BẠCH THỊ THANH HOA báo cáo KHÓA LUẬN tốt nghiệp đại học quản ly đất đai

PHẦN 1MỞ ĐẦU1.Đặt vấn đềĐất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn dân cư phát triển dân sinh, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, an ninh – quốc phòng.Không chỉ ngày nay chúng ta mới nhận thấy tầm quan trọng của đất đai mà lịch sử đã chứng minh bao thế hệ ông cha ta đã bỏ bao công sức, xương máu mới giữ gìn tạo lập vốn đất nhưng ngày hôm nay cũng chính vì vậy ông cha ta đã hiểu rõ tầm quan trọng của đất đai là “ Tấc đất, tấc vàng”.Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hoá đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, theo đó là nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ phát triển nhanh dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là phải có biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển QSDĐ là hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là : Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức và chuyển quyền ( thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.Thị trấn Chùa Hang là khu trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của huyện Đồng Hỷ. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thự hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Lương Văn Hinh, em tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013”.1.2Mục đích của đề tài.Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang trong giai đoạn từ năm 2011 – 2013, đưa ra được những thành tựu, hạn chế trong công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết đó.1.3Yêu cầu của đề tàiThu thập số liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan.Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất. Các giải pháp đưa ra phù hợp và mang tính khả thi cao.Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển quyền sử dụng đất.1.4Ý nghĩa của đề tài.Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại phương, nhận ra được những vướng mắc trong công tác chuyển QSDĐ từ đó đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển QSDĐ. PHẦN 2TỔNG QUAN TÀI LIỆU2.1 Cơ sở khoa học của đề tài2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài Luật Đất đai 2003; Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến 735) của Bộ Luật Dân sự 2005; Luật thuế nhà, đất 2010; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000; Nghị định 1812004NĐCP ngày 29102004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. Nghị định 1822004NĐCP ngày 29102004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 1882004NĐCP ngày 29102004 của Chính phủ về giá đất. Thông tư 232006TTBTCBTNMT ngày 2432006 của Bộ Tài chính Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai. Thông tư liên tịch 032006TTLTBTPBTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 052005TTLTBTPBTNMT ngày 1662005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch 042006TTLTBTPBNMT ngày 1362006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 012005TTBTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 1812004NĐCP ngày 29102004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Thông tư 292004TTBTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Quyết định số 93QĐTTg ngày 2262007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. Quyết định số 1402007QĐUBND ngày 18012007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định 1412007QĐUBND ngày 18012007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên. Tài liệu hướng dẫn số 1748HĐSTNMT ngày 18092007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh.2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài.Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng+ Đất đang có tranh chấp2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.Thị trấn Chùa Hang là một thị trấn trung tâm của huyện Đồng Hỷ, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển nhất huyện. Thị trấn cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 3 km, có QL 1B chạy qua, có đường tỉnh 269, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy, đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND thị trấn Chùa Hang cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất.2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 Nghị định 1812004NĐCP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)1, 2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 1812004NĐCP)2 Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định 1812004NĐCP)2 (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)7Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 1812004NĐCP.2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐChuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 1812004NĐCP như sau:+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)7Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 1812004NĐCP. 2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẠCH THỊ THANH HOA

Tên đề tài:

“ ÐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN THỊ TRẤN CHÙA HANG, HUYỆN ÐỒNG HỶ, TỈNH THÁI

NGUYÊN GIAI ÐOẠN 2011- 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Lương Văn Hinh

Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quátrình đào tạo sinh viên của nhà trường Đây là khoảng thời gian sinh viênđược tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trongnhà trường

Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban

chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011- 2013” Trong

suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, cácbạn lớp 42_QLĐĐ B, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm,

Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS.

Lương Văn Hinh người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt

nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷtỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tạiđịa phương

Do kinh nghiệm còn thiếu, trình độ còn hạn chế và thời gian nghiên cứucòn ngắn mặc dù đã rất cố gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránhkhỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của cácthầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em đượchoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014

Sinh viên

ND SXNN Người dân sản xuất nông nghiệp

ND SXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Bảng dân số và lao động của thị trấn Chùa Hang 24

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chùa Hang năm 2013 26

Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn từ 2011 – 2013 30

Bảng 4.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013 30

Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang 31

giai đoạn 2011 - 2013 31

Bảng 4.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013 32

Bảng 4.7: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang 33

giai đoạn 2011 - 2013 33

Bảng 4.8: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013 33

Bảng 4.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013 34

Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ 36

Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ 38

Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng QSDĐ 40

Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, thuê lại QSDĐ 41

Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ 43

Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ 45

Bảng 4.16: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ 47

Bảng 4.17: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ .48

Bảng 4.18: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ .49

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 6

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12

2.2.3 Những quy định về hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất 15

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ 18

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 19

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 19

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 19

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 19

3.3 Nội dung nghiên cứu 19

3.3.1 Điều kiện cơ bản của thị trấn 19

3.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất của toàn thị trấn Chùa Hang 19

3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003 19

3.3.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra và đề xuất giải pháp 20

3.4 Phương pháp nghiên cứu 20

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 20

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 20

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21

4.1 Tình hình cơ bản của thị trấn Chùa Hang 21

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị trấn Chùa Hang 21

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Chùa Hang 22

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Chùa Hang 25

4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa Hang 29

4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 -2013 29

4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 -2013 30

4.2.4 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 – 2013 31

4.2.5 Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 -2013 32

4.2.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 – 2013 34

4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại; bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 -2013 35

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về chuyển quyền sử dụng đất 35

4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về những quy định chung chuyển quyền quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra 35

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 37

4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về cá hình thức chuyển quyền sử dụng đất 50

4.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất 52

4.4.1 Thuận lợi 52

4.4.2 Khó khăn 53

4.4.3 Giải pháp 53

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

5.1 Kết luận 54

5.2 Kiến nghị 54

Không chỉ ngày nay chúng ta mới nhận thấy tầm quan trọng của đất đai

mà lịch sử đã chứng minh bao thế hệ ông cha ta đã bỏ bao công sức, xươngmáu mới giữ gìn tạo lập vốn đất nhưng ngày hôm nay cũng chính vì vậy ôngcha ta đã hiểu rõ tầm quan trọng của đất đai là “ Tấc đất, tấc vàng”

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy mạnh công cuộc côngnghiệp hóa hiện đại hoá đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra

ồ ạt, theo đó là nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụphát triển nhanh dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh.Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là phải có biện phápquản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũngnhư tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội Xuất phát

từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quantâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai Chuyển quyền sử dụngđất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế,chuyển QSDĐ là hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hìnhthức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993 chuyển QSDĐ mớiđược quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng nhưtrình tự thủ tục thực hiện các quyền đó Theo Luật Đất đai 1993, người sửdụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là :Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật Đất đai năm 2003 rađời, hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai năm

1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về sốhình thức và chuyển quyền ( thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là

tặng cho, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyểnquyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.

Thị trấn Chùa Hang là khu trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị củahuyện Đồng Hỷ Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việcthự hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụngđất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt được nhiều thành tích đáng kể songvẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai Do

đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhànước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa

vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, tacần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút

ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giámhiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại họcNông Lâm, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Lương Văn Hinh, em tiến hành

thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013”.

1.2 Mục đích của đề tài.

Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấnChùa Hang trong giai đoạn từ năm 2011 – 2013, đưa ra được những thànhtựu, hạn chế trong công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất và đề xuất hướnggiải quyết đó

1.3 Yêu cầu của đề tài

Thu thập số liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cáchkhoa học và khách quan

Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyểnquyền sử dụng đất

Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền được thựchiện tại địa phương nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất Cácgiải pháp đưa ra phù hợp và mang tính khả thi cao

Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân vềkết quả chuyển quyền sử dụng đất.

1.4 Ý nghĩa của đề tài.

Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã họcvào thực tế

Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinhviên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại phương, nhận rađược những vướng mắc trong công tác chuyển QSDĐ từ đó đưa ra những giảipháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quảquản lý Nhà nước trong công tác chuyển QSDĐ

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Luật Đất đai 2003;

- Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến735) của Bộ Luật Dân sự 2005;

- Luật thuế nhà, đất 2010;

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000;

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật đất đai 2003

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xửphạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất

- Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính

- Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sửdụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sáchnhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định củaThông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thôngtại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

- Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnhThái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm địnhcấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnhThái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địachính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên

- Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tàinguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơchế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài.

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đấtđai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biếnđộng do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quyđịnh một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phépchuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý củaNhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệđất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó

là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyểnquyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền nàyđược quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đãđược soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thựchiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 nămthực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tácquản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế ViệtNam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn

nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời

kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa Để khắc phục những hạn chế của Luật Đấtđai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai,tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền đượcchuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thểhơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dướihình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũngnhư nhiều vấn đề khác có liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đấtnông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phépchuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:

+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp

+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyểnquyền sử dụng

+ Đất đang có tranh chấp

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xuthế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngàycàng sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng nhưcông tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quannhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầungày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Thị trấn Chùa Hang là một thị trấn trung tâm của huyện Đồng Hỷ, lànơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển nhất huyện Thị trấn cách trungtâm thành phố Thái Nguyên 3 km, có QL 1B chạy qua, có đường tỉnh 269, tạođiều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội Vìvậy, đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng chocác mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăngnhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn

đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất

là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gian

qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lýchặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dungquản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ

về đất đai Các cấp lãnh đạo UBND thị trấn Chùa Hang cùng các ngành liênquan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đainhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phương, từ đó góp phần vào

sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thịtrường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất.

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyểnQSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sửdụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắcphục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giaođất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng choQSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đócho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiệncho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2]

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trươngchung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc (Điều 102 Nghị định181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất được quy định tạiđiều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyểnQSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong

trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng mộtkhoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đượcQSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãikhi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượngQSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyểnnhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyêntrồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cánhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khuphục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếukhông sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượngQSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007)[7]

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụthể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định181/2004/NĐ-CP

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhườngQSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhấtđịnh bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho ngườikhác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuêlại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lạichỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một sốtrường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sủ dụng đất đượcquy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định181/2004/NĐ-CP

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ củamình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nộidung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị vàcho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định củapháp luật Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người

sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quyđịnh của Luật Dân sự về để thừa kế

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôicủa người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết màngười chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột (Nguyễn Khắc TháiSơn, 2007)[7]

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quyđịnh cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định181/2004/NĐ-CP

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệtình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn

ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mớinhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ màngười chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợidụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể nhữngtrường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặcthuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuếthu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợvới chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; chachồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội vớicháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau”được miễn thuế

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụthể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định181/2004/NĐ-CP

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đếnthế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theoquy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời giantheo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyếtđược một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốnphát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụngcũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợicủa họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều

130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trịQSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảolãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trảngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất đượcquy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định181/2004/NĐ-CP

2.2.1.8 Quyền góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất.

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyềncoi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn vớingười khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữahai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc làsức lao động, máy móc… theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời,các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sứcmạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinhdoanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đượcquy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định181/2004/NĐ-CP

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.

2.2.2.1 Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốnthực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tạiĐiều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1 Có giấy chứng nhận QSDĐ

2 Đất không có tranh chấp

3 QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4 Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mìnhcũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộptiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiệnnghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đượcthực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụtài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi cóquyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tàichính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thìđược thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giaođất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giaođất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thứcthuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễnnghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyếtđịnh giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bánhoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đãhoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp

dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyểnnhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dướihình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐnhư sau:

1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông quachuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều

102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông quanhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghịđịnh này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông quanhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khukinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 vàkhoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 củaNghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tạiĐiều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhậnthừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua gópvốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhànước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thôngqua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đượcnhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đangđược sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai đượcUBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,

bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩmquyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết địnhhoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hànhán; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản

về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhómngười có chung QSDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia táchhoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc vănbản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luậtđược nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã đượcxác định trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tạikhoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thìđược nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địaphương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 củaNghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấpgiấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộkhẩu, nơi đăng ký kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

2.2.3 Những quy định về hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

- Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân(có xác nhận của UBND cấp xã)

- Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi chưa có bản

đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

- Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợpthửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)

2.2.3.2 Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

- Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

- Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

- Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhậnthừa kế là duy nhất)

- Tờ trình của UBND cấp xã

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

- Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợpthửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)

- Giấy khai sinh (bản sao)

- Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xãGiấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh TháiNguyên, 2009)

2.2.3.5 Hồ sơ thế chấp, bảo lãnh

a) Hồ sơ đăng kí thế chấp, bảo lãnh

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh 02 bản;

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đông thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đainăm 2003

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xâydựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền vớiđất, nếu pháp luật có quy định;

b) Hồ sơ xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

2.2.3.6 Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứngthực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

2.2.3.7 Quy định về hồ sơ góp vốn bằng giá trị QSDĐ

a) Hồ sơ đăng kí góp vốn bằng giá trị QSDĐ

+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ (đã được công chứng hoặcchứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ đượcquy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai

b) Hồ sơ xóa đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả

hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ

Huyện Đồng Hỷ gồm có 18 đơn vị hành chính, thị trấn Chùa Hang làmột trong 3 thị trấn của huyện ngoài ra còn có 15 xã Phòng Tài nguyên vàMôi trường huyện hàng năm đều xây dựng kế hoạch quản lý đất đai có hợp lý

và có hiệu quả Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ Trong năm

2013, huyện tiếp nhận 20 hồ sơ xin thuê đất, 1100 hồ sơ chuyển nhượng tặngcho QSDĐ, 1115 hồ sơ đăng kí thế chấp

Từ khi Luật đất đai ra đời đã có rất nhiều thay đổi về các quy định cũngnhư các hình thức chuyển QSDĐ, ban chỉ đạo chuyên môn đã tổ chức tuyêntruyền, hướng dẫn thực hiện những quy định mới trong Luật đất đai, đồngthời cũng tuyên truyền đến người dân để nâng cao sự hiểu biết cho người dânthúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ diễn ra sôi động hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa Hang,huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá hoạt động của 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địabàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm : UBND Thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ, tỉnh TháiNguyên

- Thời gian thực hiện : Từ 24/2/2014 đến 30/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện cơ bản của thị trấn

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế

- Điều kiện xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

3.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất của toàn thị trấn Chùa Hang.

- Tình hình quản lý đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2013

3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003

- Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

- Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

- Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

3.3.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra và đề xuất giải pháp.

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, về đời sống vănhóa giáo dục, y tế, hiện trạng sử dụng đất… của thị trấn thông qua các báocáo tổng kết năm của UBND thị trấn Chùa Hang

- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan tới công tác chuyển quyền sửdụng đất của thị trấn Chùa Hang và các văn bản pháp luật có liên quan

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra phỏng vấn qua bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Chia đối tượngphỏng vấn ra làm 3 nhóm:

Nhóm 1: Gồm 18 trưởng khu hành chính, 1 cán bộ địa chính xã và 11cán bộ công chức nhà nước hoặc cán bộ đã nghỉ hưu

Nhóm 2: 30 hộ gia đình, cá nhân là người buôn bán sản xuất phinông nghiệp

Nhóm 3: 30 hộ gia đình, cá nhân là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.Phỏng vấn được thực hiện theo bộ phiếu điều tra ở phần phụ lục Mỗi câu hỏitrong bộ phiếu điều tra sẽ tương ứng là một chỉ tiêu trong hệ thống bảng biểu

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu

3.4.2.1 Phương pháp thống kê

Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới côngtác chuyển quyền sử dụng đất để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệuđảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Tình hình cơ bản của thị trấn Chùa Hang

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị trấn Chùa Hang

* Phía Bắc giáp với xã Hóa Thượng – huyện Đồng Hỷ

* Phía Tây Nam giáp với thành phố Thái Nguyên

* Phía Đông và Đông Nam giáp với xã Đồng Bẩm – thành phố TháiNguyên

* Phía Tây giáp với xã Cao Ngạn – thành phố Thái Nguyên

Thị trấn Chùa Hang là thị trấn miền núi đồng thời là trung tâm kinh tế văn hóa xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên Được thành lập ngày06/07/1985 theo quyết định số 102/HĐBT ngày 02/04/1985 của hội đông bộtrưởng nay là Chính Phủ trên cơ sở sát nhập 2 phường Chiến Thắng và NúiVoi thuộc thành phố Thái Nguyên trước đây.( UBND thị trấn Chùa Hang) [14]

-4.1.1.2 Khí hậu, thời tiết.

Chùa Hang mang đặc điểm chung của khí hậu vùng miền núi phía Bắc

đó là khí hậu nhiệt đới gió mùa Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22 –24OCnhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28oC và trung bình tháng thấp nhất là

4.1.1.4 Thủy văn

Mạng lưới thủy văn của thị trấn Chùa Hang có 3,85 ha sông suối cùngvới hệ thống ao, hồ lớn nhỏ là những nguồn nước phục vụ cho sinh hoạt vàsản xuất Ở phía Tây – Nam có sông Cầu chảy qua với lưu lượng nước rất lớn

đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trấn Tuy nhiên, vào mùamưa lũ có hiện tượng úng ngập gây khó khăn cho sinh hoạt và sản xuất củangười dân ( UBND thị trấn Chùa Hang) [14]

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Đất đai của thị trấn được hình thành từ đá mẹ như phiến thạch sét, đáMacma axit, một số ít là đấ macma trung tính và đá biến chất, toàn thị trấn có303,77 ha đất

* Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt : Toàn thị trấn hiện có 3,85 ha đất thủy lợi và mặtnước chuyên dùng; có 3,38 ha đất mặt nước nuôi trồng thủy sản Đây lànguồn nước mặt phục vụ cho phát triển sản xuất nông nghiệp và cân bằng môitrường sinh thái

Nguồn nước ngầm: mực nước ngầm của thị trấn sâu trung bình từ 10 –15m là nguồn nước sạch cung cấp nước cho sinh hoạt của nhân dân, chủ yếu

là giếng khơi và giếng khoan ( UBND thị trấn Chùa Hang) [14]

Nhận xét chung: Thị trấn Chùa Hang có vị trí khá thuận lợi, địa hình

tương đối bằng phẳng, là trung tâm của huyện Đồng Hỷ Cách trung tâmthành phố 3km, có quốc lộ 1B chạy qua, có đường tỉnh lộ 269 tạo điều kiệnthuận cho việc giao lưu, buôn bán phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội

Tuy nhiên bên cạnh những thuận lợi, thị trấn Chùa Hang vẫn gặp một

số khó khăn như gặp phải lũ lụt gây ảnh hưởng xấu cho nông nghiệp Nhiềudiện tích lúa và hoa màu vẫn phụ thuộc vào lượng mưa tự nhiên, diện tích đất

bị thu hẹp nên không có đất để trồng cây ngăn lũ

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Chùa Hang

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh tế của thị trấn trong những năm qua có những bước phát triểnmạnh mẽ Tốc độ tăng trưởng kinh tế từ 4 – 6,5% mỗi năm Năm 2013, ướcthu ngân sách đạt 113% dự toán huyện giao Tổng ngân sách không chỉ đạt

mà còn vượt mức chỉ tiêu huyện giao Đó là kết quả của sự phối hợp chặt chẽcủa các ban ngành, mặt trận và các đoàn thể nhân dân, đã khai thác triệt đểcác nguồn thu (UBND Thị trấn Chùa Hang) [15]

Cơ cấu kinh tế của thị trấn Chùa Hang là: Thương mại dịch vụ, tiểu thủcông nghiệp, công nghiệp và nông nghiệp

Cơ cấu kinh tế cũng có chuyển biến tích cực: Tỉ trọng ngành côngnghiệp, dịch vụ tăng, tỉ trọng ngành nông nghiệp giảm Đây là xu hướngthuận lợi cho sự phát triển của thị trấn Chùa Hang theo hướng công nghiệphóa - hiện đại hóa Tỉ trọng ngành công nghiệp chiếm 40%, tỉ trọng ngànhnông nghiệp chiếm 30% và tỉ trọng ngành dịch vụ chiếm 30%

* Ngành nông nghiệp:

Tổng diện tích đất nông nghiệp của thị trấn là 121,68 ha chiếm 40,06%tổng diện tích tự nhiên của thị trấn, chủ yếu là đất trồng cây hàng năm như:Rau, ngô, khoai, sắn… chiếm 116,75 ha, chỉ có 5,41 ha trồng lúa Đây cũng lànguồn cung cấp thực phẩm rau tươi cho thị trấn và vùng lân cận Năng suấtrau ước tính mỗi năm đạt khoảng 111 tạ/ha và sản lượng đạt khoảng 14,5 tấn.(UBND thị trấn Chùa Hang) [15]

Tiếp tục phát triển các ngành chăn nuôi lợn, gà, vịt siêu trứng theophương thức công nghiệp, nuôi mật ong và trồng nấm.

* Ngành công nghiệp và dịch vụ:

Trên địa bàn thị trấn hiện nay có hơn 40 công ty và doanh nghiệp, tậptrung vào các ngành như: khai thác đá, vận tải, xây dựng, sản xuất và buônbán vật liệu xây dựng, sản xuất gỗ… Trong năm 2013, các doanh nghiệp đãphát triển mạnh mẽ, áp dụng khoa học kỹ thuật, nắm bắt thị trường… và đãđạt được những kết quả khá cao: Công ty cổ phần vận tải xây dựng SơnLuyến có giá trị sản lượng năm 2013 đạt gần 100 tỷ đồng, chi nhánh mỏ đáNúi Voi, chi nhánh nhà máy xi măng Núi Voi, công ty cổ phần gạch ốp lát vàvật liệu xây dựng, công ty cổ phần sản xuất vật liệu xây dựng Thái Nguyên…

có giá trị sản lượng đạt trên 25 tỷ đồng Bên cạnh đó, các công ty, doanh

nghiệp, hộ kinh doanh đã đạt được những kết quả khá cao góp phần khôngnhỏ trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội của thị trấn Giá trị sản lượngcủa các doanh nghiệp, công ty trên địa bàn thị trấn năm 2013 đạt hơn 200 tỷđồng (UBND thị trấn Chùa Hang) [15].

4.1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội

- Dân số và lao động

Theo số liệu thống kê, tính đến tháng 10 năm 2013 toàn thị trấn có tổng

số 11.475 khẩu với 3.110 hộ phân bố ở 28 tổ dân phố (UBND thị trấn ChùaHang 2013) [15]

Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên ở mức thấp (0,94%), do người dân đã nhận thức

rõ về các chính sách dân số kế hoạch hóa gia đình, tình trạng sinh con thứ 3 rất ít

Tính đến tháng 10 năm 2013, toàn thị trấn có 6.490 người trong độ tuổilao động Trong đó số lao động nông nghiệp là 1.924 người chiếm 29.65%tổng số lao động toàn thị trấn Số lao động còn lại chủ yếu là lao động trongcác nhà máy, công ty trên địa bàn thị trấn và các hoạt động dịch vụ thương mại

Kinh tế tổng thể phát triển đã tạo điều kiện nâng cao mức sống thunhập cho nhân dân địa phương Thu nhập bình quân trên đầu người năm 2013đạt 11.500.000 đồng/ 1 người/năm Đến nay trên thị trấn đã tạo việc làm chohàng ngàn lao động (UBND thị trấn Chùa Hang 2013) [15]

Bảng 4.1 Bảng dân số và lao động của thị trấn Chùa Hang

- Lao động nông nghiệp Người 1.924 29,65

- Lao động phi nông

nghiệp

- Giáo dục và Đào tạo

Trong những năm qua công tác giáo dục của thị trấn có những chuyểnbiến tích cực về số lượng cũng như chất lượng đào tạo đã đạt tiêu chuẩn quốcgia về phổ cập tiểu học và trung học cơ sở Trên địa bàn thị trấn Chùa Hang

có 2 trường tiểu học, 2 trường trung học cơ sở và 1 trường trung học phổ

thông, 1 trường Trung tâm Giáo dục Thường xuyên huyện Đồng Hỷ Trườngtrung học cơ sở Chùa Hang 2 đã nhận huân chương lao động hạng 3 của thủtướng chính phủ.

- Y tế

Trên địa bàn thị trấn có bệnh viện huyện Đồng Hỷ và trung tâm y tếhuyện Đồng Hỷ, đây là điều kiện thuận lợi cho công tác chăm sóc sức khỏe cộngđồng, bên cạnh đó còn có 1 trạm y tế được xây dựng nhà 2 tầng với y dụng cụ,thuốc men khá đầy đủ và có đội ngũ cán bộ y tế nhiệt tình, có trách nhiệm

- Công tác văn hóa

Tuyên truyền tổ chức lễ hội Chùa Hang 2013 đảm bảo vui tươi, lành mạnh,mang đậm bản sắc văn hóa dân tộc Cùng với đoàn thanh niên tham gia giải cầulông do huyện tổ chức, ngoài ra còn nhiều phong trào văn hóa bổ ích khá

4.1.2.3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Trong xây dựng cơ bản, ban lãnh đạo thị trấn Chùa Hang đã chỉ đạo sửdụng có hiệu quả nguồn vốn của nhà nước, kết hợp với nguồn lực của địaphương để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tập trung đầu tư có trọng tâm,trọng điểm, ưu tiên xây dựng các công trình phục vụ thiết thực cho sản xuất

và phục vụ đời sống của cán bộ và nhân dân trên địa bàn thị trấn Các côngtrình xây dựng cơ bản của thị trấn cũng như của huyện nằm trên địa bàn củathị trấn đều đã được thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,đúng tiêu chuẩn thiết kế kỹ thuật

- Giao thông: Nhìn chung hệ thống giao thông của thị trấn phát triển tốt

với 2 trục đường chính là quốc lộ 1B dài khoảng 6km và đường 379 đi núi voitổng chiều dài khoảng 3km, ngoài ra còn có đường đi Trại cau dài khoảng2km và đường Thanh niên đã được trải nhựa, các đường còn lại của thị trấnđều được đổ bê tông hóa

- Điện lưới, thông tin liên lạc: Hiện nay, hệ thống lưới điện quốc gia đã

phủ trùm kín toàn bộ thị trấn Trên địa bàn có 28 trạm biến áp Tổng diện tíchđất sử dụng khoảng 420m2 Trên địa bàn thị trấn có bưu điện huyện Đồng Hỷ

và còn có một điểm bưu điện văn hóa tại khu vực mỏ đá Núi Voi.

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Chùa Hang

4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Chùa Hang

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chùa Hang năm 2013

(ha)

Cơ cấu (%)