Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất do qui hoạch; chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng nhằm sửa đổi Luật Đất đai 2013

11 12-10-.2012 _BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 đất, cho TĐ ở thị trường sơ cấp t

Trang 1

1 12-10-.2012 _BÁO CÁO TỔNG KẾT KHOA HỌC

Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI …….10

1.1 Đặt vấn đề 12

1.1.1 Tính cấp thiết và ý nghĩa của đề tài 12

1.1.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực của đề tài 15

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 21

1.3 Cách tiếp cận 21

CHƯƠNG II: PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.23 2.1 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 23

2.1.1 Về phạm vi không gian: 23

2.1.2 Về phạm vi thời gian 23

2.2 Đối tượng nghiên cứu: 23

2.3 Nội dung nghiên cứu: 23

2.4 Phương pháp nghiên cứu: 24

2.5 Kết cấu của đề tài: 26

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 27

I KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

MỤC THỨ NHẤT: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT 27

1.1 Cơ sở lý luận về phân phối giá trị tăng thêm từ đất 27

1.1.1 Đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai 27

1.1.2 Khái quát về giá trị tăng thêm……… 30

1.1.3 Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm từ đất 31

1.1.4 Các yếu tố cơ bản tác động đến giá trị tăng thêm từ đất……… 35

1.1.4.1 Yếu tố quy hoạch 35

1.1.4.2 Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất 36

1.1.4.3 Yếu tố đầu tư vào đất đai 37

1.1.4.4 Yếu tố chính sách kinh tế-xã hội 39

1.1.5 Phân phối GTrTTTĐ dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 40

1.1.5.1 Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai……….42

1.1.5.2 Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 42

1.1.6 Nhà nước đại diện chủ SHTD về đất đai thực hiện quyền phân phối GTrTTTĐ thông qua chính sách tài chính đất đai……….44

1.2 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phân phối GTrTTTĐ………48

1.2.1 Phân phối GTrTTTĐ thông qua chính sách thu tài chính đất đai…………48

1.2.1.1 Trung Quốc……… 48

1.2.1.2 Lãnh thổ Đài loan……… 50

1.2.1.3 Hàn quốc……… 50

1.2.1.4 Nhật bản………52

Trang 2

1.2.1.5 Cộng hòa Pháp………53

1.2.2 Kinh nghiệm của một số nước về giá đất làm căn cứ tính thuế……… 55

1.2.3 Kinh nghiệm của một số nước châu Âu về phân phối GTrTTTDD……57

1.2.3.1 Vương quốc Anh……….57

1.2.3.2 Cộng hòa Ý:……….57

1.2.3.3 Hà Lan……… 58

1.2.3.4 Tây Ban Nha:………58

1.6.3.5 Bồ Đào Nha:……….59

1.2.3.6 Đan Mạch……….60

1.3 Một số vấn đề nghiên cứu lý luận về giá trị tăng thêm từ đất và kinh nghiệm của các nước về phân phối giá trị tăng thêm từ đất ……… 60

MỤC THỨ HAI: THỰC TRẠNG PHÂN PHỐI GTrTTTĐ DO QH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KCHT KĐTM, KCN……… 69

2.1.1 Kết quả thực hiện QH và chuyển MĐSDĐ phát triển đô thị 69

2.1.2 Kết quả thực hiện QH và chuyển MĐSDĐ phát triển khu công nghiệp 69

2.2 GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG 68

2.2.1 Giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, 68

2.2.2 Giá trị đất tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất: 72

2.2.3.Giá trị đất tăng thêm do đầu tư KCHT………

2.3 THỰC TRẠNG PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG 80

2.3.1 Quy định của pháp luật đất đai về giá trị tăng thêm từ đất .83

2.3.2 Thực trạng chính sách tài chính đất đai thực hiện phân phối GTrTTTĐ …84 2.3.3 Phân phối GTrTTTĐ do QH, chuyển MĐSDĐ và đầu tư KCHT giao thông đô thị, KĐTM, KCN tại một số địa phương thuộc địa bàn nghiên cứu 89

2.4 ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ CHÍNH SÁCH PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ HẠ TẦNG……… 99

2.4.1 Những kết quả đạt được 99

2.4.1.1 Pháp luật đất đai thể chế hóa việc bảo hộ phần GTrTTTĐ do người SDĐ đầu tư và Nhà nước điều tiết qua các chính sách tài chính đất đai phần GTrTTTĐ không do người SDĐ tạo ra 99

2.4.1.2 Chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất giữ vai trò phân phối GTrTTTĐ do QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 100

2.4.1.3 Đổi mới chính sách tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng XHCN đã góp phần quan trọng cho thành công của công cuộc đổi mới của Đảng và Nhà nước ta 103

Trang 3

2.4.1.4 Chính sách phân phối GTrTTTĐ do QH và chuyển MĐSDĐ trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm hài hòa lợi ích giữa NN và hộ gia đình, cá

nhân bị thu hồi đất nông nghiệp 107

2.4.1.5 Phân phối GTrTTTĐ thông qua chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển QSDĐ do thực hiện QH, chuyển MĐSDĐ và đầu tư phát triển KCHT đã góp phần tạo ra nguồn thu ngày càng tăng cho NSNN 109

2.4.1.6 Giá đất là công cụ phân phối GTrTTTĐ trong quan hệ Nhà nước, người SDĐ và giữa người SDĐ với nhau 113

2.4.2 Những tồn tại, hạn chế 115

2.4.2.1 Luật đất đai năm 2003 đã quy định điều tiết phần GTrTTTĐ mà không do đầu tư của người SDĐ tạo ra, nhưng chưa được quy định chi tiết và hướng dẫn cụ thể để thi hành 115

2.5.2.2 Từ Luật đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, là thành tố của TTBĐS theo luật KDBĐS, nhưng cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất vẫn áp dụng như thời kỳ trước khi có Luật này……….118

2.5.2.3 Cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất phi thị trường hình thành nên quan hệ ba bên về quyền SDĐ đưa đến các hậu quả sau đây 127

2.5.2.4 Nhà nước tự buông thị trường QSDĐ sơ cấp và chuyển cơ hội phân phối GTrTTTĐ do QH, chuyển MĐSDĐ từ đất NoN sang đầu tư KCHT, phát triển CN, ĐT của chế độ SHTD về đất đai cho doanh nghiệp khai thác ………134

2.5.2.5 Chính sách giá đất vừa mang cơ chế bao cấp, niú giữ cơ chế “xin cho”, tạo cơ hội cho đầu cơ đất và giá đất nóng lạnh thất thường ……….140

2.5.2.6 Chính sách phân phối GTrTTTĐ do QH, chuyển MĐSDĐ đã có nhiều sửa đổi, hoàn thiện, tăng mức hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, nhưng công tác BTGPMB cũng còn nhiều vướng mắc………147

2.5.2.7 Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển QSDĐ đã thực hiện được vai trò trong phân phối GTrTTTĐ do QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư KCHT, nhưng còn nhiều hạn chế, số thu còn phụ thuộc vào doanh nghiệp KDBĐS trên TTBĐS……… 149

2.5.3 Nguyên nhân của tồn tại, hạn chế: 154

2.5.4 Những vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ phục vụ sửa đổi LDD 2003 158

MỤC THỨ BA: ĐỀ XUẤT CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SDĐ, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG PHỤC VỤ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 162

3.1 Định hướng phát triển kinh tế, đô thị và công nghiệp và dự báo nhu cầu đất phát triển kinh tế, đô thị và công nghiệp nước ta 162

3.1.1 Định hướng chung về phát triển kinh tế, đô thị và công nghiệp 162

3.1.2 Dự báo nhu cầu đất phát triển đô thị 162

3.1.3 Dự báo nhu cầu đất phát triển kinh tế 164

Trang 4

3.2 QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU 166

3.2.1 Cơ hội và thách thức trong việc thực hiện phân phối GTrTTTĐ 166

3.2.2 Quan điểm 169

3.2.3 Mục tiêu 172

3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP 175

3.4.1.Nhóm giải pháp về thực hiện cơ chế, chính sách 175

3.4.1.1 Nhà nước tổ chức thu hồi đất theo quy hoạch và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất làm chủ thị trường sơ cấp để chuyển hàng hóa đất đai vào lưu thông………176

3.4.1.2 Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng bằng vốn của NN vào NSNN………178

3.4.1.3 Bảo đảm vốn để phát triển đất theo dự án được phê duyệt 182

3.4.1.4 Hoàn thiện tổ chức phát triển đất để thực hiện thu hồi đất, đầu tư phát triển hạ tầng theo quy hoạch và cung đất cho nhu cầu kinh tế - xã hội 182

3.4.1.5 Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất 186

3.4.2 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách điều tiết GTrTTTĐ ở thị trường thứ cấp qua công cụ thuế……… 189

3.4.2.1 Sửa đổi, bổ sung chính sách thuế phân phối giá trị tăng thêm từ đất 191

3.4.2.2 Nghiên cứu ban hành chính sách thuế chuyển mục đích sử dụng đất…192 3.4.3 Giải pháp về giá đất - công cụ phân phối giá trị tăng thêm từ đất, hình thành cơ chế định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường 194

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 196

KẾT LUẬN……….… 196

KIẾN NGHỊ……….… … 198

1 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất về cơ chế, chính sách 198

1.1 Những vấn đề thuộc về thống nhất nhận thức: 198

1.2 Kiến nghị về triển khai, thực hiện ………199

1.3 Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 200

1.4 Tổ chức quản lý mục đích sử dụng đất theo qui hoạch 200

2 Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê 201

3 Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, hiện đại, đăng ký cả hiện vật và giá trị, liên thông với cơ quan thu tài chính đất đai 202

THẢO LUẬN……… 202

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 206

Trang 5

1B - Biểu đồ và đồ thị về GDP và thu, chi NSNN năm 2010 của 8 địa phương nghiên cứu 24

4.B-Bảng số và đồ thị về giá đất đô thị ± giá đất theo NĐ 87, 188 và 123 39 5.B Bảng về biến động kiều hối, CPI, tỉ giá, giá vàng 10 năm (2000-2010 40

9B - Bảng về quan hệ vị trí và mức giá đất đô thị từ trung tâm ra ngoại thành phố đô thị

10B - Đồ thị về biến động vùng giá trị và giá đất theo mức độ giảm dần từ các quận trung tâm ra các quận có vị trí trung tâm thứ cấp…của nhóm đô thị ĐB, loại I thuộc TW 69 11B - Đồ thị về quan hệ Giá đất 24 dự án tại Hà Tây theo giá UBND tỉnh Hà Tây năm

12B - Bảng và đồ thị về giá đất và quan hệ tỉ lệ giá đất giữa các vị trí đất nội thành (Quận Thanh Xuân) và ngoại thành (Huyện cũ và huyện mới sát nhập) TP Hà Nội 71 13.B - Bảng và đồ thị về ± giá đất ODT, SXKD phi NoN theo loại đô thị, theo vùng nông

14.B - Đồ thị so sánh giá ODT, đất SXKD phi NoN và giá đất NoN của Hà Nội, TP HCM 74 15.B - Bảng về GTrTTTĐ của theo dự án tại các địa phương thuộc địa bàn nghiên cứu: 76 16.B - Bảng so sánh tốc độ tăng giá UBTP và giá TTr dự án cầu Thủ thiêm, sông Sài gòn 77 17.B - Bảng về suất đầu tư, GTrTTTĐ 6 dự án khu dân cư đô thị từ khi công bố QH, triển khai dự án đến khi lấp đầy và dân cư đã cư ngụ ổn định tại TPHCM 78

19B- Suất đầu tư kết cấu hạ tầng và giá trị tăng thêm từ đất của các dự án KĐTM tại một

23.B - Bảng tóm tắt khảo sát sự phân chia lợi ích giữa 3 đối tượng trong CT mở đường 89

25B Bảng giá đất theo vị trí và thời gian đầu tư, chuyển nhượng của khu dân cư Bình Trị

26.B - Bảng tổng hợp giá NN cho thuê đất thô và giá cho thuê lại đất CN 93 27.B - Bảng giá cho thuê đất CN tại các KCN TP Hồ Chí Minh và TP Đà Nẵng giai đoạn

28 B - Bảng về giá cho thuê đất CN của các KCN đầu tư bằng NSNN 94 29.B - Đồ thị giá cho thuê đất KCN năm 2000 và 2010 tại TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng 94 30.B - Bảng và đồ thị giá cho thuê đất CN tại các KCN các nước ASEAN và VN thời kỳ

31.B - Bảng và đồ thị giá cho thuê đất của KCN một số nước Asean sau khủng hoảng tài

33 B Bảng về tình hình lấp đầy và thu hút đầu tư các KCN, KCX TP HCM 97

Trang 6

36.B Tỉ lệ và biểu đồ PPGTrTTTĐ (TSDĐ, Thuế TNDN 25&2%) giữa NN, nhà đầu tư

44.B Bảng và đồ thị về khung giá và giá đất do UBND cấp tỉnh BH theo NĐ 87/CP, 123/CP 114 45.B-So sánh chênh lệch giá đất của 8 địa phương ban hành theo mốc thời gian của các

46 B -Bảng về tình hình dự án chưa xong GPMB tại huyện Mê Linh đến 12/2010 122 47.B - Bảng về tình hình thực hiện GPMB dự án Tây Hà Nội đến 12/2010 123 48.B - Bảng về giá đất thu tiền SDĐ các dự án H.Mê Linh theo QĐ UBND Vĩnh Phúc 124 49.B - Bảng số về DT, giá đất nộp tiền SDĐ KĐTM, dự án tại Hà Nội cũ 125 50.B - Chia giai đoạn và phân lớp xác định giá đất thu tiền SDĐ DA TPHCM 125 51.B - Bảng chỉ tiêu về DT đất, giá đất nộp tiền SDĐ TP Cần thơ 126

52 B - Bảng chỉ tiêu về DT đất, giá đất nộp tiền SDĐ Ninh kiều, Cái Răng 2007-2010 126 53.B - Bảng và Đồ thị biểu diễn quan hệ và biến động về qui mô tăng giảm đất ODT TP

HN và TPHCM giai đoạn 1995-2010, giai đoạn 2010 - 2000 và 2010 - 2005 128 54.B - Bảng và biểu đồ về qui mô đất đô thị theo QH KĐTM đã được phê duyệt 128 55B Tăng giá đất do UBNDTP ban hành và giá đất TTr 2010 so với 2001HN và TP HCM 140 56.B - Hình minh họa về đường xoắn ốc giữa giá đất các thị trường sơ cấp và thứ cấp 142 57.B - Bảng và đồ thị về quan hệ ± giá đất do UBNDTP ban hành và ± giá đất thị trường

60.B - Bảng về tỉ lệ cơ cấu các khoản thu NSNN từ đất (1990- 2010) 152 61.B Bảng, đồ thị về tỷ lệ điều tiết cao nhất đối với đất ở, đất xây dựng công trình tại đô thị vùng ven đô, ven đường giao thông, KCN, KDL và vùng nông thôn 154

62 B Đồ thị giá trị tính thuế SDĐNoN và Thuế nhà đất trên giá đất theo loại đất 154 63.B.Bảng về giá đất và giá trị tính thuế bằng giá thóc theo vị trí ODDT loại ĐB, loại I 155 64.B Mức giá đất tối thiểu để thuế SDĐ phi NoN = Thuế Nhà đất 155

66.B - Bảng và biểu đồ về dự báo tăng trưởng dân số đô thị tại 8 địa phương 164 67.B - Bảng và biểu đồ về dự báo nhu cầu đất đô thị Loại ĐB, loại I, Loại II tại địa bàn

68.B - Bảng về dự báo khả năng lấp đầy KCN (Lấy năm 2010 làm mốc) 166 69.B - Bảng về nhu cầu đất xây dựng KCN đến năm 2015 và 2020 tại địa bàn nghiên cứu 166 70.B - Bảng và biểu đồ về đất NoN, đất SXKD phi NoN và phát triển KCHT 167 71B Biểu đồ về đất ODT, đất KCN và đất phát triển KCHT năm 2015 và 2020 của 8 địa

Trang 7

Ủy ban thường vụ quốc hội Chính phủ

Thủ tướng Chinh phủ Thành phố

Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh

Trang 8

Tổ chức phát triển đất

Tổ chức phát triển quỹ đất

Trang 9

BÀI TÓM TẮT

1 Tính cấp thiết, ý nghĩa của đề tài: Đất đai có vị trí hàng đầu trong danh

mục các loại tài sản, BĐS của một quốc gia, của một doanh nghiệp, hay một gia đình

LDD 1993 và 2003 đã tạo ra thể chế chuyển đất đai - tài nguyên của cơ chế KTKHH tập trung sang cơ chế đất đai-tài sản-giá trị, thành tố của TTBĐS dưới chế độ SHTD về đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN Tuy nhiên quá trình chuyển đổi nầy đã làm phát sinh một số vấn đề KTXH đòi hỏi phải được tiếp tục giải quyết Câu hỏi đặt ra là: Lựa chọn nào cho đột phá vào chính sách đất đai để giải quyết yêu cầu thực tiễn hiện nay: Vấn đề sở hữu? Vấn đề phân phối lợi ích từ đất đai do CHH, ĐTH mang lại Chỉ trong 3 năm từ sau NQTW 7 khóa IX, BCHTWĐ khóa X tại 3 NQ có nội dung bàn về phân phối lợi ích từ đất đai, mà thực chất là chính sách phân phối GTrTTTĐ Trong khi đó vấn đề này về mặt khoa học chưa được tổng kết và làm rõ, do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu tổng hợp về giá trị tăng thêm từ đất, đặc biệt là chính sách phân phối GTrTTTĐ do QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT là nhằm góp phần bổ sung thêm việc nghiên cứu chính sách phân phối GTrTTTĐ, tạo ra những cơ sở nhất định nhằm góp phần bổ sung việc nghiên cứu sửa đổi LDD năm 2003

2 Nội dung của đề tài: (i) Tổng quan các vấn đề lý luận và kinh nghiệm

của một số nước trên thế giới về phân phối GTrTTTĐ và phân phối GTrTTTĐ dưới chế độ SHTD về đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN; (ii) Điều tra, đánh giá về GTrTTTĐ KCN, KĐTM và đánh giá thực trạng phân phối GTrTTTĐ

do QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT; (iii) Đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ do QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDD 2003

3 Kết quả nghiên cứu và điểm mới mà đề tài đề cập: Đề tài đề xuất cơ

chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ do QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDD 2003 phù hợp với đặc trưng đất đai nước ta dưới chế độ SHTD về đất đai hình thành thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS hai cấp (thị trường sơ cấp và thứ cấp)

Kết quả nghiên cứu của đề tài tại chương III được cơ cấu ở thành 3 mục, trong đó:

Một là, Về cơ sở lý luận và kinh nghiệm của nước ngoài (Mục thứ nhất) đã

khẳng định: GTrTTTĐ là phần còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ cho lao

động, quản lí và vốn; các yếu tố tác động đến GTrTTTĐ, đó là: QHSDĐ; chuyển

MĐSDĐ, đặc biệt là chuyển MĐSDĐ từ đất NoN sang đất KĐTM và KCN; đầu

Trang 10

tư KCHT và các yếu tố về kinh tế- xã hội tác động đến GTrTTTĐ Phân phối giá trị tăng thêm từ đất do QH; chuyển MĐSDĐ; đầu tư KCHT dưới chế độ SHTD

về đất đai theo cơ chế thị trương, phù hợp với chức năng phân phối tài chính trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN

Về kinh nghiệm của một số nước trên thế giới chỉ ra rằng: (i) Phân phối

GTrTTTĐ qua nhiều chính sách thuế khác nhau; (ii) quy định ngưỡng chịu thuế; (iii) Phân chia GTrTTTĐ giữa người SDĐ được hưởng lợi do đầu tư KCHT, cải tạo chỉnh trang đô thị, với nhà đầu tư hoặc NN; (iv) chỉ thông qua giá đất làm công cụ thực hiện phân phối GTrTTTĐ; (v) Thu NSNN từ chuyển giao quyền sở hữu/quyền

sử dụng (nhóm nước đa hình thức sở hữu) đối với đất thuộc sở hữu NN thì NN bán đấu giá; ngay cả nhóm nước chỉ có hình thức sở hữu NN như đất đô thị Trung Quốc thì khi chuyển giao quyền sử dụng NN áp dụng hình thức “xuất nhượng, thu tiền”

Trên cơ sở nghiên cứu, tổng kết thực trạng GTrTTTĐ và chính sách phân phối GTrTTTĐ hiện hành, (Mục thứ hai) để phân tích việc phân phối GTrTTTĐ do

QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT giao thông đô thị, KĐTM, KCN; đề tài đã đánh giá tổng quát về hệ thống chính sách nầy trên một số khía cạnh sau đây:

Một là, Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai trong nền KTTT, GTrTTTĐ và

PPGTrTTTĐ là nguồn gốc tạo nguồn thu cho NSNN Trong những năm qua, NN

ta đã thường xuyên đổi mới, hoàn thiện chính sách đất đai và chính sách phân phối GTrTTTĐ, đã góp phần khai thác, tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN, số thu ngày càng tăng và có vị trí quan trọng trong tổng số thu NSNN; chính sách bồi thường, hỗ trợ khi NN thu hồi đất ngày càng hoàn thiện và thông qua PPGTrTTTĐ

do NN chuyển MĐSDĐ tạo ra ngày càng có lợi hơn cho người bị thu hồi đất, từ đó hàng trăm ngàn ha đất đã được thu hồi để phục vụ CNH, HĐH và ĐTH, hàng ngàn nông dân cũng được đào tạo nghề và chuyển đổi nghề phục vụ chuyển đổi cơ cấu

kinh tế Hai là, Chính sách phân phối GTrTTTĐ đã có những đóng góp quan trọng

vừa làm tăng nguồn thu NSNN, vừa tạo ra được hệ thống các KCN, các KĐTM đặ biết là các thành phố lớn, nhằm hỗ trợ phát triển TTQSDĐ trong TTBĐS VN từng

bước hội nhập vào TTBĐS thế giới Ba là, Bên cạnh các kết quả đã đạt được, chính

sách PPGTrTTTĐ hiện hành vẫn còn những tồn tại, hạn chế Tồn tại nổi cộm là: (i)

Từ LDD 2003 quy định QSDĐ là hàng hóa đặc biệt và là thành tố của thị trường BĐS theo Luật KDBĐS, nhưng cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất vẫn áp dụng như trước LDD 2003; (ii) Cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất phi thị trường hình thành nên quan hệ ba bên về QSDĐ đưa đến các hậu quả là: (ii1) Giao

Trang 11

đất, cho TĐ ở thị trường sơ cấp theo yêu cầu nhà đầu tư, không theo nhu cầu thị trường; (ii2) QH và KH chuyển MĐSDĐ bị nhà đầu tư thao túng; (ii3) NN mà đại điện là người có thẩm quyền theo phân cấp thờ ơ với số cung, cầu về đất của thị trường sơ cấp (ii4) Thực trạng về đầu tư vào đất đai, đặc biệt là đất KĐTM là khai thác chênh lệch giá, khai thác địa tô chênh lệch; (ii5) Phát sinh độc quyền cung đất đai và hình thành giá cả độc quyền vào một số doanh nghiệp và cuối cùng là NN không quản lý vĩ mô được sự vận động của yếu tố đất đai, đầu vào quan trọng bậc nhất của sản xuất và đầu tư kinh doanh BĐS, một loại tư liệu sản xuất, là nguồn lực kinh tế cơ bản và quyết định của hoạt động kinh tế; (iii) Nhà nước tự buông thị trường QSDĐ sơ cấp và chuyển cơ hội PPGTrTTTĐ do QHSDĐ, chuyển MĐSDĐ

từ đất NoN sang đầu tư hạ tầng, phát triển CN, đô thị của chế độ SHTD về đất đai cho doanh nghiệp khai thác Nguyên nhân của các tồn tại nêu trên

Trên cơ sở chỉ ra các tồn tại, đề tài đã đề xuất giải pháp theo đặc trưng thị trường QSDĐ trong TTBĐS 2 cấp ở nước ta gắn với chức năng phân phối của tài

chính (Mục thứ ba) và đề xuất 2 nhóm giải pháp: Một là, Nhóm giải pháp về đổi

mới cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất: Nhóm giải pháp nầy có 4 đề xuất là: (i) NN tổ chức thu hồi đất và chi phí BTGPMB để tạo đất sạch và cung đất đai

ở TTQSDĐ sơ cấp; (ii) NN đều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do QH, chuyển MĐSDĐ (phân phối trực tiếp); (iii) Bảo đảm vốn để thực hiện BTGPMB và phát triển đất; (iv) Hoàn thiện tổ chức phát triển đất để thực hiện; (v) Giải quyết mối quan hệ hài

hòa lợi ích giữa NN và người bị thu hồi đất Hai là, Nhóm giải pháp về cơ chế,

chính sách điều tiết GTrTTTĐ ở thị trường thứ cấp qua công cụ thuế (phân phối gián tiếp theo tỉ lệ % tính trên GTrTTTĐ) Nhóm giải pháp nầy có 2 đề xuất là: (i) Tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế phân phối GTrTTTĐ do chuyển nhượng

QSDĐ; (ii) Ban hành Luật Thuế chuyển MĐSDĐ Sau cùng là, “Giải pháp về giá

đất - công cụ phân phối GTrTTTĐ, hình thành cơ chế định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường”

Đề tài đã triển khai nghiên cứu hệ thống hóa cơ sở lý luận, kinh nghiệm quốc tế và khung chính sách phân phối GTrTTTĐ ở nước ta Kết hợp với nghiên cứu thực tiễn trên bình diện cả nước với những thông tin thứ cấp và trên địa bàn 8 tỉnh, thành phố tại 3 miền (Bắc, Trung, Nam) với những thông tin thứ cấp và sơ cấp, tập trung vào phân tích, đánh giá thực trạng GTrTTTĐ và phân phối GTrTTTĐ, từ đó đề xuất giải pháp phục vụ

sửa đổi, bổ sung LDD./

Trang 12

CHƯƠNG I

TỔNG QUAN VỀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

1.1 Đặt vấn đề

1.1.1 Tính cấp thiết và ý nghĩa của đề tài

Qua hơn l0 năm, ngành nghiên cứu về chính sách đất đai, tài chính và thuế đất đai đã phát triển vượt bậc Các nghiên cứu có liên quan tăng nhanh cả về lượng và về chất lượng, tạo nên cơ sở khoa học vững chắc cho việc hoạch định các chính sách quản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai cho phát triển KTXH, CNH, HĐH và hội nhập kinh tế quốc tế ở nước ta Tuy nhiên, các nghiên cứu có liên quan về chính sách phân phối GTrTTTĐ dưới chế độ SHTD về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN còn có một số điểm trống, trong đó có thể nêu lên một số khía cạnh sau đây:

Một là, một số vấn đề lý thuyết quan trọng về phân phối GTrTTTĐ dưới

chế độ sở toàn dân về đất đai, NN là đại diện chưa được làm rõ và nhất trí; quan

hệ phân phối giữa người đang SDĐ, NN và người được NN thu hồi để giao hoặc cho thuê đất mà bản chất là phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT, đặc biệt là đất phục vụ mở rộng và xây dựng đô thị đang còn là những vấn đề nổi cộm, thu NSNN từ đất có tăng nhưng chưa tương xứng với giá đất và khối lượng đất NN giao, cho thuê tăng lên, người bị thu hồi đất thì luôn cho mình bị thiệt thòi và khiếu kiện về bồi thường khi NN thu hồi đất không giảm, NN thì phải chi từ ngân sách để BTGPMB tính theo đơn vị diện tích ngày càng tăng và chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu vốn đầu tư, đặc biệt

là các dự án ở khu vực đô thị, nhà đầu tư kinh doanh BĐS thì giàu lên và có thể nói là bằng nhiều cách để có được dự án đầu tư kinh doanh BĐS từ đất NoN thu hồi của người đang sử dụng, đặc biệt là các dự án KĐTM ở địa bàn đô thị loại đặc biệt hoặc loại I

Sau Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX thì chỉ trong khoảng thời gian 3 năm, Ban chấp hành Trung ương Đảng trong 3 Nghị quyết của mình đã đề cập và yêu cầu hoàn thiện chính sách vốn hóa đất đai và phân phối lợi ích từ đất đai, đó là:

+ Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu BCHTW Đảng khóa X:

“Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất

Trang 13

đai và BĐS được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh Xác định rõ quyền SDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước "

+ Nghị quyết số 26-NQ/TW, ngày 5 tháng 8 năm 2008 Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khoá X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn:

“Ban hành chính sách định giá bảo đảm hài hòa quyền lợi của người SDĐ, của

nhà đầu tư và của NN trong quá trình giải tỏa, thu hồi đất Hoàn thành sửa đổi,

bổ sung Luật Đất đai năm 2003”;

+ Nghị quyết số 31-NQ/TW ngày 02 tháng 02 năm 2009, Hội nghị lần thứ

chín Ban Chấp hành Trung ương khóa X: “Ban hành chính sách phù hợp để giải

quyết vướng mắc kéo dài trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ”

Trong thông điệp đầu năm 2012, TTCP Nguyễn Tấn Dũng về: “Hoàn thiện

thể chế kinh tế thị trường vừa là một đột phá then chốt, có tác động trực tiếp đến

quá trình tái cơ cấu, chuyển đổi mô hình tăng trưởng”, trong đó đã định hướng

“…các loại thị trường phát triển đồng bộ, các yếu tố của kinh tế thị trường hình

thành đầy đủ, vận động cùng nhịp, hỗ trợ lẫn nhau, cùng tương tác trong một chỉnh thể thống nhất Đây là điều kiện để thị trường vận hành thông suốt, các nguồn lực dịch chuyển thuận lợi, được phân bổ hợp lý, hiệu quả…Trong năm

2012 và cả những năm tiếp theo, phải tập trung sức sửa đổi LDD, tạo điều kiện hình thành loại thị trường này, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản;….Kiên trì thực hiện lộ trình giá thị trường đối với những sản phẩm

NN còn định giá ”

Hai là, thiếu các nghiên cứu định lượng tổng hợp để đánh giá chung kết

quả của những chính sách có liên quan tới chính sách phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển mục đích SDĐ; đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng;

Cách tiếp cận hệ thống và liên thông giữa giá trị và hiện vật, giữa tài chính, thuế đất đai gắn với chính sách về quy hoạch, kế hoạch SDĐ, giao đất, cho thuê đất cấp GCNQSDĐ chưa được sử dụng nhiều, do vậy mối quan hệ giữa thực hiện quy hoạch SDĐ, quy hoạch đô thị, khu đân cư, vốn hóa đất đai do quá trình chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT theo quy hoạch tạo ra với kết quả thực hiện chính sách phân phối tài chính còn nhiều điểm chưa được nghiên cứu

Trang 14

Ba là, Chưa thống nhất được một phương pháp luận nhất quán về đánh giá

GTrTTTĐ và phân phối GTrTTTĐ trong cơ chế kinh tế thị trường Giá trị tăng thêm được hình thành theo từng giai đoạn theo chu kỳ sản xuất, việc phân phối nó cũng luôn gắn với từng quá trình sản xuất đó theo từng giai đoạn vận động của hàng hóa đất đai thuộc phân phối lần đầu hay phân phối lại Do vậy, dự kiến tác động của các khuyến nghị chính sách phân phối GTrTTTĐ đôi khi còn thiếu tính thuyết phục và tính thực tiễn

Các nghiên cứu hầu hết đều xuất phát từ những yêu cầu và giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của chính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đầu tư phát triển đất theo mục đích quy hoạch, vốn hóa đất đai và phân phối lợi ích từ quá trình SDĐ đem lại một cách riêng rẻ, chưa có nghiên cứu phân tích tổng hợp mối quan hệ, ảnh hưởng giữa chính sách tài chính đất đai với chính sách thuế và kinh tế hóa lĩnh vực đất đai trong phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT gắn với nền kinh tế đang vận hành theo

cơ chế thị trường Sự thiếu hụt này đòi hỏi phải được nghiên cứu, giải quyết

KINHVới tất cả những vấn đề đặt ra ở trên, việc đặt vấn đề nghiên cứu tổng hợp

về giá trị tăng thêm từ đất, đặc biệt là chính sách phân phối GTrTTTĐ do SDĐ theo quy hoạch; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT theo quy hoạch là nhằm góp phần bổ sung thêm việc nghiên cứu chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất, tạo ra những cơ sở nhất định nhằm góp phần bổ sung việc nghiên cứu sửa đổi LDD 2003 để hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước và hội nhập quốc tế là rất có ý nghĩa cả về thực tiễn và lý luận Đề tài với tiêu đề “Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục

vụ sửa đổi Luật Đất đai năm 2003", thuộc Chương trình "Nghiên cứu cơ sở lý

luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện, hiện đại hóa hệ thống Quản lý NN về đất đai, đảm bảo SDĐ hiệu quả, hài hòa giữa các lợi ích, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội bền vững và bảo vệ môi trường", mã số TNMT.01/10-15 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường đã đặt nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận, kinh nghiệm quốc tế, thực trạng về GTrTTTĐ, phân phối GTrTTTĐ và đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ phục vụ sửa đổi, bổ sung LDD 2003 là phù hợp với yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay Tuy nhiên đây là nghiên cứu khởi đầu của thể loại tổng hợp nầy liên quan đến nhiều ngành và nhiều cấp, nhiều đối tượng

Trang 15

trong thực hiện chính sách nên cũng chưa thể bao quát hết nhiều chiều cạnh của

lý luận và thực tiễn về phân phối lợi ích từ đất đai

1.1.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực của đề tài

Nghiên cứu về cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ là một lĩnh vực có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế Xét trên bình diện trong nước, thời gian qua cũng có một số công trình nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý, SDĐ từ Trung ương đến địa phương, theo đó từng bước hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai cho từng lĩnh vực để điều chỉnh cơ chế chính sách, bảo đảm tính phù hợp, hiệu quả trong công tác quản

lý NN về đất đai trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước Những đề tài khoa học là những luận cứ khoa học, là định hướng chiến lược làm nền tảng cho việc hoạch định chính sách, pháp luật đất đai nói chung và sự phát triển kinh tế - xã hội nói riêng Các đề tài có liên quan đến chuyển MĐSDĐ, đầu tư KCHT theo quy hoạch

và phân phối GTrTTTĐ có thể kể đến là:

Đề tài thứ nhất: "Cơ sở thực tiễn và lý luận của việc sử dụng quỹ đất để

tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng" KS Hoàng Ngọc Phương, năm 2004

- Đề tài nầy đã giải quyết được mục tiêu là làm rõ cơ sở lý luận của chính sách sách sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; nội dung chủ yếu tập trung phân tích các phương pháp trong lựa chọn và quản lý nhà đầu tư thực hiện dự

án, định giá đất để thanh toán cho nhà đầu tư, hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và để khẳng định đó là chính sách khai thác nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển trong điều kiện nguồn vốn đầu tư từ NSNN còn hạn chế, thực chất là sử dụng tiền SDĐ để thanh toán giá trị công trình

Đề tài thứ hai: Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc giao

đất có thu tiền SDĐ cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng - CN Lê Thanh Khuyến, năm 2005

- Đề tài nầy đã giải quyết 2 mục tiêu là: (i) Đánh giá chung về tổ chức thực thi hệ thống pháp LDD hiện hành về việc giao đất có thu tiền SDĐ để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng với thực tế các chính sách thuê đất, giao đất không thu tiền SDĐ tại một số tỉnh, thành phố; đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu tiền SDĐ để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng; (ii) Đề xuất, kiến nghị các giải pháp để góp phần

Trang 16

hoàn thiện các quy định về giao đất có thu tiền SDĐ góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật về đất đai

- Về nội dung đề tài nầy đã giải quyết: (i) Một số vấn đề về quá trình hình thành và triển khai thực hiện chính sách giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của Pháp LDD1993; (ii) Quản lý và SDĐ giao có thu tiền SDĐ và đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ đối với đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; (iii) Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về đất đai, kết quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở, chuyển quyền SDĐ, thu hồi đất thông

qua kết quả khảo sát tại 6 địa phương (TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Hà Nội, Đồng Nai, Thái Nguyên và Nghệ An); (iv) Kiến nghị các giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách giao đất có thu tiền SDĐ, quản lý và SDĐ giao có thu tiền SDĐ

và đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ đối với đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với công trình hạ tầng kỷ thuật

Thành công của đề tài nầy là làm luận cứ để tiếp tục hoàn thiện chính sách giao đất có thu tiền SDĐ của LDD 2003

Đề tài thứ ba: Điều tra, khảo sát thực trạng việc thực hiện chính sách giao

đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất - Ths.Vũ Đình Chuyên, Viện NC Địa chính, năm 2007:

- Đề tài nầy đã giải quyết được mục tiêu là tạo lập những cơ sở thực tiễn

về thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn khảo sát, điều tra nhằm bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đất đai trong giai đoạn hoàn thiện LDD mới

Về nội dung của đề tài nầy đã giải quyết: (i) Thực trạng chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với KCN; (ii) Đánh giá việc thực hiện chính sách thông qua kết quả khảo sát việc thành lập, hoạt động của các KCN tại 03 địa phương (Hà nội, Đồng nai, Bình dương; (iii) Những vấn đề đặc ra và kiến nghị

Hai đề tài trên đây đã nghiên cứu tổng kết đánh giá chính sách giao đất, giao đất

có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trên cơ sở thu hồi đất của người đang sử dụng và chuyển MĐSDĐ theo QH để giao hoặc cho nhà đầu tư thuê để đầu tư phát triển hạ tầng theo quy hoạch để chuyển nhượng đất hoặc cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng bao gồm đất KĐTM và KCN Tuy nhiên giới hạn thời gian theo LDD 1993,

Trang 17

phạm vi chỉ nghiên cứu 2 lĩnh vực giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất; trong điều kiện người SDĐ mới có được 5 quyền và giá đất do UBNN cấp tỉnh ban hành ở trạng thái tĩnh; quyền SDĐ chưa được xem là hàng hóa đặc biệt trong thị trường BĐS; phân phối GTrTTTĐ chỉ xem xét ở góc độ nộp NSNN tiền SDĐ và tiền thuê đất

Đề tài thứ tư: “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất

đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” CN.Bùi Ngọc Tuân, năm 2004

- Về mục tiêu của đề tài nầy đã giải quyết được: (i) Xác định rõ những nguyên nhân cơ bản, phạm vi và mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân cơ bản

đó đến sự biến động giá đất đô thị trên thị trường ở nước ta từ năm 1993 đến thời điểm nghiên cứu; (ii) Đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp với đặc thù các đô thị của nước ta và có khả năng thích ứng với những biến động giá đất trên thị trường trong quá trình áp dụng

Về nội dung của đề tài nầy đã giải quyết: (i) Tổng quan về giá đất đô thị; (ii) Đánh giá, lựa chọn phương pháp định giá đất ở tại đô thị phù hợp với thị trường quyền SDĐ ở nước ta thông qua nghiên cứu, phân tích giá chuyển nhượng, tính giá trị tiền chuyển nhượng quyền SDĐ, quy đổi giá trị tiền chuyển nhượng 1m² đất của các mẫu điều tra đã chuyển nhượng từ các năm 1998, 1999, 2000 về cùng mặt bằng giá trị thời điểm tháng 12/2001 và xác định hệ số những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường tại các đô thị nước ta, khoanh vùng giá trị; (iii) Lập biểu giá một số thửa đất đại diện cho loại đất ở tại 10 vùng giá trị thuộc phường Nghĩa Đô, kiểm tra kết quả tính toán, lập bản đồ giá đất, chuẩn bị báo cáo định giá, thử nghiệm phương pháp so sánh trực tiếp trong việc định giá đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy - Hà Nội, chính là nhằm nghiên cứu xây dựng và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị

Đề tài thứ năm: “Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng

vùng giá trị đất đai”-TS.Trịnh Hữu Liên - Viện Khoa học Bản đồ, năm 2009

- Về mục tiêu của đề tài đã giải quyết, đề xuất phương pháp và quy trình

định giá đất dựa trên cơ sở sử dụng bản đồ địa chính và hệ thống thông tin địa lý thông qua công tác xây dựng vùng giá trị đất (đất phi NoN khu vực đô thị);

- Về nội dung nghiên cứu đề tài đã giải quyết: (i) Lý luận về vùng giá trị

đất, các luận cứ cơ bản của việc xây dựng vùng giá trị đất dưới tác động của các nhóm yếu tố: kinh tế trong SDĐ; yếu tố quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật; các yếu tố

Trang 18

về xã hội, môi trường, văn hoá, du lịch; (ii) Phân tích kết quả điều tra giá đất và các yếu tố tác động đến vùng giá trị theo địa bàn cấp quận huyện TP Hà Nội (quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm); (iii) Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý vào việc xác định vùng giá trị đất, xây dựng bản đồ vùng giá trị theo địa bàn cấp quận huyện, chi tiết hoá vùng giá trị trên bản đồ địa chính tại các quận huyện đã điều tra (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Từ Liêm tỷ lệ 1/2000;1/5000; (iv)

Đề xuất phương pháp và quy trình xác định vùng giá đất từ bản đồ địa chính với trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý; xây dựng phần mềm quản lý và hỗ trợ tính giá đất từ vùng giá trị

Đề tài thứ tư nghiên cứu trong phạm vi thời gian của LDD1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của LDD năm 1998, năm 2001 và nội dung tập trung đi sâu về phương pháp định giá đất đô thị, Đề tài thứ năm mở rộng phạm vi nghiên cứu sang LDD 2003 và nội dung tập trung đi sâu về ứng dụng hệ thống thông tin địa lý vào việc xác định vùng giá trị đất, xây dựng bản đồ vùng giá trị theo địa bàn hành chính cấp huyện; tuy nhiên cả hai đề tài trên đây đã nghiên cứu đưa ra được phương pháp luận xác định vùng giá trị đất, ứng dụng hệ thống thông tin địa

lý vào việc lập bảng đồ giá đất và xác định giá đất đến thửa đất, tạo cho giá đất thật sự là công cụ để thực hiện phân phối GTrTTTĐ theo vùng giá và thửa đất của đối tượng SDĐ

Đề tài thứ sáu: “Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn nhằm đề xuất

phương pháp xác định suất đầu tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích đất KCN thuộc địa bàn Vùng Đồng bằng Sông Hồng" KS.Nguyễn Hữu Thắng, năm 2009

- Về mục tiêu của đề tài đã giải quyết được yêu cầu xây dựng phương pháp

xác định suất đầu tư tối thiểu trong KCN Vùng Đồng bằng sông Hồng;

- Về nội dung nghiên cứu đề tài đã giải quyết: (i) Nghiên cứu tổng quan về

đầu tư xây dựng các KCN trong và ngoài nước; các yếu tố chính cấu thành suất đầu tư trong KCN; (ii) Đánh giá tình hình phát triển và hoạt động, suất đầu tư thực hiện tại một số KCN trên địa bàn nghiên cứu; (iii) Đề xuất phương pháp xác định suất đầu tư tối thiểu trong KCN Vùng Đồng bằng sông Hồng và thử nghiệm

áp dụng kết quả nghiên cứu

Đề tài thứ bảy: "Mô hình thuế tài sản Việt nam" Trần Xuân Thắng, Tổng

cục thuế, năm 1996

Trang 19

- Về nội dung đề tài nầy đã giải quyết một số vấn đề sau đây: Một là, giải

quyết cơ sở lý luận khoa học, sự cần thiết khách quan của việc thu thuế tài sản bao gồm động sản có giá trị lớn, bất động sản và các chứng từ có giá, trong đó nghiên cứu chủ yếu về thuế BĐS; những quan điểm và các hình thức đánh thuế bất động sản theo 3 luận điểm chủ yếu làm cơ sở hình thành thuế BĐS, đó là: (i)

Sở dĩ phải đánh thuế bất động sản là do xuất phát từ nguyên tắc được hưởng lợi ích; (ii) Thuế đánh vào BĐS được coi như một loại thuế bổ sung đánh vào thu nhập từ vốn của các đối tượng; (iii) Xuất phát từ lập luận đánh thuế bất động sản

là dựa trên sự phân tích về mặt quản lý xã hội, người ta cho rằng tình trạng phân phối BĐS không công bằng trong xã hội là dễ dàng nhận thấy hơn trong phân phối việc tiêu dùng, vì vậy NN phải giải quyết vấn đề này một cách độc lập, riêng biệt Thực hiện nhiệm vụ này thì thuế lũy tiến đánh vào BĐS sẽ có ưu việt hơn

thuế đánh vào thu nhập Hai là, xác định các hình thức đánh thuế BĐS như: Thuế

đánh vào đất đai, thuế đánh vào nhà cửa, vật kiến trúc, thuế đánh vào BĐS chuyển dịch, thuế đánh vào các khoản lãi thu được từ BĐS, thuế đánh vào giá trị tăng thêm của BĐS; đối tượng chịu thuế và cơ sở tính thuế là sử dụng các tiêu thức khác nhau để đánh giá giá trị BĐS chịu thuế như: (+) Dựa vào giá trị thị trường; (+) Dựa vào số thu nhập từ tiền thuê; (+) Dựa và giá trị thực tế hoặc giá

trị tiềm năng của bất động sản Ba là, đánh giá tình hình thực hiện các loại thuế

liên quan đến BĐS Việt nam là thuế NoN - thuế SDĐ nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế trước bạ và lệ phí chứng thư, thuế tài nguyên, từ đó kiến nghị giải pháp hoàn thiện hệ thống thuế BĐS Việt nam

Đề tài thứ tám: "Hệ thống thuế thống nhất đối với việc SDĐ ở Việt Nam -

khả năng và điều kiện áp dụng” TS.Bạch Minh Huyền-Bộ Tài chính năm 2005

- Về mục tiêu của đề tài đã nghiên cứu, giải quyết một số vấn đề cơ bản về đất

đai, thuế đối với đất đai, đánh giá chính sách thu hiện hành đối với việc SDĐ Qua đó

đề ra các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống thu đối với việc SDĐ ở VN

- Về nội dung đề tài nầy đã giải quyết một số vấn đề: (i) Một số vấn đề cơ

bản về đất đai, thuế đối với đất đai và kinh nghiệm của một số nước về thuế đối với đất đai; (ii) Đánh giá thực trạng chính sách thu (thuế SDĐ NoN và thuế nhà

đất) đối với việc SDĐ ở Việt nam; (iii) Định hướng xây dựng hệ thống thuế thống

nhất đối với việc SDĐ ở Việt nam; kiến nghị thay đổi căn cứ tính thuế từ thuế suất bằng thóc sang thuế suất theo tỉ lệ và giá đất

Trang 20

Ngoài 8 đề tài trên đây thì có tham khảo 2 dự án do Tổ chức nước ngoài và

Tổ chức Tài chính Quốc tế hỗ trợ nghiên cứu là:

Dự án về “Đất đai trong thời kỳ chuyển đổi - Cải cách và nghèo đói ở

Nông thôn Việt Nam”, do Ngân hàng thế giới, Worldbank Policy Research Working (Martin Ravallion and Dominique chủ trì thực hiện năm 2008)

Dự án về “Chương trình hợp tác Việt nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống

địa chính (năm 2001); Định giá quyền SDĐ và bất động sản, năm 2001" Đây là

những nghiên cứu có sự phối họp giữa các chuyên gia nước ngoài và Việt Nam Kết luận của những nghiên cứu này cho thấy, về cơ bản, đất đai là tư liệu sản xuất, là một trong 3 đầu vào của nền sản xuất do đó quản lý đất đai phải trên cơ chế thị trường; tác động của điều chỉnh sử dụng đất đai, phát triển thị trường BĐS theo hướng đô thị và công nghiệp phải hướng tới phục vụ được cho người nghèo

và phát triển bền vững Tuy nhiên, cũng đã có những cảnh báo rằng, nếu không

có những chính sách đồng bộ, người dân (đặc biệt là nông dân) sẽ là những người

bị tổn thương trong quá trình phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp

Tóm lại, trong hơn l0 năm qua, các tác giả và công trình nghiên cứu trên đây

đã cố gắng xem xét, phân tích, lý giải, đề xuất những giải pháp về nhận thức chung đối với việc hình thành GTrTTTĐ và phân phối lợi ích do đất đai mang lại giữa

NN, nhà đầu tư và người SDĐ; về quan điểm và định hướng chung trong việc điều tiết một phần giá trị tăng thêm được tạo ra từ đất theo từng loại thu tài chính hoặc thuế theo từng hình thức giao đất, cho thuê đất và SDĐ; giá đất làm công cụ phục

vụ phân phối lợi ích từ đất đai Mặt khác các nghiên cứu trên đây và một số nghiên cứu có liên quan khác cũng là chủ yếu tập trung vào các nội dung nghiên cứu, điều tra, khảo sát, đánh giá nội dung quản lý NN về đất đai, chính sách pháp luật đất đai liên quan đến thị trường quyền SDĐ hoặc từng chính sách tài chính đất đai riêng lẻ hoặc chỉ nghiên cứu suất đầu tư hạ tầng - yếu tố chi phí làm tăng giá trị đất Chưa

có công trình tổng hợp phân tích để làm rõ giá trị tăng thêm của việc quy hoạch, chuyển MĐSDĐ và đầu tư cơ sở hạ tầng hình thành đất phi NoN gắn với thị trường QSDĐ, đặc biệt là giá trị tăng thêm không do người SDĐ tạo ra là vấn đề cơ bản trong việc kiến nghị hoàn thiện chính sách tài chính đất đai khi NN giao đất, cho thuê đất, chuyển MĐSDĐ hoặc SDĐ theo quy hoạch;

Trang 21

Các nghiên cứu quốc tế về chính sách thuế và phân phối lợi ích từ phát triển đất, đầu tư xây dụng hạ tầng đô thị và chỉnh trang đô thị của một số nước khối EU, đặc biệt là tái thiết đô thị sau chiến tranh thế giới lần thứ II;

Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuồn "Bí ẩn của tư bản" do Nguyễn Quang A dịch, là một trong những nghiên cứu quan trọng nhất trên thế

giới về điều kiện và cơ chế cho thị trường bất động sản

Nghiên cứu lý thuyết về nguyên tắc, phương pháp định giá đất - BĐS của Australia, Hoa Kỳ; Định giá đất và quản lý giá đất ở Đài Loan là lý luận và kinh nghiệm trong định giá đất bao gồm giá trị đất trước đầu tư và sau đầu tư, vai trò của NN trong định giá và quản lý giá

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn trong việc phân phối GTrTTTĐ trong điều kiện đất đai thuộc sở toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa;

- Đề xuất cơ chế, chính sách phân phối do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDD năm 2003

1.3 Cách tiếp cận

- Về quan điểm: (i) Tiếp cận theo quan điểm hệ thống; (ii) cách tiếp cận

theo quan điểm hiệu quả; (iii) cách tiếp cận theo quan điểm phát triển bền vững

- Về phương pháp luận: Theo phương pháp luận di vật biện chứng để: (i) Làm

rõ một số vấn đề lý luận về GTrTTTĐ và phân phối GTrTTTĐ dưới chế độ SHTD

về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN (ii) Đánh giá thực trạng

về chính sách và thực hiện phân phối giá trị tăng thêm từ đất (iii) Đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ phục vụ sửa đổi, bổ sung LDD 2003

- Cách tiếp cận: Có nhiều cách phân chia các nghiên cứu về GTrTTTĐ và

phân phối GTrTTTĐ Đề tài nầy có 2 cách tiếp cận để xem xét PPGTrTTTĐ là:

Một là, cách tiếp cận hệ thống xuất phát từ lý luận, chính sách đã ban hành

và thực tiễn thực hiện chính sách đối với 4 nhóm chính sách lớn, đó là: chính sách đất đai, chính sách về thuế, lệ phí và tài chính đất đai (tiền SDĐ, tiền thuê đất, bồi thường thu hồi đất), chính sách về giá đất

Hai là, cách tiếp cận theo phân loại thị trường quyền SDĐ, có 2 nhóm chính

sách cần xem xét Đó là, nhóm chính sách liên quan đến việc NN giao đất, cho thuê đất, cấp độ phân phối dựa trên công cụ của thị trường QSDĐ trong TTBĐS (phân

Trang 22

phối theo hình thái hiện vật, theo hình thái giá trị (tiền tệ hóa), đấu giá, đấu thầu, định giá….) ở TTBĐS sơ cấp bao gồm: quy hoạch, thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đầu tư phát triển đất, đăng kí và xác lập quyền, thời hạn giao đất, KCN, KĐTM ); nhóm chính sách liên quan đến sở hữu, SDĐ và chuyển dịch đất đai (TTBĐS thứ cấp)

- Từ mục tiêu, phương pháp luận và cách tiếp cận nêu trên đề tài tập trung luận giải các vấn đề cụ thể như sau:

Một là, làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn: (i) về đất đai và vai trò

của đất đai trong phân phối GTrTTTĐ; những vấn đề về cơ sở hình thành; các yếu tố tác động đến GTrTTTĐ; (ii) những vấn đề về QH; MĐSDĐ; đầu tư KCHT; về phân phối GTrTTTĐ theo đặc trưng đất đai dưới chế độ SHTD trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN; (iii) về một số kinh nghiệm quốc tế trong việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất

Hai là, đánh giá thực trạng về chính sách phân phối GTrTTTĐ do QH,

chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT giao thông đô thị, KĐTM và KCN; (ii)

Đánh giá tổng quan về chính sách phân phối GTrTTTĐ trong điều kiện đất đai

thuộc SHTD vận động theo cơ chế thị trường định hướng XHCN; (iii) Những vấn

đề đặt ra và cần giải quyết về chính sách phân phối GTrTTTĐ bảo đảm phát triển bền vững thị trường QSDĐ trong TTBĐS

Ba là, Đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch;

chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDD 2003: (i)

Định hướng chính sách về đất đai và phát triển TTBĐS theo chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng tại Nghị quyết đại hội XI; (ii) Dự báo những nhu cầu đất cho phát triển đô thị, KCN đến năm 2020 và dài hơn; (iii) Dự báo cơ hội và thách thức đối với việc đổi mới chính sách giao đất, cho thuê đất và đổi mới phương thức thực hiện chính sách phân phối GTrTTTĐ do chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển đất theo cơ chế thị trường quyền SDĐ (thị trường BĐS) 2 cấp (sơ cấp và thứ cấp); (iv)

Đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ ; đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng; (v) Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các chính sách được kiến nghị

Trang 23

CHƯƠNG II PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 2.1 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

2.1.1 Về phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu phân phối GTrTTTĐ trên

phạm vi cả nước và tập trung khảo sát nghiên cứu thực trạng phân phối GTrTTTĐ tại 8 địa phương đại diện cho 3 miền là Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hoà, thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu và Cần Thơ Đây là những địa phương có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh, TTBĐS phát triển và có số thu ngân sách NN từ đất cao nhất đồng thời cũng phát sinh những vấn đề các bộ ngành phải giải quyết, các chuyên gia quan tâm

Căn cứ lựa chọn là các địa phương đại diện cho phát triển của vùng, cụ thể qua GDP và số thu NSNN, thu từ đất

1B - Biểu đồ và đồ thị về GDP và thu, chi NSNN năm 2010 của 8 địa phương nghiên cứu và cả nước

2.1.2 Về phạm vi thời gian: Thời gian nghiên cứu chủ yếu từ LDD1993

đến nay (cuối năm 2010) Đây là thời kỳ TTBĐS phát triển và số thu ngân sách NN

về đất tăng nhanh chóng Đồng thời, cũng phát sinh nhiều vấn đề trong phân phối do lợi ích đất đai mang lại mà Ban chấp hành Trung ương Đảng trong 3 Nghị quyết của mình đều đã đề cập

2.2 Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu là thực trạng về

GTrTTTĐ tại một số dự án KĐTM, KCN và chính sách phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT Quá trình triển khai thực hiện các chính sách nầy

2.3 Nội dung nghiên cứu:

- Tổng quan các vấn đề lý luận và thực tiễn về phân phối GTrTTTĐ trong điều kiện đất đai thuộc sở toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa ở Việt Nam;

Trang 24

- Điều tra, khảo sát thực trạng về GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ

; đầu tư phát triển KCHTkhu công nghiệp, khu đô thị;

- Đánh giá thực trạng phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ

; đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng;

- Đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDDnăm 2003

2.4 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện cho từng

nội dung trong đề tài, bao gồm các phương pháp sau đây:

Một là, phương pháp tiếp cận hệ thống và phương pháp so sánh để nghiên

cứu lý luận kinh điển, nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngoài, kết hợp với tổng kết đánh giá thực tiễn; từ chủ trương, cơ chế, chính sách đến tổ chức thực hiện thi hành pháp luật với các đối tượng nghiên cứu gồm cơ quan Nhà nước, người SDĐ Theo phương pháp nầy đề tài đã tiến hành phân tích, tổng hợp một số nghiên cứu lý luận kinh điển, các chính sách thu tài chính đất đai của nước ngoài so sánh giữa các nhóm nước theo chế độ sở hữu đất đai và với chính sách của nước ta;

Hai là, phương pháp tổng hợp, phân tích kinh tế, kế thừa các công trình đã nghiên cứu có liên quan Đề tài đã tiến hành phân tích, tổng hợp một số công trình

khoa học, đề án, dự án đã nghiên cứu có liên quan, các bài viết đăng trên các tạp chí khoa học, các bài báo, bài phát biểu Trên cơ sở đó, đề tài rút ra một số vấn đề có tính

lý luận và thực tiễn liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài

Ba là, phương pháp chuyên gia, thông qua giao cho các chuyên gia trong

nước, giảng viên trường đạị học tổ chức thực hiện các chuyên đề theo nội dung nghiên cứu; tổ chức các cuộc hội thảo khoa học, các cuộc hội nghị để trao đổi thu thập ý kiến của các nhà quản lý, các nhà khoa học và các chuyên gia nhằm làm sáng

tỏ các vấn đề lý luận, các ý tưởng về giải quyết vấn đề thực tiễn đặt ra thuộc phạm vi nội dung nghiên cứu Trao đổi, học hỏi kinh nghiệm của các chuyên gia trong nước trong việc tổ chức nghiên cứu; khảo sát học tập kinh nghiệm nước ngoài thông qua các chuyên gia, nhà khoa học của Bộ Nội chính, Bộ Tài chính, Chính quyền TP Đài Bắc, Khoa đất đai BĐS Trường Đại học Cheng chi tại Đài loan

Bốn là, phương pháp điều tra thống kê, phân tích kết quả điều tra khảo sát, mô

hình hóa để rút ra những kết luận có tính khoa học trong việc đánh giá tổng quát thực trạng phân phối giá trị tăng thêm từ đất, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị phù hợp, nhằm phục vụ sửa đổi LDD 2003

Trang 25

Năm là, phương pháp điều tra khảo sát:

- Đề tài đã tiến hành thiết kế các loại phiếu điều tra theo chỉ tiêu để thống kê,

tổng hợp GTrTTTĐ và phân phối GTrTTTĐ trong thời gian thi hành LDD 2003

Mục đích của việc điều tra là nhằm thu thập thông tin về GTrTTTĐ đối với dự

án giao thông đô thị có mở rộng thu hồi đất 2 bên đường; GTrTTTĐ do đầu tư, kinh doanh đất các KCN; đầu tư, kinh doanh BĐS tại các KĐTM; kết quả thực hiện phân phối GTrTTTĐ do sử dụng đất; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT qua số thu NSNN tại địa bàn điều tra, từ đó xem xét các chính sách tài chính đất đai đã ban hành để thực hiện phân phối GTrTTTĐ;

Nội dung điều tra theo mẫu phiếu bao gồm các chỉ tiêu định lượng, nhằm thu thập thông tin về thực trạng giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch thay đổi MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT giao thông đô thị, khu công nghiệp và khu đô thị mới và thực trạng phân phối GTrTTTĐ do sử dụng đất; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT theo quy hoạch thông qua kết quả thu NSNN theo các chính sách tài chính đất đai đã ban hành;

Phạm vi và quy mô điều tra: Theo thuyết minh được Bộ TN&MT phê duyệt cho phép điều tra theo phiếu tại 8 địa phương là TP Hà Nội (Trung ương & Địa phương phương), Hải Phòng, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh, Cần thơ, các tỉnh Bà rịa-Vũng tàu, Quảng Ninh, Khánh Hòa với số lượng phiếu điều tra là 2600 phiếu bao gồm các lĩnh vực: (1) Quy hoạch, CMĐSDĐ, (2) Dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, (3) Dự án giao thông, (4) Giá các loại đất, (5) Các khoản thu tài chính, thuế đất đai về phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT và qúa trình sử dụng đất trong thời gian LDD 1993 và LDD 2003 theo địa bàn huyện và tỉnh

- Sử dụng các công cụ định lượng theo phần mềm máy tính chuyên dụng (EXCEL, SPSS ) và công cụ tra cứu trực tuyến để tổng hợp, thống kê tư liệu, số liệu sơ cấp và thứ cấp Kết quả các bảng tính được biểu diễn qua biểu đồ, đồ thị, từ

đó mô hình hóa đểlượng hóa tác động, đánh giá nhân tố ảnh hưởng, rút ra những nhận định có tính khoa học trong việc đánh giá thực trạng về giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT giao thông có mở rộng

Trang 26

thu hồi đất 2 bên đường, các KCN và các KĐTM ( Xem phụ lục về số liệu tổng hợp,

phân tích, mô hình hóa kết quả điều tra, khảo sát)

Ngoài ra, chủ nhiệm và thành viên đề tài đã trực tiếp làm việc, khảo sát, trao đổi

về chính sách và thực hiện chính sách về quy hoạch SDĐ, chuyển MĐSDĐ, chính sách phân phối GTrTTTĐ với Sở TN&MT, Cục thuế, Sở Tài chính ở các địa phương thuộc địa bàn nghiên cứu, bao gồm các TP: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh, Cần thơ; các tỉnh: Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bà rịa-Vũng tàu

2.5 Kết cấu của đề tài:

Báo cáo tổng hợp đề tài "Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTrTTTĐ do quy hoạch; chuyển MĐSDĐ; đầu tư phát triển KCHT nhằm phục vụ sửa đổi LDD 2003” được xây dựng dựa trên các sản phẩm theo bản Thuyết minh đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường duyệt (bao gồm 64 Chuyên đề ); ngoài chương I, chương II, nội dung chính của đề tài (chương III) gồm 3 mục chính với cấu trúc như sau:

TRÊN THẾ GIỚI VỀ PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM TỪ ĐẤT

THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU

TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG

- MỤC THỨ BA: ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO QUY HOẠCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG PHỤC VỤ SỬA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003

- KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

- PHỤ LỤC

- DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang 27

CHƯƠNG III

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

I KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

MỤC THỨ NHẤT: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC

TRÊN THẾ GIỚI VỀ PHÂN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về phân phối giá trị tăng thêm từ đất

1.1.1 Đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai

- Đất đai: Là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao

gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị

sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán

Tuỳ theo mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc SHTD và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, Hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất NoN và làm mặt bằng SXKD phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất NoN mà còn được xem như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính

cho đầu tư, phát triển

Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cu ồn "Bí ẩn của tư

bản"cho rằng: “Trình độ phát triển của TTBĐS là thước đo đại diện cho trình độ phát triển của kinh tế thị trường tại các quốc gia và nếu có cơ chế

và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”

Trong quan hệ đất đai và bất động sản thì đất đai là bất động sản, bất động

sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành bất động sản, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có tầm quan trọng quyết định giá trị của bất động sản Ngành bất động sản phát triển sẽ tạo ra tính loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế

Trang 28

- Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội

+ Về đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển

Sự hữu hạn về diện tích (số lượng), không thể tái sinh; sự không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài

mà không phải “khấu hao”

+ Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người,

trong đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có thể thay đổi về vị trí kinh tế xã hội

và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất

Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương thức sử dụng đất; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức sử dụng đất; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc sử dụng đất đai là mang tính xã hội sâu sắc nên việc tiến hành quản

lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình sử dụng đất ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào

- Vai trò của đất đai

+ Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã

hội: C.Mác đã viết: “Trong sản xuất NoN đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu

sản xuất”, còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho

công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động” 1

Còn J.B Say cũng viết: "mọi giá trị được sản xuất ra đều quy về do sự tác

dụng và hiệp lực của ba yếu tố là lao động, vốn và sức tự nhiên, không thể chỉ quy về lao động, mà nên quy về lao động, vốn và đất” Ba yếu tố sản xuất này trong quá trình sáng tạo ra hiệu quả sử dụng đã lần lượt cung cấp "dịch vụ có tính sản xuất", cần phải được đền bù hoặc thu nhập tương ứng Tiền công là khoản đền bù hoặc thu nhập của dịch vụ lao động, lợi tức là khoản đền bù hoặc thu nhập đối với dịch vụ vốn, "địa tô" chính là đền bù đối với đất đai Ba thứ đó cấu thành "chi phí sản xuất" để sáng tạo ra hiệu quả sử dụng”

William Petty đã từng khẳng định “Đất là mẹ, sức lao động là cha sinh ra mọi của cải vật chất”2, vị trí này trong thời đại ngày nay vẫn chưa có một tư liệu sản xuất nào có thể thay thế được

Trang 29

Malthus thì cho rằng: "Địa tô là tượng trưng cho một đất nước ngày càng

giàu có và xã hội phồn vinh; địa tô là quà tặng của tự nhiên đối với loài người" + Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân

cư lao động và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp của

Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Âu năm 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người trên mặt đất”

+ Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực tài chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN: Nguồn tài chính từ đất

đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc

biệt”, là bất động sản có giá trị lớn “ các nước đang phát triển, bất động sản

chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia các nước phát triển t lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50%” 3

Giá trị đất đai có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà

tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó Ngoài phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD, văn phòng, khách sạn Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp tục có quyền SDĐ và tiếp tục được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ) trên thị trường BĐS; Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã hội loài người từ khi đất đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận cầm cố, thế chấp, bão lãnh thế chấp Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai không bị cầm giữ, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình như sản xuất kinh doanh, để ở

Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng gấp đôi sau 10 năm4, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ hai tác động sau đây:

Đầu tiên, do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ;

đồng thời sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên

Trang 30

yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, làm cho cung về dài hạn là thấp hơn cầu cho nên giá đất ngày càng tăng lên;

Thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho

tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận, lợi tức giảm từ đó làm cho giá đất luôn có trạng thái tăng lên

Tóm lại, từ việc xác định được vai trò nêu trên của đất đai, giúp các chuyên gia

và nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người, nó giữ một vị trí độc tôn và cốt lõi trong xã hội, chính trị và lý thuyết kinh tế, là nguồn lực tài chính

Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó

là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó mà khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị

Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho thuê, thừa kế, thế chấp ); về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội; về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán Các cuộc chiến tranh được phát động

để chiếm đất, các quyền về sở hữu đất đai được đưa vào trong các bộ luật của tất

cả các nước và được pháp luật bảo vệ C.Mác đã chỉ rõ rằng đất đai luôn là đối tượng của mọi cuộc đấu tranh gay gắt giữa những điền chủ lớn với quần chúng

nhân dân bị bóc lột, ông viết: “Sở hữu đất đai - nguồn gốc đầu tiên của mọi cản

trở, thành một vấn đề vĩ đại, tương lai của giai cấp công nhân phụ thuộc vào giải quyết vấn đề đó”5

1.1.2 Khái quát về giá trị tăng thêm

- Theo thống kê học: Giá trị tăng thêm là giá trị hàng hóa và dịch vụ mới

sáng tạo ra của các ngành kinh tế trong các thời kỳ nhất định Giá trị tăng thêm là một bộ phận của giá trị sản xuất, bằng chênh lệch giá trị sản xuất và sản phẩm trung gian Giá trị tăng thêm được tính theo giá thực tế và giá so sánh

5 Các Mác-Ăng ghen toàn tập, tập 26

Trang 31

- Theo kinh tế học: Giá trị tăng thêm (gia tăng): là thuật ngữ dùng để chỉ

giá trị tăng thêm được tạo ra ở mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất

Trong kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, đặc biệt là kinh tế vĩ mô, giá trị tăng thêm dùng để chỉ quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất như đất đai, lao động, hàng hóa tư bản vào quá trình tăng thêm giá trị của một sản phẩm và tương ứng với thu nhập có được của người chủ sở hữu những nhân tố này

Các yếu tố của sản xuất cung cấp các dịch vụ làm tăng giá trên một đơn vị sản phẩm tương ứng với chi phí trên một đơn vị của hàng hóa trung gian được sử dụng trong quá trình sản xuất ra sản phẩm đó

Các nhà kinh tế học sử dụng phương pháp tính giá trị tăng thêm (gia tăng) để tránh việc tính lặp đối với 1 đơn vị đầu vào Trong kinh tế học vi mô, giá trị tăng thêm được tính đơn giản bằng cách lấy giá trị của đầu ra trừ đi giá trị của hàng hóa trung gian

1.1.3 Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm từ đất

- Xét theo nguồn gốc ra đời của đất đai

Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra và có trước con người Xem xét dưới khía cạnh này, đất đai không phải là sản phẩm kết tinh sức lao động của con người Vì vậy, đất đai được xác định là tài nguyên thiên nhiên Nghiên cứu dưới góc độ kinh tế học, giá trị ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo ra sự chênh lệch về giá trị của đất đai và kinh tế học gọi đây là sự chênh lệch địa tô

Mặt khác, trong quá trình quản lý và SDĐ, con người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị Sự tác động của con người vào đất đai được thực hiện từ hai phía:

Thứ nhất, do tác động của NN và xã hội NN tác động vào đất đai và làm

tăng giá trị của đất đai thông qua các phương thức sau đây:

Một là, NN quyết định MĐSDĐ thông qua việc quyết định, xét duyệt quy

hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ

Hai là, NN đầu tư vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai

Thứ hai, do sự tác động của người SDĐ, người SDĐ đã đầu tư tiến vốn,

sức lao động và áp dụng các thành tựu khoa học, công nghệ … vào việc khai hoang, phục hóa, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc; bồi bổ, cải tạo nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai

Thứ ba, do đầu tư, cải tạo của nhiều thế hệ người SDĐ

- Xét nguồn gốc GTrTTTĐ theo lý luận năng suất thặng dư

Trang 32

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn (các công trình, máy móc, thiết bị và nguyên nhiên vật liệu) và quản lí Nguyên tắc năng suất thặng dư cho rằng thu nhập có thể thuộc về đất đai là phần còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ cho lao động, quản lí và vốn

Lý thuyết sản phẩm ròng của Francois Quesnay cho rằng "Sản phẩm ròng" là thặng dư có được sau khi khấu trừ hao phí tư l ệu sản xuất, nhân công và hao phí nguy n vật l ệu sản xuất của nhà tư bản trong sản xuất”

Quesnay cho rằng, NoN là nhờ vào sự hỗ trợ của tự nhiên để sáng tạo của cải cho xã hội, tự nhiên không lấy sự đền đáp của con người Sản phẩm ngành NoN làm ra, sau khi khấu trừ chi phí trực tiếp cho sản xuất, nhân công, hao phí tư liệu sản xuất của nhà tư bản, thì vẫn còn sản phẩm thặng dư, làm cho của cải xã hội được mở rộng Còn những ngành ngoài lĩnh vực NoN như ngành công nghiệp gia công, chỉ thực hiện vịêc kết hợp các nhân tố vật chất đã có, kết hợp các loại giá trị sử dụng thành một loại giá trị sử dụng mới, nó chỉ làm tăng số lượng của cải xã hội nhưng không làm cho của cải xã hội được mở rộng Quesnay gọi là

"sản phẩm ròng" đối với sản phẩm thặng dư vượt quá chi phí sản xuất và sinh hoạt có sự hỗ trợ của tự nhiên, và cho rằng, lý ra nó cần phải thuộc về sự chiếm hữu của người sở hữu đất đai dưới hình thức địa tô

- Xét theo lý luận về địa tô của chủ nghĩa Mác

Có thể tóm tắt toàn bộ lý luận địa tô của Mác như sau: (i) Địa tô chênh lệch I: Là địa tô được chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch mà công nhân NoN sáng tạo ra khi SDĐ có độ phì nhiêu cao và vị trí tương đối thuận lợi (ii) Địa tô chênh lệch II: Là địa tô được chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch phát sinh do liên tục gia tăng đầu tư

trên cùng một thửa đất làm cho năng suất tăng lên theo các lần đầu tư (iii) Địa tô

tuyệt đối: Một là, cấu thành hữu cơ của tư bản NoN thấp hơn cấu thành hữu cơ

của tư bản công nghiệp chính là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối Hai là, sự

lũng đoạn của quyền tư hữu về đất đai là nguyên nhân cơ bản để hình thành địa tô tuyệt đối Thực chất và nguồn gốc của địa tô tuyệt đối cũng đều là giá trị thặng dư

do công nhân NoN sáng tạo ra (iv) Địa tô lũng đoạn: Địa tô lũng đoạn là địa tô

được chuyển từ lợi nhuận siêu ngạch do giá cả lũng đoạn của hàng hóa mang lại Nguồn gốc của địa tô lũng đoạn là ngoài lũng đoạn do quyền tư hữu đất đai ra còn

có nguồn gốc từ điều kiện tự nhiên và đặc thù của đất đai, do loại đất đai có điều kiện tự nhiên để có thể sản xuất ra một số sản phẩm đặc biệt quí hiếm

Như vậy, bất kể địa tô có những hình thức đặc thù nào, thì mọi loại hình của nó đều có chung một điểm, đó là sự chiếm hữu địa tô là hình thức kinh tế mà

Trang 33

quyền sở hữu đất đai dựa vào đó để thực hiện, bao gồm: (i) Độc quyền kinh doanh ruộng đất, lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt ổn định thường xuyên trong NoN chuyển hóa thành địa tô (ii) Độc quyền sở hữu ruộng đất, lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt chuyển hóa thành địa tô; (iii) Chênh lệch về độ phì nhiêu giữa các loại đất và chênh lệch về hiệu quả của những lần đầu tư liên tiếp trên cùng một thửa ruộng hình thành nên các loại địa tô chênh lệch khác nhau; (iv) Chênh lệch về giá cả sản xuất xã hội quyết định bởi điều kiện xấu nhất với giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình đưa đến địa tô; (v) Chênh lệch giữa giá trị hàng hóa nông sản với giá cả sản xuất của chúng do cấu tạo hữu cơ trong NoN thấp hơn trong công nghiệp và độc quyền tư hữu ruộng đất hạn chế bình quân hóa tỷ suất lợi nhuận…đưa tới địa tô tuyệt đối

Ngoài việc nghiên cứu địa tô trong SDĐ đối với ngành nông nghiệp, C.Mác đã nghiên cứu sang địa tô khu vực xây dựng Địa tô khu vực xây dựng cũng là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai về kinh tế; địa tô đất xây dựng cũng tồn tại địa tô cấp sai mà loại "địa tô cấp sai này" cũng "tuân thủ quy luật địa tô cấp sai nông nghiệp

- Xét theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây

Lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây (chủ yếu là giai đoạn

từ những năm 60 của thế kỷ XX), đó là sự ra đời của lý luận địa tô đất đô thị, đã

giải quyết 2 vấn đề:

Một là, địa tô đất đô thị hay cũng có thể gọi là giá đất đô thị, điển hình là

mô hình địa tô đất đô thị của Alonso:

Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá khác Trong đó, đầu tư vào đất đai là hàm số của giá đất P(t) và số lượng đất q; chi phí giao thông là hàm số của cự ly đến trung tâm thành phố t, tiền chi cho các hàng hoá khác được định bằng số lượng hàng hoá Z và đơn giá của nó Pz; từ đó,

có thể thành lập công thức sau: Y = (Pz x Z) + (P(t) x q) + K(t)

Qua phân tích mối quan hệ giữa số lượng đất q, số hàng hoá khác Z và cự

ly cách trung tâm t với nhau, Alonso đã tìm ra điểm cân bằng vị trí khu đất được quyết định bởi tỷ lệ giữa 3 điều kiện là (q, z, t) để thoả mãn ở mức cao nhất ý muốn của người muốn có đất, nhưng bị ràng buộc bởi thu nhập; và từ thu nhập quan hệ giữa q, z, t sẽ chọn vị trí có độ mong muốn cao nhất có được mà Alonso gọi là sự cân bằng về vị trí;

Alonso đã lấy không gian làm một trung tâm của vấn đề địa tô để tiến hành xem xét, và lần đầu tiên đưa ra khái niệm của chủ nghĩa tân cổ điển về cân bằng

Trang 34

phân vùng (Locationa Leguilibrium), đây là khái niệm mới đồng thời đã giải quyết một cách thành công vấn đề phương pháp luận tính toán địa tô đô thị

Hai là, Kinh tế học tân cổ điển đã khái quát hóa thuyết địa tô và cho rằng

chủ sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tô chỉ là một trường hợp đặc biệt của tô kinh tế) Do đó, tô là khoản nhận được cho những ưu thế đặc biệt của bất kỳ loại hình đầu vào nào Những khoản thu được không nhất thiết phải ở dạng tiền mà nó có thể là những đặc quyền nào đó Vì việc thu tô làm cho các cá nhân hay tập đoàn nhận được “một cái gì đó từ hư không” Các nhà kinh tế nhìn nhận nó như là sự đầu tư vào các hoạt động tìm kiếm tô, có nghĩa là chi tiêu để nhận được các đặc quyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị trên thị trường

- Lý thuyết về kinh tế học đô thị “Lý thuyết Vị thế - chất lượng

Được phát triển gần đây bởi TS Hoàng Hữu Phê6, đã chứng minh rằng, giá BĐS

là sự kết hợp bởi hai yếu tố “vị thế” và “chất lượng” BĐS Trong đó, chất lượng là thành phần vật lý của BĐS, chủ yếu do giá trị đầu tư của chủ sở hữu BĐS tạo thành, như diện tích và giá trị công trình trên đất…; còn vị thế BĐS được hiểu là sự mong muốn về mặt

xã hội của BĐS, phần lớn lại do đầu tư công của NN và xã hội mang lại như khoảng cách đến trung tâm thành phố, an ninh khu phố, loại đường, độ rộng đường.…

Ứng dụng lý thuyết nêu trên, một nhóm nhà nghiên cứucủa một số trường Đại học tại Thành phố Hồ Chí Minh chọn 4 quận: Quận 1, Quận 3, Quận Bình Thạnh và Quận Gò Vấp có “vị thế” khác nhau để làm khu vực nghiên cứu thí điểm, và thông qua điều tra, khảo sát và xây dựng mô hình phân tích hồi qui hedonic giá BĐS để xem xét tỷ lệ đóng góp của “vị thế” và “chất lượng” trong giá cả của BĐS tương ứng với từng phân khúc thị trường BĐS, cụ thể qua bảng

Tiến tới một Lý thuyết mới về Vị trí Dân cư Đô thị: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely Khoa Kiến trúc -

Qui hoạch, Đại học Tổng hợp London

Trang 35

Qua thực nghiệm7 nầy cho thấy những quận trung tâm thành phố “vị thế” chiếm tỷ trọng cao, như tại Quận 1 “vị thế” chiếm 63%; những Quận xa trung tâm

“vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 3 là 57%, Bình Thạnh 49%, Gò Vấp 33% “Vị thế” giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần,

1.1.4 Các yếu tố chủ yếu tác động đến giá trị tăng thêm từ đất

1.1.4.1 Yếu tố quy hoạch

- Khái quát về quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch SDĐ là bản “tổng phổ”

của phát triển và tái cơ cấu nền kinh tế, quy hoạch SDĐ là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu chung là phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị, kinh tế- xã hội của từng thời kỳ và từng vùng; Quy hoạch SDĐ không chỉ để quản lý (giao đất, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng…) mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường BĐS, gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai và có giới hạn về thời gian và không gian

Về kinh tế, quy hoạch SDĐ là quá trình tối đa hoá giá trị của đất đai;

Về xã hội, quy hoạch SDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các

cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội

- Lý thuyết về qui hoạch: Các nhà khoa học đã nghiên cứu và đặt nền móng lý

luận phân vùng công nghiệp, lý luận đất trung tâm đối với đô thị, đó là: (i) Lý thuyết phân vùng công nghiệp của Alsalder Weber: Alsalder Weber là nhà kinh tế học Đức, trọng tâm của lý luận của Ông là phân tích và tính toán tác dụng lẫn nhau của các nhân tố vận chuyển, lao động và tập trung để tìm ra điểm thấp nhất của giá thành sản xuất ra sản phẩm công nghiệp, đồng thời từ đó mà xác định GTrTTTĐ công nghiệp

là cao nhất để tìm ra phân vùng lý tưởng cho việc bố trí xí nghiệp công nghiệp (ii)

Lý thuyết phân vùng, qui hoạch đất đô thị - đất trung tâm của Kristal: , Kristall là nhà địa lý học người Đức, là người đề xuất ra lý luận đất trung tâm, Theo Ông, thứ nhất,

đất trung tâm là điểm trung tâm của một khu vực tương đối nào đó, nó không phải

chỉ chung cho một thành phố hoặc một điểm dân cư Thứ hai, hàng hoá và dịch vụ

do đất trung tâm cung cấp gọi là chức năng đất trung tâm; Thứ ba, tính trung tâm hay

độ trung tâm, có thể hiểu là mức độ ảnh hưởng của đất trung tâm đó đối với khu vực xung quanh, hoặc nói cách khác là tác dụng không gian của chức năng đất trung tâm

lớn hay nhỏ Thứ tư, ngưỡng nhu cầu là chỉ nhu cầu thấp nhất về sức mua và mức độ

dịch vụ về cung ứng một loại hàng hoá hoặc dịch vụ lao động nào đó mà đất trung tâm có thể duy trì được Trong thực tế, ngưỡng nhu cầu luôn gắn liền với ngưỡng

nhân khẩu Thứ năm về phạm vi tiêu thụ hàng hoá, nếu các điều kiện khác không

7

Kết quả của nhóm nghiên cứu của GS.TS Dương Thị Bình Minh, ĐH Kinh tế TP.Hồ Chí Minh; TS

Trần Thanh Hùng, ĐH Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh; ThS Nguyễn Thị Mỹ Linh, ĐH Công Nghiệp TP HCM

Trang 36

thay đổi thì số lượng hàng hoá nào đó mà người tiêu dùng mua là quyết định bởi giá

cả thực tế mà họ chuẩn bị chi trả Giá cả ấy chính là giá tiêu thụ của hàng hoá cộng với phí giao thông đi lại để mua hàng hoá đó Phạm vi tiêu thụ hàng hoá là lộ trình thông thoáng xa nhất mà người tiêu dùng mong đến được để có hàng hoá và dịch vụ, hoặc là cự ly tiêu thụ và bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hoá và dịch vụ lao

động của đất trung tâm

- Qui hoạch sử dụng đất tác động tất yếu đến giá trị đất đai tăng thêm:

Có ý kiến cho rằng, qui hoạch SDĐ thường bị cho là loại biện pháp tiêu cực để tiến hành hạn chế các hoạt động của cá nhân trên thị trường đất đai Đồng thời, do ảnh hưởng của quy hoạch đối với việc cung ứng đất đai sẽ làm cho hiện tượng đầu cơ đất tăng lên Cũng có chuyên gia cho rằng, quy hoạch hạn chế tổng lượng đất sử dụng cho một mục đích nào đó, không những làm cho giá đất tăng lên về mặt tổng lượng, mà còn do ảnh hưởng về vị trí mà phương án quy hoạch tạo nên sẽ gây ảnh hưởng đến giá cả từng mảnh đất cá biệt

Về việc hạn chế của quy hoạch đối với cung ứng đất đai, có học giả (Alan W.Evans) đem chia thành hai loại: Một loại là chính sách quy hoạch có tính thực chất, đó là các biện pháp chính sách có mục đích định trước, để bảo vệ đất nông nghiệp, tiến hành điều chỉnh việc SDĐ v.v một loại khác làm chính sách quy hoạch có tính trình tự, đó là những phương pháp sử dụng để thực hiện chính sách

có tính thực chất như điều lệ quản lý phân vùng SDĐ (Zoning), pháp quy chia nhỏ đất đai (subdivision regulation) Hai chính sách này đều có thể làm tăng lượng cung ứng đất đai

Do tác dụng của quy hoạch này, đường cong giá đất không còn là đường cong trơn từ trung tâm thành phố giảm dần ra phía ngoại ô, mà là một đường gấp khúc lồi lõm, không liên tục (hình 3B)

- 3B - Hình minh họa đường cong không trơn về giá đất đô thị

Đất dùng cho công nghiệp

o

Giá

đất

Cự ly Đất dùng cho nhà ở

Đất dùng cho thương nghiệp

Đất vành đai cây xanh, nông nghiệp

Trang 37

Báo cáo nghiên cứu của Liên hợp quốc được xuất bản năm 1973 kết luận:

“Quy hoạch SDĐ là dùng để hạn chế tiến trình khai phá, bảo vệ đất nông nghiệp, đất trống dùng cho hoạt động công cộng (open space), và khu bảo hộ tự nhiên

Có khi quy hoạch khuyến khích xây dựng mật độ cao để giảm thiểu mở thêm các chi nhánh giao thông, do đó quy hoạch thường dùng giải pháp hạn chế số lượng đất đai có thể khai phá nên đương nhiên sẽ làm cho giá đất lên cao”

1.1.4.2 Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất

- Khái quát về MĐSDĐ: Hầu hết các nước đều chia đất đai đã đưa vào sử

dụng làm 2 nhóm loại đất là nhóm loại đất sử dụng vào mục đích NoN và nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; LDDnước ta cũng chia đất đai đã đưa vào sử dụng làm 2 nhóm loại đất là nhóm loại đất sử dụng vào mục đích NoN

và nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

- Chênh lệch giá trị theo mục đích sử dụng đất: Khi phát sinh chuyển

MĐSDĐ, đặc biệt là chuyển từ đất NoN sang đất phi nông nghiệp, do các nguyên nhân sau đây:

Một là, xem xét về mặt giá trị đất phi NoN luôn có giá trị trao đổi cao hơn

giá trị đất NoN là do thứ nhất, cơ sở khách quan là đất phi NoN bị giới hạn bởi qui hoạch, hạn chế chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng làm đất phi nông nghiệp, tạo ra tính khan hiếm của phi nông nghiệp; thứ hai là khả năng thâm dụng đất; thứ

ba là thu lợi trong quá trình SDĐ phi NoN cao hơn đất nông nghiệp; thứ tư để SDĐ phi NoN phải đầu tư xây dụng cơ sở hạ tầng

Hai là, nhu cầu phát triển kinh tế phi NoN đã trở thành một xu hướng phát

triển tất yếu của các quốc gia Nhu cầu chuyển đổi đất đai tạo nên một áp lực rất lớn không chỉ ở các nước đang phát triển mà ở cả các nước rất phát triển như Hoa

Kỳ, việc chuyển đổi đất NoN sang sử dụng vào mục đích phi NoN ở Hoa Kỳ cũng đang ở trạng thái cần hạn chế lại Cụ thể như, chỉ trong 5 năm (1992 - 1997) cả nước Mỹ đã có 15,8 triệu acre (tương đương 6,4 triệu ha) đất NoN chuyển sang làm đất đô thị Tỷ lệ chuyển đổi đất đai trong 5 năm là 30,2%, trong khi tỷ lệ tăng dân số chỉ là 5,3% (theo một số bài báo)

1.1.4.3 Yếu tố đầu tư vào đất đai

- Phân biệt trước đầu tư và sau đầu tư vào đất đai: (i) Giá trị đất nguyên

thủy: Được xác định với giả thiết là đất ở trạng thái tự nhiên/nguyên thủy, không

có một sự đầu tư nào vào đất này trong quá khứ cũng như hiện tại và không tính đến các ảnh hưởng của những lợi thế về cơ sở hạ tầng và cơ sở phát triển kinh tế -

Trang 38

văn hóa - xã hội tại khu vực; (ii) Giá trị mặt bằng của đất/vị trí đất: Giá mặt bằng của đất/vị trí đất chỉ khác với giá trị đất nguyên thủy ở chỗ là bất kỳ kết quả đầu

tư không nhìn thấy đã gắn kết với đất đều thuộc giá mặt bằng của đất/vị trí đất.; (iii) Giá vốn/giá đầu tư (đất phát triển): Là giá thành đầu tư vào đất để phân biệt với giá đất nguyên thủy và giá mặt bằng của đất/giá vị trí đất; được gọi là giá vốn hoặc giá ban đầu, giá khởi điểm trong thị trường quyền SDĐ; từ đó cho thấy: Giá trị đất nguyên thủy được tính như là phần còn lại sau khi đã khấu trừ tất cả các chi phí cho yêu cầu đầu tư vào đất

- Đầu tư vào đất đai: Theo luận điểm của Adam Smith thì trong tất cả việc

cải tạo, chỉ có cải tạo giao thông là có hiệu quả thực tế nhất; khi đề cập đến địa tô cấp sai, Smith rất coi trọng việc cải tạo điều kiện giao thông vận tải giữa các vùng, Ông cho rằng "Trong tất cả việc cải tạo, thì cải tạo giao thông là có hiệu quả thực tế nhất Đường sá tốt, đường sông tốt, hoặc dòng sông có thể thông tàu thuyền có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển, làm cho giá cả hàng hóa ở nơi xa và vùng phụ cận đô thị xích lại gần nhau; đồng thời giao thông thuận lợi có thể thúc đẩy khai phá khu vực xa, khắc phục tính đơn độc của NoN vùng ngoại ô và còn

có thể mở ra thị trường mới cho nông phẩm vùng ngoại ô”

Trên thực tế thị trường đất đai, rất ít đất thô (đất nguyên trạng ban đầu, đất nguyên thủy) được trực tiếp đi vào thị trường, thông thường đất giao dịch trên thị trường đều đã qua khai khẩn, đầu tư, là loại đất “thuộc” đã có KCHT nhất định Số liệu thống kê có liên quan chứng minh rằng đầu tư vào KCHT chiếm một tỷ trọng rất lớn trong giá đất, tỷ lệ này không giống nhau, có thể từ 35% đến 80% GTrTTTĐ do đầu tư KCHT chịu tác động của nhiều nhân tố, theo Larry R.G Martin:

“cấp hạng của hạ tầng, phương thức đầu tư và chất lượng hạ tầng” là ba nhân tố then chốt nhất, nếu xuất hiện các nhân tố đó không phù hợp với nhu cầu thực tế, thì tất yếu sẽ dẫn đến đầu tư vào đất đai không hiệu quả và làm cho TTBĐS bị thu hẹp Mặt khác việc lựa chọn thời điểm xây dựng hạ tầng, tác động đến nguồn cung đất cho thị trường: thiếu đất thì giá đất tăng lên; ngược lại xây dựng hạ tầng sớm lại tạo

ra nhiều đất thành lãng phí trong đầu tư; nếu kéo dài chu kỳ xây dựng hạ tầng thì vấn

đề thời cơ trở thành vấn đề đặc biệt quan tâm

Như vậy GTrTTTĐ phụ thuộc vào mức độ và thời điểm đầu tư KCHT và đương nhiên tác động tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là kết cấu hạ tầng (bao gồm cấp hạng, hệ số bảo đảm KCHT, mức độ đồng bộ và mật độ hạ tầng) và

Trang 39

dịch vụ phục vụ Về mặt lượng GTrTTTĐ bao gồm suất vốn đầu tư8 xây dựng

KCHT (giao thông, khu đô thị mới, khu công nghiệp v.v ) và giá trị đất nguyên thủy

1.1.4.4 Yếu tố chính sách kinh tế-xã hội

Ngoài ba yếu tố chủ yếu, tác động trực tiếp vào GTrTTTĐ thì các yếu tố kinh tế-xã hội tác động gián tiếp, thường xuyên và chiếm vị trí quan trọng đối với GTrTTTĐ, khi xem xét hoặc ban hành chính sách phân phối GTrTTTĐ, không thể không tính đến các yếu tố này, đó là: (i) chính sách đất đai và giá đất, tiêu biểu trong thời kỳ 10 năm 1993-2003 đất đai được giao quyền sử dụng và được chuyển nhượng đã tạo cho đất đai được định giá (LDD 1993); (i2) QSDĐ là hàng hóa đặc biệt trong TTBĐS, giá đất được định giá sát thị trường (LDD 2003) Từ giá đất (NĐ87) sang giá đất (NĐ 188), mức tối đa của khung giá đất đô thị chênh lệch tăng 6 lần, đất ở nông thôn chênh 31 lần; đến thời kỳ NĐ 123, mức tối đa của khung giá đất phi NoN nông thôn và nhóm đất NoN tăng thêm 1,5 lần, so với khung giá đất NĐ 87 giá đất phi NoN nông thôn chênh lệch tăng hơn 46 lần và

nhóm đất NoN chênh lệch tăng 5 lần; cụ thể như sau:

4.B-Bảng số và đồ thị về giá đất đô thị chênh lệch giá đất theo NĐ 87, 188 và 123

Loại

đô thị 87

87 +20% 188 123

188 /87

123 /87

8

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: giao thông, khu công nghiệp, khu đô thị mới: Suất đầu tư: Là “toàn bộ chi phí để tạo ra tài sản cố định tính trên một đơn vị năng lực quy ước mới được đưa vào sản xuất, sử dụng ổn định trong điều kiện bình thường”,(theo quy định của Bộ Xây dựng)

Trang 40

kiều hối, CPI, tỉ giá, giá vàng trong thời kỳ 2000-20109tại bảng 5B đã góp phần làm cho giá đất 10 năm qua tăng lên hơn 10 lần

5B - Bảng về biến động quy mô tiêu dùng, kiều hối, CPI, tỉ giá, giá vàng thời

1.1.5.1 Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử Khi phân tích tổng quát về quan

hệ đất đai, C.Mác cho rằng: Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư

hữu về ruộng đất là vô lý nhất; C.Mác viết: “Quốc hữu hoá đất đai làm hoàn toàn

thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá hu hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”10 Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên

sự phát triển của xã hội loài người Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập

trung hoá tư liệu sản xuất C.Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ

phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc NoN và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hoá đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”11 Theo luận điểm này của Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ SHTD về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992),

Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "Đất đai, rừng núi, thuộc sở hữu toàn dân"

đồng thời quy định: " Những tập thể và cá nhân đang SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình "(Điều 20) Hiến pháp 1992 tiếp tục

quy định "Đất đai đều thuộc SHTD" và quy định thêm: "NN giao đất cho tổ

chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài…được chuyển quyền SDĐ …t" Như

Định dạng
Số trang	514
Dung lượng	14,46 MB