau Cụ thể được phân thành như sau:

Tòa nhà hạng A: tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết bị

đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích sàn không cột lớn, sànnâng, trần trẻo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm có hiệu quả Trình độ quản

lý đạt tầm quốc tế, hạ tầng chỗ để xe đạt tiêu chuẩn Tổng diện tích trên 20 000 m2,cường độ ánh sáng tối thiểu là 25W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê Thờigian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25s hoặc thấp hơn

Tòa nhà hạng B: cùng những tiêu chuẩn hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và

chất lượng thấp hơn so với hạng A Ngoài ra có tổng diện tích trên 10 000m2, diệntích sàn tối thiểu là 600m2, cường độ ánh sáng là 15W/m2 đối với các thiệt bị củakhách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là không thấp hơn 30s

Tòa nhà hạng C: chất lượng và vị trí kém hơn hạng B Yêu cầu cường độ ánh

sáng tối thiểu là 10W/m2 Thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35s hoặcthấp hơn, tuy thế vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa điều khiển hệ thốngmáy điều hòa Tòa nhà cũ hơn và cần được cải tạo nhiều hơn

Đây là một trong những cách để phân loại văn phòng Trên thực tế ở ViệtNam, chưa có một hệ thống tiêu chuẩn cụ thể và rõ ràng cho việc phân loại vănphòng Việc xếp hạng tòa nhà văn phòng có ảnh hưởng lớn tới giá thuê cũng như

ảnh hưởng tới sự ra quyết định của khách hàng khi có nhu cầu thuê bất động sảnvăn phòng cho doanh nghiệp của mình.

II QUY TRÌNH CHO THUÊ VĂN PHÒNG.

1 Nghiên cứu và phân tích thị trường.

1.1 Phân tích vùng và khu vực lân cận.

Trong bất kỳ một công việc kinh doanh nào, cũng cần phải nghiên cứu thịtrường trước khi đưa ra kế hoạch hay chiến lược kinh doanh nào đó Thị trườngluôn thay đổi và doanh nghiệp phải luôn theo sát những thay đổi đó để có nhữngchiến lược phù hợp với từng giai đoạn khác nhau của thị trường, xây dựng chiếnthuật tương ứng và nhanh nhạy Chính vì vậy việc phân tích thị trường trở nên rấtquan trọng khi lập kế hoạch cho công việc kinh doanh của doanh nghiệp Đặc biệtvới bất động sản tạo thu nhập như phân khúc các văn phòng cho thuê thì việc phântích thị trường vùng và các khu vực lân cận, phân tích xu hướng kinh tế hiện tại vàđiều kiện thị trường hiện tại là rất cần thiết trong việc đánh giá cung và cầu khônggian văn phòng trong một khu vực, từ đó đưa ra những chiến lược cho thuê hiệuquả

Phân tích vùng

Phân tích vùng đối với một tòa nhà văn phòng đó là chú trọng đến những lĩnhvực tăng trưởng của nền kinh tế vùng, xem nó có thể tác động đến khả năng của mộtdoanh nghiệp tiếp tục ở lại vùng hay xem xét việc mở một chi nhánh mới tại vùng

đó Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải nghiên cứu về cung và cầu tại vùng thị trường

đó qua việc nghiên cứu, xem xét rõ số lượng của các xí nghiệp trong khu vực, chấtlượng của không gian văn phòng đối với một loại hình hoạt động kinh doanh và sốlượng và chủng loại người thuê, người muốn chuyển đổi từ nơi thuê hiện tại sangnơi mới Đối với một khu vực đang phát triển, người ta đánh giá rằng tỉ lệ ngườithuê văn phòng sẽ tăng từ 10-20%/năm nên cần phải xem xét khả năng tăng thêmlượng người thuê trong tương lai, dự báo xu thế của nhu cầu văn phòng trong khuvực

Phân tích khu vực lân cận

Bất kỳ một tòa nhà văn phòng nào cũng có một vị trí nhất định và một khu vựcxung quanh đó Khi nghiên cứu một bất động sản văn phòng, phân tích khu vực lân

cận là chú trọng đến giao thông, nơi đỗ xe, ở gần với các doanh nghiệp và dịch vụnào Tóm lại là đánh giá về cơ sở hạ tầng xung quanh tòa nhà văn phòng và sự tácđộng của môi trường xung quanh đối với tòa nhà, từ đó đánh giá chất lượng và khảnăng khách hàng lựa chọn thuê văn phòng tại tòa nhà đó Danh tiếng của địa điểmnơi văn phòng được xây dựng cũng nên được quan tâm và phải liên tục cải thiện vàxây dựng lại danh tiếng trong khu vực, để thu hút khách thuê lựa chọn tòa vănphòng của mình khi xem xét các tòa nhà trong cùng một vùng.

1.2 Nghiên cứu và phân tích đối thủ cạnh tranh.

Để chuẩn bị một chiến lược cho thuê có hiệu quả công ty phải nghiên cứu cácđối thủ cạnh tranh của mình cũng như những khách hàng hiện có và tiềm ẩn củamình Điều đó đặc biệt cần thiết khi các thị trường tăng trưởng chậm, bởi vì chỉ cóthể tăng được mức tiêu thụ bằng cách giành giật nó từ các đối thủ cạnh tranh

Những đối thủ cạnh tranh gần nhất của một tòa văn phòng chính là những tòanhà văn phòng khác đang hoạt động trong cùng một vùng hoặc khu vực Tùy theoviệc khoanh vùng nghiên cứu mà từng tòa nhà sẽ nghiên cứu những tòa nhà trongkhu vực đó Bên cạnh những tòa nhà văn phòng hiện đang được sử dụng, người chothuê cũng cần chú ý tới những tòa nhà đang được xây dựng, sắp hoàn thiện và đưa

và sử dụng Những tòa nhà mới thường gây được sự chú ý từ phía khách hàng vìchính sách giá cả hấp dẫn và nhiều khuyến mại

Những thông tin mà người cho thuê và quản lý cần tìm hiểu về một đối thủcạnh tranh bao gồm:

- Những đặc điểm về tòa nhà của đối thủ: chủ đầu tư, diện tích xây dựng, diệntích cho thuê, kết cấu tòa nhà, khu vực xung quanh tòa nhà đó,…

- Giá cả hiện tại mà tòa nhà đang cho thuê với những khách hàng khác nhau

- Những khách hàng hiện tại đang thuê tại tòa nhà

- Những chính sách, chiến lược cho thuê sắp tới của tòa nhà

Việc thu thập những thông tin trên về đối thủ cạnh tranh sẽ giúp người chothuê, người quản lý tòa nhà phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của đối thủ từ đóhoàn thiện chiến lược của mình để giành ưu thế trước những hạn chế của đối thủcạnh tranh, đồng thời xâm nhập vào những nơi mà đối thủ cạnh tranh mạnh và họchỏi

1.3 Phân tích bất động sản văn phòng.

Trong hoạt động kinh doanh, người làm kinh doanh phải là người hiểu rõ sảnphẩm của mình, có như vậy thì mới mong giải đáp thắc mắc, thuyết phục kháchhàng mua và sử dụng sản phẩm của công ty Chính vì vậy người quản lý cho thuêvăn phòng phải tiến hành phân tích tòa văn phòng của mình để hiểu rõ sản phẩm vàtăng hiệu quả khi cho thuê Phân tích bất động sản còn cung cấp cho người quản lýmột nền tảng để lập ra một kế hoạch cho thuê, đánh giá thu nhập và chi phí của bấtđộng sản và dự đoán triển vọng tương lai Người quản lý cho thuê phải nắm đượctoàn bộ đặc điểm tòa nhà của mình từ vị trí, kiến trúc, cơ sở vật chất trang thiết bị,dịch vụ, khách hàng hiện tại,…Những thông tin này sẽ hỗ trợ cho người quản lýtrong khi tiếp cận tư vấn và thuyết phục khách hàng mục tiêu.

2 Marketing không gian văn phòng.

Marketing không gian văn phòng đòi hỏi có một chương trình chuẩn hóa vàliên tục để thu hút khách hàng tiềm năng, phân tích nhu cầu về không gian của họ

và chỉ cho họ những phù hợp với ngân sách và nhu cầu về không gian của họ

Bảng hiệu

Trong giai đoạn xây dựng, việc đặt các bảng hiệu để thu hút sự chú ý về sự sẵnsàng của một không gian trong tương lai sẽ mang lại lợi ích lớn Bảng hiệu phảiđược treo tại những nơi dễ nhìn, bắt mắt Những khách hàng có nhu cầu và hứngthú với tòa nhà sắp khai trương sẽ có thể nhìn thấy và liên hệ lại

Tờ rơi và các catalog giới thiệu

Do có rất nhiều người liên quan đến quá trình ra quyết định và việc thuê vănphòng thường là các cam kết dài hạn nên quyết định thuê không gian văn phòngthường không giống sự lựa chọ một căn hộ Một ý tưởng hay là đưa cho khách hàngtiềm năng một tờ rơi và catalog giới thiệu sau khi họ đến xem không gian vănphòng Thêm vào đó là chủ động tìm đến khách hàng và gửi tờ rơi, catalog

Quảng cáo

Mặc dù phim quảnh cáo hiếm khi được sử dụng để chào mời không gian vănphòng nhưng cách trình chiếu các đoạn quảng cáo ở những địa điểm tốt khá là hiệuquả Quảng cáo theo kiểu nào có thể tác động đến người ra quyết định và nhữngnhóm người có ảnh hưởng trong tổ chức thuê văn phòng tiềm năng Việc quảng cáotrên báo địa phương hoặc các ấn phẩm thương mại có thể tiếp cận được đến kháchhàng trong một khu đô thị lớn hoặc cả vùng

Thư trực tiếp

Cách nhanh nhất để cho thuê những tòa nhà văn phòng lớn là tập trung vào cáchoạt động trong thị trường hiện tại Nó có thể đạt được những phần thị trường tiềm

ẩn Những hãng không chủ động tìm kiếm những văn phòng mới thường không bịảnh hưởng bởi bảng hiệu, quảng cáo hoặc các đại diện cho thuê có thể bị tác độngbởi một lá thư trực tiếp đề nghị một mức giá tốt hơn hoặc một địa điểm tốt hơn đốivới không gian văn phòng hiện tại của họ Gửi thư tới các khách hàng tiềm năngtrong khu vực thị trường phải đi kèm với các mẩu giới thiệu về tòa nhà và các thiếptrả lời in sẵn

Quan hệ với công chúng

Một chương trình quan hệ công chúng được thực hiện tốt có thể là một cáchhiệu quả để bổ sung cho chiến dịch quảng cáo, thư trực tiếp và các kỹ thuậtmarketing khác, đặc biệt đối với các tòa nhà văn phòng cao tầng mới xây dựng

Giới thiệu

Các văn phòng hành chính xung quanh, các khách hàng hiện tại của tòa nhà,…đều có thể trở thành người giới thiệu khách hàng tiềm năng cho tòa nhà Ngườiquản lý phải kiểm tra luật hiện hành để xác định mức phí hoặc mức giảm giá hợpđồng đối với người thuê hoặc đối với người mời chào thành công một hợp đồngthuê

Tìm hiểu nhu cầu

Việc tìm hiểu nhu cầu thuê của các doanh nghiệp trong khu vực có thể làphương pháp có tiềm năng nhất trong việc cho thuê không gian văn phòng và làphương pháp có năng suất cao nhất khi danh sách khách hàng tiềm năng rõ ràng Do

đó, công việc của nhân viên cho thuê là phải thu thập thông tin từ khách hàng tiềmnăng, xây dựng cơ sở dữ liệu chất lượng về những doanh nghiệp có thể trở thànhkhách hàng Mặc dù tốn nhiều thời gian nhưng các cuộc điện thoại tới các công ty

đó để tiếp cận và tìm hiểu nhu cầu có thể đạt được hiệu quả cao Nỗ lực tiếp xúc vànắm bắt khách hàng nên bắt đầu từ khu vực gần nhất quanh bất động sản mục tiêu

mà phát triển dần theo bán kính quanh bất động sản mục tiêu

Môi giới cho thuê

Giống như phát triển một bất động sản để ở lớn, những tòa nhà văn phòngnhiều tầng mới được xây dựng thường sử dụng các đại diện môi giới cho thuê Cáctòa nhà văn phòng mới hiện nay với tổng mức đầu tư lớn, thường tìm những công tychuyên môi giới và quản lý để đứng ra làm đơn vị cho thuê độc quyền cho mình

Việc lựa chọn những đơn vị môi giới có tên tuổi và sự độc quyền sẽ đem lại mộthiệu quả nhất định trong việc nâng cao danh tiếng cho tòa nhà.

Các phương pháp marketing trên đều có những hiệu quả nhất định riêng vàphù hợp với từng tòa nhà Do đó, người quản lý cho thuê và nhân viên cho thuê phảilựa chọn và phối hợp các phương pháp sao cho hiệu quả và năng suất

3 Xác định và tiếp cận khách hàng tiềm năng.

3.1 Xác định khách hàng tiềm năng.

Trong một khu vực, có rất nhiều các doanh nghiệp đang làm việc và thuêkhông gian tại các tòa nhà cũng như thuê những ngôi nhà riêng để làm trụ sở, phòngđại diện,… Công việc của người cho thuê là phải thu thập thông tin từ mọi kháchhàng sau đó tiến hành điều tra thông tin để lọc ra được những khách hàng tiềm năng

và có thể phù hợp với tòa nhà của mình Đối chiếu lại những đặc điểm của tòa nhà,giá cả và những khách hàng hiện tại, từ đó người cho thuê chọn lọc ra những kháchhàng phù hợp trong danh sách khách hàng tổng hợp để có danh sách khách hàngtiềm năng với những thông tin sau:

- Tên doanh nghiệp và loại hình kinh doanh

- Tên tuổi và quy mô công ty

- Tiềm lực tài chính của khách hàng có thể thuê tại tòa nhà không

- Địa điểm thuê hiện tại, diện tích và số lượng nhân viên hiện

- Thời hạn hợp đồng với tòa nhà cũ

- Sự hài lòng của khách hàng với tòa nhà hiện tại

- Nhu cầu thuê không gian văn phòng mới trong tương lai

Những thông tin trên hoàn toàn có thể thu thập được qua điện thoại hoặc gặptrực tiếp những người làm việc tại công ty đó Danh sách này phải liên tục được cậpnhật vì những khách hàng có thể xuất hiện nhu cầu bất kỳ lúc nào

3.2 Tiếp cận khách hàng mục tiêu.

Khi đã có danh sách khách hàng tiềm năng thì việc tiếp theo đó chính là tiếpxúc trực tiếp để tìm hiểu kỹ hơn nữa về nhu cầu khách hàng Việc quảng cảo về tòanhà của mình và các câu hỏi về nhu cầu không gian của khách hàng phải được tiếnhành thật kỹ trước khi tiếp cận khách hàng Điều này giúp người cho thuê tiết kiệmthời gian và làm việc hiệu quả hơn Việc marketing thực sự bất động sản được thựchiện bởi liên hệ cá nhân với các khách hàng tiềm năng của tòa nhà

3.2.1 Điều kiện về không gian.

Trên thực tế, yêu cầu về chất lượng không gian là một trong những điều kiệnhàng đầu Kế hoạch cho thuê không gian tốt sẽ khuyên khách hàng tiềm năng rằngngười quản lý rất quan tâm đến yêu cầu của họ và các dịch vụ cung cấp mang tínhchuyên môn cao

Quan điểm đầu tiên để tiếp cận nhu cầu của khách hàng tiềm năng là hiểu biết

về đặc điểm công việc kinh doanh của khách hàng tiềm năng, loại vị trí trong tòanhà mà nhân viên của công việc này yêu cầu, số lượng người trong mỗi vị trí vànhiệm vụ mà mỗi phân bổ không gian Nhu cầu về không gian rất khác nhau đối vớicác vị trí công việc khác nhau: nhân viên thư ký có thể phân thành các loại và sắpxếp không gian khác nhau Một số vị trí và công việc có thể không yêu cầu khônggian chuẩn mực như phòng photo, phòng máy tính

Không gian văn phòng cho cá nhân

Điều này liên quan khu vực rào kín hoặc nửa kín nửa hở phục vụ cho nhữngngười sử dụng đơn lẻ và gồm cả một bán kính để có thể tiếp cận tới văn phòng.Thông thường không gian này sẽ dùng cho lãnh đạo cao cấp của công ty như chủtịch hoặc giám đốc

Không gian văn phòng cho nhiều người cùng sử dụng

Đây có thể là không gian văn phòng làm việc khép hoặc mở phục vụ cho trênmột người làm việc Tiêu chuẩn thông thường là 5 mét vuông cho một người Vớidoanh nghiệp châu Âu thông thường là 8-10 mét vuông cho một người Xu hướngngày nay là sắp xếp không gian văn phòng theo hướng mở để cho phép các hoạtđộng mềm dẻo hơn

Mặc dù vậy, tiêu chuẩn không gian đề cập ở đây không mang nghĩa là nhucầu diện tích chính xác và khách hàng tiềm năng sẽ đánh giá không gian theo khảnăng thỏa mãn nhu cầu hiện tại của họ Do đó, người quản lý hoặc đại diện cho thuêphải phân tích nhu cầu không gian của khách hàng tiềm năng trước khi giới thiệucho họ không gian có thể thuê.

3.2.2 Mức chất lượng không gian mong muốn.

Khi xác định nhu cầu về chất lượng của khách hàng tiềm năng, người quản lýcũng nên tìm hiểu mong muốn của họ về chất lượng không gian văn phòng Hìnhảnh của công ty thuê văn phòng bị ảnh hưởng bởi diện mạo không gian Mật độnhân viên trên tầng và nhân viên thực hiện các công việc văn phòng cũng cần đượcxem xét khi đánh giá chất lượng không gian văn phòng mà một khách hàng tiềmnăng mong muốn

Do các công ty rất nhạy cảm với khách hàng đến thăm những người thuê kháctrên cùng tầng, các công ty có danh tiếng muốn người thuê cùng tầng có quan hệgần gũi cho dù họ có phải là công ty cạnh tranh hoặc không Những hãng cung cấpdịch vụ đặc biệt như hãng luật, bảo hiểm thường không thích ở cạnh đối thủ cạnhtranh trong cùng một tòa nhà Thực tế là mỗi tầng nên được thuê vởi những ngườithuê hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực khác nhau nhưng có cùng một mứcdanh tiếng như nhau

Cách tốt nhất để phán đoán nhu cầu không gian và nhu cầu khác của mộtkhách hàng tiềm năng là đến tận nơi xem xét văn phòng mà các công ty đang thuê

và nghiên cứu hoạt động thực tế của nó, và xem xét mong muốn thay đổi và mởrộng của khách hàng tiềm năng

mà phải thực hiện trên các bất động sản nhất định

3.2.4 Cho xem không gian.

Tự bản thân không gian cũng là một yếu tố để chuyển hóa một khách hàngtiềm năng thành một người thuê Nếu không gian được giới thiệu một cách thiếu

chuyên nghiệp và các lợi thế của nó không được làm nổi bật thì việc quảng cáo và

nỗ lực chuyên môn là vô ích

Những tòa nhà văn phòng lớn nên có một người quản lý hoạt động và tiếp đónnhững người thuê tiềm năng và có đại lý cho thuê ở bên ngoài Điều cơ bản là vănphòng của người quản lý phải được trang bị một cách thu hút bởi vì đây là vănphòng đầu tiên mà người thuê tiềm năng nhìn thấy

Trước khi đưa khách hàng tiềm năng đi xem văn phòng, người quản lý nên mô

tả qua về đặc điểm tòa nhà và phân tích qua về lĩnh vực quản lý và khu vực lân cận.Nếu có thuận tiện về giao thông và bãi đỗ xe là mỗi quan tâm lớn, nên nhấn mạnhvào lợi ích của họ trong không gian và lắng nghe một cách cẩn thận phản ứng củatừng khách hàng tiềm năng về các đặc điểm và lợi ích mà bất động sản mang lại cho

họ Trong trường hợp khách thuê có tiềm năng thương mại, việc lưu ý các phản ứngtích cực và tiêu cực của khách hàng là rất quan trọng đối với người quản lý ( hoặcđại diện cho thuê) Khách hàng sẽ nói cho người quản lý biết những gì là cần thiết

để cho không gian trở nên phù hợp với khách hàng tiềm năng Các thông tin này làkhông thể thiếu được khi quá trình mời chào đi đến giai đoạn cuối cùng và giai đoạnđàm phán nhạy cảm nhất của hợp đồng thuê

3.3 Đàm phán và ký kết hợp đồng.

Sau khi khách hàng đã đến thăm không gian văn phòng, có đầy đủ tài liệu vàthông tin cần thiết cũng như trao đổi một vài điều khoản với người quản lý cho thuê,lúc này hai bên sẽ tiến tới việc đàm phán và ký kết hợp đồng

3.3.1 Thư mời thuê.

Khách hàng đến xem văn phòng và có hứng thú với không gian văn phòngtrong tòa nhà sẽ làm việc trực tiếp với quản lý để hai bên tìm hiểu kỹ hơn yêu cầuđưa ra của mỗi bên Sau cuộc làm việc trực tiếp, người quản lý sẽ gửi thư mời thuêvới những điều khoản cơ bản mà hai bên đã làm việc như:

- Tiền thuê và phí: tiền thuê mà hai bên đã thỏa thuận phù hợp với diện tích vànhu cầu của khách hàng, thuế, phí dịch vụ, phí đỗ xe và các phụ phí khác

- Thời gian: thời hạn hợp đồng, thời gian làm nội thất, thời gian chuyển đến,

- Cơ sở vật chất và dịch vụ: hệ thống của tòa nhà cung cấp cho khách hàng,bảo vệ 24/24, bãi đỗ xe, hỗ trợ việc ra vào làm việc của nhân viên của khách hàng,

…

Những nội dung rất cơ bản trong thư mời thuê được gửi tới khách hàng đểkhách hàng có cơ sở tính toán kế hoạch của mình Sau khi thư mời thuê được ký,một cuộc gặp tiếp theo sẽ được diễn ra để tiếp tục thảo luận những điều khoản trong

sở hữu và nhu cầu của người thuê để có được hợp đồng làm hài lòng cả hai bên.Nếu tòa nhà văn phòng mới được xây dựng được đưa vào thị trường đúng vàogiai đoạn nền kinh tế suy thoái thì sẽ mất một thời gian dài để đạt được lượng chiếmhữu hòa vốn Công việc của một người quản lý cho thuê tốt là nhận biết được xuhướng kinh tế khi bắt đầu đưa bất động sản tham gia vào thị trường Để đảm bảo,người quản lý phải cố gắng đàm phán hợp đồng dựa hoặc có những điều khoảnnhằm giữ khách ở lại với tòa nhà ngoài thời gian đàm phán

Một số vấn đề mà người cho thuê và khách hàng cho thuê rất chú trọng trongquá trình thỏa thuận các điều khoản hợp đồng

Tiền đặt cọc

Thông thường tiền đặt cọc khác với tiền thuê thực tế được đóng cho chủ sởhữu hoặc người quản lý để thanh toán trong những trường hợp người thuê khôngthanh toán đầy đủ tiền thuê hoặc để trang trí các khoản chi phí về sự thiệt hại của tàisản Lượng tiền đặt cọc có thể được thỏa thuận và phụ thuộc vào thời gian hợp đồng

và tổng giá trị hợp đồng

Những ưu đãi

Tất cả các việc ưu đãi được đưa ra nhằm tác động và thu hút khách hàng tiềmnăng thành người thuê thực tế Một khoản ưu đãi sẽ làm giảm bớt sức nặng tài chínhcho khách hàng tiềm năng Mặt khác, nhiều sự ưu đãi có giá trị với khách hàngnhưng cũng không tốn kém nhiều chi phí cho chủ sở hữu Do đó tầm quan trọng củaviệc đánh giá khách hàng và biết được nhu cầu của họ là rất cần thiết Người quản

lý cần phải ghi nhớ về vị trí của chủ sở hữu và không nên thỏa thuận nhiều hơn

những gì mà chủ sở hữu có khả năng trang trải Sự ưu đãi có thể được đưa ra mộtcách bất đắc dĩ cho tất cả các trường hợp, điều này sẽ làm tăng giá trị của chủ sởhữu trong con mắt của khách hàng thuê.

Miễn phí tiền thuê

Miễn phí tiền thuê tạm thời là một sự ưu đãi lớn để cân bằng nhu cầu củangười thuê và theo các điều kiện của thị trường

Thời hạn hợp đồng

Chủ sở hữu sẽ phải thanh toán tất cả các khoản như lau chùi, trang trí lại, vàchi phí do mất tiền thuê Thời gian và chi phí liên quan đến việc quảng cáo, đánhgiá, và thương lượng với người thuê mới, do đó việc thỏa thuận các hợp đồng dàihạn có ý nghĩa kinh tế hơn hẳn Mặt khác, chủ sở hữu có thể mất tiền trong các hợpđồng dài hạn nếu trong hợp đồng không có các điều khoản quy định các chi phí phátsinh Hợp đồng văn phòng cho thuê thường kéo dài từ 3-5 năm, những hợp đồng dàihơn thì khách hàng thường ký 10 năm

Sự sửa chữa cho người thuê

Những người thuê mới sẽ có những yêu cầu khác nhau về sửa chữa hoặc cảitiến trước khi họ chuyển đến Người quản lý có thể đưa ra mức chuẩn về tòa nhà vàgiải thích các sửa chữa bên ngoài những chuẩn mực này sẽ phải được thanh toán vàđưa vào tỷ lệ tiền thuê

Quyền chuyển đổi và cho thuê lại

Quyền chuyển đổi và cho thuê lại của một hợp đồng cho thuê bất động sảnthường trở thành một vấn đề trong quá trình đàm phán, bởi vì nó có thể quyết định

sự tồn tại của hợp đồng thuê Nó bảo vệ người thuê khỏi sự mở rộng quá vội vãhoặc sự sụp đổ của hoạt động kinh doanh Trách nhiệm của người thuê không giảmkhi không gian được chuyển đổi hoặc cho thuê lại, nhưng người thuê có thể từ bỏhợp đồng mà không phải thiệt hại về tài chính lớn Rất nhiều hợp đồng cho thuê nóirằng người thuê có thể chuyển đổi hoặc cho thuê lại hợp đồng chỉ sau khi người chủ

sở hữu cho phép và đưa ra một số chú ý về thiệt hại Một số hợp đồng yêu cầu rằngbất cứ sự tăng lên nào của phí thuê tỷ lệ của hợp đồng cho thuê của hợp đồng chothuê lại vượt quá tỷ lệ mà người thuê phải chịu sẽ được chia sẻ cho người chủ sởhữu Nó cho phép người chủ sở hữu duy trì sự giám sát người được ủy quyền về sốlượng người thuê trong khi người thuê rời đi hoặc cho phép người thuê một khảnăng chuyển đổi

Tăng giá thuê

Do hầu hết các hợp đồng thuê văn phòng kéo dài trên 1 năm, việc tăng giáthường được thêm vào các điều khoản của hợp đồng Mục tiêu của việc này là đểphòng việc tăng lên không thể tránh khỏi của thuế bất động sản và các chi phí hoạtđộng hằng năm Việc tăng thuế và chi phí cao trên con số quy định cho năm cơ bảnđược chia thành các tỷ lệ, dựa trên tỷ lệ chiếm giữ không gian của người thuê, theohóa đơn và tỷ lệ chia sẻ phí đóng góp và trong các trường hợp khác, tỷ lệ phí thuê

cơ bản sẽ được điều chỉnh trực tiếp

Ký kết hợp đồng

Không có một phần đơn lẻ nào trong quá trình cho thuê là rất cần thiết cho sựthành công hơn là sự hoạt động của người quản lý sau khi khách hàng tiềm năng đãđồng ý ký kết hợp đồng

Trong quan điểm này, người quản lý sẽ kiểm tra và đánh giá người thuê Nếungười thuê đáp ứng được các nhu cầu của người quản lý, thì khả năng kinh tế củacác điều khoản trong hợp đồng thương lượng cần phải được xem xét Nếu tổng giátrị của các thỏa thuận trong hợp đồng điều chỉnh các chi phí của các ưu đãi, thì chủ

sở hữu (hay người quản lý) sẽ ký kết hợp đồng và đưa một bản sao cho người thuê

Các kỹ thuật kết thúc các thỏa thuận hợp đồng

Nhiệm vụ của người quản lý là tác động đến khách hàng tiềm năng để trả lờicác câu hỏi có sử dụng kỹ thuật kết thúc tốt Một người quản lý có thể sử dụng bất

kỳ một vài kỹ thuật kết thúc nào để hướng dẫn cho khách hàng tiềm năng có thể kếtthúc hợp đồng một cách thành công

Theo một cách tiếp cận, khi đưa ra các câu hỏi đóng, người quản lý sẽ hỏi trựctiếp để nhằm mục đích khơi gợi các quyết định đã được khẳng định của khách hàng,

ví dụ như “loại bất động sản nào mà bạn ưa thích?”

Một phương pháp kết thúc với việc tóm tắt lại các lợi ích và thực tế cho rằngbắt động sản đó là phù hợp với nhu cầu của người thuê Người quản lý có thể cầnthiết phải tóm tắt lại các lợi ích trong suốt quá trình xem xét sản phẩm và kết thúcviệc thỏa thuận hợp đồng để đảm bảo với các khách hàng còn do dự là bất động sản

là lý tưởng

Người quản lý cần phải chắc chắn rằng người thuê mới sẽ nhận được một hóađơn cho tất cả các khoản phí, tiền đặt cọc và các chi phí khác, và chỉ ra rằng các

khoản thanh toán này đã được thực hiện như đã nói ở trên, bất kỳ khoản tiền đặtcọc nào cũng phải được sử dụng theo quy định của pháp luật.

III CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ VĂN PHÒNG

đó có thể tạo nên tính hấp dẫn về thị trường và sức mua khác nhau đối với các thịtrường hàng hóa khác nhau Môi trường kinh tế cũng bao gồm các yếu tố ảnh hưởngđến sức mua và cơ cấu chi tiêu của người tiêu dùng Người tiêu dùng mua sắm, chitiêu nhiều thì các doanh nghiệp mới làm có lãi và phát triển Các doanh nghiệp pháttriển mới có chiến lược phát triển mạnh mẽ về thương hiệu mới nghĩ đến việc tạo bộmặt cho doanh nghiệp khi làm việc tại các tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp vàđẳng cấp Nền kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp tuyên bố giải thể hoặc cắtgiảm chi tiêu khiến cho nhu cầu về không gian văn phòng mới bị thu hẹp lại Từ đóhoạt động cho thuê của các tòa nhà phải thay đổi từ chiến lược tiếp cận đến chiếnlược giá cho phù hợp mới mong thu hút được khách hàng

1.1.2 Nền kinh tế bất động sản.

Thị trường bất động sản nói chung bao gồm rất nhiều loại hình bất động sảnkhác nhau được cung ứng trên thị trường Khi thị trường nóng lên thì mọi phânkhúc đều tăng giá và nóng lên theo Ngược lại khi thị trường suy thoái và tụt dốckhiến giá giảm ở toàn bộ các phân khúc trong đó có phân khúc văn phòng cho thuê.Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt Khi cung vượt quá cầu ở những thịtrường hàng hóa khác, nhà sản xuất có thể giảm sản lượng, xả hàng tồn kho để cânbằng cung cầu Tuy nhiên bất động sản thì không thể giảm diện tích sẵn có của một

dự án Diện tích văn phòng cung ứng trên thị trường không thể giảm, nhu cầu thuêthì giảm vì thế kéo theo tỉ lệ bỏ trống cao, giá thuê văn phòng giảm Điều quantrọng đối với nhà quản lý cho thuê là phải phân tích được thị trường bất động sản vànhận ra được những xu hướng để được chuẩn bị đối với những dao động và khủnghoảng kinh tế Bằng cách chỉ ra những thay đổi đổi trên thị trường và điều chỉnh

việc cho thuê và các nhân tố khác trong khả năng kiểm soát của mình, những ngườiquản lý có thể hạn chế tối đa tác động của những suy thoái trong chu kỳ hoạt độngcủa bất động sản và giữ cho tỷ lệ bỏ trống thấp đến mức có thể.

1.1.3 Môi trường văn hóa.

Con người sống trong bất kỳ xã hội nào cũng mang một bản sắc văn hóa tươngứng với xã hội đó Bản sắc văn hóa sẽ hình thành nên các quan điểm khác nhau vềcác giá trị và chuẩn mực Khách hàng chủ yếu của nhiều tháp văn phòng hiện naytrên địa bàn thành phố Hà Nội là các doanh nghiệp nước ngoài Mỗi quốc gia lại cónhững nét văn hóa khác nhau Am hiểu và tận dụng được những kiến thức về cácnền văn hóa khác nhau sẽ tạo thuận lợi đối với người quản lý cho thuê trong quátrình làm việc với khách hàng cũng như nắm bắt được xu hướng thuê văn phòng củahọ

Các doanh nghiệp châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản sẽ ưa thíchlàm việc tại những tòa cao ốc có chủ đầu tư châu Á ví dụ điển hình là tòa nhàKeangnam Tòa nhà được thiết kế không gian, dịch vụ và phong cách quản lý đượcđánh giá là hợp với phong cách của người châu Á Nắm bắt được những đặc thù vềvăn hóa của doanh nghiệp nước ngoài, người quản lý cho thuê có thể xây dựng mộtchiến lược tổng thể phù hợp để thu hút khách hàng Những doanh nghiệp nướcngoài rất thích được làm việc gần với đại sứ quán của quốc gia họ, để tiện cho côngviệc Do đó, một tòa tháp văn phòng có thể thu hút được một đại sứ quán thuê làmtrụ sở sẽ dễ dàng thu hút những doanh nghiệp khác có cùng quốc tịch

1.2 Cung cầu trên thị trường.

Một trong số những nhân tố quan trọng nhất đối với bất động sản là nguyên tắccung cầu Một cách đơn giản, nếu nguồn cung của một hàng hóa nào đó là có giớihạn và vẫn còn nhu cầu đối với hàng hóa đó thì giá cả của nó sẽ tăng lên vì nhữngngười mua cạnh tranh sẵn sáng trả giá cao hơn Nói một cách khác, khi mà mộthàng hóa có một lượng cung lớn hơn và không nhiều người tiêu dùng quan tâm đến

nó, giá cả sẽ giảm xuống nhằm lôi kéo người tiêu dùng mua hoặc thuê Trong mộtnền kinh tế hoàn hảo, cung và cầu luôn tìm cách cân bằng lẫn nhau và điều này tạonên một nền kinh tế ổn định Trên thực tế, hiếm khi cung và cầu cân bằng

Nguồn cung bất động sản văn phòng tại các tòa cao ốc giai đoạn đầu là rấtkhan hiếm trong khi nhu cầu thuê cao thì việc tìm kiếm khách thuê rất dễ dàng Cáctòa nhà chiếm ưu thế trên thị trường có thể áp đặt các mức giá cũng như đặt ra nhiều

đòi hỏi và kén chọn khách thuê Tuy nhiên khi nên kinh tế đảo chiều, cung nhiềuhơn cầu, khách hàng chiếm ưu thế và việc cho thuê đòi hỏi nhiều thời gian và côngsức hơn Thêm vào đó để thu hút khách hàng, các tòa nhà phải đưa ra những ưu đãihấp dẫn Người quản lý cho thuê phải theo sát khách hàng để khách hàng không rơivào tay những đối thủ cạnh tranh khác.

I.3 Đối thủ cạnh tranh.

Khi tham gia vào kinh doanh, dù chỉ là một đoạn thị trường nhỏ hay cả phânkhúc thị trường lớn thì doanh nghiệp luôn luôn có đối thủ cạnh tranh Vì quy mô thịtrường là có hạn vì thế các đối thủ cạnh tranh luôn tìm cách đưa ra những chiếnlược để thu hút khách hàng Do tính hấp đẫn của từng chiến lược của từng đối thủcạnh tranh mà khách hàng có những lựa chọn khác nhau Đối với phân khúc bấtđộng sản văn phòng cho thuê, có thể có những đối thủ cạnh tranh như sau:

Cạnh tranh mong muốn: đây là các đối thủ cạnh tranh thể hiện những khátvọng của người tiêu dùng, muốn thỏa mãn các dạng nhu cầu cụ thể Các doanhnghiệp đều có lượng vốn nhất định và dùng nó cho nhiều nhu cầu khác nhau Doanhnghiệp có thể cân nhắc giữa việc bỏ tiền để chuyển văn phòng sang một tòa nhà caocấp hơn hay vẫn hoạt động tại văn phòng cũ và đầu tư số tiền đó cho hoạt động sảnxuất tại nhà máy Với loại cạnh tranh này, người quản lý cho thuê trong quá trìnhtiếp cận có thể tìm hiểu được song khó có thể tác động vì nó liên quan tới chiếnlược và kế hoạch kinh doanh của công ty

Đối thủ cạnh tranh là những loại hình bất động sản văn phòng cho thuê khácnhau cùng thỏa mãn nhu cầu thuê không gian làm việc của doanh nghiệp Đó có thể

là một căn hộ chung cư, một ngôi nhà riêng biệt hay biệt thự, không gian văn phòngtại các tòa văn phòng hay văn phòng được xây dựng tại các khu công nghiệp nơi đặtnhà máy sản xuất của doanh nghiệp Tùy theo quy mô, đặc điểm sản xuất kinhdoanh, tên tuổi của doanh nghiệp mà có sự lựa chọn khác nhau đối với hình thứcvăn phòng của mình Người quản lý cho thuê phải phân tích đặc điểm nào củakhách hàng phù hợp và sẽ lựa chọn loại hình văn phòng nào

Đối thủ cạnh tranh là những văn phòng cho thuê tại các tòa nhà văn phòngnhưng phân loại A,B,C Những khách hàng có tiềm lực tài chính khách nhau sẽchọn lựa văn phòng phân hạng khác nhau Người quản lý cho thuê phải tìm hiểuđược tiềm lực tài chính của khách hàng để tìm được khách hàng phù hợp với tòanhà của mình

Đối thủ cạnh tranh là những không gian văn phòng có phân hạng như nhaunhưng có thương hiệu khác nhau, chủ đầu tư và dịch vụ khác nhau Người quản lýcho thuê phải nắm bắt được tâm lý khách hàng trong việc lựa chọn không gian vănphòng Những khách hàng lựa chọn làm việc tại những văn phòng hạng A đều cótiềm lực tài chính tương đối mạnh trở lên, vậy điều họ quan tâm khi lựa chọn vănphòng mới có thể là thương hiệu, dịch vụ, cơ sở hạ tầng, tiện ích mà tòa nhà cùngloại khác có thể đem lại Người quản lý cho thuê phải nắm rõ đặc điểm tòa nhà củamình, tiếp cận đầu tiên với những khách hàng đang làm việc tại những tòa nhà cùngphân khúc.

2 Các nhân tố chủ quan.

Bất kỳ một hoạt động kinh doanh, buôn bán nào cũng phải dựa trên nền tảng làsản phẩm mà doanh nghiệp đó muốn kinh doanh, muốn đưa vào thị trường để giaodịch Hoạt động cho thuê văn phòng cũng vậy Sản phẩm ở đây chính là không gianvăn phòng mà người cho thuê chào mời tới khách hàng của mình Để có thể tănghiệu quả hoạt động cho thuê, người cho thuê phải hiểu rõ sản phẩm mình đang chào.Bản thân sản phẩm cũng có ảnh hưởng rất lớn tới quá trình chào thuê của người bánhàng Đặc biệt hàng hóa bất động sản như không gian văn phòng thì người cho thuêkhông thể thay đổi được một vài đặc tính vốn có của sản phẩm mà chỉ có thể thíchnghi với đặc điểm đó hay lấy đặc điểm đó làm thế mạnh trong quá trình chào thuêcủa mình Đối với sản phẩm văn phòng cho thuê, người đi thuê sẽ quan tâm đếnnhững yếu tố như vị trí tòa nhà, giá cả không gian văn phòng, cơ sở hạ tầng và dịch

vụ của tòa nhà cũng như không gian xung quanh,….Vậy những yếu tố này tác độngnhư thế nào tới hoạt động cho thuê văn phòng, người quản lý hoạt động này cầnnắm thật rõ

2.1 Đặc điểm của tòa nhà văn phòng.

2.1.1 Vị trí của tòa nhà.

Như đã phân tích ở trên, vị trí của bất động sản có tác động rất lớn đến giá trịcủa bất động sản Đặc biệt đối với loại bất động sản văn phòng, vị trí của tòa nhàvăn phòng sẽ tác động đến công việc kinh doanh của các doanh nghiệp làm việc tại

đó Những tòa tháp văn phòng có vị trí đặc địa tại một thành phố như nằm ở khuvực trung tâm, gần các tổ chức hành chính nhà nước như cục thuế, bộ tư pháp, ngânhàng nhà nước,…và các cơ quan hành chính nhà nước khác sẽ được khách hàngđánh giá rất cao Khi chào thuê những không gian văn phòng tại những tòa tháp văn

phòng có vị trí đẹp như vậy tương đối dễ dàng và đây là điểm mạnh không thể bỏqua Chính vì vị trí của tòa nhà văn phòng rất quan trọng nên yếu tố vị trí được đưavào để đánh giá phân loại một tòa tháp văn phòng

Ngược lại với những tòa tháp có vị trí kém hấp dẫn hơn thì việc phân tíchkhách hàng tiềm năng cực kỳ quan trọng Không phải doanh nghiệp nào cũng cầnphải làm việc tại khu vực gần trung tâm Đối với họ vị trí đẹp, khung cảnh đẹp,thuận lợi cũng quan trọng nhưng họ có thể cân nhắc các yếu tố khác nữa chứ khôngchỉ đơn thuần là vị trí Thường những tòa nhà có vị trí đặc địa thì giá cả tương đốicao Những doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để duy trì văn phòng tạinhững tòa thấp như vậy sẽ là khách hàng của những tòa tháp văn phòng có vị tríkém may mắn hơn

Vì yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn tới quyết định của khách hàng và chiến lượcchào thuê sao cho hiệu quả, nên ngay từ khi hình thành dự án, chủ đầu tư cũng đãphải đưa ra một chiến lược marketing phù hợp Diện tích đất có hạn, khu vực trungtâm đã không còn diện tích cho những tòa tháp văn phòng khác, vậy những dự ánvăn phòng đang xây dựng sẽ có những vị trí kém may mắn hơn trung tâm Càngnhư vậy càng cần có chiến lược lựa chọn khách hàng mục tiêu cho phù hợp và độingũ nhân viên bộ phận cho thuê phải được định hướng rõ ràng trong việc tìm kiếmkhách hàng phù hợp với tòa nhà

2.1.2 Giá cả không gian văn phòng.

Yếu tố thứ hai không kém phần quan trọng so với yếu tố vị trí đó chính là giá

cả Và khách hàng sẽ dựa trên hai yếu tố này là chính để cân nhắc lựa chọn tòa nhà.Những tòa tháp có vị trí đắc địa thì giá cả vượt quá ngân sách khiến khách hàng chỉtập trung vào những tòa tháp có giá cả mềm hơn và phù hợp hơn Trong những tòanhà có giả cả tương tự thì sẽ ưu tiên tòa có vị trí đẹp Vậy chiến lược giá thực sựcạnh tranh sẽ giúp tòa nhà thu hút được nhiều khách hàng quan tâm Người cho thuêtrong quá trình tìm hiểu về khách hàng phải nắm được giá thuê hiện tại của vănphòng họ là bao nhiêu, so sánh với giá cả của mình và chỉ ra cho khách hàng thấy

sự khác biệt Việc xác định giá thuê cho từng khách hàng cụ thể là rất quan trọng.Giá cả quá cao hoặc quá thấp đều làm quá trình tiếp cận khách hàng giảm hiệu quả.Ngay khi chào mời không gian văn phòng, giá cả mà người quản lý đưa ra đã khiếnkhách hàng có quyết định tiếp tục tìm hiểu thêm thông tin hay không Nếu giá cảcạnh tranh so với tòa nhà hiện tại họ đang làm việc, họ sẽ rất quan tâm và người cho

thuê sẽ dễ dàng tiếp cận và chăm sóc Ngược lại nếu giá cả quá cao khách hàng sẽ

bỏ qua và khó có thể tiếp tục tiếp cận để tìm hiểu nhu cầu và thuyết phục khác hàng

2.1.3 Cơ sở hạ tầng và chất lượng phục vụ của tòa nhà.

Yếu tố tiếp theo khách hàng quan tâm đó chính là cơ sở hạ tầng và dịch vụ củatòa nhà Với mỗi khách hàng, họ lại đặt những yếu tố khác nhau lên đầu danh sách

ưu tiên Đó có thể là vị trí, giả cả nhưng cũng có thể cơ sở hạ tầng và dịch vụ củatòa nhà phải đặt lên hàng đầu Ví dụ những doanh nghiệp làm trong ngành tài chính,yêu cầu của họ về cáp quang, đường dây mạng và bảo mật thông tin mạng của tòanhà là rất cao Ngoài ra họ yêu cầu tòa nhà liệu có khả năng lắp đặt những thiết bịđặc biệt của họ Nếu những yêu cầu đó của họ mà không được đáp ứng thì giá cảhay vị trí đắc địa cũng khó thu hút họ, đơn giản vì tòa nhà đó không phù hợp vớiđặc thù kinh doanh của họ

Bản thân người quản lý cho thuê khó có thể thay đổi những kết cấu sẵn có củatòa nhà và các trang thiết bị đã được lắp đặt Những yếu tố đó chủ đầu tư và các nhàthầu đã tính toán và xây dựng lên từ trước Công việc của người cho thuê là am hiểu

về đặc điểm của tòa nhà để cung cấp thông tin cho khách hàng đồng thời đánh giáxem những yêu cầu của khách hàng liệu có được đáp ứng

Tuy không thể thay đổi được những kết cấu và thiết bị sẵn có nhưng nhữngdịch vụ và chất lượng phục vụ của tòa nhà hoàn toàn có thể cải thiện và người chothuê có thể dựa vào đó để thuyết phục khách hàng lựa chọn tòa nhà của mình Dịch

vụ của tòa nhà mà khách hàng quan tâm bao gồm: bãi để xe, bảo vệ an ninh, dịch vụ

vệ sinh, tiền điện nước điều hòa, khu vực ăn uống thư giãn,…và chất lượng banquản lý tòa nhà Khi tiếp cận khách hàng, người cho thuê phải tìm hiểu những yêucầu của khách hàng đối với dịch vụ của văn phòng mà họ mong muốn Tòa nhàcàng nhiều dịch vụ hấp dẫn, thỏa mãn những nhu cầu khác nhau của khách hàng sẽgiúp người cho thuê tự tin và dễ thu hút sự chú ý của khách hàng Điều quan trọngkhi tư vấn, người cho thuê phải nhạy bén nắm bắt sự quan tâm của khách hàng vàoyếu tố nào để tập trung vào đó thuyết phục khách hàng

2.1.4 Khách hàng hiện tại của tòa nhà.

Mỗi một tòa tháp văn phòng chỉ cung cấp được một giới hạn không gian nhấtđịnh và số lượng nhất định những doanh nghiệp thuê và làm việc tại đó Nhữngkhách hàng đang cân nhắc việc thuê không gian văn phòng tại một tòa nhà sẽ rấtquan tâm tới những khách hàng hiện tại ở đó Một tòa nhà có những doanh nghiệp

lớn, có tên tuổi đến thuê sẽ được nâng cao hình ảnh Sự chuyên nghiệp của doanhnghiệp này sẽ tác động một phần nào đó lên doanh nghiệp khác và nâng cao hìnhảnh của doanh nghiệp trong mắt khách hàng của họ khi tới văn phòng làm việc, giaodịch Chính vì lý do này, nhiều doanh nghiệp muốn tạo dựng thương hiệu, tên tuổicủa mình, khi lựa chọn văn phòng làm việc làm văn phòng kinh doanh hay vănphòng đại diện cũng cân nhắc rất kỹ tới cả những khách hàng hiện tại của tòa nhà,tên tuổi và quy mô của họ.

Chính vì vậy, trong quá trình cho thuê, nhà quản lý và nhân viên cho thuê phảilựa chọn khách thuê phù hợp với tòa nhà và chú ý sự tác động của họ tới nhữngdoanh nghiệp khác Tòa nhà nào cũng vậy, luôn để giành không gian nhất định đểnhững doanh nghiệp tầm cỡ tới thuê Muốn vậy thì những doanh nghiệp khác làmviệc tại tòa nhà cũng cần được cân nhắc kỹ càng Việc xây dựng cơ sở khách hàngtiềm năng là vô cùng quan trọng với đầy đủ thông tin về khách hàng sẽ giúp ngườiquản lý xác định tốt hơn kế hoạch cho thuê của mình

2.2 Tiềm lực của chủ đầu tư.

Mỗi một tòa nhà là một dự án của chủ đầu tư Ngoài những yếu tố của chínhtòa nhà có ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình cho thuê của tòa nhà và việc ra quyếtđịnh của khách hàng, thì tiềm lực của doanh nghiệp cũng có ảnh hưởng lớn tới hiệuquả cho thuê Doanh nghiệp tạo ra cho mình càng nhiều tiềm lực thì không chỉ nângcao hiệu quả cho hoạt động của một dự án mà có thể áp dụng cho các dự án khác.Chính vì vậy việc nắm được tác động của nó lên hoạt động kinh doanh của một dự

án sẽ giúp doanh nghiệp kinh doanh những dự án khác hiệu quả và thành công hơn

2.2.1 Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư.

Vấn đề đầu tiên cần nhắc đến là tiềm lực tài chính của chủ đầu tư Chủ đầu tư

có tiềm lực tài chính đủ vững có thể đầu tư những dự án với tổng vốn đầu tư lớn vàtạo ra ưu thế cho sản phẩm của mình Những dự án tháp văn phòng hàng tỷ đô lànhững dự án của chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và thu hút được nhiềukhách hàng lớn tới thuê Như đã phân tích ở trên, những đặc điểm riêng có của mộttòa nhà ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động cho thuê Nếu có nền tảng tài chính vữngmạnh, chủ đầu tư có thể xây dựng những dự án tầm cỡ thu hút khách hàng

2.2.2 Tiềm năng con người của doanh nghiệp.

Song song với vấn đề tài chính phải nói đến nguồn nhân lực của doanh nghiệp.Doanh nghiệp có làm ăn có lãi hay không, có thể phát triển và vững mạnh hay

không phần lớn phụ thuộc vào lực lượng lao động của doanh nghiệp Với đặc thùcủa những tòa tháp văn phòng cho thuê hiện nay, hoạt động cho thuê thường đượcchủ đầu tư lựa chọn những hình thức sau:

- Chủ đầu tư giao toàn quyền quản lý vận hành tòa nhà và tìm kiếm khách thuêcho bên đại lý- một công ty chuyên môi giới và quản lý bất động sản

- Chủ đầu tư trực tiếp quản lý toàn bộ hoạt động cho thuê và vận hành tòa nhà

- Chủ đầu tư kết hợp thuê môi giới tìm kiếm khách thuê cho tòa nhà đồng thời

tự quản lý vận hành tòa nhà và xây dựng đội kinh doanh những hạng mục của dựán

Mỗi hình thức kinh doanh, vận hành dự án mà chủ đầu tư lựa chọn sẽ quyếtđịnh lực lượng lao động tham gia hoạt động tìm kiếm khách thuê cho tòa nhà Mỗihình thức khách nhau cung cấp lực lượng lao động khác nhau cho hoạt động này

Sự kinh doanh hiệu quả của dự án phần lớn phụ thuộc hiệu quả làm việc của lựclượng này Bên cạnh đó, kỹ năng của từng các nhân trong bộ máy nhân lực là mộtyếu tố quan trọng quyết định hiệu quả công việc Những nhân viên phụ trách chothuê sẽ là người trực tiếp đàm phán và làm việc với khách hàng Từ khâu tiếp cận,gợi mở nhu cầu, đàm phán, ký kết hợp đồng tới chăm sóc khách hàng đều do nhânviên phụ trách thực hiện Nếu kỹ năng không tốt ở một công đoạn nào cũng sẽ khiếnnhững công đoạn khác bị gián đoạn hoặc ảnh hưởng không tốt

Do vậy không chỉ lựa chọn được hình thức tổ chức nhân lực cho hoạt động chothuê mà còn phải chú trọng đào tạo kỹ năng cho từng nhân viên, để đem lại hiệu quảcho công việc

2.2.3 Tiềm lực vô hình.

Tiềm lực vô hình được nhắc đến ở đây chính là thương hiệu, tên tuổi và uy tíncủa chủ đầu tư Đây cũng là một yếu tố ảnh hưởng tới quyết định thuê của kháchhàng Đặc biệt là những khách hàng lớn, có tên tuổi và uy tín trên thị trường Nơi họchọn làm văn phòng của mình sẽ là bộ mặt của họ với khách hàng và đối tác Bềngoài của tòa nhà, hoạt động bên trong của tòa nhà và chủ đầu tư cũng như đơn vịquản lý của tòa nhà là những yếu tố ảnh hưởng tới danh tiếng và thương hiệu củacông ty họ Do đó, những tòa nhà được đầu tư bởi những chủ đầu tư tên tuổi và có

uy tín thường có thương hiệu và được sự ưa chuộng của những khách hàng lớn.Thương hiệu cũng là yếu tố gia tăng giá thuê văn phòng Hoạt động cho thuê củanhững tòa nhà có thương hiệu sẽ dễ thu hút khách hàng lớn nhưng đồng thời người

quản lý hoạt động cho thuê cũng phải rất chuyên nghiệp, để không ảnh hưởng đếntên tuổi và uy tín của tòa nhà cũng như chủ đầu tư.

2.2.4 Chiến lược marketing và quản lý hoạt động cho thuê.

Bất kỳ doanh nghiệp nào khi kinh doanh trên thị trường cũng cần xây dựngcho mình một chiến lược marketing hiệu quả Đặc biết đối với hàng hóa bất độngsản, là loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn thì hoạt động marketing càng phải đượcchú trọng Những tòa nhà có đội ngũ marketing mạnh sẽ hỗ trợ tốt hơn cho nhữngngười quản lý mảng cho thuê Khách hàng của văn phòng cho thuê đều là nhữngdoanh nghiệp, người ra quyết định thuê văn phòng là những cán bộ cao cấp Xácđịnh được họ là ai, họ ở đâu và cách nào tiếp cận được họ là việc không hề đơngiản

Song song với sự hỗ trợ của đội ngũ marketing, người quản lý cho thuê phảiquản lý tốt hoạt động cho thuê của mình Những tòa nhà càng cao cấp thì sẽ không

tự mình cho thuê mà sẽ kết hợp cả môi giới cho thuê Để dảm bảo công việc không

bị chồng chéo và tranh chấp, người tổng quản lý hoạt động này phải có những chínhsách hợp lý về quyền lợi , trách nhiệm của từng bên Luôn theo sát và quản lý chặtchẽ hoạt động cho thuê, đánh giá hiệu quả và rút kinh nghiệm Nếu việc quản lý,giám sát và kiểm tra không tốt thì hoạt động cho thuê không hiệu quả, dễ bị giánđoạn Ngược lại, công tác quản lý được coi trọng thì hoạt động cho thuê vừa hiệuquả vừa

CHƯƠNG II HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ TẠI INDOCHINA PLAZA HÀ

NỘI- THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.

I KHÁI QUÁT DỰ ÁN INDOCHINA PLAZA HÀ NỘI.

1.Vị trí dự án:

Indochina Plaza Hà Nội là dự án bất động sản đầu tiên của Indochina Land tại

Hà Nội Indochina Plaza Hà Nội tọa lạc tại 239 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội, trêntrục đường nối các quận trung tâm với khu đô thị mới Mỹ Đình và tuyến đườngchính dẫn tới sân bay quốc tế Nội Bài Khu đất dự án có tổng diện tích 16.619m2,diện tích xây dựng là 6.980 m2 chiếm 42% Dự án bao gồm một tòa tháp vănphòng 16 tầng, 2 tòa tháp căn hộ cao cấp 32 và 36 tầng, được kết nối bởi trung tâm

mua sắm hiện đại từ tầng 1 tới tầng 5 tầng Tầng hầm được thiết kế liên kết 3 toànhà với hai tầng hầm có tổng diện tích 31.214 m2.

+ Tầng hầm 1 có diện tích 12.658m2, chiều cao 3.02m

+ Tầng hầm 2 có diện tích 12.658m2, chiều cao 3,08m

+ Tầng hầm lửng có diện tích 7425m2, chiều cao 3,45m

- Hai tòa tháp căn hộ với tổng diện tích xây dựng 60.208 m2 bao gồm 390 căn

hộ cao cấp dưới dạng sở hữu vĩnh viễn Các căn hộ có diện tích từ 70 m2 đến hơn200m2 và 6 căn penthouses đặc biệt sang trọng với bể bơi riêng

- Khu văn phòng hạng A 11 tầng của Indochina Plaza Hà Nội có tổng diệntích sàn khoảng 17.889m2 và được trang bị 4 thang máy tốc độ cao và một thangmáy giành cho hàng hóa Mỗi tầng của khu văn phòng có tổng diện tích khoảng1.429m2 với khu dịch vụ nằm chính giữa Có phương án chia nhỏ cho khách khôngthuê hết một sản, diện tích có thể cho thuê nhỏ nhất là 122 mét vuông

- Trung tâm mua sắm sẽ bao 5 tầng đế của Indochina Plaza Hà Nội vớikhoảng 32.600m2 được thiết kế theo phong cách quốc tế bao gồm cả không giantrong và ngoài trời trong đó diện tích khu bán lẻ là 19.731 m2

3 Đội ngũ chuyên gia.

- Chủ đầu tư: INDOCHINA LAND

- Ý tưởng thiết kế: Benwood Studio Thượng Hải và Gravity Partnership HồngKông

- Kiến trúc sư trưởng: PTW-Úc

- Thiết kế nội thất văn phòng: PTW-Úc

- Nhà thầu thi công: Coteccons

4 Tiến độ thi công.

- Khởi công xây dựng: Quý IV năm 2009

- Hoàn thành Trung tâm thương mại: Quý IV 2011

- Hoàn thành khối căn hộ: Quý I 2012

- Hoàn thành khối văn phòng: Quý I 2012

Trong suốt năm 2010, Indochina Plaza Hà Nội đã bứt phá trong việc đẩy mạnhtiến độ thi công để khu phức hợp đẳng cấp Indochina Plaza Hà Nội ngày càng vươncao Từ tháng 1, đội ngũ thi công chuyên nghiệp đã nâng phần xây thô từ tầng trệtlên tới tầng 27 tại tòa tháp Đông và tầng 22 tại tòa tháp Tây, đồng thời hoàn thànhđến tầng 15 của tòa tháp văn phòng Hai tòa tháp căn hộ đã hoàn thành xây dựngthô trong quý 1/2011 và bàn giao những căn hộ hoàn thiện vào tháng 1/2012

II CƠ CẤU NHÂN SỰ DỰ ÁN.

1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức.

2 Nhiệm vụ các bộ phận.

2.1 Tổng giám đốc dự án.

Tổng giám đốc quyết định trực tiếp mọi vấn đề liên quan đến tất cả hạng mục

của dự án gồm mua bán căn hộ, thuê mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại và

thuê mặt bằng thuê văn phòng Giám đốc điều hành có trách nhiệm báo cáo tình

hình kinh doanh và các vấn đề của dự án lên ban lãnh đạo

2.2 Giám đốc phụ trách marketing và bán hàng.

Giám đốc phụ trách marketing cho toàn bộ dự án đồng thời phụ trách bán căn

hộ ở hai tòa tháp của dự án Bộ phận dưới quyền của giám đốc marketing và bán

hàng gồm có:

Giám đốc Marketing-Sale căn hộ Tổng giám đốc

Bộ phận HC- NS

kế toán

Bộ phận

kỹ thuật

Giám đốc tòa

tháp văn phòng

- TTTM

Quản lý hợp đồng.

Bộ phận HC

Bộ phận Mark eting

Bộ phận bán hàng

Bộ phận

tư vấn

Bộ phận marketing: lên chiến lược marketing cho dự án, đặc biệt chú trọnghai tòa tháp căn hộ Mọi hoạt động bán hàng của các bộ phận bán hàng căn hộ hoặccho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ đều dựa trên chiến lược của bộ phận này

Bộ phận bán hàng: đây là bộ phận chịu trách nhiệm chính trong việc tiêu thụnhững căn hộ tại dự án

Bộ phận hợp đồng: các căn hộ chung cư sẽ có bộ phận riêng phụ trách hợpđồng với khách hàng Bộ phận hợp đồng sẽ biên soạn và lưu trữ cũng như xử lý mọivấn đề phát sinh liên quan đến căn hộ tại dự án

Bộ phận hành chính: mọi vấn đề phát sinh tại văn phòng làm việc của các

bộ phận liên quan đến hai tòa tháp căn hộ đều do bộ phận hành chính xử lý Đồngthời những trang thiết bị, chi tiêu cho tòa tháp căn hộ cũng do bộ phận hành chínhchịu trách nhiệm

2.3 Giám đốc tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại.

Giám đốc tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại chịu trách nhiệm toàn

bộ tòa tháp văn phòng của dự án Tòa tháp được chủ đầu tư cùng hai công ty CBRE

và Savills phụ trách cho thuê mặt bằng Riêng trung tâm thương mại, công ty CBREvừa là đơn vị cho thuê đồng thời chịu trách nhiệm quản lý

Các bộ phận dưới quyền của giám đốc tòa tháp văn phòng bao gồm:

Bộ phận văn thư lưu trữ: đây là phòng lưu trữ toàn bộ giấy tờ, hợp đồng liênquan đến dự án

Bộ phận hành chính-nhân sự: nhân sự của bộ phận bao gồm quản lý nhân

sự, quản lý văn phòng, trợ lý giám đốc, lễ tân, phục vụ trà nước, bảo vệ khu vực vănphòng, quản lý dữ liệu Bộ phận này sẽ tuyển dụng và quản lý nhân sự trực thuộcchủ đầu tư dự án Ngoài ra sẽ làm việc với các đơn vị đã được công ty thuê ngoài đểkết hợp quản lý dự án: công ty CBRE, Savills, Công ty vệ sinh Mai Hồng, Công tybảo vệ Sao Việt

Bộ phận kỹ thuật: chịu trách nhiệm toàn bộ kỹ thuật của tòa nhà Bao gồmđội cơ điện, đội IT, đội tư vấn thiết kế kiến trúc văn phòng và gian hàng

Đội cơ điện chịu trách nhiệm toàn bộ hệ thống cơ điện trong tòa nhà nhưthang máy, hệ thống PCCC, hệ thống máy bơm, điện, điều hòa, thông gió,camera,

an ninh …bảo trì định kỳ và sửa chữa khi có hỏng hóc

Đội IT chịu trách nhiệm về hệ thống internet và các trang thiết bị kỹ thuật

số trong tòa nhà

Đội tư vấn-quản lý thiết kế nội thất và kiến trúc sẽ giúp khách hàng thuêvăn phòng và thuê gian hàng tại TTTM có được không gian làm việc và kinh doanhthuận tiện và hợp lý phù hợp với kiến trúc của tòa nhà Mỗi khách hàng đến thuêvăn phòng hay gian hàng thường sẽ lựa chọn nhà thầu riêng để thiết kể kiến trúc chovăn phòng hoặc gian hàng, tuy nhiên đều phải tuân thủ quy trình của dự án Đội tưvấn thiết kế sẽ ngoài việc tư vấn thêm còn quản lý các nhà thầu của khách hàng thicông tại tòa nhà để đảm bảo không hư hỏng hay thay đổi kết cấu.

Bộ phận kế toán

Tham mưu giúp Giám đốc trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước

về tài chính kế toán, hạch toán kế toán, thông tin kinh tế, phân tích hoạt động kinh

tế, kiểm soát tài chính kế toán tại dự án Thực hiện chức năng kiểm soát viên nhànước tại công ty Quản lý và sử dụng vốn ngân sách và các nguồn vốn của dự án

Bộ phận cho thuê:

Cho thuê mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại đồng thời cho thuê vănphòng ngoài việc ký hợp đồng với Savills thì chủ đầu tư cũng có bộ phận chothuê riêng

Bộ phận tư vấn vận hành quản lý tòa nhà: đây là bộ phận do tổng giám đốcthuê để tư vấn cho chủ đầu tư cách vận hành và quản lý tòa nhà văn phòng cho hiệuquả

2.4 Bộ phận quản lý hợp đồng.

Mỗi tòa tháp văn phòng hay căn hộ đều có riêng bộ phận quản lý hợp đồngphù hợp, tuy nhiên mọi giao dịch của tòa nhà liên quan đến nhà thầu, nhà cung cấpdịch vụ, trang thiết bị, máy móc,…của cả dự án trước tiên phải được đưa qua bộphận này để phân tích và kiểm duyệt Sau đó mới đưa về các bộ phận hợp đồng củacác tòa nhà xem, xử lý rồi trình lên lãnh đạo ký duyêt

III TÌNH HÌNH KINH DOANH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI DỰ ÁN

1 Tình hình kinh doanh các hạng mục công trình thuộc dự án.

Dự án Indochina Plaza Hà Nội là dự án phức hợp bao gồm căn hộ cao cấp,văn phòng và trung tâm thương mại Tình hình hoạt động, kinh doanh của ba hạngmục công trình này của dự án đều có sự ảnh hưởng nhất định đến nhau Đặc biệt vớitòa tháp văn phòng thì sự hoạt động nhộn nhịp của trung tâm thương mại bên dưới

sẽ cung cấp thêm dịch vụ cho nhân viên văn phòng của các doanh nghiệp đang làm

việc bên trên Việc kinh doanh tốt khu căn hộ, tỉ lệ lấp đầy trung tâm thương mại tốtchứng tỏ trong tình hình kinh tế khó khăn, những sản phẩm thực sự tốt vẫn được thịtrường đón nhận Để khẳng định lại một lần nữa chất lượng của Indochina Plaza HàNội và độ chuyên nghiệp của chủ đầu tư Indochina Capital trong tình hình thịtrường hiện nay.

Hai tòa tháp căn hộ được xây dựng và chào bán đầu tiên trong nhiều hạngmục của dự án Mở bán bắt đầu từ tháng 11/2009 đến nay, căn hộ Indochina Plaza

Hà Nội đã đem lại những kết quả đáng mừng Dưới đây là biểu đồ doanh số bán căn

hộ trong 3 năm qua của dự án

Doanh số bán căn hộ IPH (triệu đô)

Biểu đồ 1 Nguồn: Phòng marketing

Tính từ khi mở bán đợt đầu tiên đến hết 2012, Indochina Plaza Hà Nội đã bánđược 82% số căn hộ của dự án tương đương khoảng 312 căn, còn lại khoảng 18%tương đương 74 căn chưa bán được Tổng giá trị từ việc bán căn hộ của dự án chođến nay đạt 102 triệu USD tương đương 2.090 tỷ đồng Tính trung bình mỗi căn hộIndochina Plaza Hà Nội khoảng 6,7 tỷ đồng

Năm 2010, năm đầu tiên mở bán căn hộ nên doanh thu đưa về rất cao Dự ánchất lượng, nhiều hỗ trợ từ phía chủ đầu tư và bên chào bán, phân khúc khách hàngphù hợp nên các căn hộ nhanh chóng được đặt hàng và chờ bàn giao

Thời gian đầu, tất cả các căn hộ do Savills là đơn vị độc quyền phân phối tuy

nhiên từ quý 2/2011 toàn bộ căn hộ do chủ đầu tư trực tiếp bán và CBRE là đơn vị

quản lý tòa nhà Tính riêng trong năm 2012, Indochina Land bán được 70 căn với

tổng giá trị đạt 22 triệu USD tương đương 457 tỷ đồng

Khi tòa tháp văn phòng hoàn thành, ngay lập tức mặt bằng bán lẻ trung tâm

thương mại đã được chào bán Dưới đây là biểu đồ thể hiện tỉ lệ lấp đầy trong suốt

thời gian chào bán từ cuối năm 2011 đến nay

Biều đồ 2:Tỉ lệ lấp đầy mặt bằng Trung tâm thương mại (%)

Nguồn: Phòng marketing.

Trung tâm thương mại Indochina Plaza Hà Nội đã tạo ra một khu vực mua sắm

sôi động cho khu vực phía Tây Hà Nội như Mỹ Đình, Cầu Giấy, Ba Đình Hiện,

Indochina Plaza Hà Nội đã thu hút được sự tham gia của hàng loạt các thương hiệu

nổi tiếng trong và ngoài nước như: Nike Town, Levi’s, Sembonia, Carlorino, Vivi

boutique London,The Body Trung tâm thương mại của Indochina Plaza Hà Nội

ngay từ nửa năm đầu tiên chào bán đã đem lại dấu hiện đáng mừng, 50% diện tích

đã được cho thuê Một con số đáng mong đợi của một trung tâm thương mại mới

Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay, nguồn cung trung tâm thương mại đã dư

thừa so với nhu cầu, vì vậy mở bán trong thời điểm đó Indochina Plaza Hà Nội cũng

lo ngại về tỉ lệ lấp đầy của mình Tuy nhiên với chất lượng và chiến lược kinhdoanh phù hợp, mặt bằng bán lẻ của trung tâm thương mại đẳng cấp IndochinaPlaza Hà Nội đến cuối năm 2012 đã lấp đầy 90% Cùng với một số dự án lớn xungquanh khu vực như Keangnam, Grand Plaza, Sông Đà Twin tower , trung tâmthương Shop, Yves Rocher, Skin C Spa, Apple Store, Burger King, KFC, HighlandsCoffee, Pizza Hut, Sushi bar…

Sau hơn 1 năm chào bán và dần lấp đầy mặt bằng trung tâm thương mại, khốivăn phòng tiếp tục được đưa vào hoạt động chính thức vào tháng 9/2012 Mới chỉ đivào hoạt động và chào bán chưa đầy nửa năm, nhưng hiện nay tỉ lệ lấp đầy của vănphòng đạt 55% Những khách hàng hiện tại của tháp văn phòng có nhiều tên tuổilớn và nổi tiếng như bảo hiểm AIA, công ty luật quốc tế Baker & MKenze, BayGlocal, IDC capital, Falcon, Zamil Steel, Tenant Broad,…

Nhìn chung, dự án Indochina khởi công xây dựng và chào bán vào thời điểmnền kinh tế chung rơi vào khủng hoảng và đặc biệt là thị trường bất động sản đóngbăng nghiêm trọng Tuy nhiên kết quả kinh doanh cho thấy những sản phẩm caocấp, chất lượng, với chiến lược kinh doanh hiệu quả, hợp lý, xác định đúng phânkhúc khách hàng cần hướng tới vẫn có thể tồn tại và phát triển

2 Thực trạng chung của phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện nay.

Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéotheo là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam đang ngày càng một lớn, điđôi với nó là sự có mặt của ngày càng đông các doanh nghiệp nước ngoài Cùng lànsóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiênnhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt

Thực tế cho thấy, nhu cầu văn phòng cho thê cao cấp không chỉ có ở nhữngcông ty nước ngoài, hiện tại doanh nghiệp trong nước cũng chú ý đến việc dọn vàotòa nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng Càng ngày, các doanh nghiệp trẻ, nhỏ,mới thành lập, càng có xu hướng chọn, đặt trụ sở công ty tại các tòa cao ốc vănphòng Theo họ, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dânnhưng “uy thế cao ốc” sẽ mang lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp,hơn nữa doanh nghiệp chuyên tâm vào sản xuất kinh doanh mà không cần lo cácdịch vụ như điện nước, vệ sinh, an toàn, tiêu chuẩn cơ sở hạ tầng, tiện nghi,…Tâm

lý khách hàng giao dịch với những công ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảmgiác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp hơn

Chính vì vậy, nguồn cung văn phòng tại các thành phố lớn liên tục gia tăng đểđáp ứng xu hướng này Thị trường bất động sản trong 2 năm vừa qua gặp phải khủnghoảng nghiêm trọng và phân khúc văn phòng cho thuê cũng bị ảnh hưởng nhiều Tìnhhình kinh tế nhiều doanh nghiệp giải thể trả lại mặt bằng, các doanh nghiệp muốn tiếtkiệm chi phí đã chuyển văn phòng từ cao ốc xuống nhà dân,….đã khiến cho nguồncung văn phòng vượt mức cầu rất cao đồng thời giá thuê giảm liên tục

Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh đã có những tín hiệu khởi sắc trong quý 1/2013 với sự gia tăng cả nguồn cung

và cầu Trích dẫn bài viết “ Văn phòng cho thuê có dấu hiệu khởi sắc” tạivneconomy.vn đã viết, theo khảo sát của CBRE tại Hà Nội cho thấy, tình hình hoạtđộng của thị trường có sự khác biệt giữa văn phòng hạng A và hạng B Trong khigiá chào thuê trung bình tại các văn phòng hạng A tăng 2,2% so với quý 4/2012, thìgiá chào thuê của hạng B giảm khoảng 5,5% Đổi lại, tỷ lệ trống của các tòa hạng A

là 30%, tăng từ 23% trong quý trước đó, trong khi các tòa hạng B có tỷ lệ trống là19%, giảm 3% Diện tích cho thuê mới chủ yếu ghi nhận tại các tòa hạng B do giáchào thuê giảm, thể hiện rõ xu hướng cắt giảm chi phí hiện nay là động lực chínhđối với các doanh nghiệp trong nước cũng như nước ngoài Về triển vọng, mộtnguồn cung lớn dự kiến sẽ được đưa ra thị trường trong quý 2/2013, với khoảng400.000m² được hoàn thành Tuy nhiên, theo dõi thực tế chỉ khoảng 40% đangtrong quá trình hoàn thiện và nhiều khả năng sẽ được đưa ra thị trường trong thờigian tới Theo CBRE, có đến 42% nguồn cung dự kiến nằm tại phía Tây, và việcnày sẽ tiếp tục gây áp lực lên giá thuê trong khu vực Giá chào thuê giảm khiến lợinhuận của chủ đầu tư bị ảnh hưởng Tuy nhiên việc giảm giá này lại khiến cho80.000 mét vuông đã được lấp đầy trong vòng một năm qua và xu hướng này sẽ tiếptục được duy trì trong năm nay Chủ đầu tư của các tòa nhà ở khu vực phía Tây HàNội đã áp dụng chiến thuật giảm giá chào thuê để tăng tỷ lệ lấp đầy Hiện có 53%nhu cầu thuê văn phòng là từ các doanh nghiệp nước ngoài Theo CBRE, mức thuêvăn phòng trong 3 quí tới tại Hà Nội sẽ giảm, ở cả các hạng A và B Đối với các chủđầu tư, cạnh tranh về giá sẽ là không đủ trong tương lai Để giữ chân khách hàng,các chủ tòa nhà sẽ đồng thời phải cạnh tranh bằng việc cung cấp các dịch vụ tốtnhất

3 Thuận lợi và khó khăn đối với hoạt động cho thuê văn phòng Indochina Plaza Hà Nội

3.1 Thuận lợi.

3.1.1Tình hình thị trường.

Tại Hà Nội hiện nay, một nửa dân số đang sống trong những khu trung tâmđông đúc nơi có mật độ dân số cao nhất Việt Nam Trong bối cảnh nhu cầu khôngngừng tăng, tắc nghẽn giao thông và việc bảo tồn di sản văn hóa trong khu vựctrung tâm thành phố, phần lớn các dự án phát triển có xu hướng di chuyển ra cáckhu đô thị mới, tập trung nhiều ở phía Tây thành phố Với một tốc độ xây dựngmạnh mẽ và sôi động, khu vực trung tâm thứ hai dọc theo hành lang Phạm Hùng-

Mỹ Đình đang được hình thành

Hiện nay khu vực Mỹ Đình đang nhận được sự đầu tư rất lớn từ hàng loạt các

dự án phức hợp có quy mô lớn để phát triển cơ sở hạn tầng Tiêu biểu nhất trong sốnày là Keangnam Hanoi Landmark Tower, Crowne Plaza, Orix, The Garden,Financial Tower, Indochina Plaza Hanoi, Theo dự kiến sẽ có khoảng một triệungười sống quanh tuyền đường cao tốc Láng-Hòa Lạc, tạo ra một lượng nhân cônglành nghề cho các doanh nghiệp hoạt động tại khu vực Mỹ Đình và khu công nghệcao Láng-Hòa Lạc Bên cạnh các khu vực văn phòng thuần túy, khu vực này còn cónhiều dự án tổ hợp chung cư, bán lẻ và khách sạn

Vị trí chiến lược, hiệu quả kinh tế cao nhờ lực lượng lao động quy mô lớn củakhu vực này đang dần tạo ra một cuộc “ Tây tiến” sôi động trên thị trường bất độngsản Hà Nội Thêm nữa những văn phòng ở khu vực này đang có xu hướng giảm giá

để thu hút khách hàng Theo nhận định của CBRE trong quý I/2013, nhu cầu thuêvăn phòng vẫn duy trì ở mức cao với tổng cộng 16.000m2 trong khi giá chào thuêvẫn chịu áp lực giảm Trong đó chủ đầu tư các tòa nhà hạng B ở khu vực phía Tâygiảm giá chào thuê 12% mỗi quý và trung bình 29% mỗi năm và từ đó đã tăng tỉ lệlấp đầy cho tòa tháp văn phòng của mình Thực tế xu hướng giảm giá mạnh vào thờiđiểm này là hoàn toàn hợp lý

Thứ nhất, tình hình kinh tế khó khăn khiến các doanh nghiệp giảm quy mô

hoặc ít mở rộng hoạt động kinh doanh, và cùng với đó là cắt giảm chi phí Vì vậy,nhiều doanh nghiệp lựa chọn khu vực ven trung tâm để giảm bớt gánh nặng về chiphí thuê văn phòng

Thứ hai, giá thuê tại các tòa nhà văn phòng mới tại khu vực phía Tây cũng

hấp dẫn khách hàng hơn

Thứ ba, các doanh nghiệp tái định vị lại, nói cách khác là xu hướng dịch

chuyển theo khách hàng của họ, hoặc tái cơ cấu lại diện tích thuê

Thứ tư, hiệu quả sử dụng đối với những doanh nghiệp cần sử dụng diện tích

thuê mặt bằng lớn

Thứ năm, doanh nghiệp có nhu cầu nâng cấp chất lượng văn phòng của mình.

Đối với những khách thuê có nhu cầu ở khu vực phía Tây, do diện tích lấp đầycao trong quý I/2013, rất nhiều tòa nhà hạng A và hạng B mới hoặc sắp hoàn thànhđang bắt đầu giảm tỷ lệ trống Vì thế, chính sách ưu đãi sẽ có xu hướng giảm mặc

dù nguồn cung vẫn rất nhiều

Đối với khách thuê muốn thuê văn phòng ở khu vực trung tâm sẽ không có

sự giảm nhiều về chi phí thuê văn phòng bởi chủ đầu tư của những tòa nhà trongkhu vực này không giảm giá nhiều như các đối thủ cạnh tranh ở phía Tây Mức giáthuê văn phòng trong 3 quý tới của năm 2013 sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt là các tòanhà hạng B Vào thời điểm hiện tại các chủ đầu tư rất hiểu rõ khó khăn của cácdoanh nghiệp, do vậy là các chủ tòa nhà đã đưa ra những gói chào thuê rất ưu đãinhư giảm giá thuê, mức giá thuê bậc thang như thời gian làm nội thất dài hơn

Mặc dù so sánh với các tòa nhà trung tâm, Indochina Plaza Hà Nội có vị tríkhông thể tốt hơn nhưng với những thuận lợi này của thị trường và xu hướng lựachọn văn phòng của nhiều doanh nghiệp, người quản lý cho thuê vẫn có thể tìmkiếm được những khách hàng với những nỗ lực của mình

3.1.2 Đặc điểm của dự án.

Nếu sản phẩm chào bán, chào thuê không tốt thì hoạt động kinh doanh cũng sẽ

bị ảnh hưởng Bản thân dự án Indochina Plaza Hà Nội có rất nhiều ưu điểm sẽ tạothuận lợi cho người quản lý hoạt động cho thuê văn phòng tại đây

Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 1,6ha tại quận Cầu Giấy, Hà Nội Với

vị trí chiến lược ngay ngã tư đường Xuân Thủy cắt đường Phạm Văn Đồng vàđường Phạm Hùng, đây chính là cửa ngõ của khu đô thị mới đang phát triển của HàNội và trung tâm của quận tập trung nhiều trường đại học nhất Hà Nội Chỉ cách sânbay quốc tế Nội Bài 30 phút đi ô tô và ở trung tâm của khi vực hứa hẹn sẽ phát triểnsôi động nhất của cửa ngõ phía Tây Hà Nội, Indochina Plaza Hà Nội có một vị trítương đối thuận lợi so với các tòa nhà khác trong cùng khu vực phía Tây, là một lựachọn tối ưu cho các doanh nghiệp và tổ chức đang có xu hướng Tây tiến

Đoạn đường phía trước của Indochina Plaza Hà Nội sẽ là bến dừng của ga tàuthuộc dự án tàu điện ngầm của thành phố, góp phần mang lại nhiều giá trị trongtương lai bằng việc kết nối khu vực này với trung tâm của thành phố Hà Nội hiệnnay Thuận lợi đến từ dự án này đó là việc đi lại di chuyển từ khu trung tâm ra phíaTây sẽ nhanh chóng, tiện lợi hơn Việc kết nối với những tổ chức, cơ quan của haikhu vực đã không còn là vấn đề lớn Ngày 26 tháng 9 năm 2010 đánh dấu lễ khởicông của dự án này, bắt đầu việc xây dựng 12,5 km đường tàu điện đầu tiên

Indochina Plaza Hà Nội không đơn thuần chỉ gồm khu vực văn phòng để làmviệc mà xung quanh đó còn có khu dân cư và trung tâm thương mại Hai tòa thápcăn hộ có thể cung cấp nơi cư trú cho những cán bộ cao cấp của các doanh nghiệp.Phần lớn nhu cầu thuê văn phòng tại các tòa cao ốc cao cấp đến từ doanh nghiệpnước ngoài Lãnh đạo cao cấp của các doanh nghiệp này đều có xu hướng thuênhững căn hộ, biệt thự quanh khu vực văn phòng của công ty mình để thuận tiệncho việc sinh hoạt và làm việc Các căn hộ tại Indochina Plaza Hà Nội là một ưuđiểm để cân nhắc việc thuê văn phòng hay không Khu vực trung tâm thương mạisầm uất với tỉ lệ lấp đầy 90% mang lại các dịch vụ mua sắm, vui chơi và ẩm thựccho không chỉ khách hàng của trung tâm, cư dân mà cả nhân viên văn phòng củadoanh nghiệp Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, người phụ trách hoạt độngcho thuê sẽ chú ý nhấn mạnh vào những đặc điểm này để gây sự chú ý của kháchhàng

Dự án Indochina Plaza Hà Nội được đầu tư xây dựng bởi Indochina Land-bộphận kinh doanh bất động sản từng đoạt giải thưởng của Indochina Capital-mộttrong những tổ chức cung cấp dịch vụ tài chính hàng đầu Việt Nam với những nhàsáng lập có hơn 20 năm kinh nghiệm tại thị trường này Lĩnh vực hoạt động da đạngbao gồm triển khai đầu tư các dự án bất động sản với nhiều loại hình từ nhà ở, trungtâm thương mại bán lẻ, văn phòng, khu nghỉ dưỡng, khách sạn và điểm giái trí.Indochina Land hiện quản lý ba quỹ đóng với số vốn lên tới gần 500 triệu đô la Mỹ,chuyển thể thành hơn 2 tỷ đô là Mỹ tổng giá trị đầu tư các dự án bất động sản đãhoàn thành, đang xây dựng hoặc đang được xúc tiến Với đội ngũ hơn 250 chuyêngia bao gồm cả người nước ngoài và người Việt Nam đang thực hiện các dự án này,Indochina Land là nhà phát triển bất động sản dẫn đầu thị trường Việt Nam Danhtiếng, uy tín và kinh nghiệm đầu tư cũng như quản lý của chủ đầu tư sẽ tác độngmạnh đến lựa chọn của khách hàng thuê, nhất là những doanh nghiệp lớn và có uy