báo cáo môn học pháp luật đất đai ứng dụng GIÁ ĐẤT TRONG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

Xuất phát từ thực tế trên đề tài “Giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.” được nghiên cứu với mục tiêu: • Nghiên cứu các vấn đề chung về giá đất.. 2.1 Một số khái niệmNHỮNG VẤN

MÔN:PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ỨNG DỤNG

ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MT & TNTN

• Cán bộ hướng dẫn:

Ts Phan Trung Hiền

ĐỀ TÀI THẢO LUẬN

GIÁ ĐẤT TRONG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

• Nhóm học viên thực hiện: IV

Lê Bình An M000535Ngô Việt Linh M000551

NỘI DUNG BÁO CÁO

• Luật Đất đai 2003 ban hành đã thừa nhận giá đất là một công cụ thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai

• Thuận lợi thu hồi đất phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội => chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

• Giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn nhiều bất cập

=> Người dân bị thiệt thòi dẫn đến khiếu nại

ĐẶT VẤN ĐỀ

1

Xuất phát từ thực tế trên đề tài “Giá đất trong bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư.” được nghiên cứu với mục

tiêu:

• Nghiên cứu các vấn đề chung về giá đất

• Đánh giá thực trạng và đề ra những giải pháp nhằm hạn chế các khiếu nại về giá đất

ĐẶT VẤN ĐỀ (tt)

1

2.1 Một số khái niệm

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT

2

• Giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) là số tiền trên một

đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được

hình thành trong giao dịch về QSDĐ (Khoản 23, Điều 4,

Luật Đất đai 2003)

• Khung giá đất là khái niệm dùng chỉ mức giá trị

QSDĐ đất bằng tiền tối thiểu và tối đa trên một mét

vuông của từng loại đất, nhóm đất, từng khu vực, từng

loại đô thị và từng loại đường phố do Chính phủ quy

định (Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định

123/2007/NĐ-CP)

2.1 Một số khái niệm

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)

2

• Bảng giá đất là mức quy định giá bằng tiền cho từng

loại đất trên một mét vuông trên cơ sở khung giá đất

của Chính phủ quy định để áp dụng tại địa phương do

UBND cấp tỉnh ban hành

(Điều 3, Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC)

• Áp giá đất là việc áp số tiền tính bằng VND trên một

đơn vị diện tích nhất định tương ứng với từng vị trí,

khu vực được xác định, được thực hiện trên cơ sở giá

đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm

2.2 Các loại giá đất theo pháp luật

Theo Điều 55, Luật Đất đai 2003

• Do UBND cấp tỉnh quy định giá (giá Nhà nước);

• Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

• Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ.

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)

2

2.3 Giá đất áp dụng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

 Khi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng tiền thì giá

đất trong thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch, dự án

thì giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được công bố

công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (Khoản 3, 4

Điều 56, Luật đất đai 2003).

 Giá này còn được gọi tắt là “giá Nhà nước” và thường

thấp hơn nhiều so với giá thực tế Được khắc phục bằng

việc xác định lại giá đất tại Điều 11, Nghị định

69/2009/NĐ-CP

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)

2

2.4 Nguyên tắc xác định giá đất

• Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường

• Các thửa đất liền kề nhau, có cùng điều kiện tự nhiên,

kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng thì

mức giá như nhau

• Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương, có cùng điều kiện tự nhiên, kết cấu

hạ tầng, cùng mục đích sử dụng thì mức giá như nhau

(Khoản 1, Điều 56 Luật đất đai 2003)

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)

2

2.5 Phương pháp xác định giá đất (tt)

Điều kiện áp dụng:

- PP so sánh trực tiếp: Khi trên thị trường có các loại đất tương

tự đã chuyển nhượng QSDĐ so sánh được với loại đất cần định giá

- PP thu nhập: Khi xác định được các khoản thu nhập mang lại

từ đất

- PP chiết trừ: Thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường

hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất

- PP thặng dư: Thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy

hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT(tt)

2

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3

3.1.1 Thuận lợi

- Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đáp ứng nhu

cầu công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Làm căn cứ pháp lý để tính các loại thuế, phí có liên

quan lĩnh vực đất đai

- Tạo nguồn thu từ đất, tạo động lực cho sự phát triển kinh

tế - xã hội tại địa phương

3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3

3.1.2 Khó khăn

-Theo khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai 2003 Giá đất phải “sát

với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”

=> Giá đất trên thị trường thay đổi liên tục

3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3

3.1.2 Khó khăn

- Chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường, thì theo

khoản 1 và 2, Điều 11, Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy

định phải xác định lại giá đất cho phù hợp

=> Việc xác định này gặp khó khăn khi giá trị thực tế trên

thị trường thường luôn biến động và cao hơn nhiều so với

giá UBND tỉnh quy định

3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay

=>Chính sách pháp luật đất đai thay đổi liên tục

3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu

và quyền của người sử dụng đất

3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3

3.1.3 Nguyên nhân

- Khu tái định cư chưa bảo đảm điều kiện sống tốt hơn và

giá nhà ở tại khu tái định cư cao nên tiền nhận bồi thường

không đủ trả

- Chính sách thu hồi đất giữa các tỉnh, khi thu hồi đất việc

áp giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi không thống

nhất

3.1 Thực trạng về giá đất hiện nay

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3

- Quy định rõ trong luật là giá đất bồi thường cho người

dân khi bị thu hồi đất phải theo thời giá thực tế trên thị

trường =>Nhà nước, người bị thu hồi và nhà đầu tư chấp

nhận được

- Xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích

cho người bị thu hồi đất

- Cần có sự thống nhất về chính sách giữa các vùng, các

tỉnh lân cận => bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho hợp

3.2 Giải pháp

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT

3

-Xây dựng chính sách xã hội hóa trong công tác thẩm định

giá đất, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thẩm định giá

phát huy vai trò, chức năng thẩm định giá đất một cách

công bằng

-Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất tách

chức năng tính thuế và xác định giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thành hai giá riêng biệt

3.2 Giải pháp

KẾT LUẬN

4

- Giá đất luôn biến đổi là điều tất yếu trong quá trình phát triển của đất nước => cơ hội tăng giá trị QSDĐ và thách thức đảm bảo công bằng trong giá trị QSDĐ

- Trong quá trình thực hiện quy hoạch cần phải chú ý phát triển trên cơ sở hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất

-Thực tế đang tồn tại nhiều loại giá đất, khi thực hiện bồi thường áp dụng theo giá thị trường thì được sự đồng thuận

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Luật Đất đai năm 2003

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi bổ sung một

số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh