Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản ở Việt Nam

Với những đánh giá tổng quan như trên, tác giả quyết đinh chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản của Việt Nam” tuy không mới nhưng là một yêu cầu cấp thiết mang tín

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LÊ NGỌC ĐIỂN

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội – Năm 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LÊ NGỌC ĐIỂN

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng

Mã số: 60 34 20

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ HOÀNG NGA

Hà Nội - 2012

MỤC LỤC

Danh mục chữ viết tắt i

Danh mục bảng ii

Danh mục hình ii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG……… 7

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1.1 Khái niệm……… 7

1.1.2 Đặc điểm bất động sản……… ….9

1.1.3 Phân loại bất động sản……… 10

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản……… 11

1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN………15

1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản……… ……15

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản……… …16

1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……….18

1.3.1 Tín dụng ngân hàng……… ……18

1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh nghiệm……….…20

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM……… 24

2.1 THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ XU HƯỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO……… ……24

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến nay………27

2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến năm

2015 và các năm tiếp theo 29 2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM……… 32

2.2.1 Những thuận lợi 32 2.2.2 Những khó khăn 36 2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM……… 40

2.3.1 Thực trạng tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam trong những năm vừa qua……… …40

2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam……… 44

2.3.3 Nợ xấu trong tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam……… 57 CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 60 3.1 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC………

……… 61

3.1.1 Ngân hàng Nhà nước……….…61 3.1.2 Bộ Xây dựng……… 67 3.2 CÁC GIẢ PHÁP CỤ THỂ ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DUNG 71

3.2.1 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro……… 71

3.2.2 Thành lập bộ phận chuyên môn cho riêng tín dụng bất động

sản………72

3.2.3 Tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài ………… 73

3.2.4 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém……… ……74

3.2.5 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém……… 75

3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 77

3.3.1 Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại……… 77

3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại.………77

3.3.3 Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS………

3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC……… 82

3.4.1 Đẩy mạnh sự phát triển quỹ đầu tư bất động sản 82

3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ vốn tín dụng bất động sản cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức 83

3.5 KIẾN NGHỊ 84

3.5.1 Tăng chi ngân sách đối với lĩnh vực phát triển cơ sở hà tầng thông qua việc phân bổ ngân sách……….… …84

3.5.2 Điều chỉnh chính sách theo hướng kích cầu Bất động sản… 84

KẾT LUẬN……….……… 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC

12 TTBĐS Thị trường bất động sản

DANH MỤC BẢNG

1 Bảng 2.1 BĐS theo nhu cầu vay vốn thời điểm

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

1 Hình 2.1 Tăng trưởng huy động và tăng trưởng tín dụng 41

4 Hình 2.3 Cơ cấu tổng dư nợ cho vay BĐS 51

5 Hình 2.4 Dư nợ tín dụng và nợ xấu bất động sản 52

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy vào

sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị, cũng như bộ mặt nông thôn mới theo hướng ngày càng văn minh và hiện đại hơn nhằm đấy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa của đất nước góp phần đưa đất nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 như nghị quyết mà Đảng đã đề ra

Tuy nhiên cuộc khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008 mà điển hình

là nước Mỹ đã cho chúng ta thấy ra nhiều điều, cuộc khủng hoảng thị trường cho vay dưới tiêu chuẩn của nước Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngân hàng, ảnh hưởng của nó như thế nào thì đến thời điểm hiện nay vẫn còn chưa khắc phục hết, hàng loạt các tập đoàn lớn, các ngân hàng hàng đầu thế giới, các đầu sỏ tài chính đã phá sản sau cuộc khủng hoảng này Bài học này đối với Việt Nam vẫn còn nguyên giá trị, việc phát triển quá nóng thị trường bất động sản trong một thời gian dài và đặc biệt là trong những năm gần đây nhất

là giai đoạn từ sau năm 2007 đến nay đã dẫn đến cho nền kinh tế đất nước ta một sự suy giảm đáng kể về nguồn lực do tập trung quá nhiều vào thị trường bất động sản, mà nguyên nhân chủ quan là chúng ta chưa đưa ra được một cái nhìn tổng thể, quy hoạch và định hướng còn thiếu căn cứ khoa học, phát triển

nó không theo quy luật của thị trường mà vẫn mang nhiều yếu tố đầu cơ đã dẫn đến tình trạng bất động sản đóng băng Mặc dù trong thời gian gần đây cũng đã có những dấu hiệu về việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh

vực này từ phía ngân hàng nhà nước, sau một giai đoạn điều hành chính sách tiền tệ thiếu nhất quán… song cũng phải mất một thời gian không ngắn mới

có thể khắc phục được hậu quả của nó

Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, chính phủ đã sử dụng hầu hết các công cụ của mình, từ chính sách tiền tề, chính sách tài khóa và kể cả là bằng biện pháp hành chính, thậm chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp Việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ, tăng tỷ lệ

dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng trưởng nóng chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến hàng loạt các tập đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản kéo theo hàng loạt món nợ xấu cho toàn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế Đây hiện đang là một vấn đề thời sự nóng bóng thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, các nhà phân tích để cùng tìm

ra các biện pháp tháo gỡ nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách hiệu quả Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản?

Với những đánh giá tổng quan như trên, tác giả quyết đinh chọn đề tài

“Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản của Việt Nam” tuy

không mới nhưng là một yêu cầu cấp thiết mang tính thời sự nhằm góp phần đóng góp thêm các ý kiến chuyên sâu về lĩnh vực tín dụng bất động sản ở Việt Nam, tham mưu cho các cấp quản lý bằng cách đưa ra những giải pháp thực tế dựa trên nghiên cứu khoa học xuất phát từ thực tiễn các nước trên thế giới đã trải qua áp dụng vào Việt Nam

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Thị trường bất động sản là một thị trường chịu nhiều sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác động của thị trường trong khi các giải pháo đưa ra chỉ tập trung trong lĩnh vực ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể của các ngành khác, như chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách pháp luật của nhà nước về đất đai, luật đất đai, các chính sách phát triển ngành, lĩnh vực liên quan như ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên vật liệu như sắt, thép, đồ gỗ, xi măng, các dịch vụ đầu từ…

Trong hoạt động ngân hàng thì tín dụng bất động sản cũng chỉ là một lĩnh vực để các ngân hàng đầu tư và đẩy mạnh tăng trưởng Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp đã đưa ra cần có sự kết nối, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá hiệu quả hoạt động của ngân hàng

Về bản thân các giải pháp kiến nghị được đề nghị trong luận văn này,

có một số giải pháp sẽ phải cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế

Mặc dù biết những hạn chế của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng cũng như điều kiện còn hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được tất cả các điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như các tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, tiếp tục hoàn thiện những vẫn đề còn chưa giải quyết được trong đề tài này

3 MỤC TIÊU CỦA NGHIÊN CỨU

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải

pháp cho vấn đề được nêu, kiến nghị các biện pháp khắc phục và các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng bất động sản của nên kinh tế trong thời ký hội nhập

- Nâng cao hoạt động tin dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế

- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro

- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng

4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản , các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng đối với bất động sản Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, chính trị, kinh tế, văn hóa trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất Vì vậy việc nghiên cứu tín dụng bất động sản không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của để tài chỉ giới hạn ở;

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại có cho vay đối với lĩnh vực bất động sản

- Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản

và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2008 đến 2012

Nguồn thông tin lấy từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà nước, hiệp hội bất động sản, các ngân hàng thương mại, Bộ Xây dựng Ủy ban Giám sát tài chính Quóc gia, báo điện tử vietnamnet.vn, các báo điện tử ,các tài liệu SGK về lĩnh vực bất động sản…

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn

Ngoài ra tác giả còn áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính và tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng và các chuyên gia trong lĩnh vực Xây dựng, Bất động sản

6 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN

- Luận án giúp làm cho mối quan hệ tổng thể giữa cuộc khủng hoảng tài chính trong cuối thế kỷ 20 cũng như các khu vực trên toàn thế giới trong những năm đầu của thế kỷ 21 đã gây ra không nhỏ, trong đó có nguồn gốc từ

sự bất ổn của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản

- Nghiên cứu bản chất của thời gian, để làm cho dự báo hữu ích dự đoán ngắn hạn, trung hạn và tín dụng dài hạn cho lĩnh vực bất động sản như là cơ

sở cho các nhà hoạch định chính sách cũng như hệ thống ngân hàng thương mại trong sự phát triển của thị trường tín dụng bất động sản một cách hiệu quả.nhiều nhất

- Luận án đã thực hiện một số đóng góp chính như sau:

- Xuất phát từ lý thuyết về tín dụng ngân hàng thương mại nói chung và trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt, luận án đã đạt được một số kết quả như sau:

- Hệ thống lý thuyết cơ bản của bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản và các hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại trên thị trường bất động sản Một trong những nguyên nhân cơ bản của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 trên thế giới

- Đánh giá về tình trạng của thị trường tín dụng bất động sản, ngân hàng thương mại tín dụng cho thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những

năm gần đây từ 2008 đến 2012 và phân tích vai trò và tác động của tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản Nghiên cứu chuyên sâu phân tích các nguyên nhân gây ra các khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản thương mại và các biện pháp khắc phục hậu quả

- Đề xuất bốn nhóm các biện pháp và kiến nghị cho các cơ quan quản lý nhà nước, các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản, cá nhân tham gia trong lĩnh vực này, và nhất là nâng cao hiệu quả của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản , do đó giải quyết vấn đề nợ xấu của thị trường bất động sản góp phần để vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

7.BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản

“gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định

“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây

được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều

100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân

sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những

gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải

thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật

này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống;

mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt

kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,

tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định

về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa

có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu

tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS

đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá

và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp

đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh

tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh

lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị

sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

1.1.3 Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu

tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và

công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển

đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa

số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là

đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc

gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên

đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của BĐS;

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các

khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

Các yếu tố chung bên ngoài:

Các yếu tố chính trị:

- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.2 Khái niệm, và vai trò của thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như

các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa khái niệm về

thị trường BĐS như sau:

- Khái niệm: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà

nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư

Vai trò của nó thể hiện như sau:

Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu

tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà

và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới

Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng

dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân

Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng

bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng

Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán được sản

phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình thường và điểm hẹn luôn là thị trường BĐS

Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Do trên thị trường có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn

Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản

lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Hoạt động của thị trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn thuế Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường được điều chỉnh được hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường Nhưng thị trường BĐS phát triển lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại phải đổi mới công tác quản lý

BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ BĐS

Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS

sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác

Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị trường cao Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường

Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn

Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội

Thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước

1.3 Tín dụng ngân hàng và vai trò của tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản

1.3.1 Tín dụng ngân hàng

Khái niệm tín dụng

Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng phát sinh giữa các ngân hàng, các tổ chức tín dụng với các đối tác kinh tế - tài chính của toàn xã hội, bao gồm doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức xã hội, cơ quan nhà nước

Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản

Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để, đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để kinh doanh, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàng thiện cơ sở hạ tầng, mua bán căn hộ liền kề, chung cư, mua bán trả góp, xây dựng khu công nghiệp cụm công nghiêp, xây dựng nhà cho thuê…

Như vậy tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung – cầu bất động sản trên thị trường Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo các nguyên tắc tín dụng nhu vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và được hoàn trả gốc và lãi đúng kỳ hạn đã cam kết Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác làm cơ sở xét duyệt cho vay

Các loại sản phẩm tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại hiện nay, nhưng cơ bản có thể thấy một số loại hình tín dụng bất động sản cụ thể nhu sau:

- Cho vay mua nhà, đất để ở

- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị

- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất

- Cho vay xây dựng sửa chữa nhà

- Cho vay xây dựng nhà xưởng

- Cho vay xây dựng văn phòng làm việc ( trụ sở công ty)…

- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê

- Cho vay xây khách sạn, resort

- Cho vay mua thế chấp bất động sản để kinh doanh

- Cho vay đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí

- Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự để bán

1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của nước Mỹ

Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn từ ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm)

Vì thế, vai trò của tín dụng ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng Tín dụng ngân hàng thương mại, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu) Mặc khác, về hiệu quả đầu tư các

dự án bất động sản, ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án

đầu tư bất động sản; ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản

Cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ năm 2008

Trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 thì chúng ta thấy người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC) chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và

“chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng;

CTTC “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã vay mua BĐS của mình

Ngân hàng đầu tư với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng” rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy

mở rộng thị trường từ 2001 đến 2007

Thị trường BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu

từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc

phải “ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; CK huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá CK đao thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua CK khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày 15/9/2008

Bài học kinh nghiệm cho ngân hàng thương mại Việt Nam

BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới

1 năm) cũng đổ vào TT BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của TTBĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn

“nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho TTBĐS lại chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào TTBĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết Do thiếu tính công khai minh bạch nên TTBĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các “chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn

Mặt khác, hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất ở Việt Nam là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp

Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh ở Việt Nam, tạo ra những cơn sốt

ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi

ro cho tín dụng bất động sản

Để thực hiện được cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro Đặc biệt là giải pháp chứng khoán hóa tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao Trong điều kiện TTCK Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro tín dụng BĐS chính là: Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, CTTC để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển đúng mức

và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường bất động sản

Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa Việc tạo ra BĐS và hình thành giá BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây và và xu hướng các năm tiếp theo

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

từ năm 2008 đến nay

Những mặt tích cực:

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước Theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn

đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước

Riêng tại Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh mỗi năm các dự án nhà ở

và khu đô thị mới đã cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 – 3.5 triệu m2 nhà ở

Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15% Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc năm 2009 là 16,7 m2/người, khu vực đô thị là 19,2 m2/người, khu vực nông thôn là 15,7 m2/người và tỷ lệ này liên tục được tăng cao năm sau cao hơn năm trước

Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS ngày càng đa dạng do không chỉ gồm các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng

Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS

sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh, tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và

mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam những năm qua từ 2008 đến

2012 đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế

Những mặt tồn tại:

Thị trường bất động sản sau một thời gian phát triển khá cao đã bắt đầu bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, còn tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:

Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập

Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều bất cập chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế lại cho thấy rằng quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường xuyên phải điều chỉnh

Chính vì vậy nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS là nhiệm vụ trong tâm xuyên suốt của Chính Phủ nói chung và của ngành xây dựng nói riêng Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi thu hồi đất) Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin về thị trường BĐS;

Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý, quy hoạch đất đai, kiến trúc, xây dựng từ trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị, đẩy mạnh xây dựng những đề án có tầm nhìn dài hạn, quy hoạch tổng thể và chi tiết cho từng vùng, công bố công khai rộng rãi những quy hoạch mang tầm quốc gia cho dân chúng được biết, tránh hiện tượng quy hoạch treo gây lãng phí cho nhà nước và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng và quản lý đất đai;

Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông

BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới

1 năm) đây chính là các nguồn vốn của những nhà đầu cơ, muốn đầu tư trong thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng Vì

vậy, một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS lại chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát cho được nguồn đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết

Do thiếu tính công khai minh bạch nên thị trường BĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, tâm lý đám đông, và của các “chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ… Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, khi đã được thổi giá thì thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn

Mặt khác, một bộ phận không nhỏ người dân Việt Nam có tâm lý đám đông, đầu tư theo phòng trào, khi thấy thị trường tăng trưởng nóng cũng cố gắng tập trung các nguồn vốn sẵn có, những nguồn vốn tích lũy từ trước, kể

cả vay mượn từ ngân hàng… để tranh thủ đầu tư vào bất động sản, với tâm lý đầu cơ lượt sóng tranh thủ tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn đã góp phần tạo

ra bóng bóng cho thị trường bất động sản, đây chính là bài học quý báu đối với những nhà đầu tư vào thị trường bất động sản trong tương lai

Dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS còn mang tính tự phát

Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát Song song với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt các hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin cần thiết về BĐS Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa

gây thất thu cho cơ quan quản lý nhà nước vừa dễ là nguyên nhân gây ra tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai

Thị trường BĐS còn diễn ra nhiều nghịch lý, bất cập Số giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan nhà nước chiếm khoảng hơn 70% Hầu hết những người dân đều trả lời là do thủ tục hành chính của các đơn vị liên quan

có quá nhiều rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và chi phí Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát

Cung – cầu bất động sản còn nhiều bất cập chưa thực sự đáp ứng được quy luật của thị trường

Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa nó được vận hàng theo các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường Việc tạo ra BĐS và hình thành giá BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân

tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam

Tuy nhiên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây đặc biệt từ năm 2008 đến nay đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang sản xuất cái mình có chứ chưa đi sâu tìm hiểu sản xuất cái mà người tiêu dùng cần Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn,

dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng, nhu cầu người dân chủ yếu là nhà ở xã hội trong khi các công ty kinh doanh lại tập trung chủ yếu vào nhà ở thương mại

Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu Tình trạng căn hộ tồn kho thì rất nhiều, không thể bán được trong khi đại bộ phân người dân có

nhu cầu về nhà ở thức sự lại không có khả năng tiếp cận thị trường này điều này cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu

tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức

Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế từ đó gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn

Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở Đây là một nghịch lý đã tồn tại trong một thời gian khá dài trong khi các cơ quan chức năng vẫn đang tìm kiếm những giải pháp thích hợp nhất cho sự phát triển của một thị trường đầy tiềm năng như thị trường BĐS theo đúng quy luật cơ bản của kinh tế thị trường đó là quy luật cung – cầu

2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến năm 2015 và các năm tiếp theo

Theo nghiên cứu của tác giả thì có 03 khả năng xảy ra đối với thị trường bất động sản từ nay đến năm 2015 đó là:

Kịch bản thứ nhất, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm Một

số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ,… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc,

năm 2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp bất động sản, những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và cấu trúc được danh mục đầu tư sẽ

có khả năng vượt qua giai đoạn gian khó này để mơ về một tương lai tươi sáng và ngược lại sẽ có nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ phải thua lỗ và phá sản Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản bắt đầu Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra nên khả năng có phương án này là thấp

Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng Có thể có một làn sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời

bỏ thị trường bất động sản và thị trường bất động sản sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi

Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chừng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất

Tuy nhiên dù xảy ra kịch bản nào thì cũng sẽ xuất hiện xu hướng chung

nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đó là;

Đẩy mạnh việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản tồn kho

Mục tiêu lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay là tăng cường việc bán các sản phầm tồn kho hiện có nhằm cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm tỷ lệ đầu tư vào thị trường bất động sản Lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay khá lớn, theo tính toán sơ bộ thị hiện nay thị trường bất động sản đang dư thừa khoảng 70.000 căn hộ tập trung chủ yếu tại

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đây là lượng tồn kho khá lớn, gần 1 triệu

tỷ đồng đang bị ngâm tại đây, hàng loạt các giải pháp được tháo gỡ nhằm giảm nhanh nhất lượng hàng tồn kho bất động sản, bên cạnh việc xem xét quy mô đầu tư, phân khúc sản phẩm, tiến độ đầu tư, việc tháo gỡ cho thị trường BĐS chính là giúp hàng loạt các ngành nghề sản xuất đang khó khăn nay có thể phát triển trở lại như từ xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, đồ nội thất, đồ điện…Chính vì lý do đó các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay phải tự cơ cấu lại sản phẩm, cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường nhằm đẩy nhanh số lượng hàng tồn kho, và giúp cho thị trường BĐS có tính thanh khoản cao hơn so với thời gian trước

Việc lượng hàng tồn kho chưa thể kết nối với nhu cầu của người dân có nhiều nguyên nhân nhưng trong đó phụ thuộc chủ yếu sự phát triển kinh tế thời gian vừa qua là chưa mạnh Do ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế toàn cầu tốc độ tăng trưởng kinh tế bắt đầu giảm so với các năm trước nên tổng cầu đã giảm do đó gia tăng tổng cầu cũng là biện pháp giảm tồn kho bất động sản

Tái cấu trúc thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế

Trước mắt dựa trên tình hình thực tế hiện nay, Chính phủ sẽ ưu tiên thực hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng thương mại, việc này sẽ tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản trong tương lai

Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng của thị trường bất động sản dưới con mắt tích cực hơn Thị trường đang chuyển mình để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa

số những người dân chưa có nhà ở Quá trình chuyển mình này chính là quá trình tái cấu trúc lại thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn

Công cuộc kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô vẫn còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp trong khung cảnh kinh tế thế giới đang biến động theo

xu hướng tiêu cực Đây là những tác động xấu tới thị trường Việt Nam mà cần tập trung để dự báo nhằm giảm nhẹ khó khăn Sự phục hồi của một thị trường bất động sản sẽ được tái cấu trúc mới là mục tiêu mang tính dài hạn

Mặt tích cực của thị trường bất động sản hiện nay là giá cả bất động sản đang quay trở về giá trị thực của nó Đây là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là cơ hội

để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại

dự án tốt để tiếp tục vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay

Tóm lại, quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, từ các yếu tố về tình hình kinh tế thế giới, việc điều hành chính sách tiền tệ cũng như việc tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay, hay việc tìm kiếm các giải pháp từ những nguồn vốn mới cho thị trường bất động sản… sự khôn ngoan của nhà đầu tư cũng như tầm nhìn dài hạn của các công ty kinh doanh bất động sản dựa vào quy luật của thị trường căn cứ trên bài toán cung – cầu thực tế đối với thị trường bất động sản

2.2 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

2.2.1 Những thuận lợi trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, thì cho vay đối với lĩnh vực bất động sản cũng là một trong những lĩnh vực cho vay mang lại nhiều lợi nhuận và dĩ nhiên cũng tiềm ẩn rủi ro cho các ngân hàng thương mại, những năm vừa qua đã cho chúng ta thấy nhận định này càng trở nên rõ nét Tuy

nhiên, tùy vào từng thời điểm thị trường bất động sản nóng, lạnh khác nhau,

mà hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng sẽ có những rủi ro và lợi thuận lợi khác nhau

Hoạt động của ngân hàng thương mại trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản phải chịu tác động của thị trường bất động sản Do đó, những thuận lợi đối với thị trường bất động sản sẽ là tiền đề phát triển tín dụng bất động sản các ngân hàng đạt được hiệu quả Những mặt thuận lợi trong hoạt động tín dụng bất động sản phải được kể đến như sau:

Cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Tuy các thủ tục pháp lý của nước ta về thị trường bất động sản nói chung và tín dụng bất động sản của các NHTM nói riêng vẫn còn nhiều bất cập, tuy nhiên không vì thế mà phủ nhận những đóng góp của các văn bản pháp lý này đối với thị trường BĐS , những thuận lợi về mặt pháp lý có thể điểm qua như sau

● Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hóa với:

- Luật kinh doanh bất động sản ban hàng ngày 29/06/2006 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2007; Nghị định Chính Phủ sô 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006 đã thừa nhận một thị trường bất động sản đang sôi động, tạo một hành lang pháp lý minh bạch, góp phần giảm thiểu nhưng giao dịch ngầm vốn tồn tại lâu đời và đang làm méo mó thị trường bất động sản