Chính sách giá cả đền bù giải phóng mặt bằng cho các công trình xây dựng cơ bản

Các cơ sở khoa học để xác định giá trị đất nhà cửa, hoa màu và các tài sản khác để tính đền bù khi Nhà nước thu hồi đất Những căn cứ và phương pháp xác định giá đất để tính đền bù Những

CHINH SACH VA GIA DEN BU GIAI PHONG MAT BẰNG

CHO CAC CONG TRINH XAY DUNG CO BAN

Mã số: 97 - 98 - 054

Chủ nhiệm đề tài: KS Nguyễn Tộ

364F

AGB / 200.

Các cơ sở khoa học để xác định giá trị đất nhà cửa, hoa màu

và các tài sản khác để tính đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Những căn cứ và phương pháp xác định giá đất để tính đền bù

Những căn cứ để tính giá đất của các Tỉnh, Thành phố

Cơ sở khoa học và phương pháp xác định giá đất nông lâm

nghiệp và đất ở - ở nông thôn

1- Đất nông nghiệp lâm nghiệp

a- Đất trồng cây ngắn ngày

b- Đất trồng cây dài ngày

c- Đất trồng cây lâm nghiệp

2- Giá đất ở - ở nông thôn

3- Đất khu dân cư vùng ven đô thị ven đầu mối giao thông,

khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp

Phương pháp xác định giá đất đô thị

1- Cấp đô thị

2- Vị trí của đất

Cơ sở khoa học để xác định giá đất tính đến bù khi Nhà nước

thu hồi đất

1- Cơ sở khoa học để xác định giá đất tính đền bù

2- Những căn cứ xác định quyền được hưởng đền bù khi Nhà

nước thu hồi đất

Những cơ sở để xác định giá đên bù tài sản là nhà cửa, vật

kiến trúc và các công trình xây đựng

1- Tính giá trị của nhà cửa đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

a- Đối với nhà ở của tư nhân

b- Đối với nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, đang cho thuê để

37

37

43

48

khac nhau

a- Đối với nhà xưởng thuộc các doanh nghiệp Nhà nước

b- Đối với các doanh nghiệp tư nhân

3/ Đên bù các công trình văn hoá di tích lịch sử, đình,

2/ Đên bù cây dài ngày

a- Thời kỳ cây trồng đến thời kỳ thu quả năm đầu tiên

b- Thời kỳ những năm đầu thu hoạch cho đến thời kỳ thu hoạch nhiều nhất

c- Thời kỳ cây già cỗi

3/ Đền bù cây lấy gỗ

a- Thời kỳ gieo trồng (hay còn gọi là thời kỳ xây dựng cơ bản) b- Thời kỳ sinh trưởng của cây (thời kỳ chăm sóc)

c- Thời kỳ thu hoạch

V/ Đên bù tái định cư và chuyển nghề nghiệp

PHAN THU NHAT

DAT VAN DE

Qua 10 năm đổi mới nền kinh tế, nước ta đã thoát khỏi thời kỳ suy

thoái kinh tế rất trầm trọng, tỷ lệ lạm phát luôn ở mức 3 con số tiến tới nền

kinh tế có tốc độ phát triển khá, tốc độ tăng trưởng GDP năm 1995 đạt

9,5%, năm 1996 đạt 9,3% năm 1997 đạt 9%,

Tư tưởng chỉ đạo xuyên suốt trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta được Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ 7 của Đảng đề ra cho đến

nay là "thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá,

hiện đại hoá đất nước" Tư tưởng đó còn được Đại hội đại biểu toàn quốc

lần thứ 8 xác định như một mục tiêu cụ thể Văn kiện Đại hội chỉ rõ "từ

nay đến 2010, ra sức phấn đấu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp”

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, tất yếu có sự chuyển đổi cơ cấu

nên kinh tế , tăng vốn đầu tư cho các ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế

và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Để thực hiện được nhiệm vụ này tất yếu Nhà nước phải thu hồi đất để giao cho các chủ dự án thực hiện

Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 tại Điều

1 đã ghi: "Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gợi chung là tổ chức) hộ

gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài", Điều 20 đã ghi: "Nhà nước

giao đất sử đụng lâu dài choshộ gia đình, cá thể để làm nhà ở và chỉ thu hồi trong những trường hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 của luật này Điều

dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi được đền bù thiệt hại"

Tại Điều 12 cũng đã ghi: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời

gian"

Trước ngày luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, Nhà nước

cũng đã tiến hành thu hồi đất để xây dựng các công trình công nông nghiệp, co sở hạ tầng, nhưng Nhà nước chỉ quy định đền bù hoa màu cây cối và các công trình xây dựng có trên đất, không đến bù thiệt hại về đất Nếu Nhà nước thu hồi cả một vùng đất lớn thì cho chuyển dân đến một

vùng đất mới hoặc sống xen kẽ với vùng dân cư cũ, được nhận vào các hợp

tác xã hoặc thành lập một vùng khai hoang mới mà người đân tự lo là chủ

yêú Vì vậy đã đẩy một bộ phận nhân đân bị thu hồi đất lâm vào cảnh khó khăn mới, điển hình là một bộ phận rất lớn nhân dân tỉnh Hoà Bình, Sơn La

bị thu hồi đất khi xây dựng nhà máy thuỷ điện Hoà bình hậu quả đến nay Nhà nước vẫn phải giải quyết

Thực hiện Điều 12, Điều 27 Luật đất đai năm 1993 Chính phủ đã

có Nghị định §7/CP_ ban hành khung giá đất và Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 ban hành chính sách đến bù khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, loi ich quốc gia, lợi ích công cộng

Qua 4 năm thực hiện, Nghị định 90/CP bộc lộ một số điểm cần bổ

sung và sửa đổi kịp thời:

af Muc dich thu héi dat cho quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng

được quy định rõ ràng, còn lợi ích quốc gia hầu như chưa được đề cập tới,

vì vậy việc thu hồi đất cho các công trình xây dựng kinh tế , nhà máy, khu

di đân để thực hiện cho các mục đích được quy định trong điều này chưa được để cập đến, vì còn có những ý kiến khác nhau, nên đã gây rất nhiều khó khăn cho quá trình phát triển kinh tế vừa qua

b/ Việc đền bù về đất theo Nghị định 90/CP, được thực hiện chủ yếu

là đổi đất, quỹ đất dùng để đền bù chủ yếu dựa vào đất 5% được quy định

trong Luật Trong thực tế đất 5% chỉ có ở các vùng miền Bắc, miền Trung, còn các tỉnh miền Nam đã thực hiện chia hết nên không có quỹ đất để đên

bù mà phải thực hiện trả tiền

c/ Trong Nghị đỉnh 90/CP chủ yếu mới tính đến bù những tài sản thực tế của dân, chưa tính đến những phát sinh mới khi người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, thậm trí cả chuyển nghề nghiệp Số tiền người

dân được đền bù không đủ tạo lập điều kiện sống mới, lại rơi vào tình trạng đẩy một bộ phận dân vào hoàn cảnh khó khăn, nhà nước lại phải thực hiện

chính sách theo chương trình xoá đói giảm nghèo, đẫn đến tình trạng dân khiếu nại nhiều, ảnh hưởng tình hình chính trị của đất nước

d/ Có thêm chính sách đến bù mà Nhà nước ta phải chấp nhận khi vay tiền của IME để nâng cấp quốc lộ 1

Để khắc phục những vấn đề nêu trên đây Ngày 24/4/1998 Chinh phủ

đã ban hành Nghị định số 22/1998 NĐ-CP về việc đến bù thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất để sử dựng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thay thế cho Nghị định 90/CP

v

Vi vậy đề tài nghiên cứu "chính sách và giá đền bù- giải phóng mặt bằng cho các công trình xây dựng cơ bản" mang mã số 97 - 98 - 054 nhằm xác lập được các căn cứ khoa học để tính toán giá trị đến bù đảm bảo cho những người bị thu hồi đất được đền bù thoả đáng, có cuộc sống sau khi bị thu hồi đất vẫn được ổn định Những người phải đến nơi ở mới cũng có

cuộc sống bằng mức cũ và có điều kiện để phát triển cuộc sống ngày một

tốt hơn, theo sự phát triển nền kinh tế và mức sống mới của toàn dân ngày càng được cải thiện

Mặt khác cũng để các chủ đầu tư phải tính toán chặt chẽ khi sử dụng đất phải tiết kiệm, có hiệu quả kinh tế cao, như Điều 5 Luật đất đai đã quy

định “Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tién vốn và áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật vào các việc sau đây:

- Lam tang gid tri str dung dat;

- Tham canh, ting vu, nang cao hiéu qua str dung dat;

- Khai hoang, vỡ hoá, lấn biển, phủ xanh dat trống đồi núi trọc, đất cồn cát ven biển để mở rộng diện tích đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối;

- Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ mầu mỡ của đất;

- Sử dụng tiết kiệm đất

Nội dung của để tài đã ghi rõ giới hạn nghiên cứu của đề tài là chính

sich gid dén bù - đền bù tái định cư theo Điều 27 Luật đất đai, không đề

cập đến chính sách tái định cư khi Nhà nước giúp dân tái định cư theo tập quấn du canh, du cư của đồng bào dân tộc miền núi, tái định cư cho một bộ

phận dân cư sống ở những nơi kênh rạch, môi trường không được đảm bảo,

để giúp họ có môi trường sống mới tốt hơn tạo tiền để cho cuộc sống mới

tốt hơn Các chính sách này được thể hiện qua các chương trình, Nhà nước

không thu hồi đất của họ để sử dụng vào các mục đích được quy định của

Điều 27 luật đất đai Đồng thời đề tài cũng không đề cập đến việc đền bù

hồi đất của họ Ví dụ khi Nhà nước xây dựng một cây cầu mới thay cho phà

ở một địa điểm khác không qua đoạn đường cũ, người dân ở hai bên đường

đó bị ảnh hưởng về thu nhập, trước đây thông qua các dịch vụ cho những người phải chờ qua phà, mà đã có các ý kiến để nghị xem xét phải đền bù

cho những người này vì có thể họ giảm thu nhập

Đề tài cũng không để cập việc nghiên cứu đền bù cho người bị thu hồi đất có tổn thất về tỉnh thần ví dụ như trước khi bị thu hồi đất anh em họ

hàng sống quây quần bên nhau, nay có người phải chuyển chỗ ở cách xa

nơi ở cũ , điều kiện thăm viếng, chăm sóc không thuận lợi ., có người cho rằng tổn thất tỉnh thần có khi còn lớn hơn cả vật chất cần phải được đến

bù chúng tôi cho rằng khó có thể lượng hoá được tốn thất thực sự, có

trường hợp bên ngoài có vẻ như tổn thất nhưng thực tế lại là điều thuận lợi

cho người bị thu hồi đất Vì vậy không thể nghiên cứu lượng hoá cụ thể

được

Đề tài chỉ dé cập đến cơ sở khoa học để tinh giá trị đến bù những tài

sản là vật chất cụ thể, có thể tính toán được

PHAN THU HAL

CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT - NHACUA,

HOA MAU VA CAC TÀI SẲN KHÁC ĐỂ TÍNH DEN BU

KHI NHA NUGC THU HOI DAT

I/ NHUNG CAN CU VA PHUONG PHAP XAC DINH GIA DAT

Tại Điều 8 của Nghị định 22 đã ghi: "Giá đất để tính đến bù thiệt hại

được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo Quyết định của Chính phủ nhân với hệ số K để bảo đảm giá đất tính đên bù phù hợp với khả năng sinh lợi và gía chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương”

ị

Vĩ vậy muốn xác định được giá đất để tính đền bù ta phải nghiên cứu lần lượt từ việc xác định giá đất trong khung giá của Chính phủ, đến việc xác định giá đất của địa phương và việc xác đính giá đất để tính đến bù khi

Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 22/1998-NĐ-CP

A- NHŨNG CĂN CÚ ĐỀ TÍNH GIÁ DAT CUA CAC

TỈNH THÀNH PHO:

Căn cứ vào Điều 12 Luật đất đai năm 993 Chính phủ đã ban hành

Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 về quy định khung giá dat Tại Điều 4 đã

cấp tỉnh quy định giá các loại đất để làm cơ sở tính thuế chuyển quyền sử

dựng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi "

Điều 4 Nghị định 87/CP, đã quy định hệ số K từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị ý nghĩa hệ số K trong Điều 4 của Nghị định chỉ để giải quyết một vấn đề, cùng trong một tỉnh có nhiều đô thị cùng cấp, nhưng giá đất thực tế của từng đô thị trong tỉnh khác nhau và phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, vì vậy mà có giá khác nhau Nếu không quy định điều nay thi bắt buộc các tỉnh khi ban hành bảng giá đất trong tỉnh, đất ở các đô thị cùng loại phải có một giá thống nhất, điều này lại trái với giá thực tế ở địa

phương

Qua một thời gian thực hiện, Chính phủ đã có Quyết định 302/TTg

ban hành hệ số K và đã tiếp tục được bổ sung sửa đổi bằng Nghị định

17/1998/NĐ-CP, nội dung sửa đổi, bổ xung như sau: nay sửa đổi bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau: " Giá các loại đất do địa phương quy

định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa cuả khung giá các

loại đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

và hệ số K được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của

Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá

50%"

Y nghĩa hệ số K của Nghị định 17/1998-NĐ-CP chính là việc mở

rộng khung giá tất cả các loại đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP

Khác với Quyết định 302/TTg của Chính phủ trước đây chỉ mở rộng khung

giá đất đô thị

Khi ban hành Luật dat dai năm 993, kinh tế của đất nước cũng mới

thoát khỏi thời kỳ suy thoái nghiêm trọng, đang trong thời kỳ khôi phục và

có xu hướng phát triển, vì vậy thị trường đất cũng chưa phát triển, người

mua bán đất đai chưa có có nhiều, nên giá đất nói chung còn thấp Vì vậy

khi xây dựng khung giá đất của Nghị định 87/CP cũng chỉ phù hợp

với thời điểm quy định của Nghị định khi ban hành Việc Chính phủ mở

rộng khung giá đất tại Quyết định 302/TTg và Nghị định 17/1998-NĐ-CP

để đảm bảo cho các tỉnh khi quyết định giá đất cụ thể ở từng địa phương thực hiện được nguyên tắc giá đất địa phương ban hành phải dựa trên căn

cứ khả năng sinh lợi của đất, giá thực tế chuyển nhượng ở địa phương Cụ

thể cho từng loại đất được dựa vào các căn cứ như sau:

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, giá đất được xác định cho từng hạng đất đã được quy định để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi

- Đối với đất khu dân cư nông thôn giá đất cũng được xác định cho

từng hạng đất và cũng chia theo 3 hạng xã đồng bằng, trung du, miền núi

- Đối với đất dân cư ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp

được căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí từng khu đất và giá

đất thực tế ở địa phương

- Đối với đất đô thị giá đất được xác định cho 5 loại đô thị, mỗi loại

đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố, trong mỗi đô thị chia ra 4 đến 5 loại

vị trí khác nhau, vị trí của đất được căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất của từng vùng đất trong đô thị

%

Tóm lại theo quy định tại Nghị định 8§7/CP và theo thông tư Liên Bộ hướng dẫn cơ sở xác giá đất theo nguyên tắc:

- Theo giá trị sinh lợi của đất, nguyên tắc này được sử dụng chính để

xác định giá đất nông lâm nghiệp, đất ở nông thôn

- Theo giá đất thực tế, cũng có thể hiểu theo giá thực tế chuyển

nhượng ở địa phương, nguyên tắc này được sử dụng chính để xác định giá

đất chuyên dùng và đất ở đô thị

B- CỞ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐINH GIÁ ĐẤT

NÔNG LÂM NGHIÊP VÀ ĐẤT Ở - Ở NÔNG THÔN:

1/ Đất nông nghiệp lâm nghiệp

a- Đất trồng cây ngắn ngày

Điều 6 Luật đất đai đã quy định: "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng muc đích được giao, huỷ hoại đất" Với quy định này của Luật đất đai giúp cho chúng

ta khi nghiên cứu cơ sở khoa học để xác định giá đất nông nghiệp khi có

chuyển đổi cũng chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp Giá cả đất nông nghiệp được căn cứ chính vào khả năng sinh lợi của đất Người mua

đất nông nghiệp để tiếp tục sẵn xuất nông nghiệp đều phải tính toán với số

tiễn của mình bỏ ra để mua một diện tích đất, được thu lợi nhiều hơn, hay cũng với số tiển đó gửi vào ngân hàng để được trả lãi suất nhiều hơn Với cách so sánh này giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản: giá nông san được sản xuất trên mảnh đất dự kiến mua tại thị trường ở thời điểm mua đất, tỷ lệ lãi suất ngân hàng công bố cho lãi xuất tiên gửi tiết kiệm tại ngân hàng

Phương pháp tính cụ thể như sau:

Một hec ta đất nông nghiệp hạng 1, sản xuất được 3 vụ lúa trong năm, thu hoạch được 13,5 tấn thóc (bình quân 1 vụ 4,5 tấn/ha), giá bán thóc tính theo giá sàn 1.700 đ/kg cả năm thư được:

13.500kgx1.700d = 22.950.000 đ/ha Theo cách tính giá sàn thóc

hiện nay, trừ chi phí, người nông đân còn thu được 40% lợi nhuận khi sản xuất thóc Như vậy lợi nhuận thu được qua một năm sản xuất thóc sẽ là

40 22.950.000 x ——— = 9.180.000đ; nếu tính cho một

100

tháng lợi nhuận thu được bằng 9.180.000/12tháng = 765.000đ

Vậy với lãi suất tiền gửi như hiện nay giả dụ là 0,8%/tháng, thì người

ta phải có số tiền bao nhiêu để gửi vào ngân hàng, để thu được 750.000đ

tiên lãi trong một tháng Nếu ta đặt số tiền phải tìm đó là X, ta có thể giải

bài toán sau:

Nếu giá thóc bán được cao hơn, thì tỷ lệ lợi nhuận thu được trong

nông nghiệp cao hơn, khi đó giá đất sẽ được định cao hơn

Cũng như cách tính trên, nhưng giá bán thóc được 2000đ/kg, ta không tính trực tiếp lợi nhuận của người sản xuất thóc là 40% trên giá

2000đ, mà (ta tính 40% trên giá sàn 1.700đ, còn 300đ là lãi vượt Ta tim

300d x 13.500 = 4.050.000d

Như vậy tổng số lãi của sản suất nông nghiệp trên một ha đất khi giá thóc trên thị trường 2.000đ/kg là:

tô chênh lệch) thì có giá đất cao Ngược lại giá nông sản giảm, hoặc lãi suất tiển gửi trong ngân hàng tăng lên thì giá đất sản xuất nông nghiệp giảm đi theo tỷ lệ tương ứng

Đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày được phân ra 6 hạng đất, theo

tiêu chuẩn phân hạng của Nhà nước ta hiện nay, các căn cứ để phân hạng có

nhiều tiêu thức Tiêu thức quan trọng nhất: độ phì của đất và điêu kiện tưới tiêu thuận lợi hay phụ thuộc hoàn toàn điều kiện tự nhiên để có khả năng san xuất được | ; 2 hay 3 vu, kha nang sinh lợi của hạng đất đó Trong phạm vi đề tài này chúng tôi không trình bày sâu về nguyên tắc và căn cứ khoa học để phân hạng đất, mà sử dụng kết quả phân hạng để tính toán

Hang ila hang có năng suất cao nhất, hạng 6 là hạng có năng suất thấp

nhất Trên cơ sở năng suất của từng loại đất để xác định giá đất cho từng hạng Cụ thể khi xác định giá đất nông nghiệp loại 2, loại chỉ cấy được hai

năng suất thu được của loại hai so với loại một là 1I/13,5 hay năng suất loại hai chỉ bằng 81,5% cũng có nghĩa là giá đất hạng 2 bằng 81,5% giá đất hạng Í, ta cũng tính tương tự như vậy cho các hạng đất tiếp theo

bự Đất trồng cây dài ngày:

Đất trồng cây dài ngày ở hai vùng lớn có những đặc điểm khác nhau:

- Các tỉnh miền Bắc, miễn Trung, Tây nguyên và miền Đông nam bộ, đất trồng cây dài ngày thường là đất xấu, không thể trồng được lúa nước, hoặc trồng lứa nước thì chỉ phí thuỷ lợi rất lớn, mùa vụ không phù hợp, nên không có hiệu quả, vì vậy loại đất này thường trồng cây dài ngày có hiệu quả hơn Từ đặc điểm này giá đất cây dài ngày ở các vùng này bao giờ cũng

thấp hơn giá đất trồng cây ngắn ngày

Khi xác định giá đất cây dài ngày phải chú ý một đặc điểm quan trọng là ít có mảnh đất trồng cây dài ngày không có cây trồng, nếu không

chú ý đặc điểm này dễ lầm tưởng giá đất cây dài ngày có thể cao hơn đất

trồng cây ngắn ngày Vì khi bán đất có trồng cây dài ngày người bán thường bán cả vườn cây đã có Vườn cây có trên các mảnh đất khác nhau không đồng nhất cho tất cả các vườn cây, mà cây trên đó có thời gian gieo trồng khác nhau, có vườn cây mới trồng, có vườn cây mới được thu hoạch,

có vườn cây trong thời kỳ thu hoạch cao nhất, vườn cây thời kỳ thu tận

dụng, có vườn cây xắp đến thời kỳ thanh lý

Vì vậy khi xác định giá đất chỉ xác định thuần tuý giá trị của đất, Một đặc điểm nữa cũng phải chú ý, ở nhiều vùng không có những vùng chuyên canh lớn (trừ tây nguyên) còn phần nhiều trồng xen kẽ giữa loại cây

này hay cây khác mà các loại cây có hiệu quả khác nhau, nhưng giá trị của

đất lại không thể khác nhau Vì vậy khi xác định giá đất ở từng nơi phải căn

cứ vào các loại cây chủ lực được gieo trồng phần lớn ở từng vùng phải lấy

hiệu quả của loại cây này để làm căn cứ tính toán Nguyên tắc tính toán cũng giống như tính cho cây lúa nước theo kinh nghiệm của chúng tôi giá

đất trồng cây dài ngày thường thấp hơn đất trồng lúa nước và cây ngắn

ngày khác Loại đất này độ phì thấp, cải tạo cũng khó khăn, chỉ phí cải tạo,

bồi bổ cho đất cũng rất cao, kết quả, hiệu quả của sản xuất cũng thấp hơn

so với đất trồng cây ngắn ngày

- Đối với các tỉnh đồng bằng sông Cửu long sự hình thành đất trồng cây đài ngày cũng khác hoàn toàn sự hình thành đất trồng cây dài ngày ở miền Bắc, miễn Trung, Tây nguyên (các vùng đất hoàn toàn là do thiên tạo) còn đất trồng cây dài ngày ở đồng bằng sông Cửu long hoàn toàn do con người tạo nên Vùng đồng bằng sông Củu long, muốn có đất trồng cây dài ngày, người ta phải dùng đất trồng lúa nước, phải bỏ công chỉ phí lên liếp

nghĩa là phải đắp đất cao lên bằng phương pháp đào mương, lấy đất vì vậy

muốn có một diện tích trồng được cây dài ngày người ta phải sử dụng một diện tích lớn hơn, phần đất chênh lệch là mương dùng để tưới và tiêu nước, hoặc có thể tận dụng nuôi trồng thuỷ sản

Thông thường người lập vườn cây đài ngày ở Nam bộ phải tính toán

kỹ, trồng lúa nước có hiệu quả kinh tế hơn hay trồng cây đài ngày có hiệu quả kinh tế hơn Thông thường là trồng cây dài ngày có hiệu quả kinh tế hơn, nên người dân mới bỏ thêm công lao động và tiền vốn để cải tạo đất trồng lúa nước thành đất trồng cây dài ngày Từ những phân tích trên đây giá đất trồng cây đài ngày ở đồng bằng sông Củu long phải được hình thành

từ giá đất trồng cây ngắn ngày cùng hạng, cộng thêm các chỉ phí đầu tư cải tạo đồng thời phải được tính hiệu quả của sản xuất cây dài ngày như xác định hiệu quả sản xuất lúa để xác định giá đất, kết hợp cả hai phương pháp

để tính giá đất phù hợp nhất

v

Theo chúng tôi nên tính theo phương pháp lấy giá đất của hạng đất

loại 3 hoặc 4 ở đồng bằng nam bộ để cộng chỉ phí, cách tính này đơn giản hơn, nhưng cũng còn có thiếu sót, có thể ở thời điểm xác định giá đất, giá

nông sản phẩm các loại cây phổ biến ở thị trường thấp, thì giá đất tính lại theo hiệu quả đem lại của sản xuất lại thấy là cao và ngược lại Còn tính theo cách từ hiệu quả của sản xuất loại cây phổ biến lại cũng vấp phải hiện

tượng trên, đồng thời lại khó tính toán hơn, vì trong một vườn cây có thể

trồng nhiều loại, có loại có hiệu quả có loại không có hiệu quả, các vườn cây lại không đồng nhất về cơ cấu cây trồng, không đồng nhất về quá trình

sinh trưởng Vì vậy khó so sánh để rút ra kết luận chính xác, do đó dùng

phương pháp đầu để tính toán dễ được chấp nhận hơn Giá này phải cao hơn

giá đất cùng hạng để tạo nên

Hiện tại khung giá đất tại Nghị định 87/CP không có phân biệt sự hình thành các vùng đất trồng cây dài ngày ở các vùng khác nhau, như đã

trình bày trên, mà gộp vào 1 bảng giá chung cho cả nước, và có khung giá

rất rộng, nhưng nhiều địa phương vẫn lầm tưởng khi quy định giá đất nông nghiệp cho cây ngắn ngày luôn phải cao hơn cây dài ngày Khi mở rộng khung giá trong Nghị định 17/1998-NĐ-CP Chính phủ đã cho phép, tuỳ địa phương mà có quy định cho phù hợp

Chúng tôi cho rằng cần phải ngiên cứu theo hướng đề xuất tính cho hai vùng khác nhau trên đây để có khung giá cho 2 vùng khác nhau, có như vậy mới phản ánh đúng giá trị đất trồng cây dài ngày 2 vùng có khác nhau, theo đúng giá trị đất của 2 vùng

c/ Đất trồng cây lâm nghiệp:

Đất trồng cây lâm nghiệp chủ yếu là đất xấu, độ dốc cao, xa dân cư, không thuận tiện cho việc chăm sóc, thu hoạch, vận chuyển sản phẩm Hiệu

quả sản xuất thấp, không tương xứng với lao động và tiền vốn bỏ ra Vì vậy trong nghiên cứu và trong khung giá của Chính phủ không phân ra khung

giá riêng, mà ghép chung vào khung giá đất trồng cây lâu năm, căn cứ vào khung giá này tỉnh tính toán cụ thể để quy định múc giá

Như đã trình bày trên đây Giá đất nông lâm nghiệp phụ thuộc vào 2

+ Năng suất cây trồng trên các hạng đất;

+ Giá cả sản phẩm nông nghiệp trồng trên đất tại thị trường với địa hình trung du, miền núi thường phải trông cây dài ngày, cây lấy gỗ nhưng lại ở xa trung tâm tiêu thụ, vì vậy giá bán tại nơi sản xuất thường

thấp, do đó cùng một hạng đất nhưng giá bán sản phẩm ở các vùng khác

nhau, vùng sâu, vùng xa giá càng thấp, hiệu quả kinh tế thấp Vì vậy trong khung giá đất Chính phủ cũng đã chia thành 3 vùng khác nhau: đồng bằng,

trung du, miễn núi, giá đất càng hạng giảm dan

Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, các hướng dẫn về nguyên tắc, phương pháp tính giá đất của các Bộ, Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố quyết định múc giá đất ở địa phương mình cho phù hợp với tình hình giá đất địa phương

2/ Giá đất ở, ở nông thôn

Tục ngữ Việt nam đã có câu "An cư mới lập nghiệp” vì vậy người ta

sống nhất thiết phải có nhà ở Nhà ở, ở nông thôn là phương tiện đảm bảo cho cuộc sống để người nông dân canh tác trên mảnh đất nông nghiệp khác

Vì vay ban than mảnh đất ở, ở nông thôn không phản ánh các điều kiện để tính trực tiếp khả năng sinh lợi của chính mảnh đất đó mà phải thông qua khả năng sinh lợi của đất canh tác trong vùng đó tạo ra

Như đã phân tích trên, giá đất ở - ở nông thôn phụ thuộc 2 yếu tố:

- Đất canh tác ở vùng đó tốt hay xấu, gần nơi tiêu thụ hàng hoá hay

xa nơi tiêu thụ hàng hoá Nếu vùng đất canh tác là đất tốt, gần nơi tiêu thụ hàng hoá, sản phẩm sản xuất ra có giá trị kinh tế cao thì giá đất ở nơi đó cao và ngược lại thì giá đất ở thấp

- Mật độ dân cư từng vùng nông thôn: Nếu nơi nào có mật độ dân cư

cao, nhu cầu đất ở càng tăng thì giá đất ở càng cao

Chính vì vậy mà khi xác định giá đất ở - ở nông thôn phải căn cứ vào các yếu tố trên để chọn phương pháp xác định cho phù hợp

Nếu là nơi vùng đất tốt, đân cư tập trung mật độ dân số cao, ta phải căn cứ vào giá đất thực tế để làm căn cứ chính

Nếu nơi nào dân cư ít, đất xấu, xa nơi tiêu thụ ta lại chọn phương

pháp xác định giá đất ở được căn cứ vào hạng đất nông - lâm nghiệp cùng

hạng và cộng thêm chi phi tao co sd ha tang

3/ Đất khu dân cư vùng ven đỏ thi ven đầu mdi giao thông, khu

du lich; khu thương mại, khụ công nghiệp

Trước tiên phải hiểu đất các vùng này không nằm trong đất khu đô

thị Cũng không hiểu ngược lại, khu vực đất đô thị mà đô thị đó là nơi du

lịch hay thương mại, hay là khu vực công nghiệp để áp dụng khung giá đất này

Nghị định 87/CP đã quy định rõ giá đất loại này được xác định trên

các căn cứ: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng đất, vị trí của vùng đất và giá trị thực tế ở địa phương Chính vì vậy xác định giá của vùng đất nào phải căn cứ một trong các yếu tố trên, hoặc có thể phải xem xét tất cả các yếu tố

này

Có thể cùng trên ven đường giao thông quốc lộ, vị trí này có giá đất rất cao, vì nó tiếp giáp với một vùng dân cư lân cận, hoặc với một vùng công nghiệp lân cận thì có giá đất rất cao, vì khu đất này có thể là nơi buôn bán, trao đổi hàng hoá, hoặc tập kết hàng hoá rất thuận tiện Nhưng chỉ cần

đi quá một đoạn ngắn nữa là giá đất đã thấp xa hẳn

Giá đất các khu vực này giao động rất lớn phụ thuộc vào khả năng

phát triển kinh tế của vùng

Ví dụ vùng khu công nghiệp được quy hoạch mở rộng, giá đất khu

vực đó sẽ tăng lên một cách nhanh chóng Nhưng ngược lại khi đã quy hoạch thành khu công nghiệp, khu chế xuất, nhưng do điều kiện nào đó (như khủng hoảng kinh tế khu vực ASEAN vừa qua) nhiều dự án đã cấp phép nhưng không được tiếp tục đầu tư, giá đất lại đột ngột giảm xuống Chính vì vậy khi quy định giá đất cho khu đầu mối giao thông, khu công nghiệp, khu du lịch, khu thương mại phải phân tích đầy đủ các yếu tố hình thành giá để quy định cho phù hợp, đồng thời phải luôn được điều chỉnh cho hợp với thời điểm Khi xác định thường lấy giá chuyển nhượng thực tế làm căn cứ, vì vùng đất này có khả năng phát triển hoặc cho sản xuất công

nghiệp hoặc làm dịch vụ nên thường có như cầu mưa bán đất thường xuyên

C/ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐINH GIÁ ĐẤT ĐỘ THỊ:

Theo Điều 55 Luật đất đai năm 1993 đã quy định: "Đất đô thị là đất _ nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan,

tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công

cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác" Nhu cầu đất ở, ở đô thị rất lớn, nhất là trong quá trình đô thị hoá của thời kỳ công nghiệp hoá và

hiện đại hoá, nhu cầu lao động cho các ngành sản xuất, địch vụ ngày càng tăng, người vào làm việc ở đô thị ngày càng nhiều, như cầu nhà ở cũng ngày một tăng, mặt khác các gia đình đã sống ở thành thị lâu đời, nay đều

có mức tăng dân số khá nhanh, cho nên việc mở rộng diện tích nhà ở của

những gia đình này cũng là một đồi hỏi cấp thiết Đi đôi với phát triển sản

xuất, đời sống của người dân đô thị ngày càng được cải thiện, một bộ phận rất lớn cán bộ công nhân viên trước đây được Nhà nước bao cấp về nhà ở,

với điện tích có hạn, điều kiện nhà ở của thời bao cấp quá thấp kém, thậm

chí thiếu cả các điều kiện cho sinh hoạt tối thiểu Khi bộ phận dân cư này

có điểu kiện cho phép họ cũng đều muốn cải thiện nhà ở, xu hướng muốn xây dựng nơi ở khác được khang trang, có điều kiện, tiện nghỉ sinh hoạt độc lập cho tùng hộ gia đình, có gia đình khi xây dựng còn muốn tạo ra tính độc lập tương đối từng buồng cho từng thành viên trong gia đình, nâng cao điều kiện sống và sinh hoạt của mỗi người trong gia đình

Từ những năm 1990 trở lại đây, Nhà nước cũng có chính sách khuyến khích các thành viên trong xã hội tự xây dựng lấy nhà ở cho mình, cho nên trong những năm qua tốc độ xây dựng nhà ở, ở các đô thị tăng lên một cách nhanh chóng, góp một phần quan trọng vào việc cải thiện bộ mặt

đô thị

Muốn xây dựng được nhà tất yếu phải có đất, chính vì vậy quá trình mua bán đất diễn ra trong thời gian vừa qua hết sức sôi động Trước Luật

đất đai 1993 có hiệu lực thi hành cũng đã diễn ra việc mua bán đất nhưng

dưới dạng trả tiền đến bù hoa màu, cây cối và nhà cửa Chỉ từ khi có luật đất đai năm 1993 Nhà nước bắt đầu công nhận đất dưới Chủ nghĩa Xã hội cũng có giá, từ đó giá đất mới thực sự được công khai, các cơ quan quản lý

Nhà nước cũng mới bắt đầu vào nghiên cứu cơ sở khoa học hình thành giá đất ở Việt nam

Điều 2 Nghị định 87/CP đã ghỉ những nguyên tắc xác định giá đất đô

thị phải căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ

tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng đô thị

VỊ trí đất trong từng đô thị được xác định căn cứ vào điều kiện sinh

lợi của từng vùng đất trong đô thị

Theo quy định hiện hành của Chính phủ, đất đô thị chỉ áp dụng cho

các đô thị đã được quy định, mà quy định hiện hành của Nhà nước thì nước

ta có 5 loại đô thị Khi quy định giá đất trong đô thị được chia ra 4 đến 5 loại vị trí đất và 3 đến 4 loại đường phố

Cơ sở để xác định giá đất được căn cứ vị trí mảnh đất, khả năng sinh

lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng

chính trị chung trong toàn quốc, hay từng vùng, trình độ phát triển kinh tế,

văn hoá đối với trong vùng Nói tóm lại các tiêu thức để xếp hạng đô thị

được căn cứ vào các chỉ tiêu chính trị và vị trí phát triển kinh tế để phục vụ

cho quy hoạch phát triển tổng thể của đất nước

Đối tượng để áp dụng quy định giá đất đô thị là rõ ràng, nhưng trong

bảng khung giá của Chính phủ quy định cùng một loại đô thị có chung một khung giá thì cần phải bàn Cụ thể trong khung giá đất đô thị đã chỉ đạo đối

với đô thị loại 4 giá tối thiểu thấp nhất là 40.000 đ/m2 giá tối đa cao nhất 2

triệu đồng /m2 gấp nhau 50 lần

Đa số ý kiến cho rằng khung giá chỉ đạo của Chính phủ không nên

chỉ đạo một loại đô thị có cùng một khung giá, vì tiêu thức phân loại đô thị không trùng với tiêu thức xác định giá đất ở từng đô thị, mà phải xắp xếp các loại đô thị có các nhân tố hình thành giá đất tương tự gần nhau vào một

- Điều kiện phát triển kinh tế và tương lai phát triển kinh tế của đô thị

- Vị trí địa lý của đô thị đó, nếu có vị trí thuận lợi, gần các khu trung tâm, có điều phát triển kinh tế cao, nhu cầu về đất cho công nghiệp, cho dân

cư cao thì giá đất càng cao *

- Điều kiện cung cầu, nếu cung nhỏ hơn cầu thì giá cao và ngược lại

Để minh hoạ cho chứng minh này xin din chứng cụ thể sau: Thị xã

Lai Châu, Son La va Dé Sơn cùng là đô thị loại 4 Đúng về mặt dân số, trung tâm kinh tế, chính trị thị xã Lai Châu và Sơn la chắc cao hơn, con thi

xã Đồ Sơn chỉ là trung tâm kinh tế văn hoá của một huyện nhỏ, nhưng giá đất ở Đồ sơn trong những năm qua luôn luôn cao, có vị trí còn cao hơn cả Hải Phòng (đô thị loại hai) Có nghĩa là vượt khung chỉ đạo của Chính phủ, Ngược lại ở Sơn La, Lai Châu luôn phản ảnh là quá thấp không thể nằm trong khung giá chỉ đạo của Chính phủ mặc dâu đã áp dụng giá tối thiểu

Đồ Sơn là khu nghỉ mát, tắm biển rất thuận lợi cho cả một vùng dân

cư lớn của đồng bằng Bắc bộ Cách Hải Phòng 20 km, cách Hải Dương

60km, cách thủ đô Hà nội 120km, rất thuận tiện cho việc đi lại, nghỉ ngơi của mọi người lao động trong khu vực Hết giờ lao động ngày thứ 7 mọi

người có thể đi ra Đồ sơn nghỉ đêm để ngày hôm sau có thể đi tắm biển và

thăm cảnh I ngày, 4 đến 5 giờ chiều lại quay về Hà nội cũng được Phương tiện giao thông cũng rất thuận lợi, đi đường bộ cũng chỉ hết lgiờ 30phút đến Hải phòng đi tiếp 30 phút xe ô tô là đã đến được Đồ sơn Lượng người tập trung đến Đồ sơn vào ngày thứ bẩy và chủ nhật rất đông N gười đi nghỉ

mát lại có nhu cầu tiêu dùng cho sinh hoạt rất lớn Tâm lý người đi nghỉ

mát, vấn cảnh không ngại tốn tiền, mong sao ngày nghỉ được đáp ứng đầy

đủ nhất Chính vì vậy người phục vụ thu được lợi nhuận nhiều nhất ở người

đi nghỉ mát, du lịch

Trong khi đó, diện tích của bãi biển có thể nghỉ ngơi và tắm được thì

rất lớn, nhưng diện tích để xây dựng nhà nghỉ, nhà phục vụ và các công

trình hạ tầng khác lại bị hạn chế và chỉ tập trung ở một diện tích nhất định, trong khi đó người đến ngày một tăng, nhu cầu phục vụ ngày càng đa dạng, _ luôn luôn đổi mới để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao hơn của khách đến

nghỉ, có như vậy khu nghỉ mát, tắm biển cũng mới giữ được khách và ngày

càng phát triển Chính từ những yêu cầu này đòi hỏi Đồ sơn phải xây dựng nhiều công trình phục vụ, cả Nhà nước và nhân dân đều muốn bỏ vến đầu

tư, đầu tư vào ngành này có cơ may thu hồi vốn nhanh nhất, có hiệu quả nhất Chính vì vậy mà giá đất ở vùng này đã cao lại tăng lên rất nhanh,

không thể có chung giá đất như các đô thị loại 4 khác

Trái lại cùng thời gian này tỉnh ly Lai Châu cũ do bị lũ lụt liên tục,

không có khả năng đáp ứng yêu cầu của một tỉnh ly trong tương lai Nhà nước phải quyết định di chuyển cơ quan đầu não của tỉnh từ thị xã Lai Châu

về thị xã Điên Biên, tất cả các cán bộ công nhân viên công tác tại các ngành

của tỉnh đều phải di chuyển, trong đó có nhiều người có nhà ở thị xã Lai Châu phải bán đi để về nơi ở mới xây dựng nhà mới, người bán thì nhiều, người mua không có, cung lớn gấp nhiều lần cầu vì vậy giá đất rất thấp, nằm dưới cả giá tối thiểu, đến nay vẫn ở tình trạng này, Lai Châu không phải là nơi hấp dẫn người mới đến, để cải thiện được nhu cầu cần đất ở Lai Châu

2/Vi trí của đất:

Trong quy định của 87/CP khi xác định giá đất đô thị phải xem xét vị

trí của đất, vị trí ở đây được hiểu theo nghĩa rộng:

- Vị trí cả vùng đất đỏ thị, vị trí của vùng đất là nằm ở trung tâm hay

cận trung tâm, vị trí vùng đất này có thuận lợi cho buôn bán dịch vụ, tập trung các đầu mối giao thông, hay vị trí của mảnh đất nằm tách biệt chỉ có một đường độc đạo Một đô thị có nhiều vị trí đất có điều kiện thuận lợi

hoặc khả năng sinh lợi như nhau nên có giá như nhau

*

- Vị trí của từng đoạn đường trên cùng mặt đường phố, có cùng cơ sở

hạ tầng tương tự như nhau, nhưng có những đoạn có thuận lợi cho buôn bán

đi lại, có đoạn lại chỉ đơn thuần dùng để ở, vì vậy đoạn thuận lợi buôn bán, khả năng sinh lợi của đoạn đường này cao hơn, phải có giá cao hơn và ngược lại

- Vị trí của đất so với mặt đường chính của đường phố, cùng một

mảnh đất liền nhau, nhưng nhà có mặt tiền giáp ngay đường phố, có rất

nhiều thuận lợi về đi lại, sử dụng kinh doanh, dịch vụ, có giá cao hơn vị trí nhà bên trong phải qua đường phố nhỏ hơn hoặc kém, tất yếu có giá thấp

hơn Nói tóm lại phải hiểu vị trí ở đây theo giác độ rất rộng VỊ trí vùng, vị

trí đoạn đường, vị trí trước sau so với đoạn đường

Tất cả những căn cứ trên đây nhìn chung chỉ làm định hướng cho kết cấu bảng giá và xây dựng các chương trình tiến hành nghiên cứu của từng khu dân khác nhau Chính phủ quy định phải tham khảo giá đất thực tế ở địa phương Tuy quy định làm căn cứ để tham khảo, nhưng trong thực tế các tỉnh khi quy định giá đất, căn cứ để xác định đất đô thị chính lại là giá đất chuyển nhượng thực tế ở các nơi trong thành phố, thị xã Chính giá chuyển nhượng thực tế nó đã bao hàm đủ các yếu tố vị trí, đường phố hoàn thiện hay không hoàn thiện, khả năng sinh lợi nhiều ít vì khi mua bán chính người mua, bán đã tính toán trước những yếu tố này

Như đã trình bày trên, đa số ý kiến cho rằng, việc phân cấp đô thị hiện hành theo các tiêu thức để phục vụ cho quản lý hành chính Nhà nước, không đồng nhất với phân cấp đô thị trong hình thành giá đất theo cơ chế thị trường Y kiến đều muốn có cách ghép nhóm đô thị theo vùng, có giá đất hình thành ban đầu khi nghiên cứu tương tự gần nhau, làm cho khung giá đất của Chính phủ ban hành tương đối sát với sự hình thành giá đất thực tế của các tỉnh, giúp cho các tỉnh khi chỉ đạo giá đất được thuận lợi hơn

Nhưng trong chỉ đạo thực tế đã vấp phải khó khăn: Luật đất đai có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993, yêu cầu khi các văn bản dưới Luật phải kịp thời ban hành để đảm bảo thực tế Luật có hiệu lực thi hành đúng thời gian quy định Bao nhiêu năm trước đây không được công nhận đất có giá, nên không có thị trường chuyển nhượng đất phản ánh đúng giá trị của đất, ngày Luật đất đai có hiệu lực cũng không phải diễn ra việc mua bán đất đồng thời ở khắp trong các đô thị trong toàn quốc, mới chỉ diễn ra một số ít

trường hợp, nhưng còn mang nặng tính mua chui, thoả thuận bằng các văn bản viết tay và bằng sự tín nhiệm của đôi bên, nên việc điều tra xác minh ở

cấp Trung ương là rất khó khăn Chính vì vậy trong thời gian ban đầu Nghị

định của Chính phủ chỉ ra giá tối thiểu để các địa phương căn cứ vào tình

hình địa phương mà có bảng giá tương đối phù hợp, còn sau này có diễn ra quá trình mua bán thực tế sẽ điều chỉnh sau (Nghị định 80/CP Ban hành

ngày 6/11/1993 sau được thay thế bằng Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994

Để khắc phục việc hình thành giá đất đô thị không ăn nhập với phân

cấp đô thị phục vụ cho quản lý hành chính Điều 4 Nghị định 87/CP cũng

đã quy định: "Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng

sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa

phương được phép vận dụng hệ số điểu chỉnh khung giả (K) tư 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị"

Với quy định này đã khắc phục ngay trong một tỉnh có nhiều đô thị

cùng cấp, có giá thực tế khác nhau, thì giá chỉ đạo ở địa phương cững khác

nhau

Qua quá trình thực hiện ở địa phương, khung giá của Chính phủ không chứa đựng nổi sự khác biệt về giá của các loại đô thị có nơi vượt giá

tối đa, có nơi thấp hơn giá tối thiểu Để khắc phục tình hình này Chính phủ

đã có Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 ban hành hệ số K cho đất đô thị và sau này đã được bổ xung và sửa đối bằng Nghị định 17/1998-CP

ngày 21/3/1998 đã sửa đổi bổ xung như sau: "nay sửa đối, bổ xung khoản

2, Điều 4 của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau: Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa cuả khung giá các loại đất

ban hành kèm theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ

số K đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%"

Để dễ liên hệ xin nhắc lại khoản 2 Điều 4 Nghị định 87/CP đã ghi:

"Giá các loại đất do địa phương quy định không được tháp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn gía tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành theo Nghị định này",

Y nghĩa hệ số K của Nghị định 17/1998/NĐ-CP chính là việc mở rộng khung giá của tất cả các loại đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP Khác với Quyết định 302/TTg của Chính phủ trước đây chỉ mở rộng khung giá đất đô thị, có thể hiểu một cách đơn giản như sau:

a- Bảng giá đất trồng cây lâu năm, khung giá 87/CP cao nhất

19.300đ/m2, thấp nhất 50đ/m2 Nay giá cao nhất 28.950đ/m2, thấp nhất

25đ/m2

b- Bảng khung giá đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, khung giá 87/CP cao nhất 14.000đ/m2, thấp nhất 35đ/m2 Nay cao nhất 21.000đ/m2,

c- Bảng khung giá đất khu dân cư nông thôn, khung giá 87/CP cao nhất 38.600đ/m2, thấp nhất 100đ/m2 Nay cao nhất 57.900đ/m2, thấp nhất 50đ/m2

d- Bảng khung giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khung giá Nghị định 87/CP cao nhất 500.000đ/m2, thấp nhất 12.000đ/m2 Nay cao nhất là 2.250.000d/m2, thấp nhất 6.000đ/m2

e- Bang khung giá đất đô thị khung giá 87/CP cao nhất

11.500.000đ/m2, thấp nhất 16.000đ/m2 Cũng có người hiểu nay giá cao nhất 17.200.000đ/m2, thấp nhất 8.000đ/m2

Nhưng cũng có thể hiểu: giá cao nhất trước hết phải lấy 11.500.000đ

x 1,8 lần = 20.700.000 x 1,5 = 30.050.000đ/m2, thấp nhất 16.000 x 0,5 = 8.000 x 0,5 = 4.000đ/m2 Như vậy khung giá đất đô thị đã được hai lần mở rộng khung giá từ giá cao nhất của đô thị loại 1 từ 11.000.000đ/m2 lên đến 30.500.00đ/m2, đô thị loại 5 có giá thấp nhất từ 16.000đ/m2 xuống còn 4.000đ/m2; thấp hơn cả giá đất nông nghiệp hạng 2 Cách hiểu thứ 2 này

đúng hơn

Giá đất tùng địa phương luôn có sự biến động, do cung cầu luôn có

thể thay đổi, nhiều người có nhu cầu mua nhiều hơn người bán, giá đất tăng

lên và ngược lại Trường hợp này rõ nhất khi tách các tỉnh Tỉnh ly của tỉnh

cũ khi tách ra một bộ phận cán bộ ở tỉnh cũ chuyển về tỉnh mới có nhu cầu bán nhà đất để về nơi ở mới người bán nhiều, người mua ít giá đất giảm Khi về tỉnh ly của tỉnh mới, nhiều người đều có nhu cầu mua đất, giá đất

nơi mới đột biến tăng lên Cũng có trường hợp do Nhà nước đầu tư cải tạo

cơ sở hạ tầng, xây dựng các`khu công nghiệp mới điều kiện cơ sở hạ tầng được tốt hơn, thuận lợi hơn, giá đất nơi này được tăng lên Để kịp thời điều

chỉnh giá đất cho phù hợp với giá đất thực tế ở từng khu vực Chính phủ cho phép khi giá đất tăng giảm quá giá chỉ đạo hiện hành 15% Uỷ ban Nhân dân các tỉnh và thành phố được điều chỉnh giá cho phù hợp

Giá đất ở việt nam, tuy mới được hình thành, Nhà nước mới đi vào

chỉ đạo và quản lý từ năm 1994 Cơ bản đến nay giá đất được các địa phương ban hành đã có các cơ sở khoa học trong nghiên cứu, qua nhiều lần được bổ sung, điều chỉnh, dần dần sát với giá thực tế chuyển nhượng ở địa

phương

Như đã phân tích trên đây, nếu khung giá đất được nhà nước điều

chỉnh khung giá đất cây lâu năm ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu long có

khung giá đất cao hơn khung giá đất sản xuất cây ngắn ngày, đồng thời phần giá đất đô thị theo vùng đất thường có nhu cầu cao hon so với "cung" thường có giá cao, không ghép đô thị theo cấp đô thị phục vụ cho quản lý Nhà nước, sẽ đưa giá đất chỉ đạo của Nhà nước hợp lý hơn, giúp các địa phương khi thực hiên được thuận lợi hơn

1U CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỀ XÁC ĐINH GIÁ ĐẤT TÍNH ĐỀN

BÙ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1/ Cơ sở khoa hoc để xác đỉnh giá đất tính đến bù;

Điều § Nghị định 22/1998-NĐ-CP ban hành ngày 24/4/1998 của,

Chính phủ về đền bù tài sản, hoa màu khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế

cho ND90/CP đã quy định: "Giá đất để tính đên bù thiệt hại do Chủ tịch Uỷ

ban Nhân đân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng

dự án theo đề nghị của Sở Tài Chính Vật giá, có sự tham gia của các ngành Hiên quan

Giá đất để tính đến bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số k để đảm bảo giá đất tính đến bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở địa phương"

Giá đất do địa phương quy định về nguyên tắc cơ bản đã sát giá thực

tế ở địa phương, vậy tai sao lại được điều chỉnh bằng hệ số K? Nội dung kinh tế của hệ số K là gì ? Theo chúng tôi có một số lý do như sau:

a/ Khi Nhà nước thu hồi đất ở đô thị thường để xây dựng, nâng cấp

cơ sở hạ tầng, hoặc để xây dựng các khu công nghiệp mới , một số hộ phải

mất nhà ở, trong giải quyết chính sách đên bù, Nhà nước cố gắng xắp xếp

những hộ này vào nơi ở mới đã được quy hoạch, thì việc đến bù tiến hành

dé dang hơn Nhưng thực tế thường vấp phải tình trạng Nhà nước thiếu đất, phải tiến hành đến bù bằng tiện, để người bị thu hồi đất tự lo, với cách này cũng còn phù hợp với nguyện vọng của một số người, tạo điều kiện cho họ

những điều kiện này đã tạo ra số lượng người có nhu cầu về đất ở tăng lên, cùng không đáp ứng cầu, làm cho giá đất trong vùng tăng lên cao hơn bảng

giá chỉ đạo, mặc đù trước khi thu hồi đất, giá đất nơi đó vẫn còn phù hợp

Mặt khác, vùng đất Nhà nước thu hồi, không diễn ra quá trình mua

bán, mà chỉ có mua bán ngoài chỉ giới Nhà nước thu hồi Giá của vùng đất này cao hẳn lên, người mua đất xác định giá trị sinh lợi tương lai của vùng đất, vì khi nhà nước thu hồi để mở rộng, nâng cấp đường, hoặc xây dựng các công trình như khách sạn, cơ sở dịch vụ Khả năng sinh lợi của vùng

đất được nâng lên khi công trình hoàn thành Mặt khác người bị thu hồi đất

có tâm lý thường muốn mua đất gần nơi ở cũ Do hai tác động trên nên nếu được đền bù theo giá chỉ đạo của Nhà nước người bị thu hồi không có khả năng để mua mảnh đất tương tự Hiện tượng tăng giá đất vùng xung quanh khu vực nhà nước thu hồi đất, không những ở một nơi, mà diễn ra phổ biến

ở nhiều nơi, không những ở nước ta, mà ở nhiều nước trên thế giới Để đảm bảo quyền lợi của người bị Nhà nước thu hồi đất có miếng đất tương tự, có giá trị thay thế được mảnh đất bị thu hồi, người ta đưa ra khái niêm "Giá trị thay thế" Nghĩa là Nhà nước trả đủ tiền để người bị thu hồi có khả năng mua lai mảnh đất tương tự, giá của mảnh đất mới này thương cao hơn giá

tính trong bảng giá, để điều chỉnh mức giá đền bù phù hợp giá trị chuyển

nhượng thực tại thời điểm người ta dùng hệ số K Hệ số K được xác định như sau:

Giá trị chuyển nhượng thực tế tai thời điểm thu hồi đất

Gid dat trong bang giá chỉ đạo của tinh

Trên đây là trường hợp Nhà nước thu hồi đất, với số lượng lớn hộ gia

đình phải di chuyển, trong trường hợp chỉ thu hồi I-2 hộ với diện tích nhỏ,

để phục vụ cho việc một nút đường giao thông chẳng hạn, giá đất trong vùng không bị ảnh hưởng, giá chỉ đạo của tỉnh vẫn sát với giá thực tế

chuyển nhượng, thì hệ số k lúc này bằngI

Cũng có những trường hợp giá đất trong tỉnh đồng loạt giảm như trường hợp tách tỉnh, giá đất ở tỉnh ly cũ giảm nhiều, tỉnh chưa kịp điều chỉnh, nhưng Nhà nước vẫn có nhu cầu thu hồi đất Hệ số K cũng được tính theo công thức trên nhưng giá trị thực tế chuyển nhượng (giá trong bảng giá) Hệ số K lúc này nhỏ hơn 1

b/ Khi Nhà nước thu hồi đất nông lâm nghiệp: Trường hợp nhà nước thu hồi đất vẫn để cho san xuất nông nghiệp thì giá đất vùng xung quanh cũng không có đột biến về giá, vì giá đất nông nghiệp trên nguyên tắc được xác định theo khả năng sinh lợi của đất, khi Nhà nước thu hồi đất không có yếu tố nào làm tăng khả năng sinh lợi của đất, Vì vậy hệ số K thường cũng

chỉ bằng 1, nghĩa là giá đến bù bằng giá chỉ đạo

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để mở rộng đường xá, khu công nghiệp, diện tích thu hồi lớn, nhiều hộ nông dân phải mất ruộng,

có hộ phải chuyển nghề sinh sống Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ nhiều mặt cho người bị thu hồi đất, như hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp, hỗ trợ mất việc làm nông nghiệp, hỗ trợ trong thời gian xắp xếp việc làm mới

Ngoài ra xác định giá đất để đến bù cũng phải được điều chỉnh bằng hệ

số K Vậy hệ số K khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để chuyển mục

đích sử dụng là gì ?

Theo Quy định của Nhà nước, khi Nhà nước thư hồi đất nào thì đền

bù đất đó theo bảng giá quy định Nhưng khi đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng, thì giá đất đã được chuyển mục đích sử dụng lại theo giá đất đô thị, ven đô thị, khu du lịch, đầu mối giao thông hoặc đất ở, ở vùng nông thôn, giá đất này có khả năng sinh lợi cao hơn giá đất nông nghiệp

nhiều lần Người được Nhà nước giao đất thu hồi từ đất nông nghiệp chỉ

- phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng bằng 20% giá trị của đất được tính

theo giá đất ven đô thị, khu du lịch Tuy rằng đơn vị được nhận đất mới có

bỏ thêm chỉ phí để tạo mặt bằng và cơ sở hạ tầng, nhưng không thể hết

phần còn lại sau khi đã nộp thuế chuyển mục đích sử dụng Vì vậy tự nhiên đơnvị hoặc cá nhân được giao đất và được chuyển mục đích sử dụng hưởng

một khoản chênh lệch do được phép chuyển mục đích sử dụng Vi vậy

người bị thu hồi đất luôn lấy giá đã được chuyển mục đích sử dụng để so sánh với giá được đến bù và cho là bị thiệt thòi quá lớn Y kiến này cũng

đúng vì thực tế người bị thu hồi đất có bị thiệt Người ta cũng đòi Nhà nước

cho họ được chuyển mục đích sử dụngtrước, họ nộp thuế chuyển mục đích

sử dụng 20% theo giá đất tương ứng cùng mục đích sử dụng trong vùng, rồi

sẽ giao cho người được thu hồi đất, khi đó người được giao đất thu hồi phải dén bù gần đủ 100% giá đất chuyên dùng (trừ phần san lấp mặt bằng)

Chính vì vậy phải được điều chỉnh giá đất đó bằng hệ số K, mà cũng chính

là sự phân phối lại phần chênh lệch khi được chuyển mục đích sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất và Nhà nước Vì Nhà nước chị thu hồi đất theo điều 27 Luật đất đai, đất được sử dụng vào những công trình phần lớn thuộc vốn ngân sách hoặc vốn có từ nguồn gốc ngân sách Nhà nước Vậy hệ số K được tính:

Giá đất chuyên dùng cùng loại đất liền kẻ - giá trị tạo cơ sở mặt bằng

Giá đất nông nghiệp trong bảng giá chỉ đạo

Trường hợp này K>1 có khi tăng 3-4 lần

Trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để mở đường, không

có giá của đất xây dựng đường, hai bên đường vẫn là ruộng Trường hợp

này giá đất nông nghiệp ở hai ven đường cũng được tăng lên, vì điều kiện

canh tác của người còn ruộng gần đường được thuận lợi hơn, chỉ phí sản xuất giảm, hiệu quả sản xuất cao hơn, Mặt khác vì đất nông nghiệp một phần đã phải chuyển mục đích sử dụng, số đất còn lại ít hơn, nếu không có

những đầu tư mới làm cho năng suất cao hơn, tất yếu lượng néng san cung

ra thị trường ít hơn, hiệu quả sản xuất nông nghiệp sau này sẽ cao hơn vì vậy giá đất nông nghiệp sẽ tăng lên theo hiệu quả sản xuất nông nghiệp sau này sẽ cao hơn vì vậy giá đất nông nghiệp sẽ tăng lên theo hiệu quả sản xuất tương lai Trường hợp này hệ số K tính cho đất nông nghiệp sẽ là:

Giá đất nông nghiệp theo giá thị trường hiện hành

Giá đất nông nghiệp cùng hạng trong bảng giá

Trường hợp này hệ số K tăng không lớn

Nhà nước thực hiện việc giao đất cho các hộ nông dân sản xuất, người dân được quyển chọn cây gì có hiệu quả nhất để trồng, khi phân hạng đất để tính thuế sử dụng đất trong nông nghiệp được căn cứ vào nhiều tiêu thức, quan trọng nhất là độ phì và khả năng tưới tiêu thuận lợi để xác định hạng đất, đất có khả năng gieo trồng 2 - 3 vụ lúa trong năm có hạng cao

hơn đất trồng được ít vụ lúa trong năm Giá đất cũng được tính theo hạng

dat nay Hang | cao hon các hạng sau, giảm dần đến hạng cuối cùng Điều này phù hợp với đa số ruộng đất trong toàn quốc Cá biệt thường ở một số vùng gần đô thị, các hạng đất không thuận tiện cho tưới tiêu, hoặc đất bạc màu trồng lúa nước hiệu quả không cao so với trông rau màu, ở Hà nội có một số đất được chuyển sang trông hoa, cây cảnh có hiệu quả cao hơn nhiều lần so với đất hạng 1 trồng lúa, Nhưng giá đất quy định chung hạng

4, hạng 5 vẫn thấp hơn hạng 1, Chính vì vậy mà giá đất thực tế chuyển nhượng của loại đất này cao hơn bảng giá rất nhiều Vì vậy khi thu hồi đất phải được đến bù theo giá đất được điều chỉnh theo hệ số K Công thức tính cũng giống như công thức (3) trên đây Nhưng hệ số K loại đất này thường lớn hơn hệ số K của công thúc (3) Vì giá đất loại này thường được tính từ hiệu quả đất mang lại, vì trồng hoa có thu nhập cao gấp 3 lần trồng lúa

2/ Những căn cứ xác đỉnh quyền dược hướng đền bù khi Nhà

nước thu hồi đất

Nhà nước ta đã nhiều năm đã buông lỏng quản lý đất đai, chỉ bắt đầu

có Luật đất đai từ năm 1988, nhưng cũng chưa được hoàn chỉnh Đến năm

1998 Luật đất đai đã được bổ sung một số điều khoản để nâng cao hiệu lực

quản lý của nhà nước và tạo cơ sở pháp lý đây đủ quyên lợi cho người sử

dụng đất

Tuy nhiên trước khi có Luật đất đai 1988, nhà nước đã có các văn bản dưới Luật, quy định về việc giao đất cho các tổ chức, doanh nghiệp,

quy định cấp giấy phép xây dựng các công trình đô thị, quy định hành lang

an toàn giao thông Thực tế những văn bản quy định đã có, nhưng quản lý của Nhà nước còn lỏng lẻo Từ những nguyên nhân trên đâyđẫn đến tình trạng lấn chiếm đất công, xây dựng công trình đân dụng, vi phạm các quy định có tính phổ biến

ỞƠ phần trên đã trình bày, những cơ sở khoa học để xác định giá đất tính đền bù khi Nhà nước thu hồi đất Giá đất quy định trên để tính đến bù cho những tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp Cồn những truờng hợp lần chiếm, vi phạm các quy các quy định của Nhà nước không

được đền bù như tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quy

định như vậy mới góp phần nâng cao kỷ cương pháp luật của Nhà nước

Trong xây dựng chính sách đến bù, khi Nhà nước thu hồi đất có hai ý kiến khác nhau:

Y kiến thứ nhất: Do Nhà nước buông lỗng quản lý đất đai, nên hiện

%

tượng lấn chiếm đất công, vi phạm hành lang an toàn giao thông, lấn chiếm vỉa hè cho nên trách nhiệm chính dẫn đến tình trạng này thuộc về Nhà