Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh Nam Hà Nội

Phương pháp đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản của ngân hàng BIDV Nam Hà Nội...24 1.3.6.. nghiệp, hợp tác xã được phép kinh doanh bất động sản để đầu tư các dự án

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH NAM HÀ NỘI 3

1.1 Vài nét về ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh nam Hà Nội 3

1.1.1 Khái quát về ngân hàng 3

1.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng 3

1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2010-2012 4

1.2 Tổng quan về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV Nam Hà Nội 9

1.2.1 Phương pháp thẩm định các dự án bất động sản 9

1.2.2 Nội dung thẩm định các dự án bất động sản 10

1.2.2 Kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV 11

1.3 Thực trạng công tác đánh giả rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội 13

1.3.1 Đặc điểm các dự án BĐS trong mối quan hệ với công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định 13

1.3.2 Các loại rủi ro trong thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội 16

1.3.3 Sự cần thiết đánh giá rủi ro trong thẩm định 21

1.3.4 Quy trình đánh giá rủi ro 22

1.3.5 Phương pháp đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản của ngân hàng BIDV Nam Hà Nội 24 1.3.6 Nội dung đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản

của ngân hàng BIDV Nam Hà Nội 34

1.3.7 Dự án minh họa “Tiếp nhận ủy quyền thực hiện đầu tư kinh doanh

dự án thành phần trên lô đất TT1B – khu đô thị Tây Nam hồ Linh

Đàm – Thành Phố Hà Nội” 48

1.4.1 Những thành quả đạt được 64

1.4.2 Nguyên nhân và hạn chế 67

CHƯƠNG II: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH NAM HÀ NỘI 70 2.1 Định hướng phát triển của ngân hàng BIDV Nam Hà Nội giai đoạn 2013-2015 70

2.1.1 Định hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV Nam Hà nội 70

2.1.2 Định hướng đối với công tác đánh giá rủi ro của ngân hàng 71

2.2 Một số giải pháp nhắm hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản 72

2.2.1 Đa dạng hóa nguồn thu thập chất lượng thông tin 72

2.2.2 Nâng cao các điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật 73

2.2.3 Hoàn thiện quy trình đánh giá rủi ro 73

2.2.4 Đa dạng hóa các phương pháp đánh giá rủi ro 74

2.2.5 Hoàn thiện nội dung đánh giá rủi ro trong hoạt động cho vay các dự án đầu tư 74

2.3 Kiến nghị 81

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU

BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1 : Mô hình cũ 3

Biểu đồ 1.2 : Mô hình TA2 4

Biểu đồ 1.3: Lưu đồ quy trình QLRR (bước 1) 22

Biểu đồ 1.4: Lưu đồ quy trình QLRR (bước 2) 23

Biểu đồ 1.5: Kết quả thẩm định dự án giai đoạn 2009 – 2012 66

BẢNG Bảng 1.1 : Các chỉ tiêu dịch vụ và phát triển sản phẩm 7

Bảng 1.2: Bảng kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV Nam Hà Nội giai đoạn 2009-2012 12

Bảng 1.3: Tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty TNHH Ngọc Linh .40

Bảng 1.4: Chỉ tiêu tài chính của công ty năm 2009-2011 57

Bảng 1.5: Bảng tổng hợp tình hình dư nợ giai đoạn 2009-2012 65

an toàn hơn và hạn chế đến mức tối đa những tổn thất có thể gặp phải bằng cách đề

ra một chiến lược quản lý rủi ro hợp lý

Trong điều kiện nền kinh tế ngày càng phát triển, Nhà nước khuyến khích

mở cửa đầu tư cho tất cả mọi thành phần kinh tế thì rủi ro mà dự án gặp phải ngàycàng nhiều, đa dạng và khó kiểm soát hơn Do vậy, khi tiến hành cho vay đối vớimột dự án thì ngân hàng cần tiến hành phân tích, đánh giá rủi ro cẩn thận để có thểđưa ra quyết định cho vay chính xác

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một ngân hàng ra đời từ nhữngngày đầu của hệ thống ngân hàng thương mại nước ta Đây là một trong những ngânhàng lớn, đã đóng góp vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế đất nước nóichung và hệ thống ngân hàng nói riêng Để nâng cao hiệu quả hoạt động của mình,đặc biệt là hoạt động cho vay, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã ngàycàng quan tâm đến công tác đánh giá rủi ro và công tác thẩm định Trong quá trìnhthực tập và tìm hiểu tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Nam

Hà Nội, em quyết định đi sâu nghiên cứu về đề tài: “ Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh Nam Hà Nội” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Kết

cấu chuyên đề thực tập gồm 2 chương:

Chương I: Thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án cho vay tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Nam Hà Nội

Chương II: Giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Nam Hà Nội

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt đã hướng dẫn,giúp đỡ em tận tình, em cũng xin chân thành cảm ơn các cán bộ phòng Quản lý rủi

ro và phòng Quan hệ khách hàng tại ngân hàng đầu tư và phát triển Nam Hà Nội đãtạo điều kiện cho em thực tập và giúp em có cái nhìn thực tế và sâu sắc hơn về côngtác đánh giá rủi ro trong thẩm định cho vay dự án đầu tư bất động sản để em hoànthành đề tài này

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ

VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH NAM HÀ NỘI 1.1 Vài nét về ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh nam Hà Nội

1.1.1 Khái quát về ngân hàng

Tên đầy đủ : Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Nam Hà Nội

Tên quốc tế : Bank for Investment and Development of

Southern Hanoi Branch

Địa chỉ : Số 1281, đường Giải Phóng, Quận Hoàng Mai, Hà Nội

Điện thoại : 04 38612416

Email : namhanoi@bidv.com.vn

1.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng

Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh BIDV Nam Hà Nội được thể hiện qua sơ đồ sau:

Biểu đồ 1.1 : Mô hình cũ

PHÒNG/ĐIỂM GD

C¸c Phßng DVKH

Phßng Thanh to¸n Quèc TÕ

Phßng KTNB

PHßNG §iÖn To¸n

PHßNG TC-KT

PHÒNG TC-HC

PHÒNG KH-NV

Biểu đồ 1.2 : Mô hình TA2

1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2010-2012

1.1.3.1 Công tác nguồn vốn

Tính đến 31/12/2012, nguồn vốn huy động đạt : 4.280 tỷ đồng, đạt 102% kếhoạch, tăng trưởng 41,9% (tăng 1.264 tỷ đồng) so với năm 2011 Đây cũng là mứctăng trưởng cao nhất trong những năm qua

Phßng QTTD

C¸c phßng DVKH

Phßng TT-KQ

Phßng TTQT

PhßngTC-KT

Phßng TC-HC

PhßngKH-TH

C¸c Phßng Giao dÞch1,2,3,4,5

Tæ §iÖn To¸n

Phßng

QHKH

Cá nhân

- Tiền gửi của KBNN : 154 tỷ đồng, tăng 185% so với năm 2011 (năm 2011:

54 tỷ đồng)

- Nguồn vốn huy động VNĐ là : 3.827 tỷ đồng, tăng 65% so với năm 2011

- Nguồn vốn huy động trung dai hạn đạt : 741 tỷ đồng, tăng 90% so vớinăm 2011

So với năm 2011, huy động vốn từ 3 đối tượng khách hàng thì huy động vốndân cư có mức tăng trưởng cao (tăng 77%) ; huy động vốn từ tổ chức kinh tế tăngtrưởng 24% ; huy động vốn từ khách hàng là ĐCTC có sự sụt giảm là 4%

Trong năm 2012, chi nhánh đã thiết lập được mối quan hệ với NHCSXH

Chi nhánh đã kết hợp nhiều hình thức huy động vốn linh hoạt từ việc huyđộng trực tiếp tại các hộ gia đình đến việc tổ chức huy động vốn lưu động tại địabàn dân cư, và các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính,…

Tỷ trọng huy động vốn dân cư chiếm tỷ trọng cao (chiếm 63,9%/tổng nguồnhuy động) đây là nguồn vốn có tính ổn định cao

- Về cơ cấu tín dụng đến 31/12/2012 :

- Dư nợ tín dụng trung dài hạn là : 1268,6 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 56,6% tổng

dư nợ, tăng 6,4% so với năm 2011, trong đó cho vay trung dại hạn thương mại là :868,3 tỷ đồng, cho vay đồng tài trợ dài hạn là 400,3 tỷ đồng

- Tỷ trọng dư nợ có TSĐB : 44,7% tổng dư nợ, giảm 0,7% so với năm 2011

- Tỷ trọng nợ NQD/tổng dư nợ đạt 72%, giảm 13% so với năm 2011

- Về chất lượng tín dụng đến 31/12/2012 :

- Nợ xấu theo Điều 7 QĐ 493 là : 118,3 tỷ đồng, bằng 5,28% tổng dư nợ

- Trong năm trích DPRR là : 38,04 tỷ đồng, dư quỹ DPRR : 85,88 tỷ đồng,DPRR phải trích theo phân loại nợ : 85,88 tỷ đồng.

- Thu nợ hạch toán ngoại bảng là : 6 triệu đồng

- Lãi treo của dư nợ nội bảng lũy kế đến ngày 31/12/2012 là : 56.238 triệuđồng, tăng 12.346 triệu đồng so với đầu năm

- Lãi treo ngoại bảng : 32.527 triệu đồng, tăng so với đầu năm : 23.865triệu đồng

*/ Chi nhánh thực hiện nghiêm túc các thông tư hướng dẫn của NHNN, quyđịnh của BIDV về điều hành lãi suất cho vay và giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ,tháo gỡ cho các doanh nghiệp gặp khó khăn

*/ Ngay từ đầu năm 2012, ban lãnh đạo chi nhánh đã xác định mục tiêu tăngtrưởng tín dụng an toàn và đảm bảo chất lượng tín dụng, nhưng do khủng hoảngkinh tế dẫn đến hoạt động SXKD của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn đãlàm ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng

*/ Chi nhánh đã chủ động làm việc với từng khách hàng có hoạt động kinhdoanh khó khăn để rà soát đánh giá, phân loại khách hàng Tuy nhiên, chất lượngtín dụng vẫn có diễn biến theo hướng tích cực khi các chỉ tiêu phản ánh chất lượngtín dụng như nợ xấu tăng cao so với năm 2011, một số khách hàng mặc dù đã đượcchi nhánh cơ cấu lại thời gian trả nợ, xem xét miễn giảm lãi, nhưng vẫn rơi vào tínhtrạng khó khăn, phải chuyển nhóm nợ do không trả được nợ

1.1.3.3 Công tác dịch vụ và phát triển sản phẩm.

*/ Tính đến 31/12/2012, thu dịch vụ ròng đạt : 25.925 triệu đồng, đạt 96% kếhoạch năm và tăng 12% so với năm 2011

*/ Doanh thu khai thác phí bảo hiểm đạt : 2,086 tỷ đồng, đạt 104% kế hoạchnăm (KH : 2 tỷ đồng)

*/ Phí hoa hồng bảo hiểm đạt : 8,5 triệu đồng, hoàn thành 85% kế hoạch (KH :

10 triệu đồng)

*/ Về cơ cấu nguồn thu dịch vụ đến 31/12/2012 :

1 Thu kinh doanh ngoại tệ 778 1,067 4.11% 37%

2 Dịch vụ thanh toán (không gồm

WU)

5,349 4,795 18.50% -10%

4 Bảo lãnh thông thường và đối ứng 11,045 15,827 61.05% 43%

- Thu phí thanh toán trong nước + chuyển tiền quốc tế đạt : 4.795 triệu đồng,chiếm 18,5 % thu dịch vụ, giảm 10% so với năm 2011

- Thu phí bảo lãnh đạt : 15.827 triệu đồng, chiếm 61% thu dịch vụ, tăng 43%

đồng…), giảm 34% so với năm 2011.

*/ Năm 2012 mặc dù các doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hoạtđộng kinh doanh dịch vụ tuy không đạt kế hoạch giao nhưng vẫn có sự tăng trưởng

so với năm 2011 (tăng 12%), một số sản phẩm dịch vụ tăng như dịch vụ bảo lãnh,cho vay ủy thác, BSMS, dịch vụ thẻ

*/ Tỷ trọng phí bảo lãnh vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng thu dịch vụ và tăng sovới năm 2011 Các dịch vụ thanh toán quốc tế, thanh toán trong nước, kinh doanhngoại tệ đã góp phần tích cực trong tổng thu phí dịch vụ của chi nhánh nhưng cóchiều hướng sụt giảm so với năm 2011, do tình hình kinh tế khó khăn, nhu cầu sửdụng sản phẩm dịch vụ của khách hàng sụt giảm Nguồn thu phí dịch vụ từ các sảnphẩm dịch vụ như sản phẩm thẻ, chuyển tiền Western Union, ngân quỹ,… đạt thấp

*/ Năm 2012, chi nhánh đã phát hành được : 6.000 thẻ ATM, tăng 23,8% sovới năm 2011 (số thẻ ATM phát hành năm 2011 : 4.848 thẻ), chi nhánh đã tích cựcphân công cán bộ tiếp thị mở thẻ tại các doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệphưởng lương ngân sách có nhu cầu trả lương qua tài khaonr cũng như các kháchhàng cá nhân Số lượng thẻ Visa phát hành năm 2012 : 74 thẻ, tăng 240% so vớinăm 2011 (số thẻ Visa phát hành năm 2011 : 22 thẻ), chi nhánh đã tích cực triểnkhai công tác marketing quảng bá dịch vụ thẻ và tận dụng những mối quan hệ hiện

có để tiếp thị khách hàng chất lượng tốt mở thẻ tại chi nhánh

1.1.3.4 Kết quả hoạt động kinh doanh

* Lợi nhuận trước thuế (sau trích DPRR) trên cân đối : 80,36 tỷ đồng, nếucộng cả số được HSC ghi nhận vào KQKD thì LNTT của chi nhánh là : 81,8 tỷđồng – đạt 99,8% kế hoạch giao (KH : 82 tỷ đồng)

- Trích DPRR trong năm là : 38,04 tỷ đồng

- Trả nợ quỹ DPRR : 4 tỷ đồng

* Các chỉ tiêu về năng suất lao động đến 31/12/2012 :

- Huy động vốn bình quân đầu người : 30,6 tỷ đồng

- Dư nợ bình quân đầu người : 17 tỷ đồng

- Lợi nhuận trước thuế bình quân đầu người : 629 triệu đồng

* Năm 2012 hiệu quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh chủ yếu thu nhập từhoạt động huy động vốn : 105 tỷ đồng đóng góp tới 62,8% tổng thu nhập, trong khi

đó nguồn thu nhập chính từ hoạt động tín dụng chỉ đạt : 15 tỷ đồng, chiếm tỷ trọngthấp 8,9%/tổng thu nhập; thu dịch vụ đạt: 25 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 15%

1.2 Tổng quan về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV Nam Hà Nội

1.2.1 Phương pháp thẩm định các dự án bất động sản

Giống như nhiều ngân hàng khác, Ngân hàng BIDV Nam Hà Nội tiến hànhthẩm định các dự án chủ yếu dựa vào phương pháp xem xét dòng tiền sau chiếtkhấu Bên cạnh đó, ngân hàng BIDV Nam Hà Nội cũng kết hợp nghiên cứu theonhiều phương pháp sau:

Phương pháp thẩm định theo thứ tự

Thẩm định dự án BĐS theo trình tự được tiến hành qua hai bước là thẩmđịnh tổng quát và thẩm định chi tiết

Thẩm định tổng quát: Thẩm định khái quát dự án để nắm rõ quy mô tầm

quan trọng của dự án trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, phát triển cơ sở hạtầng của địa phương, xác định các căn cứ pháp lý của dự án đảm bảo khả năng kiểmsoát được của bộ máy quản lý dự án dự kiến Dự án sẽ bị bác bỏ nếu không thoảmãn các yêu cầu về mặt pháp lý và không phục vụ gì cho chiến lược phát triển kinh

tế chung

Thẩm định chi tiêt: Khi thẩm định chi tiết cần lưu ý những nội dung thẩm

định sau: Mục tiêu của dự án BĐS là gì, các công cụ và phương pháp tính toán, khốilượng công việc chi phí vẩn phẩm của dự án, nguồn vốn và số lượng vốn, hiệu quảcủa dự án, môi trường kế hoạch tiến độ và cách thức tổ chức triển khai dự án

Thẩm định theo phương pháp so sánh các chỉ tiêu

Phương pháp so sánh được tiến hành theo các chỉ tiêu sau:

- Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiểu chuẩn về cáp công trình do nhà nướcquy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được

- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệquốc gia.

- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường cần

- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư

- Các định mức về sản xuất tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công… của ngànhkinh doanh BĐS và du lịch theo định mức kinh tế, kỹ thuật chính thức

- Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn chỉ đạo hiệnhành của Nhà nước, của ngành đối với các doanh nghiệp cùng loại

Trong tập hợp nhiều chỉ tiêu của dự án tuỳ từng loại dự án có thể lựa chọnnhững chỉ tiêu quan trọng cơ bản để xem xét kỹ lưỡng hơn

Phương pháp dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của các dự án.

Phương pháp này thường dùng để kiểm tra sự vững chắc về hiệu quả tàichính của dự án Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống khôngmay có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án như vượt chi phí đầu tư, thiếu côngsuất thiết kế… để khảo sát tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khảnăng hoà vốn của dự án Thông thường đối với các dự án đầu tư bất động sản, độnhạy của dự án được xem xét khi giả định biến phí tăng, doanh thu giảm cùng vớiviệc tỷ giá so với ngoại tệ mạnh thay đổi Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cảtrong trường hợp có nhiều bất chắc phát sinh đồng thời thì đó là những dự án có độ

an toàn cao Ngược lại, cần phải xem xét lại khả năng phát sinh bất chắc để đề xuấtkiến nghị các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế

Phương pháp dự báo

Cơ sở của phương pháp là dùng số liệu dự báo điều tra thống kê để kiểm tracung cầu sản phẩm của dự án trên thị trường, giá cả và chất lượng, thiết bị vànguyên liệu… Ảnh hưởng trực tiếp đến tính hiệu quả và khả thi của dự án

1.2.2 Nội dung thẩm định các dự án bất động sản

Thẩm định hồ sơ pháp lý

- Đánh giá năng lực quản lý của chủ đầu tư thông qua việc liệt kê các hồ sơpháp lý của Chủ đầu tư bao gồm: quyết định thành lập, giấy đăng ký kinh doanh,

điều lệ hoạt động, quy chế tài chính, Nghị quyết/quyết định bổ nhiệm các chức danhchủ chốt và đưa ra các nhận xét.

- Đánh giá hồ sơ thủ tục pháp lý của dự án và hồ sơ vay vốn: Liệt kê các hồ sơ

và nhận xét: căn cứ các quy định hiện hành của pháp luật, của Ngân hàng BIVD,cần xác định xem hồ sơ pháp lý của dự án đã đầy đủ, hợp lệ chưa? Cần bổ sungnhững hồ sơ gì?

Đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của đơn vị

- Đánh giá các yếu tố phi tài chính bằng việc đưa ra các thông tin cơ bản về tổ

chức và quản lý, đánh giá về năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ các bộ chủ chốt,

vị thế của doanh nghiệp trên thị trường và đặc điểm trong hoạt động sản xuất kinhdoanh của đơn vị

- Đánh giá tình hình tài chính của năng lực sản xuất kinh doanh hiện tại củachủ đầu tư

Thẩm định dự án vay vốn

- Thẩm định về điều kiện pháp lý của dự án

- Thẩm định về mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư dự án, đó chính là xem xéttính cấp thiết của dự án để đưa ra đánh giá tổng thể về dự án, xem xét mục tiêu của

dự án, chỉ ra những lợi ích mà các bên tham gia dự án nhận được và cho cộng đồng

xã hội

- Thẩm định về phương diện thị trường của dự án

- Thẩm định về phương diện kỹ thuật của dự án

- Thẩm đinh về phương diện tổ chức thực hiện

- Thẩm định về phương diện tài chính của dự án

- Thẩm định về môi trường sinh thái

- Thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án

1.2.2 Kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV

Trong nhiều năm gần đây số dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng ngày mộtgia tăng cả về số lượng và quy mô BIDV tài trợ vốn trung, dài hạn cho các doanh

nghiệp, hợp tác xã được phép kinh doanh bất động sản để đầu tư các dự án bất độngsản trong lãnh thổ Việt Nam như dự án văn phóng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn…

Bảng 1.2: Bảng kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng

BIDV Nam Hà Nội giai đoạn 2009-2012

Đơn vị: tỷ vnđ

2009

NĂM 2010

NĂM 2011

NĂM 2012

Nguồn: phòng quan hệ khách hàng ngân hàng BIDV Nam Hà Nội

Qua phân tích bảng số liệu cho ta thấy tổng quát được về tình hình thẩm định

và cho vay vốn theo dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng qua các năm có xuhướng tăng Tốc độ tăng số dự án đầu tư bất động sản giai đoạn này trung bình là10,83%/năm, trong đó tốc độ tăng số dự án dự án đầu tư bất động thuộc về doanhnghiệp quốc doanh là 9,84% và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh là 11,15%.Ngân hàng luôn cố gắng nỗ lực cùng khách hàng trong việc nâng cao chất lượng dự

án đầu tư bất động sản, điều đó vừa đảm bảo lợi ích cho khách hàng vừa đảm bảolợi ích cho ngân hàng, nâng cao uy tín, phát triển hoạt động kinh doanh tín dụng củangân hàng Trong những giai đoạn khó khăn của nền kinh tế ngân hàng đã cố gắng

lỗ lực vượt bậc trong việc hoàn thành chỉ tiêu do hội sở chính đề ra, đồng thời tạo

điều kiện giúp đỡ khách hàng vay vốn trong hoạt động quản lý nguồn vốn sản xuấtkinh doanh Gia hạn nợ thêm cho các dự án quan trọng chủ yếu với khách hàng làdoanh nghiệp quốc doanh Bên cạnh đó ngân hàng củng cố và nâng cao chất lượngcông tác thẩm định, quản lý rủi ro, đảm bảo thực hiện đúng, đủ theo các chỉ tiêuchất lượng tín dụng mà ngân hàng trung ương và hội sở chính đã quy định Năm

2011 tăng trưởng cho vay theo dự án tại ngân hàng giảm đột ngột khi đang trên đàtăng trưởng mạnh, điều này bắt nguồn từ thi trường tài chính năm 2011 khủnghoảng chầm trọng dẫn tới hệ lụy cho nền kinh tế và tất yếu hệ thống ngân hàngthương mại gặp phải muôn vàn khó khăn trong việc huy động vốn cũng như tíndụng cho vay Cụ thể năm 2011 số dự án cho vay sụt giảm 28 dự án so với năm

2010 và số vốn cho vay suy giảm 120,42 tỷ vnđ Năm 2012 với chính sách kíchthích kinh tế thông qua gói kích cầu của chính phủ đã đưa nền kinh tế trở lại đà tăngtrưởng và tăng trưởng tín dụng của ngân hàng trong 10 tháng đầu năm đã cao hơn

cả năm 2011 là 301,05 tỷ Tăng trưởng tín dụng đang theo hướng bền vững

1.3 Thực trạng công tác đánh giả rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội.

1.3.1 Đặc điểm các dự án BĐS trong mối quan hệ với công tác đánh giá rủi

ro trong thẩm định

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyểnnhượng, thuê mua BĐS để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đíchsinh lời Dự án đầu tư BĐS bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng

- Dự án về dịch vụ nhà ở

- Dự án trung tâm thương mại

- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê

- Dự án khách sạn, nhà hàng

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp

Trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường BĐSluôn có những diễn biến rất bất thường, khó dự đoán, thông tin về thị trường BĐS

còn thiếu, tình hình tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa minhbạch… do đó mà việc cho vay lĩnh vực BĐS của các NHTM sẽ có mức độ rủi rocao như mất cân đối kỳ hạn hay rủi ro về lãi suất.

So với các dự án trong các lĩnh vực khác thì dự án bất động sản có những đặcđiểm rất riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác đánh giá rủi ro trong thẩmđịnh của các Ngân hàng thương mại Cụ thể ở 8 điểm nổi bật như sau:

Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS đòi hỏi nhu cầu vốn rất lớn Trong thời gian

thực hiện dự án, số vốn lớn này tồn tại chủ yếu dưới hình thức công trình thi công

dở dang nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời Vì lượng vốn đầu tưlớn và kém linh hoạt nên việc đánh giá rủi ro trong thẩm định mức độ hợp lí củatổng nguồn vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng Việc xácđịnh đúng số vốn đầu tư của dự án là vô cùng cần thiết, tránh hai khuynh hướng làtính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các

dự án tương tự)

Thứ hai, thời gian đầu tư các dự án BĐS thường kéo dài, đặc biệt là các dự án

xây dựng cơ sở hạ tầng Chính vì thế, các dự án bất động sản rất tiềm ẩn nhiều yếu

tố rủi ro Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định cần tập trung xem xét việc phân

bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư Việc này rất cần thiết nhằm tránh tìnhtrạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởngđến tiến độ chung của toàn bộ dự án

Thứ ba, đặc điểm vô cùng quan trọng của dự án BĐS là “ tính cố định” Sản

phẩm của dự án BĐS không thể di dời đi được và cũng không thể đem ra trưng bàynhư các loại sản phẩm khác Cùng một loại dự án bất động sản nhưng ở những địađiểm khác nhau thì lại có giá trị rất khác nhau Đặc điểm này quyết định rất nhiều đếngiá thành bất động sản Cán bộ đánh giá rủi ro cần đánh giá kĩ khía cạnh thị trường của

dự án Địa điểm thực hiện dự án có quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án nên khiđánh giá rủi ro cán bộ đánh giá rủi ro phải hết sức chú ý Ngoài ra, cung cầu của cácsản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực dự án được thực hiện cùng với mức sống, thị hiếu,tập quán… của người tiêu dùng cũng cần được đánh giá kĩ lưỡng

Thứ tư, sản phẩm của dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập

quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác Vì vậy,

nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chiphối đến nhu cầu BĐS Vì vậy, chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiện, mứcsống, thị hiếu của dân cư nơi thực hiện dự án.

Thứ năm, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện

tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động Do vậy, các công trình đượchình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung củađịa phương tại nơi đặt dự án

Thứ sáu, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai

của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực BĐS Sự thay đổi nhỏ nàotrong các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnhhưởng sâu sắc tới các dự án bất động sản Hơn thế nữa, thị trường bất động sản ởViệt Nam mới đang hình thành và trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quyhoạch đất đai chưa thực sự ổn định,có nhiều thiếu sót và chưa đồng nhất nên các dự

án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ mô hơn.Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạchphát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực củachủ đầu tư; đánh giá sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước,các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; đánh giá nhu cầu sử dụng đất, tàinguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…

Thứ bảy, các dự án đầu tư BĐS có thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn,

chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án BĐS đều có tiềm ẩn nguy

cơ rủi ro rất cao Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừathì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chínhsách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh… Nhà đầu tư cần nắm

rõ những đặc điểm này để khi thực hiện dự án có những giải pháp để phòng tránh vàgiảm bớt rủi ro Có nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tácthẩm định là khác nhau Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xemxét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường vềsản phẩm của dự án Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định vềnguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầuvào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến

động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…

Thứ tám, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động xây

dựng Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vìthế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này Các giảipháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án phải được các cán bộ đánh giá rủi ro

có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiến hành đánh giá rủi ro thẩm định kĩlưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy hoạch kiếntrúc của địa phương

1.3.2 Các loại rủi ro trong thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội.

Một dự án đầu tư bất động sản, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và

đi vào hoạt động có thể xảy ra nhiều loại rủi ro khác nhau (do các nguyên nhân chủquan hoặc khách quan), việc tính toán khả năng tài chính của dự án chỉ đúng trongtrường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi một loạt các rủi ro có thể xảy ra Vì vậy,việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra là rất cần thiết nhằm tăngtính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động có biện pháp phòngngừa, giảm thiểu Dưới đây là phân loại một số rủi ro chủ yếu bao gồm:

Đánh giá rủi ro về cơ chế chính sách

Rủi ro này gắn liền với các môi trường chính trị, pháp lý của mỗi quốc gia hayvùng lãnh thổ nơi đặt dự án đầu tư Các dự án thường bị tác động mạnh bởi sự thayđổi của môi trường chính sách, sự bất ổn của tình hình chính trị Điều này gây ranhiều tổn thất làm thay đổi hiệu quả của các dự án, bởi vậy cán bộ thẩm định củangân hàng cần tập trung phân tích cụ thể môi trường chính sách của dự án để từ đó

có thể xác định những rủi ro xảy ra và xác suất xảy ra của mỗi loại rủi ro Các nộidung được quan tâm như sau:

- Đánh giá xem dự án chịu tác động bởi những sắc thuế nào và khả năng thayđổi của các sắc thuế đó có cao hay không, dự án có bị hạn chế việc chuyển tiền,quốc hữu hóa, tư hữu hóa hay các luật, nghị quyết, nghị định và các chế tài khác cóliên quan tới dòng tiền của dự án

- Cần đánh giá mức độ tuân thủ của dự án( thể hiện trong hồ sơ của dụ án ) đểđảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các luật và quy định hiện hành có liên quan tới

dự án.

- Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng với các cơ quan có thẩmquyền về những rủi ro bất khả kháng có thể xẩy ra xuất phát từ phía các nhà làmluật, từ phía chính phủ

- Xem xét xem dự án có những bảo lãnh cụ thể về cung cấp ngoại hối hay hỗtrợ/bảo hiểm tín dụng xuất khẩu sẽ góp phần hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực tới

dự án

- Những quy định mới về tuyển dụng lao động và chế độ với người lao độngtrong và ngoài nước có phù hợp với luật hiện hành

Rủi ro về xây dựng hoàn tất

Rủi ro này gắn liền với quá trình thực hiện dự án Việc hoàn thành dự ánkhông đúng thời hạn, không đúng tiến độ, không đảm bảo được các tiêu chí về chấtlượng đã được xác định trong dự án là điều thường xảy ra với các dự án đầu tư xâydựng tại nước ta Loại rủi ro này nằm ngoài khả năng điều chỉnh, kiểm soát củangân hàng Mặc dù vậy ngân hàng vẫn có thể kiểm soát được thông qua việc đề xuấtvới chủ đầu tư thực hiện các biện pháp sau:

- Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm.Việc lựa chọn này càng chặt chẽ, minh bạch, và khách quan sẽ góp phần giảm thiểuxảy ra những rủi ro loại này

- Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chấtlượng công trình

- Giám sát chặt chẽ trong quá trình xây dựng

- Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàngtrong trường hợp vượt dự toán

- Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải toả mặt bằng

- Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ ràng nghĩa

vụ của các bên

Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán

Trong quá trình lập dự án đầu tư chắc chắn chủ đầu tư đã nghiên cứu rất kỹ thị

trường sản phẩm dịch vụ đầu ra và đầu vào của dự án Nhưng không vì thế mà ngânhàng có thể xem xét qua loa khía cạnh này Vì một thực tế là các chủ đầu tư thường

là người chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc lập dự án, đặc biệt là các dự án tronglĩnh vực mới, hoặc đôi khi là phó mặc cho tổ chức tư vấn lập dự án Điều này dẫntới xuất hiện thiếu xót kèm theo nguy cơ rủi ro về thị trường, thu nhập và thanh toánvới các dự án đầu tư Ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro loại này thông qua các biệnpháp sau:

- Xem xét dự kiến cung – cầu về sản phẩm, dịch vụ một cách chi tiết, đảm bảotính sát thực ( không nên có những dự kiến quá lạc quan )

- Đánh giá lại một lần nữa việc nghiên cứu, phân tích thị trường, lựa chọn thịtrường mục tiêu và thị phần của dự án khi đi vào vận hành

- Phân tích về thị hiếu, khả năng thanh toán, hành vi của người tiêu dùng cuốicùng trong các thị trường, đặc biệt là thị trường mục tiêu

- Xem xét tính hợp pháp và khả năng thanh toán của các hợp đồng bao tiêu sảnphẩm trong tương lai, việc hỗ trợ bao tiêu sản phẩm của chính phủ( nếu có)

- Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biệnpháp: phân tích về việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiết kiệmchi phí sản xuất, khả năng linh hoạt của cơ cấu sản phẩm dịch vụ đầu ra, giảm thiểucác điều khoản không cạnh tranh

Rủi ro về cung cấp

Rủi ro loại này được hiểu là việc dự án không có được nguồn nguyên vật liệuđầu vào chính hay quan trọng với số lượng, chất lượng và giá cả như dự tính, để vậnhành dự án, tạo dòng tiền ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ Chính vì vậy ngânhàng sẽ tập trung làm rõ các vấn đề sau:

- Nghiên cứu mức độ cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật tư đầu vào cho

dự án, các vật tư thay thế trong trường hợp cần thiết, sự sẵn có của thị trường vật tư

- Trong quá trình xem xét dự án, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủirophải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyênvật liệu đầu vào trong hồ sơ dự án Đưa ra những nhận định ngay từ ban đầu trongtính toán, xác định hiệu quả tài chính của dự án.

- Đánh giá sự linh hoạt trong việc quản lý dự trữ nguyên vật liệu đầu vào cho

dự án Và phương pháp sử lý kế toán sẽ áp dụng với các nguyên vật liệu đó

- Xem xét những hợp đồng thỏa thuận cung cấp cho dự án đã được ký, đánhgiá về khả năng cung cấp của các hợp đồng đó Tổng các hợp đồng đã ký chiếm baonhiêu phần trăm lượng vật tư cần thiết khi dự án đi vào vận hành

Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì

Cũng như rủi ro về xây dựng hoàn tất, rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì xẩy

ra trong quá trình vận hành dự án Các thông số về kỹ thuật, thời gian vận hành vàbảo trì không đúng với thiết kế trong dự án, gây ra sai lệch trong việc xác định khấuhao, đầu tư bổ sung, kế hoạch sản xuất của dự án Việc kiểm soát rủi ro được ngânhàng thực hiện thông qua việc đề nghi chủ đầu tư thực hiện các nội dung sau:

- Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng

- Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm

- Có thể ký hợp đồng vận hành và bảo trì với những điều khoản khuyếnkhích và phạt vi phạm rõ ràng

- Bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội, động đất, chiến tranh

- Kiểm soát ngân sách và kế hoạch vận hành

- Quyền thay thế người vận hành do không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ

Rủi ro về môi trường và xã hội

Trong quá trình vận hành dự án có thể sẽ đem đến nhiều tác động tích cựchoặc tiêu cực tới môi trường và xã hội Vì vậy mà cần xác định cụ thể đây là loại tácđộng gì và chủ đầu tư đã có phương án như thế nào với từng tác động Ngân hàngđặc biệt chú ý tới rủi ro loại này vì khi xẩy ra nó sẽ dẫn tới hậu quả rất lớn Các nộidung được ngân hàng đánh giá như sau:

- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) phải khách quan và toàn diện,được cấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

- Nên có sự tham gia của các bên liên quan (cơ quan quản lý môi trường,chính quyền địa phương) từ khi bắt đầu triển khai dự án

- Việc tuân thủ các qui định về môi trường được lên kế hoạch thực hiện nhưthế nào

Rủi ro về kinh tế vĩ mô

Đây là rủi ro bắt nguồn từ những biến động về môi trường kinh tế vĩ mô baogồm tăng trưởng kinh tế, lạm phát, tình hình ngân sách nhà nước, lãi suất, xuất nhậpkhẩu vv…

Đây có thể coi là rủi ro thường xẩy ra nhất và mức độ ảnh hưởng cao nhất vớicác dự án vì vậy mà ngân hàng sẽ rất chú trọng trong việc đánh giá rủi ro này thôngqua các nội dung sau:

- Đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản của dự án trong các năm vậnhành và thực hiện dự án

- Tăng cường sử dụng các công cụ bảo hiểm thông qua các tổ chức, định chếtài chính Đồng thời tự bảo hiểm thông qua quỹ dự phòng rủi ro

- Sử dụng các biện pháp bảo đảm hợp đồng kinh tế và các hợp đồng tương lai,hợp kỳ hạn thanh toán để phân tán rủi ro

- Đảm bảo/cam kết của Nhà nước về phá giá tiền tệ và cung cấp ngoại hối(nếu được)

Rủi ro tỷ giá

Sự khác biệt về loại tiền trong ngân lưu vào và ngân lưu ra sẽ gây ra những rủi

ro về tỷ giá cho dự án Đối với các nước đang phát triển, đồng nội tệ ít có khả năngchuyển đổi trên thị trường thế giới, do đó các giao dịch thương mại quốc tế (mua sắmthiết bị, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào,…) hầu như được thực hiện thông qua cácloại ngoại tệ mạnh như USD, EUR, hoặc sử dụng đồng tiền của bên bán làm đồngtiền thanh toán, Như vậy, nếu không thực hiện các biện pháp bảo hiểm tỷ giá, sẽ cónguy cơ rủi ro về tỷ giá trong quá trình thực hiện dự án Để hạn chế những rủi ro này

cần thực hiện biện pháp bảo hiểm như: mua ngoại tệ kỳ hạn, hoặc sử dụng các công

cụ phái sinh cần thiết khác

Rủi ro khác

Có thể xẩy ra đối với dự án và biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu Như vậy,những yếu tố không chắc chắn, yếu tố rủi ro cần được nhận định, phân tích và địnhhướng ngay từ các nội dung phân tích dự án, định lượng để trực tiếp hoặc gián tiếpđưa vào nội dung đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Kết quả tính toán, đánh giáhiệu quả tài chính của dự án đặc biệt là kết quả phân tích khảo sát độ nhạy với cácyếu tố được đánh giá là không chắc chắn/ rủi ro sẽ là cơ sở để cán bộ quan hệ kháchhàng/quản lý rủi ro đưa ra hình thức/biện pháp bảo đảm tiền vay cũng như các điềukiện tín dụng khác trong trường hợp chấp thuận tham gia tài trợ vốn cho dự án

1.3.3 Sự cần thiết đánh giá rủi ro trong thẩm định

Đánh giá rủi ro là một khía cạnh rất quan trọng của việc hoạch định ngân sáchvốn đầu tư cho dự án bất động sản Một tiến trình cần thiết của viecj hoạch địnhngân sách vốn đầu tư đòi hỏi rủi ro được xem xét từ nhiều khía cạnh của rất nhiềubên khác nhau: Nhà quản trị đề xuất dự án, nhân viên thừa hành, cổ đông và nhữngtác động khác đến các hoạt động của công ty

Các lý do cần phải đánh giá rủi ro của dự án đầu tư BĐS:

- Dự án đầu tư bất động sản có:

Kinh phí đầu tư lớn, các giai đoạn bỏ tiền cho dự án kéo dài, thông tin của thịtrường bất động sản là không hoàn hảo, tồn tại các khác biệt trong khả năng gánhchịu rủi ro của các bên

Các dự án có thể hấp dẫn khi xét tổng gộp nhựng lại không hề hấp dẫn đối vớimột hoặc nhiều phía do những bất trắc về chia sẻ rủi ro và lợi nhuận, kết quả là các

dự án hấp dẫn không được thực hiện

- Người đề xuất một dự án đầu tư trong một công ty lớn thường thiếu nhữngthông tin toàn diện về công ty và các dự án của nó vì thế rất cần thiết để đo lường

cự đóng góp trong việc đầu tư đến mức độ rủi ro của công ty

- Người đề xuất dự án thường được đánh giá trên hiệu quả hoạt động của đầu

tư đó Trong những trường hợp như vậy, người đề xuất cũng quan tâm đến rủi ro dự

án, không làm gia tăng rủi ro của cả công ty và các cổ động

- Phân tích rủi ro một dự án đầu tư bất động sản có ích trong việc phát triểnnhững giải pháp để loại trừ hoặc giảm thiểu rủi ro mà không làm giảm đi tỷ suấtsinh lời tương ứng.

- Phân tích rủi ro của dự án đầu tư bất động sản thường cung cấp những nềntảng cho việc hiểu rõ sự đóng góp của dự án ấy trong rủi ro công ty và các cổ đông

- Những quyết định đầu tư trong nhiều công ty lớn thường được xem xét mộtlần bởi hội đồng quản trị Những thành viên hiếm khi có thời gian hoặc có nền tảng

để đánh giá một cách toàn diện sự tương tác với tất cả các quyết định đầu tư đangđược thực hiện

1.3.4 Quy trình đánh giá rủi ro

Bước 1/ Tiếp thị khách hàng và lập đề xuất tín dụng

Biểu đồ 1.3: lưu đồ quy trình QLRR (bước 1)

về tín dụng

từ Khách hàng

Phù hợp với các chính sách và Quy định của BIDV

Thu thập, phân tích thẩm định khách hàng/d

ự án Lập báo cáo đề xuất TD

Trình Lãnh đạo Phòng

GĐ PGD

Trình PGĐ QHKH phê duyệt

đề xuất TD

Chuyển Bộ phận QLRR thực hiện Bước 2 Có

Phòng quan hệ khách hàng và phòng giao dịch sẽ có trách nhiệm tiếp thị vàtiếp nhận các nhu cầu về tín dụng từ phía khách hàng Tư vấn giúp khách hàngtrong việc lập hồ sơ vay vốn, các cán bộ phòng quan hệ khách hàng hoặc phònggiao dịch sẽ kiểm tra hồ sơ vay vốn của khách hàng Nếu hồ sơ đầy đủ các giấy tờ

và tài liệu cần thiết phù hợp với các chính sách và quy định của BIDV sẽ được tiếpnhận, với những hồ sơ còn thiếu ngân hàng sẽ giải thích cặn kẽ và yêu cầu kháchhàng bổ sung cho đầy đủ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ quan hệ khách hàng sẽtiến hành thu thập, phân tích thông tin về khách hàng và về dự án xin vay vốn.Thẩm định các nội dung của dự án, sau mỗi nội dung thẩm định sẽ đưa ra nhữngnhận xét về ưu, nhược điểm của dự án và yêu cầu khách hàng bổ sung tiếp các điềukhoản chưa rõ ràng hay còn thiếu xót, sai lầm khi tính toán Sau quá trình thẩm địnhcán bộ phòng quan hệ khách hàng sẽ lập đề xuất tín dụng trình lãnh đạo phòng phêduyệt, khi được lãnh đạo phòng thông qua, đề xuất tín dụng sẽ tiếp tục được trìnhlên phó giám đốc quan hệ khách hàng phê duyệt và chuyển sang phòng quản lý rủi

ro để tiếp tục thực hiện bước 2

Bước 2/ Thẩm định và báo cáo rủi ro

Biểu đồ 1.4: Lưu đồ quy trình QLRR (bước 2)

và thực hiện thẩm định rủi ro theo quy định

Lập Báo cáo thẩm định rủi ro

Trình Lãnh đạo Phòng kiểm soát

Cấp có thẩm quyền phê duyệt rủi ro

Báo cáo đề xuất tín dụng và hồ sơ sẽ được chuyển sang phòng quản lý rủi ro.Tại đây các cán bộ phòng quản lý rủi ro có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và thẩmđịnh rủi ro theo quy định Một lần nữa các thông tin về khách hàng và dự án đầu tưđược các cán bộ phòng quản lý rủi ro xem xét, đánh giá và đưa ra yêu cầu bổ sung

từ phòng QHKH cho đầy đủ làm cơ sở để đưa ra kết luận về rủi ro với từng khíacạnh của dự án như: khía cạnh pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xãhội, tác động môi trường…Sau khi hoàn tất công tác thẩm định rủi ro các cán bộphòng sẽ lập báo cáo thẩm định rủi ro trình lên lãnh đạo phòng kiểm soát Cuốicùng là cấp có thẩm quyền phê duyệt rủi ro

1.3.5 Phương pháp đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản của ngân hàng BIDV Nam Hà Nội

1.3.5.1 Phương pháp định tính

 Phương pháp chấm điểm tín dụng

Đây là một trong những phương pháp định mà ngân hàng thường xuyên sửdụng và được coi là có hiệu quả cao trong công tác quản lý rủi ro tại hệ thốngNHTM hiện nay Phương pháp xếp hạng tín dụng nội bộ trong ngân hàng BIDV sửdụng việc chấm điểm với các nhóm chỉ tiêu tài chính và phi tài chính của từng đốitượng khách hàng, kết hợp với việc so sánh với các dự án tương tự, xin ý kiến củacác chuyên gia và phương pháp thống kê để xếp hạng khách hàng Trong các nhómchỉ tiêu tài chính và phi tài chính sẽ có nhiều nhóm chỉ tiêu nhỏ điều này tùy thuộcvào từng đối tượng khách hàng, từng ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh và quy môcủa khách hàng

Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam xây dựng 3 hệ thống chấm điểmtín dụng khác nhau cho 3 nhóm khách hàng chính là:

+ Khách hàng là tổ chức tín dụng

+ Khách hàng là tổ chức kinh tế

+ Khách hàng là cá nhân

Nguyên tắc chấm điểm như sau:

+ Ngân hàng đặt ra mức điểm ban đầu với một chỉ tiêu tài chính hoặc phi tàichính của khách hàng sẽ rơi vào một trong 5 khoảng giá trị chuẩn tương ứng với 5mức điểm là 20, 40, 60, 80, 100 Vậy tùy thuộc vào tình thực tế của từng kháchhàng mà số điểm ban đầu của khách hàng sẽ được xác định là khác nhau

+ Điểm tổng hợp xếp hạng khách hàng được tính là điểm bình quân gia quyền,với quyền số là trọng số của mỗi chỉ tiêu hoặc nhóm chỉ tiêu Tùy theo mức độ quantrọng mà giữa các chỉ tiêu và các nhóm chỉ tiêu sẽ có trọng số khác nhau Sự khácnhau này phụ thuộc vào đặc thù riêng có của mỗi loại hình khách hàng, ngành kinh

tế và tính chất sở hữu doanh nghiệp Và các giá trị tương ứng với các mức điểm banđầu của khách hàng

Căn cứ vào tổng số điểm đạt được, khách hàng sẽ được BIDV xếp thành 10 mức xếphạng và phân thành 7 nhóm khách hàng để áp dụng chính sách cụ thể theo nhóm

Khách hàng xếp hạng A có thể có nhiều khả năng chịu tác động tiêu cực củacác yếu tố bên ngoài và các điều kiện kinh tế hơn các khách hàng được xếphạng cao hơn Tuy nhiên khả năng trả nợ vẫn được đánh giá là tốt

4

BBB

Khách hàng xếp hạng BBB có các chỉ số cho thấy khách hàng hoàn toàn cókhả năng hoàn trả đầy đủ các khoản nợ Tuy nhiên, các điều kiện kinh tế bấtlợi và sự thay đổi của các yếu tố bên ngoài có nhiều khả năng hơn trong việclàm suy giảm khả năng trả nợ của khách hàng

Khách hàng xếp hạng BB ít có nguy cơ mất khả năng trả nợ hơn các nhóm từ

B đến D Tuy nhiên, các khách hàng này đang phải đối mặt với nhiều rủi rotiềm ẩn hoặc các ảnh hưởng từ các điều kiện kinh doanh, tài chính và kinh tếbất lợi, các ảnh hưởng này có khả năng dẫn đến sự suy giảm khả năng trả nợcủa khách hàng

6

B

Khách hàng xếp hạng B có nhiều nguy cơ mất khả năng trả nợ hơn các kháchhàng nhóm BB Tuy nhiên, hiện thời khách hàng vẫn có khả năng hoàn trảkhoản vay Các điều kiện kinh doanh, tài chính và kinh tế nhiều khả năng ảnhhưởng đến khả năng hoặc thiện chí trả nợ của khách hàng

Khách hàng xếp hạng CCC hiện thời đang bị suy giảm khả năng trả nợ, khảnăng trả nợ của khách hàng phụ thuộc vào độ thuận lợi của các điều kiện kinhdoanh, tài chính và kinh tế Trong trường hợp có các yếu tố bất lợi xảy ra,khách hàng có nhiều khả năng không trả được nợ

CC Khách hàng xếp hạng CC hiện thời đang bị suy giảm nhiều khả năng trả nợ

7

C

Khách hàng xếp hạng C trong trường hợp đã thực hiện các thủ tục xin phá sảnhoặc có các động thái tương tự nhưng việc trả nợ của khách hàng vẫn đangđược duy trì

D

Khách hàng xếp hạng D trong trường hợp đã mất khả năng trả nợ, các tổn thất

đã thực sự xảy ra; không xếp hạng D cho các khách hàng mà việc mất khảnăng trả nợ mới chỉ là khả năng, dự kiến

Từ việc xếp hạng khách hàng vào các nhóm như trên ngân hàng sẽ định ra các chínhsách tương ứng với mỗi nhóm cụ thể để kiểm soát và quản lý rủi ro chặt chẽ, hiệu quả hơn.Các khách hàng với các mức xếp hạng khác nhau sẽ được áp dụng chính sách cụ thểđược quy định dưới đây:

1 Chính sách đối với khách hàng xếp hạng AAA:

a) Chính sách về cấp tín dụng:

- BIDV đáp ứng tối đa và kịp thời nhu cầu về tín dụng đối với khách hàng trên

cơ sở phải đảm bảo giới hạn cho vay, bảo lãnh tối đa đối với một khách hàng, nhómkhách hàng theo quy định hiện hành:

+ Đối với cho vay đầu tư dự án: BIDV đáp ứng tối đa 85% tổng mức đầu tưcủa dự án và khách hàng phải có vốn chủ sở hữu (bằng tiền và/hoặc hiện vật) thamgia vào dự án tối thiểu 15% tổng mức đầu tư của dự án

+ Đối với cho vay vốn lưu động, cấp bảo lãnh: Khách hàng được áp dụngphương thức cấp tín dụng theo hạn mức

- Nhóm khách hàng này được xem xét không bị áp dụng các chính sách hạnchế trong việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực, ngành kinh tế mà BIDV không ưutiên phát triển trong từng thời kỳ

b) Chính sách về tài sản bảo đảm:

Khách hàng được BIDV xem xét cho vay, bảo lãnh khi đáp ứng tỷ lệ tài sản bảođảm tối thiểu 20%, trừ một số trường hợp đặc biệt được quy định riêng

2 Chính sách đối với khách hàng xếp hạng AA:

a) Chính sách về cấp tín dụng:

- BIDV đáp ứng tối đa và kịp thời nhu cầu về tín dụng đối với khách hàng trên

cơ sở phải đảm bảo giới hạn cho vay, bảo lãnh tối đa đối với một khách hàng, nhómkhách hàng theo quy định hiện hành

+ Đối với cho vay đầu tư dự án: BIDV đáp ứng tối đa 85% tổng mức đầu tưcủa dự án và khách hàng phải có vốn chủ sở hữu (bằng tiền và/hoặc hiện vật) thamgia vào dự án tối thiểu 15% tổng mức đầu tư của dự án

+ Đối với cho vay vốn lưu động, cấp bảo lãnh: Khách hàng được áp dụngphương thức cấp tín dụng theo hạn mức

- Nhóm khách hàng này được xem xét không bị áp dụng các chính sách hạnchế trong việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực, ngành kinh tế mà BIDV không ưutiên phát triển trong từng thời kỳ

- Đối với cho vay đầu tư dự án: BIDV đáp ứng tối đa 83% tổng mức đầu tưcủa dự án và khách hàng phải có vốn chủ sở hữu (bằng tiền và/hoặc hiện vật) thamgia vào dự án tối thiểu 17% tổng mức đầu tư của dự án

- Đối với cho vay vốn lưu động, cấp bảo lãnh: Khách hàng được áp dụngphương thức cấp tín dụng theo hạn mức

- Đối với cho vay đầu tư dự án: BIDV đáp ứng tối đa 80% tổng mức đầu tưcủa dự án và khách hàng phải có vốn chủ sở hữu (bằng tiền và/hoặc hiện vật) thamgia vào dự án tối thiểu 20% tổng mức đầu tư của dự án.

- Đối với cho vay vốn lưu động, cấp bảo lãnh: Khách hàng được xem xét áp dụngphương thức cấp tín dụng theo hạn mức, nhưng khuyến khích áp dụng phương thức cấptín dụng theo món căn cứ trên từng phương án kinh doanh hiệu quả

nợ đối với dư nợ hiện tại, thực hiện từng bước giảm dần dư nợ

+ Đối với cho vay đầu tư dự án: BIDV không khuyến khích cho vay đầu tư dự

án với đối tượng khách hàng này, trường hợp cần thiết khách hàng phải có vốn chủ

sở hữu (bằng tiền và/hoặc hiện vật) tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu 25% tổngmức đầu tư của dự án

+ Đối với cho vay vốn lưu động, cấp bảo lãnh: hạn chế áp dụng phương thứccấp tín dụng theo hạn mức, chủ yếu áp dụng phương thức cấp tín dụng theo móncăn cứ trên từng phương án kinh doanh hiệu quả

+ Hỗ trợ, tư vấn khách hàng trong việc giải quyết các khó khăn tạm thời đểnâng cao hiệu quả sử dụng vốn vay của khách hàng, đảm bảo khả năng trả nợ vayngân hàng.

- Khách hàng mới có mức xếp hạng BB được BIDV xem xét cấp tín dụng khikhách hàng có vốn chủ sở hữu (bằng tiền và/hoặc hiện vật) tham gia tối thiểu 30%phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư Vốn chủ sở hữu tham gia của kháchhàng phải được giải ngân trước và/hoặc đồng thời theo tỷ lệ cơ cấu vốn của phương

- BIDV xem xét cấp tín dụng ở mức tối thiểu đối với khách hàng đang có quan

hệ tín dụng để hỗ trợ khách hàng hoạt động tạo nguồn thu trả nợ đối với dư nợ hiệntại, thực hiện rút dần dư nợ BIDV không cấp tín dụng đối với khách hàng mới cómức xếp hạng này

- BIDV chỉ xem xét cho vay vốn lưu động, bảo lãnh theo phương thức cấp tíndụng theo món căn cứ trên phương án kinh doanh hiệu quả, dư nợ cho vay khôngvượt quá 80% số thu nợ trong chu kỳ sản xuất kinh doanh của khách hàng trước đó.b) Chính sách về tài sản bảo đảm:

- Khách hàng được BIDV xem xét cho vay, bảo lãnh khi đáp ứng tỷ lệ tài sản bảođảm tối thiểu 100% và BIDV chỉ chấp nhận các tài sản bảo đảm có hệ số giá trị tài sảnbảo đảm tại Quy định giao dịch bảo đảm trong cho vay ở mức từ 0,6 trở lên

- Thường xuyên tiến hành rà soát, định giá lại tài sản bảo đảm, tích cực hoànthành thủ tục pháp lý của tài sản bảo đảm, yêu cầu khách hàng tăng cường tối đa tàisản bảo đảm

7 Chính sách đối với khách hàng xếp hạng C, D:

a) BIDV không cấp tín dụng mới với đối tượng khách hàng này

b) Áp dụng triệt để các biện pháp nhằm thu hồi nợ vay, tích cực đôn đốc, kiểmsoát luồng tiền, yêu cầu khách hàng tận dụng mọi nguồn thu trả nợ ngân hàng

c) Thường xuyên tiến hành rà soát, định giá lại tài sản bảo đảm, yêu cầu kháchhàng tăng cường tối đa tài sản bảo đảm, tích cực hoàn thiện các thủ tục pháp lý cầnthiết để xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ trong trường hợp cần thiết.

d) Hoàn thiện hồ sơ trình xử lý rủi ro theo quy định

Ví dụ: Trong công tác đánh giá rủi ro dự án Xây dựng tòa nhà Lilama 10 có

kết quả chấm điểm và xếp loại khách hàng theo chương trình định hạng tín dụng nội

bộ, khách hàng xếp loại: AA Do vậy, công ty đã được hưởng chính sách khách

hàng theo quy định của BIDV trong từng thời kỳ đối với khách hàng xếp hạng AA

Kết luận của cán bộ đánh giá rủi ro: Khả năng hoàn trả khoản nợ của khách hàng dự án Xây dựng tòa nhà Lilama10 là rất tốt.

Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua thời gian thực tập tại Ngân hàng BIDV Nam Hà Nội, em nhận thấy các cán bộ đánh giá rủi ro thường xuyên sử dụng phương pháp chấm điểm tín dụng cho việc đánh giá rủi ro các dự án vay vốn nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng Mặc dù hiệu quả của phương pháp này khá cao trong công tác đánh giá rủi ro nhưng vẫn cần sử dụng thêm các phương pháp khác để đánh giá rủi ro một cách toàn diện hơn.

 Phương pháp phân tích SWOT

Phương pháp này không được ngân hàng sử dụng thường xuyên trong việc đánh giárủi ro với các dự án xin vay vốn Vì thực tế phương pháp đánh giá còn mang tính chủ quankhá cao, thông tin mà ngân hàng có được thường không đầy đủ khiến cho việc phân tích gặpnhiều khó khăn

Phân tích SWOT là phương pháp đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, những cơhội và thách thức của khách hàng và về dự án xin vay vốn Phương pháp thường tậptrung vào việc đánh giá các mặt như thị trường, sản phẩm dịch vụ, kênh phân phối,lợi thế so sánh trong ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh của khách hàng và của dự ánđầu tư Phương pháp có sự phối kết hợp của phương pháp thống kê, xin ý kiếnchuyên gia, đối chiếu các chỉ tiêu theo từng ngành và lĩnh vực cụ thể Từ nhữngphân tích trên ngân hàng sẽ phát hiện ra nguy cơ rủi ro có thể xẩy ra với dự án và từ

đó đưa ra giải pháp ngăn chặn và giảm thiểu rủi ro tối ưu nhất

Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua việc sử dụng ma trận SWOT, cán bộ đánh giá rủi ro có thể nhận định được tình hình bên trong của doanh nghiệp và những nhân tố bên ngoài nào tác động đến doanh nghiệp đó Xác định được những điểm mạnh, điểm yếu, cớ hội và thách thức của doanh nghiệp vay vốn Thông qua đó cán bộ đánh giá rủi ro rút ra được những rủi ro, mức độ rủi ro nhằm đánh giá rủi ro dự án cho vay cũng như dự án đầu

tư bất động sản đạt hiệu quả cao hơn.

 Ý nghĩa kinh tế của phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy cho biết về sự biến động của các chỉ tiêu hiệu quả đặc biệt là hiệuquả tài chính của dự án trước những sự biến động của các yếu tố có liên quan và các yếu tốnày không thể tách rời khỏi dự án Ngân hàng cũng như chủ đầu tư dự án luôn muốn dự án

sẽ đem lại hiệu quả chắc chắn trong mọi điều kiện, vì vậy mà phân tích độ nhạy cho phépnhận định được những lợi ích mất đi và còn lại khi có rủi ro xảy ra, giúp chủ đầu tư đưa raquyết định đầu tư và ngân hàng đưa ra quyết định cho vay với mức chi phí tối thiểu nhất

 Các bước thực hiện

- Bước 1: Xác định các yếu tố có ảnh hưởng trọng yếu tới các chỉ tiêu cần phân tích

- Bước 2: Lập bảng khảo sát độ nhạy của dự án theo các chỉ tiêu đã chọn với các yếu

tố trọng yếu đã xác định kết quả khảo sát độ nhạy có thể ở dạng bảng hoặc kèmtheo đồ thị để hỗ trợ cho việc phân tích đánh giá

- Bước 3: Phân tích , đánh giá và đưa ra nhận xét cuối cùng về hiệu quả của dự

án trên cơ sở kết quả khảo sát độ nhạy

 ứng dụng EXCEL trong việc xác định hiệu quả tài chính và phân tích độ nhạy của dự án

Xác định tỷ suất chiết khấu của dự án

Hàm RATE dùng để tính tỷ suất chiết khấu của các khoản tiền phát sinhđều đặn

Cú pháp:

= RATE ( nper,pmt,pv,fv,type,guess )

Trong đó:

Nper: tổng các giai đoạn mà khoản tiền đều đặn phát sinh

Pmt: là khoản tiền đều phát sinh mỗi giai đoạn, nếu không điền pmt phải

điền fv theo cú pháp trên

Pv: giá trị hiện tại

Fv: giá trị tương lai, nếu không điền fv chương trình ngầm định là không và

Rate: tỷ suất chiết khấu

Value1, Value2… là các giá trị của các khoản thu, chi Tối đa có 29 giá trị.

Value1, Value2 … phải xuất hiện với khoảng thời gian đều nhau vào cuối các giai đoạn

Lưu ý: hàm NPV chỉ xác định dòng tiền phát sinh vào cuối các giai đoạn Vì

vậy với các dự án dòng tiền phát sinh vào đầu các giai đoạn cần thận trọng điềuchỉnh để đảm bảo chính xác Cụ thể là nếu dòng tiền phát sinh đầu mỗi giai đoạn thìgiá trị đầu tiên của dòng tiền sẽ được cộng trực tiếp vào NPV và giá trị thứ 2 được

Xác định IRR của dự án

Hàm IRR được dùng để tính hệ số hoàn vốn nội bộ

Cú pháp:

= IRR ( Values,guess )

Values là các giá trị của các khoản thu và chi Value phải có ít nhất một giá

trị dương và một giá trị âm Hàm IRR hiểu thứ tự của các Value1, Value2,… là thứ

tự của dòng tiền, do đó cần nhập đúng dòng tiền theo thứ tự thời gian

Guess là hệ số hoàn vốn nội bộ mà bạn dự đoán, nếu không điền chương

trình ngầm định là 10%

Sử dụng hàm Table khảo sát độ nhạy

Hàm Table giúp khảo sát sự thay đổi của các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tàichính của dự án với tối đa hai biến đầu vào cùng thay đổi một lúc Trường hợp cónhiều hơn hai biến cùng thay đổi ngân hàng sẽ sử dụng hàm Scenarios để khảo sát

độ nhạy Trong nội dung chuyên đề xin được giới thiệu hàm Table để khảo sát độnhạy như sau:

Cú pháp:

Table ( row input cell, column input cell )

Trong đó:

Row input cell: là ô tham chiếu các biến theo dòng, theo đó các yếu tố tác động

được đưa vào phân tích theo dòng

Column input cell: ô tham chiếu các biến theo cột Tức là các yếu tố tác động được

đưa vào phân tích theo cột Tùy theo một yếu tố đầu vào được phân tích hay đồng thời cả haiyếu tố cùng được phân tích mà ta có bảng khảo sát tương ứng một chiều và hai chiều

Ví dụ: trong đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án Xây dựng toàn nhà

Lilama10

Theo quan điểm của Ngân hàng:

+ NPV_TIP là 90.253 trđ > 0;

+ IRR_TIP là 20.1%

Theo quan điểm của Chủ đầu tư:

+ NPV_EPV là 114.243 trđ > 0

+ IRR_EPV là 32%

Các chỉ tiêu trên cho thấy theo quan điểm ngân hàng và quan điểm chủ đầu tư

dự án trên đều có hiệu quả

Kết luận của cán bộ đánh giá rủi ro: Chủ đầu tư đã tính dòng tiền của dự án cùng phương pháp tính toán với phương pháp của ngân hàng đã sử dụng, tuy nhiên, kết quả tính lại của cán bộ ngân hàng lại thấp hơn Dự án đầu tư có quy mô lãi là NPV = 114.243 triệu đồng Khi phân tích độ nhạy của dự án thì trong trường hợp doanh thu giảm, chi phí quản lý tăng thì dự án lỗ Như vậy, dự án có hiệu quả không chắc chắn về mặt tài chính, rủi ro về mặt tài chính là tương đối lớn.

Nhận xét của tác giả chuyên đề: Qua thời gian thực tập tại ngân hàng BIDV Nam Hà Nội, em nhận thấy các cán bộ quản lý rủi ro luôn đánh giá lại rất kỹ lưỡng các chỉ tiêu NPV, IRR, T của dự án xin vay vốn Các cán bộ đánh giá rủi ro cũng đã sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy với 1 và 2 biến số thay đổi, tuy nhiên chưa sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy nhiều chiều để nhận diện, đánh giá được rủi ro dự án có thể gặp phải một cách tổng quan, dễ dàng hơn.

1.3.6 Nội dung đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản của ngân hàng BIDV Nam Hà Nội

1.3.6.1 Đánh giá rủi ro về khách hàng

a Tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành và năng lực sản xuất kinh doanh

- Đánh giá lịch sử hoạt động của khách hàng:

Giai đoạn trước đây cũng như hiện tại số lượng khách hàng ngân hàng rất lớn.Với nhiều loại hình kinh doanh, thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau, vì vậyvới mỗi khoản tín dụng, đặc biệt là tín dụng cho vay theo dự án đầu tư bất động sảnhàm chứa nhiều rủi ro thì công tác đánh giá về khách hàng vay vốn là vô cùng quantrọng Trong quá trình đánh giá lịch sử hoạt động của khách hàng ngân hàng thườngtập trung tìm hiểu, phân tích về lịch sử quá trình hình thành của công ty, xem công

ty đã có thâm niên bao nhiêu năm trong lĩnh vực kinh doanh Trong quá trình hoạtđộng của mình công ty đã gặp những khó khăn gì? Và vượt qua những khó khăn đónhư thế nào?

Bên cạnh đó phải xem xét những thay đổi về vốn góp, tiến độ góp vốn, thayđổi trong cơ chế quản lý Những thay đổi về công nghệ, thiết bị trong quá trình sảnxuất kinh doanh, hợp tác chuyển giao công nghệ Những thay đổi về sản phẩmnhằm đáp ứng nhu cầu thị trường Lịch sử về các quá trình liên kết, hợp tác và giảithể Điều quan trọng là phải xem xét xem loại hình kinh doanh của doanh nghiệphiện nay là gì? Có thuận lợi, khó khăn nào? Điều kiện chính trị - xã hội đằng sauhoạt động kinh doanh đó ra sao và điều kiện địa lý kinh tế liệu có đảm bảo không

Từ những thông tin trên cho thấy được về năng lực hiện tại và tiềm năng cạnh tranhcủa công ty trong tương lai

- Đánh giá tư cách và năng lực pháp lý:

Khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng, ngân hàng đã kiểm tra tính đầy

đủ và hợp lệ của những giấy tờ đó, đồng thời yêu cầu bổ sung nếu còn thiếu Trong

hồ sơ luôn phải đảm bảo đầy đủ giấy tờ chứng minh về năng lực pháp lý của kháchhàng theo quy định của pháp luật hiện hành Điều này để đảm bảo không có rủi ro

về tư cách pháp lý của khách hàng xảy ra

Nội dung đánh giá tập chung chủ yếu vào việc khách hàng vay vốn là phápnhân có đủ năng lực pháp luật dân sự hay không (pháp nhân Việt Nam phải đượccông nhận theo điều 84, 86… Bộ luật dân sự và các quy định khác của pháp luậtViệt Nam) Đối với khách hàng là doanh nghiệp tư nhân, chủ doanh nghiệp yêu cầuphải có đủ năng lực hành vi dân sự năng lực pháp luật dân sự và hoạt động theo luậtdoanh nghiệp 2005 Đối với khách hàng là công ty hợp danh phải hoạt động theoluật doanh nghiệp, thành viên công ty phải có đủ năng lực pháp luật và năng lựchành vi dân sự Điều lệ, quy chế tổ chức của khách hàng vay vốn phải thể hiện rõ vềphương thức tổ chức quản trị, điều hành Khách hàng cần có giấy chứng nhận đăng

ký kinh doanh, giấy phép hành nghề còn có hiệu lực trong thời hạn cho vay Kháchhàng vay vốn là đơn vị hạch toán phụ thuộc cần có giấy ủy quyền vay vốn của phápnhân trực tiếp, có mẫu con dấu và chữ ký kèm theo

Ví dụ: Trong đánh giá tư cách và năng lực pháp lý của khách hàng dự án Xậy