Hoàn thiện mo hình tổ chức và quản lý san giao dich bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí toàn cầu

Hệ thống hóa các cơ sở ly luận về cong tác tổ chức và quản ly hoat động tạisàn giao dich bất động san Vận dụng ly thuyết để đánh giá việc tổ chức và quản lý các hoạt đong tại sàngiao dic

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Bất động san là lĩnh vực rất quan trọng đối với nền kính tế, nó khong chỉ tạo

ra cong ăn việc làm cho rất nhiều lao động mà còn ảnh hưởng đến rất nhiều các lĩnhvực quan trọng như ngân hàng, tai chính, xây dưng…Sự phát triển của thi trườngbất động san làm cho số lượng hàng hoa bất động san ngày càng nhiều, hơn nữa thitrường bất động san lại là thi trường khong hoàn hảo, thiếu thong tin Bởi vậy màtầm quan trọng của san giao dich bất động san là rất lớn, nó khong chỉ giúp thitrường minh bach hơn mà còn cung cấp các dich vụ cho thi trường bất động san đểngày càng chuyênnghiêp và hiệu quả hơn Thong qua san giao dich, nhà nước có thểkịp thời nắm bắt thong tin và hoat động của thi trường bất động san từ đó có thể bổsung, sửa đối những văn bản pháp luât cho phù hợp, tạo điều kiện cho thi trườnghoat động đúng khuon khổ pháp lý Trong bối cảnh nền kính tế rất khó khăn cho thitrường bất động san như hiện nay, hàng loạt các san giao dich bất động san đãkhong thể trụ nổi Chính bởi sự phát triển nhanh chóng của hàng loạt các san giaodich, phát triển mang tính tự phát, chủ yếu để mua đi ban lại san phẩm mà khongđầu tư có chiều sâu vào các san phẩm dich vụ bất động san cũng như nghiên cứucác mo hình tổ chức chuẩn Chính vì vậy trong thời gian thực tập tại san giao dich

bất động san GP Invest em chọn đề tai “Hoàn thiện mo hình tổ chức và quản lý

san giao dich bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí toàn cầu” làm chuyên đề thực tập tốtnghiêp.

2 Mục đích nghiên cứu.

Hệ thống hóa các cơ sở ly luận về cong tác tổ chức và quản ly hoat động tạisàn giao dich bất động san

Vận dụng ly thuyết để đánh giá việc tổ chức và quản lý các hoạt đong tại sàngiao dich bất động san tại sàn giao dich bất động san GP Invest

Rút ra những mặt đạt được và những mặt còn hạn chế từ phía cong tác tổchức hoạt đong sàn của sàn giao dich bất động san GP Invest Và từ đó đề xuất một

số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả tổ chức và quản ly hoạt độngsàn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

-Đối tượng nghiên cứu của đề tai là cong tác tổ chức và quản lý tại san giaodich bất động san giao dich bất động san GP Invest

-Phạm vi nghiên cứu:

Khong gian: Tại san giao dich bất động san GP Invest

Thời gian: Từ năm 2010 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu.

Các phương pháp sử dụng trong nghiên cứu là:

Trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng đề tai sử dụng các phương pháp

cụ thể như phương pháp phân tích, so sánh, tổng hơp, thống kê Theo loại hìnhnghiên cứu lý thuyết kết hợp với thực tế ở cơ sở thực tập

Ngoài ra cũng tham khảo số liêu của một số đề nghiên cứu về tổ chức vàquản ly sàn giao dich, các nghị đinh, các trang web, tạp chí, báo chí…và những ýkiến tư vấn hướng dẫn của các anh chị tại sàn giao dich bất động san GP Investnhằm hoàn thiện bài viết

5 Bố cục đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận và phụ lục, danh mục tai liêu tham khảo, nội dungcủa luận văn có kết cấu gồm 3 phần:

Chương 1: Cơ sở lý luận của hoat động tổ chức và quản lý san giao dich bất

động san

Chương 2: Thực trạng cong tác tổ chức và quản lý hoat động tại san giao

dich bất động san GP Invest

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện mo hình tổ chức và quản lý hoat động tại

san giao dich bất động san GP Invest

Em xin chân thành cảm ơn co Ths Vũ Thi Thảo đã nhiệt tình hướng dẫn emhoàn thành chuyên đề này và các anh chị trong san bất động san Gp Invest đãhướng dẫn, chỉ bảo và tạo điều kiện, cung cấp số liêu cho em trong suốt quá trìnhthực tập

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG TỔ CHỨC

VÀ QUẢN LÝ SAN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm và vai trò của san giao dich bất động san

1.1.1 Khái niệm về san giao dich bất động san và kính doanh bất động san qua san

San giao dich bất động san được ra đời do sự phát triển của thi trường bấtđộng san Bởi khi thi trường bất động san phát triển làm cho nền san xuất hàng hoabất động san ngày càng chuyên mon hoa hơn, số lượng hàng hoa bất động san ngàycàng nhiều Tuy nhiên hàng hoa bất động san lại có đặc tính là khong di dời được,

do đó nơi ban sẽ khong có sự hiện diện của hàng hoa Thêm nữa thi trường bất độngsan là thi trường khong hoàn hảo thiếu thong tin Vì vậy để người ban và ngườimua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra “san giao dich bất động san”

Ở đó khong bày ban san phẩm mà là trưng bày thong tin để người ban và người muatham khảo Theo khoản 4 Điều 5 của Luât kính doanh bất động san thì san giao dichđược hiểu như sau: "San giao dich bất động san là nơi diễn ra các giao dich bấtđộng san và cung cấp các dich vụ cho kính doanh bất động san" San giao dich bấtđộng san là một mo hình hoat động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dich trênsan sẽ được cung cấp đầy đủ các dich vụ một cách nhanh gọn chuyênnghiêp vàkhép kín Đặc biệt là bảo đảm tính minh bach, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho congviệc quản và điều tiết của nhà nước

Kính doanh bất động san là việc bỏ vốn đầu tạo lập, mua, nhận chuyểnnhượng, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động san để ban, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kính doanh bất động sanqua san thực chất là việc mọi tổ chức, cá nhân khi ban, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê mua bất động san thong qua san giao dich bất động san Theo điều 59 luâtkính doanh bất động san quy đinh:

Tổ chức, cá nhân kính doanh bất động san khi ban, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê mua bất động san phải thong qua san giao dich bất động san theo quy đinhcủa Luât này

Nhà nước khuyến khich tổ chức, cá nhân khong kính doanh bất động santhực hiện giao dich bất động san thong qua san giao dich bất động san để bảo đảm

cong khai, minh bach và quyền lợi của các bên.

1.1.2.Vai trò của san giao dich bất động san

Hàng hoa bất động san khong giống như các hàng hoa thong thường do tínhchất cố đinh cũng như giá tri rất lớn của nó Hơn nữa các chính sách của nhà nước

về bất động san và thi trường chưa chặt chẽ, các thong tin về bất động san và cácgiao dich bất động san thiếu cong khai minh bach Vì vậy san giao dich ra đời làmột tất yếu của thi trường Nó có vai trò vo cùng to lớn đối với thi trường bất độngsan nói riêng và nền kính tế nói chung.Vai trò của san giao dich bất động san đượcthể hiện cụ thể như

+Cung cấp thong tin

San sẽ cung cấp những thong tin được đảm bảo về mặt pháp lý rõ ràng vàtrung thực Mọi thong tin trên san cung cấpsẽ được sang lọc Thong qua san mà cácthong tin được cung cấp trên thi trường là chính xác và kịp thời Điều này có ýnghĩa cho các chủ thể sau:

Đối với nhà nước:

San sẽ là nơi cung cấp các thong tin về thi trường bất động san cho các cơquan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt đượcthong tin về các hoat động của thi trường bất động san Đây là cơ sở quan trọng để

từ đó nhà nước có những phươngpháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịpthời thong qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luât cho phùhợp, tạo điều kiện cho thi trường này phát triển trong khuon khổ pháp lý "Tạođiều kiện cho các quan hệ đất đai, được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội"

Tránh thất thu thuế từ thi trường bất động san do hiện tượng các giao dichngầm trên thi trường San ra đời sẽ khắc phục được điểm yếu này, do vậy giúp tăngthu ngân sách nhà nước qua nguồn thuế chuyển nhượng Hơn nữa bất động san làhàng hoa có giá tri cao vì vậy mà thuế từ thi trường bất động san sẽ đóng góp đáng

kể cho ngân sách nhà nước

Sự ra đời của san giao dich sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tìnhtrạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu tư bất động san trốnthuế

Đối với nhà đầu tư:

Việc san cung cấp các thong tin chính xác cho các doanh nghiêp sẽ có ýnghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thi trường và thi hiếu của khach hàng để từ đó

có chiến lược cung cấp san phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kính doanh

to lớn

Giao dich qua san giúpnhà đầu tư và khach hàng gặp gỡ nhau một cách dễdàng hơn, khach hàng yên tâm hơn, điều đó sẽ thúc đầy giao dich diễn ra một cáchnhanh chóng, dễ dàng hơn Tạo điều kiện cho doanh nghiêp nhanhchóng ban sanphẩm

Đối với người mua:

Những thong tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng san phẩm của sancung cấp sẽ có ý nghĩa đối vớiviệc chọn mua san phẩm của khach hàng

Giao dich qua san góp phần làm giảm giao dich ngầm, giá cả ổn đinh hơn,thong tin về bất động sancong khai hơn giúp người mua giảm thời gian tìm kiếmsan phẩm và có nhiều cơ hội để lựa chọn những san phẩm tốt nhất

Giao dich qua san đảm bảo hơn về mặt pháp lý.cho người mua bất động san,tránh được tình trạng lừa đảo khi mua ban trao tay…

+Cung cấp dich vụ:

San giao dich sẽ là nơi cung cấp tất cả dich vụcủa ngân hàng, kho bạc, congchứng để cho cong việc giao dich giữa người mua và người ban diễn ra nhanhchóng, gọn nhẹ và khong phiền hà

Đặc biệt, khi các giao dich bất động sanđược diễn ra trên san thì chi phí sẽthấp hơn rất nhiều so với giao dich trên thi trường

Cung cấp các dich vụ tư vấn, đinh giá, góp phần phát triển hoat động của thitrường bất động san

1.2.Các quy đinh pháp luât về san giao dich bất động san

Vì bất động san tham gia vào hầu hết các quan hệ kính tế – xã hội và đóngvai trò to lớn trong nền kính tế quốc dân nên có rất nhiề,u văn bản pháp luât quyđinh trực tiếp hoặcchi phối đến hoat động của thi trường bất động san như: Luât đấtđai, Luât xây dưng, Luât nhà ở, Bộ luât dân sự cùng với hệ thong văn bản dưới luât(nghị đinh, thong tư…) Còn đối với san giao dich bất động san thì có các văn bảnpháp luât điều chỉnh đó là: Luât kính doanh bất động san, Nghị đinh 153/ 2007/ NĐ– CP; Thong tư 13/ 2008/ TT- BXD, và mới đây nhất là Nghị đinh 23/ 2009 NĐ-CPquy đinh về chế tai xử phạt đối với các san giao dich, đối với các chủ thể vi phạmquy đinh pháp luât khi giao dich trên san Các văn bản pháp luât này là cơ sở pháp

lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của san giao dich bất động san Nó quy đinhcác vấn đề về nguyên, tắc tổ chức và hoat động của san giao dich bất động san;Điều kiện thành lập san, nội dung hoat động của san, quyền và nghĩa vụ của các chủ

thể tham gia san giao dich bất động san

1.2.1.Điều kiện thành lập san giao dich bất động san

Doanh nghiêp muốn thành lập san trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện củaĐiều 8 luât kính doanh bất động san là: phải thành lập doanh nghiêp; phải có vốnpháp đinh và đăng ký kính doanh bất động san theo quy đinh của pháp luât và sau

đó là những điều kiện của Điều 57 là: san giao dich bất động, san phải có kế hoạchhoat động của san giao dich bất động san; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợpvới nội dung hoat, động của san giao dich bất động san; có người quản lý, điều hànhsan giao dich bất động san đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy đinh

Những quy đinh và điềukiện thành lập về san giao dich bất động san ở trên làkhá đơn giản, rõ ràng vàkhong yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một

số doanh nghiêp địaốc đã có sẵn tiềm lực

Như vậy san giao dich bất động san đáp ứng các điều kiện sau:

San giao dich bất động san phải là pháp nhân có chức năng kính doanh dich

vụ bất động san Trường hợp doanh nghiêp kính doan,h bất động san thành lập sangiao dich bất động san thì san giao dich đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sửdụng tư cách pháp nhân đó để hoat động

San giao dich bất động san ngoài việc thực hiện các dich vụ về giao dichmua ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và moi giớ,i bất động san cònđược phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dich vụ sau:

Đinh giá, bất động san

Tư vấn, bất động san

Quảng cáo bất động san

Đấu giá, bất động san

Quản lý bất động san

Cơ cấu tổ chức của san giao dich, bất động san gồm giám đốc, các phó giámđốc và các bộ phận chuyên monnghiêp vụ phù hợp với nội dung hoat động của sangiao dich

Người quản lý điều hành san giao ,dich bất động san phải đảm bảo các điềukiện theo quy đinh tại Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP

San giao dich bất động san, phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm congviệc moi giới bất động san có chứng chỉ moi giới bất động san Nếu có dich vụ đinhgiá bất động san phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cong việc đinh giá bấtđộng san có chứng chỉ đinh giá bất động san do cơ quan có thẩm quyền cấp

San giao dich bất động san, phải có diện tích sử dụng để giao dich tối thiểu50m2 phục vụ cho hoat động moi giới, giao dich và thêm 20 m2 cho mỗi hoat độngdich vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoatđộng

San giao dich bất động san phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giaodich ổn đinh tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng) Nếu có sự thay đổi về địađiểm giao dich phải thong báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương vàkhach hàng đang giao dich biết Trước khi tiến hành hoat động, san giao dich bấtđộng san phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kính doanh và quy chế hoat động về SởXây dưng địa phương Sở Xây dưng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xâydưng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các san giao dich bất độngsan Việt Nam

San giao dich bất động san, phải có Quy chế hoat động, gồm những nội dung

cơ bản sau:

Những quy đinh về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của san

Quy đinh về tổ chức bộ may, và hoat động của các bộ phận của san giao dichbất động san

Quy đinh về chế độ, quản lý tai chính của san

Quy đinh về quan hệ với khach hàng, trong khi giao dich

Quy đinh về thong tin bất động san đưa vào giao dich; chế độ quản lý, cungcấp thong tin về bất động san, giao dich tạ.i san giao dich bất động san

Bất động san khi đưa ra, giới thiệu, giao dich tại san giao dich bất động sanphải đảm bảo các điều kiện quy đinh tại Điều 6, Điều 7 Luât Kính doan,h bất độngsan và phải kê khai đầy đủ nội dung, thong tin về bất động san theo quy đinh tạiKhoản 2 Phần này

Các hoat động dich vụ, của san giao dich bất động san phải được thực hiệnthong qua hợp đồng

Hướng dẫn một số nội dung thong tin về bất động san theo, quy đinh tạiĐiều 11 Luât Kính doanh bất động san

Thong tin về bất động san, đưa vào kính doanh phải đầy đủ theo quy đinh tạiĐiều 11 Luât Kính doanh bất động san

Hồ sơ báo cáo sở Xây dưng gồm:

- Cong văn

- Đăng ký, kính doanh (có chức năng kính doanh dich vụ bất động san)

- Quy chế hoat động.

- Hồ sơ chúng minh :cơ sở vật chất phù hợp (50m2 + 20 m2…)

- Giấy chứng nhận đã qua đào tạo của Giámđốc san và chứng chỉ của 2chuyên gia moi giới

1.2.2.Nguyên tắc tổ chức và hoat động của san giao dich bất động san

Những quy đinh về nguyêntắc tổ chức và hoat động này là khung pháp lýbảo đảm cho sự ra đời và hoat động của các san Đây là những tiêu chí để nhà nướcquản lý hoat động của các san cũng như quản lý thi trường bất động san

1 Theo điều 56 luât kính doanh bất động san Nguyên tắc tổ chức và hoatđộng của san giao dich bất động san

2 Tổ chức, cá nhân kính doanh bất động san, tổ chức, cá nhân kính doanhdich vụ bất động san được thành lập san giao dich bất động san hoặc thuê san giaodich bất động san của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoat động kính doanhbất động san

3 San giao dich bất động san phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiêp,hợp tác xã kính doanh bất động san thành lập san giao dich bất động san thì san giaodich phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiêp,hợp tác xã kính doanh để hoat động

4 Hoat động của san giao dich bất động san phải cong khai, minh bach vàtuân thủ pháp luât

5 San giao dich bất động san, doanh nghiêp, hợp tác xã kính doanh bấtđộng san thành lập san giao dich bất động san phải chịu trách nhiệm về hoat độngcủa san giao dich bất động san

6 San giao dich bất động san phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thongbáo về việc thành lập trên phương tiện thong tin đại chúng; trước khi hoat động phảithong báo với cơ quan nhà nước c

1.2.3.Quy chế hoat động của san giao dich bất động san

- Những quy đinh về chức năng của san giao dich( theo điều 56 luât kínhdoanh bất động san)

Chức năng hoat động của san giao dich bất động san bao gồm chức năng tổchức hoat động kính doanh và chức năng kính doanh bất động san

Chức năng tổ chức hoat động kính doanh bất động san

Đáp ứng nhu cầu đăng tải thong tin về các chủ thể có nhu cầu tham gia giaodich mua ban về các loại bất động san, tham gia giao dich ban/cho thuê của mọi tổ

Chức năng kính doanh dich vụ bất động san bao gồm các dich vụ như:

Moi giớ,i bất động san

Đinh giá bất động san

Tư vấn, bất động san

Quảng cáo bất động san

Đấu giá, bất động san

Quản lý bất động san

Kính doanh dich vụ bất động san là chức năng chính của san giao dich bấtđộng san Tuy nó khong tạo ra san phẩm mới cho thi trường bất động san nhưng đó

là các dich vụ vo cùng cần thiết bởi đất đai, nhà ở là tai san có giá tri lớn và là yếu

tố quan trọng khong thể thiếu đối với các nhà đầu tư và người dân Các hoat độngkính doanh dic.h vụ bất động san chính là hoat động trung gian cần thiết nhằmcung ứng và, giới thiệu các san phẩm hàng hoá bất động san, cung cấp các thong tin

có liên, quan đến bất động san mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện cácdich vụ pháp lý khác, giúp cho chủ thể kính doanh có niềm tin và cơ sở pháp lývững chắc trong việc đưa ra quyết đinh đầu tư của mình, góp phần tạo một thitrường bất động san ổn đinh, phát triển bền vững hơn

- Quy đinh về tổ chức bộ má,y và hoat động của các bộ phận của san giaodich

San giao dich bất động san phải có bộ may,, cơ cấu tổ chức quản lý theođúng quy đinh của luât doanh nghiêp

Bộ may, quản lý san giao dich bất động san phải gồm các cơ quan chứcnăng, các phòng ban trong, mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức của san

Cơ chế hoat động của san phải tuân thủ những quy đinh chung

- Quy đinh về chế độ, quản lý tai chính của san giao dich bất động san

- Quy đinh về quan hệ ,,với khach hàng trong khi giao dich

- Quy đinh về thong tin đưa vào san; chế độ quản lý, cung cấp thong tin vềbất động san, giao dich tại san giao dich bất động san, chính sách kính doanh, phíhoa hồng…

1.2.4.Điều kiện của người quản lý điều hành san giao dich bất động san

Người quản lý, điều hành san giao dich bất động san phải đảm bảo các điềukiện theo quy đinh tại Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quyđinh chi tiết và ,hướng dẫn thi hành Luât Kính doanh bất động san thì người quản

lý, điều hành san giao dich bất động, san phải đáp ứng các điều kiện sau đây :

-Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; khong đang trong tình trạng bị truy cứutrách nhiệm hình sự, hoặc chấp hành án phạt tù

-Có giấy chứng nhận đã hoàn thàn,h khoa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức vềquản lý, điều hành san giao dich bất động san

-Khong bị cấm hành nghề, theo quyết đinh của cơ quan có thẩm quyền

1.2.4.1.Quyền của người ,quản lý điều hành san giao dich bất động san

- Quản lí, điều hành hoat động, của san giao dich bất động san

- Yêu cầu cơ quan nhà nước, có thẩm quyền cung cấp, thong tin có liên, quanđến bất động san the,o quy đinh của pháp luât

- Yêu cầu khach hàng, cung cấp thong tin, tai liêu về bất động san, được đưalên san giao dich bất động san

- Từ chối đưa lê,n san giao dich các bất động san, khong đủ điều kiện đưavào kính doanh

- Thu tiền dich vụ của, khach hàng có bất động san đưa lên san giao dich

- Yêu cầu khach hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khach hàng gây ra

- Các quyền khác theo qu,y đinh của pháp luât

1.2.4.2.Nghĩa vụ của người quản lý điều hành san giao dich bất động san

- Bảo đảm bất động san, được đưa lên san giao dich phải có đủ điều kiện đểđưa vào kính doanh

- Cung cấp đầy đủ, trung thực thong tin, tai liêu liên, quan đến bất động san

và chịu trách nhiệm về thong tin, tai liêu do mình cung cấp

- Cung cấp các dich vụ về, bất động san tại các san giao dich bất động san

- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoat động của san giao dichbất động san

- Bảo đảm để san giao dich, bất động san hoat động đúng nội dung đã đăng

kí; thực hiện chế độ báo cáo, theo qui đinh của pháp luât và chịu sự kiểm tra, thanhtra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ, về thuế, các nghĩa vụtai chính khác theo qui đinh của pháp luât.

- Bồi thường, thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Các nghĩa vụ khác, theo qui đinh của pháp luât

1.2.5.Thong tin về bất động san khi giao dich qua san

Thong tin về bất động san, đưa vào kính doanh phải đầy đủ theo quy đinh tạiĐiều 11 Luât Kính, doanh bất động san

Thong tin về loại bất động san

Đối với nhà ở phải, nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư Nếu là nhà

ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn

Đối với bất động ,san dich vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thi,chợ, khach sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ

Đối với bất động san congnghiêp phải nêu rõ là, hạ tầng khu congnghiêp hay.nhà xưởng, nhà may,, kho, bãi

Đối với quyền sử dụn,g đất phải nêu rõ là loại đất phi nongnghiêp (đất ở, đấtkhu congnghiêp, đất làm mặt bằng san xuất kính doanh ), loại đất nongnghiêp hay.các loại đất khác (nếu có)

Thong tin về vị trí bất động san:

Đối với bất động san, tại khu vực đo thi đã xác đinh được địa chỉ cụ thể, phảinêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh) Đốivới nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lo) chung cư Đối với khu vựcnong thon nêu rõ địa chỉ của bất động san theo tên xóm, thon, xã, huyện, tỉnh;

Đối với bất động san chưa xác đinh được địa chỉ cụ thể (chưa thành lậpđược đơn vị hành chính) thì nêu tên dư án, ký hiệu lo đất (đối với các lo đất xâydưng nhà ở riêng lẻ hoặc cong trình xây dưng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối vớinhà chung cư)

Thong tin về quy mo, diện tích của bất động san:

Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuon viên đất, diện tích xâydưng, số tầng, tổng diện tích san; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng sốcăn hộ, diện tích san từng căn hộ, số phòng ;

Đối với bất động san khá.c phải nêu rõ: diện tích khuon viên đất, số tầng,tổng diện tích san, diện tích sử dụng chung, cong suất (nếu có);

Đối với hạ tầng kh.u congnghiêp phải nêu rõ: quy mo diện tích toàn bộ khu

congnghiêp, mật độ xây dưng, diện tích đấ.t cong cộng (sử dụng chung), diện tíchđất từng o đất ;

Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có)

Thong tin về đặc điểm, tính chất, cong năng sử dụng, chất lượng của bất động san:

Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu cong trình, móng, khung, tường, san,mái;

Cong năng sử dụng bất động san thong tin theo thiết kế ban đầu;

Chất lượng bất động san nêu cụ thể năm xây dưng, cấp, hạng cong trình;Ảnh chụp toàn cảnh cong trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có)

Thong tin về quyền và lợi íc.h của người thứ ba có liên, quan về quyền sởhữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, chomượn, cho ở nhờ (nếu có)

Khi san phẩm hàng hoa bất động san được đem giao dich trên san giao dichthì người ban phải cung các thong tin về bất động san để niêm yết trên san, đểngười mua có thể tiếp cận tìm hiểu Thong tin về bất động san bao gồm thong tin

về kính tế, xã hội, kỹ thuật của bất động san và thong tin về bản thân bất động san:

1.3.Nội dung về tổ chức và quản lý hoat động của san giao dich bất động san ở Việt Nam

1.3.1.Tổ chức san giao dich bất động san

1.3.1.1.Mo hình tổ chức

Sơ đồ 1 Mo hình tổ chức các san giao dich

(Nguồn : Tổng hợp từ mo hình tổ chức các san giao dich bất động san trong tai liêu đào tạo quản lý san của lớpngắn hạn khoa Bất động san và Kính tế tai nguyên) 1.3.1.2.Chức năng, nhiệm vụ các bộ phận

Bộ phận đón tiếp khach hàng:

Giải đáp thong tin tức thời và tiếp nhận yêu cầu của khach hàng và chắp nốithong tin giữa khach hàng với chuyên viên và lên lịch hẹn cho khach hàng vớichuyên viên theo yêu cầu của loại hình dich vụ mà khach hàng cần

Bộ phận quản lý và phát triển thi trường

Phòng kính doanh

Môi giới bds

Đấu giá bds

Tư vấn bds

Quảng cáo bds

Đinh giá bds

Quản lý bdsThông tin bds

- Tiếp nhận và phân tích nhu cầu của khach hàng

- Cung cấpnghiêp vụ bất động san phù hợp.nghiêp vụ ở đây có thể lànghiêp

vụ đinh giá, quản lý bất động san, moi giới mua ban, moi giới thuê - cho thuê, hay

tư vấn luât Trong trường hợp khach hàng có một yêu cầu nào đó vượt quá khả năngthực hiện của các chuyên viên hay một yêu cầu dich vụ mà san khong thực hiện,các chuyên viên có thể giúp khach hàng liên, hệ với bên thứ ba sau khi đã được sựđồng ý của cấp trên trực tiếp

- Lưu trữ hồ sơ của các thương vụ mà mình đã thực hiện

Bộ phậnnghiêp vụ có thể có các phòng ban sau:

Phòng thong tin

Nhiệm vụ của phòng thong tin

-Lưu trữ thong tin từ phía khach hàng

-Lưu trữ thong tin bất động san

-Quản lý, xử lý nguồn thong tin, sang lọc những thong tin phù hợp để cungcấp lên san

-Cung cấp các thong tin về quy hoạch, thong tin của chính sách nhà nước-Cán bộ phòng thong tin phải chịu trách nhiệm về việc cung cấp các thongtin về bất động san cho các bộ phận, các cá nhân, tổ chưc kính doanh khác một cáchchính xác, kịp thời để giúp họ có những quyết đinh, đúng đắn cho mình khi thựchiện các giao dich tại san giao dich bất động san.Ngoài ra phòng còn phải thực hiệncác cong việc khác theo yêu cầu của ban lãnh đạo san

* Phòng moi giới bất động san

Tìm kiếm nguồn cung, cầu bất động san để tham gia đàm phán, kí kết hợpđồng moi giới

Thực hiện điều tra thong tin, trên thi trường về nguồn cung, cầu bất động san

để cung cấp cho khach hàng có nhu cầu

Đại diện theo ủy quyề,n của chủ đầu tư, tổ chức kính doanh bất động san đểcung cấp thong tin , hỗ trợ các bên trong việc, đàm phán kí kết hợp đồng

*Phòng đinh giá bất động san

Thực hiện việc đàm phán, kí kết hợp đồng với khach hàng

Đi thực tế, xuống nơi có bất động san mục tiêu để thực hiện việc đinh giáLập chứng thư, đinh giá và thong báo đến khach hàng

Thực hiện các cong việc khác liên, quan đến, đinh giá bất động san

*Phòng tư vấn, bất động san

Tư vấn về đầu tư tạo lập kính doanh bất động san: Tư vấn về các mục đíchđầu tư kính doanh để đưa ra các phương án tối ưu, phù hợp nhất đối với khach hàng

Tư vấn về tai chính: Đó là tư vấn về hình thức vay vốn, nên vay ở ngân hàngnào, cách thức sử dụng vốn vay để mang lại hiệu quả tốt nhất

Tư vấn về hợp đồng mua ban, các thủ tục liên, quan đến giao dich, thủ tụcxin giấy phép xây dưng, sang nhượng quyền sử dụng đât, tư vấn về quy hoạch…

Quản lý, giám sát việc kính doanh, khai thác bất động san

Bộ phận hỗ trợ: Cung cấp các dich vụ, tiện tích, hoat động nhằm hỗ trợ cho

hoat động của san và tácnghiêp của các chuyên viên, bao gồm:

o Chiến lược/kế hoạch kính doanh: có nhiệm vụ đề ra chiến lược kính doanhcho san gia,o dich trong ngắn, trung và dài hạn (chiến lược ở đây hàm ý về chiếnlược cạnh tranh và chiến lược phát triển) Phần kế hoạch kính doan,h là nhằm cụ thểhoa các chiến lược

o Nhân sự: chức năng của bộ phận, nhân sự là hết sức rộng, bao gồm từ lập

kế hoạch nhân sự cho tới việc trả lương, thưởng, nộp bảo hiểm cho nhân viên

o Tai chính kế toán: đảm bảo việc thu chi đủ và đúng theo quy trình, lập báocáo kế toán tai chính đinh kỳ, và có các phân tích kèm theo

o Hành chính: xử lý các tác vụ chung liên, quan đến hoat động của mọiphòng ban trong san giao dich

o Quảng cáo, marketing: tìm khach hàng và loi kéo họ sử dụng dich vụ củasan

o Cong nghệ thong tin: đảm bảo việc lưu trữ thong tin, và sự hoat động trơntru của hệ thống may, tính, mạng và, các thiết bị điện - điện tử khác thuộc san giaodich

o An ninh trật tự: giúp cho nhân viên và khach hàng, cảm thấy yên tâm khilàm việc và giao dich

o Vệ sinh: giữ cho san giao dich luon ở điều kiện sạch đẹp

Đây chỉ là danh sách mang tính liệt kê Mỗi san giao dich, tùy theo điều kiện

cụ thể về nguồn tai chính, nhân lực, về khối lượng cong việc giao dich mà có

những điều chỉnh cụ thể cho phù hợp với san giao dich của mình, ví dụ có thể ghépcác bộ phận hành chính/nhân sự/an ninh trật tự/vệ sinh thành một bộ phận

1.3.2.Quản lý các hoat động tại san giao dich bất động san.

Bước 2: niêm yết thong tin: (Trước ít nhất 7 ngày tính đến thời điểm tổ chứcban)

a) Niêm yết thong tin tại san giao dich bất động san:

b)Đăng thong tin trên 3 số báo liên, tiếp của tờ báo phát hành tại địaphương

c) Đăng thong tin trên đài truyền hình

Thong tin của hàng hoa bất động san phải đầy đủ nội dung theo quy đinh tạikhoản 3 điều 11 luât kính doan.h bất động san

Hàng hoa phải được giới thiệu tại san, trung tâm giao dich bất động san đểkhach hàng đăng kí mua, thuê trong thời gia.n ít nhất trước 10 ngày kể từ ngày tổchức ban, cho thuê

Bước 3:Khi hết thời hạn quy đinh, chủ đầu tư hoặc trung tâm giao dich bấtđộng san được ủy quyền tổ chức việc chuyển nhượng, ban, cho thuê Trường hợpcũng một hàng hoa bất động san có từ 2 khach hàng đăng kí trở lên thì chủ đầu tư

có thể lựa chọn khach hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá.Việc ban đấugiá phải được thực hiện theo quy đinh của pháp luât về ban đấu giá tai san tại nghịđinh 05/2005 NĐ-CP ngày 18/1/2005 của chính phủ và các văn bản hướng dẫn thihành

Thủ tục hồ sơ đăng kí mua ban chuyển nhượng bất động san thực hiện theoquy đinh của pháp luât và của san giao dich bất đong san.Trung tâm giao dich bấtđộng san có trách nhiệm xác nhận hàng hoa bất động san được giao dich qua san,trung tâm để phục vụ cho việc đăng kí quyền sở hữu tai san

-Tổ chức các dich vụ san giao dich bất động san

Tổ chức đấu giá bất động san( theo QĐ 216/2005/ QĐ- TT về đấu giá quyền

-Đấu giá cong khai bằng lời liên, tục, mức giá san phải cong bố khi bắt đầuđấu giá.

-Hội đồng quy đinh thời hạn cho mỗi vòng bỏ giá

-Người trúng giá khong nhận được thì người bỏ giá liền kề khong thấp hơngiá khởi điểm, được xét trúng giá bổ sung

-Trường hợp đấu nhiều, lo trước nếu khong vi phạm quy chế, thì được quyềntham gia đấu giá lo sa nhưng phải nộp phí đấu giá

Lập biên bản mỗi lần đấu giá

-Marketing và, tìm kiếm khach hàng

-Quản lý các quan hệ khach hàng

-Quản lý, vận hành, khai thác bất động san

-Quản lý bảo trì bảo dưỡng, an ninh an toàn,

1.3.2.2.Quản tri nhân sự san giao dich bất động san.

Xây dưng kế hoạch sử dụng nhân lực: 

Đầu tiên phải xuất phát, từ khối lượng cong việc cần hoàn thành để có kếhoạch cụ thể về, số lượng và chất lượn,g nhân viên thuộc san giao dich, tuy nhiên kếhoạch sử dụng nhân lực phải lấy bộ phậnnghiêp vụ bất động san làm trọng tâm

Yêu cầu số lượng: số lượng chuyên viênnghiêp vụ bất động san phải đảmbảo đáp ứng được các yêu cầu của ,khach hàng theo nghĩa mỗi chuyên viên chỉ nên

có tối đa 10-15 khach hàng trong, cùng một thời điểm, tùy theo mức độ phức tạpcủa cong việc, bởi nếu một chuyên viên, phụ trách quá nhiều, khach hàng sẽ làm

ảnh hưởng tới chất lượng dich vụ.

Yêu cầu chất lượng: tùy mức độ phức tạp của cong việc mà có kế hoạch chitiết về chất lượng Ví dụ giám đốc san cần chứng chỉ quản lý san (Điều 21 Nghịđinh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007) …

Xây dưng hệ thống mo tả chi tiết vị trí cong việc:

Phân loại cấp bậc nhân viê.n theo cấu trúc tổ chức của san giao dich: giốngnhư các doanh nghiêp thong thường, san giao dich có thể có cơ cấu tổ chức theohình tháp

Mo tả chi tiết chức năng, nhiệm vụ, của từng vị trí cong việc Điều này sẽgiúp nhân viên ở từng vị trí biết mình phải làm gì, được hưởng quyền lợi gì, tránhhiện tượng chồng ché.o giữa các cong việc hay hiện tượng đầy việc, đẩy tráchnhiệm cho nhau Điều này giúp đánh giá hiệu quả của nhân viên một cách dễ dàngcũng như khiến nhân viêc tự giác hơn trong cong việ.Ngoài ra nó còn giúp chokhâu tuyển dụng diễn ra một cách nhanh chóng hơn, đơn giản hơn

Đánh giá kết quả cong việc và xây dưng chế độ đãi ngộ

Để đánh giá được kết quả cong việc một cách chính xác đòi hỏi phải hiểumột cách cụ thể và rõ ràng về cong việc Cần có hệ thống mo t.ả cong việc cho các

vị trí nhân sự một cách chi tiết, khoa học và hợp lý Vì khi có một bản mo tả congviệc chi tiết, cụ thể, nhân viên mới biết mình phải làm gì, làm như thế nào là đúng,

là tốt

Sau khi đã có bảng mo tả cong việc cụ thể, doanh nghiêp cần chon ra cácphương pháp thích hợp để đánh giá kết quả cong việc của nhân viên

Xây dưng chế độ đãi ngộ:

Xây dưng kế hoạch lương, thưởng : Chế độ lương thưởng là một trongnhững yếu tố quan trong để giữ chân nhân viên, khiến nhân viên làm việc tích cựchay khong Vì vậy cần có kế hoạch lương thưởng hợp lý, kịp thời để khuyến khich

sự sang tạo của nhân viên, khich lệ nhân viên trong cong việc

Các phúc lợi khác (trực tiếp hoặc gián tiếp, tai chính hoặc phi tai chính): bảohiểm y tế, bảo hiểm xã hội, nghỉ phép,…

Tuyển dụng, đào tạo

Phân tích nhu cầu

Thiết kế chương trình

Các phương pháp và nội dung

Đánh giá hiệu quả và đề xuất cải tiến

1.3.2.3.Các tiêu chuẩn đánh giá các hoat động của san

Dưa vào doanh thu và chi phí’ của san trong một khoảng thời gian nhất đinh

Có thể là theo tháng hoặc theo quý Doanh thu đó sẽ được so sánh với các thời giantrước xem mức độ tăng trưởng là bao nhiêu, tăng/ giảm bao nhiêu phần trăm

Dưa vào số lượng khánh hàng đến với san, bao nhiêu cuộc giao dich diễn rathành cong, bao nhiêu cuộc giao dich’ khong thành cong

Dưa vào mức độ hài lòng của khach hàng đối với dich vụ mà san cung cấp,đối với chất ‘

lượng nhân viên của san Cần thu thập những phiếu đánh giá, những cuộc gọiđiện hỏi khach hàng về chất lượng dich vụ để tìm ra điểm mạnh yếu cần khắc phục

Dưa vào những mục tiê.u san đã đặt ra cũng như thực tế hoàn thành Ví dụnhư số lượng san phẩm ban ra, doanh thu đạt được, tuyển dụng được bao nhiêunhân viên trên số lượng nhân viên cần thiết, cong việc đào tạo nhân viên đã tốtchưa…

1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến cong tác tổ chức và quản lý hoat động tại san giao dich bất động san

1.4.1.Nhân tố chủ quan

1.4.1.1.Nhận thức và khả năng của lãnh đạo san

Nhận thức của ban lãnh đạo là vo cùng quan trọng trong việc quản lý điềuhành hoat động của san giao dich bất động san bởi họ chính là người ra quyết đinh,đặt ra phương hướng hoat động c.ủa san Nhất là trong tình hình thi trường bất độngsan khó khăn như hiện nay, việc đứng ra lãnh đạo san là cong việc vo cùng quantrong, quyết đinh đến sống còn của san Do vậy năng lực, kính nghiêm quản lý củalãnh đạo san là rất quan trọng Để san giao dich hoat động có hiệu quả thì lãnh đạosan phải có sựnhìn nhận đúng đắn, có tầm nhìn và hiểu biết về thi trường

1.4.1.2.Trình độ và số lượng nhân viên làm việc tại san

San giao dich bất động san ngoài chức năng tổ chức giao dich còn có chứcnăng hỗ trợ như moi giới, đinh giá, kính doanh bất động san…Vì vậy trình độ nănglực của nhân viên tại san rất quan trọng đối với hoat động của san Ngoài nhữngđiều kiện nhà nước quy đinh trong luât kính doanh bất động san, nhân viên làmviệc tại san cần có đủ kiến thức xã hội, có kĩ năng giao tiếp, kính nghiệm làm việc,khả năng tư vấn và đạo đức nghềnghiêp

Vì vậy vấn đề đặt ra là nhân viên làm việc tại san phải được đào tạo mộtcách bài bản, cả lý thuyết và kính nghiệm thực tế, được trang bị đầy đủ may, móc,

thiết bị phục vụ cho cong việc Mặt khác cần phải có mo hình quản lý nguồn nhânlực phù hợp

1.4.1.3.Cơ chế hoat động của san.

Cơ chế hoat động có ảnh hưởng rất lớn đến cong tác tổ chức và quản ly hoatđộng tại san Cơ chế hoat động bao gồm các nguyên tắc, quy chế hoat động, cáchthức, nội dung hoat động, quy đinh nghĩa vụ lẫn quyền lợi của các bộ phận, cá nhâncác cấp trong cong ,ty trong suốt quá trình hoat động san xuất kính doanh tại cong

ty Cơ chế hoat động tác động đến cơ cấu tổ chứ,c của san Nếu san hoat động độclập thì cơ cấu ,tổ chức của san đầy đủ nhưmột cong ty, nếu san hoat động phụ thuộcthì cơ cấu sẽ đơn giản hơn Vì vậy việc tổ chức, quản lý hoat động của san đều dưatrên cơ chế hoat động của cong ty Sự khác biệt về hình thức pháp lý tổ chức doanhnghiêp, tính chất ngành nghề kính doanh ảnh hưởng đến việc tổ chức hoat động củacong ty như : nguồn nhân lực, nguồn vốn, chu kì hoat động

1.4.1.4.Hệ thống cơ sở, vật chất kĩ thuật, trang thiết bị, cong nghệ thong tin phục vụ

cho hoat động của san

San giao dich phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vựcchính sau đây

a Khu vực thong tin về bất động san: khu vực này gồm hai phần

Khu vực trưng bày thong tin chung về các bất động san đang niêm yết tại san: bao gồm

Mo hình các khu đo thi, dư án bất động san hoặc mo hình của các bất độngsan cá biệt

Bản đồ quy hoạch hoặc sơ đồ chi tiết các khu đo thi, dư án bất động san

Tờ rơi trong đó có chứa các thong tin chung về bất động san

Màn chiếu đưa thong tin về bất động san có kết nối với may, tính

Yêu cầu trang thiết bị:

- Khu vực thong tin về bất động san là vị trí mà khach hàng sẽ đặt chân tớiđầu tiên khi bướ, vào san giao dich và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thongtin, vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận, tiện nhất của san giao dich và có đặtghế ghồi cho khach hàng

- Các mo hình bất độn,g san đặt trong tủ kính và thường được bố trí ở vị trí

dễ quan sát nhất trong Khu vực trưng bày thong tin sơ bộ

- Các bản đồ và sơ đồ ,cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưngbày thong tin sơ bộ

- Các tờ rơi có thể được ghi.m trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trêncác giá xếp dọc theo lối đi.

- Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên củasan

Khu vực tra cứu thong tin chi tiết về bất động san đang niêm yết tại san

Nội dung của thong tin chi tiết bao gồm:

- Thong tin về từng bất động san nhất đinh:Tên, vị trí và quy mo, tính chất vàthực trạng, tình trạng pháp lý, các hạn chế, giá ban hoặc cho thuê (nếu có)

- Thong tin về quy hoạch và dư án: Tên dư án, vị trí, quy mo, thời điểm bắtđầu thực hiện và hoàn thành dư án, tên đơn vị thực hiện và quản lý dư án, thong tin

về quy hoạch chi tiết vùng có BDS giao dich

- Thong tin pháp lý về lĩnh vực bất động san:

Mức thuế, phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàMức thuế khi làm sổ đỏ, sổ hồng

Tìm hiểu Luât đất đai, Luât kính doanh nhà ở

Tên và địa chỉ các cơ quan n.hà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bất động san

- Thong tin thi trường:

Giá cả bất động san đã giao, dich, những dạng và số lượng bất động san đãgiáo dich, phân nhóm BDS theo khu vực địa lý, theo mức giá, theo loại BDS …

Tình trạng soi động của thi trường bất động san tại một địa phương nhất đinh Dạng bất động san đang c.ó cầu cao hoặc đang dư cung

Mức độ cạnh tranh trong một khúc thi trường nhất đinh

Nguồn lưu trữ thong tin chi tiết:

- Thong tin về từng bất động san nhất đinh:

May, tính (dữ liêu lưu trữ dưới dạng các thong tin theo lớp có giao diện nhưcác trang web): may tính lưu trữ những thong tin cụ thể hơn so với những thongtin chung được cung cấp cho khach hàng ở khu vực trưng bày thong tin chung

Nhân viên san giao dich: nhân viên có thể giải đáp một số thong tin khác màmay, tính khong thể giải đá.p được cho khach hàng

+ Thong tin quy hoạch: May, tính, sơ đồ chi tiết, nhân viên san giao dich+ Thong tin pháp lý: May, tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhân viênsan giao dich

+ Thong tin thi trư.ờng: May, tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhânviên san giao dich

Bố trí vị trí và tổ chức quản lý truy cập:

- Khu vực này phải trùng hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thong tin sơ

bộ Khach hàng có thể, có nhu cầu từ trước hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi có thongtin chung về một hoặc một số bất động san nhất đinh Chính vì vậy, việc đặt hai khuvực này tiếp giáp hoặc trùng với nhau sẽ khiến khach hàng cảm thấy thuận tiện hơntrong việc có được thong tin cần thiết

- Khu vực này lưu các thong tin cụ thể hơn về bất động san do vậy cần códạng lưu trữ thong tin phù hợp sao cho tiết kiệm khong gian, nhân lực, vật lực Tuynhiên, việc truy xuất thong tin chi tiết có thể khong dễ dàng với một số khach hàng(vd, người cao tuổi) và vì vậy cần có nhân viên hướng dẫn hoặc giải đáp khach hàng

về cách truy xuất thong tin

- Nhân viên tiếp nhận và triết xuất thong tin

Yêu cầu trang thiết bị:

- May, tính cong ,cộng(số lượng tùy thuộc số lượng khach hàng đến san)

- Giá đặt ấn bản phẩm

- Bàn dùng cho khach ,hàng ghi chép thong tin

b Khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dich vụ cho khach hàng: tùy theo các chức năng và loại, hình dich vụ mà san cung cấp để bố trí cho

phù hợp

- Bộ phận đón tiếp khach hàng:

- Mục đích: Bộ phận đón tiếp khach hàng nhằm tiếp nhận yêu cầu, phân loạikhach hàng, xác đinh mức, độ ưu tiên và lên lịch hẹn khach hàng với các chuyênviên phụ trách các nhóm yêu cầu

Yêu cầu bố trí:

o Đặt trên cùng ,một mặt bằng với khu vực thong tin: khach hàng sau khi

có được thong tin (chung hoặc chi tiết) cần thiết thì sẽ gặp bộ phận đón tiếp kháchàng để hỏi thêm thong tin (vd: giá dich vụ, hoa hồng) hoặc y,êu cầu cung cấp dich

vụ Việc được bố trí trê,n cùng một mặt bằng sẽ giúp khach hàng cảm thấy tiện lợihơn, có nghĩa là làm khach ,hàng thấy hài lòng hơn về dich, vụ của san hoặc giữđược chân khach hàng (với những người mới chỉ có, nhu cầu bộc phát, khi việc hỏithêm khong thuận lợi thì sẽ bỏ qua)

o  Nhân viên trực lễ tân, phải cónghiêp vụ về lĩnh vực bất động san (nên làmột chuyên viên): với mục đích là đáp ứng các yêu cầu tức thời của khach hàng vàgiảm tải cong việc cho các chuyên viên, nhân viên lễ tân, phải nắm được một cách

cơ bản cácnghiêp vụ và quy trình chuyên mon trong các dich vụ mà san cung cấp.

Yêu cầu trang thiết bị:

o May, tính để cung cấp thong tin cho các màn chiếu (số lượng tương ứngvới số màn chiếu bởi mỗi may, tính chỉ có thể xuất, ra một màn hình thong tin)

o  May, tính để nhân viên lễ tân sử dụng

o May, điện thoại

o May, fax (khach hàng cần gửi tai liêu qua fax sẽ gửi đến số fax của lễ tân)

- Các phòngnghiêp vụ và cung cấp dich vụ:

Mục đích: Mỗi phòngnghiêp vụ chuyên về mộtnghiêp vụ bất động san nhấtđinh (số phòngnghiêp vụ tương ứng với số dich vụ mà san cung cấp). Là nơi làmviệc của, các chuyên viên trong phòng Là nơi tiếp xúc và phục vụ khach hàng

Yêu cầu bố trí:

o Có thể khong, cùng một mặt bằng với khu vực thong tin (khác tầng)

o Có đủ diện tích để mỗi chuyên viên có bàn làm việc và tủ tai liêu riêng

o Có đủ diện tích để đặt m.ột khoang tiếp khach cách biệt (có thể bằng váchngăn) với diện tích khoảng 5m2

- Yêu cầu trang thiết bị:

o Bàn làm việc và tủ tai liêu riêng, cho từng chuyên viên

o May, tính cá nhân kết nối internet

Yêu cầu trang thiết bị:

o Bàn làm việc và tủ tai liêu riêng

o May, tính cá nhân

o Các thiết bị đặc thù khác của từng bộ phận

1.4.2.Nhân tố khach quan

1.4.2.1.Pháp luât và chính sách nhà nước

Các quy đinh của pháp luât được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang, pháp lícho sự ra đời và phát triển của các san giao dich bất động san, tạo ra một bộ phậnkính doanh dich thúc đẩy thi trường bất động san ,phát triển mạnh mẽ, ổn đinh,minh bach và lành mạnh hơn

Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho cáctrung tâm giao dich bất động san thành lập san vì mục đích đối phó Việc quy đinhcho sự ra đời của san giao dich ở Luât kính doanh bất động san đã có từ năm 2006nhưng các chế tai xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành Các quy đinhtrong chế tai xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khánhẹ và chưa hợp lí

San giao dich được, hình thành và phát triển dưới sự quản lý của nhà nướcthong qua các luât, nghị đinh, thong tư….như luât đất đai 2003, luât kính doanh bấtđộng san 2005, nghị đinh 153/2005/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành ,luât kính doanhbất động san

1.4.2.2.Sự phát triển của thi trường bất động san

Sự ra đời và phát triển c,ủa thi trường bất động san có một vai trò to lớntrong nền kính tế thi trường có sự điều tiết của nhà nước

Hiến pháp năm 1992, Luât Đất đai năm 1993, Bộ Luât dân sự năm 1995,Luât Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luât khác đã từng bướctạo lập và hoàn thiện moi trường pháp lí cho thi trường bất động san Việt Nam rađời và phát triển Đây chính là nền tảng cho nền san xuất hàng hoa bất động sanđược tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng

Các san phẩm hàng hoá ,này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu

mã và đặc biệt khong thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thi trường để tiêuthụ Các hoat động giao dich mua ban, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giaodich bất động san, các siêu thi địa ốc) phát triển tới một mức độ nhất đinh Nền sanxuất hàng hoa, bất động san của Việt Nam ngày một chuyên mon hoá hơn Và nhucầu đặt ra cho thi trường bất ,động san là phải phát triển khâu dich vụ trung gian,lên một tầm mới cao hơn, chuyênnghiêp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao của xãhội Điều kiện quan trọng cho san giao dich bất động san, ra đời San là nơi cungcấp các dich với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua

và người ban Vì vậy mà san giao dich bất động san, ra đời là một điều tất yếu phùhợp với quy luât kính tế thi trường.

Thi trường bất động san, có san phẩm là hàng hoa bất động san – một loạihàng hoa đặc biệt có giá tri lớn Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kính doanhmặt hàng này là rất hấp dẫn Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của thi trường bấtđộng san đặc biệt là vấn đề khong hoàn hảo của thi trường làm cho hệ thống thongtin trên thi trường khong được cong khai, minh bach và rõ ràng Đây là điều kiệncho các giao dich ngầm diễn ra phổ biến, các san phẩm hàng hoá khong đủ tiêuchuẩn về chất lượng cũng như tính pháp l,í vẫn được đem ra giao dich trên thitrường bởi những nhà moi giới khong chuyên hoat động trái với quy đinh của phápluât vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua

Một tiêu điểm khong thể khong kể ra ở đây đó chính là moi trường khonghoàn hảo này đã nuoi dưỡng những nhà đầu cơ Nếu những nhà đầu cơ này hoatđộng theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thi trường bất động san hoat độngnhộn nhịp hơn với những giao dich mua đi ban lại Nhưng vấn đề bàn luận ở đây lànhững nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buon lậu bất động san ",

họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thitrường, nhằm tiêu thụ san phẩm của họ Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuếcủa nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khach hàng,cho nhà nước, cho thi trường bất động san

1.4.2.3.Các nhân tố khác

Moi trường kính doanh và các yếu tố của moi trường kính tế cũng tác độngkhong nhỏ tới hoat động của san cũng như cong tác tổ chức và quản lý san Moitrường kính doanh là tổng thể các điều kiện nằm ngoài sự kiểm soát của doanhnghiêp tác động đến doanh nghiêp Có thể kể đến sự tác động mạnh mẽ nhất là cuộcsuy thoái kính tế, lạm phát, hay ảnh hưởng từ tâm lý của các nhà đầu tư

Sự cạnh tranh về thi trường và tiến bộ, cong nghệ kĩ thuật, cạnh tranh giữacác san giao dich với nhau Điều đó cũng đòi hỏi mỗi san giao dich phải có chínhsách trong cong tác tổ chức và quản lý sao cho hiệu quả, tránh được sự sang lọc củathi trường

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CONG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG TẠI

SAN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN GP INVEST

2.1.Giới thiệu chung về cong ty và san giao dich bất động san GP Invest

2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của san

San bất động san GP INVEST trực thuộc phòng kính doanh bất động san củacong ty cổ phần đầu tư dầu khí toàn cầu, san thành lập từ 12/4/2007 cùng thời điểmthành lập cong ty

Tên gọi chính thức: San giao dich bất động san Gp Invest

Địa chỉ Số 609 Trương Đinh, Hoàng Mai, Hà Nội

Năm 2007, sau khi nghỉ hưu, ong Nguyễn Quốc Hiệp mua lại một cong tybất động san có số vốn nhỏ chỉ vài tỷ đồng, lại đang gặp nhiều khó khăn Nhưng,chỉ trong vòng hơn 5 năm ong đã nhanh chóng đưa Cty này trở thành một GP Investphát triển mạnh như ,hom nay Kính nghiệm trong ngành xây dưng – như ong tâm

sự - là yếu tố quan trọng giúp ong thành cong trong lĩnh vực bất động san, cho dùthi trường hiện đang gặp khủng hoảng ,trầm trọng Khác với tình trạng nhiều dư ánBĐS trong cả nước đình trệ, ngừng thi cong, tìm cách hạ giá để ban… thì dư án của

GP Invest như Nam Đo Complex, Tràng An… vẫn tiếp tục đẩy mạnh thi cong Ongchia sẻ, yếu tố cơ bản nhất trong kính doanh m,à ong luon nhấn mạnh là triết lý biếtlượng sức mình, từ đó hoạch đinh được đinh hướng, và đưa ra được những giảipháp phù hợp theo từng giai đoạn, thúc đẩy sự tồn tại và phát triển doanh nghiêp,thi trường

Cong ty cổ phần đầu tư Dầu Khí toàn cầu là doanh nghiêp kính doanh tronglĩnh vực Bất động san Cong ty đã và đang triển khai nhiều dư án có quy mo lớn ở

Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh và nhiều thành phố lớn khác Mặc dù mới đượcthành lập hơn 5 năm, từ 12/04/2007, lại vào đúng thời kì thi trường bất động santrầm lắng, gặp nhiều khó ,khăn nhưng cong ty đã và đang triển khai rất nhiều các dư

án có quy mo lớn như đã hoàn thành, trước thời gian dư án GP – Building tại địađiểm 170 La Thành – Đống Đa – Hà Nội ,với tổng vốn đầu tư 56 triệu USD , đây là

dư án với hơn 300 căn hộ cao cấp, với bốn tầng khối để làm siêu thi, trung tâmthương mại, văn phòng Ngoài ra còn cá,c dư án đang triển khai như dư án Nam ĐoComplex tại 609 Trương Đinh gồm khu nhà hỗn hợp dich vụ thương mại, vănphòng, chung cư và trường mầm non…Sau 5 năm thành lập, GP Invest đã phát triển

lớn mạnh với số vốn 300 tỷ đồng và gần 100 cán bộ cong nhân viên, xây dưngthương hiệu tốt lĩnh vực xây dưng, đầu tư và kính doanh bất động san, trong nước

và có cong ty con hoat động ở thi trường Mỹ

Cùng với sự phát triển của cong ty, san cũng có nhiều thay đổi, từ thay đổi

về địa điểm đến thay đổi về giám đốc cũng như nhân lực trong san Khi cong ty chútrọng vào dư án GP Buiding thì địa điểm của san ở tại tòa nhà GP Buiding tại 170

La Thành, Đống Đa, Hà nội Bây giờ khi dư án GP Buiding đã hoàn thành, cong tyđang triển khai mạnh dư án Nam Đo Complex thì san được chuyển về 609 TrươngĐinh Nhân sự của san, cũng có sự thay đổi, đầu năm 2012 giám đốc san là ongNgo Duy Hải Hiện tại giám đốc san là ong Chu Mạnh Trí

2.1.2.Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 2 Sơ đồ tổ chức cong ty cổ phần đầu tư dầu khí tòa cầu

(Nguồn do cong ty cổ phần đầu tư dầu khí toàn cầu cung cấp)

2.1.3.San phẩm dich vụ

San trực thuộc chủ đầu tư, vì vậy nhiệm vụ chình của san là ban, cho thuêcác san phẩm của chủ đầu tư Vì vậy san khong phát triển nhiều các hoat động vềđinh giá, moi giới… mà chủ yếu phát triển dich vụ tư vấn bất động san Đó là tưvấn cho khach hàng các san phẩm của cong ty, dư án nào phù hợp với họ, căn hộnào phù hợp với họ Sau khi tìm được san phẩm phù hợp, khach hàng sẽ được tưvấn về giấy tờ, hồ sơ liên, quan đến việc mua ban, chuyển nhượng, sở hữu căn hộ.Thêm nữa khach hàng sẽ được tư vấn về tai chính Ví dụ như điều kiện tai chínhnhư thế này thì nên đóng tiền một lần hay đóng theo các giai đoạn hoàn thành của

dư án Hoặc nên vay ở ngân hàng nào, với mức lãi như thế nào là tốt cho khachhàng

Các dư án chính mà san đang phân phối

Tổng vốn đầu tư: 56 triệu USD

Nằm ở 170 La Thành, đây là dư án với những văn phòng cho thuê đầy đủtiện nghi và các khu biệt thự nhỏ

b, Dư án đang triển khai

Nam Đo Complex

27/08/2012 09:08 |Dư án tiềm năng

Tên dư án Chung cư Nam Đo Complex 609 Trương Đinh

Chủ đầu tư Cong Ty Cổ Phần Đầu Tư Dầu Khí Toàn Cầu GP-InvestĐơn vị thiết kế Cong ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dưng Việt

Nam (CDC)Đơn vị xây dưng Vimeco – Vinaconex 6 – Vinaconex 9

Vị trí dư án 609 Trương Đinh, Quận Hoàng Mai ,Hà Nội

Qui mo dư án

Mật độ xây dưng 39,6%

Tiện ích Khu nhà hỗn hợp, dich vụ thương mại, văn phòng, chung

cư và trường mầm nonNam Đo Complex tọa lạc tại số 609 Trương Đinh, Hoàng Mai, TP Hà Nội,

có vị trí đắc địa trong khu vực nội thành với giao thong thuận tiện, hạ tầng xã hội

và hạ tầng kỹ thuật sẵn có, ,nằm sát ngã tư Trương Đinh – Kim Đồng kéo dài, cáchtrung tâm thành phố khoảng 4,5 km.Nam Đo Complex là một tổ hợp trung tâmthương mại cung cấp các dich vụ tiện ích như siêu thi, nhà hàng, khu mua sắm, vuichơi giải trí, luyện tập thể thao, chăm sóc sắc đẹp, … và đặc biệt là khu bể bơi cómái che Bên cạnh đó, trong ,dư án có khu trường học tiêu chuẩn quốc gia cùng vớikhong gian kiến trúc hiện đại, vườn hoa cây xanh góp phần gia tăng giá tri sử dụng

cho cư dân.Tiến độ thi cong và, chất lượng của dư án được GP•INVEST đặc biệt

quan tâm với sự giám sát của các chuyên ,gia đến từ Hàn Quốc thuộc tập đoànDONGBU Các căn hộ tại Nam Đo Complex được thiết kế hiện đại theo mục tiêutối ưu hoa khong gian diện tích sử dụng, có nh,iều loại diện tích từ 76 m2 đến 152m2 và được chào ban với ,mức giá cạnh tranh chỉ 20 triệu đồng/m2, rất thích hợpvới các đoi vợ chồng trẻ mới lậpnghiêp

Tiến độ DA Nam Đo đến 04/02/2013

05/02/2013 07:02 |Dư án đã thực hiện

Hạng mục Tiến độ xây dưng

 Tường vây  Đã hoàn thiện 100 % 

 Phần cọc  Đã hoàn thiện cọc khoan nhồi, 100%

 Phần hầm Xong phần tho

Phần thân Tòa CT1:

Block A ( gần đường Trương Đinh)

Hoàn thiện xong phần bêtong kết cấu của 28 tầng

Điện: Thi cong tầng 4 đến tầng 14.

Nước: Đang thi cong tầng 4 đến tầng 14

PCCC: Đang thi cong tầng 4 đến tầng 14

Điện: Thi cong tầng 4 – tầng 19

Cấp nước: thi cong tầng 4 đến tầng 19

Thoát nước: thi cong tầng 4 đến tầng 23

PCCC: Thi cong tầng 4 đến tầng 23

Block 28T:

Hoàn thiện phần bê tong kết cấu của 28 tầng

Hoàn thiện phần xây tường Block 28 tầngTrát ngoài tầng 4 đến tầng 28 Đang sơn lớp thứ nhất ngoài nhà.Điện: Thi cong tầng 4 đến tầng 25

Cấp nước: Thi cong tầng 4 đến tầng 28

Thoát nước: Thi cong tầng 4 đến tầng 25

PCCC: Thi cong tầng 4 đến tầng 28

Hạng mục

khác

(Nguồn do cong ty cổ phần đầu tư dầu khí toàn cầu cung cấp)

Ngoài ra còn có các dư án tiềm năng khác như

-Dư án Đức Thượng

Địa điểm: xã Đức Thượng- Đức Giang- huyện Hoài Đức- Hà Nội

Tổng vốn đầu tư: 2200 tỷ VND.Dư án là khu nhà ở chất lượng cao, khu dich

vụ thương mại sang trọng, văn phòng cao cấp và khu trường học tạo nên một moitrường sống và làm việc với điều kiện tốt

 Dư án GP Office

Địa điểm: 247 Thụy Khuê, Ba Đình, Hà Nội

Diện tích khu đất: 2.434,5m2

Diện tích khu nhà: 1.446,7m2

Tổng diện tích mặt bằng: 13.695 m2

Tổng vốn đầu tư: 16 triệu USD

Dich vụ: dich vụ ban lẻ và văn phòng cho thuê

Số tầng: 12