Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Tính cấp thiết của đề tài Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản BĐS ngày càng khẳng định vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng cao hiệu quả sử dụ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT v

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9

1.1 KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9

1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản 9

1.1.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 12

1.1.4 Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 17

1.1.5 Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản 22

1.2 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28

1.2.1 Tạo lập môi trường, thể chế 28

1.2.2 Định hướng phát triển 30

1.2.3 Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30

1.2.4 Tổ chức giám sát và kiểm tra 33

1.3 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43

2.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường 43

2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường 48

2.1.3 Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 52

2.2 THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 67

2.2.1 Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường 67

2.2.2 Định hướng phát triển thị trường 69

2.2.3 Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS 73

2.2.4 Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS 77

2.3 ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 78

2.3.1 Những thành tựu chủ yếu 78

2.3.2 Hạn chế 80

2.3.3 Nguyên nhân 85

CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87

3.1 BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87

3.1.1 Nhân tố quốc tế 87

3.1.2 Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam 90

3.1.3 Phương hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 91

3.2 QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 94

3.3 ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 95

3.3.1 Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường 95

3.3.2 Nhóm giải pháp khắc phục các khuyết tật thị trường 98

3.3.3 Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản 99

3.3.4 Nhóm giải pháp về kiểm tra, kiểm soát 100

KẾT LUẬN 103

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng định vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường này vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa thể hiện hết được tiềm năng to lớn của mình Bất cập nằm ở chỗ, chúng ta vẫn chưa đánh giá đúng tiềm năng của thị trường và vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS, mà đôi khi đó là những nguyên nhân tạo nên rủi ro cho thị trường này Những bất cập này thể hiện ở một số điểm chính như sau:

Thứ nhất, chính sách thuế kinh doanh BĐS chưa phù hợp Chính sách

thuế luôn đóng vai trò quan trọng hàng đầu cho việc thúc đẩy hoặc hạn chế một thị trường hàng hóa nào đó phát triển Chính sách thuế thường có 2 mục tiêu là điều tiết thị trường và thu ngân sách Thị trường BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng cả về kinh tế và xã hội, rất cần sự thúc đẩy sản xuất tạo ra nhiều sản phẩm Một chính sách thuế đúng đắn, khôn ngoan sẽ khuyến khích sản xuất: mức thuế suất thấp dành cho doanh nghiệp, đồng thời với thu ngân sách trên tiêu dùng và các hoạt động kinh tế, dịch vụ khi sản phẩm BĐS đã được hình thành đưa vào sử dụng Chính sách thuế của chúng ta hiện đang đi ngược lại định hướng đó và hết sức phức tạp Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền

bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở Thực tế triển khai của doanh nghiệp cho thấy, người có đất và cơ quan thu

thuế sử dụng đất hiểu giá thị trường là giá đất ở đã hình thành, trong khi thực chất đối với doanh nghiệp, giá đất đền bù là thị trường nguyên liệu đầu vào Khái niệm về giá thị trường một cách chung chung dẫn đến sự lệch pha trong cách hiểu về giá thị trường của quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho mình Đây là nguyên nhân dẫn đến ách tắc trong đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất từ khi Nghị định 69 được ban hành Quy định phi thực tế khiến doanh nghiệp phát triển BĐS rơi vào tình thế “một cổ hai tròng” khi phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường (cho người có đất và Nhà nước) thành phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp, Nhà nước thất thu và sản xuất đình đốn

Thứ hai, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản kém phát triển Trong

rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao Thông

tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng thương mại là loại hình tín dụng có hệ số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng thông thường Điều này cho thấy quy mô của thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng thương mại do tính kém thanh khoản của nó Để đáp ứng mức độ phát triển mới và giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất thiết phải tạo ra các công

cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu hút các định chế đầu

tư vào thị trường này

Thứ ba, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều bất cập Bất động

sản là loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu và định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có nhu cầu hoặc nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc mua nhà ở Mức độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư Hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định như vậy đã hạn chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất lượng, cũng như hiệu quả của các dự án

có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông nghiệp

Thống kê cho thấy, các khiếu kiện về đất đai đang chiếm một tỷ trọng lớn trong các vụ khiếu kiện, tranh chấp trong xã hội Điều đó cho thấy, chính sách pháp luật và quản lý về đất đai của chúng ta có rất nhiều bất cập, mâu thuẫn Việc có quá nhiều bộ ngành và các cấp chính quyền có thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy về đất đai mà không có sự phối hợp, thống nhất chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này

Thứ tư, tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS đặc biệt nghiêm trọng Do

quan hệ thị trường chưa phát triển và khả năng quản lý yếu kém của Nhà nước, hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS diễn ra phổ biến ở Việt Nam những năm vừa qua Tình trạng đó không chỉ dẫn đến phân hóa về thu nhập và mức sống giữa các tầng lớp dân cư, mà quan trọng hơn là đã cản trở sự phát triển bình thường của thị trường

Những bất cập trên đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian qua Hậu quả của những đợt biến động thị trường đã gây tác động tiêu cực đến xã hội như đẩy chi phí mặt bằng đất đai lên cao, khó

khăn trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa Đặc biệt, các đợt sốt đất đã đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế Người dân lao động khó có cơ hội mua được đất, nhà Ngoài ra, biến động thị trường này còn gây nên nhiều hệ lụy cho các doanh nghiệp bất động sản

Thị trường BĐS, đất đai, nhà ở là thị trường quan tâm bậc nhất đối với mọi quốc gia, có ý nghĩa to lớn cả về kinh tế và xã hội Sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân luôn là mối quan tâm hàng đầu của chính quyền Vai trò quản lý của Nhà nước rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường bất động sản để điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý và cũng là người hỗ trợ cho thị trường này Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước còn phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi bán lại Việc nâng cao vai trò của Nhà nước đối với thị trường đất đai phải theo hướng điều tiết giá với quan hệ cung - cầu, thông qua các chính sách và thuế, chứ không quản

lý mặt hành chính Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất

Với những phân tích ban đầu như vậy, “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam” được chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ này

- “Các kênh huy động vốn đầu tư Bất động sản” (2008) của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương do ThS Đinh Trọng Thắng làm chủ nhiệm đề tài

- “Môi trường đầu tư Bất động sản Việt Nam: Thực trạng và Giải pháp” của Ban nghiên cứu Khoa học quản lý do TS Trần Kim Chung làm chủ nghiệm đề tài

- "Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm", hội thảo được tổ chức dưới sự bảo trợ của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI và Bộ Xây dựng; Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức tháng 8/2009 tại Hà Nội

- "Phát triển nhà ở và thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm thế giới và lựa chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn ra từ ngày 26 đến ngày 28/11/2010 tại Hà Nội, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản;

- “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam - triển vọng 2010” tháng 5/2010 hội thảo được tổ chức tại Hà Nội do công ty cổ phần Dịch vụ - Xây dựng Địa ốc Đất Xanh phối hợp với công ty chứng khoán VNDIRECT thực hiện

- “Quản lý đô thị, kinh tế xây dựng và Quản lý bất động sản”, hội thảo quốc tế với sự tham gia của các nhà khoa học đầu ngành của hơn 10 trường đại học và viện nghiên cứu của Liên bang Nga; cùng các nhà quản lý, nghiên cứu, kinh doanh bất động sản Nga và Việt Nam; do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) tổ chức tháng 4/2011 tại khu đô thị sinh thái Ecopark, Hưng Yên

- Thái Bá Cẩn: Thị trường bất động sản: những vấn đề lý luận và thực tiễn

ở Việt Nam, Nhà xuất bản Tài chính, 2003;

- Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” được tổ chức tại Trung tâm hội nghị quốc gia, Hà Nội, tháng 11 năm 2010, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản,

- TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh BĐS, NXB Tư pháp, Hà Nội

- Vũ Thị Hạnh: Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sỹ, Đại học Ngoại thương, Hà Nội, 2008

Và nhiều bài viết đăng trên các tạp chí khoa học chuyên ngành khác Hầu hết các công trình nghiên cứu khoa học, những hoạt động thực tiễn trên hoặc

là tiếp cận đối tượng bất động sản và thị trường BĐS dưới giác độ của kinh tế ngành Ở luận văn thạc sỹ này, thị trường BĐS được phân tích ở góc độ kinh

tế chính trị; phân tích vai trò, ảnh hưởng quản lý Nhà nước về BĐS Đồng thời mạnh dạn đề xuất quan điểm và một số giải pháp khả thi nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn

Mục đích: Từ việc làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước

với thị trường BĐS; những ưu nhược điểm trong thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS Việt Nam những năm qua, luận văn đưa ra các quan điểm và các giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường này trong thời gian tới

Nhiệm vụ:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường này

- Phân tích thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân

- Đề xuất quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Vai trò Nhà nước với thị trường Bất động sản

không không chỉ là khắc phục các khuyết tật, mà còn là tạo lập các điều kiện phát triển, định hướng, điều tiết và hỗ trợ thị trường

Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam (từ năm 2003

đến nay), tập trung vào 02 thành phố lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Vận dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học kinh tế chính trị, đặc biệt coi trọng phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp, kết hợp lôgíc và lịch sử, thống kê, so sánh…

6 Những đóng góp của luận văn

- Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường BĐS, luận văn xây dựng khung khổ lý thuyết để nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam

- Nghiên cứu vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở một số nước, rút

ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

- Phân tích thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân

- Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn nữa vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới

7 Bố cục của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Chương 2: Thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Quan điểm và giải pháp thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ

NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1 Bất động sản

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “ động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những

“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân

sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai

hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Theo Mc Kenzie and Betts (1996): “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [14]

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Nhìn chung, BĐS là đất và các công trình kiến trúc đã xây dựng trên đó

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về

BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất

sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định

Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:

- Thị trường BĐS

- Thị trường cho thuê BĐS

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành:

- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:

- Thị trường nhà ở và đất ở

- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh

- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất

Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS H àng hoá BĐS có những đặc điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản

1.1.2.1 Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài

chính hóa

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai,

các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp

xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng hình thành phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các

doanh nghiệp xây dựng BĐS Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao

và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình Trong cấp độ này, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể đóng vai trò quyết định

1.1.2.2 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời

và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến

quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS

ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi

1.1.2.3 Thị trường BĐS không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm

lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển chung

Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để Điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

1.1.2.4 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tài chính

BĐS là tài sản đầu tư bao gồm giá trị đất đai sau khi đã đầu tư Mà đầu

tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS

là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bẳng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có liên hệ trực tiếp tới thị trường vật liệu xây dựng, đồ nội thất và thị trường lao động

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế

1.1.3.1 Thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở các điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển

đổi, đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế

Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn thông qua hoạt động thế chấp[25]

Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính xác sẽ tạo cho nền kinh tế quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn, để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích

sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng và thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Như vậy, có thể thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với mỗi quốc gia

1.1.3.2 Sự khác nhau giữa vai trò Nhà nước với thị trường bất động sản

và thị trường khác:

Thị trường BĐS là một thị trường không hòan hảo và có nhiều đặc trưng riêng biệt (tính chất vùng miền, không thể dịch chuyển…) Thị trường này trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật Đồng thời, tuỳ theo hình thức sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ

từ người khác được pháp luật thừa nhận và bảo hộ các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch “quyền sử dụng đất” và các tài sản gắn liền với đất, “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” Thị trường này có ý nghĩa hết sức quan trọng cả về mặt kinh tế và xã hội Nó là một bộ phận không thể tách rời của cả hệ thống thị trường nói chung Thị trường tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác

và của nhiều yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì nhà cửa, đất đai càng có vai trò quan trọng Việc sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng được nhu cầu về nhà ở

cho người dân luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi chính quyền, mọi quốc gia Mặt khác, thị trường BĐS lại có mối quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, đồ nội thất… và đặc biệt là thị trường lao động Nhà nước quản lý và phát triển tốt được thị trường BĐS sẽ điều kiện quan trọng để kích thích nhiều ngành sản xuất phát triển, tạo nguồn thu, tạo công ăn việc làm, ổn định xã hội

1.1.4 Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản

1.1.4.1 Trình độ phát triển của nền kinh tế thị trường

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau

về tư liệu sản xuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống, ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên… nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại

có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại

lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì nhà, đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một

bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc

tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài

1.1.4.2 Quyền về BĐS

Theo Bộ luật dân sự năm 2005 quyền về bất động sản gồm có: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt [14]

- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản

- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ

bỏ quyền sở hữu đó

(Tài sản được hiểu là bất động sản)

Ngoài ra theo quy định tại chương XVI, Bộ luật dân sư 2005 thì Bất động sản còn có 1 số quyền sau đây [14]:

- Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

- Theo điều 266: Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản, những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó

- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền

kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí, hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý

- Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình

- Quyền yêu cầu sữa chữa, phá dở bất động sản liền kề

- Theo điều 272: Trong trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề hoặc nơi sinh hoạt công cộng thì chủ sở hữu phải chặt cây, sữa chữa hoặc phá dỡ công trình xây dựng đó

- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 273)

- Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.(Điều 275)

- Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề( Điều 276)

- Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 277)

Những quy định pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất có tác động quan trong đến thị trường bất động sản

Do vậy để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước cũng cần phải có những quy định phù hợp về điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền, trình tự thủ tục thực hiện quyền chuyển quyền Khi người sử dụng đất

có quyền chuyển quyền không có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ lúc nào mà phải đáp ứng những điều kiện thực hiện Một trong những điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Song do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chúng ta chưa được thực hiện tốt nên có rất nhiều trường hợp có quyền chuyển quyền mà không thể thực hiện được Tồn tại này đã được khắc phục phần nào tại Nghị định 79/2001/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhưng theo tôi vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái phép Nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất hiện nay là rất lớn và mang tính tất yếu Khi pháp luật không phù hợp với tính tất yếu khách quan đó thì nó sẽ tự vạch đường đi cho mình dưới dạng các kênh ngầm

1.1.4.3 Mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật

Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó

có kinh doanh BĐS

Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý [Điều 19 Hiến pháp 1980], nên pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu tiền

sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng, các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm Điều 5 Luật Đất đai năm

1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu

tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức

sở hữu chủ yếu: sở hữu Nhà nước và sở hữu của từng cá nhân Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh

BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm

1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm

2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS

1.1.5 Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản

Như chúng ta đã biết, thị trường nói chung đều có những ưu việt và khuyết tật Thị trường BĐS là thị trường ở đó hàng hóa là BĐS có tính đặc biệt, khác với những hàng hóa khác Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng ẩn chứa những ưu việt và khuyết tật dưới đây:

1.1.4.1 Những ưu việt của thị trường BĐS

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thứ nhất, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu

trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền NH cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Thứ hai, Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm

của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ

lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80%

Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá

ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường

lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD

Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Năm 2011, các khoản thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách 49.460 tỷ đồng, bằng 11,63% thu nội địa trừ dầu thô; năm 2012, số thu từ đất đai (theo dự toán), giảm xuống chỉ còn 42.458 tỷ đồng, bằng 8,58% số thu nội địa trừ dầu

Số thu ngân sách từ đất đai đang có xu hướng chững lại là do các chính sách động viên tài chính từ đất đai hiện hành đã quá lạc hậu, nhiều chính sách mới không được ban hành kịp thời, dẫn đến nhiều bất cập, không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu của ngân sách từ đất đai (nguồn thu chủ yếu để nâng cấp

cơ sở hạ tầng), mà còn dẫn đến sự mất công bằng trong xã hội Luật thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp vừa có hiệu lực ngày 1/1/2012 với mức thuế suất quá thấp (0,03%; 0,07% và 0,15%) không chỉ không hạn chế được đầu cơ, bỏ hoang bất động sản, mà cũng không tăng thu được cho ngân sách[28].Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

Thứ tư, đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn khi phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và

lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1 1.4.2 Những khuyết tật của thị trường BĐS

Thứ nhất là nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo

Như chúng ta thấy nạn đầu cơ bất động sản nhìn thấy ở khắp các tỉnh thành trong cả nước, những khu đô thị chưa hoàn thiện, nhưng khu chung cư cao tầng vắng người, những dãy biệt thự bỏ hoang và tồn tại nhiều năm nay nhưng nó không dừng lại mà danh sách ngày một dài hơn đây chính là nguyên nhân dẫn đến “cầu ảo” đồng vốn của các nhà đầu cơ ném vào đó không xoay vòng được dẫn đến mọi cách phải tăng giá tự nhiên khi giá cao do cầu ảo và đầu cơ làm cho thị trường bất động sản của ta có đặc thù rất lạ đó là "nhà dự

án, biệt thự thì cứ mọc và để hoang còn người dân thiếu nhà thì vẫn ở trong những khu nhà ổ chuột”, nên rất khó xác định được nhu cầu đích thực của thị trường

Thứ hai là thị trường phân bổ không đồng đều; phụ thuộc vào phân chia đơn vị hành chính và chính sách đô thị hóa

Khuyết tật thứ hai của thị trường bất động sản Việt Nam là chạy đua dự

án Ở Việt Nam, các dự án nhà ở và khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí cũng như du lịch … đều nhằm vào đất mặt đường quốc lộ, đất nông nghiệp và phần đất ven đô Và sau đó, các nhà đầu tư đầu tư vào dự án bất động sản Việt Nam dưới bất kỳ hình thức đầu tư nào rồi cũng chuyển về khu nhà ở, khu biệt thự và cuối cùng là phục vụ mục đích là kinh doanh bất động sản ở dự án đó

Theo nghiên cứu, hiện tín dụng dành cho BĐS của TP.HCM cao nhất cả nước, chiếm tới 50%, còn tại Hà Nội ở mức từ 14% lên 20% Dự báo, giá nhà

ở khu vực nội đô sẽ tăng hoặc giảm với tốc độ chậm hơn so với khu vực vùng ven và nó phụ thuộc nhiều vào quy hoạch cũng như tiến độ của các dự án đầu

tư phát triển cơ sở hạ tầng[27]

Hà Nội là nơi có làn sóng nhập cư mạnh nhất toàn quốc nên sẽ tạo sự sôi động trên thị trường BĐS bởi tính thanh khoản cao và lớn Điển hình nhất là thị trường BĐS Hà Nội đã đi theo một hướng khác hẳn các đô thị khác, kể cả TP.HCM Điều được nhận định rõ là “cầu” ở Hà Nội vẫn vượt xa “cung” trong khoảng 10 năm nữa Bởi lẽ, không chỉ “hút” lượng đầu cơ lớn hay chỉ phục vụ nhu cầu của cư dân thủ đô mà “cầu” BĐS Hà Nội còn thu hút nhiều dân cư cả nước, nhất là các tỉnh phía Bắc tham gia Nhiều gia đình có kinh tế đều muốn mua một căn nhà tại Hà Nội để cho con cái đến tuổi trưởng thành

về học tập và gia đình đi lại thường xuyên để tận hưởng những dịch vụ công cộng có chất lượng cao tại thủ đô

Chính vì thế, giá BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn đang

ở mức cao so với bình quân thu nhập của người dân và cơ cấu hàng hóa lại mất cân đối nghiêm trọng Trên thực tế, tỉ lệ diện tích nhà chung cư chỉ bằng 1,23% tổng diện tích nhà ở trên toàn quốc Tại các đô thị lớn như thành phố

Hồ Chí Minh, tỉ lệ này cũng vẫn rất nhỏ, chỉ đạt mức 16% và Hà Nội là 14% Hình thức sở hữu nhà của người dân cũng chưa đa dạng, cả nước chỉ có 6,5% người dân ở nhà thuê, phần lớn người dân có định hướng sở hữu lâu đài về nhà ở của mình Đây là đặc thù đáng chú ý về nhu cầu bất động sản của người Việt Nam

Thứ ba là vấn đề thiếu vốn của các nhà đầu tư bất động sản

Đặc biệt, thiếu vốn là vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS Không chỉ nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những

dự án nhà thu nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay

Có thể dẫn chứng cụ thể về dự án NTNT tại khu đô thị mới Đặng Xá ở Gia Lâm (Hà Nội) Đây là dự án đầu tiên trong số 5 dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam với số tiền vay là 391,3 tỷ đồng Dự án với quy mô gần 1.000 căn hộ nhưng tới thời điểm này chủ đầu tư vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn vốn vay Sau 9 tháng triển khai, dự án mới chỉ giải ngân được hơn 10 tỷ đồng trong tổng số 391,3 tỷ đồng được vay[26]

Hiện nay, cả nước có hơn 200 dự án NTNT và nhà ở công nhân khu công nghiệp có nhu cầu vay vốn Các dự án đều rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi Đối với các dự án NTNT tại Hà Nội, thành phố không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án NTNT Vì thế, các chủ đầu tư không có tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng Những đơn vị chỉ chuyên làm NTNT sẽ không thể vay được nguồn vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng Với những dự án nhà ở xã hội còn khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn như vậy thì chắc chắn những dự án nhà ở khác sẽ lại càng khó khăn hơn nữa về vốn trong tình hình suy thoái kinh tế, thắt chặt tín dụng như hiện nay

Và đặc biệt với mức lãi suất vay cao như hiện nay thì rất khó có giá nhà thấp để phục vụ những người có thu nhập thấp, chỉ có những người có thu nhập cao mới có đủ khả năng tài chính để mua Do vậy mục đích của dự án đã không thực hiện đúng được và người thiếu nhà vẫn thiếu và nhà chung cư, biệt thự bỏ hoang vẫn ngày một tăng

1.2 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện ở những nội dung sau:

1.2.1 Tạo lập môi trường, thể chế

Trong nền kinh tế thị trường, một trong những chức năng quan trọng của Nhà nước là tạo ra những cơ sở pháp lý cho hoạt động của các chủ thể trên thị trường Đối với thị trường BĐS, khung pháp luật là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho mọi hoạt động của thị trường BĐS Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đó là:

- Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở

- Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước

- Thông qua công cụ luật pháp Nhà nước đảm bảo sự bình đằng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích

Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS Môi trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hoá đem ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch, quy định về tổ chức quản lý thị trường BĐS Có thể tập hợp các nội dung này vào ba nhóm sau:

Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS

BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc bản thân đất đai Việc các BĐS có trở thành hoá được hay không

phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào Trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai của nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương đảng khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá có xác nhận: “quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt” Ngoài ra, việc tạo ra các BĐS cũng phải tuân theo những quy định của Nhà nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường cảnh quan và các tiêu chuẩn khác

Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham gia

Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng Nhìn chung các giao dịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng thanh toán Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý BĐS, Nhà nước không can thiệp vào các quan

hệ kinh tế diễn ra trên thị trường Tuy nhiên để điều tiết thu nhập Nhà nước

có đánh thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng BĐS

Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của Nhà nước

Trên thực tế không có cơ quan của Nhà nước chuyên trách quản lý thị trưòng BĐS Thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung và được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐS Tuy nhiên thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường BĐS Các tổ chức quản lý của Nhà nước thường tập trung vào chức

năng quản lý BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách của Nhà nước

Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế đất, tổ chức xây dựng quy hoạch, và các chính sách sử dụng đất đai

Có thể thấy rằng bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại và vận hành bình thường cũng phải dựa trên một môi trường pháp lý thích hợp Động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của các chủ thể tham gia, nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đi đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ, nguyên tắc, chuẩn mực chi phối hành vi của các chủ thể tham gia Như vậy, các quy định pháp lý càng ổn định

và minh bạch thì thị trường BĐS càng có điều kiện thuận lợi để phát triển 1.2.2 Định hướng phát triển

Thị trường BĐS có thể phát triển tự phát Điều đó đòi hỏi phải mất nhiều thời gian và phải trả giá không nhỏ: sự phát triển hỗn loạn, mất cân đối, tình trạng đầu cơ tràn lan… Bởi vậy, định hướng phát triển thị trường BĐS của nhà nước là hết sức cần thiết

Định hướng phát triển thị trường BĐS là việc nhà nước sử dụng các công

cụ pháp luật, hành chính, kinh tế… tác động vào quá trình phát triển của thị trường nhằm phát huy mặt tích cực, hạn chế các mặt trái của thị trường; góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô

1.2.3 Hỗ trợ, điều tiết thị trường

Trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã thu hút một lượng vốn không nhỏ, góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động Nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý

và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai, nhà ở, tạo lập mặt bằng cho sản xuất, tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị, quỹ phát triển nhà ở, chính sách bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trước bạ, Những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị trường BĐS hoạt động Nước ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường BĐS phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh Thị trường BĐS liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt: nhà ở cho người nghèo, an ninh lương thực quốc gia, chủ quyền lãnh thổ, các vấn đề văn hoá, kiến trúc, truyền thống, Tuỳ theo cách xem xét của từng quốc gia, Nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau:

Nhằm đảm bảo an toàn lương thực, tạo môi trường sống ổn định cho xã hội, các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ Ngoài ra, Nhà nước khuyến khích nông dân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá, đánh thuế theo giá trị đất, không đánh thuế theo sản lượng, Về dài hạn Nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông, bảo vệ thực vật Nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp của Nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp, làm cho loại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường

a Chính sách quản lý đô thị của Nhà nước

Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụng nhất quỹ đất hạn hẹp của đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt sinh hoạt xã hội khác của đô thị như bề mặt kiến trúc, hệ số sử dụng tầng

không gian và tầng ngầm, giao thông vận tải Hoạt động quản lý đô thị của Nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đai các khu trung tâm kinh tế, tài chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc Nhà nước phải trưng mua đất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS Chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức

ép cung - cầu về nhà ở,

Nhằm tạo môi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành Nhà nước thường cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cung cấp các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng, quy hoạch đô thị tổng thể trong một thời gian dài Ngoài ra Nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của Nhà nước nhằm điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà không phải đầu

tư thêm Các chính sách khuyến khích sử dụng tầng không gian với các khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở các đô thị lớn Nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu

về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôi nhà hoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,

Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn, yêu cầu nhiều thông tin hơn cũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các giao dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn

b Chính sách tài chính của Nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS

Hỗ trợ lớn nhất của Nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện với chi phí thấp cho thị trường BĐS Các cơ sở quản lý đăng ký

BĐS của Nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu cầu Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào tạo các chuyên gia cho thị trường BĐS thông qua các xuất học phí trong các trường đại học

Đặc biệt chính sách thuế của Nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường BĐS Thông thường Nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch BĐS Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy mô các vụ giao dịch Nhằm làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế giá trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách Nhà nước Ngược lại, nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng như không đánh thuế BĐS hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ vào BĐS, nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm cho thị trường BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế

Ngoài ra trong quá trình hình thành thị trường BĐS, Nhà nước có thể ưu đãi các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy vào ngành kinh doanh BĐS

1.2.4 Tổ chức giám sát và kiểm tra

Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước vừa là nhà quản lý toàn bộ nền kinh tế vừa làm nhiệm vụ trực tiếp cung cấp hàng hóa cho xã hội (thông qua các doanh nghiệp Nhà nước, các cơ sở sản xuất thuộc sở hữu Nhà nước…) Tùy vào tính chất của từng loại hàng hóa mà hai nhiệm vụ này được thể hiện mức độ quan trọng khác nhau, có hỗ trợ, thay thế và bổ sung cho nhau

Muốn có một thị trường bất động sản lành mạnh đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội, tất yếu cần phải được đặt dưới sự quản lý của Nhà nước Tất nhiên đây không phải là việc can thiệp trái quy luật mà nó chỉ dừng lại ở việc điều tiết thị trường, xác định và đảm bảo thực hiện các điều kiện, thủ tục mua bán tài sản, chuyển quyền sử dụng, đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất được xác lập thông qua thị trường… Đó vừa là hoạt động để nhằm thực hiện chức năng quản lý Nhà nước nói chung, vừa là để thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai trên cơ sở quyền lực Nhà nước và quyền sở hữu Vấn đề bức thiết trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản hiện nay là phải kiên quyết ngăn chặn có hiệu quả tình trạng đầu cơ đất đai, tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái phép Những quy định của Luật đất đai để nhằm ngăn chặn tình trạng này là tương đối đầy đủ, nhưng điều đáng tiếc là chúng lại không được thực hiện nghiêm túc trên thực tế

Để phát triển thị trường bất động sản phải có một cơ chế pháp lý phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai không phủ nhận việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam là tất yếu Điều quan trọng là phải nắm bắt được quy luật vận động của nó, tổ chức thực hiện quyền sở hữu toàn dân để vừa có thể đưa quan hệ đất đai vận hành phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường vừa đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội, bảo vệ và củng cố cơ sở vật chất cho chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cả về mặt kinh tế và pháp lý

Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước

về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự

chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS, đảm bảo an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường Nếu các dự án do doanh nghiệp

tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán

bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội

1.3 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM

Mặc dù chế độ chính trị và sở hữu của mỗi nước là khác nhau dẫn đến chính sách biện pháp của các Nhà nước khác nhau là khác nhau Là một nước

có nền kinh tế phát triển chậm, thị trường bất động sản cũng hình thành và phát triển chậm hơn, muộn hơn các nước khác Vì vậy nước ta phải biết học hỏi những kinh nghiệm của các nước đó để có thể đi tắt đón đầu

Qua nghiên cứu tình hình thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở một số nước rút ra một số bài học cho Việt Nam như sau:

Bài học thứ nhất: Cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho những người có thu nhập thấp

Đây là điều kiện và là nội dung chủ yếu của quá trình giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp Nói đến nhà cho người thu nhập thấp chúng ta thường nghĩ tới hệ thống hỗ trợ giá của Nhà nước như: trợ giá, miễn thuế….thế nhưng thực tế diễn ra không giống như suy nghĩ của con người Minh chứng cho vấn đề này là lịch sử của Tây phương mà Hoa Kỳ có thể nói

là đại diện trung tâm của các dòng người di cư trên thế giới Cứ sau hai muơi năm dân số nước này lại tăng lên gấp hai lần, điều này có nghiã là Hoa Kỳ chiụ một sức ép rất lớn về giải quyết nhà ở cho dân số trong đó có cả những người có thu nhập thấp Cũng giống như các nước phương Tây, trong suốt thế

kỉ XVII, chính phủ Hoa Kỳ dùng vũ lực xóa bỏ các khu nhà ổ chuột, do dân lấn chiếm đất công, và mặt khác, giao cho các công ty Nhà nước độc quyền xây dựng theo quy hoạch các khu nhà tái định cư cho dân nghèo Kết quả thu lại là sự tiêu tốn tiền trong chính phủ, tình trạng lấn chiếm đất công cũng không hề giảm sút Tham nhũng và đầu cơ đã nảy sinh từ sự độc quyền của công ty Nhà nước Sự câu kết giữa các công tư và quan chức chính phủ tự nó

đã nảy sinh cho dù chính phủ đã cố gắng nhưng không hề kiểm soát được tình hình Người có thu nhập thấp khó có khả năng tiếp cận các sản phẩm trên thị trường Thị trường bất hợp pháp phát triển mạnh mẽ, “hệ thống đất đai hầu như tan vỡ, thay vì lập pháp cho họ chúng ta phải lập pháp theo họ” Đây là một bước ngoặt lớn không chỉ giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp mà còn là sự hình thành thị trường bất động sản của Hoa Kỳ: Ban hành quy định

về quyền mua trước, theo quy định này người lấn chiếm đất công đã xây dựng trên đó nhà để ở nhằm cải tạo đất vì mục đích sản xuất được quyền ưu tiên mua nhà trước theo giá quy định của Nhà nước Kết quả là nhà ở và việc làm của một số người được giải quyết Trên cơ sở này Nhà nước đã mở rộng và sát nhập thể chế phi chính thức về nhà đất vào thể chế chính thức

Bài học thứ hai: Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định

Chính phủ Hoa Kỳ đã có nhiều cố gắng xây dựng các khu nhà tái định cư,

hỗ trợ lãi suất nhưng về cơ bản không giải quyết được Chính vì lẽ này vai trò của Chính phủ trong giải quyết một số vấn đề thị trường thực tế là sự quản

lí vĩ mô, hỗ trợ về mặt pháp lí, và tài chính cho dự án, chính sách