Thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo phương pháp tài sản tại công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) - chi nhánh miền Trung và Tây Nguyên

Xuất phát từ nhu cầu đó, tôi đã thực hiện đề tài: “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GI



BÙI DUY THÁI

THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC) – CHI

NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ TÂY NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH

Nha Trang, tháng 6 năm 2014



BÙI DUY THÁI

THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC) – CHI

NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ TÂY NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH

GVHD: PHAN THỊ LỆ THÚY

Nha Trang, tháng 6 năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tâp dưới mái trường Đại Học Nha Trang, đuợc sự truyền đạt tận tình của quý Thầy Cô, bạn bè, em đã tích lũy được nhiều kiến thức bổ ích và làm quen với nhiều phương thức học Chính nhờ nền tảng tri thức này, em đã

dễ dàng lĩnh hội những kiến thức mới trong quá trình thực tập để làm hành trang cho em tiếp cận và làm chủ công việc trong tương lai

Để hoàn thành khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn :

 Giáo viên hướng dẫn: Cô Phan Thị Lệ Thúy - đã tận tình chỉ bảo, sữa chữa những sai sót, giúp em hoàn thành tốt khóa luận

 Quý Thầy, Cô trong Khoa Kế toán Tài chính đã nhiệt tình truyền đạt kiến thức, góp ý, bổ sung để khóa luận của em được hoàn chỉnh

 Tập thể nhân viên Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên, đặc biệt các anh phòng Thẩm định giá đã tận tình hướng dẫn nghiệp vụ, cung cấp những tài liệu cần thiết để

em tìm hiểu

 Gia đình yêu thương - nguồn cổ vũ tinh thần - luôn bên em, động viên em hoàn thành tốt khóa luận

 Bạn bè trong lớp và đặc biệt bạn Hoàng Việt Thắng đã giúp đỡ, động viên

em hoàn thành tốt khóa luận

Trong quá trình hoàn thành khóa luận, do hạn chế về thời gian cũng như chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế, nên khóa luận của em không tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận được sự góp ý và chỉ bảo của quý thầy cô và các anh trong Công ty để đề tài được hoàn chỉnh hơn

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn và kính chúc quý thầy cô, tập thể nhân viên tại Công ty có nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt

Nha Trang, ngày tháng 06 năm 2014

Sinh viên thực hiện

Bùi Duy Thái

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ viii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP 4

NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN 4

1.1 Khái niệm doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nước 4

1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp .4

1.1.2 Khái niệm doanh nghiệp nhà nước: 4

1.2 Thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 4

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá doanh nghiệp 4

1.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 5

1.2.3 Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần háo doanh nghiệp nhà nước .5

1.2.4 Nguyên tắc xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước .8

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc xác định giá trị doanh nghiệp 11

1.3 Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 12

1.3.1 Phương pháp tài sản 12

1.3.1.1 Khái niệm 12

1.3.1.2 Đối tượng áp dụng 12

1.3.1.3 Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp 12

1.3.1.4 Căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp 12

1.3.1.5 Cách xác định giá trị doanh nghiệp 12

1.3.1.6 Xác định giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Doanh nghiệp: 22

1.3.1.7 Ưu điểm: 23

1.3.1.8 Nhược điểm: 23

1.3.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) 24

1.3.2.1 Khái niệm: 24

1.3.2.2 Đối tượng áp dụng 24

1.3.2.3 Căn cứ xác định: 24

1.3.2.4 Xác định giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Doanh nghiệp 25

1.3.2.5 Ưu điểm: 27

1.3.2.6 Nhược điểm: 27

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM ( VVFC) - CHI NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ TÂY NGUYÊN 28

2.1 Tổng quan về công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 28

2.1.1 Giới thiệu về đơn vị 28

2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 28

2.1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò và vị trí của công ty: 30

2.1.1.3 Một số công việc tiêu biểu đã thực hiện: 33

2.1.1.4 Cơ cấu tổ chức quản lý của chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 34

2.1.2 Đánh giá khái quát hoạt động kinh doanh của đơn vị 38 2.1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.38

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty trong 3 năm gần đây 42

2.1.4 Phân tích tình hình tài chính: 43

2.1.5 Phương hướng hoạt động của doanh nghiệp trong thời gian tới: 44

2.1.5.1 Phương hướng chung; 44

2.1.5.2 Phương hướng cụ thể: 44

2.2 Thực trạng việc thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cô phần hóa doanh nghiệp nhà nước tại công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 46

2.2.1 Quy trình xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước tại công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 46

2.2.2 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến việc xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cô phần hóa doanh nghiệp nhà nước tại công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên 49

2.2.2.1 Nhân tố bên ngoài 49

2.2.2.2 Nhân tố bên trong 49

2.2.3 Tình hình thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước của Công ty Cổ phần định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền trung và Tây nguyên 50

2.2.4 Cách xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước của Công ty Cổ phần định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền trung và Tây nguyên 51

2.2.4.1 Đối với tài sản cố định hữu hình: 51

2.2.4.1.1 Chất lượng còn lại của tài sản: 51

2.2.4.2 Đối với công cụ, dụng cụ được xác định: 53

2.2.4.3 Đối với hàng tồn kho: 53

2.2.4.4 Đối với tài sản bằng tiền: 53

2.2.4.5 Đối với các khoản phải thu, các khoản phải trả: 54

2.2.4.6 Đối với các khoản chi phí dở dang về sản xuất kinh doanh, đầu tư

xây dựng cơ bản: 54

2.2.4.7 Đối với tài sản cố định vô hình: 54

2.2.4.8 Đối với các khoản dự phòng, lỗ và lãi: 54

2.2.4.9 Đối với số dư bằng tiền của quỹ khen thưởng phúc lợi: 54

2.2.4.10 Đối với giá trị lợi thế kinh doanh: 55

2.2.4.11 Đối với giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại các doanh nghiệp khác: 56

2.2.4.12 Đối với giá trị quyền sử dụng đất: 57

2.2.5 Xác định giá trị Công ty TNHH MTV Cà phê Phước An phục vụ trong cổ phần hóa doanh nghiệp 58

2.2.5.1 Phương pháp xác định: 58

2.2.5.2 Đối với tài sản cố định hữu hình: 59

2.2.5.3 Đối với công cụ dụng cụ đã phân bổ 100% 86

2.2.5.4 Đối với hàng tồn kho: 89

2.2.5.5 Đối với tài sản bằng tiền: 89

2.2.5.6 Đối với các khoản phải thu, các khoản phải trả: 89

2.2.5.7 Đối với các khoản chi phí dở dang về sản xuất kinh doanh, đầu tư xây dựng cơ bản: 90

2.2.5.8 Đối với tài sản cố định vô hình: 90

2.2.5.9 Đối với giá trị lợi thế kinh doanh: 91

2.2.5.10 Đối với giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại các doanh nghiệp khác: 96

2.2.5.11 Đối với giá trị quyền sử dụng đất: 96

2.2.5.12 Kết quả: 97

CHƯƠNG 3 KẾT LUẬN, NHẬN XÉT 100

3.1 Đánh giá kết quả 100

3.1.1 Thành tựu 100

3.1.2 Hạn chế 100

3.2 Đề xuất ý kiến để hoàn thiện công tác xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ

trong việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 101

3.2.1 Đối với nhà nước: 101

3.2.1.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và thẩm định giá 101

3.2.1.2 Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 102

3.2.1.3 Hoàn thiện biểu mẫu xác định giá trị doanh nghiệp cho CPH 103

3.2.2 Đối với doanh nghiệp CPH 103

3.2.3 Đối với doanh nghiệp thẩm định giá 104

3.2.3.1 Đầu tư nguồn nhân lực về thẩm định giá bằng các hình thức đào tạo trong và ngoài nước 104

KẾT LUẬN 106

TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

PHỤ LỤC 108

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1 : Đánh giá khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của công ty 42 Bảng 2: Giá trị tài sản đã thẩm định từ năm 2011 – 2013 của VVFC 43

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Quy trình chung xác định giá trị doanh nghiệp .6

Sơ đồ 2 : Sơ đồ cơ cấu quản lý tại công ty 34

Sơ đồ 3: Quy trình xác định giá trị doanh nghiệp tại công ty 47

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CP : Cổ phần

NN&PTNT : Nông nghiệp và phát triển nông thôn

LỜI NÓI ĐẦU

  

1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Theo quan điểm chỉ đạo của Đảng và nhà nước cùng với quá trình cải cách

và hội nhập kinh tế của nước ta, nhằm tăng cường khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp nhà nước trong hoạt động kinh doanh Trong khi các doanh nghiệp nhà nước

đa số có quy mô nhỏ, vốn ít, trình độ công nghệ lạc hậu nên chất lượng sản phẩm thấp,… không đủ khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp trong và ngoài nước, yêu cầu cần phải đẩy mạnh cổ phần hóa khối doanh nghiệp này, đa dạng hóa các hình thức sở hữu vốn Nhưng thực trạng quá trình này diễn ra còn chậm chạp, chưa đạt yêu cầu trong thời gian qua Một số những lý do chủ yếu khiến quá trình này bị chậm là việc sử dụng phương pháp áp dụng để xác định giá trị doanh nghiệp chúng

ta không thể xác định được giá trị của doanh nghiệp này một cách hợp lý Từ đó, nhu cầu cần phải xác định giá trị của một doanh nghiệp để hoàn thành chủ trương của Đảng, nhà nước và phù hợp với nền kinh tế thị trường ngày càng cấp thiết

Hiện nay các tổ chức thẩm định giá chủ yếu áp dụng phương pháp tài sản để thẩm định giá trị doanh nghiệp Phương pháp này cũng có nhiều ưu điểm, nhưng cũng bộ lộ những yếu điếm chủ quan làm ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp được thẩm định

Xuất phát từ nhu cầu đó, tôi đã thực hiện đề tài: “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ

DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC) – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ TÂY NGUYÊN.” Với mong muốn trình bày rõ hơn về việc áp

dụng phương pháp tài sản trong xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước phục vụ mục đích cổ phần hóa tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền trung và Tây nguyên

2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI

Mục đích chủ yếu mà đề tài muốn giải quyết là tìm hiểu việc áp dụng phương pháp tài sản trong xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước của Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền trung và Tây nguyên hiện nay như thế nào Đồng thời, nêu ra những thuận lợi và khó khăn khi tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp và từ đó đề xuất những ý kiến để nâng cao và hoàn thiện công tác xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước sao cho

cả người mua và người bán đều hài lòng khi cổ phần

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Phương pháp tài sản trong việc xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) – Chi nhánh Miền trung và Tây nguyên Lấy ví dụ minh họa là quá trình thẩm định giá Công ty TNHH MTV cà phê Phước An

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp nghiên cứu vận dụng xuyên suốt trong đề tài này phương pháp nghiên cứu như liệt kê, so sánh và minh họa, những thành tựu, những hạn chế, sự kế thừa và phát triển của hoạt động định giá của Việt Nam hiện nay Bên cạch đó, đề tài cũng sử dụng phương pháp đối chiếu, vận dụng một số lý thuyết để giải thích những hiện tượng kinh tế, từ đó đưa ra các đề xuất thỏa đáng

5 NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU

CHƯƠNG 1 Cơ sở lý luận về thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích

cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo phương pháp tài sản

CHƯƠNG 2 Thực trang thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích

cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo phương pháp tài sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam ( VVFC) – Chi nhánh Miền trung và Tây nguyên

CHƯƠNG 3 Kết luận, nhận xét

6 NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI

Khóa luận đã tổng kết, phân tích quá trình thực hiện công tác định giá để phục vụ công tác cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong thời gian qua tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam(VVFC) – Chi nhánh Miền trung và Tây nguyên, đồng thời rút ra những thành tựu đạt được cũng như những tồn tại cần giải quyết Từ đó, đề xuất những giải pháp góp phần thiết thực cho hoạt động định giá trong thời gian tới nhằm giúp cho chính sách cổ phần hóa được thực thi mạnh mẽ hơn, đáp ứng với mong muốn của Nhà nước về nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Ngân sách nhà nước, tăng hiệu quả hoạt động của khối Doanh nghiệp nhà nước

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP

NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN

1.1 Khái niệm doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nước

1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp

Theo điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005 định nghĩa: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”

1.1.2 Khái niệm doanh nghiệp nhà nước:

Doanh nghiệp nhà nước là doanh nghiệp trong đó Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ

1.2 Thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá doanh nghiệp là quá trình ước tính giá trị doanh nghiệp hay lợi ích của nó

Thẩm định giá doanh nghiệp là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học Mục tiêu cuối cùng là doanh nghiệp sẽ có giá trị sao cho có người mua sẵn lòng trả tiền

để cho nó Tuy vậy, có rất nhiều cách thức để tính toán một giá đúng đắn

Việc đánh giá về mặt tài chính có quan hệ tới doanh nghiệp như vật trao đổi giữa người mua và người bán dựa trên một thị trường có tổ chức (ví dụ thị trường chứng khoán) mà giá cả tùy thuộc vào khả năng kiếm được lợi nhuận trong việc sản xuất sản phẩm và cung cấp dịch vụ của bản thân doanh nghiệp

Định giá có liên quan đến doanh nghiệp trong nhiều thời điểm khác nhau của chính đời sống của doanh nghiệp: Từ giai đoạn lập dự án, thành lập doanh nghiệp; giai đoạn hoạt động; giai đoạn thanh lý; giải thể Tuy nhiên, thường thì việc định giá xảy ra vào lúc có chuyển nhượng quyền sở hữu của một doanh nghiệp đang

hoạt động, nghĩa là một doanh nghiệp đã có một quá khứ cụ thể hóa bằng một sở hữu tài sản, nhưng cũng đảm bảo được một tương lai

1.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần

hóa doanh nghiệp nhà nước

- Xác định giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm cổ phần hóa doanh nghiệp

- Xác định giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp như lợi thế kinh doanh, giá trị thương hiệu

- Xác định được quy mô của Doanh nghiệp so với các Doanh nghiệp khác trong cùng ngành

- Góp phần chống thất thoát vốn và tài sản của nhà nước, đẩy nhanh tiến trình cổ phần hóa

- Là cơ sở để các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán cổ phần

1.2.3 Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần

háo doanh nghiệp nhà nước

Nhìn chung, có 6 bước cơ bản trong quy trình định giá một doanh nghiệp như sau:

Sơ đồ 1: Quy trình chung xác định giá trị doanh nghiệp

Bước 1: Xác định vấn đề

Trong bước này cần chú ý các vấn đề sau:

- Thiết lập mục đích thẩm định giá

- Nhận dạng sơ bộ doanh nghiệp cần thẩm định giá: pháp lý, loại hình, quy

mô, địa điểm, các cơ sở, chi nhánh, tài sản, sản phẩm, thương hiệu, thị trường,…

- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

- Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá giá trị doanh nghiệp

Bước 3: Tìm hiểu về doanh nghiệp

và thu thập thông tin

Bước 4: Đánh giá các điểm mạnh

và điểm yếu của doanh nghiệp

Bước 5: Xác định phương pháp thẩm định giá, phân tích số liệu, tư

liệu, và ước tính giá trị doanh

nghiệp

Bước 6: Lập báo cáo thẩm và chứng thư thẩm định giá Doanh

nghiệp

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định giá

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với doanh nghiệp được mua bán và đặc điểm thị trường; Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về doanh nghiệp, tài liệu so sánh Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

Bước 3: Tìm hiểu doanh nghiệp và thu thập tài liệu

- Khảo sát thực tế tại doanh nghiệp: kiểm kê tài sản, khảo sát tình hình sản xuất kinh doanh thực tế của doanh nghiệp

- Thu thập thông tin trước hết là các thông tin, tư liệu từ nội bộ doanh nghiệp: tư liệu về tình hình sản xuất kinh doanh, các báo cáo tài chính - kế toán - kiểm toán, hệ thống đơn vị sản xuất và đại lý, đặc điểm của đội ngũ quản lý điều hành, nhân viên, công nhân,… Ngoài ra còn chú ý thu thập thông tin bên ngoài doanh nghiệp đặc biệt là thị trường sản phẩm của doanh nghiệp, môi trường kinh doanh, ngành kinh doanh, các đối thủ cạnh tranh, chủ trương của Nhà nước,… Thẩm định viên cần tiến hành những bước cần thiết để bảo đảm rằng tất cả nguồn

dữ liệu làm căn cứ đều đáng tin cậy và phù hợp với việc thẩm định giá Việc thẩm định viên tiến hành các bước hợp lý để thẩm tra sự chính xác và hợp lý của các nguồn tư liệu là thông lệ trên thị trường

Bước 4: Đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp:

Cần đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp trên các mặt: sản xuất kinh doanh, thiết bị công nghệ, tay nghề người lao động, bộ máy quản lý và năng lực quản lý, vốn nợ, các chỉ tiêu tài chính, thị trường, môi trường kinh doanh

Bước 5: Xác định phương pháp thẩm định giá, phân tích số liệu, tư liệu, và ước

tính giá trị doanh nghiệp

Thẩm định viên căn cứ vào bước 4 để lựa chọn một phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp một cách phù hợp Ngoài ra, thẩm định viên về giá doanh nghiệp dựa vào ý kiến, kết quả công việc của thẩm định viên khác hay các nhà chuyên môn khác là cần thiết khi thẩm định giá doanh nghiệp Một ví dụ thường thấy là dựa vào kết quả thẩm định giá bất động sản để thẩm định giá các tài sản bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp Khi dựa vào ý kiến, kết quả của thẩm định viên khác hoặc các chuyên gia khác, thẩm định viên về giá doanh nghiệp cần tiến hành các bước thẩm tra để bảo đảm rằng những dịch vụ đó được thực hiện một cách chuyên nghiệp, các kết luận hợp lý và đáng tin cậy

Bước 6: Phần chuẩn bị báo cáo và lập báo cáo và ra chứng thư thẩm định giá

Phần chuẩn bị báo cáo và lập báo cáo thẩm định giá doanh nghiệp tương tự như các tài sản khác Báo cáo kết quả thẩm định giá doanh nghiệp phải nêu rõ:

- Biên bản xác định giá trị doanh nghiệp

- Phụ lục kèm theo

1.2.4 Nguyên tắc xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa

doanh nghiệp nhà nước

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản

cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo những nguyên tắc cơ bản sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất là việc đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép

về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

- Nguyên tắc cung – cầu:

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản

- Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, cần phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc thay thế:

Hình thành giá trị của tài sản thẩm định thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

- Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất, do đó để ước tính mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích sự cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một thời điểm nhất định, sau đó đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

- Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc phân phối cho các yếu tố của quá trình sản xuất là đất đai, vốn, lao động, quản lý

- Nguyên tắc đóng góp:

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu từ bỗ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc tuân thủ:

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất, do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được xem xét giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển

vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc xác định giá trị doanh nghiệp

1.2.5.1 Nhân tố thuộc về công ty thẩm định giá

- Trình độ chuyên môn, năng lực cũng như kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định trong việc xác định đối tượng, mục đích, thu thập, tìm kiếm cũng như xử

lý thông tin về tài sản của doanh nghiệp cũng làm ảnh hưởng tới kết quả thẩm định Hai thẩm định viên khác nhau cùng định giá một tài sản có thể cho ra hai kết quả khác nhau, vì do sự khác biệt về kinh nghiệm và trình độ chuyên môn trong xử lý Đôi khi còn lung túng trong việc áp dụng các văn bản, quy định về CPH

1.2.5.2 Nhân tố thuộc về doanh nghiệp được thẩm định giá

- Sự độc quyền về sản phầm hay ngành nghề sẽ làm cho việc xác định giá trị

gặp khó khăn, thường được xác định cao vì sự tồn tại lâu dài của sản phẩm và nó mang lại lợi nhuận cao Thêm nữa, một doanh nghiệp có hệ thống phân phối rộng khắp và tổ chức nhân sự tốt cũng thường được định giá cao hơn bình thường

- Giá trị để hình thành các tài sản: Thông thường người ta căn cứ vào bảng cân đối kế toán để xác định giá trị này Chúng bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc hình thành tài sản này như nguyên giá, chi phí chuyên chở lắp đặt, chi phí vận hành thử,

- Giá trị bị thanh lý: Là hậu quả của việc công ty bị bắt buộc phải bán tài sản thanh lý Lúc đó, tài sản có nguy cơ rất lơn bị ép giá và phải bán đổ bán tháo

- Giá trị nhượng bán: Chỉ giá chuyển nhượng của một tài sản trong điều kiện bình thường Giá cả này được xác định bởi cung và cầu trên thị trường

- Giá trị theo công dụng: Chỉ khoản chi phí phải bỏ ra để có thể có được một tài sản có cùng chất lượng, quy cách Điều này đặc biệt chỉ có liên quan đến máy móc, trang thiết bị dùng trong kinh doanh

- Phổ biến nhất trong các nhân tố tấm lý ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp

là nhân tố tiếng tăm của doanh nghiệp đang có Nó có thể làm cho giá trị của doanh nghiệp được đánh giá cao hoặc thấp tùy thuộc vào danh tiếng tốt hay xấu của doanh

nghiệp

1.3 Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

1.3.1 Phương pháp tài sản

1.3.1.1 Khái niệm

Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ

sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

1.3.1.2 Đối tượng áp dụng

Là các Doanh nghiệp Nhà nước và các đơn vị phụ thuộc của Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trong các ngành nghề sản xuất, kinh doanh trừ những doanh nghiệp được định giá theo phương pháp DCF

1.3.1.3 Thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Thời điểm khóa sổ kế toán, lập báo cáo tài chính để xác định giá trị doanh nghiệp Đối với trường hợp áp dụng phương pháp tài sản là thời điểm kết thúc quý gần nhất với thời điểm có quyết định cổ phần hóa nhưng không quá 6 tháng so với thời điểm công bố giá trị doanh nghiệp

1.3.1.4 Căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

- Số liệu trên sổ sách kế toán của doanh nghiệp

- Số lượng và chất lượng tài sản theo kiểm kê phân loại thực tế

- Tính năng kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá thị trường

- Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của doanh nghiệp (Vị trí địa lý,

uy tín của doanh nghiệp, mẫu mã, thương hiệu,… )

1.3.1.5 Cách xác định giá trị doanh nghiệp

Giá này được xác định trên cơ sở kết quả kiểm kê, phân loại và đánh giá xác định giá trị thực tế của toàn bộ tài sản để cổ phần hóa của doanh nghiệp theo giá thị trương tại thời điểm định giá

a) Đối với tài sản là hiện vật:

- Chỉ đánh giá lại những tài sản mà công ty cổ phần tiếp tục sử dụng

- Giá trị thực tế của tài sản bằng (=) Nguyên giá tính theo giá thị trường tại thời điểm tổ chức định giá nhân (x) Chất lượng còn lại của tài sản tại thời điểm định giá

Trong đó:

+ Giá thị trường là:

- Giá tài sản mới cùng loại đang mua, bán trên thị trường bao gồm cả chi phí vận chuyển lắp đặt (nếu có) Nếu là tài sản đặc thù không có trên thị trường thì giá mua tài sản được tính theo giá mua mới của tài sản tương đương, cùng nước sản xuất, có cùng công suất hoặc tính năng tương đương Trường hợp không có tài sản tương đương thì tính theo giá tài sản ghi trên sổ kế toán

- Đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quy định tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đối với tài sản là sản phẩm xây dựng

cơ bản Trường hợp chưa có quy định thì tính theo giá sổ sách, có xét thêm yếu tố trượt giá trong xây dựng cơ bản

Riêng đối với các công trình mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trước khi xác định giá trị doanh nghiệp: sử dụng giá trị quyết toán công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp cá biệt, công trình chưa được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng đã đưa vào sử dụng thì tạm tính theo giá ghi trên sổ kế toán

- Chất lượng của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với chất lượng của tài sản cùng loại mua sắm mới hoặc đầu tư xây dựng mới, phù hợp với các quy định của Nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng, vận hành tài sản; đảm bảo chất lượng sản phẩm sản xuất; vệ sinh môi trường theo hướng dẫn của các

Bộ quản lý ngành kinh tế kỹ thuật Nếu chưa có quy định của Nhà nước thì chất lượng tài sản là máy móc thiết bị, phương tiện vận tải được đánh giá lại không thấp hơn 20% so với chất lượng của tài sản cùng loại mua sắm mới; của nhà xưởng, vật kiến trúc không thấp hơn 30% so với chất lượng của tài sản cùng loại đầu tư xây dựng mới

- Tài sản cố định đã khấu hao thu hồi đủ vốn; công cụ lao động, dụng cụ quản lý đã phân bổ hết giá trị vào chi phí kinh doanh nhưng công ty cổ phần tiếp tục

sử dụng phải đánh giá lại để tính vào giá trị doanh nghiệp theo nguyên tắc không thấp hơn 20% giá trị tài sản, công cụ, dụng cụ mua mới

b) Đối với tài sản bằng tiền:

Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi và các giấy tờ có giá (tín phiếu, trái phiếu, ) của doanh nghiệp được xác định như sau:

- Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ

- Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơi doanh nghiệp mở tài khoản

- Các giấy tờ có giá được xác định theo giá giao dịch trên thị trường Nếu không có giao dịch thì xác định theo mệnh giá của giấy tờ đó

- Nếu số dư bằng ngoại tệ thì phải đánh giá lại theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trường ngoại tệ liên Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

c) Đối với các khoản nợ phải thu:

- Đối với những khoản nợ phải thu có đủ tài liệu chứng minh không có khả năng thu hồi theo quy định hiện hành của Nhà nước về xử lý nợ tồn đọng thì xác định rõ nguyên nhân, trách nhiệm cá nhân, tổ chức để xử lý bồi thường theo quy định của pháp luật hiện hành Phần tổn thất sau khi xử lý, doanh nghiệp dùng nguồn

dự phòng nợ phải thu khó đòi để bù đắp, nếu thiếu thì hạch toán vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp

- Đối với các khoản nợ phải thu quá hạn khác, doanh nghiệp phải tiếp tục đòi

nợ hoặc thoả thuận bán nợ cho các tổ chức kinh tế có chức năng kinh doanh mua bán nợ và tài sản tồn đọng, không được trực tiếp bán nợ cho khách nợ Khoản tổn thất từ việc bán nợ được hạch toán vào chi phí kinh doanh

- Đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp, doanh nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm bàn giao các khoản công nợ không tính vào giá trị doanh nghiệp (bao gồm cả các khoản nợ đã được xử lý bằng nguồn dự phòng nợ phải thu khó đòi, dự phòng rủi ro, dự phòng nghiệp vụ đang được tiếp tục theo dõi ngoài bảng) cho các

cơ quan liên quan theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số

109/2007/NĐ-CP

- Đối với các khoản doanh nghiệp đã trả trước cho người cung cấp hàng hoá,

dịch vụ như: tiền thuê nhà, tiền thuê đất, tiền mua hàng, tiền công nếu đã hạch

toán hết vào chi phí kinh doanh, doanh nghiệp đối chiếu hạch toán giảm chi phí tương ứng với phần hàng hoá, dịch vụ chưa được cung cấp hoặc thời gian thuê chưa thực hiện và hạch toán tăng khoản chi phí trả trước (hoặc chi phí chờ phân bổ)

d) Đối với các khoản chi phí dở dang:

Các khoản chi phí dở dang về sản xuất kinh doanh, đầu tư xây dựng cơ bản, chi phí dở dang liên quan đến đền bù, giải toả, san lấp mặt bằng và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo thực tế phát sinh hạch toán trên sổ kế toán

e) Đối với tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn:

Tính theo số dư thực tế trên sổ sách kế toán đã đối chiếu xác nhận tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

f) Đối với tài sản vô hình (nếu có):

Tính theo giá trị còn lại đang hạch toán trên sổ kế toán

g) Đối với các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn và dài hạn:

Giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp tại các doanh nghiệp khác được xác định theo quy định tại Điều 33 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP Trong đó:

- Khi xác định giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp khác để xác định giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa vào doanh nghiệp khác (không phải là công ty cổ phần) được loại trừ khoản lợi nhuận chưa phân phối ( nếu có) dùng để trích lập các quỹ khen thưởng, phúc lợi, quỹ thưởng ban điều hành, chia lợi nhuận cho thành viên góp vốn (theo nghị quyết của Hội đồng thành viên của doanh nghiệp khác)

- Phần lợi nhuận được chia từ doanh nghiệp khác cho doanh nghiệp cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần hóa hạch toán vào kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

- Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá có các khoản đầu tư ngắn hạn (các khoản đầu tư có thời hạn dưới một năm) tại doanh nghiệp khác thì việc xác định giá trị khoản đầu tư ngắn hạn của doanh nghiệp cổ phần hoá thực hiện như đối với các khoản đầu tư dài hạn

h) Đối với doanh nghiệp có lợi thế kinh doanh:

Giá trị lợi thế kinh doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá theo qui định tại Điều 32 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP gồm giá trị thương hiệu, tiềm năng phát triển được xác định như sau:

Giá trị lợi thế kinh doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trị thương hiệu được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho việc tạo dựng và bảo vệ nhãn hiệu, tên thương mại trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp (bao gồm cả chi phí thành lập doanh nghiệp, chi phí đào tạo nhân viên, chi phí quảng cáo phát sinh trước khi thành lập doanh nghiệp, chi phí quảng cáo, tuyên truyền trong và ngoài nước để quảng bá, giới thiệu sản phẩm, giới thiệu công ty; xây dựng trang web )

Giá trị lợi thế kinh doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là tiềm năng phát triển của doanh nghiệp được đánh giá trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai khi so sánh tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp với lãi suất trái phiếu Chính phủ như sau:

x

Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân 3 năm trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

-

Lãi suất của trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn

5 năm do Bộ Tài chính công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Trong đó:

- Giá trị thực tế phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá (thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp) được xác định bằng giá trị doanh nghiệp theo sổ kế toán (là tổng giá trị tài sản thể hiện trong Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 17 Thông tư này) trừ các khoản nợ phải trả theo

sổ kế toán tại thời điểm định giá

- Vốn chủ sở hữu được xác định bao gồm số dư : Nguồn vốn đầu tư của chủ

sở hữu, Quỹ đầu tư phát triển và Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản theo Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC ngày 20/03/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc Ban hành chế độ kế toán doanh nghiệp Việc xác định vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp cổ phần hoá là các tổ chức tín dụng theo hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước Việt Nam

- Tỷ suất lợi nhuận sau thuế xác định như sau:

Tỷ suất lợi nhuận

sau thuế trên vốn

i) Về giá trị quyền sử dụng đất:

Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP, trong đó:

- Trước khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp, doanh nghiệp cổ phần hóa

có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định để thực hiện Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với quy định về phương án về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ và phải được gửi đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp Doanh nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất hoặc giao đất theo quy định của Luật Đất đai

Doanh nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm gửi công văn đề nghị kèm theo phương án sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hồ sơ tài liệu có liên quan về đất đến Sở Tài chính địa phương nơi doanh nghiệp cổ phần hóa có diện tích đất đang sử dụng Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành có liên quan xác định giá đất để tính thu tiền

sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố để quyết định hoặc có ý kiến chính thức đối với diện tích đất doanh nghiệp sẽ tiếp tục sử dụng sau cổ phần hóa và giá đất làm căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp

- Trường hợp doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính giá trị doanh nghiệp được thực hiện như sau:

+ Đối với những diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hoá đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa

Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP

Trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa có ý kiến chính thức về giá đất quy định tại điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa sử dụng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố tại thời điểm gần nhất theo quy định của pháp luật về đất đai để xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa; đồng thời, cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án cổ phần hóa phải chỉ đạo doanh nghiệp công bố công khai trong phương án cổ phần hóa và công bố thông tin khi thực hiện bán cổ phần lần đầu cho các nhà đầu tư biết về việc doanh nghiệp cổ phần hóa nhận

giao đất và giá đất áp dụng để tạm tính giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị

doanh nghiệp cổ phần hóa

Khi thực hiện giao đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện rà soát, xác định chính thức nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất giao theo giá sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường tại thời điểm giao đất Doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm nộp ngân sách nhà nước toàn bộ khoản tiền này (bao gồm cả chênh lệch với giá tạm tính - nếu có) để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai

Trường hợp giá đất áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có ý kiến sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì khi công ty cổ phần được cấp có thẩm quyền quyết định giao đất và doanh nghiệp làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, công ty cổ phần phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất đã áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa (không phải điều chỉnh lại giá đất theo giá thời điểm thực hiện giao đất cho doanh nghiệp)

+ Đối với diện tích đất của những doanh nghiệp cổ phần hoá đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho Ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ tổ chức, cá nhân (đã thanh toán tiền nhận chuyển nhượng, đã hoàn thành hoặc chưa hoàn thành thủ tục cấp, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), kể cả diện tích đất đã giao, nhận chuyển nhượng của doanh nghiệp để xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP, nếu có chênh lệch tăng với giá trị đang hạch toán

trên sổ sách kế toán thì tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa và tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa

+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất xây dựng nhà, hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có thực hiện chuyển nhượng một phần diện tích nhà cao tầng cho cơ quan khác làm trụ sở hoặc kinh doanh thì giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp chỉ tính cho phần diện tích nhà, hạ tầng do doanh nghiệp cổ phần hoá sử dụng (là tài sản cố định của doanh nghiệp cổ phần hoá) được xác định như sau:

-

Giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho diện tích nhà chuyển nhượng

Giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho diện tích nhà chuyển giao được xác định trên cơ sở giá bán của từng tầng hoặc theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:

Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng

Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ

+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có sử dụng một phần diện tích đất làm các công trình phúc lợi công cộng và đã bàn giao cho địa phương quản lý sử dụng thì giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá hoặc tính vào giá bán nhà, cho thuê nhà được xác định theo diện tích đất doanh nghiệp được giao để kinh doanh nhà và hạ tầng (không bao gồm diện tích đất làm

các công trình phúc lợi công cộng đã bàn giao cho địa phương)

+ Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất xây dựng nhà, kết cấu

hạ tầng để bán, tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện giao đất theo quy định của

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai tính vào giá bán nhà, kết cấu hạ tầng cho người mua thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa

+ Trường hợp doanh nghiệp thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đã được giao thì phải nộp thêm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích chuyển đổi theo quy định của pháp luật về đất đai vào ngân sách nhà nước và

tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa

+ Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất xác định lại thấp hơn chi phí thực tế

về quyền sử dụng đất đang hạch toán trên sổ kế toán thì tính theo giá doanh nghiệp

đang hạch toán

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất:

+ Đối với những diện tích đất thuê theo phương thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền thuê đất phải nộp hằng năm theo qui định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai doanh nghiệp hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

+ Đối với những doanh nghiệp cổ phần hoá đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) thì phải tính lại giá trị tiền thuê đất theo giá thuê đất thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Doanh nghiệp cổ phần hoá căn cứ Hợp đồng thuê đất, đơn giá thuê đất và giá đất cho thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi doanh nghiệp có diện tích đất thuê quy định để xác định lại giá trị tiền thuê đất của thời gian thuê đất còn lại Phần chênh lệch tăng do xác định lại tiền thuê đất được tính vào giá trị doanh nghiệp và tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Công ty cổ phần có trách nhiệm kế thừa (hoặc ký lại Hợp đồng thuê đất) và sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật đất đai Công ty cổ phần không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian còn lại của Hợp đồng thuê đất đã trả tiền thuê đất

+ Đối với những doanh nghiệp cổ phần hoá được nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước nay chuyển sang lựa

chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá trị quyền sử dụng đất đã xác định khi giao đất trước đây không tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá Doanh nghiệp cổ phần hóa phải hoàn thành thủ tục chuyển sang thuê đất gửi

cơ quan quyết định cổ phần hóa và cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương trước khi chính thức chuyển sang công ty cổ phần

- Doanh nghiệp cổ phần hóa được ưu tiên kế thừa các quyền và lợi ích hợp pháp về sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai khi chuyển sang công ty

cổ phần theo qui định tại khoản 3 Điều 47 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP; những doanh nghiệp cổ phần hoá đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp đã xác định lại giá đất khi xác định giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường, giá trị quyền sử dụng đất tăng do xác định lại giá đất đã được ghi tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa, khi làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp cổ phần hóa sang công ty cổ phần, công ty cổ phần không phải nộp tiền sử dụng đất

1.3.1.6 Xác định giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Doanh nghiệp:

- Giá trị thực tế vốn Nhà nước tại doanh nghiệp = giá trị thực tế của doanh nghiệp trừ (-) các khoản nợ thực tế phải trả và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu

có) Trong đó, nợ thực tế phải trả là tổng giá trị các khoản nợ phải trả của doanh

nghiệp trừ (-) các khoản nợ không phải thanh toán

- Khi thực hiện cổ phần hoá công ty mẹ trong Tập đoàn kinh tế, Tổng công

ty Nhà nước, công ty mẹ trong tổ hợp Công ty mẹ - Công ty con (sau đây gọi chung

là Công ty mẹ) thì:

- Các công ty con do công ty mẹ (doanh nghiệp cổ phần hoá) sở hữu 100% vốn điều lệ, phải tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp theo quy định tại thông tư này như đối với doanh nghiệp cổ phần hóa, để xác định giá trị thực tế phần vốn của công ty mẹ tại công ty con

- Giá trị thực tế doanh nghiệp cổ phần hoá (công ty mẹ) là giá trị doanh nghiệp công ty mẹ và giá trị doanh nghiệp hạch toán phụ thuộc công ty mẹ được xác định theo quy định tại thông tư này

- Giá trị thực tế vốn nhà nước tại công ty mẹ bằng giá trị thực tế của doanh nghiệp công ty mẹ được xác định như trên trừ các khoản nợ thực tế phải trả và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có) như quy định chung

- Phương pháp này cũng đã đề cập đến hai bộ phận chính tạo nên giá trị doanh nghiệp đó là: giá trị tài sản hữu hình và giá trị tài sản vô hình

- Đặc biệt có cơ sở là giá trị thực của tài sản được thiết lập thông qua quá trình kiểm kê, đánh giá lại

1.3.1.8 Nhược điểm:

- Phương pháp này tốn nhiều thời gian do có một số tiềm ẩn trong việc thực hiện vì thiếu hướng dẫn chi tiết cho việc đánh giá các tài sản hoặc tài khoản nhất định và yêu cầu giá trị thị trường của các tài sản

- Hơn nữa việc xác định giá trị doanh nghiệp mới chỉ xem xét ở trạng thái tĩnh tức là giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp được xác định chủ yếu dựa trên các số liệu quá khứ và hiện tại, do đó hiển nhiên cũng không thể phản ánh được khả năng sinh lời trong tương lai của doanh nghiệp Vì vậy chưa tạo được sự hấp dẫn đối với những nhà đầu tư

- Trên khía cạch khác, phương pháp này cũng có thể không phản ánh được các nguy cơ tiềm tàng đối với doanh nghiệp trong tương lai và như thế nó có thể thổi phồng giá trị doanh nghiệp

- Áp dụng phương pháp này sẽ dẫn đến mất vốn lớn ở các doanh nghiệp mới thành lập và ở các doanh nghiệp tạm thời hiện nay đang hoạt động thua lỗ nhưng đang có tiềm năng trong tương lai, chẳng hạn các doanh nghiệp có thị phần cao Những doanh nghiệp này có tỷ suất sinh lợi nhuận sau thuế trên vốn khá thấp ở thời điểm hiện tại, vì thế giá trị lợi thế của nó được đánh giá thấp

- Phát sinh một số chi phí do phải thuê chuyên gia đánh giá tài sản Không thể loại bỏ hoàn toàn tính chủ quan khi tính giá trị doanh nghiệp Việc định giá doanh nghiệp dựa vào giá trị trên sổ sách kế toán, chưa tính được giá trị tiềm năng như thương hiệu, sự phát triển tương lai của doanh nghiệp

1.3.2.Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

1.3.2.1 Khái niệm:

Xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp cổ phần hoá trong tương lai, không phụ thuộc vào giá trị tài sản của doanh nghiệp

1.3.2.2 Đối tượng áp dụng

Phương pháp này được lựa chọn áp dụng để xác định giá trị các doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trong các ngành dịch vụ thương mại, dịch vụ tư vấn, thiết kế xây dựng, dịch vụ tài chính, kế toán và chuyển giao công nghệ Có tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân 05 năm liền kề của doanh nghiệp trước cổ phần hóa cao hơn lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 05 năm ở thời điểm gần nhất trước thời điểm xác định giá trị Doanh nghiệp

- Lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp được định giá

- Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao

1.3.2.4 Xác định giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Doanh nghiệp

Giá trị thực tế phần vốn nhà nước theo phương pháp dòng tiền chiết khấu được xác định theo công thức sau:

(1  ) +

Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất đã được giao, hoặc chênh lệch về tiền thuê đất của số năm thuê đất đã trả tiền còn lại ghi tăng vốn nhà nước Trong đó:

+ Các chỉ tiêu và xác định các chỉ tiêu

Di

(1+ K)i : là Giá trị hiện tại của cổ tức năm thứ i

Pn

(1+ K)n : là Giá trị hiện tại của phần vốn Nhà nước năm thứ n

i : thứ tự các năm kế tiếp kể từ năm xác định giá trị doanh nghiệp (i:1n)

Di : Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức năm thứ i

n : Là số năm tương lai được lựa chọn (3 - 5 năm)

Pn : Giá trị phần vốn nhà nước năm thứ n và được xác định theo công thức:

K : Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hoàn vốn cần thiết của các nhà đầu tư khi mua cổ phần và được xác định theo công thức:

K = Rf + Rp

Rf : Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro, chỉ tiêu này được tính bằng lãi suất của trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn 5 năm đã phát hành ở thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Rp : Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư mua cổ phần của các công ty ở Việt Nam, chỉ tiêu này được xác định theo bảng chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế tại niên giám định giá hoặc do các công ty định giá xác định cho từng doanh nghiệp nhưng không vượt quá tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro (Rf) g: Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của cổ tức và được xác định như sau:

g = b x R

Trong đó: b là tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại bổ sung vốn

R là tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân của các năm tương lai

+ Giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm định giá theo phương pháp DCF được xác định như sau:

+

Nợ

thực tế phải trả +

Số dư quỹ khen thưởng, phúc lợi

+

Nguồn kinh phí sự nghiệp

Trong đó:

Nợ thực tế phải trả = Tổng nợ phải trả trên sổ kế toán trừ (-) Giá trị các khoản nợ không phải thanh toán cộng (+) Giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất được giao

+ Chênh lệch tăng của vốn nhà nước giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trên sổ

kế toán được hạch toán như một khoản lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp, được ghi nhận là tài sản và được phân bổ dần vào chi phí sản xuất kinh doanh không quá

10 năm kể từ thời điểm chính thức chuyển đổi sang công ty cổ phần

+ Đối với Tổng công ty, các ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết khấu thì lợi nhuận và vốn nhà nước được xác định theo quy định của pháp luật hiện hành về quản lý tài chính đối với Tổng công ty, ngân hàng thương mại nhà nước

Ưu điểm của phương pháp này là nó dựa trên cơ sở xem xét hiệu suất hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai, nhờ đó giá trị doanh nghiệp được đánh giá trong trạng thái động và phản ánh được cơ hội mà doanh nghiệp có thể có

- Đây là phương pháp phức tạp, phụ thuộc vào một số giả thiết và thông tin nhất định trong tương lai nên khó khăn cho việc xác định lợi thế và chi phí dự tính thu được hàng năm và vì vậy trong một chừng mực nào đó kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào sự chủ quan của chuyên viên định giá

- Khó lựa chọn được tỷ suất dùng để chiết khấu dòng thu nhập hàng năm

- Khó lựa chọn được thời gian vốn hóa, tức là số năm trong tương lai mà các lợi ích và các chi phí của doanh nghiệp còn có ý nghĩa và còn có thể được xác định chính xác

- Khó ước tính được giá trị thanh lý của doanh nghiệp ở thời điểm cuối năm thứ n của thời kỳ vốn hóa

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC THEO PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM ( VVFC) - CHI NHÁNH MIỀN TRUNG VÀ

Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá theo Thông báo số 58/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài Chính V/v công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2012 và Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 của bộ tài chính về việc công bố Danh sách thẩm định viên

về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2012

Tên giao dịch bằng tiếng Việt: Chi nhánh Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam tại Miền Trung và Tây Nguyên

Tên giao dịch bằng tiếng Anh: VIETNAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY COMPANY – CENTRAL HIGHLANDS BRANCH

Chi nhánh Khu vực Miền Trung và Tây Nguyên có Trụ sở tại:

- Địa chỉ 1: Số 6/1 Đường Nguyễn Thiện Thuật, Thành phố Nha Trang

Điện Thoại: (058) 6250999 – (058) 3607188 Fax: (058) 6252108

- Địa chỉ 2: Số 280 Đường Hoàng Diệu, Phường Thành Công, Thành phố

Buôn Mê Thuật, Tỉnh Đaklak

Điện Thoại: (0500) 3843383 – 0913.479.485 Fax: (0500) 3843382

- Website: www.vvfc.vn

- Mã số thuế: 0102576353-004

- Số tài khoản: 1020100006371 tại Ngân Hàng Công Thương Đaklak

Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên đăng ký hành nghề thẩm định giá tại

Bộ Tài Chính, có con dấu riêng, trực tiếp thẩm định giá, đồng thời phát hành

“Chứng thư thẩm định giá” theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ngay tại Trụ

sở Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên, đảm bảo đáp ứng kịp thời nhu cầu thẩm

định giá trong thời gian ngắn nhất (thông thường 3 đến 5 ngày làm việc)

Là đơn vị thẩm định giá thành lập đầu tiên tại Việt Nam, với tôn chỉ hành

động là: “Nhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng

ta”, VVFC Miền Trung và Tây Nguyên với đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên của

chi nhánh 100% có trình độ Cao đẳng, Đại học và trên đại học, với nòng cốt là các

cán bộ có nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực Thẩm định giá, tài chính,

xây dựng cơ bản 100% cán bộ của Chi nhánh tại Miền Trung và Tây Nguyên đã

được cấp Chứng chỉ hành nghề chuyên nghiệp về Môi giới bất động sản, Định giá

bất động Phong cách làm việc nhanh nhẹn, năng động, sáng tạo, tinh thần trách

nhiệm cao và luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước ban hành

Với phương châm “Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp”, Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên mong muốn có cơ hội cung cấp dịch vụ

định giá tài sản, định giá doanh nghiệp, bán đấu giá tài sản và các dịch vụ tài chính

khác Chi nhánh Miền Trung và Tây Nguyên cam kết cung cấp dịch vụ có chất

lượng cao nhất với chi phí hợp lý nhất để đáp ứng những yêu cầu của quý khách

hàng