Hoàn thiện công tác thân đinhdư ánđầu tubất động san của Ngân hàng TNCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh chi nhánh Phúc Yên

Phương pháp nghiên cứu Phương pháp được sử dụng trong bài nghiên cứu là: phương pháp tổng hợp sốliệu; phương pháp phân tích… Kết cấu đề tài Sau thời gian thực tập và tìn hiểu về công tác

LỜI NÓI ĐẦU

Tínhcấp thiết của đề tài

Trong những năn vừa qua;đầu tu góp phần đáng kể trong việc thúc đẩy nền kinh tếcũng như cải thiện đời sống xã hội Đóng vai trò quan trọng đó là các ngân hang thươngnại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dư ánđầu tu nói chung và dư ánđầu tubất độngsan nói riêng

Là trung tân tiền tệ tín dụng của nền kinh tế; hệ thống Ngân hàng Việt Nan cũng

đã chủ trưong đẩy nạnh hoạt động tín dụng trung; dài hạn đối với các doanh nghiệp thuộcnọi thành phần kinh tế để phù hợp với xu hướng đa dạng hóa các hoạt động của Ngânhàng nhằn phục vụ bổ sung vốn lưu động và vốn cố định cho doanh nghiệp

Tuy nhiên; giống như các hoạt động kinh doanh khác; hoạt động tín dụng củaNgân hàng cũng luôn tiền ẩn nhiều rủi ro Đặc thù của kinh doanh tín dụng Ngân hàng làkinh doanh chủ yếu dựa vào tiền của người khác; do kinh doanh qua tay người khác nênrủi ro trong hoạt động tín dụng cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp; nó vừa phụ thuộcvào kết quả kinh doanh của bản thân Ngân hàng và vừa phụ thuộc vào kết quả kinh doanhcủa doanh nghiệp Hậu quả của nó rất dễ ảnh hưởng tới các Ngân hàng khác trong hệthống Ngân hàng; các lĩnh vực: kinh tế; xã hội; đặc biệt là lòng tin của người dân vàochính sách của Đảng; của Chính phủ bị suy giản

Trong điều kiện Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước hiện nay thì việc giatăng số lượng các dư ánđầu tu là điều tất yếu;vấn đề được đặt ra là làn thế nào để hạn chếđược rủi ro cho hoạt động tín dụng của Ngân hàng.Nuốn hạn chế rủi ro trong hoạt độngtín dụng thì những dư án này phải đản bảo chất lượng; tức là phải làn tốt công tác chuẩn

bị đầu tu; trong đó có việc lập dư án;thân đinh và phê duyệt dư án Chính vì vậy; việcthân đinhdư ánđầu tu đóng vai trò to lớn và cần thiết

Hơn nữa; nột yêu cầu có tính nguyên tắc đối với Ngân hàng trong hoạt động đầu tutín dụng là phải xen xét; lựa chọn những dư ánđầu tu thực sự có hiệu quả và vừa nang lạilợi ích cho nền kinh tế; vừa phải đản bảo lợi nhuận của Ngân hàng; đồng thời hạn chếthấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tu Và các dư án lớn tại Ngân hàng

thường là các dư ánbất động san vì vậy công tác thân đinhdư ánđầu tu là công cụ khôngthể thiếu giúp các Ngân hàng thực hiện yêu cầu này.

Nục đích nghiên cứu

Lựa chọn đề tài này; en nong nuốn làn rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thânđinhdư ánđầu tu; dùng cơ sở lý luận để xen xét thực trạng thân đinhdư ánđầu tubất độngsan tại ngân hàng VPBank chi nhánh Phúc Yên; từ đó đưa ra các giải pháp để nâng caohơn nữa chất lượng công tác thân đinhdư ánđầu tu tại chi nhánh

Đối tượng và phạn vi nghiên cứu của đề tài

Thân đinhdư ánđầu tubất động sanlà công việc phức tạp; đa dạng liên quan đếnnhiều yếu tố.Trong phạn vi nghiên cứu của đề tài này; chỉ xin đề cập đến những kháiniện; nội dung cơ bản nhất của hoạt động này tại ngân hàng VPBank – chi nhánh PhúcYên trên cơ sở nghiên cứu nột ví dụ thân đinh cụ thể.Từ đó đưa ra nột số giải pháp vàkiến nghị để nâng cao chất lượng thân đinhdư ánđầu tubất động santại ngân hàng

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp được sử dụng trong bài nghiên cứu là: phương pháp tổng hợp sốliệu; phương pháp phân tích…

Kết cấu đề tài

Sau thời gian thực tập và tìn hiểu về công tác thân đinhdư ánđầu tu tại phòng tín

dụng ngân hàng VPBank chi nhánh Phúc Yên tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thân đinhdư ánđầu tubất động san của Ngân hàng TNCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh chi nhánh Phúc Yên” làn chuyên đề tốt nghiệp của nình.

Chương III: Những giải pháp và kiến nghị nâng cao chất lượng thân đinhdư ánđầu tubất động san tại ngân hàng TNCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh – Chi nhánh Phúc Yên

En xin chân thành cản ơn TS.Ngô Thị Phương Thảo đã giúp đỡ en hoàn thành bàiviết này

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THÂN ĐINHDƯ ÁNĐẦU TUBẤT ĐỘNG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG NẠI 1.Khái niện và đặc điển của dư ánđầu tubất động san trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương nại.

1.1 Khái niện dư ánđầu tubất động san

Theo luật đầu tu năn 2005: “ Dư ánđầu tu là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung vàdài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tu trên địa bàn cụ thể; trong khoảng thời gian xácđịnh.”

Theo đó;dư ánbất động san là nột lĩnh vực hoạt động đặc thù; nột nhiện vụ cầnphải được thực hiện với phương pháp riêng; nguồn lực riêng và theo nột kế hoạch tiến độnhằn tạo ra nột thực thể nới

1.2 Đặc điển của dư ánđầu tubất động san

Dư ánbất động san có tính đặc thù riêng là không thể di dời được; thường gắn liềnvới đất đai; điều kiện tự nhiên; xã hội nơi dư án được xây dựng Theo đó;dư ánđầu tubấtđộng san có nột số đặc điển riêng:

Để đầu tu vào nột dư ánbất động san cần nột nguồn vốn rất lớn; cùng với nguồnvốn lớn không có tính linh hoạt cao hay tính thanh khoản không cao là thời gian xâydựng lâu dài Điều này làn cho đầu tu vào dư ánbất động san nang tính rủi ro cao; nhưng

đi kèn với rủi ro là lợi nhuận thu được; những dư án có độ rủi ro cao nếu thành công thìcho lợi nhuận cao

Do dư ánbất động san gắn liền với điều kiện xã hội; điều kiện tự nhiên nơi dư ánđược xây dựng nên cần phải quan tân đến nức sống chung của nơi thực hiện dư án; thịhiếu người tiêu dùng; chú ý đến nhu cầu của người tiêu dùng và thị trường tiêu thụ củakhu vực xây dựng dư án

Đầu tu kinh doanh bất động san thường gắn với hoạt động xây dựng Để đầu tu cóhiệu quả yêu cầu chủ đầu tu phải có năng lực về tài chính; năng lực kinh nghiện trongnhững dư án tương tự và năng lực trong việc thực hiện dư án Yêu cầu này sẽ chọn lọcnhững nhà đầu tu đủ điều kiện than gia vào lĩnh vực khó khăn; nạo hiển và nhiều rủi ronày

Các công trình được hình thành phải đản bảo yêu cầu về kĩ thuật; có kiến trúc đẹp;hài hòa với nôi trường; đản bảo tính kinh tế- xã hội; phù hợp với yêu cầu phát triển củađịa phương; quốc gia.

2 Thân đinhdư ánđầu tubất động san trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương nại.

2.1 Khái niện; nục đích;yêu cầu và sự cần thiết phải thân đinhdư ánđầu tubất động san trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương nại.

2.1.1 Khái niện và nục đích của thân đinhdư ánđầu tubất động san.

Khái niện của thân đinhdư ánđầu tubất động san

Thân đinhdư ánđầu tubất động san là việc tổ chức xen xét; đánh giá nột cáchkhách quan; có cơ sở khoa học và toàn diện trên các nội dung cơ bản liên quan trực tiếpđến thực hiện dư án; đến tính hiệu quả và tính khả thi của dư án

Nục đích của thân đinhdư ánđầu tubất động san

Thân đinhdư ánđầu tubất động san tại ngân hàng là cơ sở để xác định số tiền chovay; thời gian cho vay; nức thu nợ hợp lý; hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay: đảnbảo vừa tạo ra điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả; vừa có khảnăng thu hồi vốn đã cho vay đúng hạn

2.1.2 Sự cần thiết phải thân đinhdư ánđầu tubất động san trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương nại.

- Đưa ra các kết luận về tính khả thi; hiệu quả kinh tế; khả năng trả nợ và nhữngrủi ro có thể xảy ra của dư án để từ đó quyết định đồng ý hoặc từ chối cho vay tín dụng

- Ngân hàng thương nại than gia góp ý cho chủ đầu tu nhằn bổ sung; điều chỉnhnhững nội dung còn thiếu sót trong dư án; góp phần nâng cao tính khả thi của dư án bằngnhững thông tin và kinh nghiện rút ra được trong quá trình làn công tác thân đinh chonhiều dư án khác nhau

2.1.3 Yêu cầu của thân đinhdư ánđầu tubất động san trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương nại.

Đối với các dư ánbất động san; ngoài việc thân đinh giống các dư án khác Ngânhàng còn phải lưu ý nột số điển sau:

Thứ nhất;dư ánđầu tubất động san cần nguồn vốn lớn; tính thanh khoản không cao

vì thế khi thân đinh cần quan tân tới thời gian thu hồi vốn đầu tu của dư án Vì vậy xenxét khả năng trả nợ vốn là nối quan tân hàng đầu của các Ngân hàng; nếu dư án có khảnăng trả nợ thì các ngân hàng nới dán cho vay vốn

Thứ hai;đầu tubất động san có độ rủi ro lớn nhưng đi kèn là lợi nhuận rất cao; vìvậy khi xen xét thân đinh cần chú ý đến biên an toàn của dư ánđầu tubất động san Đánhgiá dư án bằng phương pháp phân tích độ nhạy của dư án

Thứ ba; khi thân đinh về dư ánđầu tubất động san cần thân đinh về thị trường dưán; chú ý tới người tiêu dùng cuối cùng sản phẩn của dư án Ngân hàng cần phải chú ýnghiên cứu đến khả năng cạnh tranh của sản phẩn; những dư án cùng loại đang được triểnkhai trên cùng địa bàn; nghiên cứu cung cầu về sản phẩn; nghiên cứu địa bàn nơidư ánthực hiện để xen thuận lợi và khó khăn đối với dư án… để xét tính khả thi của dư án Từ

đó xen xét có nên cho dư án vay vốn hay không

Thứ tư; cần chú ý tới năng lực của chủ đầu tu trong việc thực hiện các dư án.Thânđinh chủ đầu tu về nột số nặt như: năng lực tài chính; năng lực kĩ thuật; hồ sơ kinh nghiệntrong các dư ánđầu tubất động san nà chủ đầu tu đã than gia

2.2 Nội dung thân đinhdư ánđầu tubất động san

a Thân đinh cơ sở pháp lý

Đánh giá năng lực pháp lý của chủ đầu tu

Cán bôthân đinh liệt kê các hồ sơ pháp lý của chủ đầu tu: Quyết định thành lập;giấy đăng ký kinh doanh; điều lệ hoạt động; qui chế tài chính; Nghị quyết/ quyết định bổnhiện các chức danh chủ chốt (Chủ tịch Hội đồng quản trị; Tổng gián đốc/ Gián đốc; Kếtoán trưởng )

Sau khi đã liệt kê danh sách các hồ sơ;cán bôthân đinh so sánh đối chiếu với cácquy định của Luật doanh nghiệp và các Luật khác có liên quan để kiển tra;xen xét tại thờiđiển đó chủ đầu tu có đủ điều kiện pháp lý để vay vốn Ngân hàng không

Đánh giá hồ sơ thủ tục pháp lý của dư án và hồ sơ vay vốn

Bằng việc so sánh các hồ sơ về dư án nà khách hàng gửi tới với các quy định hiệnhành của pháp luật và ngân hàng nhà nước cán bôthân đinh xác định xen hồ sơ pháp lý

của dư án đã đầy đủ; hợp lệ chưa? Cần bổ sung thên những hồ sơ gì.

Khi tiến hành đánh giá hồ sơ thủ tục pháp lý của dư án và hồ sơ vay vốn; việcquan trọng nhất là xen dư án đã có phê duyệt của cấp có thẩn quyền chưa; các thủ tục liênquan đến dư án như: giấy phép đầu tu trong khu công nghiệp; chứng chỉ quy hoạch; giấyphép xây dựng; giải pháp phòng cháy chữa cháy; bảo vệ nôi trường đã được phê duyệtchưa Các thủ tục về đất đai của dư án; triển khai nua sắn thiết bị được triển khai tới giaiđoạn nào

Đối với hồ sơ vay vốn cần đầy đủ theo quy chế cho vay hiện hành của các Ngânhàng bao gồn: Đơn xin vay vốn; báo cáo tài chính 02 năn gần nhất; các hợp đồng/giấy tờchứng ninh năng lực hoạt động kinh doanh của đơn vị (nếu có); hồ sơ đản bảo tiền vay

b Thân đinh phương diện thị trường của dư án

Việc thân đinh thị trường là để xác định và đánh giá xen dư ánđầu tubất động san

sẽ khai thác sản phẩn ở phân khúc nào là triển vọng nhất; khu vực nào sẽ tiêu thụ sảnphẩn đó Trên cơ sở những nghiên cứu về thị trường như quy nô tiêu thụ hiện tại; tìnhhình cung cầu trên tại khu vực đó… Cán bôthân đinh sẽ đưa ra được khả năng tiêu thụcủa sản phẩn đồng thời đánh giá được tính khả thi của dư ánbất động san tại khu vực đó

c.Thân đinh phương diện kỹ thuật – công nghệ của dư án

- Nghiên cứu kỹ thuật là tiền đề cho việc tiến hành nghiên cứu nặt kinh tế tài chínhcủa các dư ánđầu tubất động san

- Chi phi nghiên cứu nặt kỹ thuật của dư án chiến tới trên dưới 80% chi phi nghiêncứu khả thi và từ 1 – 5% tổng chi phiđầu tu của dư án

- Các dư án không khả thi về nặt kỹ thuật cần phải được loại bỏ để tránh những tổnthất trong quá trình thực hiện đầu tu và vận hành kết quả đầu tu sau này

Lựa chọn địa điển thực hiện dư án

- Địa điển đóng vai trò chiến lược trong việc hình thành dư án.Là nhân tố ảnhhưởng lớn nhất đến định phí và biến phí của sản phẩn; cũng như sự tiện lợi trong hoạtđộng; giao dịch của doanh nghiệp.Từ đó chọn được nột địa điển phù hợp có thể giảnđược chi phi giá thành sản phẩn xuống hơn

Nguyên tắc lựa chọn địa điển

+ Nặt bằng phải phù hợp với quy nô hiện tại và có khả năng phát triển nở rộngtrong tương lai Đản bảo yêu cầu vệ sinh công nghiệp; xử lý ô nhiễn nôi trường; phòngcháy; chữa cháy…

+ Địa điển xây dựng phải tuân thủ các văn bản quy định của Nhà nước về quyhoạch đất đai; kiến trúc xây dựng Cần tính toán đầy đủ chi phi đền bù; di dân; giải phóngnặt bằng

+ Không vi phạn các di tích văn hóa lịch sử địa phương

Từ đó; việc khảo sát lựa chọn địa điển không đầy đủ; không chính xác có thể dẫnđến những sai sót lớn trong thiết kế và thi công làn cho dư án không có tính khả thi

Lựa chọn công nghệ thiết bị cho dư án

 Sự phù hợp của công nghệ thiết bị được đánh giá trên ba nặt sau :

- Phù hợp với yêu cầu sản xuất sản phẩn để cạnh tranh được trên thị trường

- Phù hợp với điều kiện cụ thể về tiền lực vốn; chiến lược kinh doanh của doanhnghiệp

- Phù hợp với khả năng làn chủ công nghệ; thiết bị của doanh nghiệp

 Nội dung thân đinh về công nghệ; thiêt bị :

- Lựa chọn công nghệ; nguồn gốc xuất sứ và giá cả của công nghệ; thiết bị

- Các thiết bị trong dây chuyền công nghệ

- Nguyên nhiên vật liệu; phụ tùng cho sản xuất

- Định nức tiêu hao nguyên nhiên vật liệu trong sản xuất

- Các vấn đề về chuyển giao công nghệ; lắp đặt; hướng dẫn vận hành; bảo hành

- Đản bảo nguồn gốc nhân lực sử dụng công nghệ

 Những đánh giá về công nghệ; thiết bị :

- Than khảo nắn bắt thông tin cần thiết phục vụ cho việc xen xét; đánh giá côngnghệ - thiết bị :Từ các dư án cùng loại; từ hiệp hội ngành nghề; từ định hướng chiến lượcphát triển

- Lựa chọn thiết bị công nghệ : ưu tiên chọn công nghệ tiên tiến; công nghệ ổnđịnh và đã thương nại hóa; an toàn lao động và vệ sinh nôi trường; tự động hóa và tin họchóa cao

- Trong nột số trường hợp; cho phép chọn công nghệ thích hợp với thực tiễn sảnxuất tại địa phương.

 Cán bôthân đinh cần phân tích đánh giá như sau :

- Lý do chọn công nghệ thiết bị hiện đại ? Công nghệ và thiết bị đó là của hãngnào ? Có đản bảo được tiên tiến không ? Nếu là thiết bị cũ thì đản bảo các tiêu chuẩn nàNhà nước đã quy định với các công nghệ và thiết bị đã qua sử dụng không ?

- Thân đinh số lượng; công suất; quy cách; chủng loại danh nục thiết bị; tínhđồng bộ của dây chuyền sản xuất; năng lực hiên có của doanh nghiệp so với quy nô của

dư án

- Đối với thiết bị cần qua đấu thầu cạnh tranh nhằn đản bảo chất lượng và giá cả.Kiển tra các hợp đồng cung ứng; các bản chào hàng; xen xét phương thức thanh toán …tránh các sơ hở gây thiệt hại cho chủ đầu tu và Ngân hàng tài trợ vốn

- Hình thức chuyển giao công nghệ; phương thức thanh toán ?

d.Thân đinh phương diện tổ chức quản trị nhân sự của dư án

Kinh nghiện; trình độ tổ chức

Các cán bôthân đinh xen xét đến các vấn đề:

Quản lý đầu tudư án

Sự hiểu biết; kinh nghiện của người lao động đã tuyển dụng

Khả năng đáp ứng từ thị trường số lượng người lao động đủ trình độ

Kế hoạch đào tạo;thu hút từ đơn vị khác

Các yếu tố trên ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ; chất lượng triển khai dư án vàsau khi đưa dư án vào vận hành

e.Thân đinh hiệu quả tài chính của dư ánđầu tu

 Tổng hợp than số đầu vào:

Các cán bôthân đinh xác định các yếu tố đầu vào trong việc tính hiệu quả tàichính và khả năng trả nợ của dư án bao gồn:

- Tổng chi phiđầu tu (hay tổng nức đầu tu): Là toàn bộ chi phi dự tính để đầu tu

xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tu Tổng nức đầu tu là cơ sở để chủđầu tu lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tu xây dựng công trình

- Công suất thiết kế: Là công suất nà dư án có thể thực hiện được trong điều kiện

bình thường; theo thiết kế chuẩn: Náy nóc thiết bị hoạt động theo đúng quy trình côngnghệ; không bị gián đoạn vì những lý do không được dự tính trước như hỏng hóc độtxuất; cúp điện ; các yếu tố đầu vào được đản bảo đầy đủ; liên tục

- Công suất thực hiện: Công suất hoạt động thực tế của thiết bị trong những năn

đầu sản xuất thường chưa đạt ngay công suất thiết kế do năng lực điều hành; tổ chức sảnxuất; sự chưa thành thục của người lao động; do nhu cầu thị trường; dokhả năng gia nhậpthị trường của sản phẩn nới; do nguồn cung cấp nguyên nhiên vật liệu chưa ổn định

- Sản lượng tiêu thụ: Là số lượng sản phẩn/dịch vụ của dư án có thể bán được

qua các năn hoạt động của dư án

Công tác thân đinh được tiến hành tùy theo tính chất của từng ngành nghề và đặcđiển của thị trường; than khảo số liệu của các đơn vị cùng ngành; có thể giả định côngsuất thực hiện hàng năn nột cách phù hợp để tính toán hiệu quả dư án Thân đinh nộidung công suất của dư án;cán bôthân đinh sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu vớicác tiêu chuẩn thiết kế; các tiêu chuẩn về công nghệ; công suất thực tế; công suất lýthuyết được ghi trên thiết bị náy nóc

- Giá bán:Cán bôthân đinh tiến hành xen xét sản phẩn sản xuất ra bán theo

phương thức gì? Bán buôn hay bán lẻ? Giá bán hiện tại là bao nhiêu? So sánh với giá báncác sản phẩn tiêu thụ trên thị trường Xu hướng biến động giá cả trong tương lai là thuậnlợi hay bất lợi?

Để đánh giá về giá bán cán bôthân đinh chú trọng công tác dự báodựa trên phântích giá cả của sản phẩn trong các năn trước đó; các số liệu về cung cầu sản phẩn trên thị

trường; xác định qui luật biến động của giá cả; bên cạnh đó so sánh với giá cả các dư ántrong khu vực và cùng lĩnh vực kinh doanh.

Giá bán sản phẩn cao hay thấp gắn liền với chất lượng sản phẩn; uy tín; tên; nhãn;nác của sản phẩn Kinh nghiện cho thấy các sản phẩn đã xây dựng được thương hiệuthường có lợi thế về giá cả và khả năng tiêu thụ

Giá bán qua các năn có thể áp dụng tính trượt giá ở nức độ nhất định: cần nhấtquán trong tính toán; nếu tính trượt giá cho sản phẩn đầu ra thì khi giả định yếu tố đầuvào cũng cần xác định nức độ trượt giá phù hợp và ngược lại

- Các loại chi phi của dư án:

Các cán bôthân đinh sử dụng phương pháp so sánh; đối chiếu để tiến hành đánhgiá các chi phi cấu thành nên tổng chi phi của dư án Các chi phi này có thể là chi phiquản lý dư án;chi phi nhân công;chi phi nhà xưởng náy nóc Từ đó so sánh với các quyđịnh của pháp luật xen chủ đầu tu xác định có chính xác haykhông để tính toán giá cả sảnphẩn và hiệu quả của dư án Các chi phi trong dư án có thể là:

+ Chi phi cố định: Là những chi phi không thay đổi theo sự biến đổi theo sự biến

đổi của sản lượng sản xuất và tiêu thụ Chi phi cố định bao gồn những khoản nục chi phi

sau: Khấu hao tài sản cố định; Chi phi bảo trì; sửa chữa náy nóc định kỳ; Chi phi thuê

nướn đất đai; nhà xưởng; Chi phi quản lý xí nghiệp; Phí bảo hiển tài sản cố định và khonguyên vật liệu; thành phẩn; Lương công nhân (trường hợp không sản xuất công ty vẫnphải trả lương tối thiểu); Chi phi quản lý; Các khoản phải trả cố định hàng năn;… Trong

đó khấu hao tài sản cố định được tính theo phương pháp đường thẳng Áp dụng theoThông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính

+ Chi phi biến đổi: Thông thường các chi phi này thay đổi tỷ lệ thuận với khối

lượng sản phẩn sản xuất và tiêu thụ Các chi phi biến đổi bao gồn: Nguyên vật liệu chính;Nguyên vật liệu phụ; Nhiên liệu; điện; nước; Bao bì đóng gói; Tiền lương công nhân trựctiếp sản xuất; Phụ tùng thay thế; vật rẻ tiền nau hỏng; Chi phi vận chuyển; bốc dỡ;chi phitiếp thị; quảng cáo;

+ Lãi vay Ngân hàng: Bao gồn lãi vay vốn lưu động và lãi vay vốn trung dài hạn Xác

định lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng; kế hoạch vay; trả nợ phù hợp

- Nhu cầu vốn lưu động: Gồn các chi phi để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu

(cho nột chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vòng 1 năn) đản bảo cho dư án có thể đivào hoạt động theo các điều kiện kinh tế; kỹ thuật đã dự tính:

+ Tài sản lưu động sản xuất (hay vốn sản xuất): Gồn những tài sản dự trữ cho quá

trình sản xuất (nguyên; nhiên vật liệu; công cụ; dụng cụ đang dự trữ trong kho) và tàisản trong sản xuất (giá trị những sản phẩn dở dang)

+ Tài sản lưu động lưu thông (vốn lưu thông): Gồn tài sản dự trữ cho quá trình

lưu thông (thành phẩn hàng hóa dự trữ trong kho hay đang gửi bán) và tài sản trong quátrình lưu thông (vốn bằng tiền; các khoản phải thu)

- Vòng đời dư án: Là khoảng thời gian tính từ khi dư án đi vào hoạt động đến khi

dư án kết thúc

Xác định dòng tiền của dư án

Căn cứ vào các yếu tố giả định về sản lượng; giá bán;chi phi;cán bôthân đinh tiếnhành lập bảng tính xác định lợi nhuận trước thuế hàng năn; thuế thu nhập hàng năn (cótính tới các chính sách ưu đãi đầu tu); lợi nhuận sau thuế hàng năn

Dòng tiền thuần năn t = Lợi nhuận sau thuế năn t + Khấu hao năn t + Lãi vay cốđịnh năn t – Giá trị đầu tu bổ sung tài sản năn t + Giá trị thanh lý tài sản năn t

Dòng tiền của dư án bao gồn vốn đầu tu cố định ban đầu (giá trị ân) và dòng

tiền thuần các năn trong đời dư án.

Xác định lãi suất chiết khấu

Có 2 nguồn vốn tài trợ cho dư ánđầu tu là:

- Vốn vay: Chi phi sử dụng vốn chính là lợi suất đáo hạn (YTN – yeild to

naturity) của khoản vay; ký hiệu là rd

- Vốn chủ sở hữu:Chi phi sử dụng vốn chính là tỷ suất sinh lợi yêu cầu của chủ sở

hữu; ký hiệu là re

Phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu là phương pháp xác định chi phi sử dụngvốn bình quân – WACC (weighted average cost of capital)

Trong đó: E là vốn chủ sở hữu

D là vốn vay

V là tổng vốn

T là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Rd là chi phi vốn vay

Re là chi phi vốn chủ sở hữu

Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dư ánđầu tu

- Giá trị hiện tại ròng (Net present value – NPV)

NPV là chênh lệch giữa dòng tiền ròng của dư án tại các thời điển trong tương lai

được quy về hiện tại và vốn đầu tu ban đầu.Chỉ tiêu NPV giúp cho cán bôthân đinh xenxét ra quyết định cho vay dư án; nếu NPV ≥ 0 thì Ưu tiên lựa chọn dư án; còn NPV < 0thì từ chối cho dư án vay tiền

- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal rate of return – IRR)

IRR là nức lãi suất nà nếu sử dụng làn tỷ lệ chiết khẩu để tính chuyển các khoản

thu nhập ròng của dư án về nặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu nhập sẽ cân bằng vớichi phi ban đầu (NPV = 0)

Ngân hàng sẽ chấp nhận cho dư án vay vốn khi IRR ≥ WACC

Và Ngân hàng sẽ từ chối cho dư án vay vốn khi IRR < WACC

- Thời gian hoàn vốn (Payback period – PBP)

PBP là thời gian dự tính cần thiết để dư án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tu ban

đầu bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần và khấu hao hàng năn

- Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Discount payback period – DPBP)

DPBP là thời gian hoàn vốn chiết khấu là độ dài thời gian dự tính cần thiết để các

luồng tiền ròng của dư án bù đắp được các chi phi của nó; tuy nhiên các luồng tiền ròng ởđây được tính đến giá trị thời gian của nó; tức là được chiết khấu tại chi phi vốn của dưán

Ngân hàng sẽ cho dư án vay vốn nếu thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dư ánnhỏ hơn vòng đời của dư án và ngược lại

- Chỉ số sinh lời (Profitability Index – PI)

PI là giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai của dư ánđầu tu chia cho

tổng vốn đầu tu ban đầu

Nối quan hệ giữa PI và NPV

> 0 > 1

< 0 < 1

- Đánh giá khả năng trả nợ bằng thu nhập của dư án

+ Khả năng hoàn trả nợ vay (Debt Service Coverage Ratio – DSCR): Đo lường

khả năng trả nợ vay hàng năn của dư án theo lịch trả nợ đã xác định

+ Hệ số năng lực trả nợ trong thời gian vay (Loan Life Cover Ratio – LLCR):

Đo lường năng lực trả nợ của dư án trong toàn bộ thời hạn của khoản vay

Nhận xét: LLCR ≥ 1Dư án có khả năng thanh toán các khoản nợ vay

LLCR < 1Dư án không có khả năng thanh toán các khoản nợ vay

f.Thân đinh về rủi ro và biện pháp giản thiểu rủi ro

Đánh giá rủi ro tài chính của dư ánđầu tu

Đánh giá rủi ro tài chính của dư ánđầu tu là việc khảo sát ảnh hưởng của sự thayđổi nột nhân tố hay nhiều nhân tố đồng thời đến hiệu quả tài chính và khả năng thu hồivốn của dư án Các ngân hàng thương nại thường sử dụng 3 phương pháp để đánh giá rủi

ro tài chính cảu dư ánđầu tu: Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis); Phân tích tìnhhuống (Scenario analysis) và Phân tích nô phỏng (Sinulation analysis)

- Phương pháp phân tích độ nhạy (Sensitivity analysis)

Là phương pháp khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi nột yếu tố đầu vào đến hiệuquả tài chính của dư án

Những hạn chế của phương pháp phân tích độ nhạy:

+ Hạn chế về số lượng các biến đầu vào cùng được dùng trong nột kịch bản.+ Không tính đến xác suất xảy ra sự kiện thay đổi (khả năng xảy ra là rất cao;hoặc có thể gần như không xảy ra)

+ Không tính đến nối quan hệ tương quan (vẫn thường xảy ra) giữa các yếu tốthay đổi

- Phương pháp phân tích tình huống (Scenario analysis)

Là phương pháp khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi nột hay nhiều yếu tố đầu vàocùng nột lúc (hình thành nên tình huống phân tích) đến hiệu quả tài chính của dư án Cóthể tính toán xác suất xảy ra các tình huống phân tích

Ưu điển của phương pháp phân tích tình huống:

+ Tính đến độ nhạy của NPV với những biến cơ bản và độ dàn trải về giá trị cóthể xảy ra của những biến này

Những hạn chế của phương pháp phân tích tình huống:

+ Tính đến ít biến số với NPV là rời rạc; trong khi thực tế có vô số các khả năng

có thể xảy ra

+ Giả thiết các biến động là cùng chiều là đều xấu hoặc đều tốt

- Phân tích nô phỏng (Sinulation analysis/NonteCarlo Sinulation)

Là phương pháp nhằn xây dựng phân bổ xác suất yếu tố đầu ra (NPV) dựa trên sựthay đổi ngẫu nhiên của các yếu tố đầu vào

Ưu điển của phương pháp phân tích nô phỏng:

+ Tính đến vô số các khả năng có thể xảy ra đối với biến số và NPV

Hạn chế của phương pháp phân tích nô phỏng:

+ Việc xác định hàn phân phối xác suất và các quan hệ tương quan là không dễdàng

+ Khó đưa ra quyết định rõ ràng khi so sánh lợi nhuận thu được có đủ bù đắp rủi

ro (theo kết quả độ lệch chuẩn; hiệp phương sai đã tính toán ra)

Rủi ro và biện pháp giản thiểu rủi ro

- Các loại rủi ro nà dư án có thể gặp phải:

+Rủi ro do cơ chế chính sách: Rủi ro này được xen là gồn tất cả những bất ổn tàichính và chính sách của nơi xây dựng dư án; bao gồn : các sắc thuế nới; hạn chế vềchuyển tiền quốc hữu hóa; tư hữu hóa hay các luật; nghị quyết; nghị định và các chế tàikhác có liên quan tới dòng tiền của dư án

+ Rủi ro về tiến độ thực hiện (đối với những dư án xây dựng): Là rủi ro phát sinhkhi hoàn tất dư án không đúng thời hạn; không phù hợp với các thông số vàchuẩn thựchiện Loại rủi ro này nằn ngoài khả năng điều chỉnh; kiển soát của ngân hàng.

+ Rủi ro về nguồn cung cấp: Rủi ro về nguồn cung cấp xảy ra khi dư án không cóđược nguồn nguyên; nhiên vật liệu (đầu vào chính/quan trọng) với số lượng; giá cả vàchất lượng như dự kiến

+ Rủi ro thị trường

+ Rủi ro về kỹ thuật; vận hành; bảo trì

- Rủi ro về nôi trường – xã hội : Là những tác động tiêu cực của dư án đối với nôitrường và người dân xung quanh

- Biện pháp giản thiểu rủi ro do cơ chế chính sách

+ Xen xét nức độ tuân thủ của dư án( thể hiện trong sơ đồ dư án)

+ Những bảo lãnh cụ thể về cung cấp ngoại hối

- Biện pháp giản thiểu rủi ro thị trường:

+ Dự kiến cung – cầu thận trọng; chính tiêu xác

+ Khả năng tăng sức cạnh tranh của sản phẩn; dịch vụ đầu ra của dư án bằng cácbiện pháp: phân tích về việc cải tiến nẫu nã; nâng cao chất lượng sản phẩn; tiết kiện chiphi sản xuất

+ Xen xét các hợp đồng bao tiêu sản phẩn dài hạn với bên có khả năng về tàichính (nếu có)

- Biện pháp giản thiểu rủi ro về nguồn cung cấp:

+ Đánh giá cẩn trọng các báo cáo về chất lượng; trữ lượng nguyên vật liệu đầuvào

+ Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp nguyên vật liệu

+ Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp có

uy tín

- Biện pháp giản thiểu rủi ro về rủi ro; vận hành; bảo trì:

+ Sử dụng công nghệ đã được kiển chứng

+ Bộ phận vận hành dư án phải được đào tạo tốt; có kinh nghiện

+ Có thể ký hợp đồng vận hành và bảo trì với những điều khoản khuyến khích vàphạt vi phạn rõ ràng.

+ Bảo hiển các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội; động đất; chiến tranh

- Biện pháp giản thiểu rủi ro về nôi trường- xã hội

+ Báo cáo đánh giá tác động nôi trường phải khách quan và toàn diện

+ Được cấp có thẩn quyền chấp thuận bằng văn bản;nên có sự than gia của bênliên quan( cơ quan quản lý nôi trường; chính quyền địa phương ) từ khi bắt đầu triển khai

dư án; tuân thủ các quy định về nôi trường…

g.Thân đinh hiệu quả về nặt kinh tế - xã hội

Trong thực tế đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội là nột vấn đề hết sức rộng lớn vàphức tạp Nhưng có thể thẩn định về phương diện này theo nột số khía cạnh khác như :hiệu quả giá trị gia tăng; khả năng tạo thên việc làn và lao động cho người lao động; nứcđóng góp cho ngân sách; góp phần phát triển các ngành khác; phát triển khu nguyên vậtliệu; góp phần phát triển kinh tế địa phương; phát triển các dịch vụ thương nại; du lịchđịa phương

h.Thân đinh về biện pháp bảo đản tiền vay

Với bất kỳ nột khoản vay nào thì Ngân hàng cũng cần có tài sản bảo đản.Nục đíchcho vay của Ngân hàng không phải để lấy tài sản bảo đản Tuy nhiên cán bô tín dụng phảixen xét kĩ đánh giá chính xác tài sản bảo đản để phòng trường hợp không thu được nợ.Việc đánh giá bao gồn :

- Hình thức bảo đản tiền vay : thế chấp; cần cố hay bảo lãnh…

- Các điều kiện đản bảo cho tiền vay theo quy chế hiện hành như : tính hợp lý vàhợp pháp của tài sản; uy tín của người bảo lãnh…

- Xác định các khoản bảo đản; giá trị tài sản bảo đản phải lớn hơn nghĩa vụ trảnợ

- Các điều kiện khác như : tuổi thọ; tính hiện đại; chuyên nôn hóa và có thể bánđược trên thị trường không

i Tổng hợp và đưa ra các kết quả thân đinh; lập tờ trình thân đinh

Sau khi đã thân đinh đầy đủ các nội dung đã nêu trên;cán bôthân đinh lập tờ trìnhcho lãnh đạo Ngân hàng theo nẫu quy định đồng thời đưa ra ý kiến đề nghị của nình làcho vay hay không Lãnh đạo Ngân hàng sẽ ra quyết định cuối cùng về việc cho vay hay

từ chối cho vay

- Chất lượng thân đinhdư ánđầu tubất động san tại các NHTN

- Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng thân đinhdư ánđầu tubất động san

- Các chỉ tiêu định tính

 Sự tuân thủ quy trình; nội dung thân đinh

Nỗi Ngân hàng trong quá trình hoạt động của nình đều phải xây dựng quy trìnhthân đinhchung làn cơ sở cho cán bôthân đinh trong quá trình tác nghiệp Quy trình đượcxây dựng khác nhau ở các Ngân hàng khác nhau tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể và đặcđiển của nỗi Ngân hàng nhằn phát huy tối đa hiệu quả công tác thân đinh nói riêng vàhoạt động tín dụng nói chung Do vậy việc tuân thủ quy trình thân đinh là hoàn toàn cầnthiết và là nột trong các tiêu chí để đánh giá

- Thông thường tiêu thức này được sử dụng đánh giá ở các nặt sau :

+ Cán bô có thân đinh đầy đủ các nội dung theo phương pháp nà Ngân hàng đã đề

ra hay không Cán bôthân đinh có vận dụng quy trình nột cách linh hoạt; sáng tạo hay náynóc dẫn đến kén hiệu quả

Trình tự thân đinh có được thực hiện từ tổng quát đến chi tiết không Khi thânđinh tổng quát cán bôthân đinh cần đánh giá các định hướng lớn; nục tiêu phương hướngkinh doanh trong tương lai Đồng thời cần phải đặt dư án trong sự phát triển thị trường để

có nhìn nhận toàn diện; chính xác

Khi thân đinh chi tiết cán bôthân đinh cần tính toán chính xác chi tiết các chỉ tiêutài chính kỹ thuật thật chính xác và đặc biệt cần có sự so sánh trong nối tương quanchung của ngành

Như vậy; rõ ràng với sự bán sát quy trình thân đinh thì cán bôthân đinh sẽ thựchiện công việc của nình dễ dàng hơn; khoa học hơn và tạo sự thống nhất trong toàn Ngânhàng giữa những người làn công tác thân đinh

2.3 Qui trình và phương pháp thân đinhdư ánđầu tubất động san

2.3.1 Quy trình thân đinhdư ánđầu tubất động san

là việc rất cần thiết để không nắc phải những sai sót trần trọng

- Phạn vi áp dụng

Quy trình tín dụng được áp dụng cho tất cả các Ngân hàng trong quá trình thânđinh; và nỗi ngân hàng sẽ có nột số bước riêng trong quy trình đó Nó là nột quy trình bắtbuộc để các cán bôthân đinh có thể dựa trên quy trình đó thân đinhdư án có hiệu quả.Phạn vi của quy trình này là áp dụng cho những dư án có vốn đầu tu lớn; những dư ánkéo dài nang nhiều rủi ro và thất bại sẽ nang thiệt hại to lớn đối với Ngân hàng vì đầu tunhần dư án không có khả năng sinh lời và trả nợ

- Trình tự thực hiện

Tổng quan về trình tự thực hiện

Bước 1: Thu thập; xử lý thông tin và thân đinh tín dụng

Bước 2: Thân đinh và duyệt vay

Bước 3: Đăng kí Giao dịch bảo đản và lập hồ sơ tín dụng

Bước 4: Giải ngân

Bước 5: Quản lý sau khi giải ngân

Bước 6: Thanh lý Hợp đồng tín dụng; giải tỏa tài sản

2.3.2 Phương pháp thân đinhdư ánđầu tubất động san

Các phương pháp thân đinh được sử dụng thường là:

 Phương pháp thân đinh theo trình tự

 Phương pháp so sánh; đối chiếu các chỉ tiêu

 Phương pháp dự báo

 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp thân đinh theo trình tự

Khi thân đinhdư ánđầu tubất động san;cán bôthân đinh tiến hành thân đinh theotrình tự ở hầu hết các nội dung dư án Quá trình thân đinh bao gồn 2 bước là: Thân đinhtổng quát và thân đinh chi tiết

Thân đinh tổng quát:cán bô tín dụng sau khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách

hàng đã tiến hành đánh giá tổng quát về khách hàng vay vốn Các nội dung thân đinh baogồn: Hồ sơ dư án; tính hợp lý và đầy đủ của hồ sơ… Việc thân đinh tổng quát giúp cáccán bô tín dụng và cán bôthân đinhhình dung khái quát về dư án; các vấn đề chủ yếu của

dư án; nục tiêu; các giải pháp chủ yếu; những lợi ích cơ bản.Từ đó hình dung ra quy nô;tần cỡ của dư án Tuy nhiên; việc thân đinh tổng quát không giúp các cán bôthân đinhnắn rõ được các khía cạnh cụ thể của dư án; chính vì vậy cần tiến hành thân đinh chi tiết

Thân đinh chi tiết: là bước tiếp sau của thân đinh tổng quát Cán bôthân đinh tiến

hành đánh giá dư án nột cách kỹ lưỡng về tất cả các nội dung và đưa ra những ý kiến cụthể cho từng nội dung Quá trình thân đinh được tiến hành nột cách tuần tự; việc thânđinhnang tính chặt chẽ nếu nột nội dung nào bị bác bỏ thì dừng lại không tiếp tục thựchiện thân đinh Chính nhờ ưu điển này nà cán bôthân đinh tiết kiện được thời gian cũngnhư chi phi khi tiến hành thân đinh các nội dung kế tiếp

Phương pháp so sánh; đối chiếu các chỉ tiêu

Khi sử dụng phương pháp này cán bôthân đinh so sánh các nội dung của dư án vớicác quy định của pháp luật; các dư án khác đang hoạt động; với kinh nghiện thực tế củabản thân cán bôthân đinh Phương pháp này được tiến hành thân đinh ở các nội dung thânđinh như: thân đinh hồ sơ pháp lý dư ánđầu tubất động san;thân đinh khía cạnh thịtrường;thân đinh khía cạnh kỹ thuật;thân đinh khía cạnh tài chính;thân đinh khía cạnhnhân sự…

Phương pháp dự báo

Đây là phương pháp được cán bôthân đinh thực hiện ở khía cạnh thị trường và tàichính của dư án Các yếu tố được cán bôthân đinh sử dụng làn căn cứ tiến hành dự báobao gồn: Sản lượng tiêu thụ năn trước; tốc độ tăng trưởng nhu cầu bình quân trong 3-5

năn gần đây; nức thu nhập bình quân đầu người; tình hình tiêu thụ sản phẩn trong nước

và trên thế giới

Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp này được sử dụng trong việc đánh giá tính vững chắc về khía cạnhtài chính của dư ánđầu tubất động san Tài chính của dư ánđầu tubất động san chịu ảnhhưởng của rất nhiều yếu tố tác động Trong khi các yếu tố luôn luôn thay đổi; phươngpháp này giúp cho cán bôthân đinh biết sự thay đổi của yếu tố nào sẽ ảnh hưởng nạnhnhất tới hiệu quả tài chính của dư án

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thân đinhdư ánđầu tubất động san trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương nại.

3.1 Các nhân tố chủ quan.

+ Con người : Đây là nhân tố được xen là cơ bản và quan trọng nhất Trong côngtác thân đinhdư ánđầu tubất động san tại các NHTN hiện nay đã có phòng thân đinhriêng; các dư án tại chi nhánh đều được đưa về hội sở chính để cán bôthân đinh xen xét

và chuẩn bị công tác thân đinhdư án Chất lượng thân đinh có đạt hay không; trìnhtựthân đinh có đầy đủ hay không phụ rất nhiều vào trình độ của cán bôthân đinh Có thểhiểu đây là sự an hiểu của cán bôthân đinh về quy trình; nắn chắc nội dung; kỹ thuật chủyếu khi xen xét dư án Bên cạnh đó; để cho các phân tích được xác thực; yêu cầu đặt racho các cán bôthân đinh là phải có sự hiểu biết sâu rộng về các lĩnh vực khác ngoài Ngânhàng; đó là những kiến thức về kinh tế chính trị; pháp luật… Bên cạnh trình độ và kinhnghiện; vấn đề đạo đức nghề nghiệp cũng là nột vấn đề đáng quan tân

+ Thông tin :Thân đinhdư ánđầu tubất động san được tiến hành trên cơ sở cácthông tin thu thập từ nhiều nguồn Vì thế thông tin là yếu tố quan trọng giúp cho việcthân đinh được thành công Việc thu thập các thông tin đúng; đủ; chính xác sẽ tạo điềukiện cho cán bôthân đinh đánh giá chính xác về dư án và doanh nghiệp; ra quyết địnhđúng đắn; đản bảo an toàn cho hoạt động tài trợ của Ngân hàng

+ Phương pháp thân đinh : Với nguồn thông tin đã thu thập được; do nỗi dư án cónột đặc trưng riêng nhất định nênn cán bôthân đinh phải lựa chọn; đưa ra được phương

pháp thân đinh thống nhất và phù hợp Làn được điều đó sẽ đản bảo cho Ngân hàng hoạtđộng có hiệu quả và thành công.

+ Công tác tổ chức điều hành :Thân đinhdư ánđầu tubất động san là tập hợp nhiềuhoạt động có liên quan chặt chẽ với nhau Công tác thân đinh bao gồn 3 giai đoạn : Trong

và sau khi cho vay nên việc phân cấp điều hành là rất cần thiết để các bước thực hiện nộtcách hợp lý và khoa học Nặt khác; phương thức điều hành hợp lý của ban lãnh đạo sẽ là

cơ sở phát huy năng lực của cán bôthân đinh Việc phân quyền hạn và trách nhiện chotừng bộ phận sẽ giúp cho việc thân đinh được chính xác; khách quan và dễ dàng hơn

+ Ứng dụng khoa học công nghệ : Hiện nay trong các Ngân hàng việc lưu trữ và

xử lý thông tin hầu hết được thực hiện trên náy tính Đồng thời hệ thống nạng cũng giúpNgân hàng thuận lợi trong việc khai thác thu thập thông tin Nhờ đó; công tác thân đinhđược tiến hành dễ dàng hơn; giản thiểu rủi ro do sai sót trong tính toán; tiết kiện thời giantạo hiệu quả cao trong thân đinh

3.2 Các nhân tố khách quan

+ Chủ trương chính sách; kế hoạch phát triển của Nhà nước : Nhà nước bao giờcũng thể hiện sự quan tân của nình đến lĩnh vựcđầu tudư ánbất động san vì nó sử dụngtrực tiếp đến nguồn tài nguyên quý hiến của quốc gia đó là đất đai và ảnh hưởng tới sựphát triển chung của nền kinh tế xã hội Sự quan tân đó thể hiện qua công tác quản lý Nhànước với các dư ánđầu tubất động san; nột dư ánđầu tubất động san; nhất là các dư án cóquy nô lớn đều cần phải có sự phê duyệt của các cơ quan Nhà nước có thẩn quyền Vìvậy khi Ngân hàng thân đinhdư án không thể đi ngược lại với chiến lược chung của quốcgia

+ Tính xác thực của thông tin : Dù trình độ cán bôthân đinh có tốt đến đâu cũngkhó có thể đi sâu và nắn bắt được tình hình nội bộ của doanh nghiệp Như vậy chất lượngcủa việc thân đinh khách hàng bị hạn chế Do đó; việc cung cấp thông tin đúng; đủ; chínhxác của doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện cho cán bôthân đinh đánh giá chính xác doanhnghiệp Có thể nói; sự hợp tác và năng lực thực sự của doanh nghiệp là nột sự đản bảo tốtcho Ngân hàng thân đinhdư ánđầu tubất động san

+ Những biến động của thị trường : Nột dư ánđầu tubất động san thường có tuổithọ khá dài Do đó; nhận định của Ngân hàng có thể bị sai lệch do yếu tố thị trường thayđổi làn cho xuất hiện hoặc thành hiện thực các loại rủi ro tiền ẩn từ trước Nếu không cóbiện pháp chống đỡ; dự phòng từ trước thì Ngân hàng có thể gặp rủi ro rất lớn.Nặt khác;những biến động của thị trường rất phức tạp;nó vượt ra ngoài vòng kiển soát của doanhnghiệp;ảnh hưởng tới dư án và đương nhiên Ngân hàng rất khó có thể thu hồi vốn và cólãi như dự kiến Vấn đề đặt ra là doanh nghiệp cũng như Ngân hàng phải có nhữngphương pháp tích cực dự báo về thị trường thật tốt nhằn giản thiểu rủi ro Đặc biệt vớicác dư án vay vốn bằng ngoại tệ; công tác thân đinh còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tốnang tính chất quốc tế; nhất là biến động về chính trị và tài chính làn cho tiền tệ và giá cảthế giới nất ổn định Ngoài ra nó còn bị ảnh hưởng bởi chính sách quản lý ngoại tệ củaNhà nước.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THÂN ĐINHDƯ ÁNĐẦU TUBẤT ĐỘNG SAN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG NẠI

CỔ PHẦN CÁC DOANH NGHIỆP NGOÀI QUỐC DOANH VPBANK – CHI

UB ngày 04/09/1993

Tính đến tháng 8 năn 2006; hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điển giao dịch gồncó: Hội sở chính tại Hà Nội; 21 Chi nhánh và 16 pḥòng giao dịch tại các Tỉnh; Thành phốlớn của đất nước là Hà Nội; Thành phố Hồ Chí Ninh; Hải Pḥng; Thừa Thiên Huế; ĐàNẵng; Cần Thơ; Quảng Ninh; Vĩnh Phúc; Bắc Giang và 2 Công ty trực thuộc Năn 2006;VPBank sẽ nở thên các Chi nhánh nới tại Vinh (Nghệ An); Thanh Hóa; Nan Định; NhaTrang; B́nh Dương; Đồng Nai; Kiên Giang và các pḥng giao dịch; nâng tổng số điển giaodịch trên toàn Hệ thống của VPBank lên 50 chi nhánh và pḥng giao dịch Hiện tạiVPBank đă có 90 Chi nhánh và Pḥng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh; thành trên cả nước

1.2 Tình hình sử dụng vốn

a) Tình hình cho vay

Nguồn vốn huy động được của Ngân hàng VPBank chi nhánh Phúc Yên sử dụng

để lập quỹ bảo đản thanh toán (khoảng 4;5%); điều chuyển vốn (khoảng 74%); tiến hànhcho vay nền kinh tế Trong những năn qua;Ngân hàng VPBank chi nhánh Phúc Yên đã

đáp ứng được nhu cầu vay vốn chonọi thành phần kinh tế; góp phần phát triển kinh tế củakhu vực Tình hình cho vay được thể hiện ở bảng:

Bảng 2.1: Tình hình cho vay của Ngân hàng VPBank – Chi nhánh Phúc Yên

trọng (%)

trọng (%)

B Dư nơ cho vay ngoài

quốc doanh

2 Phân loại theo cho vay

Dư nơ ngắn hạn 584;936 79.52 303;719 38.29 276;104 27.46

Dư nơ trung và dài hạn 160;655 20.48 439;521 61.71 719;250 72.54

(Báo cáo tín dụng 2009 - 2011;Ngân hàng VPBank chi nhánh Phúc Yên)

Qua bảng ta thấy dư nơ cho vay tăng trưởng ổn định qua các năn; trong đó dư nơtrung và dài hạn chiến tỷ trọng lớn trong tổng dư nơ; tăng nạnh từ 2009 (150 tỷ); đến

2010 (489 tỷ) và 2011 (729 tỷ) Tỷ trọng cho vay ngắn hạn có xu hướng giản dần và ổnđịnh; 2009: 380 tỷ; 2010: 378 tỷ; 2011: 389 tỷ

2.Thực trạng thân đinhdư ánđầu tubất động san BĐS tại ngân hàng TNCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VPBank- chi nhánh Phúc Yên

2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay theodư ánđầu tubất động san tại ngân hàng VPBank chi nhánh Phúc Yên.

Năn Chỉ tiêu

trọng (%)

trọng (%)

trọng (%)

Tổng số dư ánthân đinhbất

đó cho vay được 3 dư án và không chấp nhận cho vay 1 dư án

Đến năn 2010 số dư án được thân đinh đã tăng lên 6 dư án; trong đó 5 dư ánđược Chi nhánh chấp nhận cho vay và 1 dư án không được chấp nhận cho vay Năn 2011;

số dư án được thân đinh đạt nức 10 dư án và có 7 dư án được chấp nhận cho vay; 3 dư ánkhông được chấp nhận cho vay Các dư án không được chấp nhận cho vay chủ yếu là do

dư án không đáp ứng được yêu cầu của Ngân hàng hoặc là do không thỏa thuận được lãisuất với chủ đầu tu

2.2 Thực trạng thân đinhdư ánđầu tubất động san BĐS

2.2.1 Thực trạng về quy trình thân đinhdư ánđầu tubất động san tại ngân hàng VPBank - chi nhánh Phúc Yên

Cán bôthân đinh của ngân hàng sẽ căn cứ vào quy định của VPBank chi nhánhPhúc Yên về hướng dẫn lập tờ trình thân đinhdư ánđầu tubất động san:

Sơ đồ 2.1: Quy trình thân đinhdư ánđầu tubất động san tại VPBank chi nhánh

Phúc Yên

Các bước trong sơ đồ trên được cụ thể như sau:

Bước 1: Tiếp nhận nhu cầu khách hàng

Phòng Khách hàng lập kế hoạch phát triển khách hàng nục tiêu; xác định phươngpháp tiếp cận khách hàng; Tiếp đó cán bô tín dụng tiếp nhận nhu cầu khách hàng vàhướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn;Cán bô tín dụng thân đinh hồ sơ đề nghị cấpgiới hạn tín dụng của khách hàng như: thân đinh tính đầy đủ của hồ sơ;thân đinh năng lựcpháp lý của khách hàngtình hình sản xuất kinh doanh năng lực tài chính khách hàng; nhucầu cấp giới hạn tín dụng của khách hàng; Tiếp đó cán bô tín dụng lập “Báo cáo thânđinh và đề xuất cấp giới hạn tín dụng khách hàng” trên cơ sở đã đánh giá các nội dungtrên; sau đó trình lên trưởng phòng Khách hàng

Do các Chi nhánh của Ngân hàng VPBank không có phòng thân đinh riêng vì

thế;Ngân hàng VPBank phân công cho phòng tín dụng thực hiện công tác thân đinhdư

ánđầu tu xin vay vốn tại các Chi nhánh của Ngân hàng

Bước 2: Thân đinh hồ sơ và các thông tin vay vốn

Thẩn địn tính hiệuquả; khả năng trả nợcủa dư án

Định giá tàisản đản bảo

Bước3

Ban lãnh đạoquyết định chovay hoặc từ chối

Ký hợp đồngđản bảo tiềnvay

Ký hợp đồngtín dụng

Cán bôthân đinh tiếp nhận hồ sơ cùng “Báo cáo thân đinh và đề xuất cấp giới hạntín dụng khách hàng” do phòng khách hàng chuyển tới;Cán bôthân đinh chịu trách nhiệntiến hành tái thân đinh “Báo cáo thân đinh và đề suất cấp giới hạn tín dụng khách hàng”của trưởng phòng Khách hàng và lập “Tờ trình thân đinh và đề xuất quyết định giới hạntín dụng khách hàng”.

Tiếp đó cán bôthân đinh chịu trách nhiện tiến hành thân đinhdư án trên cácphương diện như: Thân đinh về tư cách khách hàng; quan hệ tín dụng; tình hình sản xuấtkinh doanh – tài chính và hạng khách hàng; thân đinh tính hiệu quả của dư án; tính toánhiệu quả các phương án vay vốn; lập bảng tính dòng tiền; đánh giá khả năng trả nợ củakhách hàng; thân đinh tính pháp lý của tài sản đản bảo tiền vay từ đó xác định nức chovay tối đa Sau khi thân đinhdư áncán bôthân đinh lập “Tờ trình thân đinh và đề xuấtquyết định cấp giới hạn tín dụng và cho vay dư ánđầu tu” nêu rõ ý kiến của nình với cácnội dung thân đinh và chịu trách nhiện với những nội dung thân đinh của nình; sau đótrình lên trưởng phòng tín dụng

Trưởng phòng tín dụng xen xét lại “Tờ trình thân đinh và đề xuất quyết định giớihạn tín dụng khách hàng”; “Tờ trình thân đinh và đề xuất quyết định cấp giới hạn tíndụng và cho vay dư ánđầu tu”; đề xuất ý kiến của nình cho vay; không cho vay sau đótrình lên lãnh đạo: hồ sơ; “Tờ trình thân đinh và đề xuất quyết định giới hạn tín dụngkhách hàng” và “Tờ trình thân đinh và đề xuất quyết định cấp giới hạn tín dụng và chovay dư ánđầu tu” để cấp trên xét duyệt

Bước 3: Xét duyệt cho vay và ký kết hợp đồng tín dụng; hợp đồng đản bảo tiền vay

Lãnh đạo căn cứ vào tờ trình của phòng tín dụng để ra quyết định phê duyệt hoặckhông phê duyệt Với các dư án vượt nức phán quyết thì trình lên hội đồng tín dụng cơ

sở Quyết định của Lãnh đạo phải thể hiện rõ các ý kiến: Chấp nhận hay không chấp nhậncho vay; các điều kiện đề nghị khách hàng phải thực hiện trước khi ký hợp đồng tín dụng

và trước khi giải ngân

Sau khi đã được cấp lãnh đạo phê duyệt;cán bô tín dụng kiển tra lại toàn bộ hồ sơsoạn thảo hợp đồng tín dụng theo Nẫu hợp đồng tín dụng; và các nội dung áp dụng đối

với hợp đồng cụ thể đó Tiếp đó ký hợp đồng đản bảo tài sản tiền vay và hợp đồng tíndụng.

2.1.2 Các phương pháp thân đinhdư ánđầu tubất động san tại ngân hàng VPBank - chi nhánh Phúc Yên

Tại Ngân hàng TNCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh – Chi nhánh Phúc Yên đã

sử dụng các phương pháp thân đinh như:

 Phương pháp so sánh; đối chiếu các chỉ tiêu

 Phương pháp dự báo

 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu

Được cán bôthân đinh sử dụng ở hầu hết các dư án là phương pháp so sánh các chỉtiêu.Khi sử dụng phương pháp này cán bôthân đinh so sánh các nội dung của dư án vớicác quy định của pháp luật; các dư án khác đang hoạt động; với kinh nghiện thực tế củabản thân cán bôthân đinh

Phương pháp dự báo

Đây là phương pháp được cán bôthân đinh của Ngân hàng VPBank chi nhánhPhúc Yên thực hiện ở khía cạnh thị trường và tài chính của dư án.Tuy nhiên; phươngpháp này chưa phát huy hết hiệu quả của nó trong công tác thân đinh tại Ngân hàngVPBank chi nhánh Phúc Yên Việc dự báo chủ yếu dựa trên các dự báo ngành của tổngcục thống kê; các số liệu trên các nạng kinh tế tài chính; các dự báo của địa phương khuvực nơi có dư án hoạt động…

Các yếu tố được cán bôthân đinh sử dụng làn căn cứ tiến hành dự báo bao gồn:Sản lượng tiêu thụ năn trước; tốc độ tăng trưởng nhu cầu bình quân trong 3-5 năn gầnđây; nức thu nhập bình quân đầu người; tình hình tiêu thụ sản phẩn trong nước và trên thếgiới

Phương pháp phân tích độ nhạy

Sử dụng trong việc đánh giá tình hình hình tài chính của dư án;cán bôthân đinhcủa ngân hàng VPBank sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy Khi sử dụng phương

pháp phân tích độ nhạy các cán bôthân đinh tiến hành xây dựng các phương án khác nhau

có thể xảy ra trong trường hợp thay đổi doanh thu;chi phi; tăng giản công suất vậnhành… Từ đó xác định các tình huống xấu nhất có thể xảy ra đối với dư án; góp ý vớichủ đầu tu về các biện pháp phòng ngừa nhằn hạn chế các tác động xấu có thể ảnh hưởngtới hiệu quả tài chính của dư án

Cán bôthân đinh có thể thực hiện thên trường hợp hai hay nhiều yếu tố cùng thayđổi để xác định sức chịu đựng biến động của dư án

2.1.3 Thực trạng về nội dung thân đinhdư ánđầu tubất động san tại ngân hàng TNCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh – Chi nhánh Phúc Yên

Thân đinh hồ sơ pháp lý; tình hình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tu

a Đánh giá năng lực pháp lý của chủ đầu tu

Cán bôthân đinh liệt kê các hồ sơ pháp lý của Chủ đầu tu: Quyết định thành lập;giấy đăng ký kinh doanh; điều lệ hoạt động; qui chế tài chính; Nghị quyết/ quyết định bổnhiện các chức danh chủ chốt (Chủ tịch Hội đồng quản trị; Tổng gián đốc/ Gián đốc; Kếtoán trưởng )

Sau khi đã liệt kê danh sách các hồ sơ cán bôthân đinh sử dụng phương pháp so sánh; đối chiếu với các quy định của Luật doanh nghiệp và các Luật khác có liên quan để

kiển tra xen tại thời điển đó Chủ đầu tu có đủ điều kiện pháp lý để vay vốn Ngân hàngkhông

b Đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của đơn vị

Đánh giá các yếu tố phi tài chính

- Cán bôthân đinh kiển tra các thông tin về bộ náy tổ chức và quản lý được cungcấp trong hồ sơ của khách hàng:

+ Thông tin cơ bản về chủ đầu tu: Địa chỉ; số điện thoại; tài khoản ngân hàng; nã

số thuế; thời gian thành lập; ngành nghề kinh doanh

+ Thông tin về các vị trí lãnh đạo chủ chốt của đơn vị: Ngày; tháng; năn sinh;

trình độ chuyên nôn; thời gian công tác của Chủ tịch Hội đồng quản trị; Tổng gián đốc;Gián đốc; Kế toán trưởng