THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 5 I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 5 I.2. Mô tả sơ bộ dự án 5 I.3. Cơ sở pháp lý 5 CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 8 II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010 8 II.1.1. Tăng trưởng GDP 8 II.1.2. Lạm phát và giá cả 8 II.1.3. Tỷ giá 8 II.1.4. Thu chi ngân sách 8 II.1.5. Hoạt động ngân hàng 9 II.1.6. Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại 9 II.1.7. Vốn FDI 9 II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương 10 II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương 11 II.4. Những yếu tố giúp Bất động sản Bình Dương phát triển mạnh 11 CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 13 III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư 13 III.2. Sự cần thiết phải đầu tư 13 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN 15 IV.1. Vị trí địa lý dự án 15 IV.2. Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án 15 IV.2.1. Địa hình 15 IV.2.2. Khí hậu 16 IV.2.3. Thủy Văn 16 IV.2.4. Địa chất công trình 17 IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật 17 IV.3.1. Tổng quan 17 IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất 17 IV.3.3. Đường giao thông 17 IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc 18 IV.3.5. Hiện trạng cấp điện 18 IV.3.6. Hiện trạng thoát 18 IV.4. Nhận xét chung 18 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT 19 V.1. Tổng quan 19 V.1.1. Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl 19 V.1.2. Các đặc điểm chính 19 V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc quy họach 19 V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế 19 V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch 19 V.3. Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật 21 V.3.1. San nền 21 V.3.2. Hệ thống giao thông 22 V.3.3. Hệ thống cấp nước 23 V.3.4. Hệ thống thoát nước 24 V.3.5. Rác và bãi rác 25 V.3.6. Hệ thống điện 25 V.3.7. Hệ thống thông tin 33 CHƯƠNG VI: PHƯƠNG THỨC TỔ CHỨC VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN 38 VI.1. Các căn cứ pháp lý để quản lý thưc hiện dự án 38 VI.2. Mô hình tổ chức 38 VI.3. Tiến độ thực hiện dự án 38 CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 40 VII.1. Đánh giá tác động môi trường 40 VII.1.1. Giới thiệu chung 40 VII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 40 VII.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án 40 VII.2.Tác động của dự án tới môi trường 41 VII.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án 41 VII.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 42 CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 45

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

-   

-THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ

CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX

-   

-THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ

Bình Dương - Tháng 1 năm 2011

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 5

I.1 Giới thiệu chủ đầu tư 5

I.2 Mô tả sơ bộ dự án 5

I.3 Cơ sở pháp lý 5

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 8

II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010 8

II.1.1 Tăng trưởng GDP 8

II.1.2 Lạm phát và giá cả 8

II.1.3 Tỷ giá 8

II.1.4 Thu chi ngân sách 8

II.1.5 Hoạt động ngân hàng 9

II.1.6 Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại 9

II.1.7 Vốn FDI 9

II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương 10

II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương 11

II.4 Những yếu tố giúp Bất động sản Bình Dương phát triển mạnh 11

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 13

III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư 13

III.2 Sự cần thiết phải đầu tư 13

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN 15

IV.1 Vị trí địa lý dự án 15

IV.2 Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án 15

IV.2.1 Địa hình 15

IV.2.2 Khí hậu 16

IV.2.3 Thủy Văn 16

IV.2.4 Địa chất công trình 17

IV.3 Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật 17

IV.3.1 Tổng quan 17

IV.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 17

IV.3.3 Đường giao thông 17

IV.3.4 Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc 18

IV.3.5 Hiện trạng cấp điện 18

IV.3.6 Hiện trạng thoát 18

IV.4 Nhận xét chung 18

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT 19

V.1 Tổng quan 19

V.1.1 Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl 19

V.1.2 Các đặc điểm chính 19

V.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach 19

V.2.1 Nhiệm vụ thiết kế 19

V.2.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch 19

V.3 Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật 21

V.3.1 San nền 21

V.3.2 Hệ thống giao thông 22

V.3.3 Hệ thống cấp nước 23

V.3.4 Hệ thống thoát nước 24

V.3.5 Rác và bãi rác 25

V.3.6 Hệ thống điện 25

V.3.7 Hệ thống thông tin 33

CHƯƠNG VI: PHƯƠNG THỨC TỔ CHỨC VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN 38

VI.1 Các căn cứ pháp lý để quản lý thưc hiện dự án 38

VI.2 Mô hình tổ chức 38

VI.3 Tiến độ thực hiện dự án 38

CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 40

VII.1 Đánh giá tác động môi trường 40

VII.1.1 Giới thiệu chung 40

VII.1.2 Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 40

VII.1.3 Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án 40

VII.2.Tác động của dự án tới môi trường 41

VII.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án 41

VII.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 42

CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 45

VIII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 45

VIII.2 Nội dung tổng mức đầu tư 45

VIII.3 Tổng chi phí ban đầu 45

VIII.3.1 Chi phí xây lắp 45

XIII.3.2 Chi phí máy móc, thiết bị 46

XIII.3.3 Chi phí quản lý dự án 46

VIII.3.4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 46

VIII.3.5 Chi phí đất 47

VIII.3.6 Chi phí khác 47

VIII.3.7 Dự phòng phí 47

CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN 49

IX.1 Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án 49

IX.2 Tiến độ sử dụng vốn 49

IX.3 Tổng chi phí hoạt động 49

IX.3.1 Chi phí kinh doanh 49

IX.3.2 Chi phí lãi vay 50

CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ 52

X.1 Phân tích doanh thu 52

X.1.1 Các thông số giả định dùng để tính toán 52

X.1.2 Doanh thu dự kiến 52

X.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án 53

X.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội 56

CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁNI.1 Giới thiệu chủ đầu tư

 Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển

 Giấy phép đăng ký kinh doanh : Số Do Sở kế họach và đầu tư tỉnh Bình Dươngcấp ngày 26 tháng 3 năm 2007

 Trụ sở công ty : Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương

 Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựngcông trình

 Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hànhLuật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng

 Căn cứ Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về việc công

bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

 Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ vềquy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản

 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xâydựng, lắp đặt

 Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc banhành định mức dự toán xây dựng cơ bản

 Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điềuchỉnh dự án công trình xây dựng cơ bản

 QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp côngtrình XD dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày01/4/2010

 Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức

dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng

 Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức

dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt

 Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việclập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

 Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ sốgiá xây dựng

 Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một

số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ vềquản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

 Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xâydựng

 Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc banhành Quy chuẩn xây dựng

 Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quyhoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đôthị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương

 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ4

 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình

 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lýchi phí đầu tư xây dựng công trình

 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việclập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình

 Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Địnhmức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

 Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượngcông trình xây dựng

 Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương

 Hợp đồng nguyên tắc số: 239/DTMBD về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02(hai) lô đất F5, F6 tại khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp Công Nghiệp – Dịch Vụ -

Đô Thị Bình Dương

 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007

do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp

 Công văn số 95/CV-TP.M ngày 14/3/2011 V/v chấp thuận đề xuất thiết kế quy hoạchkhu nhà Green Pearl trong Khu Đô Thị Khu Liên Hợp Bình Dương

 Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình, quy phạm chuyên ngành

 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

 Các tài liệu tham khảo

 Quy trình, quy phạm, tiêu chẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hiện hành củaViệt Nam.

 Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000

 Áo đường mềm – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 của Bộ GiaoThông Vận Tải

 Áo đường cứng – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 của BộGiao Thông Vận Tải

 Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05

 Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79

 Quy phạm thi công và nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000

 Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiếtkế” TCVN: 1984

 Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN

 Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải

về việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm

 Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01

 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị(TCXDVN 259:2001) Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010

II.1.1 Tăng trưởng GDP

GDP quý I tăng 5.84%; quý II tăng 6.44%; quý III tăng 7.18% và quý IV tăng 7.34%(biểu đồ 4) Tính chung cả năm, GDP tăng 6.78%, cao hơn chỉ tiêu Quốc hội đề ra (6.5%),vẫn thuộc nhóm có mức tăng trưởng khá cao trong khu vực và trên thế giới, trong đó, tất cảcác ngành, lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với năm trước Trong 6.78% tăngchung của nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2.78%, đóng góp0.47 điểm phần trăm; công nghiệp xây dựng tăng 7.7%, đóng góp 3.20 điểm phần trăm; dịch

vụ tăng 7.52%, đóng góp 3.11 điểm phần trăm Với kết quả này, GDP bình quân đầu ngườinăm 2010 đạt khoảng 1,160 USD

Sản xuất công nghiệp tiếp tục khẳng định vai trò trụ cột khi tiếp tục duy trì mức tăngtrưởng cao trong nhiều tháng liên tiếp Riêng tháng 12, đạt tốc độ ngang với mức trướckhủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới (16.2%) Cả năm 2010, giá trị sản xuấtcông nghiệp đạt 794,200 tỉ đồng, tăng 14% và vượt kế hoạch năm (12%) Đặc biệt, cơ cấusản xuất công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỉ trọng lớn nhất (gần 90%) và giảm dần côngnghiệp khai thác tài nguyên

II.1.2 Lạm phát và giá cả

Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp Từ đầu năm đến cuối tháng 8 chỉ sốgiá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ hai tháng đầunăm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết Tuy nhiên, lạm phát đã thực sự trởthành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng cao Đến hết tháng 11, chỉ

số giá tiêu dùng đã tăng tới 9.58% và mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốchội đề ra sẽ không thực hiện được

II.1.3 Tỷ giá

Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách ổnđịnh đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ Diễn biến tỷ giá trong năm 2010 là khá phứctạp Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai lần vào tháng 2 và tháng 10,khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị trường tự do luôn ở mức cao Tỷ giáchính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trên thị trường tự do tới 10% Đến cuối tháng 11 năm

2010, tỷ giá trên thị trường tự do đã đạt mức 21,500 đồng/USD

II.1.4 Thu chi ngân sách

Năm 2010, tình hình kinh tế trong nước chuyển biến tích cực đã tạo điều kiện để tăngthu ngân sách nhà nước Thu ngân sách nhà nước năm 2010 ước đạt 520,100 tỷ đồng, vượt12.7% so với dự toán, tăng 17.6% so với năm 2009, và đạt tỷ lệ động viên vào ngân sách nhànước là 26.7% Mặc dù tỷ trọng thu nội địa có tăng nhưng chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng60%) Việc chấp hành kỷ luật ngân sách không nghiêm, thất thu, gian lận, nợ đọng thuế, kể

cả thuế nội địa và thuế xuất nhập khẩu còn lớn Số nợ thuế chờ xử lý (chiếm hơn 20% tổng

số nợ thuế) tăng khá nhiều Đây là dư địa quan trọng để tăng thu ngân sách và giữ kỷ cương

luật pháp về ngân sách nhà nước Tổng chi cân đối ngân sách nhà nước ước đạt 637.200 tỷđồng, tăng 9.4% so với dự toán và tăng 9% so với thực hiện năm 2009 Bội chi ngân sáchnăm 2010 ước khoảng 117.100 tỷ đồng, bằng khoảng 5.95% GDP, giảm so với năm 2009(6.9%) và cũng giảm so với kế hoạch đề ra (6.2%) Đó là những kết quả rất đáng khích lệtrong bối cảnh nền kinh tế vừa trải qua cơn suy giảm Tuy nhiên, bội chi ngân sách vẫn còncao (chưa về mức dưới 5% như đã duy trì trong nhiều năm) và là một trong những nhân tốgóp phần làm gia tăng lạm phát Điều này cũng cảnh báo độ an toàn của ngân sách trong cácnăm tiếp theo nếu như không chủ động có các biện pháp cải cách để tạo nền tảng tăng nguồnthu cũng như tăng cường kỷ luật tài chính cho ngân sách

II.1.5 Hoạt động ngân hàng

Chính sách tiền tệ đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng và kiểm soát lạm phát, bảo đảmđược các mục tiêu đề ra từ đầu năm: đến 31/12/2010, tổng phương tiện thanh toán tăng25.3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27.2%; tín dụng tăng 29.81%, trong đó tíndụng VND tăng 25.3%; tín dụng ngoại tệ tăng 49.3%

Thị trường ngoại tệ, thị trường vàng đã dần ổn định, nguồn cung ngoại tệ được cảithiện đáng kể (đến ngày 31/12/2010, tỉ giá USD/VND bình quân liên ngân hàng tăng 5.52%

và tỉ giá mua bán của các ngân hàng thương mại tăng 5.53%) Giá vàng trong nước diễn biếntương đối sát với giá vàng thế giới, chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới đã được thuhẹp

II.1.6 Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại

Tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2010 đạt 71.6 tỉ USD, tăng 25.5% so với năm 2009,vượt xa kế hoạch Quốc hội đề ra là 60 tỉ USD (tăng trên 6%) cũng như mức đỉnh 62.7 tỉUSD năm 2008 Cơ cấu kim ngạch hàng hóa xuất khẩu năm nay có sự thay đổi ở một sốnhóm hàng hóa so với năm trước, trong đó, nhóm hàng công nghiệp nhẹ và tiểu thủ côngnghiệp tăng từ 42.8% lên 46%; nhóm hàng công nghiệp nặng và khoáng sản giảm từ 29.4%xuống 27.2%; nhóm hàng thủy sản giảm từ 7.4% xuống 6.9%; vàng và các sản phẩm vàng từ4.6% xuống 4% Đặc biệt, Việt Nam đã có 18 mặt hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỉUSD, tăng 6 mặt hàng so với năm 2009 Lần đầu tiên, dệt may đạt trên 11 tỉ USD, đứng đầu

về kim ngạch xuất khẩu trong 26 mặt hàng chính Thủy sản, da giày đã vượt dầu thô “soánngôi” top 3 mặt hàng có kim ngạch xuất khẩu cao nhất

Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu đạt 84 tỷ USD, tăng 20.1% so với năm trước Một sốmặt hàng có kim ngạch nhập khẩu tăng cao, bao gồm xăng dầu, tăng 225.2%; lúa mì tăng70.4%; kim loại thường khác tăng 57.7%; nguyên phụ liệu dệt may, giầy dép tăng 36%; chấtdẻo tăng 33.9%; điện tử máy tính và linh kiện tăng 30.7%; vải tăng 27.2%

Nhờ kiểm soát chặt nhập khẩu và thành tích của xuất khẩu nên nhập siêu hàng hóa cảnăm khoảng 12.4 tỉ USD, bằng 17.3% kim ngạch xuất khẩu, thấp hơn mức 20% của kếhoạch và thấp hơn khá nhiều so với mức 22.5% của năm trước

II.1.7 Vốn FDI

Do vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới,thu hút FDI đạt 18.6 tỉ USD, giảm 19.5% so với mức 23.1 tỉ USD của năm 2009, không đạt

mục tiêu thu hút 22 - 25 tỉ USD trong năm 2010 Điểm sáng nhất trong thu hút FDI năm nay

là chỉ tiêu giải ngân, đạt 11 tỉ USD, tăng 10% so với năm trước và chỉ cách kỉ lục của năm

2008 là 500 triệu USD; nhóm ngành sản phẩm chế biến vươn lên dẫn đầu khi có tới 4.37 tỉUSD đăng kí và giúp số dự án nhóm này tăng gần gấp rưỡi Đây được đánh giá là tín hiệu tốtđối với nền kinh tế trong việc thu hẹp thâm hụt thương mại trong tương lai

II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương

Mặc dù chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng, nhưng kinh tế tỉnh Bình Dương tiếptục có bước phát triển và phục hồi, sớm thoát khỏi tình trạng suy giảm và có mức tăngtrưởng khá cao GDP năm 2010 ước tăng khoảng 14,5%, vượt chỉ tiêu kế hoạch đề ra GDPbình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 30,1 triệu đồng

 Công nghiệp

Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 105.923 tỷ đồng, tăng 20,5% so với năm 2009,vượt kế hoạch năm 2010; trong đó, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chiếm 67%, tăng19,4% so với năm 2009 Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 8 tỷ 294 triệu đô la Mỹ, tăng 23,5%

so với cùng kỳ và vượt kế hoạch năm 2010 Toàn tỉnh có 1.600 doanh nghiệp xuất khẩu trựctiếp vào 183 nước và vùng lãnh thổ Do nhiều dự án được triển khai, doanh nghiệp ký đượcnhiều đơn hàng nên chu cầu nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục

vụ sản xuất tăng đã đẩy kim ngạch nhập khẩu tăng 25,6% so với năm 2009

 Đầu tư phát triển

Năm 2010, đầu tư trong nước có khoảng 1.571 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh mớivới tổng vốn đăng ký 6.281 tỷ đồng Đầu tư nước ngoài ước cả năm đạt 1 tỷ 050 triệu đô la

Mỹ, với 104 dự án mới, góp phần quan trọng phát triển sản xuất - kinh doanh và tạo thêmnhiều việc làm mới

 Quy hoạch xây dựng đô thị

Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng đô thị Bình Dương và đô thị Thủ Dầu Một;đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp công nghiệp- dịch vụ đô thị Bình Dương theoquy hoạch Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng công ty Becamex tập trung hoàn thành phương ántổng thể đầu tư, thanh toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính tập trung tỉnh đểbáo cáo Bộ tài chính và trình thủ tướng chính phủ trong quý III/2011 Tỉnh đã phê duyệt dự

án khởi công và thi công hoàn thành phần móng 2 hạng mục công trình chính là: Trung tâmHội nghị (dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2011) và Tòa nhà trung tâm (dự kiếnhoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý II/2013) Đồng thời, tỉnh đang tập trung hoàn

chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, …các hạng mục công trình phụ còn lại trong quýII/2011.

II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương

Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm do chính sách siếtchặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát của nhà nước Do đó, không chỉ ngườimua mà cả doanh nghiệp BĐS đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay

Trái với trạng thái trầm lắng chung của thị trường BĐS, Bình Dương là tỉnh có tốc độtăng trưởng vượt bậc, duy trì sức hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong thời gian vừa qua Các

dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, khu đô thị, biệt thự sinh thái vẫn được thi công theođúng tiến độ và luôn là tâm điểm thu hút các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Thành phố mới BìnhDương đang dần chinh phục những nhà đầu tư khó tính nhất bởi không chỉ sở hữu vị trí đắcđịa tại Bình Dương, mà còn vì những những dịch vụ tiện ích xã hội hàng đầu được tạo dựngchưa từng có thành phố nào làm được Chỉ riêng trong năm 2010, công trình then chốt củatỉnh là trung tâm hành chính - chính trị tập trung 20 ha, đã được khởi công xây dựng Songsong là các đại công trình như trường Đại học quốc tế Miền Đông rộng 26 ha, khu công nghệcao Mapletree 75 ha, trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp thể thao, công viên nhạcnước đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng làm nức lòng không chỉ người dân địa phương và tạođược niềm tin đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Theo thống kê của Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 trên địa bàntỉnh Bình Dương đang có 59 dự án cho cả ba phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/ nhà liên kế,

và đất nền, gấp 2 lần số dự án trong thị trường nhà đất Cần Thơ và Nha Trang

Với trên 32 khu công nghiệp trên toàn tỉnh, Bình Dương đã và đang thu hút một lượnglớn nhà đầu tư trong và ngoài nước về đây đầu tư và kinh doanh Song song với đó là sốlượng chuyên gia và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh đổ vào Bình Dương làm nảy sinhnhu cầu về nhà ở, căn hộ Ngoài ra, 2 phân khúc văn phòng cho thuê và đất nền tại BìnhDương cũng hứa hẹn sẽ tạo ra một xu hướng đầu tư mới trong thời gian tới

Đến nay một số công trình đã hoàn thành đưa vào hoạt động cùng hàng loạt các côngtrình tạo lực đang được đẩy nhanh tiến độ để chuẩn bị đón nhận những công dân đầu tiên củathành phố Điều này thúc đẩy BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn trong thời giantới

II.4 Những yếu tố giúp Bất động sản Bình Dương phát triển mạnh

Thứ nhất: Lợi thế các công trình hạ tầng phát triển mạnh Ngoài nguyên nhân giá đất

tương đối mềm (bằng khoảng 1/4 so với TPHCM), nguyên nhân quan trọng khác là hạ tầng ởBình Dương được đánh giá tốt, điện, đường, trường, trạm luôn được đầu tư xây dựng songsong với các dự án nhà đất

Thứ hai: GDP của Bình Dương luôn tăng đều qua các năm Cụ thể, trong năm 2010,

GDP của tỉnh đã tăng tăng 14,5% so với cùng kỳ, vượt chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra và cao hơnnăm 2009 (13%) Chính vì vậy, chưa tính đến những yếu tố khác, thì các nhà đầu tư vẫn tintưởng vào sự phát triển đầy tiềm năng của thị trường bất động sản ở Bình Dương

Thứ ba: Các lĩnh vực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của tỉnh Bình Dương

luôn đạt kết quả khả quan là nguyên nhân chính thứ ba Tính riêng trong năm 2010 đã có 104

dự án đầu tư mới với vốn đăng ký 413 triệu USD và 135 dự án bổ sung với số vốn tăng thêm

536 triệu USD Trên địa bàn toàn tỉnh hiện có 2.006 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốnđăng ký gần 13,7 tỷ USD.

Thứ tư: là một trong những mấu chốt giúp thị trường bất động sản Bình Dương phát

triển là quyết tâm xuyên suốt của chính quyền tỉnh trong việc phát triển tỉnh nhà Với địnhhướng quy hoạch xuyên suốt trong 20 năm qua, những người kế thừa qua các nhiệm kỳ luôntheo một đường lối phát triển đã đề ra trước đó

Thứ năm: quan trọng nhất, đó là Bình Dương luôn chú trọng đầu tư và phát triển về

công nghiệp Với nền công nghiệp phát triển rất mạnh, Bình Dương đã thu hút một lượng lớnnhà đầu tư về đây để phát triển các dịch vụ nhằm đáp ứng như cầu cuộc sống của người dân.Song song với đó, là số lượng các nhà đầu tư, các chuyên gia nước ngoài và một lực lượnglớn lao động từ các tỉnh đổ về Bình Dương làm việc

Các dự án mới cùng nhiều dịch vụ tiện ích đang được triển khai và xây dựng, đáp ứng đượccác nhu cầu thiết yếu của người dân, Thành phố mới Bình Dương thật sự đã tác động tíchcực đến chiều hướng kinh doanh BĐS Không lâu nữa, thành phố mới cùng con đường huyếtmạch nối Mỹ Phước - Tân Vạn hoàn thành, khu vực này sẽ là nơi lý tưởng để an cư lạcnghiệp Và với các nhà đầu tư thì đây là yếu tố hàng đầu trong việc sinh lợi nhuận Theo cácchuyên gia dự báo, thì năm 2011 sẽ là một năm “vượng” cho thị trường BĐS, tình hình BĐS

sẽ có nhiều bước chuyển biến tích cực, hứa hẹn sẽ là một năm “tăng về chất, vượt về lượng”

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư

Theo quy hoạch, hiện nay thành phố mới Bình Dương đang trong giai đoạn xây dựng.Khu đô thị mới sẽ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của toàn tỉnh, một trung tâm

đô thị hiện đại, năng động, bền vững với đầy đủ các loại hình phát triển phục vụ cho khoảngtrên 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc

Bên cạnh mục tiêu hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế và thực hiện chính sáchcủa tỉnh, Becamex UDJ đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng khu nhà ở Green Pearl nhằm đón đầunhu cầu thị trường và nhất là hướng tới những mục tiêu xã hội tốt đẹp Becamex UDJ luônmong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho mọi người với vẻ đẹp sang trọng, hiện đại, ấn Khi dự

án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóatoàn thành phố mới Bình Dương Song song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công

ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều người

Vì vậy có thể khẳng định, Becamex UDJ thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố kinh tế

mà còn luôn hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực

III.2 Sự cần thiết phải đầu tư

Tình hình kinh tế nước ta hiện nay đang gặp khó khăn làm cho thị trường bất độngsản cũng ảm đạm không kém Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn còn tăng cao trong thời gian tới.Trước nhu cầu đó, thành phố Hồ Chí Minh lại bộc lộ nhiều hạn chế từ kẹt xe, ngập nước đến

ô nhiễm môi trường đang lớn dần từng ngày và không còn là địa điểm phù hợp cho nhu cầusinh hoạt của một bộ phận cư dân có các điều kiện sống cao và những nhà đầu tư đang tìmkiếm cơ hội từ việc kinh doanh bất động sản Các đích đến của họ hiện tại và tương lai là cáckhu đô thị vùng ven như Nhơn Trạch, Biên Hòa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An

Với thế mạnh là một tỉnh thành có tốc độ phát triển công nghiệp hóa cao nhất nước.Bình Dương là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Các cấp lãnh đạo, các banngành của tỉnh đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thônghoàn chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu về chổ ở

và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh Nhận thấy khu đô thị mới Bình Dương sẽ làkhu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phầnphát triển đô thị (Becamex UDJ) quyết định đầu tư khu nhà ở Green Pearl tại thành phố mớiBình Dương

Green Pearl được đầu tư xây dựng tại khu liên hợp công nghiệp dịch vụ bên trongthành phố mới Bình Dương, bởi sự thuận lợi về vị trí cũng như điều kiện tự nhiên Sở hữumột vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống giao thông cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến cáctỉnh thành lân cận như Tp HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh,các tỉnh Tây Nguyên … với các trục đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước -Tân Vạn Đồng thời, Green Pearl lại được xây dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ caotrung bình 20 – 25m so với mực nước biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việcxây dựng kết cấu hạ tầng và đây cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư cùng những người

có nhu cầu an cư tại Bình Dương khi đã ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mỗi khimưa hay triều cường tại thành phố lớn như Tp.HCM Khí hậu Bình Dương cũng hiền hòa, ổn

định, hứa hẹn một cuộc sống êm đềm cho cư dân trong khu biệt thự Ngoài ra, Becamex UDJcòn có những giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đạihứa hẹn một cuộc sống an lành cho cư dân.

Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển của tỉnh, nhu cầu ngày càng tăng củathị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng những giải pháp xây dựng tiêntiến,…ta có thể khẳng định việc xây dựng Green Pearl là một chiến lược đúng đắn củaBecamex UDJ, đặc biệt rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN

IV.1 Vị trí địa lý dự án

Green Pearl tọa lạc tại lô F5 - F6 trên giao lộ trục đường chính Lê Lợi và Tạo Lực 5trong khu liên hợp công nghiệp dịch vụ nằm ở phía Đông Nam thành phố mới Bình Dương.Khu vực này thuộc phường Phú Mỹ, phường Định Hòa thuộc thị xã Thủ Dầu Một; xã PhúChánh, xã Tân Hiệp, xã Tân Vĩnh Hiệp thuộc huyện Tân Uyên; xã Hòa Lợi thuộc huyện BếnCát, tỉnh Bình Dương Green Pearl có địa giới chi tiết như sau:

Lô F5:

- Phía Tây: Giáp đất thương mại dịch vụ

Lô F6:

- Phía Bắc: Giáp đường Lê Lợi

- Phía Tây: Giáp đường Tạo lực 5 (DT 741)

Dự án có tổng diện tích gần 40,000 m2 với 182 căn nhà, mỗi căn có diện tích từ 104

m2 đến 215 m2 Đây là dự án do các chuyên gia Australia thuộc công ty PTW thiết kế theophong cách đầy sáng tạo và nhiều nét độc đáo Ngoài việc được xây dựng đồng bộ, GreenPearl hội tụ nhiều điều kiện ưu việt, nhất là vị trí thuận lợi Từ đây sẽ mất 2 phút đến vớitrung tâm chính trị hành chính, trung tâm văn hóa, trường ĐH Quốc Tế Miền Đông, khu biệtthự cao cấp LakeView, hồ nước công viên trung tâm, trung tâm thương mại, trung tâm tàichính ngân hàng, cao ốc văn phòng …5 phút để kết nối với các tuyến đường giao thônghuyết mạch như: quốc lộ 13, quốc lộ 14 nối liền Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh, BìnhPhước, Bình Long … trục đường Mỹ Phước – Tân Vạn với tổng chiều dài 30 km nối KhuCông Nghiệp – Đô thị Mỹ Phước, qua thành phố mới Bình Dương lớn đến cửa ngõ sân bay,

cảng biển quốc tế 10 phút đến với sân golf Twin Doves, trường đua ngựa và khu công viên

văn hóa Đại Nam với quy mô lớn nhất khu vực Đông Nam Á Vì vậy đây sẽ là nơi mang lạimôi trường sống, làm việc và nghỉ ngơi đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong cuộcsống hiện đại của người dân

IV.2 Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án

IV.2.1 Địa hình

Green Pearl thuộc khu vực đô thị mới Bình Dương nên địa hình của Green Pearl cócùng tính chất của thành phố này Về mặt tổng thể, địa hình nằm giữa đường phân lưu củalưu vực sông Sài Gòn và sông Đồng Nai Khu vực Đông – Bắc thuộc Phú Chánh có địa hìnhthấp dần về phía Bắc Nước mưa từ đó đổ ra suối nhỏ sau đó ra suối Cái và ra sông ĐồngNai Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hòa Lợi địa hình thấp dần về phía Nam, khu vựcĐông Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần về phía Đông Nước mưa khu vực này đổ vào kênh và hồthủy lợi đã quy hoạch thành hồ Khu Liên Hợp sau đó đổ ra suối Giữa để ra sông Sài Gòn

Trong đó, Green Pearl nằm trên bề mặt cao, bằng phẳng với độ biến thiên cao độ từ0,2-2%, phù hợp cho xây dựng

IV.2.2 Khí hậu

Khí hậu Green Pearl mang những đặc điểm chung của vùng, đó là nhiệt đới gió mùa,nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng 5 – 11; mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trướcđến tháng 4 năm sau

Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1,800 – 2,000mm với số ngày có mưa là 120ngày Tháng mưa nhiều nhất là tháng 9, trung bình 335mm, năm cao nhất có khi lên đến500mm, tháng ít mưa nhất là tháng 1, trung bình dưới 50mm và nhiều năm trong tháng nàykhông có mưa

Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26.7 °C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28.8 °C(tháng 4), tháng thấp nhất 25.5 °C (tháng 1) Số giờ nắng trung bình 2,400 giờ, có năm lêntới 2,700 giờ

Chế độ gió tương đối ổn định, không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão và áp thấpnhiệt đới Về mùa khô gió thịnh hành chủ yếu là hướng Đông, Đông - Bắc, về mùa mưa gióthịnh hành chủ yếu là hướng Tây, Tây - Nam Tốc độ gió bình quân khoảng 0.7m/s, tốc độgió lớn nhất quan trắc được là 12m/s thường là Tây, Tây - Nam

Chế độ không khí ẩm tương đối cao, trung bình 80-90% và biến đổi theo mùa Độ ẩmđược mang lại chủ yếu do gió mùa Tây Nam trong mùa mưa, do đó độ ẩm thấp nhất thườngxảy ra vào giữa mùa khô và cao nhất vào giữa mùa mưa Giống như nhiệt độ không khí, độ

ẩm trong năm ít biến động Với khí hậu nhiệt đới mang tính chất cận xích đạo, nền nhiệt độcao quanh năm, độ ẩm cao và nguồn ánh sáng dồi dào có thể khẳng định khí hậu BìnhDương tương đối hiền hoà, ít thiên tai như bão, lụt…

IV.2.3 Thủy Văn

 Nước ngầm

Khả năng khai thác nước ngầm trong khu đô thị mới Bình Dương khác nhau tùy vàomỗi vùng Tại phía Thủ Dầu Một, do nằm trong vùng nước ngầm khá dồi dào nên khả năngkhai thác nước ngầm có thể đạt 15,000 – 20,000 m³/ngày (trích: dự án tiền khả thi “Cải tạomạng lưới cấp nước thị xã Thủ Dầu Một năm 2010 – tháng 7/1997” của công ty Cấp NướcBình Dương) Lưu lượng giếng khai thác công nghiệp có thể đạt trên 50m³/giờ nhưng nước

có tính acid rõ rệt (pH thường nhỏ hơn 5), có độ ăn mòn lớn Các khu vực khác thuộc Phú

Mỹ, Định hòa, Phú Chánh, Hòa Lợi nguồn nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể Tuy nhiênmột số cơ sở khai thác nước ngầm đang hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đốiphong phú

IV.2.4 Địa chất công trình

Nhìn chung toàn bộ địa chất khu vực thành phố mới Bình Dương phủ một lớp phù sa

cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất công trình tốt Việc xây dựng sẽ giảm chi phí lớn vềnền móng công trình và nền móng hạ tầng

Dựa vào mũi khoan thăm dò địa chất công trình, nền đất xây dựng Green Pearl có địatầng như sau:

- Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng

- Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm

- Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng

- Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng

Xét về cấu tạo địa chất này thì việc xây dựng công trình tương đối thuận lợi

IV.3 Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật

IV.3.1 Tổng quan

Khu vực đầu tư xây dựng của dự án thuộc phạm vi của thành phố mới Bình Dương

Do dó, hạ tầng kỹ thuật đô thị đã được thành phố mới Bình Dương đầu tư hoàn chỉnh vàđồng bộ.Hiện nay, Becamex UDJ đã san lấp mặt bằng và đã cho thi công công trình

IV.3.2 Hiện trạng sử dụng đất

Khu đất dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Công nghiệp Dịch vụ đôthị Bình Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo quyết định số912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005 Đất đai đã được Becamex UDJ đền bù và giảiphóng mặt bằng

IV.3.3 Đường giao thông

Đường tạo lực: theo quy hoạch đã được phê duỵệt, Khu Liên hợp có 7 tuyến đườngtạo lực với tổng chiều dài là 34,4km đến nay đã cơ bản hoàn thành đảm bảo giao thông thông

suốt trong toàn khu và đấu nối với hệ thống giao thông chung như: Đường cao tốc Mỹ Phước

- Tân Vạn, đường Vành đai 4 sẽ được xây dựng trong tương lai, hệ thống đường hiện hữunhư: đường Quốc lộ 13, đường ĐT 741, ĐT 742, ĐT 743, ĐT 746

Đường trong khu vực dự án thong thoáng, sạch đẹp, kết nối thuận tiện đến những khuvực và dịch vụ tiện ích lân cận

IV.3.4 Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc

Khu vực xây dựng công trình đã được giải phóng mặt bằng toàn bộ và không có côngtrình nào trong khu vực thi công xây dựng

Bên cạnh đó, hạ tầng khu hiện hữu và xung quanh đã được đầu tư xây dựng hoànchỉnh

IV.3.5 Hiện trạng cấp điện

Xung quanh khu vực dự án đã được công ty Becamex IDC đã đầu tư xây dựng đầy đủriêng bên trong khu vực dự án chưa có hệ thống điện của như chiếu sáng

IV.3.6 Hiện trạng thoát

 Thoát nước mưa

Công ty đang xây dựng các tuyến cống thoát nước mưa dọc các tuyến đường Lê Lợi,Tạo lực 5 (DT741), HT2A Đường JF1A và DF1

 Thoát nước bẩn

Nước bẩn trong khu vực dự án được thoát từ hướng Tây qua Đông và đấu nối vớicông thoát nước thải của Thành phố mới trên đường DF1 Dẫn về trạm bơm nằm trên đườngTạo Lực 6 (Định Hòa – Phú Mỹ)

IV.4 Nhận xét chung

Qua việc phân tích các yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên và hạ tầng

kỹ thuật tại khu vực thành phố mới Bình Dương không ảnh hưởng lớn đến quá trình thi côngxây dựng cũng như khai thác sử dụng mà còn rất thuận lợi bao gồm cả yếu tố vị trí địa lý

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT

V.1 Tổng quan

V.1.1 Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl

Nhà liên kế thương mại và nhà liên kế sân vườn là loại hình nhà ở quen thuộc đối vớicác chủ đầu tư cũng như các nhà phát triển dự án bất động sản Đây là một dòng sản phẩmtầm trung được nhiều nhà phát triển bất động sản lựa chọn

Không nằm ngoài xu thế đó, Becamex UDJ đã phát triển một số dự án nhà liên kế:Khu Bàu Bàng, Khu J54 và dự án Green Pearl cũng được phát huy trên nền tảng của các

dự án này

V.1.2 Các đặc điểm chính

Xét về kỹ thuật, Green Pearl là dòng sản phẩm tầm trung nên nhà liên kế có một sốhạn chế rất lớn Đó là:

- Mặt đứng lặp đi lặp lại và kéo dài.

- Mặt đứng sau đơn điệu, lối đi giữa mặt hậu hai dãy nhà hẹp, tối và mất vệ sinh

Nhằm khắc phục các hạn chế trên Becamex UDJ quyết định đầu tư mạnh vào khâuthiết kế ý tưởng nhằm đưa ra một sản phẩm vừa mang tính đột phá về hình thức và chấtlượng sống nhưng vẫn đảm bảo giá thành phù hợp với dòng sản phẩm tầm trung, bao gồm:

- Mở rộng lối đi bộ giữa mặt hậu hai dãy nhà thành một không gian đi bộ có cây

xanh Không gian đi bộ này tạo ra một sân chơi nhỏ xuyên suốt các dãy nhà, nối các côngviên trong khu nhà ở với nhau tạo thành một không gian xanh liên hoàn, giúp các cư dântrong khu ở có thể vui chơi sinh hoạt tách biệt với đường giao thông cơ giới Ngoài ra, khônggian này đủ rộng để tạo sự riêng tư giữa hai nhà và nâng cao giá trị của ngôi nhà Với khoảngcách tối thiểu là 4m lối đi bộ này giúp các phương tiện tiếp cận nhanh trong trường hợp khẩncấp

- Đầu tư thiết kế kỹ các mặt đứng trước và sau của từng nhà để tăng giá trị của ngôi

V.2.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch

 Cơ sở, nguyên tắc thiết kế:

- Áp dụng các chỉ tiêu về thiết kế quy họach do Bộ Xây Dựng thông qua.

- Áp dụng các chỉ tiêu về sử dụng đất do Ban Quản lý thành phố mới Bình Dương

thông qua

- Tổ chức không gian thỏa mãn 3 tiêu chí: thích dụng – kinh tế - mỹ quan.

- Bố cục phân khu chức năng được quy hoạch rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc

đầu tư xây dựng có hiệu quả

- Tổ hợp các dãy nhà hợp lý về góc nhìn, chiều cao, hình thức cũng như về màu sắc

để hài hòa với quy hoạch cảnh quan khu vực

- Không gian công cộng và cây xanh được thiết kế đơn giản nhưng ấn tượng tạo nên

sự sinh động cho không gian sống

- Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội,đối ngoại rõ ràng mạch lạc

 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

- Tầng cao xây dựng trung bình: 5 tầng

- Mật độ xây dựng:

- Chỉ tiêu thu rác: 0.7-0.8kg/người/ngày Chỉ tiêu dọn được: 70%.

- Chỉ giới xây dựng: trên cơ sở tuân thủ các quy định của Ban Quản lý Kiến trúc và

Xây dựng Thành phố Mới Bình Dương Các công trình xây dựng trên các trục đường chínhcủa đô thị phải lùi vào 1m tính từ ranh đất, cụ thể: tuyến Lê Lợi, JF1A, HT2A, DF1 vàđường Tạo Lực 5 (DT741) Khoảng lùi 1m không áp dụng với các công trình xây dựng bêntrong khu đất

 Phương án thiết kế quy hoạch

- Giải quyết tốt việc tiếp cận đối với các căn hộ bằng cách bố trí 2 tuyến đường

trước và sau mỗi dãy nhà

- Bố trí bãi đậu xe tại vị trí các công viên cây xanh.

- Mở 1 tuyến đường nối 2 lô đất F5 và F6 Đây cũng là điểm nhấn của khu quy

hoạch với thiết kế xéo đột phá

- Khoảng thông hành địa dịch: 6m ngoài tác dụng lắp hệ thống thóat nứơc thải và

phòng cháy chữa cháy (PCCC) còn có tác dụng là không gian cây xanh tạo sự thông thoáng

và mỹ quan cho các lô nhà

- Công viên cây xanh: Khác với các dự án nhà liên kế khác đầu tư xây dựng khu

công viên tập trung, tạo ra không ít sự bất tiện cho cư dân khi sử dụng tiện ích này (cự li dichuyển, tần suất sử dụng thấp ) Green Pearl chủ động chia nhỏ diện tích công viên câyxanh thành cụm cây xanh nhỏ tại các vị trí được tính toán sao cho khoảng cách từ nhà đếncông viên là hợp lý Các công viên này kết hợp với không gian đi bộ có trồng nhiều cây xanhgiữa hai dãy nhà tạo thành một mảng cây xanh liên hoàn và xuyên suốt khu đất

Bảng cơ cấu hệ số sử dụng đất

1 Đất kinh doanh (bán)- Đất xây dựng

- Đất sân vườn, khoản lùi

22,942.419,811.83,180.6

55.639.31

2 Đất cây xanh cảnh quan 2,762.2 9.31

 Phương án thiết kế kiến trúc:

- Nhà phố: 182 căn, có 2 loại: Shop house (76 căn), Residential (106 c

- Kích thước trung bình: nhà giữa 6.5x16m Nhà góc 9.5x16m.

Bảng tổng hợp diện tích sàn xây dựng:

Loại nhà Số căn Diện tích đất xây

dựng/căn

Tổng diện tích đất xây dựng

Số tầng cao

Diện tích sàn xây dựng/căn

Tổng diện tích sàn xây dựng

Khu nhà ở được thiết kế 3 loại mặt đứng chính:

- Mặt đứng trên các tuyến đường đô thị.

- Mặt đứng trên các tuyến phố nội bộ

- Mặt đứng sau.

- Với sự đầu tư kỹ lưỡng tất cả các mặt đứng trước và sau nên tạo ra giá trị cao cho

từng căn nhà

- Các ngôi nhà đều có 2 hướng tiếp cận: mặt trước và mặt sau.

Nhà liên kế mặt tiền đường chính đô thị:

- Tầng trệt của mặt trước nhà được thiết kế với không gian đa năng rộng rãi có thể

dùng cho mục đích kinh doanh và được bố trí tách biệt hoàn toàn với khu vực ở Phần saucủa ngôi nhà dùng làm gara và lối vào cho phần nhà ở

- Phía trước các căn nhà thuộc các tuyến đưởng đô thị có lối đi rộng 3m có mái che

(quy định của thành phố mới Bình Dương)

- Bên trong nhà có dành vị trí bố trí thang máy.

Nhà liên kế sân vườn (mặt tiền đường nội bộ)

- Với mục đích dùng để ở nên căn nhà được bố trí mảng xanh trước và sau nhà.

- Phần tiếp giáp với đường giao thông dược dùng làm gara và lối vào chính của

công trình Phòng khách được bố ở phía sau nhà vừa tránh được sự ồn ào của đường phố vừatận hưởng được không gian xanh giữa hai dãy nhà

V.3 Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật

V.3.1 San nền

Khu vực dự án Green Pearl đã được đầu tư hạ tầng hòan chỉnh Nền đất của từng lôđất quy hoạch được khống chế cao độ không thấp hơn cao độ các đường xung quanh để tránh

Căn cứ vào cấp hạng đường, có tiêu chuẩn thiết kế như sau:

- Đường N1, N2, N3, N4, D1, D2, D3, D4 có tiêu chuẩn:

+ Cấp quản lý : Đường nội bộ

+ Modun đàn hồi yêu cầu : Eyc=120 Mpa

+ Độ dốc ngang mặt đường: 2%, độ dốc ngang lề: -1.5% (hướng vào lòng đường)

- Đường NB1, NB2, NB3, NB4 thực chất chỉ là sân nội bộ phía sau hai dãy nhà nên

không cần yêu cầu kết cấu phức tạp:

+ Cấp quản lý : Đường nội bộ

+ Bình đồ tuyến theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án F5, F6

+ Tổng chiều dài đường giao thông là 1,534.74 m

Trắc dọc tuyến:

Do nền đường không bị ngập lụt bởi các trận mưa lũ nên nền đường chủ yếu thiết kếnền đào để thuận tiện cho việc thu thoát nước đồng thời giảm giá thành công trình Trắc dọctuyến bám theo địa hình tự nhiên và các đường đấu nối trong khu vực đã hoàn thiện

+ Độ dốc dọc lớn nhất : Imax = 0.62%

Trắc ngang tuyến:

+ Trắc ngang tuyến theo khổ nền đường

+ Độ dốc ngang mặt đường: 2%, độ dốc ngang lề: -1.5% (hướng vào lòng đường)

Nền đường:

+ Nền đường đất được đầm chặt đạt K=0.95, 25cm trên cùng đạt K=0.98

+ Sau khi thi công xong phần nền hạ, nền đường được đắp lớp sỏi đỏ để tăng cường

độ nền đường đồng thời hạn chế mao dẫn trước khi xây dựng kết cấu mặt đường Lớp sỏi đỏdày 25cm đạt độ chặt K=0.98, Eyc=60Mpa

Giải pháp mặt đường:

Trên cơ sở Eyc đưa ra phương án kết cấu áo đường như sau:

Mặt đường loại 1, Eyc=120 Mpa:

+ Lớp BTN hạt mịn dày 5cm, K=0.98, Eyc=120MPa

+ Tưới nhựa lót TC 1.0 Kg/m²

+ Lớp cấp phối đá 0 x 4 dày 25cm, K=0.98, Eđh=115MPa

Mặt đường loại 2 (đường nội bộ sau 2 dãy nhà):

+ Lớp BTXM đá 1 x 2, M300 dày 10cm

+ Lớp giấy dầu phân cách

+ Lớp cấp phối đá 0 x 4 dày 15cm

Phần vỉa hè:

- Vỉa hè là phần dành cho người đi bộ và bố trí các công trình ngầm như hệ thống

thoát nước mưa, nước thải, chiếu sáng, cấp nước, thông tin liên lạc, cây xanh …

- Vỉa hè ngăn cách lòng đường bằng bó vỉa bêtông M200 Vỉa hè lát gạch tự chèn

kích thước (30 x 30 x 5)cm trên lớp cát đệm dày 4cm, lớp nền bên dưới bằng bê tông đá 4 x

6 M100 dày 10cm

- Cây xanh bóng mát trồng trên vỉa hè: trồng các loại cây thấp nhỏ như: cây viết,

móng bò, bằng lăng… Hoặc trồng các loại cây cao như: cây họ dầu, sao… (tùy tình hìnhthực tế chủ đầu tư có thể chọn lựa cho thích hợp)

An toàn giao thông:

Kẻ vạch phân làn, giải an toàn đường và biển báo theo quy định Điều lệ báo hiệuđường bộ (22TCN 237-01)

V.3.3 Hệ thống cấp nước

 Tính toán cấp nước

- Hệ thống cung cấp nước đô thị phải đảm bảo thỏa mãn các yêu cầu về chất lượng,

áp lực, lưu lượng cấp cho các nhu cầu trong đô thị gồm:

+ Nước sinh hoạt cho các hộ gia đình, các công trình công cộng

+ Nước tưới cây, rửa đường

+ Nước chữa cháy

- Ngoài ra phải dự tính đến nước rò rỉ trên mạng lưới cấp nước và hao phí cho việc

sản xuất nước sạch

- (Quy chuẩn xây dựng Việt Nam phần II chương 5 “Quy hoạch xây dựng đô thị,

điều 5-15- Hệ thống cấp nước)

- Tiêu chuẩn cấp nước đô thị :

+ Tiêu chuẩn cấp nước : 130 – 150 lít/người/ngày đêm

- Các nhu cầu dùng nước thường xuyên khác:

+ Tưới cây, rửa đường : 8-12% lượng nước sinh hoạt

+ Rò rỉ và dự phòng : 25-40 % lượng nước cấp toàn đô thị

- Dân số quy hoạch : 975 người (tiêu chuẩn 250ng/ha)

- Hệ số không điều hòa : Kngày = 1.25

- Hệ số không đồng thời : K = 1.3

BẢNG TÍNH TOÁN NHU CẦU DÙNG NƯỚC

Thành phần dùng nước mô (ha)Quy

Tiêu chuẩn dùng nước (m3/ha-ngày)

Nhu cầu (m3 /ngày)

Nước tưới cây xanh rửa

- Sử dụng quy phạm cấp nước và các tài liệu chuyên ngành khác: Tiêu chuẩn cấp

nước đô thị TCXD 33 : 1985, Quy chuẩn quy hoạch đô thị - TCTK: TCVN 4449-1997; Tiêuchuẩn Việt Nam về PCCC: TCVN – 2662 - 1995

Nguồn nước

Nguồn nước từ hệ thống cấp nước Bình Dương Dựa trên tuyến ống cấp nước chínhtrên các tuyến đường bao quanh khu vực Đường HT2A, đường DT6, đường DF1, đườngJF1A qua các điểm đấu nối đã quy hoạch sẵn

V.3.4 Hệ thống thoát nước

Nước mưa và nước thải được thoát theo đường ống riêng

Nước mưa

- Hệ thống thoát nước dự kiến sẽ tách riêng thoát nước bẩn và thoát nước mưa ở từ

cụm dân cư Sau đó hai hệ thống thoát nước này hoà vào mạng lưới thoát nước chung sẽđược thu vào các hố ga ven đường, đổ vào các cống thoát nước mưa đặt dọc theo các tuyếnđường dẫn ra hướng QL1A

- Tính toán mạng lưới thoát nước theo phương pháp cường độ giới hạn:

Q = .q.F(l/s)

Trong đó:

 : hệ số phủ mặt

q : cường độ mưa tính toán theo thời gian và chu kỳ tràn cống tính toán P=3(l/s/ha)

F : diện tích lưu vực tính toán (ha)

- Đối với khu công nghiệp , biểu đồ cường độ mưa lấy theo thành phố Hồ Chí Minh.

Chu kỳ tràn cống P=3; Độ dày tính toán h/d=1

- Dùng hệ thống ống cống BTCT đi tuyến ống riêng (600,800,1000) ngầm vỉa

hè cho chảy vào hệ thống thoát nước đã được qui hoạch để đổ vào hệ thống chung

(Chi phí đầu tư hệ thống thoát nước mưa tham khảo trong bảng dự toán chi tiết phầnthoát nước mưa)

Thoát nước thải

- Tiêu chuẩn thoát nước thải là 80% nước cấp.

- Nước thải vệ sinh trong từng công trình phải được xử lý qua bể tự hoại, nước thải

bẩn được thu gom về bể xử lý đạt yêu cầu theo qui chuẩn Việt Nam trước khi xả vào hệthống thoát chung về trạm xử lý tập trung của toàn khu để xử lý

- Các tuyến cống thoát nước thải được bố trí dọc theo các con đường của khu Green

Pearl Nước thải (sinh hoạt) của từng hộ dân trong khu dân cư Green Pearl sẽ được đổ vào hệthống thoát nước thải chung của thành phố mới trên đường DF1, dẫn về trạm bơm nằm trênđường Tạo Lực 6 (Định Hòa - Phú Mỹ)

- Tiêu chuẩn thải nước : Tiêu chuẩn 30÷40 m³/ha ngày.

- Mạng lưới thoát nước thải đảm bảo chức năng thu gom nước thải trong toàn khu

công nghiệp về Trạm xử lý nước thải để xử lý cho đến khi đạt tiêu chuẩn cho phép mới được

xả ra hệ thống chung

- Hệ thống thu gom bên ngoài nhà máy là hệ thống thu gom nước bẩn về trạm xử

lý, làm sạch triệt để (theo cột B tiêu chuẩn qui phạm TCVN 5945-1995 của Bộ khoa họccông nghệ và môi trường) rồi mới cho ra hồ điều hòa và thoát ra hệ thống thoát nước chungcủa khu vực

(Chi phí đầu tư hệ thống thoát nước thải tham khảo trong bảng dự toán chi tiết phần

Hệ thống thoát nước thải)

- Tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng: Căn cứ Tiêu chuẩn về điện chiếu sáng Việt Nam và

hệ thống đường dây, lưới điện hạ thế (20TCVN 95-83, TCVN 5661-92, TCVN 1835-94,11TCN 19-84,TCVN 5828:1994, )

- Bản đồ quy hoạch chi tiết Khu dân cư F5&F6 Thành phố mới Bình Dương.

 Chỉ tiêu cấp điện:

- Các khối tiêu thụ điện chủ yếu là hộ loại II và III Chỉ tiêu áp dụng tính toán điện

năng tiêu thụ công trình áp dụng theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựngViệt Nam

- Điện sinh họat dân dụng: lấy theo tiêu chuẩn đô thị loại I là 2,100kW/người/năm

- Điện cấp cho căn hộ : lấy theo tiêu chuẩn đô thị loại I là > 5kW/căn.

- Điện sinh hoạt công cộng và dịch vụ lấy bằng 25% của điện sinh hoạt dân dụng

Cấp điện phụ tải dân dụng (VA/m 2 )

Công suất

dự kiến (kVA)

Phụ tải công cộng (kVA)

Tổng công suất dự kíên (kVA)

T max ( năm)

Điện năng

dự kíên ( triệu kWh/ năm) Khu vực 1

1 B - 1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079

2 B - 2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079

1 H - 1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079

2 H - 2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079