đánh giá thực trạng và một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã bắc kạn, tỉnh bắc kạn

Theo đó thị trường đất ở thông qua việc thực hiện các quyền tài sản, QSDĐ ngày càng được mở rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận động của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài chính đối vớ

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐINH THỊ NHÍP NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

Trang 2

ĐINH THỊ NHÍP NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Văn Thơ

Thái Nguyên, năm 2014

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Đinh Thị Nhíp Nhung

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - TS Lê Văn Thơ đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Kạn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đinh Thị Nhíp Nhung

Trang 5

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học về thị trường bất động sản 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 5

1.2 Quản lý thị trường bất động sản 10

1.2.1 Các yếu tố của thị trường bất động sản 10

1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 15

1.3 Thị trường nhà đất các nước trên thế giới và ở Việt Nam 18

1.3.1 Trên thế giới 18

1.3.2 Một số vấn đề về thị trường đất ở tại Việt Nam và tỉnh Bắc Kạn 25

1.3.3 Bài học kinh nghiệm đối với thị trường BĐS ở Việt Nam 30

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

Trang 6

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu 33

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33

2.2.2 Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 33

2.2.3 Thực trạng thị trường đất ở tạ 33

2.2.4 Thực trạng quản lý thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 34

2.2.5 , hạn chế và nguyên nhân của thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 34

2.2.6 Một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 34 2.3 Phương pháp nghiên cứu 34

2.3.1 Phương pháp điều tra cơ bản 34

2.3.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 34

2.3.3 Phương pháp so sánh 35

2.3.4 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 35

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 39

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 41

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên đị 42

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thị xã Bắc Kạn năm 2013 43

3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46

3.2.4 Tình hình giao đất ở tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 50

Trang 7

3.3 Thực trạng thị trường đất ở tạ 51

3.3.1 Hiện trạng đất ở trên địa bàn thị xã năm 2013 51

3.3.2 Hiện trạng cung - cầu bất động sản 52

3.3.3 Về quan điểm của bên cầu về đất ở 54

3.3.4 Tình hình giá đất tại thị xã Bắc Kạn 56

3.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường đất ở 64

3.4 Thực trạng quản lý thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 67

3.4.1 Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường đất ở 67

3.4.2 Các biện pháp quản lý của Nhà nước đối với thị trường đất ở thị xã Bắc Kạn 68

3.4.3 Thực trạng quản lý thị trường đất ở 73

, hạn chế và nguyên nhân của thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 76

3.5.1 Ưu điểm 76

3.5.2 Những hạn chế, tồn tại 77

3.5.3 Nguyên nhân cuả những hạn chế, tồn tại 78

3.6 Một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 79

3.6.1 Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản 79

3.6.2 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 79

3.6.3 Định giá đất 80

3.6.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 80

3.6.5 Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản 80

3.6.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản 81

Trang 8

3.6.7 Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế 81

3.6.8 Giải pháp về thông tin 82

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 84

84

85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 1

ỀU TRA 3

Trang 9

Trang 10

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng các loại đấ n năm 2013 43

Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2010-2013 45

Bảng 3.3: Tình hình cấp GCN một số loại đất tại thị xã Bắc Kạn năm 2013 48

Bảng 3.4: Tình hình giao đất ở giai đoạn 2011-2013 49

Bảng 3.5: Hiện trạng đất ở đô thị phân theo các đơn vị hành chính 51

Bảng 3.6: Hiện trạng đất ở nông thôn phân theo các đơn vị hành chính 51

Bảng 3.7: Các nguồn cung về đất ở 53

Bảng 3.8: Nhu cầu mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình 55

Bảng 3.9: Quan điểm lựa chọn quy mô diện tích đất ở 56

Bảng 3.10: Giá đất ở quy định tối đa và tối thiểu tại thị xã Bắc Kạn 58

Bảng 3.11: Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn từ 2011 đến 2013 59

Bảng 3.12: Bảng so sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất trên thị trường tại thị xã Bắc Kạn 62

Bảng 3.13: Các dự án quy hoạch đất ở trên địa bàn thị xã đến năm 2020 69

Bảng 3.14: Các văn bản do UNND tỉnh Bắc Kạn ban hành 72

Trang 11

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 3.1: Bản đồ thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn 37

Hình 3.2: Biểu đồ yếu tố quan tâm khi mua đất của hộ gia đình 55

Hình 3.3: Biểu đồ giá đất ở quy định tại các vị trí trung bình

giai đoạn 2011-2013 59

Hình 3.4: Biểu đồ giá đất ở phường Đức Xuân 63

Hình 3.5: Biểu đồ giá đất ở phường Nguyễn Thị Minh Khai 63

Trang 12

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã, đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp

Nền kinh tế của Việt Nam đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế

xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư

Để từng bước đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng chặt chẽ, hiệu quả, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003, Luật Dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2005), Luật Nhà ở 2005, Luật Thuế thu nhập, Luật Kinh doanh BĐS 2006 Theo đó thị trường đất ở thông qua việc thực hiện các quyền tài sản, QSDĐ ngày càng được mở rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận động của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song cũng còn không ít những tồn tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất động sản, về quản lý giá đất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính sách điều tiết giá trị gia tăng bất động sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị của nhà nước

nơi mà thị trường đất

ở có những diễn biến tương đối đa dạng Đặc biệt, trong một vài năm trở lại đây,

Trang 13

trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất thoát lớn cho xã hội; nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ đất ở, kích cầu ảo để nâng giá đất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có thu nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất động sản Xuất phát từ tình hình nêu trên, để có một cách nhìn toàn diện về thị

trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài “ Đánh giá thực trạng và một số giải pháp phát triển thị trường đất ở

2 Mục đích nghiên cứu

- Tìm hiểu về thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn;

- Điều tra thực trạng hoạt động của thị trường đất ở trên đị

;

- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường đất ở trên đị

3

- Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị

sách hoàn thiện các giải pháp phát triển thị trường đất ở

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quả

, đồng thời đưa ra các quyết sách đúng đắn đối với hoạt động phát triển thị trường đất ở tạ

Trang 14

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1.1.2 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

- Có vị trí cố định, không di chuyển được: đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem bất động sản đi nơi khác để giao dịch

- Tính bền lâu: đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục năm đến hàng trăm năm

- Tính thích ứng: lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng Tính thích ứng của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan trọng để thu hút khác hàng và các nhà đầu tư

- Tính dị biệt: trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau

Trang 15

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì phải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.[3]

tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

b) BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng

tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

Trang 16

c) BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.[3]

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả hàng hoá BĐS Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đấnước ta hiện nay, thị trường nhà đấ ợc hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS

Trong các văn bản pháp luật của nhà nước, nhà nướ ịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung là nơi mà người mua

và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Thị trường nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau Tuỳ theo số lượng, quy

mô của từng người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán.[4]

Trang 17

1.1.2.2 Tính chất của thị trường bất động sản

a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa

- Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu

- Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả

- Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất

b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BĐS là rất quan trọng

Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BĐS tạo ra Tuy nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BĐS về phía cầu mà bỏ qua phía cung Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường

là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư Những đặc trưng

và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng

để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào Những nhân tố khác cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải tạo, giao thông vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh Tất cả những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp ứng cầu tiềm năng [4]

1.1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

a) Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng trên tất

cả các vùng đất nước

TTBĐS thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương về quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các

Trang 18

miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế ội khác nhau quy định TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn TTBĐS ở nông thôn và miền núi, v.v

b) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo

Do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất - BĐS nói chung Trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán BĐS thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó Điều này gây ra hiện tượng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tượng cung - cầu, giá cả giả tạo Đây là một đặc điểm chủ yếu của TTBĐS

c) Việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư và lao động lớn

Mà sự vận động, vận hành của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn

ra chậm chạp vì nó còn phụ thuộc vào: cơ chế, chính sách của nhà nước; các thủ tục về hợp đồng, chuyển nhượng, đăng ký đất đai, nhà ở,…

d) Việc tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian, tiền bạc

Để tạo lập và đưa một BĐS vào sử dụng phải mất một khoảng thời gian tương đối dài và đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn Do vậy việc thu hồi vốn chậm và thường có nhiều rủi ro

đ) Thị trường bất động sản là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên rất đa dạng về hình thức

Nó có thể diễn ra dưới dạng trao đổi, mua bán chuyển nhượng, cầm cố

và cũng có thể diễn ra dưới hình thức cho thuê Trong điều kiện đất đai ngày càng khan hiếm và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê đất đai, BĐS trở nên khá phổ biến Việc cho thuê đất đai thực chất là cho

Trang 19

thuê quyền sử dụng đất đai Người thuê phải trả cho người cho thuê một khoản tiền về việc sử dụng đất đai, BĐS trong thời hạ ớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nên thực chất việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cầm cố,… Đất đai là trao đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước ta cũng đang mở rộng và phát triển hình thức cho thuê đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu về đất, BĐS muốn thuê để sản xuất về thủ tục, giá cả, thời hạn,…đặc biệt là đối với người nước ngoài muốn đầu tư và nước ta

e) Thị trường Bất động sản chịu sự điều tiết của pháp luật

Thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng là một thị trường đặc biệt, nó không được tự do trao đổi như các thị trường hàng hoá khác Nó được hạn chế bởi sự quản lý chặt chẽ và nghiêm ngặt của nhà nước nhằm bảo vệ tài nguyên đất trên phạm vi quốc gia Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện thì chế độ quản lý của nhà nước về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Điều đó thể hiện trong việc quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, những quy định trong việc đánh giá và định giá đất đai khi chuyển mục đích và quyền sử dụng đất Chế

độ quản lý của nhà nước về đất đai được thể hiện ở luật đất đai và những văn bản khác dưới luật quy định và hướng dẫn thi hành các điều khoản của luật đất đai

g) Một đặc điểm nữa của TTBĐS là cung trong TTBĐS không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu

Bởi việc tăng cung của một loại BĐS chẳng hạn như nhà đất cho một mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như: mua đất, xin cấp giấy phép xây

Trang 20

dựng,… Những biến động xảy ra trong thị trường nhà đất chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác

Trong TTBĐS, cầu phản ứng rất nhanh nhưng phản ứng chậm và cần phải có thời gian mới có thể tiếp cận, đáp ứng được cầu Như vậ

, trong khi cầ ều Điều này dẫn đến hậu quả là mất cân bằng cung cầu trên TTBĐS.[4]

1.1.2.4 Chức năng của thị trường bất động sản

- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;

- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.[4]

1.1.2.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng;

- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS;

- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động;

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.[4]

1.1.2.6 Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên

Trang 21

quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS;

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp

mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.[3]

Trang 22

Trang 23

Trang 24

Trang 25

, cung trên TTBĐS

.[10]

Trang 26

1.2.1.3 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư

và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu

ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân [11]

1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.2.2.1 Chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, nhà nước

có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia ) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước Để thực hiện các vai trò nói trên của mình, nhà nước phải sử dụng một

Trang 27

hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như ban hành chính sách, pháp luật, phân loại các hoạt động theo phương thức hành chính công hoặc dịch vụ công nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái [4]

1.2.2.2 Nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Nhiệm vụ của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cụ thể như sau a) Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS

b) Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế Thống nhất quả ật, hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường BĐS

c) Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật [4]

1.2.2.3 Các công cụ quản lý thị trường bất động sản

Hệ thống công cụ quản lý vĩ mô đối vớ ột chỉnh thể thống nhất các quan điểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể được nhà nước sử dụng trong quá trình hiện thực hoá các mục tiêu đã đặt ra Hiện

Trang 28

đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Thuế chuyển quyề , Luật Hợp đồng kinh tế

b) Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công

như quản lý đô thị Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể đã dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầ

phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung

c) Công cụ tài chính BĐS đóng vai trò quan trọ ạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hộ

ngoại lệ Các tài sản BĐS thường có giá trị rất lớn nên việc tạo lập và giao dịch chúng qua thị trường sẽ cần nguồn vốn lớn Điều này sẽ được giải quyết khi sử dụng các công cụ tài chính BĐS như: vốn vay, trái phiếu đô thị ựng, tín dụng uỷ thác xây dựng BĐS, ngân sách đầ ạ tầng, chính sách thuế ản BĐS

d) Công cụ quản lý hành chính: Đây là hệ thống văn bản hành chính quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới BĐS

Nó là cơ sở tạo ra “chứng thư” cho hàng hoá BĐS giao dịch trên thị trường Nếu thủ tục càng đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải thì sẽ làm tăng tính

Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay, nhà nước cần điều tiết gián tiếp là chủ yếu để nâng cao hiệu quả nền kinh tế Tức là, nhà nước điều tiết thị trường; thị trường lại ra “tín hiệu” để dẫn dắt các doanh nghiệp (các lực lượng thị trường) Đây cũng chính là quan điểm của Đảng ta hiện nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thông qua cơ chế, chính sách và các công cụ kinh tế,… Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp luật, giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp.” [4]

Trang 29

1.3 Thị trường nhà đất các nước trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Trên thế giới

1.3.1.1 Trung Quốc

Thị trường BĐS Trung Quốc đang trở thành một trong những thị trường BĐS lớn nhất thế giới Là kết quả của nhiều cải cách và phát triển trong các năm gần đây, thị trường BĐS Trung Quốc đang được định hình như một hệ thống với 5 loại thị trường, chủ yếu là: Thị trường QSDĐ, thị trường chuyển nhượng QSDĐ, thị trường BĐS tài chính, thị trường BĐS liên quan tới người nước ngoài, thị trường các dịch vụ trung gian về BĐS

Tại Trung Quốc, đầu tư vào thị trường BĐS được coi là một kênh đầu

tư hấp dẫn so với đầu tư vào thị trường chứng khoán Điều tra vào năm 2004 (Worldbank 2005) cho thấy một phần ba số người mua BĐS ở thành phố Thượng Hải là các nhà đầu tư, chứ không phải người sử dụng cuối cùng Thị trường BĐS ở Trung Quốc là một thị trường dễ gia nhập, dễ rút khỏi và chi phí giao dịch tương đối thấp

Theo điều tra của Tạp chí Xây dựng Trung Quốc, khoảng 59% dân thành thị của Trung Quốc có nhà riêng Diện tích trung bình của mộ

50-80 m2 Phần lớn hộ gia đình được điều tra có từ 2-4 người 19,7% số người được điều tra đang ở nhà thuê và 11,5% nhận tiền trợ cấp thuê nhà từ công

ty của họ

Thống kê mới đây của 10.000 thanh niên tại các thành phố ở Bắc Kinh, Nam Kinh, Thành Đô và Thiên Tân cho thấy, 70% trong số họ trả lời là sẽ mua nhà nhưng dựa vào sự trợ giúp của cha mẹ, chỉ có 30% tự mua nhà cho mình Thông thường các thanh niên Trung Quốc trả trước 20 - 30% tổng số tiền mua nhà, và trả góp phần tiền còn lại trong vòng 10 đến 20 năm Số tiền

mà họ phải trả góp thường tốn 1/3 tới 1/2 thu nhập của họ

Trang 30

* Thể chế đầu tư bất động sản ở Trung Quốc

Cùng với việc hình thành hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc phân

bổ nguồn lực đất đai và quyết định giá đất đai bởi thị trường đã được thiết lập

Ở các vùng mà nền kinh tế thị trường phát triển như Quangdong, Jiangsu và Zhejiang, việc xây dựng thị trường BĐS được coi là một ưu tiên hàng đầu Hệ thống đấu thầu và đầu giá đất công cộng đã được thiết lập đầu tiên ở Guangdong và đã lan rộng ra nhiều địa phương ở Trung Quốc

Vào ngày 1/1/2000, Bộ Đất Đai và Tài Nguyên Trung Quốc đã ban hành “Thông tư về thiết lập thị trường đất đai và thúc đẩy các giao dịch chính thức về QSDĐ đai” Thông tư nhấn mạnh tới các hệ thống: (i) kiểm soát chuyển đổi đất đai cho mục đích xây dựng; (ii) cung cấp và kiểm soát tập trung hóa đối với diện tích đất thành thị dành cho xây dựng; (iii) giao dịch và mua bán công dành cho QSDĐ thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; (iv) cập nhật và quy định về giá đất tiêu chuẩn (v) đăng ký BĐS và (vi) hệ thống quyết định tập thể và công khai về các vấn đề BĐS

Kể từ năm 2003, chính phủ Trung Quốc đã ban hành nhiều chính sách thắt chặt hoạt động đầu tư BĐS, chủ yếu nhằm vào các nhà phát triển BĐS, như đòi hỏi cao hơn về số vốn tối thiểu, đồng thời quy định chặt chẽ hơn hoạt động cho vay BĐS Mục tiêu của hệ thống quản lý đất đai trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 10 là nâng cao cường độ sử dụng đất cho các mục tiêu xây dựng nhằm tăng cường nguồn cung BĐS; đẩy sâu việc cải cách hệ thống sử dụng đất để thiết lập một thị trường đất đai thống nhất, tiêu chuẩn hóa và bình đẳng; phát triển một kết cấu hạ tầng quản lý và chuyển đổi hoàn toàn chức năng của chính phủ trong quản lý BĐS

* Chính sách đầu tư bất động sản của Trung Quốc

a) Chính sách đất đai: Quyết định số 433 ban hành bởi Bộ Đất đai và Tài nguyên năm 1999 và Danh mục Đất đai ban hành năm 2001 đã đưa ra

Trang 31

nguyên tắc không phân biệt đối xử theo thành phần người sử dụng đất đai Đất đai dành cho mục đích xây dựng tuân thủ theo Danh mục Đất đai, sau khi được phê chuẩn, có thể được tiếp tục tái phân bổ tự do Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các người sử dụng đất khác được đối xử bình đẳng

về phương diện sử dụng đất

b) Tài chính BĐS: Cho vay thế chấp BĐS ở Trung Quốc đã tăng 129% trong 5 năm gần đây, đạt giá trị khoảng 10% GDP của nước này Trung Quốc quy định thời hạn tối đa của việc trả các khoản nợ thế chấp BĐS là 30 năm Người mua nhà thường phải trả trước 20% giá trị của ngôi nhà và trả dần trong các năm sau đó

* Một số tồn tại trong môi trường đầu tư BĐS của Trung Quốc

Một là, công tác quy hoạch yếu kém Tại nhiều nơi, nguồn cung đất đai

và QSDĐ đai tùy thuộc vào sự “mò mẫm” của thị trường

Hai là, còn nhiều nhân tố phi thị trường khiến cho thị trường đất đai khó vận hành Hiện nay, trên 60% đất vẫn ở trong tình trạng giao dịch, cấp phát thiếu minh bạch dựa trên quan hệ quan chức - doanh nghiệp, sự đổi chác quyền lực - tiền bạc

Ba là, chính sách điều tiết thị trường BĐS chưa hình thành đầy đủ Một

số địa phương tự tiện đặt hoặc duy trì giá cả đất đai ở mức thấp, thậm chí còn tham gia trực tiếp vào hoạt động đầu cơ đất đai Những vấn đề này được phát hiện đã khá lâu nhưng vẫn chưa được giải quyết do thiếu một cơ chế kiểm soát và điều tiết

Bốn là, chưa có tiêu chuẩn pháp lý đối với hành vi của các tác nhân thị trường Các doanh nghiệp BĐS đã gia tăng từ một vài nghìn lên trên hai mươi nghìn doanh nghiệp trên toàn quốc

Năm là sở hữu đất đai không rõ ràng Nhiều tài sản BĐS của doanh nghiệp nhà nước đã bị “bay hơi” Nhiều cơ quan nhà nước đã sử dụng mọi

Trang 32

cách thức đề duy trì QSH đất công này, do vậy tạo ra một quá trình hoạch định chính sách hỗn loạn và lạm dụng quyền lực

Sáu là, chưa có sự kiểm soát và luật lệ thống nhất đối với thị trường đất đai Hiện nay, Trung Quốc vẫn tách bạch các cơ quan quản lý đất với các cơ quan quản lý BĐS, do vậy tạo ra một cơ cấu quyền lực trùng lắp và khiến cho nhà nước khó can thiệp hữu hiệu để giải quyết các vấn đề hiện thời [14]

1.3.1.2 Australia và New Zealand

Australia và New Zealand đều thuộc Khối thịnh vượng chung, là thuộc địa cũ của nước Anh, có nhiều điểm chung về luật pháp và hệ thống quyền lực nhà nước Nhìn chung, hệ thống quản lý đất đai và thị trường BĐS ở hai nước khá tương tự nhau và đạt tới trình độ phát triển rất cao Hệ thống quản lý BĐS “Torrens” ở hai nước được coi là một trong những hệ thống quản lý BĐS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới Cả hai nước đều quan niệm rằng đất đai nói riêng, các BĐS nói chung, là nguồn lực cơ bản của quốc gia Việc phân bổ và quản lý đất đai có hiệu quả đóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Về danh nghĩa, đất đai thuộc về nhà nước (chính phủ các bang ở Australia và chính phủ quốc gia ở New Zealand) Các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài (free hold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) đối với một mảnh đất cụ thể (bao gồm cả không gian và dưới mặt đất, tuy nhiên không có quyền khai khoáng) Hiện nay, có ba loại nắm giữ (sở hữu) đất ở Australia và New Zealand: đất tư nhân (private land), đất công cộng (crown land) và đất thuộc sở hữu của người thổ dân (phần lớn là thuộc loại sở hữu tập thể)

Về nguyên tắc, ở cả hai nước, đất đai thuộc QSH của chính phủ (chính phủ bang trong trường hợp Australia) Trên cơ sở đó, nhà nước cấp quyền sử dụng có điều kiện (trừ quyền khai mỏ) trên một mảnh đất cụ thể cho người dân dưới hai hình thức như nắm giữ tự do (free hold) và nắm giữ có thời hạn

Trang 33

(leasea hold) Do vậy, nhà nước có thể thu hồi đất vì mục tiêu sử dụng công cộng Tất nhiên, khi đó nhà nước phải trả đền bù thích đáng

Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất Chủ đất đó có thể

là tư nhân, cộng đồng hoặc nhà nước Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và nghĩa vụ cụ thể đối với mỗi mảnh đất Tuy nhiên, vô cùng khó khăn để xác định đầy đủ các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mỗi mảnh đất Chẳng hạn,

ở Queensland, có tới 188 văn bản pháp luật khác nhau, từ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đăng ký đất đai cho tới Luật Môi trường, liên quan tới việc tạo lập các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mảnh đất

Một số quyền và lợi ích liên quan tới BĐS có thể được buôn bán, trao đổi trên thị trường Ở cả hai nước, thị trường đất đai và BĐS đã được tạo dựng vững cả

về khung pháp lý, thể chế và vận hành Australia và New Zealand có thị trường giao dịch BĐS đạt tỷ lệ là chính thức cao Tỷ lệ này trong giao dịch đất đai ở Australia đạt xấp xỉ 100%, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất của nhà nước

Chính phủ khuyến khích đầu tư vào BĐS đối với những người mua nhà lần đầu, thể chế tài chính cho vay để mua nhà (mortages) trở nên dễ dàng hơn Hầu hết các BĐS (80-90%) được mua bằng cách vay tiền ngân hàng 70% hộ gia đình Australia sở hữu một căn hộ hoặc một phòng ở độc lập Hầu hết người dân sinh sống trên các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh khoảng

500 tới 1000 m2 Trung bình, người Australia bán nhà và mua nhà mới 10 năm một lần Ngày càng có nhiều người dân (15%) sống trong các căn hộ tập thể với mức giá thấp

Xét về chủ thể đầu tư, có 3 chủ thể đầu tư chính ở hai nước: các nhà đầu tư cá nhân (thường là các hộ gia đình mua BĐS thứ hai để cho thuê kiếm thu nhập và/hoặc bán lại kiếm lời), các nhà đầu tư tổ chức (các quỹ đầu tư có niêm yết và không có niêm yết trên thị trường chứng khoán, các công ty đầu

Trang 34

tư BĐS, các quỹ tài chính có liên quan) và các cơ quan đầu tư BĐS nhà nước (Public land development agencies)

* Chính sách đầu tư BĐS

a) Chính sách đầu tư trực tiếp vào BĐS

Trong năm 2003, đầu tư trực tiếp vào BĐS Australia là 104,4 tỷ USD và tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD Trong giai đoạn 2001-2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3% (Property Investment Research 2003)

b) Chính sách đầu tư gián tiếp BĐS

Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào BĐS Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia vào đầu tư BĐS gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72,8 tỷ USD Trên 51% số tiền này đầu tư vào các quỹ BĐS trên thị trường chứng khoán (listed property trusts) và các tập đoàn BĐS (property syndicates) Cứ ba người lớn Australia, thì 2 người có cổ phần BĐS và 88% cổ phần BĐS là nhà ở và nhà văn phòng Đầu tư gián tiếp BĐS giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường

và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư BĐS

Chứng khoán hóa BĐS là việc chuyển BĐS thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trường chứ Nhà đầu tư BĐS không trực tiếp nắm bắt BĐS mà đầu tư vào các cổ phiếu của BĐS đó Các quỹ đầu tư BĐS

có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở Quỹ “dạng đóng” có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (khoảng 10-15 năm) Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông Quỹ “dạng mở” không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn Tại Australia và New Zealand, có 5 dạng quỹ đầu tư BĐS chủ yếu, trong đó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán

c) Chính sách tài chính đầu tư BĐS

Các công cụ tài chính đa dạng cho phép những người dân không có thu

Trang 35

nhập quá cao có thể tham gia đầu tư BĐS Khi mua ngôi nhà đầu tiên, người mua cần có trong tay số tiền mặt ít nhất là 20% tổng giá trị ngôi nhà và hàng tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngàn USD Tuy nhiên, sau khi đã có ngôi nhà đầu tiên, người chủ ngôi nhà có thể dễ dàng có ngôi nhà thứ hai Sau

5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả được khoảng 35% tổng số tiền mua nhà, người chủ nhà có thể thế chấp ngôi nhà đầu tiên để đầu tư vào thị trường BĐS Khoảng 30% số nhà ở tư nhân là các BĐS đầu tư, nghĩa là chủ những ngôi nhà đó không sử dụng trực tiếp, mà cho thuê hoặc chờ cơ hội bán lại với giá cao hơn

* Tổ chức quản lý, điều hành của nhà nước về đầu tư BĐS

Nhà nước có những vai trò chính sau đây: chịu trách nhiệm ban hành

và thực thi chính sách đất đai; thiết lập cơ sở pháp lý; xác định các hàng hóa

và dịch vụ có thể được trao đổi thông quan các luật lệ về việc cho phép và không cho phép các loại sử dụng đất đai cụ thể, hạn điền tối đa và tối thiểu, chính sách kiểm soát xây dựng, v.v.; cung cấp các thể chế có nhiệm vụ điều tiết thị trường; là một chủ thể quan trọng của thị trường thông qua việc trực tiếp nắm giữ BĐS và kinh doanh BĐS; là một nhà cung cấp tài chính quan trọng cho thị trường

* Hệ thống tổ chức và văn bản pháp lý ở Australia và New Zealand

Tại Australia, có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia vào quản lý và vận hành thị trường BĐS Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơ quan này đều có vai trò nhất định trong việc ban hành và thực hiện chính sách đầu tư BĐS

Ở New Zealand, gần đây các chức năng quản lý BĐS đã được tập trung vào một cơ quan, đó là Land Information New Zealand (LINZ) LINZ được thành lập ngày 1/7/1996 với các hoạt động cốt lõi như: đăng ký, cấp trước bạ BĐS, đất đai (cấp trước bạ mới, ghi nhận các thay đổi về chủ sở hữu hoặc các khoản thế chấp trên đất) và cung cấp thông tin; đo đạc địa chính và địa chất;

Trang 36

lập bản đồ địa hình; thiết lập thông tin về quản lý tài nguyên nước; định giá BĐS; quản lý đất công

Một xu hướng tương tự ở Australia đang hình thành ở New Zealand, trong đó, các cơ quan nhà nước quản lý đất đai gần đây đã được tái sắp xếp mạnh mẽ Hầu hết các chức năng quản lý đất đai được tập trung vào Bộ Tài nguyên và Môi trường Văn phòng đăng ký đất đai được tách khỏi Bộ Tư pháp

để nhập vào Bộ này Bộ Đất đai, Văn phòng địa chính, Ủy ban đất đai cũng đều được sáp nhập vào Bộ Tài nguyên và Môi trường Hiện nay, có ba chức năng vẫn nằm ngoài thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và môi trường, đó là chức năng quy hoạch (Vụ Quy Hoạch, Bộ Hạ tầng), đánh thuế đất (Vụ Tài chính nhà nước, Bộ Tài chính và Kho bạc), và định giá đất (78 Hội đồng địa phương)

Tại Australia, có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư BĐS Hai luật chính quản lý hệ thống đăng

ký đất đai Torrens là Luật BĐS và Luật Giao dịch đất đai Tất cả các bang của Australia đều cho phép phân chia hợp pháp một BĐS theo chiều ngang (thành các mảnh đất) hoặc theo chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây dựng trên cùng một mảnh đất Các luật lệ liên tục được thay đổi để phản ánh các yêu cầu mới của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới Gần đây, Australia đã cấp phép chủ sở hữu BĐS cho các làng xã, cộng đồng.[14]

1.3.2 Một số vấn đề về thị trường đất ở tại Việt Nam và tỉnh Bắc Kạn

1.3.2.1 Thị trường đất ở Việt Nam qua một số giai đoạn

a) Giai đoạn phát triển sơ khai: Trước tháng 10 năm 1993

Trước 1993, thị trường đất ở hoàn toàn sơ khai Các giao dịch chủ yếu diễn ra trong dân Quy mô giao dịch có tăng theo thời gian nhưng không lớn Tình trạng pháp lý của các giao dịch chủ yếu là phi chính quy Đối tượng giao dịch chủ yếu là đất ở (đất thổ cư) Địa bàn giao dịch chủ yếu là trên các khu

đô thị cũ và một số địa bàn vùng ven đô cũ

Trang 37

b) Giai đoạn bùng phát mức thấp (Từ năm 1993 đến năm 1996)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, giá trị QSDĐ được xác định giá, chủ sử dụng đất được giao 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

Giai đoạn này các hoạt động đầu tư phát triển BĐS rất sôi động, nhưng quy mô thị trường chỉ mang tính chất đơn lẻ, cá nhân và cấp độ thấp Một số công trình liên doanh đã được đầu tư Các dự án phát triển nhà phân lô liên kết với quy mô chủ đầu tư là các cơ quan, các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng BĐS tương đối phát triển Có thể thấy, đây là giai đoạn nhà ở được xây dựng lấp đầy các diện tích đất còn để trống tại các nội thành cũ, các vùng ven đô

cũ, các địa bàn đô thị cũ Các giao dịch kinh doanh BĐS đơn lẻ nhưng khá sôi động Hầu như mọi người dân đều tham gia vào việc mua đất, xây nhà

c) Giai đoạn thoái trào cấp thấp (Từ cuối năm 1996 đến cuối năm 1998)

Từ giữa năm 2006, thị trường BĐS đi vào giai đoạn thoái trào do một

số nguyên nhân Thứ nhất, Nghị định 18 (sau được sử đổi bằng Nghị định 87)

về việc chủ sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất Theo đó chủ sử dụng đất phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê) Thứ hai, khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực châu Á Hệ quả là nguồn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam bị suy giảm Thứ ba, Nhà nước tăng cường kỉ cương quản lý đất đai

d) Giai đoạn bùng phát mức cao (từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004)

Từ đầu năm 1999, một chu kì tăng trưởng mới của thị trường BĐS được hình thành và đẩy tới do một số nguyên nhân: Thứ nhất, Nhà nước ban hành một loạt cơ chế, chính sách nới rộng với thị trường BĐS: QSDĐ được chính thức công nhận là hàng hoá, cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trước bạ (20%, 4% tương ứng xuống còn 5%, 1% tương ứng); tăng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam (từ 3 lên 6 đối tượng); miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư; thứ hai, cùng với việc phục hồi kinh tế của các nước châu Á sau khủng hoảng tài chính tiền tệ là sự

Trang 38

quay trở lại của vốn đầu tư trực tiếp và sự mở rộng đầu tư vào thị trường BĐS; thứ ba là làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt nam được đánh giá là

ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001 Thứ tư, nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ USD.năm) Giai đoạn này, thị trường nhà đất tăng trưởng cả về quy mô, phạm vi và số lượng với nhiều diện tích đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư BĐS có quy mô lớn Có thể nói, giai đoạn này là giai đoạn được đánh giá là nóng nhất cả trên phương diện đầu tư, giao dịch và luận bàn

đ) Giai đoạn thoái trào, bùng phát, trầm lắng (từ nửa cuối năm 2004 đến nay) Giai đoạn này chứng kiến sự trầm lắng của một số phân mảng thị trường BĐS do nhiều nguyên nhân: Thứ nhất, chấm dứt cơ chế phân lô bán nền mà thực chất là chấm dứt sự đầu tư manh mún, đòi hỏi đầu tư có lộ trình tổng thể, có quy

mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh; thứ hai, đòi hỏi chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới); thứ ba, tăng giá trong khung giá QSDĐ, mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình; thứ tư, ngân hàng cảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS Thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS

Các giao dịch trên thị trường BĐS đã xuất hiện hai xu hướng trái chiều

Xu hướng thứ nhất, đó là sự thành công của các dự án mà chủ đầu tư có năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án và đảm bảo tiến độ, chất lượng như đã cam kết Xu hướng thứ hai chứng kiến sự suy giảm của thị trường đầu tư nhỏ

lẻ, các dự án mới triển khai mà chủ đầu tư là các doanh nghiệp nhỏ lẻ

Xét trên bình diện tổng thể, giai đoạn này minh chứng vai trò của các chính sách đất đai, chính sách xây dựng đứng riêng lẻ không còn khả năng thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Nói khác đi, giai đoạn tiền tệ hoá thị trường BĐS bắt đầu với những phân khúc nhà giá trung bình, diện tích nhỏ đòi hỏi tính minh bạch của thị trường BĐS thông qua các sàn giao dịch BĐS [15]

Trang 39

1.3.2.2 Thị trường nhà đất tạ

1 Về công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất ở

Triển khai Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đầu tư,

tiến hành rà soát các văn bả ớc ngày các Luật trên

có hiệu lực thi hành; đồng thời ban hành các văn bản mới thuộc các lĩnh vực:

-; Quyết đị 2478/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắ ; Quyết đị 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

Trang 40

- Công tác xây dựng giá các loại đất, các loại nhà: Hàng năm Ủ

ều ban hành giá các loại đất, giá các loại nhà trên đị

ập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới trên đị

2 Về thực trạng phát triển thị trường đất ở

a) Về cung - cầu đất trong các dự án xây dựng

Toàn cảnh thị trường đất ở tại các dự án xây dự ện đang phản ánh đúng thực chất quan hệ cung - cầu BĐS Nếu xét về quan hệ cung - cầu thì thị trường vẫn ở mức độ cân bằng tương đối, thậm chí nguồn cung nhiều khi còn chưa theo kịp tốc độ tăng dân số Nếu xét về giá cả, thị trường lại đang ở mức

dư thừa vì giá nhà còn quá cao so với khả năng thanh toán của người dân Một hệ quả tốt đẹp là thị trường đang đi dần vào chuyên nghiệp hóa và người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn Phân khúc về đất ở đang chịu áp lực lớn nhường chỗ cho phân khúc đất ở giá trung bình, giá thấp có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt

là đất ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và phân khúc đất ở cho thuê

b) Về cung cầu đất nền trên thị trường

Khảo sát sơ bộ trên thị trườ ện nay thì đất nền đang có dấu hiệu “làm giá” và “sốt” một cách bất thường theo nhiều hướng khác nhau

Định dạng
Số trang	100
Dung lượng	3,51 MB