Quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trường Bất động sản phụ thuộc vào sự cân đối, đồng bộ và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường Bất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

Mục lục

Danh mục các ký hiệu viết tắt……….… ….i

Danh mục các bảng……… …ii

Danh mục các hình vẽ……….…… ii

Phần mở đầu……… 1

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở Việt Nam……… … 8

1.1 Bất động sản và Thị trường Bất động sản……….…… 8

1.1.1 Bất động sản, hàng hóa Bất động sản……… 8

1.1.2 Thị trường Bất động sản……… 10

1.2 Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản……… ……….17

1.2.1 Sự cần thiết phải quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản ở Việt Nam……… 17

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới quản lý thị trường Bất động sản 20

1.2.3 Chức năng và nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản 21

1.2.4 Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản……… 26

1.3 Kinh nghiệm về quản lý thị trường Bất động sản ở một số địa phương và bài học kinh nghiệm……… 30

1.3.1 Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở một số địa phương……… 30

1.3.2 Bài học kinh nghiệm……… ………34

Kết luận chương 1……… 36

Chương 2: Thực trạng quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh……… ……… 37

2.1 Quá trình phát triển và thực trạng thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh……… ………… 37

2.1.1 Tổng quan về quá trình phát triển thị trường Bất động sản ở Hà Tĩnh…… 37

tỉnh Hà Tĩnh……… 55 2.2.3 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn

tỉnh Hà Tĩnh……… 62 2.3 Đánh giá chung ……… ……… ………… 64 2.3.1 Một số kết quả đạt được……… 64 2.3.2 Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với thị trường

Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh……… ….66 2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế … ………67

Kết luận chương 2……… 70 Chương 3: Các giải pháp tăng cường công tác quản lý thị trường

Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh……… 71 3.1 Bối cảnh mới ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn

Hà Tĩnh………71

3.1.1 Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công,

nợ xấu 71 3.1.2 Nhà nước tăng cường các biện pháp kích cầu, giải cứu thị trường

3.2.3 Quan điểm định hướng về quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh……… 79

3.3 Các giải pháp chủ yếu để tăng cường quản lý thị trường BĐS trên địa bàn

Hà Tĩnh………82

3.3.1 Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch, trung tâm giao dịch Bất động sản

thống nhất trong toàn Tỉnh………82 3.3.2 Tổ chức xây dựng và hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước trong lĩnh vực Bất động sản……… 83 3.3.3 Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ thị trường Bất động sản…… ……….84 3.3.4 Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính Bất động sản………85 3.3.5 Xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường Bất động sản………….85 3.3.6 Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý

và phát triển thị trường Bất động sản………86 3.3.7 Xây dựng các giải pháp về đầu tư, ưu đãi đầu tư Bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống thị trường Bất động sản……… 87 3.3.8 Đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý Bất động sản trên địa bàn………….88

Kết luận chương 3……… 89 Kết luận ……… 90 Tài liệu tham khảo……… 92

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

2 Bảng 2.2: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh 46

3 Bảng 2.3: Một số dự án đang triển khai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh 46

4 Bảng 2.4: Số hộ có nhà chia theo loại nhà, số người trong hộ ở Hà

4 Hình 3.1: Tăng trưởng GDP những năm gần đây (đơn vị %) 72

9 Hình 3.6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị %) 75

Phần mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ở nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại thị trường dần được hình thành và phát triển Trong đó thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm và phức tạp Sự phát triển của các loại thị trường này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc

Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng

ký, định giá, đánh thuế, giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch,… Có thể nói hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường Bất động sản của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường Bất động sản Tuy nhiên, khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi Nhưng đó chính là cơ sở cho sự quản lý thị trường Bất động sản ở nước ta

Cuộc khủng hoảng kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua xuất phát từ thị trường bất động sản đóng băng là minh chứng cụ thể nhất cho những hạn chế trong việc quản lý và điều tiết thị trường Bất động sản Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trường Bất động sản không chỉ góp phần tạo lập các tài sản cố định và cơ

sở hạ tầng kỹ thuật- kinh tế-xã hội cần thiết cho phát triển, mà còn là một nội dung nhiệm vụ, trực tiếp và gián tiếp góp phần định hướng, dẫn dắt và hỗ trợ tích cực quá trình tái cơ cấu kinh tế ngành và địa phương

Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trường Bất động sản phụ thuộc vào sự cân đối, đồng bộ và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường Bất động sản, cũng như phụ thuộc vào các điều chỉnh lớn trong công tác lập và quản lý quy hoạch các loại, chính sách và hoạt động đầu tư-tín dụng, đất đai và nhà ở

Hà Tĩnh là một tỉnh ở dải đất miền Trung, nằm trong vùng du lịch Bắc Trung

bộ, phía bắc giáp Nghệ An, phía nam giáp Quảng Bình, phía tây giáp Lào, phía đông giáp biển Đông với bờ biển dài 137km Giao thông đường bộ, đường sắt,

đường thuỷ đều thuận lợi với quốc lộ 1A và đường sắt Bắc Nam chạy xuyên qua tỉnh Tỉnh cũng có cửa khẩu Kẹo Nưa, cửa khẩu Cầu Treo thuận tiện cho việc giao lưu với các nước Lào, Thái Lan…

Trong những năm qua, mặc dù bị ảnh hưởng của tình hình suy thoái kinh tế thế giới, kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn, nhưng kinh tế Hà Tĩnh đã có bước phát triển khá “ Tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2006 – 2011 đạt 9,81%/năm, năm 2011 đạt 11,7% Thu ngân sách nội địa năm 2012 đạt 3.500 tỷ đồng, tăng 56%

so với năm 2011đưa tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 14% Năm 2013 GDP của tỉnh tăng 9,65%, tổng vốn đầu tư phát triển xã hội tăng 63,83%, tỷ lệ hộ nghèo giảm 3%, tạo việc làm cho 13,3 nghìn lao động (ước cả năm đạt 29,7 nghìn lao động) Tổng thu ngân sách nội địa 7 tháng đầu năm đạt 2.415 tỷ đồng, đạt 85% dự toán T.Ư giao

cả năm, tăng 57% so với cùng kỳ” [36, tr:1]

Tuy nhiên, trước sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở…đây là những tác nhân làm thị trường Bất động sản từng bước được hình thành và phát triển Nhưng công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của thị trường Bất động sản còn nhiều yếu kém Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực này còn thiếu và yếu Khi thực hiện giao dịch Bất động sản còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà, chi phí cao; thông tin thị trường thiếu minh bạch, thiếu bền vững Vì vậy thị trường Bất động sản cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía theo cơ chế thị trường có quản lý, giám sát vĩ mô của Nhà nước; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề chính

như: Tại sao phải tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản ?

Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

trong thời gian qua như thế nào? Cần có giải pháp nào để quản lý thị trường bất

động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh?

Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên, tôi chọn đề tài: " Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh" làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản lý

kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu

Hiện nay, đã có rất nhiều nhà nghiên cứu, tài liệu nghiên cứu Thị trường BĐS

và đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường BĐS nhưng phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Trong

đó có các công trình nghiên cứu điển hình như sau:

- Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Cuốn sách trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường bất động sản và quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản như: khái niệm và đặc điểm, phân loại thị trường bất động sản, các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nước và bài học cho Việt Nam Bên cạnh đó, cuốn sách còn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng như vấn đề quản lý của Nhà nước với sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam,.Phần cuối cuốn sách còn có những đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém Đặc biệt, nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đưa

ra những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ

Chí Minh – Thực trạng và giải pháp, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật của Ts

Nguyễn Điển năm 2013 Cuốn sách nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu về quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Định hướng và giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài: Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt nam Ts Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) Đề tài trình bày

các kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường BĐS; vai trò, chính sách của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS của các nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm về chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam

Đề tài: Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Đề tài của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai –Bộ Tài Nguyên & Môi Trường năm 2005- Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đức Minh Đề tài tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trường bất động sản nhưng là mới mẻ đối với thị trường nói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản”, “Nhà nước với thị trường bất động sản”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước ”

Chuyên đề: Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh

tế thị trường của Chu Thị Hoa, Viện Khoa học pháp lý, năm 2010 Chuyên đề đi sâu nghiên cứu các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam từ năm

1980 đến nay, đưa ra các nhận xét về các mặt được và chưa được của hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời tác giả cũng đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hệ thống Pháp luật về thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam hiện nay

Bên cạnh đó, các bài viết: Một số vấn đề pháp luật về thị trường bất động

sản ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp

luật, Số 02/2004; Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà ở cho

người thu nhập thấp ở Hà Nội Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (ngày 20/02/2009); Xây dựng chiến lược phát triển dài hạn cho thị trường BĐS, Báo Đầu tư (ngày 15/3/2011); Về tình hình phát triển nhà ở xã hội thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP của Chính phủ Báo cáo của Bộ Xây

dựng (ngày 28/5/2013); Thị trường Bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, Báo Hà Tĩnh

(ngày 29/5/2013;Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hà Nội và thành phố

Hồ Chí Minh), Báo Xây dựng (ngày 02/6/2013); Đưa thị trường địa ốc về giá trị

thật - Báo Doanh nhân Sài Gòn: Bùng nổ nhà ở xã hội, bất động sản ấm lên? Báo

Đầu tư (ngày 13/6/2013) đã tập trung nghiên cứu các vấn đề chung về tình hình thị

trường bất động sản của Việt Nam và thị trường bất động sản của một số thành phố như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Tĩnh hiện nay

Về cơ bản, các nghiên cứu trên đã nêu lên thực trạng và một số giải pháp để

ổn định và phát triển thị trường bất động sản nhưng chưa có các giải pháp cụ thể, thống nhất; một số nghiên cứu (từ năm 2007-2009) trong thời kỳ thị trường bất động sản đang trong thời kỳ “ấm nhất” và một số chính sách của Nhà nước chưa được ban hành nên một phần nào đó chưa nêu được các bất cập, tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là các giải pháp giải cứu thị trường, giải

quyết nợ xấu và phát triển trong thời gian tới

Trong khi đó, tại Hà Tĩnh chưa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào hoặc một luận văn nào nghiên cứu về đề tài Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

+ Phân tích các yếu tố bên ngoài như tình hình kinh tế vĩ mô, các chính sách tài chính, cơ chế về sở hữu đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng…và các yếu tố bên

trong như đặc điểm tự nhiên, vị trí địa lý- văn hóa, quy hoạch, điều kiện kinh tế - xã hội, nguồn vốn cũng như các yếu tố về cung, cầu ảnh hưởng tới sự quản lý, phát triển thị trường bất động sản ở Hà Tĩnh

+ Cùng với sự nghiên cứu, phân tích các điểm mạnh, điểm yếu cũng như lợi thế và các nguy cơ của thị trường bất động sản Hà Tĩnh, luận văn đề xuất các giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản và hạn chế những tiêu cực trong thị trường bất động sản như: giảm tỷ lệ giao dịch phi chính thức, nạn đầu cơ đất đai; tạo lập thị trường cân bằng cung cầu; ổn định gía cả và hoàn thiện các chính sách quản lý, điều tiết để phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Hà Tĩnh…

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của Đề tài là quản lý Nhà

nước đối với thị trường Bất động sản, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản

lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản Đề tài của luận văn là vấn đề rộng và phức tạp nên Luận văn tập trung làm rõ những nội dung

cơ bản về thị trường đất đai, thị trường nhà ở; quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh và một số nhiệm vụ, giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác này

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác quản lý thị trường Bất động sản

trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2013

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các số liệu, dữ kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu Đây là bước đầu tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, các số liệu về đất đai…

- Phương pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã được công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được nhận

xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu nghiên cứu

- Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đưa ra giá trị có tính chính xác cao

6 Những đóng góp mới của đề tài

Với những việc thực hiện đề tài này luận văn có những đóng góp mới như sau:

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa Bất động sản, thị trường Bất động sản và quản lý Nhà nước đối với thị trường này

- Phân tích đánh giá đúng thực trạng thị trường Bất động sản và thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

- Từ đó, đề tài đề xuất các giải pháp chủ yếu để quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Tĩnh đến năm 2020, tầm nhìn 2030 Các giải pháp này có giá trị tham khảo tốt trong xây dựng chiến lược và triển khai các chính sách quản lý, phát triển thị trường bất động sản của địa phương

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở Việt

Nam

Chương 2: Thực trạng quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh Chương 3: Các giải pháp tăng cường công tác quản lý thị trường Bất động sản trên

địa bàn tỉnh Hà Tĩnh

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở Việt Nam

BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành

và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu

tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài sản BĐS Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS

1.1.1.2 Hàng hóa bất động sản

Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS)

Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa

là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm Ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở

đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở là hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở đô thị

Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:

- HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời

Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó Song, do giá trị sử dụng

và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch

- HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá

HHBĐS giao dịch ở nước ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS Do đó, TTBĐS

dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội

- HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của

Nhà nước

HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở

hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền

sở hữu tài sản BĐS…

- HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và

của các BĐS liên quan Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó

- Đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" được

Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì

nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng Theo

xu hướng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn

1.1.2 Thị trường Bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm và phân loại thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành

vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá

cả hàng hoá BĐS Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đất Ở nước ta hiện nay, thị trường nhà đất đã và đang được hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS

Trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Thị trường nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau Tuỳ theo số lượng, quy mô của từng người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán

- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Hàng hoá trên thị trường bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu,

do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch

Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

- Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

+ Sự phát triển kinh tế

Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu

sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành công nghiệp,

thương mại, dịch vụ Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản phát triển Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù hợp Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hóa khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng

+ Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội như: ăn, ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp Đất đai có hạn nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu

+ Yếu tố pháp luật

Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất động sản Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức " Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là QSDĐ

Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một bước Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai quy định: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất và được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật

Như vậy thị trường bất động ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993 Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác có liên quan đến QSDĐ là xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển

+ Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trước hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Ngược lại, ở những vùng, khu vực mà Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất

sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu bất động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém hấp dẫn của thị trường bất động sản Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội Các chính sách này của

Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở đất ở Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản

+ Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Ở thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường vốn, sự ảnh hưởng của yếu tố này là rất hạn chế Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp của thị trường bất động sản Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo

độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán

“ Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở) Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, cả về mốt Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản” [14]

1.1.2.2 Cơ chế vận động của thị trường Bất động sản

TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể có liên quan như người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán BĐS, người có nhu cầu về BĐS, người môi giới, tư vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trường này gắn liền với sự vận động của thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất Đồng thời, hoạt động TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ chế giá cả

a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản

Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo

thu nhập rất cao HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào BĐS Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp)

là rất lớn Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn

Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập và kinh doanh BĐS Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị giới hạn

Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung quyết định

Khi cầu < cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định

Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS

b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản

Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống

Cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị sử dụng của BĐS Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng

có giá Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm

uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày càng lớn Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước

1.1.2.3 Vai trò của thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chiụ ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng nó cũng có tác động trở lại đối với nền kinh tế Vai trò của nó trong nền kinh tế được thể hiện qua các điểm sau đây:

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:

thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái giá trị sang hiện vật và ngược lại Vì vậy, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát

triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội

Bên cạnh đó khi thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn nhanh đó chính là cách bổ sung vốn cho đầu tư phát triển Ngoài ra, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho nền kinh tế

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà

nước: Phát triển thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động

sản hoặc làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản Cả hai mặt này đều làm tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thuế

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong

và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế: Thị trường chung của mỗi quốc gia bao

gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động sản Do đó, sự phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường trên Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế thì thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội: Ở bất kỳ

quốc gia nào thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần vào sự ổn định xã hội Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, đặt biệt là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng … Điều đó sẽ làm mất niềm tin nơi người dân đối với các chính sách, chủ trương của nhà nước

+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách đất đai, bất động sản: Chỉ có thông qua thị trường bất động sản, chúng ta mới thấy rõ được

những bất cập của những chính sách đất đai, bất động sản để từ đó bổ sung hoàn thiện chúng

1.2 Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

1.2.1 Sự cần thiết phải quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản ở Việt Nam

TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:

- Hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng phí Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các

cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu

lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút

- Do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,…

về đất đai Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lường làm cho một số người đầu

cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được các khoản lợi "bất minh" Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội Các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, làm giảm uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy Nhà nước

- Quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vượt tầm

kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần Lượng giao dịch này quá lớn, không đăng

ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế,

lệ phí, phí cho ngân sách nhà nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế Ngoài ra, các

giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên

đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường và luôn ở mức rất cao Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó được "nhào nặn" qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế

Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế

Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của

nó trong quá trình phát triển Do đó, trong quá trình vận động của thị trường HHBĐS, nhà nước không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời

kỳ Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình hoạt động của TTBĐS

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới quản lý thị trường Bất động sản

Những khuyết tật đối với thị trường bất động sản không thể tự từng người khắc phục được Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế Để quản lý, điều tiết thị trường Bất động sản có hiệu quả cần tập trung nghiên cứu đến các yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý thị trường này Các yếu tố chính ảnh hưởng tới quản lý thị trường Bất động sản bao gồm:

- Yếu tố pháp luật

Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường bất động sản Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật xây dựng; Luật Nhà nước ở; các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, bất động sản … Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị… Cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống

- Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản

Là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

- Ảnh hưởng của các đặc điểm thị trường bất động sản

“ Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực” [17] Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi

vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do

đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa,

ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu, quản lý thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

- Đội ngũ cán bộ quản lý

Nhìn chung, số lượng và chất lượng nguồn nhân lực theo yêu cầu của thị trường nhà ở dân dụng nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung còn chưa đáp ứng so với nhu cầu Cùng với những nguyên nhân do quá trình thanh tra kiểm tra kém hiệu quả, trong khôngn ít trường hợp, sự chậm trễ và kém hiệu quả trong triển khai xây dựng và cung cấp nhà ở theo các dự án nhà ở dân dụng, đã có nhiều hiện tượng thể hiện sự yếu kém và đe doạ lợi ích và tính khả thi của dự án mà còn góp phần tạo tâm lý tiêu cực không tin tưởng vào đội ngũ cán bộ, dẫn tới nhiều sai phạm và tổn thất không đáng có

1.2.3 Chức năng và nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

Quản lý là hoạt động mang tính đặc thù của con người, là sự tác động có mục đích của các chủ thể quản lý đối với các đối tượng quản lý Khi Nhà nước xuất hiện thì phần lớn các công việc của xã hội do nhà nước quản lý Một trong các chức năng

cơ bản, quan trọng nhất của Nhà nước là chức năng quản lý xã hội hay còn được gọi

là chức năng quản lý Nhà nước “ Quản lý nhà nước là hoạt động của các cơ quan Nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đối ngoại của Nhà nước” [16] Nói cách khác, quản lý Nhà nước là sự tác động của các chủ thể mang quyền lực nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật tới các lĩnh vực quan trọng và khác nhau của đời sống xã hội

Đối với lĩnh vực bất động sản - một lĩnh vực có vai trò quan trọng trong bất kì một nền kinh tế phát triển toàn diện nào trên thế giới và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia thì vai trò của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này càng không thể phủ nhận Đặc biệt, đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua, tuy có những bước phát triển đáng kể góp phần vào việc thúc đẩy nền kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, song bên cạnh đó cũng còn bộc lộ khá nhiều hạn chế, tồn tại Cụ thể:

- Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, các giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Tình trạng đầu cơ nhà, đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" bất thường, nhiều cơn sốt giá nhà, đất

đã xảy ra trong những năm gần đây khiến thị trường trở nên khó kiểm soát

- Thông tin về bất động sản không đầy đủ thiếu minh bạch và khó tiếp cận, các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, còn xuất hiện nhiều hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh và môi giới bất động sản Tại nhiều đô thị, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận nhân dân - đặc biệt là trường hợp cấp phép tràn lan cho các dự án xây dựng…

Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng còn chưa đầy đủ và không thống nhất, hoạt động quản lý thị trường bất động sản chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tế, thêm vào đó chưa hình thành một

hệ thống cơ quan thống nhất để quản lý từ trung ương đến địa phương trong lĩnh vực này

Bất động sản khi tham gia thị trường chưa được sử dụng hiệu quả, xuất hiện nhiều tiêu cực như để thất thoát, lãng phí, tham nhũng gây bất bình trong xã hội

Cơ chế chính sách quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng Vì vậy, chưa phát huy được nội lực và thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đồng thời, chưa có chính sách hợp lý để nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong nước và chưa phù hợp với yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc

tế

Các chính sách tài chính về đất đai còn thiếu đồng bộ, các quy định về thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, giá đất dường như vẫn chưa phù hợp với thực tế và chậm được sửa đổi bổ sung nên không kịp thời ngăn chặn được các tiêu cực, đặc biệt là tình trạng đầu cơ đất đai và mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự hạn chế của thị trường bất động sản nêu trên nằm ở khâu quản lý của nhà nước Vì thế, việc tăng cường quản

lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là hoàn toàn hợp lý và cần thiết, có như vậy thị trường bất động sản trong nước mới có thể phát triển lành mạnh, đúng hướng và góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển

đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau:

Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát triển

cho TTBĐS Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xã hội, môi trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho nhà cung cấp HHBĐS, người mua hàng hóa

và các nhà môi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường Nhà nước tạo các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc

phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch thấp

Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS Nhà

nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải có các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội

của mình Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị trường Thứ hai, sự điều chỉnh này

nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về

đất đai, BĐS… Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có

chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như các chủ thể tham gia TTBĐS Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",…

Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các công

cụ tài chính để tác động vào TTBĐS Nhà nước có thể dùng công cụ lãi suất, hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng băng" của TTBĐS

Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của TTBĐS

Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát

và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng hướng Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và "uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp Cuối cùng, Nhà nước phải kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể

tham gia TTBĐS Phải kiểm tra được "tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều

kiện đăng ký hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,…

Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các

cấp đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng Nhà nước thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình thông qua hệ thống cơ quan QLNN về các lĩnh vực Trong lĩnh vực quản lý TTBĐS cũng cần có những cơ quan chuyên trách Tuy vậy, cho tới nay chúng ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống nhất từ Trung ương xuống địa phương

1.2.3.2 Nhiệm vụ quản lý

Xuất phát từ mục đích của quản lý nhà nước nói chung như đã trình bày ở trên thì thị trường bất động sản vốn đang còn nhiều tồn tại, bất cập và khiếm khuyết cũng rất cần sự điều chỉnh, quản lý và kiểm soát của nhà nước với mục đích: đảm bảo trật tự cho các chủ thể tham gia thị trường; đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể, cho nhà nước; giúp cho thị trường bất động sản đi theo định hướng chung, phù hợp với ý chí của nhà nước

Hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS mang những đặc thù sau:

- Thứ nhất, hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS liên quan đến các lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự

Vì vậy, các cơ quan nhà nước phải sử dụng các chế định của những đạo luật trên để thực hiện công tác quản lý

- Thứ hai, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có liên quan chặt chẽ đến các công việc yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng nên đòi hỏi chủ thể quản lý phải có những hiểu biết chuyên sâu về nội dung công việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa ra những biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động của thị trường

- Thứ ba, thị trường BĐS không chỉ là thị trường mang tính phân đoạn, tính khu vực, chịu ảnh hưởng sâu sắc phong tục tập quán, thị hiếu mà còn là thị trường

cạnh tranh không hoàn hảo, khó thâm nhập Vì vậy, khi quản lý cần tạo điều kiện cho các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tổ chức tư vấn, tổ chức định giá BĐS tham gia để trợ giúp Hoạt động của các tổ chức này mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

- Thứ tư, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là hoạt động quản

lý vừa mang tính chất vĩ mô (thể hiện ở việc hoạch định chiến lược, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở tầm quốc gia, xây dựng khung pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường này), lại vừa mang tính vi mô Do đó, đòi hỏi Nhà nước trong quá trình quản lý thị trường bất động sản phải có những biện pháp điều hành xử lý nhanh chóng, linh hoạt trong từng thời điểm, từng tình huống cụ thể Ví dụ, khi thị trường bất động sản trong tình trạng "sốt nóng", cung không đáp ứng cầu thì Nhà nước cần một mặt ban hành các chính sách thuế chống đầu cơ đất đai, thông qua công tác quy hoạch, qua các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước để trực tiếp can thiệp vào thị trường bất động sản bằng cách đầu tư xây dựng để tạo ra một lượng bất động sản hàng hóa cung cấp cho thị trường nhằm bình ổn giá nhà, đất Ngược lại, khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng", nhà nước phải thực hiện một loạt các biện pháp "kích cầu" cho sản xuất tiêu dùng như giảm lãi suất cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản, kéo dài thời gian trả nợ ngân hàng của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản

Để việc quản lý thị trường được diễn ra một cách đồng bộ, thống nhất nhà nước đã quy định một hệ thống cơ quan chuyên trách để quản lý thị trường này [11]

1.2.4 Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

1.2.3.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển

Đây là công cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này Quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS Quy hoạch xây dựng, phát

triển đô thị và nhà ở đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước đối với TTBĐS Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai và nhà

ở đã được phê duyệt và được thể hiện trên các bản quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước sẽ kiểm soát được diễn biến về tình hình đất đai và nhà ở Từ đó, ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích và quy hoạch Thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình Điều này cho phép nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai, nhà ở chắc chắn và trật tự hơn; các vướng mắc, tranh chấp đất đai, nhà ở có cơ sở pháp lý để giải quyết tốt hơn, triệt để hơn Quy hoạch phát triển đô thị là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch

sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở Với mọi loại quy hoạch từ giao thông, nhà ở, cây xanh,… thì các mục tiêu, quan điểm và các chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải được thể hiện qua kế hoạch sử dụng đất đai, và chỉ qua kế hoạch sử dụng đất đai nó mới được xây dựng trong thực tiễn Như vậy, việc xây dựng kế hoạch phải dựa vào qui hoạch, qui hoạch là căn cứ không thể thiếu của kế hoạch Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác cụ thể bao nhiêu thì kế hoạch càng có điều kiện để thực hiện bấy nhiêu

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả các loại đất đai và nhà ở hợp lý hơn, chính xác hơn Việc tính thuế, định giá cả các loại đất đai, BĐS phải dựa vào việc đánh giá, phân hàng các loại đất đai nhà ở và qui mô, phạm vi của chúng cho các đối tượng sử dụng Những vấn đề, và thông tin này đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch tổng thể và qui hoạch chi tiết Như vậy, việc quy hoạch đất đai, BĐS càng có cơ sở khoa học, thì việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS sẽ càng hợp lý và chính xác hơn Để thực hiện tốt được vai trò, công cụ quy hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch có tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo

1.2.3.2 Công cụ pháp luật

Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến

pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm Điều

5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS

và thị trường khoa học - công nghệ Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm

1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất vv Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS

1.2.3.3 Công cụ kinh tế - tài chính

a) Định giá và khung giá nhà đất

Đây là công cụ quan trọng để quản lý và điều tiết TTBĐS trong giai đoạn đầu như ở nước ta hiện nay Giá cả trong TTBĐS không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, giá trị mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển (định hướng đầu tư của nhà nước) Chính vì vậy, chỉ có Nhà nước mới có khả năng định giá đất đai, nhà

ở và đưa ra khung giá làm cơ sở chung cho toàn xã hội Cần phải khai thác triệt để khả năng này để quản lý và điều tiết sâu sát, mạnh mẽ và có hiệu quả TTBĐS Định giá nhà đất là việc xác định giá trị nhà đất bằng tiền theo từng khoảng thời gian, nhằm phục vụ cho việc tính thuế, xác định giá trị khi giao, cho thuê đất, là căn cứ để đấu giá, đấu thầu nhà đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Kết quả công tác định giá nhà đất của nhà nước thể hiện qua việc ban hành các khung giá để điều chỉnh TTBĐS cho từng khu vực và thời gian nhất định

Việc xác định đúng đắn khung giá nhà, đất có ý nghĩa hết sức quan trọng để nhà nước điều tiết lợi ích hợp lý giữa các tầng lớp nhân dân, bình ổn giá cả BĐS, đảm bảo công bằng xã hội, tránh phân hóa giàu nghèo và khuyến khích sử dụng BĐS mang lại hiệu quả kinh tế cao Hiện nay, khung giá được coi là điểm mấu chốt của TTBĐS, nó sẽ là cơ sở để ổn định và phát triển lành mạnh thị trường này Khi có khung giá sát hợp với thực tế thì nó sẽ là cơ sở cho các chủ thể thị trường tham gia giao dịch, tính thuế, chi phí, lệ phí…, đồng thời góp phần giảm thiểu các rủi ro thị trường, đưa kinh tế - xã hội phát triển bền vững

b) Công cụ thuế và lãi suất

Ở nước ta hiện nay, trong giao dịch HHBĐS đã có nhiều văn bản quy định về thuế, phí, lệ phí điều chỉnh Đây là các biện pháp của Nhà nước đưa ra, một mặt, nhằm bảo đảm nguồn thu từ đất đai, BĐS cho ngân sách, mặt khác, cũng nhằm vào việc

mở rộng thị trường Việc vừa khuyến khích TTBĐS phát triển, vừa đảm bảo nguồn đông viên từ thuế đòi hỏi phải có hệ thống thuế khóa phù hợp với thực tế Tuy nhiên, chúng ta thực hiện chủ trương này còn nhiều bất cập Hiện nay, các loại thuế còn khá cao, như thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, lệ phí trước bạ là 1%, tổng cộng là 5% trên tổng giá trị là khá cao dẫn tới việc không khuyến khích người mua và người bán đăng ký chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của nhà nước (họ thường mua bán

trao tay, làm cho thị trường phi chính quy phát triển mạnh) Đây chính là nguyên nhân làm thất thu cho ngân sách và góp phần gây khó khăn cho QLNN đối với TTBĐS Do

đó, cần đổi mới hệ thống thuế, phí, lệ phí theo hướng tinh giảm và đơn giản các khoản thu trên cơ sở xác định rõ ý nghĩa và mục đích kinh tế của chúng; xây dựng hệ thống thuế phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu gia tăng do Nhà nước đầu tư mang lại, mặt khác, vừa phải khuyến khích được việc kinh doanh và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực BĐS phục vụ phát triển đất nước theo tinh thần Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 khóa IX và Nghị quyết 06/2004/NQ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển TTBĐS

Ngoài ra, Nhà nước có thể sử dụng công cụ lãi suất hoặc tín dụng ưu đãi để điều tiết TTBĐS Khi thị trường quá trầm lắng, Nhà nước có thể giảm lãi suất và cho vay ưu đãi để kích thích cung, cầu BĐS Ngược lại, khi TTBĐS phát triển quá

"nóng" thì Nhà nước có thể "giảm nhiệt" bằng cách tăng lãi suất để giảm nguồn vốn đầu tư vào BĐS và đánh thuế "đầu cơ" nhà đất

1.3 Kinh nghiệm về quản lý thị trường Bất động sản ở một số địa phương và bài học kinh nghiệm

1.3.1 Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở một số địa phương

1.3.1.1 Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở Hà Nội

Sau 5 năm mở rộng địa giới hành chính Thủ đô “ giai đoạn 2008 – 2012, diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 15 triệu m2, đạt bình quân 2- 2,5 triệu m2/năm Theo

đó, Thủ đô Hà Nội đang xây dựng thêm 370 dự án trung tâm thương mại, siêu thị lớn, văn phòng cao cấp, khách sạn hiện đại, nhà ở… với 17.765ha, 520.700 căn hộ, 82,45 triệu m2 Xây nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ… Hoàn thành khu nhà ở công nhân tại khu Kim Chung (Đông Anh), Việt Hưng (Long Biên), khu nhà ở xã hội Đại

Mỗ, Hà Đông” [42]

Trong công tác quản lý đô thị, đến nay tất cả quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của các huyện thị của Hà Nội đều đã hoàn thành, được phê duyệt Luật Thủ đô

đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01-7-2013 Hà Nội đã cụ thể hóa

và ban hành 11 cơ chế, chính sách để kịp thời triển khai thực hiện Luật Thủ đô trên

địa bàn Tỷ lệ công trình xây dựng có giấy phép tăng dần qua từng năm, đến nay đạt tới trên 90% Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh, đến nay đạt trên 95% số thửa đất đủ điều kiện và đã kê khai xin cấp

Để công khai thông tin về các dự án phát triển nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn TP, tạo điều kiện cho người lao động trên địa bàn thủ đô

có cơ hội chọn mua, Sở Xây dựng đã chính thức công bố các dự án nhà ở xã hội đã

có đất sạch (có quyết định chấp thuận đầu tư của Thành phố Hà Nội, đã và sẽ triển khai đầu tư xây dựng trong năm 2013, hoàn thành trong năm 2015)

1.3.1.2 Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh

Sau Hà Nội, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng cần phải quản lý chặt chẽ theo hướng hạn chế các dự án nhà ở thương mại mới để giải quyết triệt để tảng băng bất động sản UBND Thành phố Hồ Chí Minh tập trung các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành phố này sẽ hạn chế tối đa các dự án phát triển nhà ở mới

UBND Thành phố Hồ Chí Minh, đã thành lập tổ công tác xử lý các dự án chậm tiến độ theo hướng thu hồi, hủy bỏ các quyết định giao đất đối với các dự án không phù hợp Trước mắt, sẽ rà soát hủy bỏ chủ trương chấp thuận đầu tư và các quyết định giao đất và cho thuê đất của 125 dự án với diện tích khoảng 2.000ha Các dự án này đều được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại các địa phương, cơ sở nơi có dự án

Đối với các dự án được tiếp tục triển khai thực hiện thì quy định cụ thể các điều kiện và cam kết tiến độ thời gian thực hiện đồng thời giao Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận huyện công bố công khai để các tổ chức, cá nhân biết và giám sát

Bên cạnh việc tiếp tục đẩy mạnh thực hiện rà soát, phân loại dự án phát triển nhà ở nhằm dẹp bỏ, hạn chế xây mới, Thành phố Hồ Chí Minh còn tiến hành thống

kê tình hình tồn kho bất động sản tại địa bàn để có những điều chỉnh phù hợp sau

đó Việc làm này là cần thiết bởi những con số thống kê của các ban ngành trước

nay còn nhiều bất cập, không đúng với thực tế, cách biệt quá xa so với số liệu của các công ty chuyên nghiên cứu thị trường Điều đáng nói là con số căn hộ tồn kho tại Thành phố Hồ Chí Minh là khá lớn, lên đến 55 ngàn căn, trong đó số phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng rất thấp Có nghĩa là phân khúc căn hộ trung bình và bình dân tồn kho không ít như những con số trước nay được đưa ra

“ Tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ chậm một cách đáng kinh ngạc như vậy rõ ràng khó thể “tạo đà” cho thị trường sớm hồi phục như người ta kỳ vọng Dù vậy, theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, các giao dịch bất động sản có ấm lên trong thời gian gần đây, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ Đó là nhờ những nỗ lực bán hàng từ phía các chủ đầu tư của những dự án không nằm trong diện được giải ngân gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, như hợp tác với các ngân hàng thương mại để tung ra các chương trình hỗ trợ tài chính giúp khách hàng thực hiện khoản vay với lãi suất hấp dẫn (dưới 10%/năm) và duy trì ổn định trong vài năm đầu ” [42]

1.3.1.3 Kinh nghiệm quản lý thị trường Bất động sản ở Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng liên tục phát triển kinh tế cao nhất nước, thu nhập của người dân tăng, hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện Các nhà đầu tư khu công nghiệp gia tăng, cụ thể là Thủ tướng Chính phủ ký quyết định thành lập và ban hành quy chế hoạt động của Khu công nghệ cao Đà Nẵng, có diện tích 1.010 héc-ta nằm trên địa phận hai xã Hoà Liên (700 héc-ta) và Hoà Ninh (300 héc-ta) của huyện Hoà Vang; Làng đại học FPT, Trường Cấp 1 & 2 Singapore, Trường đại học Mỹ Thái Bình Dương Các khu đô thị và khu dân cư có sản phẩm Bất động sản mà đất nền với giá thấp 6 đến 8 triệu/m2 lại ở các quận lân cận trung tâm, trong bán kính không quá 10km tính từ Bưu điện thành phố Thực tế, tại các thành phố lớn như Hà Nội,

TP HCM không hề thiếu các dự án lớn nhưng việc giới đầu tư bất động sản với cái đầu nhanh nhạy đã bỏ một khoản tiền không hề nhỏ để đầu tư vào Đà Nẵng cho thấy sức hấp dẫn ở Đà Nẵng là không thể phủ nhận

Các dự án tại Đà Nẵng được quy hoạch với kiến trúc hiện đại, đồng bộ, nhấn mạnh vào "hạ tầng xã hội" để tạo sự tiện lợi và "tính cộng đồng" rất cao môi trường

sống, cảnh quan khí hậu cũng hết sức thuận lợi Đây là điều mà ngay cả những dự

án bất động sản du lịch có giá cao, hạ tầng tốt trong khu vực cũng chưa làm được

Sự cải cách hành chính rõ rệt cũng như cơ chế thu hút đầu tư của chính quyền

TP Đà Nẵng trong suốt thời gian qua cũng là lý do hết sức quan trọng giúp thị trường bất động sản Đà Nẵng hấp dẫn với các nhà đầu tư [29]

* Về quản lý, quy hoạch

- Đà năng đã cho xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông về hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản và thông tin biến động về đất đai giữa các tổ chức hành nghề công chứng với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

- Mới đây, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng đã rà soát 837 đồ án quy hoạch Trong

đó, đề nghị hủy 32 đồ án, điều chỉnh 50 đồ án và rà soát 70 đồ án do chậm tiến độ, chủ đầu tư chưa thanh toán tiền sử dụng đất

* Về chính sách hỗ trợ tài chính

- Đà Nẵng là địa phương triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đạt tỷ lệ cao nhất

cả nước Tính đến nay, các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố đã giải ngân cho

108 khách hàng với số tiền 21,168 tỷ đồng Trong đó, nhiều ngân hàng giải ngân đạt kết quả cao là Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đà Nẵng 4,93 tỷ đồng, Agribank Hải Châu 4,59 tỷ đồng, Chi nhánh Ngân hàng Ngoại thương (Vietcombank) Đà Nẵng 4,109 tỷ đồng, Chi nhánh Ngân hàng Công thương (Vietinbank) Đà Nẵng 2,839 tỷ đồng, Vietinbank Ngũ Hành Sơn 2,709 tỷ đồng…

- Đà Nẵng cũng như nhiều địa phương đang phải đối mặt là việc bị thâm hụt nguồn thu từ đất đai do sự đóng băng của thị trường bất động sản Trong chín tháng vừa qua, TP chỉ thu về được 900 tỉ đồng/3.000 tỉ đồng được giao thực hiện trong năm 2012 (năm 2010 thu được 4.500 tỉ đồng và năm 2011 thu được 5.100 tỉ đồng)

Để thúc đẩy nguồn thu từ đất đai, TP Đà Nẵng còn thành lập các phiên đấu giá đất Bảng giá đất của TP hiện cũng đã được giảm tới 40%

- Thành phố có chế độ khuyến khích người trả nợ sớm Theo đó, trường hợp trả nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày ban hành Quyết định này đến ngày 31/12/2013