thị trường bất động sản hà nội từ khi mở rộng năm 2008

Tác phẩm tóm tắt khái niệm, đặc điểm BĐS, thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế quốc dân, quan hệ cung cầu BĐS, vai trò của quản lí nhà nước về thị trường BĐS và k

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

PHẠM NGỌC HƯƠNG QUỲNH

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

Hà Nội – 2010

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN

NGỌC THANH

Hà Nội – 2010

i

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ iii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 6

1.1 Bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 6

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 8

1.1.3 Phân loại bất động sản 10

1.2 Thị trường bất động sản 11

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 11

1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 13

1.2.3 Cấu thành của thị trường bất động sản 17

1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế, xã hội 23 1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản 26

1.3.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 26

1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế 31

1.3.3 Nhóm các yếu tố chính trị, xã hội 33

1.4 Kinh nghiệm một số thành phố về quản lý thị trường bất động sản 37

1.4.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Luân Đôn 37

1.4.2 Kinh nghiệm xây dựng cơ chế chính sách phát triển nhà ở Bắc Kinh 40

1.4.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản của một số thành phố ở Châu Á 41

1.4.4 Một sô bài học kinh nghiệm rút ra cho phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 43

CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TỪ KHI MỞ

RỘNG QUY MÔ NĂM 2008 46

2.1 Tổng quan về điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội Hà Nội 46

2.2 Thị trường bất động sản Hà Nội trước khi mở rộng quy mô năm 2008 50

2.2.1 Giai đoạn 1993 – 2003 51

2.2.2 Giai đoạn 2003 – 08/2008 52

2.3 Thị trường BĐS Hà Nội từ tháng 08/2008 đến nay 56

2.3.1 Diễn biến Cầu, Cung và Giá cả trên thị trường bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008 56

2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến sự biến động cầu, cung, giá cả bất động sản ở Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận 79

2.4 Đánh giá về thị trường bất động sản ở Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008 93

2.4.1 Đánh giá chung về sự biến động cầu, cung, giá cả 93

2.4.2 Đánh giá sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 96

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 106

3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội 106

3.1.1 Dự báo thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2030 106

3.1.2 Định hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2030

107

3.2 Những gợi ý chính sách tiếp tục phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

110

3.2.1 Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nước 110

3.2.2 Nhóm giải pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 119

KẾT LUẬN 132

TÀI LIỆU THAM KHẢO 133

KCN Khu công nghiệp

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu bảng Tên bảng Trang

Bảng 2.1 Giá đất ở Hà Nội năm 2004 53

Bảng 2.2 Mục đích mua BĐS của người tiêu dùng 2009 56

Bảng 2.3 Diện tích nhà ở bình quân đầu người của Hà Nội 58

Bảng 2.4 Thống kê dân số di cư đến Hà Nội qua các năm 58

Bảng 2.5 Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng tới năm 2009.59 Bảng 2.6 Tình hình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 – 2010 62

Bảng 2.7 Chỉ số giá đất nền tại Hà Nội 69

Bảng 2.8 Chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội 73

Bảng 2.9 Khung giá đất ở Hà Nội năm 2009 96

Bảng 2.10 Kết quả thực hiện nguồn thu từ đất của thành phố Hà Nội 98

v

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Số hiệu biểu đồ Tên biểu đồ Trang

Biểu đồ 2.1 Biểu đồ giá đất qua các năm 54

Biểu đồ 2.2 Giá các loại hàng hóa năm 2008 55

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế Thị trường BĐS Hà Nội đã hình thành và phát triển với những thành công đáng

kể, góp phần vào sự phát triển chung của thủ đô Tuy nhiên, thị trường BĐS Hà Nội vẫn còn non trẻ, và còn tồn tại nhiều yếu tố bất ổn, rủi ro Trong những năm gần đây, đặc biệt từ khi Hà Nội mở rộng về quy mô, thị trường BĐS Hà Nội có nhiều biến động được thể hiện bằng sự thay đổi về giá BĐS Để thị trường BĐS phát triển hiệu quả và ổn định, nhà nước đã có nhiều chính sách nhằm điều tiết thị trường BĐS; từ đó điều tiết và phân bổ đất đai, nhằm sử dụng hợp lý và khai thác tối đa công năng của đất đai Thực tế từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận, Hà Nội có thêm nhiều chính sách mới để điều tiết thị trường BĐS thích ứng với tình hình mới, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế, là nguyên nhân của những thay đổi đột biến trên thị trường Chính những bất cập này làm hạn chế vao trò quản lý của nhà nước, ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS và sự phát triển chung của KTXH Đã có rất nhiều giải pháp đưa ra nhằm điều tiết thị trường BĐS nhưng hiệu quả chưa cao Vì vậy đề tài đặt ra câu hỏi nghiên cứu là: Nhà nước và Thành phố Hà Nội cần làm gì để phát triển thị trường BĐS Hà Nội

từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận Từ đó đề tài đi khảo sát sự biến động của cầu, cung, giá cả BĐS Hà Nội từ khi mở rộng phạm vi, tìm ra nguyên nhân gây nên sự biến động này, từ đó đưa ra phương hướng điều chỉnh

2 Tình hình nghiên cứu

Hiện nay có rất nhiều công trình như sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu khoa học và bài tạp chí nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng Chẳng hạn như :

- Quản lý đất đai và BĐS đô thị, Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, NXB Xây dựng,

2005 Tác phẩm trình bày một số khái niệm cơ bản về quản lí đất đai và BĐS đô

vii

thị; pháp luật đất đai và BĐS đô thị; quy hoạch sử dụng đất; đăng kí đất đai và BĐS đô thị; định giá BĐS và hệ thống thông tin đất đai Tuy nhiên tác phẩm chưa gắn với vấn đề quản lý với thị trường

- Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam, Trần Quang Huy (ch.b.), Phạm Xuân Hoàng, NXB Tư pháp, 2004 Tác phẩm tìm hiểu về QSDĐ của Việt Nam, các giao dịch trên thị trường BĐS, giá đất và bình ổn giá đất trên thị trường cùng với các biện pháp xây dựng thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả Các tác giả đã nghiên cứu sâu về giá đất, các quy định về giá đất của nhà nước và vai trò của giá đất đối với thị trường BĐS nhưng mới thấy được nhân tố các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và giá cả BĐS

- Thị trường BĐS, Hoàng Văn Cường (chủ biên.), NXB Xây dựng, 2006 Tác phẩm tóm tắt khái niệm, đặc điểm BĐS, thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế quốc dân, quan hệ cung cầu BĐS, vai trò của quản lí nhà nước về thị trường BĐS và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển thị trường BĐS cùng với định hướng và phát triển thị trường BĐS ở nước

ta Mặc dù tác phẩm phân tích khá chi tiết về bức tranh tổng thể của thị trường nhưng chưa thấy được sự biến động giá cả BĐS trong sự phát triển của thị trường

- Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS, Đàm Văn Huệ, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2006 Tác phẩm tóm tắt những vấn đề cơ bản

về BĐS và thị trường BĐS, cùng với các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS và sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam Từ đó đưa ra các chính sách thuế và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế trong lĩnh vực điều tiết thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian qua Tác phẩm chỉ nghiên cứu sâu về một công cụ điều tiết thị trường BĐS là thuế đất đai

- Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Lê Xuân Bá ch.b, NXB Khoa học và Kỹ thuật, 2003 Tác phẩm tóm

tắt, giới thiệu về thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, thị trường nhà ở và bước phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới Tuy nhiên tác phẩm chưa cập nhật tình hình thị trường BĐS sau khi gia nhập WTO

- Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Thái

Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, NXB Tài chính, 2003 Tác phẩm nêu một số vấn đề

cơ bản về thị trường bất động sản; hoạt động của thị trường bất động sản ở một vài nước và một số hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam như: quá trình hình thành, quản lí, mục tiêu, định hướng phát triển, các giải pháp tài chính

và những văn bản pháp luật Đây là một tham khảo tốt để nghiên cứu thị trường BĐS Hà Nội

- Quản lý đất đai và thị thị trường bất động sản, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, NXB Bản đồ, 2006 Tác phẩm giới thiệu những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản; thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản lý đất đai để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đây là một tham khảo tốt để nghiên cứu thị trường BĐS Hà Nội

Ngoài ra có nhiều công trình khác nghiên cứu về thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng, nhưng do mục đích của các tác giả là khác nhau nên việc khảo sát sự biến động của cầu, cung, giá BĐS dựa trên các yếu tố tác động sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính là chưa có Đề tài này hi vọng sẽ là công trình nghiên cứu cập nhật và đầy đủ về biến động và nguyên nhân những biến động trên thị trường BĐS Hà Nội sau khi mở rộng quy mô (tháng 08/2008)

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích:

ix

- Làm rõ nguyên nhân gây nên sự biến động về cầu, cung, giá cả BĐS Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận, từ đó đề xuất những chính sách để điều tiết và kiểm soát thị trường BĐS

- Gợi ý một số chính sách nhằm điều tiết thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

- Thị trường BĐS ở Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Thời gian: Từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận từ tháng 8/2008 đến nay

- Không gian: Thị trường BĐS ở Hà Nội, chủ yếu là thị trường đất ở, nhà ở

5 Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và cách tiếp cận kinh tế học, đề tài sử dụng những phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu

6 Dự kiến những đóng góp mới của luận văn

- Phân tích các yếu tố tác động đến cầu, cung, giá cả BĐS, từ đó tìm ra nguyên nhân dẫn đến biến động lớn, đồng thời đánh giá thành công và hạn chế thị trường BĐS Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận

- Gợi ý những thay đổi chính sách nhằm kiểm soát và điều tiết thị trường BĐS

Hà Nội trong tương lai

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật

cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những

bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai

và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động

xi

sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt

kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS Còn ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174 có quy định:

“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

a Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan

hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết

kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

b Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông

xiii

là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

d Các tính chất khác:

- Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia

là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.3 Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện KTXH của nước ta

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: thị trường BĐS là “nơi” hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 4: thị trường BĐS là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…

Có thể nói hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, có khái niệm chi tiết hơn, có khái niệm sơ lược hơn nhưng đều giống nhau ở điểm miêu

tả thị trường BĐS là một quá trình giao dịch BĐS giữa các chủ thể Và hàng hóa trên thị trường BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, có nhiều đặc trưng khác với các loại hàng hóa thông thường Vì vậy khái niệm về thị trường BĐS đầy đủ nhất và được sử dụng nhiều nhất được các nhà khoa học tổng kết lại như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

 Với khái niệm thị trường BĐS như trên, hàng hóa trên thị trường là những BĐS Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời được bao gồm:

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có GCN QSDĐ và không có tranh chấp

Ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường Nhà đất vì nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm Mặt khác, trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi nổi Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá QSDĐ) cũng như các dịch

vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thực hiện

Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác kinh doanh Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là QSDĐ và QSHN ở

Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức

độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó

1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

a Tính không tập trung

Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS là những tài sản không thể di dời được, do vậy mà thị trường này mang tính chất không tập trung mà trải rộng trên khắp các vùng của đất nước Ở mỗi địa phương, mỗi vùng địa lý BĐS lại có những đặc điểm riêng Bởi vậy, trong thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không

xvii

đồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phương) Ở những vùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập thì thị trường BĐS ở

đó có điều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình

Ngay trong một vùng, một địa phương, người bán và người mua BĐS đều thiếu những thông tin về các cuộc giao dịch trước đó Vì thông thường chỉ khi người ta cần thực hiện giao dịch người ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến BĐS đó Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm được giá cả, do thiếu thông tin nên người mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không

Ngay cả đối với những BĐS tương đồng trên phạm vi cả nước thì không phải ai cũng nắm được đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch Cũng do thiếu thông tin nên thị trường bị cản trở sự thông suốt, bởi vì người mua BĐS muốn mua rẻ, người bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua được BĐS người mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lưỡng trong việc xem xét tính phù hợp của BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh

ta nữa rồi mới quyết định Muốn thị trường thông suốt thì thông tin cần phải rõ

ràng, các lực cản phải được loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành công mới cao

b Thường xuyên có sự mất cân bằng giữa cầu và cung bất động sản

Trong thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trước… các yếu tố này sẽ quyết định tốc độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS

Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu không bao giờ cân bằng mà luôn luôn có xu hướng tiến tới cân bằng Ngay cả trong tương lai thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới Cũng chính vì lý do này mà thị trường BĐS chỉ hấp dẫn những người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích

sử dụng BĐS Ví dụ thế này: Ở nước ta khi diễn ra sự kiện lớn như Seagames, khi đó nhu cầu nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn Số lượng phòng cho thuê hiện có không thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó người ta có thể chuyển nhà ở sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ được thực hiện khi các điều kiện để thực hiện được cho phép Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước ngoài thuê phải là BĐS thế nào quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

ra sao Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không

c Chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở

xix

hữu bán phần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phải tuân theo những quy định riêng vì các BĐS có thể là đất đai hoặc các tài sản

có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nước thống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội Đất đai và các BĐS khác muốn được tham gia vào thị trường BĐS phải là những BĐS có

đủ các điều kiện được quy định trong luật

Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định Đối với từng mục đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhưng tổng cung đất đai là cố định

Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phương là: 10.000

ha Trong đó:

- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha

- Đất dành cho lâm nghiệp là: 1.000 ha

Trong thị trường nhà ở đất ở, hàng hoá được trao đổi, mua bán trên thị trường thực chất là mua bán, chuyển nhượng các quyền (QSDĐ và QSHN ở) Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS là trong thị trường này, tài sản BĐS chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng nó vẫn giữ được hình dáng tự nhiên như: nhà cửa, xưởng máy và có khấu hao (ngoại trừ đất đai)

1.2.3 Cấu thành của thị trường bất động sản

1.2.3.1 Cầu bất động sản

 Khái niệm về cầu hàng hóa BĐS

Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng

để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định Cụ thể đối với thị trường đất ở, nhà ở thì cầu về hàng hóa đất ở, nhà ở là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng đất ở, nhà ở trong một thời gian nhất định

Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hoá BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tượng xuất hiện Cầu phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là người mua BĐS phải là người có khả năng mua và sẵn sàng mua Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở thành cầu trên thị trường lại có những đối tượng không có nhu cầu nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả năng thanh toán

Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:

- Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi người dân

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới chuyển thành cầu trên thị trường Trình độ phát triển KTXH, thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng cao

- Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường

Lượng cầu BĐS từ Nhà nước hầu hết để xây dựng văn phòng, cơ quan hành chính, phục vụ cho bộ máy quản lý Nhà nước hoặc cho các công trình, dự án phục vụ cho nhân dân Tuy nhiên lượng cầu này không thay đổi nhiều qua các năm và sẽ được quy hoạch tổng thể với tầm nhìn thường là 10 năm trở lên Có

xxi

thể nói, lượng cầu này hầu như không ảnh hưởng đến thị trường vì lượng cầu BĐS của Nhà nước không tham gia vào thị trường mà sẽ được đáp ứng bởi hình thức cấp phát

- Khu vực các nhà đầu tư, đầu cơ kinh doanh BĐS

Nhóm này chủ yếu là những nhà môi giới, công ty tư vấn, kinh doanh BĐS Đây

là những chủ thể quan trọng, góp phần thay đổi sức cầu của thị trường, kích thích

sự tăng trưởng của thị trường thông qua việc mua đi bán lại hàng hóa BĐS nhằm kiếm lời Đặc biệt trong những năm gần đây, lực lượng cầu này phát triển rất mạnh, tạo thành lượng cầu ảo lớn trên thị trường BĐS, đẩy giá bất động sản lên cao nhiều lần so với giá trị thực

Lượng cầu từ người dân được hình thành từ sự gia tăng dân số, sự thay đổi thu nhập và nhu cầu sử dụng, sự tăng trưởng kinh tế, và dịch chuyển dân số cơ học Khu vực dân cư này chiếm đa phần là tầng lớp có thu nhập trung bình và thấp Hiện nay trên thị trường BĐS lượng cầu này là rất lớn, tuy nhiên lượng cung cho

họ lại chưa được quan tâm Bên cạnh đó, lượng cầu ảo do những nhà đầu tư, đầu

cơ BĐS lại tăng rất nhanh làm giá BĐS tăng mạnh, vượt quá khả năng chi trả của nhóm dân cư này Vì vậy một lượng lớn cầu thực tế về nhà ở, đất ở chưa được đáp ứng

1.2.3.2 Cung bất động sản

 Khái niệm về cung hàng hoá bất động sản

Cung hàng hóa BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định Cụ thể đối với thị trường đất ở, nhà ở, cung hàng hóa đất ở, nhà ở là toàn

bộ khối lượng đất ở, nhà ở được sẵn sàng đưa ra thị trường trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định

Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể tăng cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các

điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên Do vậy, nguồn cung về loại đất đai này thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất đai khác Như vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn Tuy nhiên đất đai có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, tùy theo chiến lược phát triển của cả nước và của từng vùng Do vậy nguồn cung đất ở có thể bị thu hẹp hay mở rộng theo từng thời kì, phụ thuộc điều kiện cụ thể Tuy nhiên nguồn cung nhà ở thì không chịu những giới hạn này, có thể thu hẹp và mở rộng nhanh chóng Ở các nước, cung nhà ở thường tăng lên qua các năm, phụ thuộc vào quy hoạch, chính sách phát triển nhà ở, năng lức tài chính và xây dựng của khu vực Nhà nước và

tư nhân

Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lượng BĐS có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường Cung đất đai với tư cách hàng hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất được quy định trong Luật đất đai hoặc Luật Kinh doanh BĐS và được sẵn sàng đưa ra thị trường giao dịch Cung này có thể tăng giảm nhưng nói chung là có độ co giãn tương đối nhỏ

Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trường BĐS cần có đủ các điều kiện sau:

- Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện tại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trường chấp nhận

- Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho người khác Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường

- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

 Các khu vực cung bất động sản

xxiii

- Khu vực chính thức gồm có: khu vực Nhà nước và khu vực tư nhân Cụ thể: + Khu vực do Nhà nước hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước, vốn vay và tài trợ của nước ngoài Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sức cần thiết và cần được mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục tiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của dân cư Ở nhiều quốc gia, vai trò của Nhà nước trong việc cung ứng đất đai được thể hiện rất tốt, đặc biệt là với những quốc gia có hệ thống an sinh xã hội tốt như các nước châu Âu Tuy nhiên ở Việt Nam, hoạt động của khu vực Nhà nước là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng

+ Khu vực tư nhân với hoạt động phát triển không phải bằng vốn ngân sách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển BĐS Ở hầu hết các quốc gia, khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng được

Ở nước ta, hiện nay khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển của khu vực tư nhân là rất cần thiết

Mặc dù Nhà nước không trực tiếp kiểm soát được sự phát triển BĐS của khu vực

tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thông qua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng

Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên thông thường khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào các đối tượng

có thu nhập cao Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng

đất, mặt bằng xây dựng Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận với các khu vực nhà ở do tư nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và giải quyết nhiều vấn đề xã hội khác

Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiết khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó như nhà ở, nhằm chống độc quyền

- Khu vực không chính thức

Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thường là nhà ở) hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ Hoạt động của khu vực này mang tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng

và chất lượng đều bị hạn chế Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định Xu hướng là khu vực này phải giảm và tiến tới xoá bỏ

1.2.3.3 Giá cả bất động sản

- Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại hàng hóa khác

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng

- Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường

Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và

có thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán Giá cả thị trường

xxv

gắn người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung – cầu Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị trường Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo

về BĐS mà mình sẽ tham gia mua hoặc bán

- Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cầu - cung trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; và ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế, xã hội Thứ nhất, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường Thị trường BĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả

về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội

ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ III là rất lớn lên

tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,

nó còn là nguồn vốn để phát triển

Thứ hai, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển KTXH đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay

Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển KTXH đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường QSDĐ là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt, nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở

đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

Thứ năm, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn

“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển

và quản lý có hiệu quả và bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản

lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản

là không thể sản sinh được tạo nên đặc tính cơ bản nhất của đất đai Cũng vì thế

mà đất đai có tính khan hiếm và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt Đất đai là sản phẩm tự nhiên, có tính cố định không di dời được và có hạn trên phạm vi toàn cầu và trong phạm vi mỗi quốc gia Chính vị trí đã quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian của đất đai Đó cũng là một trong những cơ sở để xác định địa tô - tức là lợi ích mảnh đất đó mang lại Vị trí đất đai cũng có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác, sử dụng đất Vị trí của đất đai ảnh hưởng lớn đến lượng cầu, cung và giá cả đất Chẳng hạn như các đô thị gần các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị, gần các đầu mối giao thông thì được khai thác, sử dụng triệt để và hiệu quả hơn so với vùng nông thôn hay những vùng xa xôi, điều kiện giao lưu kinh tế, đi lại khó khăn và do đó giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn Từ đó lượng cầu đất ở thành thị thường cao hơn ở nông thôn Từ đó ảnh hưởng đến giá đất thành thị cao hơn nhiều lần ở nông thôn

- Đất đai không thể sản sinh tuy nhiên nó có khả năng tái tạo Khả năng phục hồi

và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái taọ độ phì thông qua tự nhiên hay do hoạt động của con người Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước… cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển Lợi dụng khả năng tái tạo của đất mà trong lịch sử con người đã có những hình thức canh tác như: chế độ bỏ hoang, chế độ bỏ hoá, chế

độ luân phiên cây trồng Ngày nay con người cải tạo, bồi dưỡng đất bằng các biện pháp kỹ thuật nhằm bảo vệ và tái sử dụng đất đai Tính hai mặt của đất đai

có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình sử dụng đất Một mặt phải hết sức

xxix

tiết kiệm đất đai, bố trí hợp lý các hoạt động sản xuất Mặt khác phải chú ý ứng dụng khoa học công nghệ để tăng khả năng phục hồi và tái tạo của đất Khả năng tái tạo này đặc biệt có ý nghĩa đối với đất sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, ảnh hưởng đến lượng cầu và giá cả đất đai

- Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuất khác như: đất không di chuyển, đất không thuần nhất (chỉ tính riêng về mặt địa điểm), đất không bị phá huỷ (không tính đến đầu tư và tài sản trên đất đó) Vì vậy nó có đặc thù riêng như sau:

+ Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp… Một yếu tố quan trọng cần biết là trong khi đất đai coi như không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chức năng

sử dụng xác định lại biến thiên… có nghĩa là sự cung cấp không hoàn toàn bất biến Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xây dựng nhà ở chung cư, nhà cao tầng sẽ giảm bớt sức ép về đất ở cũng sẽ làm thay đổi lượng cung và giá cả đất ở, nhà ở + Giá trị của đất phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường Cung đất có thể coi là

ổn định, việc sử dụng đất được định hướng bởi nhu cầu của thị trường Nhu cầu

sử dụng loại đất nào tăng lên thì thị trường đáp ứng loại đất tại đó Ví dụ đất ở tại

đô thị khác đất ở tại nông thôn và phụ thuộc vào mức độ phát triển của khu dân

cư theo quy hoạch Điều này thể hiện rất rõ trong khung giá của Nhà nước Ví dụ khi so sánh khung giá đất của Bộ Tài nguyên môi trường đưa ra đối với đất ở ở các khu vực khác nhau sẽ có sự khác biệt rõ rang Cụ thể xã đồng bằng giá cao nhất là 90000 đồng/m2 còn đất ở tại đô thị mức cao nhất là 67.5 triệu đồng/ m2

Đó là sự so sánh rất khập khiễng nhưng để thấy rằng sự phát triển ảnh hưởng như thế nào đến giá đất đai

- Ngoài ra, các tính chất vật lý khác của đất đai như: vị trí, độ phì nhiêu, độ ẩm, tính bền vững… của đất cũng góp phần hình thành lượng cầu, cung và giá đất Chẳng hạn những loại đất có độ phì cao, độ ẩm, độ xốp lớn thì sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp là rất tốt nên trong loại đất nông nghiệp giá đất đó phải cao hơn những loại đất có điều kiện kém hơn Đối với đất nông nghiệp giá

sẽ chủ yếu phụ thuộc vào chất đất (độ phì của đất) vì đó là yếu tố quan trọng nhất đối với cây trồng Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: nếu một mảnh đất ở ở trên nền một đất ao do mới vượt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằng một mảnh đất trên nền đất đồi và giá của hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù các yếu tố khác tương tự Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững của đất

- Quy mô và vị trí địa lý là nhân tố quan trọng bậc nhất ảnh hưởng đến cầu, cung

Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết định cầu, cung và giá trị thực tế của đất ở Chẳng hạn cùng đường phố loại

1 như nhau, nếu diện tích đất ở nằm tại vị trí mặt đường phố sẽ có lượng cầu và

Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương là xác định một cách cụ thể và chính xác thứ tự các loại đường phố Có như vậy khi xác định giá đất cho cùng loại đường phố trong từng ĐTM phản ánh đúng giá trị thực tế của đất ở tại

đó Sự phân loại đô thị theo quy mô sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn cho sự phát triển về mọi mặt của đô thị Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo quy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với đô thị nếu đô thị nào phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn thì chắc chắn giá đất ở đô thị đó cũng cao lên Ngày nay xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nên việc mở rộng các đô thị và sự “bành trướng” của đô thị ra vùng lân cận cũng làm thay đổi lượng cầu, cung và giá đất đai, đặc biệt giá đất các vùng lân cận sẽ tăng lên

1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế

1.3.2.1 Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản

Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống thông tin

liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…) Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cầu, cung và giá đất Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn

Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định lượng cầu, cung và giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn Kết cấu hạ tầng

có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có Việc phát triển kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động… Việc giá đất tăng ở những khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng đất Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đường giao thông ở đó được hoàn chỉnh đến mức nào; hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao; hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì; hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó

Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được những yêu cầu khác nhau của người sử dụng đất Nhờ đó mà đất đai có thể tham gia vào thị trường BĐS một cách dễ dàng hơn Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì lượng cầu sử dụng đất đó không cao nên giá đất ở khu vực đó thấp là điều dễ hiểu Ngược lại, cũng khu vực đó nếu được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS, lượng cầu sử dụng đất khu vực đó chắc chắn tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao Một ví dụ về sự thay đổi giá đất sau khi có đầu tư

cơ sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phường Bình Hàn, Thành phố Hải Dương khi chưa

có con đường Chợ Mát thì giá đất ở đó là 1.5 triệu đồng/m2, nhưng từ khi

xxxiii

UBND tỉnh đầu tư mở rộng đường Chợ Mát và đường vành đai thành phố thì giá tăng lên 5 triệu đồng/m2 Hay như dự án quốc lộ 10 qua các tỉnh Hải phòng, Hải Dương, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đường tăng lên từ 7 đến 9 lần [23] Qua những ví dụ trên ta thấy rằng việc đầu tư cơ sở hạ tầng có tác động to lớn đến lượng cầu và giá BĐS

1.3.2.2 Đầu cơ

Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối tượng mua Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại

Như vậy, BĐS tham gia HĐĐC là đất đai không được dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính người mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và BĐS bị mua đi bán lại nhiều lần Những BĐS được mua nhưng chưa sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới được đưa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên người ta cũng không

có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tượng của HĐĐC đất đai

Ví dụ như sau: Một gia đình có con thi đỗ vào một trường đại học ở Hà Nội và gia đình đó đã mua sẵn một căn hộ ở gần trường cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sử dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nhưng mà họ không bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu

cơ và đất có căn hộ đó không coi là BĐS của HĐĐC

Trong những năm gần đây ở Hà Nội, HĐĐC đã đẩy lượng cầu BĐS Hà Nội lên mức rất cao, thậm chí vượt quá cả lượng cung ứng đất đai trên thị trường Có những thời điểm như năm 2007 - 2008, cứ nguồn cung BĐS xuất hiện trên thị trường thì đều thấy hết sạch hàng, không đủ đáp ứng lượng cầu khổng lồ Từ đó, giá cả BĐS cũng được đẩy lên rất cao Tuy nhiên theo nhận định của các chuyên gia kinh tế thì đây là lượng cầu ảo do HĐĐC gây ra chứ lượng cầu thật trên thị trường thì không đủ khả năng thanh toán với giá BĐS cao như vậy

1.3.3 Nhóm các yếu tố chính trị, xã hội

1.3.3.1 Các yếu tố chính trị, pháp lý và quản lý

Như đã phân tích ở trên, một trong những đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS

là chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước Vì vậy nhóm yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS

Ở hầu hết các quốc gia trên Thế giới, dù có công nhận hay không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sở hữu tối cao vẫn thuộc về Nhà nước

Ở Việt Nam, đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối với đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất Để làm được điều đó Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý Đất đai là trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, Quyết định, Thông tư… Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước không trưc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đó bằng GCN QSDĐ Tương tự đối với thị trường nhà ở, QSHN

ở của người dân cũng được Nhà nước công nhận và bảo vệ bằng pháp luật; người sở hữu nhà ở sẽ được cấp GCN QSHN Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ không thể tách rời Đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất, giá nhà Ta sẽ thấy rõ điều đó qua các ví dụ sau:

Mỗi thửa đất được sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp GCN QSDĐ, đó là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đó Vì vậy nó vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nếu hai thửa đất tương tự nhau nhưng một thửa có GCN QSDĐ còn một thửa chưa có thì điều chắc chắn thửa

và nhiều nông dân đã trở thành tỷ phú Đó không còn là điều lạ lẫm ở Việt Nam

vì khi nông thôn đã trở thành đô thị giá đất ở đó sẽ tăng lên “chóng mặt”, có thể nói là tăng từng ngày Vì thế không có lý do gì để nói rằng việc quyết định của Nhà nước không ảnh hưởng tới giá đất

Trên đây là một vài minh chứng để chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của yếu

tố pháp lý hay nói rõ hơn là chủ trương, chính sách của Nhà nước có tác động không nhỏ tới giá đất Vì vậy sự quản lý của Nhà nước là rất quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS lành mạnh Cụ thể, vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện qua những mặt như:

- Thiết lập khuôn khổ pháp luật, hệ thống định chế vĩ mô để tạo cơ sở cho quyền

tự do hoạt động kinh doanh của dân cư và doanh nghiêp

- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản lý

và kiểm soát giá cả

- Đảm bảo ổn định chính trị, xã hội và các hoạt động kinh tế vĩ mô

- Xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường BĐS

- Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS

- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS

1.3.3.2 Yếu tố hội nhập

Hội nhập kinh tế quốc tế tạo nhiều cơ hội cho thị trường BĐS đón nhận dòng vốn đầu tư nước ngoài Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tư từ các tập đoàn nước ngoài (FDI) đã “cuồn cuộn chảy” vào thị trường BĐS Đơn cử như tại thị trường BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh Số liệu thống

kê cuối năm 2007 cho thấy, thị trường BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư Cụ thể, năm 2007, đã có 24 dự án đầu

tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tư từ BĐS với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD Dòng vốn đầu tư tập trung chủ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại Con số này tiếp tục tăng lên sang năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực trọng yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Cụ thể Hà Nội là một trong những địa phương nhận được nhiều đầu tư trực tiếp từ nước ngoài nhất, với 1.681,2 triệu USD và 290 dự án Thành phố cũng là địa điểm của 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài, 14 KCN và 1,6 vạn cơ sở sản xuất công nghiệp [23, 24]

Tuy nhiên, các chuyên gia nghiên cứu cũng lưu ý đến mảng tối đã xuất hiện bên cạnh những thành quả của việc thu hút FDI vào thị trường BĐS Đó là, 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp Nhà nước sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro Vốn đầu tư FDI được “bơm nhanh” vào thị trường BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, bởi các nhà đầu

tư phải nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày càng nhiều để triển khai các dự án Ngoài ra, phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn, du lịch để thu lợi Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có nhu cầu thực sự có thu nhập trung bình và thấp hầu như rất ít, dẫn đến sự mất cân đối cung cầu của thị trường nhà

xxxvii

ở Dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào mạnh mẽ vừa tạo cơ hội cho thị trường BĐS phát triển chuyên nghiệp hơn, vừa đặt ra nhiều thách thức đối với thị trường

Khi Việt Nam tham gia hội nhập kinh tế quốc tế, buộc khung pháp lý trên thị trường phải thay đổi theo hướng minh bạch hơn Muốn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS thì chính sách đất đai phải đầy đủ, minh bạch Mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính ngày càng mật thiết hơn Hiện nay bất cập trên thị trường BĐS chính là giá nhà đất quá cao, trong khi đại bộ phận người có nhu cầu nhà ở lại thu nhập quá thấp Do đó, chiếc cầu bắt nhịp khoảng cách này chính là thị trường tài chính Câu chuyện về Singapore thường được các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc thành phố đề cập đó là một sinh viên tốt nghiệp ra trường sẽ được mua một căn hộ chung cư sử dụng 100 năm, thời gian trả góp lên đến 40 năm Rõ ràng, với giải pháp tài chính dài hơi sẽ tiếp sức cho người có nhu cầu mua nhà trong khi thu nhập còn hạn chế

1.4 Kinh nghiệm một số thành phố về quản lý thị trường bất động sản

1.4.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Luân Đôn

Trên thế giới, trong lĩnh vực nhà ở Vương quốc Anh đã có những thành tựu và một số kinh nghiệm tốt Năm 2009 họ đã đạt bình quân khoảng 38m2 nhà ở/người, thấp hơn Mỹ (60m2), Đức (khoảng 40m2) và cao hơn Pháp (khoảng 37m2), Nhật Bản (32m2) [23]

So sánh tiêu chí này với một số tiêu chí kinh tế cơ bản khác, chúng ta thấy rằng giữa chúng có tồn tại một mối quan hệ gắn bó với nhau Trong bảng xếp hạng 10 nền kinh tế lớn nhất thế giới, nước Anh xếp ở vị trí thứ tư (sau Mỹ, Nhật, Đức và xếp trước các nước Pháp, Italia, Trung Quốc, Tây Ban Nha, Canada, Ấn Độ) Gần đây, trong bảng nghiên cứu 10 thị trường xây dựng lớn nhất thế giới, Anh đứng ở vị trí thứ 7 với giá trị xây dựng là 150 tỷ USD, đứng sau các thị trường

Mỹ (1.039 tỷ USD), Nhật Bản (460 tỷ USD), Trung Quốc (240 tỷ USD), Đức (220 tỷ USD), Pháp (170 tỷ USD) và Italia (160 tỷ USD) Đặc biệt, nước Anh

giữ vị trí thứ 3 trong danh sách 10 quốc gia có nhiều nhà thầu xây dựng lớn nhất thế giới, chỉ sau Mỹ và Nhật Bản

Để có được thành tựu phát triển kinh tế nói chung, BĐS nhà ở nói riêng như hiện nay, Anh đã phải trải qua một chặng đường dài biến đổi thăng trầm với sự nỗ lực vượt bậc của toàn dân tộc Đến nay, những bài học kinh nghiệm về phát triển nhà

ở, quy hoạch nhà ở, quản lý việc cho thuê nhà ở… của nước Anh, đặc biệt ở thủ

đô Luân đôn vẫn còn nhiều những giá trị hiện thực

Trong quá trình phát triển nhà ở cho dân, Luân đôn đặc biệt chú ý tới công tác quy hoạch Yêu cầu quy hoạch khu nhà ở của Luân đôn là quy phạm kỹ thuật cần phải tuân thủ mà Chính phủ Anh định ra đối với việc quy hoạch khu nhà ở Nội dung yêu cầu quy hoạch chủ yếu gồm:

1 Trong khu nhà ở, cần phải cấp cho tất cả các hộ cư trú một mảnh đất trống tương đối rộng bên ngoài hộ, ít nhất mỗi hộ không được ít hơn 30m2

2 Công trình xây dựng mới cần phải hài hoà với những vật kiến trúc đã có ở xung quanh

3 Phải khác với chung cư: về mặt thiết kế yêu cầu phải có thiết kế cách điệu nhà

ở

4 Yêu cầu thiết kế phải bố trí đường đi bộ và phải tách biệt với đường xe hơi

5 Để giảm nhẹ tiếng ồn của đường phố lân cận, ngoài diện tích xanh hoá công cộng của khu quy hoạch ra, mật độ của mỗi hecta nhà ở xây dựng là 340 người, còn yêu cầu có đủ cơ sở hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, y tế…

Bên cạnh đó, Luân đôn cũng chú trọng phát triển nhà cho thuê và quản lý tốt việc cho thuê nhà Về mặt quản lý cho thuê nhà ở Luân đôn, Chính phủ định ra một số quy định mang tính pháp lệnh, khống chế tiền cho thuê nhà Xa xưa, sau đại chiến thế giới thứ nhất, kinh tế nước Anh suy thoái, vật giá tăng vọt, tiền cho thuê nhà cũng theo đó tăng lên rất cao

Để ổn định đời sống dân cư, Luân đôn khống chế nghiêm ngặt sự gia tăng của tiền thuê nhà bằng pháp lệnh khống chế tiền thuê nhà ban hành năm 1915 Cho