Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

MỤC LỤC Mục lục Mở đầu Chương 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm quốc tế 1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở 1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ ch

Đại học quốc gia hà nội

tr-ờng đại học kinh tế

-

nguyễn Anh khoa

phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị Mã số: 60 31 01

tóm tắt luận văn thạc sỹ kinh tế chính trị

ng-ời h-ớng dẫn khoa học:

PGS, TS Phạm Văn Dũng

Hà Nội – 2008

MỤC LỤC

Mục lục

Mở đầu

Chương 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận và

kinh nghiệm quốc tế

1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ

cho thuê nhà ở

1.3 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới và

những bài học kinh nghiệm

1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới

1.3.2 Những bài học kinh nghiệm

Chương 2: Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu

công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập

trung ở Việt Nam

2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Bắc Bộ

2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Trung Bộ

2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm

Nam Bộ

2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp nhà ở cho thuê ở

các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.3.1 Những thành tựu đã đạt được của dịch vụ cho thuê nhà ở

tại các khu công nghiệp tập trung

2.3.2 Những tồn tại trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở

tại các khu công nghiệp tập trung

2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong việc phát triển dịch

vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung

Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu phát triển

dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung tại

Việt Nam

3.1 Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

3.2 Các quan điểm cơ bản

3.2.1 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân

gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất

3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước

cần giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển dịch vụ cho thuê

nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất

3.2.3 Việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung, khu chế xuất cần có những bước đi thích hợp

3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu

công nghiệp tập trung ở Việt Nam

3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung

3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng

3.3.2 Các giải pháp liên quan đến các doanh nghiệp

3.3.2.1 Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong các khu công

nghiệp tập trung, khu chế xuất

3.3.2.2 Đối với những doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng khu

công nghiệp, khu chế xuất

3.3.3 Các giải pháp liên quan đến các hộ dân tại các vùng phụ

cân khu công nghiêp, khu chế xuất

3.3.3.1 Đối với những hộ dân có đất bị thu hồi trong quá trình

xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của

khu công nghiệp, khu chế xuất

3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp

3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành

3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện

3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua đã đạt được sự ổn định và tương đối cao, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) trong vòng một thập niên qua đạt mức tăng bình quân hàng năm xấp xỉ 8%/năm Theo báo cáo giữa kì, cập nhật tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam năm 2008 của Ngân hàng Thế giới (6/2008), mặc dù tình hình kinh

tế vĩ mô trong nước và của thế giới gặp nhiều biến động và khó khăn, Quí I năm 2008, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vẫn đạt 7,4%, thấp hơn cùng kỳ 2007 song không nhiều (7,8%); dự kiến mức tăng trưởng GDP cả năm trong khoảng từ 6,5%-7% Cơ cấu kinh tế tiếp tục phát triển theo hướng tiến bộ, tổng sản phẩm của các ngành nông, lâm, ngư nghiệp đạt mức tăng 2,9% so với cùng kì năm trước; tổng sản phẩm của các ngành công nghiêp, xây dựng đạt mức tăng 8,1%; đồng thời dịch vụ cũng đạt mức tăng 8,1%

Tăng trưởng và chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế đã dẫn đến dịch chuyển đáng kể đến cơ cấu lao động thuộc các ngành có liên quan; cụ thể như: lao động nông nghiệp đã giảm từ gần một nửa trên tổng dân số trong độ tuổi lao động vào đầu thập niên 1990 xuống dưới 40% như hiện nay Tỷ lệ đi xuống này được bù lại bằng tỷ lệ người làm công ăn lương tăng lên Do có sự thay đổi như vậy, nên một số lớn lao động đã chuyển từ nông thôn ra thành thị và các khu công nghiệp tập trung Hiện tượng di dân ra các thành phố, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành có các khu công nghiệp tập trung phát triển đã và đang diễn ra với tốc

độ nhanh hơn Đồng thời với việc di dân cơ học là việc tăng trưởng dân số tự

nhiên tại các thành phố đã làm gia tăng nhanh chóng số lượng dân cư tại các thành phố

Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về nhà ở cho thấy; tại các đô thị có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức, trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép

hộ, ở nhờ, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở; 19% đang thuê nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo qui định của Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây được nhà riêng Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của cán bộ công nhân viên chức cho thấy có trên 32% có nhu cầu về nhà ở

Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55 tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo cho các địa phương Theo kế hoạch đến năm 2010, các khu công nghiệp tập trung sẽ thu hút trên 1,5 triệu lao động Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động Hầu hết các khu công nghiệp tập trung đều thiếu nhà ở cho công nhân

vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều kiện qui hoạch phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ Trên thực tế, hiện nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm Đa số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải thuê nhà trọ của dân với giá thuê đắt đỏ, không ổn định Các phòng trọ thuê của tư nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân

được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ chức đoàn thể xây dựng

Việc di dân do nhu cầu lao động của quá trình tăng trưởng kinh tế và tỷ

lệ tăng dân số tự nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, các khu công nghiệp tập trung đặc biệt là nhu cầu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê

Nhà ở là hàng hoá đặc biệt chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có vị trí quan trọng trên thị trường bất động sản Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu thiết yếu nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất

và tinh thần của nhân dân Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của mỗi người, là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước

Tuy nhiên, trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở tại Việt Nam đã

và đang xuất hiện nhiều vấn đề bức xúc, cần có giải pháp và chính sách để tháo gỡ, giải quyết Tình trạng phát triển nhà ở manh mún, tự phát diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi Quỹ nhà ở đô thị mặc dù có sự gia tăng đáng kể, nhưng

tỷ lệ nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp Nhà ở trong các dự án đã được đầu

tư xây dựng trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở có quy mô và chất lượng cao

để bán cho người khá giả (thu nhập cao), có khả năng về tài chính Nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (nhà ở xã hội) tại khu vực đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung chưa được quan tâm đúng mức Hoạt động kinh doanh nhà ở chủ yếu được thực hiện thông qua giao

dịch mua bán, hầu như rất ít chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng nhà ở để cho thuê

Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là thị trường để phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị trường, phục vụ cho nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong cuộc sống xã hội Nhưng trên thực tế, nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại ít được người kinh doanh đầu tư Đây là một khiếm khuyết của thị trường bất động sản Người ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà xây cho thuê thì lãi suất thấp lại cần trường vốn

Vì vậy, khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở là biện pháp quan trọng nhằm góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân

cư tại khu vực đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp tập trung - đặc biệt là những đối tượng lao động có thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đồng bộ Đây chính là lí do mà tác giả đề tài chọn để nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê

- Trên thế giới, việc nghiên cứu khuyến khích phát triển thị trường dịch

vụ nhà ở cho thuê do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hôi, đặc thù dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau

Tuy nhiên, theo nghiên cứu " Nhà Cho Thuê - Lựa chọn tất yếu cho dân nghèo thành thị ở các nước đang phát triển " của Tổ chức Liên Hiệp Quốc

(Rental Housing - UN HABITAT, 2002), mặc dù có nhiều quốc gia cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng

gia tăng, đặc biệt ở các quốc gia đang phát triển Ngoài việc nêu rõ tầm quan trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở, nghiên cứu này của Liên Hiệp quốc cũng đã tổng hợp những nghiên cứu, những kinh nghiệm tại một số quốc gia có dịch

vụ cho thuê nhà ở phát triển để đề xuất những giải pháp để mở rộng và cải thiện nguồn nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của người dân

- Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước đã có sự quan tâm trong việc giải quyết nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn Cụ thể, ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, đồng thời để Luật Nhà ở được thi hành và đi vào cuộc sống, ngày 06/9/2006 Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về việc qui định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhấn mạnh đến việc phát triển nhà ở, bao gồm phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (trong đó có lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê) Công tác phát triển và quản lý nhà ở đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần đáng

kể vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Như đã trình bày ở phần trên, cùng với sự tăng trưởng mạnh của kinh tế trong những năm vừa qua thì thị trường nhà ở (bao gồm nhà sở hữu và nhà cho thuê) tại Việt Nam chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là nguồn cung về nhà cho thuê Nguồn cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện nay phần lớn do tư nhân cung ứng với qui mô manh mún, với những điều kiện cơ sở dịch vụ còn yếu kém và giá thuê đắt đỏ, không được kiểm soát

Việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở hiện nay còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu

dài, thu hồi vốn lâu mà việc nghiên cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm,

sự đầu tư chuyên sâu

Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực

này Cụ thể như: đề án "Nhà ở xã hội" hay còn gọi là "Đề án phát triển nhà

ở cho các đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây dựng do Thủ tướng Chính phủ giao Đề án này, đã chỉ ra những búc xúc về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trong đó nhu cầu về thị trường nhà ở cho thuê Đề án cũng đã đề cập tới những khiếm khuyết của thị trường nhà ở cho người thu thập thấp ở nước ta hiện nay Điều cốt lõi, đề án đã đề xuất vai trò của Nhà nước và được một số giải pháp nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội, trong đó có

quỹ nhà ở cho thuê Ngoài ra, còn phải kể đến đề tài khoa học "Phát triển thị trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng Nội

dung của đề tài này đã mô tả được bức tranh tổng quát của thị trường cho thuê nhà ở của Việt Nam và đã có những đánh giá cũng như đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam Gần đây, tháng 12/2007, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo trình Chính phủ về kết quả khảo sát các khu nhà ở cho công nhân và báo cáo tổng hợp tình hình của các địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất Ngoài những nghiên cứu trên, còn một số buổi hội nghị, hội thảo nhằm tìm kiếm những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực nhà ở cho nguời có thu nhập thấp có liên quan đến dịch vụ nhà ở cho thuê, ví dụ như hội thảo được tổ chức hồi tháng 01/2006 do Bộ Xây dựng tổ chức nhằm xác định qui

mô, mẫu nhà cho thuê, kết quả của hội thảo này là "Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp"

Cùng với những đề án, đề tài trên, một số nhà khoa học trong những năm gần đây cũng đã có những bài báo liên quan đến dịch vụ nhà ở cho nguời

có thu nhập thấp nói chung và dịch vụ nhà ở cho thuê nói riêng; đó là "Quên căn hộ cho người thu nhập thấp" của tác giả Hà Phan bàn về giá nhà cho thuê đắt đỏ so với thu nhập của người lao động; "Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở" của tác giả Phạm Sỹ Liêm nội dung đề cập tài chính nhà cho thuê; "Để thị trường bất động sản ổn định, cần giải quyết hài hoà giữa phát triển và quản lý cải tạo" của tác giả Nguyễn Cao đề xuất những cơ chế chính sách quản lý nhà

ở cho thuê,

Tuy nhiên, những nghiên cứu, những bài báo mới chỉ mang tính chất

mô tả thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp nói chung và thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập chung, khu chế xuất nói riêng Cụ thể hơn là một vài những đề xuất hoặc những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực của thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở

Cho đến nay, việc nghiên cứu mang tính tổng quát nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị nói chung và dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung nói riêng còn rất ít Vì vậy, đòi hỏi việc nghiên cứu nhằm tìm ra những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của dịch vụ này, cũng như tìm cách khắc phục những hạn chế còn tồn tại và đề xuất những giải pháp nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở là rất cần thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:

- Mục đích: Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra các giải pháp góp phần phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung để tạo thêm nhiều chỗ ở đảm bảo chất lượng và phù hợp với thu nhập của người lao động tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

- Nhiệm vụ: Luận văn có nhiệm vụ

+ Tìm hiểu lí luận chung về dịch vụ cho thuê nhà ở, những kinh nghiệm

về việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở mà các quốc gia trên thế giới đã đạt được

+ Tìm hiểu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam, từ đó đánh giá tình hình phát triển của dịch vụ này

+ Đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế và những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Không gian: Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất ở Việt Nam (cụ thể một số khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam)

+ Thời gian: Từ năm 1990 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích tính toán từ những

số liệu cụ thể mà tác giả luận văn đã thu thập, khảo sát trong quá trình nghiên cứu luận văn; đồng thời tham khảo, kế thừa kết quả của những nghiên cứu đã được công bố của thế giới và ở Việt Nam trong lĩnh vực này để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài này

6 Dự kiến những đóng góp mới của luận văn:

Luận văn nghiên cứu đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế còn tồn tại và đưa ra những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam, cụ thể là:

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ cho thuê nhà ở

- Từ việc nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước, rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

- Làm rõ thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong việc phát triển dịch vụ này

- Đưa ra các quan điểm và giải pháp cho sự phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam trong thời gian tới

7 Bố cục của luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được kết cấu thành 3 chương, bao gồm:

+ Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm quốc tế

+ Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

+ Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịch

vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

CHƯƠNG 1 DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ

1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở:

Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà

ở của những cư dân có nhu cầu về chỗ ở trong ngắn hạn hoặc dài hạn, do chưa

đủ điều kiện và khả năng về thu nhập để sở hữu nhà ở Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của người thuê nhà, dịch vụ cho thuê nhà còn thỏa mãn nhu cầu của người có nhà cho thuê, dù vì mục đích lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận Người cho thuê nhà có thể là nhà nước, tổ chức xã hội (không vì mục đích lợi nhuận) hoặc đơn vị kinh doanh, cá nhân riêng lẻ (vì mục đích lợi nhuận)

Đặc điểm chính của dịch vụ kinh doanh cho thuê nhà ở việc cung cấp đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh dịch vụ lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm và nhà ở không có khả năng di chuyển là những nguyên nhân hạn chế việc hấp dẫn với các nhà đầu tư tham gia vào dịch vụ này Trong khi đó, những người có nhu cầu thuê nhà ở lại thường là những người có thu nhập thấp vì không đủ tiền để sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến việc kinh doanh dịch vụ này cũng như việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê không được phát triển

Ngoài yếu tố về thu nhập hay lợi nhuận, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến dịch vụ thuê nhà ở, ví dụ như sự thay đổi cấu trúc dân cư xã hội,

về văn hóa, về sự phát triển của các đô thị và về việc làm không ổn định cũng ảnh hưởng đến quyết định của những người đi thuê nhà Do vậy, dịch vụ cho

thuê thường chỉ xuất hiện tại các đô thị hoặc các vùng công nghiệp cũng là một đặc điểm của loại hình dịch vụ này

Dịch vụ cho thuê nhà ở cũng rất đa dạng về nguồn cung cấp cho thuê, loại hình cho thuê Trong khi một số nước, khu vực Nhà nước vẫn cung cấp một lượng lớn nhà cho thuê thì ở một số nước khác việc đó lại do các tổ chức kinh doanh hoặc các cá nhân riêng lẻ

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà:

Cho đến nay, mặc dù nhiều quốc gia trên thế giới cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà ở thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng và vẫn là một bộ phận lớn trong quỹ nhà ở tại nhiều quốc gia (Bảng 1) Nếu chỉ

có một sự chọn lựa duy nhất là sở hữu một ngôi nhà thì rất nhiều quốc gia sẽ phải đương đầu với một làn sóng lấn chiếm đất đai và sự phát triển đô thị một cách bất thường Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới hiện nay cần một lượng lớn nhà cho thuê dành cho các hộ độc thân hoặc hộ gia đình

Bảng 1: Hình thức nhà ở của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2002)

Tỷ lệ: 100% Quốc gia Năm Nhà sở hữu

%

Nhà thuê

%

Hình thức khác %

Những thành phố lớn trên thế giới thì những người thuê nhà, những người không sở hữu nhà ở chiếm đa số so với những người sở hữu nhà (Bảng 2) Số liệu ở Bảng 2 cho thấy, ở những thành phố lớn trên thế giới những người sống nhờ hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, trong những căn nhà đi thuê chiếm đa số so với những người sở hữu nhà riêng, bao gồm cả Amsterdam, Berlin, Cairo, Kumasi, Los Angeles, Montreal và New York Nếu tính đến những thành phố được khảo sát vào giữa thập kỷ 80 và đầu những năm 90 của thế kỷ trước thì còn có thêm Brucxen, Stockhom, Genevo và Zurich

Bảng 2: Hình thức nhà ở tại các thành phố của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2001)

Pusan

Seoul

Pusan Seoul

Bangkok

Istanbul

Ankara

Bangkok Istanbul Ankara

Hà Lan

Hà Lan Nauy Anh

(Nguồn: Rental Housing - UNHABITAT, 2002)

Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các quốc gia đang phát triển đang ngày càng tăng cùng với việc phát triển đô thị, sự gia tăng của lượng người di cư và gia tăng dân số tự nhiên đã khuyến khích xu hướng này vì đại đa số người di cư

và các hộ gia đình mới ở các đô thị ban đầu thường đi thuê nhà Chẳng hạn ở New Dehli - Ấn Độ, số lượng các hộ thuê nhà đã tăng từ 324.000 hộ năm

1961 lên 545.000 hộ năm 1981 Ngay cả những thành phố, nơi mà lượng người sở hữu nhà ngày càng tăng thì tốc độ mở rộng đô thị vẫn khiến những người đi thuê nhà ở ngày càng nhiều ở thành phố Mexico, số lượng người tìm đến dịch vụ thuê nhà đã tăng từ 484.000 năm 1950 lên 3.700.000 năm 2000

Ngay ở trong một quốc gia, tại các thành phố khác nhau thì dịch vụ cho thuê nhà ở cũng khác nhau Sự khác biệt này được hiểu là do nguồn cung nhà

ở, hoặc do nguồn cung đất ở của mỗi thành phố Đối với các thành phố có quỹ nhà đất nhỏ hẹp thì mức độ thuê nhà cao hơn bởi nhiều gia đình muốn sở hữu nhà riêng thì không có đủ khả năng Quy mô thành phố cũng góp phần vào sự chật hẹp của quỹ nhà đất, điều đó được thể hiện khi tại các thành phố lớn có

tỷ lệ thuê nhà cao hơn các thành phố nhỏ, đặc biệt ở các nước phát triển Tại

Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà của New York từ 32% tăng lên 72% ở Detroit, cũng như

ở New York, Los Angeles cũng có mức sở hữu nhà rất thấp Tại Bỉ, tỉ lệ nhà ở thuê ở Brucxen cao hơn các thành phố nhỏ, tương tư cũng như vậy ở Thụy Sĩ Tại Áo, ở các thị trấn, thị xã tỷ lệ sở hữu nhà có thể đạt tới 85%, trong khi đó

ở Viên thì lượng người đi thuê nhà có nhu cầu là 82%, ở các thành phố khác như Graz, Linz và Iunsbruck lượng nhà ở thuê chiếm 50% quỹ nhà ở

Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là dịch vụ phục

vụ sự di chuyển lao động, phục vụ nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong xã hội Dịch vụ cho thuê nhà ở cần được coi như là một hình thức bổ trợ cho việc sở hữu nhà ở chứ không phải là một sự cạnh tranh

1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở

Trên thế giới, việc khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc thù dân tộc và hệ

tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau

Hơn hai mươi năm trước, vấn đề về dịch vụ nhà ở cho thuê không phải

là một chủ đề được quan tâm của đa số các quốc gia, ngoài việc họ muốn có thêm nhiều người sở hữu nhà Nhiều Chính phủ cho rằng những người sở hữu nhà là những công dân tốt hơn là những người đi thuê nhà, họ cho rằng những người sở hữu nhà ở trưởng thành hơn so với những người thuê nhà và cũng đóng góp nhiều hơn cho kinh tế và xã hội của đất nước Việc sở hữu nhà ở tuy

có nhiều ưu điểm nhưng những ưu điểm đó đã được phóng đại lên quá mức Tương tự như vậy, những lời chỉ trích về dịch vụ cho thuê nhà ở cũng bị thổi phồng lên mà bỏ qua hết những ưu điểm của nó Thêm vào đó, niềm tin rằng mục đích chính về chính sách của các chính phủ nhằm tiến tới để mọi người đều có thể sở hữu nhà ở thì lại càng nguy hiểm; có thể khẳng định không có quốc gia nào đạt được điều này

Ngày nay, dịch vụ cho thuê nhà ở đã được quan tâm nhiều hơn Việc quan tâm được thể hiện bằng việc một số chính phủ, tổ chức phi chính phủ đã nghiên cứu để tìm hiểu hệ thống dịch vụ nhà cho thuê hoạt động ra sao Tuy nhiên, còn nhiều điều chưa rõ và còn nhiều vấn đề cần được nghiên cứu chi tiết hơn

Chính phủ các nước, kể các nước phát triển và những nước đang phát triển không nên kéo dài niềm tin vào việc đạt được việc sở hữu nhà ở một cách phổ cập Họ cần phải thừa nhận rằng hàng triệu gia đình đang sống trong những căn nhà cho thuê hoặc có hàng triệu gia đình khác đang có nhu cầu thuê nhà ở vì lý do này hay lý do khác Các chính phủ cần ban hành các điều luật, xây dựng các chương trình và các hình thức hỗ trợ để tạo ra nhiều nhà ở cho thuê cũng như cải thiện chất lượng hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở hiện

có Nói cách khác, các chính phủ cần phải thay đổi thái độ về chính sách nhà

ở hiện nay, họ cần phải cố gắng để giúp những thành viên trong xã hội, những người có nhu cầu thuê nhà ở hoặc luôn phải sống trong nhà ở cho thuê

Để phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, các chính phủ cần phải nhận thức rằng hệ thống dịch vụ này đang thực sự tồn tại Mối quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước, chính quyền các cấp và các thành phần kinh tế trong lĩnh vực phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và các khu công nghiệp tập trung có sự khác biệt rất lớn Các cơ quan Nhà nước chủ yếu chịu trách nhiệm nghiên cứu, ban hành hoặc trình Chính phủ để Chính phủ ban hành các cơ chế, chính sách có liên quan tới việc quản lý loại hình dịch vụ này Còn các thành phần kinh tế đóng một vai trò quan trọng đối với tất cả các khâu của hệ thống cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung; bên cạnh đó chính quyền địa phương có khả năng độc lập

rất lớn trong việc lập và phê duyệt qui hoạch và có nguồn thu rất lớn từ địa phương dành cho việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở Chính phủ cần khuyến khích đầu tư vào hệ thống nhà ở cho thuê trên qui mô lớn; khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để cho thuê; nâng cao chất lượng của nhà ở cho thuê; cần xem xét kỹ lưỡng ưu - nhược điểm của việc kiểm soát giá thuê nhà; cung cấp các khoản hỗ trợ cho người thuê nhà và người cho thuê nhà; tìm cách loại bỏ những rào cản và các khoản chi phí bất hợp lý trong việc xây dựng hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở

1.3 Dịch vụ cho thuê nhà tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở một số nước trên thế giới và những bài học kinh nghiệm

1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở Mỹ

Tại Mỹ, vấn đề nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho thuê tại các đô thị

và khu công nghiệp tập trung nói riêng là một trong những vấn đề bức xúc mà chính quyền Mỹ phải đương đầu trong nhiều thập niên Một trong những vấn

đề nan giải cần giải quyết đó là chi trả nhà ở vượt quá khả năng của đại bộ phận những người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình Các đối tượng này phải dành hơn 30% tổng thu nhập để chi trả tiền thuê nhà ở Theo số liệu thống kê của năm 1999, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở (chiếm 1/7 dân số cả nước)

Để giải quyết vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị

Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ thu nhập thấp và các hộ nghèo Tất cả các hoạt động của Bộ Xây dựng nhà ở và

phát triển đô thị Mỹ tập trung chủ yếu vào các lĩnh vực sau: chương trình nhà

ở xã hội, chương trình nhà ở cho thuê được hỗ trợ và một số chương trình khác với quy mô nhỏ hơn

Cơ cấu nhà ở được sự hỗ trợ của ngân sách Liên bang thông qua Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị trong năm 2000 như sau: Chương trình nhà ở xã hội truyền thống – 1,3 triệu nhà; Chương trình nhà ở cho thuê được

hỗ trợ – 1,4 triệu nhà; Các chương trình nhà ở khác – 0,5 triệu nhà; Tổng cộng 3,2 triệu nhà

Các hình thức hỗ trợ tài chính do Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ thực hiện rất đa dạng Một trong những hình thức phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng và cải tạo nhà ở Dưới sự đảm bảo của nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức nhất định khiến cho tín dụng trở nên phù hợp với khả năng của người vay Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được thực hiện như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc xây dựng, mua và hiện đại hóa nhà ở; cung cấp sự hỗ trợ hoặc sự đảm bảo đối với việc trả tiền thuê nhà Những năm qua hình thức cung cấp sự đảm bảo tài chính trên cơ sở thi chọn để thực hiện các dự án cụ thể ngày càng trở nên phổ biến

Sự quan tâm của Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ đối với thực trạng và nhu cầu được thể hiện thông qua số lượng các chương trình nhà

ở Ví dụ, tại bang Virzinia năm 2002 đã thực hiện 46 chương trình nhà ở, trong đó 32 chương trình thuộc Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị quản

lý, cụ thể như các chương trình: Chương trình xây dựng nhà ở 01 hộ, nhà ở hợp khối và nhà nhiều căn hộ; chương trình sở hữu nhà ở; chương trình hỗ trợ

thuê nhà ở; chương trình xây dựng, cải tạo và hiện đại hóa nhà ở; chương trình nhà ở truyền thống, nhà ở di động và nhà ở xây dựng bằng phương pháp công nghiệp; chương trình xây dựng nhà ở thông thường và nhà ở chuyên dụng; chương trình cung cấp kinh phí cho việc quản lý, khai thác và thực hiện dịch vụ; chương trình nhà ở lâu dài, nhà tạm dành cho các đối tượng khác nhau; chương trình nâng cấp môi trường nhà ở

Trong các chương trình nhà ở do Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ quản lý thì chương trình hỗ trợ thuê nhà hay còn được gọi là chương trình hỗ trợ tài chính cho việc lựa chọn nhà ở là chương trình trọng tâm và nhiều triển vọng nhất của chính phủ liên bang Thực chất của chương trình này là hỗ trợ người lao động có thu nhập thấp giúp họ đủ khả năng thuê nhà ở đảm bảo chất lượng với các tiêu chuẩn về an toàn và vệ sinh có thể chấp nhận được trên thị trường nhà ở Cơ chế của chương trình như sau: người lao động được cơ quan quản lý nhà ở bảo đảm bằng văn bản về sự thanh toán một phần chi phí về nhà ở của hộ thông qua Giấy bảo lãnh thanh toán; về phần mình, người lao động có thể tự tìm kiếm nhà ở phù hợp trên thị trường và tự thanh toán một phần chi phí về nhà ở (thường là tiền thuê nhà ở) mà cao nhất bằng 30% thu nhập Số chi phí nhà ở còn lại sẽ thanh toán cho người sở hữu nhà ở bằng giấy bảo lãnh thanh toán Người lao động chỉ được thuê căn hộ thị trường với mức tiện nghi và giá cả trong giới hạn, gọi là mức tiền thuê căn hộ thị trường hợp lý Mức này được xác định sao cho các hộ dễ tiếp cận khoảng 40% số căn hộ hiện có trên thị trường

Như vậy, giấy bảo lãnh thanh toán giúp thanh toán cho khoản chênh lệch giá trị giữa mức chi phí nhà ở bằng 30% thu nhập gia đình và mức tiền thuê căn hộ thị trường hợp lý Người lao động có thể tìm căn hộ có mức tiện

nghi và giá thuê cao hơn mức hợp lý đã qui định, tuy nhiên lúc này chi phí nhà ở riêng của họ được xem như đã cao hơn mức qui định về sự phù hợp khả năng kinh tế bằng 30% thu nhập Ngoài ra, người lao động đã nhận giấy bảo lãnh thanh toán vẫn có thể vẫn sử dụng nhà ở mà họ đang sử dụng vào thời điểm được đưa vào danh sách chờ nhà và sử dụng giấy bảo lãnh thanh toán để giảm bớt các chi phí về nhà ở của họ

Những người lao động có thu nhập thấp bằng hoặc thấp hơn 80% thu nhập trung bình của vùng (AMFI) cũng có thể tham gia chương trình trên, tuy nhiên khoảng 3/4 tổng giá trị của việc bảo lãnh thanh toán được dành cho các

hộ có thu nhập bằng hoặc thấp hơn 30% của AMFI Cơ quan địa phương quản

lý nhà ở xã hội là cơ quan quản lý thực hiện chương trình này Họ nhận được kinh phí từ Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ, xác định thứ tự ưu tiên cho những người xin được bảo lãnh thanh toán, tiến hành kiểm tra sự phù hợp của nhà ở với các tiêu chuẩn an toàn và vệ sinh do Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ qui định Từ năm 1999, cơ sở pháp lý của chương trình thực hiện từ năm 1987 đã được sửa đổi, theo đó người lao động không chỉ được thuê nhà mà có thể mua loại nhà giá thấp trên thị trường làm sở hữu riêng Các chi phí tìm kiếm nhà ở hoặc căn hộ phù hợp được hỗ trợ thanh toán

ở đến mức 120 ngày tìm kiếm, về phần mình các cơ quan quản lý có trách nhiệm hỗ trợ kỹ thuật cho các hộ gia đình Các chuyên gia cho rằng đây là một chương trình có nhiều triển vọng

Ngoài chương trình hỗ trợ thuê nhà, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển

đô thị Mỹ còn quản lý chương trình tín dụng nhà ở giảm thuế dành cho người lao động có thu nhập thấp nhằm khuyến khích tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê với giá thấp thông qua việc giảm thuế đối với hoạt động đầu tư này

Do vậy, các nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao (bằng hoặc hơn 10%) Số vốn thu được từ chương trình này có thể sử dụng cho việc xây dựng bất cứ công trình nào, trong đó không dưới 20% số đơn vị ở phải dành cho các hộ có thu nhập bằng hoặc thấp hơn 50% mức AMFI hoặc không dưới 50% số căn

hộ phải dành cho những người lao động có thu nhập trong giới hạn 60% mức AMFI Trong 30 năm kể từ khi hoàn thành việc xây dựng, việc đưa người đến

ở tại các căn hộ này phải theo yêu cầu nêu trên Từ khi chương trình này được thực hiện vào năm 1986 đến nay, với sự hỗ trợ của chương trình này đã xây dựng được gần 1 triệu căn hộ để cho thuê

1.3.1.2 Nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở Ba Lan

Nhằm tiến tới một chính sách nhà ở thống nhất, tháng 7/1999, Chính phủ Ba Lan đã thông qua đạo luật “Những tiền đề cho chính sách nhà ở quốc gia giai đoạn 1999 – 2003” Đạo luật nêu lên một trong những hướng chủ yếu của chính sách nhà ở là quan điểm về các mức hỗ trợ khác nhau của nhà nước đối với các nhóm dân cư có mức thu nhập trung bình trở xuống để đảm bảo điều kiện về nhà ở, cụ thể như sau:

- Đối với nhóm người có thu nhập trung bình: Những người này không

đủ khả năng mua căn hộ làm sở hữu riêng, nhưng có khả năng trả tiền thuê nhà và các loại chi phí khác cho việc khai thác căn hộ, đóng tiền lập quỹ sửa chữa nhà và thanh toán có hệ thống tín dụng xây dựng nhà ở Những căn hộ

đó được thiết kế bởi Hội xây dựng nhà ở công cộng Ba Lan và bởi các hợp tác

xã nhà ở chuyên xây dựng nhà dành cho những người cần thuê căn hộ

Để có thể duy trì mức tiền thuê căn hộ trên ở mức hợp lý, việc xây dựng các nhà này đựơc cấp vốn theo nguyên tắc lãi suất ưu đãi với tín dụng

do Quỹ nhà ở công cộng Đến cuối năm 2001, Quỹ nhà ở công cộng đã cấp vốn xây dựng gần 33.000 căn hộ Nhu cầu cấp vốn cho loại hình xây dựng trên không ngừng tăng Xây nhà dựng nhà ở công cộng dành cho người thuê nhà trở thành sự lựa chọn thực tế đối với hoạt động xây dựng của các chủ sở hữu tư nhân

- Đối với nhóm người có thu nhập thấp: Những người này không có khả năng trả tiền thuê những căn hộ tiện nghi cao với mức giá có thể hoàn vốn Hình thức bảo đảm nhà ở phù hợp cho nhóm người này là xây dựng các căn hộ chung cư đồng bộ Quĩ nhà của các tỉnh được thành lập và duy trì (theo luật về cho thuê căn hộ và hỗ trợ tiền thuê căn hộ) bởi tỉnh, ở mức độ có đủ khả năng bảo đảm nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp

Việc thành lập và bảo dưỡng quỹ nhà trên được vốn ngân sách hỗ trợ dưới các hình thức sau:

+ Hỗ trợ trực tiếp bằng tín dụng ưu đãi dành cho các tỉnh và buộc phải

sử dụng để cấp vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng ngầm tại khu đất xây dựng nhà ở, ngoài ra cũng có thể bằng cách cấp khoản hỗ trợ về tiền thuê căn hộ cho người thuê căn hộ mà có thu nhập thấp Khoản hỗ trợ này giúp các tỉnh có thể thu được tiền thuê căn hộ ở mức đủ khả năng hoàn vốn Hiện nay, việc hỗ trợ sửa chữa nhà ở ngày càng được đẩy mạnh

+ Bằng những hình thức khác hỗ trợ bảo đảm nhà ở cho người có thu nhập cao trở lên, trên cơ sở đó giải phóng quỹ căn hộ chung cư để sau đó dùng cho việc đảm bảo nhà ở cho người có thu nhập thấp Nhóm dân cư có thu nhập thấp có thể vận dụng các văn bản pháp quy về bảo hộ người thuê nhà, khoản hỗ trợ đối với tiền thuê căn hộ và các điều kiện cưỡng chế rời khỏi căn hộ

Chính phủ Ba Lan đã hoàn thiện các văn bản pháp qui về cưỡng chê ề rời khỏi căn hộ Luật này không cho phép cưỡng chế rời khỏi căn hộ đối với một số đối tượng như: phụ nữ đang mang thai, trẻ em, người tàn tật và người không có năng lực hành vi mà không cấp cho các đối tượng này căn hộ khác

có chất lượng tương đương Các luật mới thông qua gần đây về bảo hộ quyền lợi của người thuê căn hộ về khoản hỗ trợ đối với tiền thuê căn hộ, thay thế cho các luật đang có hiệu lực đến nay và mở rộng phạm vi các đối tượng mà trong trường hợp bị cưỡng chế rời khỏi căn hộ thì tòa án không được quyền từ chối cho họ căn hộ chung cư Những luật trên còn tăng thêm số lượng các đối tượng nhận được sự hỗ trợ đối với tiền thuê căn hộ

- Đối với nhóm người có thu nhập rất thấp: Những người thuộc nhóm này không đủ khả năng trả tiền thuê căn hộ chung cư dù với mức thấp Thuộc nhóm này còn có những người vô gia cư (vì các nguyên nhân xã hội hoặc kinh tế)

Nhóm này có thể bao gồm những người bị mất chỗ ở do thiên tai hoặc tai nạn Những người này sử dụng chủ yếu sự trợ giúp của chính quyền địa phương và các tổ chức từ thiện Sự trợ giúp này thực hiện dưới hình thức cấp căn hộ chung cư, chỗ ở tại các cơ sở bảo trợ xã hội hoặc nhà trọ dành cho người không có nhà ở

Nhà nước hỗ trợ hoạt động cho các chính quyền địa phương và các tổ chức từ thiện xã hội đang giúp đỡ cho các cá nhân và gia đình gặp khó khăn

về chỗ ở Chính phủ cũng đã thông qua luật (do Cục quản lý nhà và phát triển

đô thị xây dựng) về nhà chung cư dành cho mục tiêu xã hội, trong đó xác định

các hình thức tổ chức và tài chính mà ngân sách nhà nước hỗ trợ cho việc xây dựng nhà ở dành cho người không có nhà ở

Chính sách nhà ở do Chính phủ Ba Lan thực hiện trong thời gian qua

đã cho những kết quả khả quan, có thể nêu lên những thành quả của chính sách trên như sau:

+ Ngày càng ít người coi nhà ở là vấn đề chủ yếu đời sống của họ

+ Số lượng căn hộ cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung được đưa vào khai thác hàng năm đã tăng lên, số lượng đã và đang tiếp tục xây dựng đạt mức kỷ lục là gần 700.000 căn hộ

+ Khả năng đảm bảo cho các hộ gia đình nghèo ngày càng hiệu quả hơn Tại phần lớn các thành phố và các vùng công nghiệp vừa và lớn đã có chi nhánh của Hiệp hội xây dựng nhà ở công cộng hoạt động

+ Việc bảo hộ người thuê căn hộ được củng cố thông qua việc không cho phép cưỡng chế buộc rời khỏi căn hộ mà không kèm theo điều kiện nào khác đối với một số nhóm đối tượng

+ Việc hỗ trợ cho cư dân vẫn tiếp tục thực hiện dưới hình thức ưu đãi

về nhà ở và ưu đãi về sửa chữa nhà ở

+ Nhờ hoàn thiện luật về quyền sở hữu nhà ở và luật về hợp tác xã nhà

ở nên các thành viên của hợp tác xã nhà ở và của hội nhà ở đã có thể tác động nhiều hơn lên việc quản lý ngôi nhà của mình

+ Trên thực tế nhận thấy tổng giá trị các khoản hỗ trợ đã cấp cho việc thanh toán tiền thuê nhà đã tăng lên Chính phủ đề nghị mở rộng khả năng nhận khoản hỗ trợ đối với tiền thuê căn hộ như nâng cao giới hạn về thu nhập

đã qui định, đưa vào diện được nhận khoản hỗ trợ cả những đối tượng như người chỉ thuê một phần căn hộ và người phải trả tiền thuê trên cơ sở hợp đồng)

1.3.1.3 Các bước đi trong chính sách phát triển nhà ở cho thuê tại các đô thị

và khu công nghiệp tập trung ở Hàn Quốc

Vào những năm của thập niên 60 của thế kỷ 20, Chính phủ Hàn Quốc

và các tổ chức dân cư đã đặc biệt coi trọng việc giải quyết tình trạng thiếu nhà

ở thông qua xây dựng các khu nhà ở để cho thuê có sức chứa lớn kiểu nhà chung cư Giai đoạn này được xem là một giai đoạn phát triển kinh tế khó khăn, thách thức của Hàn Quốc Năm 1967, Ngân hàng Nhà ở của Hàn Quốc được thành lập nhằm hỗ trợ tài chính cho việc xây dựng nhà ở, tạo tiền đề cho việc phát triển các hoạt động liên quan đến nhà ở trong dân cư

Thời gian này, việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp phần lớn do tập đoàn xây dựng nhà ở của nhà nước đảm nhiệm, sự đóng góp của khu vực tư nhân không đáng kể do gặp khó khăn về vốn và kỹ thuật xây dựng Loại nhà cho thuê xây dựng vào giai đoạn này thường là loại nhà sử dụng nhà chung cư với cầu thang thông thường và chiều cao dưới 06 tầng Nhà chung cư khác hoàn toàn so với những ngôi nhà truyền thống được xây dựng tại Hàn Quốc từ trước tới nay Hình thức sống chung bên trong thành phố đã xuất hiện, mở đường hướng tới một quá trình hiện đại hóa nhà ở

Năm 1972, luật xúc tiến xây dựng nhà ở được ban hành; kế hoạch 10 năm xây dựng nhà ở (1972-1981) đặt ra chỉ tiêu xây dựng nhà ở được đánh giá là bước đột phá trong giải quyết vấn đề mang tính xã hội như tình trạng thiếu nhà trầm trọng tại các thành phố lớn, tỷ lệ phổ cập nhà ở thấp, vấn đề xây dựng lại nhà ở đã bị xuống cấp Đó cũng là lý do dẫn đến việc đẩy mạnh phát triển nhà ở trên qui mô lớn, phát triển nhà ở tư nhân và thúc đẩy cả

hai phía nhà nước và nhân dân tham gia xây dựng quỹ nhà ở nói chung và quỹ nhà ở xã hội nói riêng Hơn nữa, sau khi các qui dịnh về xây dựng nhà ở được pháp chế hóa vào năm 1976, thị trường nhà ở đã xuất hiện sự phồn thịnh của nhà chung cư mà đã ảnh hưởng rất tích cực đến thị trường xây dựng trong cả nước Sự phát triển kinh tế của Hàn Quốc trong giai đoạn này cũng bước vào thời kì phát triển mới với tốc độ cao và thu được nhiều thành công

Thập niên 80 nổi lên kế hoạch xây dựng một loạt đô thị mới và các khu công nghiệp tập trung tại Hàn Quốc và kế hoạch xây dựng 2 triệu căn hộ để cho thuê Việc đặt mục tiêu từ 1981 đến 1991 phải hoàn thành kế hoạch xây dựng trên, tăng tỷ lệ phổ cập nhà ở lên 90% đã trở thành sự kiện đáng quan tâm dẫn đến việc sửa đổi luật xúc tiến xây dựng nhà ở cho thuê; tuy nhiên kế hoạch trên đã không thành công Sau đó, trước ảnh hưởng của đại hội thể thao châu Á và Thế vận hội Olympic được tổ chức vào năm 1986 và 1988, hoạt động xây dựng nhà ở được khôi phục, gây ra sự bùng nổ mới về xây dựng nhà

ở nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng

Vào những năm 1990, thông qua việc cung cấp nhà ở thường xuyên, các chính sách về nhà ở được đặt trong bối cảnh của thị trường nhà ở ổn định Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tiền tệ diễn ra năm 1997 cũng như sự khủng hoảng trầm trọng trong lĩnh vực xây dựng ngày càng ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế, kéo theo đó là sự hoạt tính hóa nhà ở trở thành điểm nóng trong chính sách nhà ở lúc bấy giờ Việc đẩy mạnh cung cấp nhà ở cho thuê đối với những người có thu nhập thấp, các quy chế về phân chia nhà chung cư, thuế

về xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở được nới lỏng hơn

1.3.2 Những bài học kinh nghiệm

Từ việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung của một số nước như đã trình bày trên đây, có thể rút ra một

số bài học kinh nghiệm sau đây:

- Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp đối với các đối tượng có nhu cầu thuê nhà tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện bằng một số giải pháp cụ thể sau:

+ Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở thông qua hình thức Nhà nước trợ giá thuê nhà theo mức qui định và quản lý chặt chẽ việc thực hiện chế độ hỗ trợ tiền thuê nhà ở

+ Nhà nước bảo lãnh một phần tiền thuê nhà theo nguyên tắc người thuê nhà được đảm bảo thanh toán một phần chi phí thuê nhà thông qua việc cấp giấy bảo lãnh thanh toán Bên thuê nhà có thể tự liên hệ để thuê nhà ở và

tự thanh toán một phần tiền thuê nhà (tối đa bằng 30% tổng thu nhập của hộ gia đình) Số tiền còn lại trong phạm vi định mức hỗ trợ sẽ được Nhà nước thanh toán thông qua giấy bảo lãnh cho vay

Các biện pháp hỗ trợ trực tiếp nêu trên có ưu điểm là Nhà nước không trực tiếp can thiệp đối với quá trình tạo lập nhà ở mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những đối tượng thuộc diện được hỗ trợ khi họ thuê nhà Tuy nhiên, nhược điểm của hình thức này là thủ tục cho vay và theo dõi để thu hồi vốn vay rất phức tạp, với điều kiện tiên quyết là phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập của từng hộ gia đình và cá nhân; nguồn cung cấp nhà ở cho dịch vụ này do doanh nghiệp hoặc cá nhân thực hiện nên giá cho thuê thường có biến động theo hướng tăng quá cao so với mức thu nhập của các đối tượng có thu nhập thấp

- Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung, cụ thể là:

+ Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và cung cấp dịch

vụ cho thuê nhà ở để cho các đối tượng có nhu cầu thuê

+ Thành lập các doanh nghiệp phát triển nhà ở của Nhà nước đảm nhận vai trò chủ đầu tư xây dựng và cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở theo các chế định của Nhà nước

Đối với biện pháp hỗ trợ gián tiếp có ưu điểm là khuyến khích tăng khả năng cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở Nhưng nhược điểm cơ bản của hình thức này là phải hỗ trợ qua trung gian, các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp, cho nên việc hỗ trợ theo hình thức này thường đạt hiệu quả thấp do thường bị lợi dụng, Nhà nước rất khó kiểm soát Mặt khác, trong trường hợp này rất khó xác định chính xác quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong từng dự án cụ thể được Nhà nước ưu đãi Hơn nữa,

cơ chế ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp rất dễ xảy ra tình trạng xin cho khi xét duyệt dự án

- Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quĩ nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng cần thuê nhà

Biện pháp này có ưu điểm là Nhà nước có quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở Những đối tượng cần hỗ trợ về nhu cầu nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi trực tiếp, không phải

qua trung gian Tuy nhiên, biện pháp này đòi hỏi Nhà nước hàng năm phải đầu tư từ ngân sách để duy trì và phát triển quỹ nhà ở Mặt khác, hình thức này còn đòi hỏi Nhà nước phải tổ chức bộ máy nhằm quản lý việc đầu tư xây dựng cũng như quá trình khai thác sử dụng quĩ nhà ở cho thuê này

Từ những bài học kinh nghiệm trên đây càng khẳng định vai trò của Nhà nước đối với việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung Nhà nước cần có những phương thức, biện pháp phù hợp trong từng bối cảnh nhất định để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho thuê của

xã hội

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở

TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM

2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Chủ trương phát triển các khu công nghiệp của Đảng và Nhà nước là đúng đắn, phù hợp và đã góp phần đáng kể cho sự phát triển công nghiệp nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung trong thời gian qua

Trong hơn 10 năm xây dựng và hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung đã có bước phát triển vượt bậc Sự phát triển của các khu công nghiệp đóng góp đáng kể vào sự phát triển công nghiệp và chuyển dịch

cơ cấu kinh tế; tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động; sản xuất nhiều hàng hóa tiêu dùng nội địa và sản phẩm xuất khẩu có tính cạnh tranh cao; tạo môi trường cho chuyển giao công nghệ một cách nhanh chóng

Việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp đã tạo điều kiện để thu hút một khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp và phát triển kinh tế – xã hội nói chung Tính đến tháng 10/2007, cả nước đã có 154 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 32.808 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 21.775 ha, chiếm 66% tổng diện tích đất tự nhiên Đã có 92 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 20.758 ha và 62 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên 12.073 ha Theo kế hoạch, đến năm 2015, có khoảng 109 khu công nghiệp nữa sẽ ra đời

Các khu công nghiệp, khu chế xuất cả nước đã thu hút được trên 2.600

dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư trên 25,3 tỷ USD và gần 2.800 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư đăng ký gần 137 nghìn

tỷ đồng (chưa kể các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp với tổng vốn đầu tư 976 triệu USD và 43 nghìn tỷ đồng)

Các khu công nghiệp phân bố ở 55 tỉnh, thành phố trên cả nước song tập trung chủ yếu tại 3 vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc, Miền Trung và Miền Nam, với tổng diện tích đất tự nhiên 25.900 ha, chiếm gần 80% tổng diện tích các khu công nghiệp của cả nước Sự phân bố tập trung này là khách quan, bởi lẽ các vùng kinh tế trọng điểm là nơi thuận lợi cho sự phát triển công nghiệp nói chung và các khu công nghiệp nói riêng Tính đến thời điểm cuối tháng 10/2007, các khu công nghiệp trên cả nước đã cho thuê được trên 11.177 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê của các khu công nghiệp cả nước là 54,1%, riêng các khu công nghiệp đã vận hành đã cho thuê được trên 9.928 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy trên 71,1%

Phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư Lực lượng lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất gia tăng mạnh mẽ cùng với sự phát triển các dự án hoạt động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

Tuy nhiên trong quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung trong giai đoạn vừa qua vẫn còn những mặt hạn chế nhất định, cụ thể như: khả năng thu hút đầu tư của một số khu công nghiệp; có những giai đoạn các khu công nghiệp hình thành quá nhiều và quá nhanh làm giảm sức hấp dẫn và khả năng thu hút đầu tư của các khu công nghiệp đã được thành lập trước;

nhiều địa phương do muốn đẩy nhanh tốc độ phát triển công nghiệp, thu hút đầu tư nên đã hình thành các khu công nghiệp theo nhiều cách khác nhau, thiếu đồng bộ dẫn đến tình trạng gặp nhiều vấn đề tronng quá trình phát triển (đảm bảo môi trường, đảm bảo hạ tầng); chưa tính đến mục tiêu phát triển dài hạn về cơ cấu ngành nghề, cơ cấu công nghệ Đặc biệt, hạn chế còn tồn tại làm ảnh hưởng không nhỏ cho sự phát triển của kinh tế – xã hội nói chung và của các khu công nghiệp tập trung nói riêng, đó là; đầu tư phát triển các khu công nghiệp tập trung chưa tính hết các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội ngoài hàng rào, trong đó việc xây dựng nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp để bảo đảm hoạt động của các khu công nghiệp đó

2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

- Đến cuối tháng 4/2007, tổng số lao động làm việc trong 05 khu công nghiệp tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội là khoảng 41.500 người Toàn

bộ công nhân trong các khu công nghiệp vẫn phải tự thuê nhà dân xung quanh các khu công nghiệp để ở Nhu cầu nhà ở cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp ngày càng lớn, riêng khu công nghiệp Thăng Long đã có tới 20.000 lao động có nhu cầu thuê nhà

Điều kiện sinh hoạt của những người lao động hết sức khó khăn Môi trường sống rất tạm bợ, thiếu thốn, an ninh trật tự không được đảm bảo Người lao động ngoại tỉnh thường thuê nhà dân từ 3-4 người ở chung 01 phòng có diện tích từ 10-15m2 với mức giá thuê từ 200.000-250.000 đồng/

người/tháng, chưa tính tiền điện, tiền nước và một số khoản chi phí khác Trong khi điện, nước sinh hoạt bị quá tải và khan hiếm Các tiện nghi phụ trợ như khu nấu ăn, khu vệ sinh đều rất kém, không đảm bảo cho người lao động

Để khắc phục và giải quyết vấn đề này, hiện nay thành phố Hà Nội đang triển khai thí điểm dự án xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại xã Kim Chung - Đông Anh trên diện tích 20 ha Đến nay đã có 03 tòa nhà 4 tầng xây xong và đến khi hoàn thành (dự kiến cuối năm 2008), dự án có thể phục vụ cho 8.000-10.000 lao động của khu công nghiệp Thăng Long

Bên cạnh đó, UBND TP Hà Nội đã có Quyết định số UBND ban hành “bản qui định thí điểm một số cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê trong các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội” Thành phố khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân thuê với các phương thức:

44/2007/QĐ-+ Thành phố cấp đất cho doanh nghiệp tự xây dựng và kinh doanh nhà

ở cho công nhân thuê

+ Thành phố cấp đất cho các doanh nghiệp (có chức năng xây dựng) xây dựng các khu nhà ở cho công nhân Doanh nghiệp sử dụng lao động thuê toàn bộ hoặc thuê một phần tòa nhà phục vụ nhu cầu nhà ở cho công nhân của doanh nghiệp

+ Thành phố cấp đất cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở để xây khu nhà ở cho công nhân và trực tiếp cho công nhân thuê Doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất theo qui định của Luật Nhà ở và được hưởng các ưu đãi, khuyến khích về thuế nhà ở với mức cao nhất theo qui định của pháp luật Đồng thời, doanh nghiệp được thành phố hỗ trợ tiền đền bù giải phóng mặt