thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giũp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Vĩnh Phúc, ngày 4 tháng 11 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Hải

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông Phó hiệu trưởng Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu nhà trường, phòng quản lý Sau đại học, khoa quản lý Tài nguyên và các phòng ban trong Trường Đại học Nông Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này

Vĩnh Phúc, ngày 4 tháng 11 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Hải

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Yêu cầu của đề tài 3

4 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5

1.1.1 Cơ sở lý luận 5

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 6

1.2 Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản 11

1.2.1 Đất đai 11

1.2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 12

1.3 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên thế giới và tại Việt Nam 16

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai và nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới. 16

1.3.2 Tình hình nghiên cứu về quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 18

1.4 Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc 24

1.4.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất: 25

1.4.2 Công tác ký hợp đồng thuê đất: 26

1.4.3 Công tác giá đất, thẩm định phương án bồi thường tái định cư: 26

1.4.4 Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thành lập hồ sơ địa chính: 26

1.4.5 Công tác thống kê đất đai 28

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 30

2.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 30

2.3.2 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 30

2.3.3 Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp 31

2.4.2 Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức 32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 36

3.1.3 Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội 40

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 41

3.2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 43

3.2.1 Khái quát về Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Vĩnh phúc 43

3.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 45

3.2.4 Ý kiến của đại diện các tổ chức về công tác cấp GCN QSD đất 56

3.2.5 Phân tích những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 58

3.3 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 61

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

1 KẾT LUẬN 64

2 KIẾN NGHỊ 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TN và MT : Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3 1 Tình hình dân số và lao động của thành phố Vĩnh Yên năm 2013 40

2005 – 2013 42 Bảng 3 3 Hiện trạng trang thiết bị làm việc của Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh 44 Bảng 3 4 Thực trạng trình độ cán bộ của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 45 Bảng 3 5 Kết quả phân loại tổ chức theo loại hình sử dụng P.Vĩnh Yên

giai đoạn 2005 – 2013 45 Bảng 3 6 Kết quả phân loại tổ chức sử dụng đất theo địa bàn của TP.Vĩnh

Yên giai đoạn 2005 – 2013 46 Bảng 3 7 Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 47 Bảng 3 8 Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế

được UBND tỉnh Vĩnh Phúc cho thuê đất trên địa bàn thành phố

Vĩnh Yên 49 Bảng 3 9 Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên 49 Bảng 3 10 Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn thành

phố Vĩnh Yên từ năm 2005-2013 50 Bảng 3 11 Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa

bàn thành phố Vĩnh Yên từ năm 2005- 2013 52 Bảng 3 12 Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế

tỉnh để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2005- 2013 53 Bảng 3 13 Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính trên địa

bàn thành phố Vĩnh Yên tại VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 55

Bảng 3 14 Danh sách các tổ chức được điều tra, khảo sát về công tác cấp

GCN QSD đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 70 Bảng 3 15 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCN QSD đất trên địa

bàn thành phố Vĩnh Yên của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 57 Bảng 3 16 Mức độ công khai, minh bạch thủ tục hành chính trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 57 Bảng 3 17 Mức độ hướng dẫn của cán bộ khi thực hiện các thủ tục tại địa

bàn thành phố Vĩnh Yên của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 58 Bảng 3 18 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành

chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tại VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 58

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1 1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 24 Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Vĩnh Phúc 35 Hình 3.2 Cơ cấu các ngành kinh tế 39

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống Con người sinh ra và lớn lên nhờ đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn của mỗi quốc gia

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của Quản lý Nhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất

Lợi ích đối với các tổ chức và cá nhân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư mở rộng sản xuất, kinh

doanh; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai

Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất,

thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một

hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch

đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;

Tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/1997 trên cơ sở tách ra từ tỉnh Vĩnh Phú Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc đồng Bằng châu thổ sông Hồng là cửa ngõ phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, với chủ trương của Ban tổ chức Tỉnh ủy và UBND tỉnh Vĩnh Phúc là xây dựng tỉnh trở thành một tỉnh công

nghiệp - đô thị hiện đại - thành phố vệ tinh của thành phố Hà Nội Do vậy trong những năm gần đây, Vĩnh Phúc đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được UBND tỉnh quan tâm và cải cách, để đáp ứng nhu cầu

và để tăng thu hút đầu tư của các cơ quan, tổ chức, cá nhân vào Tỉnh Một trong những cải cách đó là sự ra đời của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập theo Quyết định 606/2005/QĐ-

UB ngày 04/3/2005 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc

Thành phố Vĩnh Yên là trung kinh tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc, trong những năm qua có tốc độ phát triển mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, công tác quản lý Nhà nước về đất đai luôn được các cấp chính quyền địa phương quan tâm chú trọng, trong đó công tác cấp Gấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức nói riêng hết sức cấp thiết, góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai của thành phố Vì vậy để khái quát được thực trạng đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là mục tiêu của đề

tài nghiên cứu: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ” Dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Phó

Hiệu trưởng Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng sự giúp đỡ của Văn phòng đăng ký (VPĐK) quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc Nhằm nghiên cứu giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc góp phần đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả, trên địa bàn tỉnh

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Làm rõ những vấn đề lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc từ khi thành lập VPĐK (năm 2005) thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc

- Tìm ra nguyên nhân và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, từ đó tìm được những mặt mạnh và tồn tại trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên

3 Yêu cầu của đề tài

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy và trung thực

- Các giải pháp đưa ra phải phù hợp với điều kiện của địa phương, từ

đó giúp cơ quan quản lý nhà nước đẩy nhanh được công tác cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức tại thành phố Vĩnh Yên

4 Ý nghĩa của đề tài

4.1.Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất trong thực tế

- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về cấp GCNQSD đất theo Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung Ương và địa phương về công tác cấp GCNQSD đất

4.2.Ý nghĩa trong thực tiễn

- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSD đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận

Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nước – người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản suất, là cơ sở, là nền tảng của các tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng Nhà nước với

tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý có hiệu quả đất đai Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà nước

Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt đất đai Tuy nhiên đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất Thông qua các Quy phạm Pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Luật, Nghị định,… sẽ là cơ sở pháp lý để người sử dung đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng

và chất lượng Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức tăng lên là điều không thể tránh khỏi Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong

từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất Bên cạnh đó, như chúng ta biết, đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất nhanh chóng, điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên: Đất đai được sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; Đất sử dụng xây dựng trụ sở

cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất cho các nhu cầu thiết yếu của con người

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.2.1 Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [18]

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [18]

- Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1.1.2.2 Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự

2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền [19]

1.1.2.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.[20]

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập các Chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường [12]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [13]

Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các Bộ, Ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ Trung Ương đến địa phương Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất

mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ”

Nếu như vậy thì vai trò của VPĐK các cấp phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu Giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8 đến Điều 10)

Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền lựa chọn các hình thức, trình tự cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20) Một điểm nữa Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận, nơi nộp

và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (Điều 11,12)

+ Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 (hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về

cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính [3]

+ Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính [4]

+ Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm

2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, ) [5]

+ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [6]

+ Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh [7]

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [8]

+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [9]

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chương và 36 điều Được quy định cụ thể và thống nhất trong toàn quốc, việc

sử dụng Giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất ( Điều 3 đến Điều 5)

Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan đến Giấy chứng nhận tại các Điều 6 đến Điều 8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích nguồn gốc thời điểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng

và các loại tài sản khác gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong đó thể hiện các nội dung liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai [10]

Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nước, để Pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của Thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển

mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT…

1.2 Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.1 Đất đai

1.2.1.1 Về mặt thổ nhưỡng (soil)

Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2]

1.2.1.2 Về tài nguyên, tài sản (land)

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: Đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ

sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quy

gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm:

hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); Lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; Tập đoàn thực vật và động vật; Trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.[2]

1.2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

+ Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền

1.2.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

+ Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

+ Lợi ích đối với công dân:

Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản

Khuyến khích đầu tư cá nhân

Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [16]

1.2.2.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản

- Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

+ Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

+ Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

- Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

+ Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

+ Nguyên tắc đồng thuận;

+ Nguyên tắc công khai;

+ Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [16]

- Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn hecta được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [16]

1.2.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a) Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhỏ đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,

thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,

nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó

đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.[16]

1.3 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên thế giới và tại Việt Nam

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai và nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới

1.3.1.1 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp

Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens

Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển

Cơ quan đăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai

Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ

Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

1.3.1.2 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền

kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống

về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Văn phòng đăng ký đất đai đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng

ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như tờ giấy xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký

- Thông tin về chủ thể Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của

vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện

- Thông tin về bất động sản Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm; Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: quán cây sồi, nhà gốc đa, …)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.3.2 Tình hình nghiên cứu về quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

a Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

b Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào

sổ địa chính” [17]

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số

302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK

đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

c Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

* Luật Đất đai năm 1993 quy định

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng

sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản

lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”.[17]

Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

* Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này [17]

d Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

* Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18]

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai, theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…),

do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền

sử dụng đất

* Cơ quan đăng ký đất đai

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [18]

1.3.2.2.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

a Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

* Nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương;

- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính;

- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [12]

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất,

cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho

các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai

2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các

cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí, lệ phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu

tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện

tử trong những năm tới

b Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng

TN và MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc

tổ chức chỉnh lý biến động thường xuyên của hồ sơ địa chính

Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương được thể hiện theo sơ đồ sau:

Hình 1 1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

1.4 Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc

Năm 2013 được Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Vĩnh Phúc xác định là năm tập trung tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đổi mới công tác xúc tiến đầu tư; thực hiện có hiệu quả công tác cải cách thủ tục hành chính Đồng thời, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, đảm bảo an sinh xã hội, bảo đảm an ninh, trật tự an toàn xã hội, cải thiện đời sống nhân dân, theo đó nhiệm vụ của ngành Tài nguyên và Môi trường cũng rất nặng nề và phức tạp Năm 2013 vẫn là năm kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản chậm phục hồi, song tốc độ phát triển kinh tế, tổng thu ngân sách trên địa bàn tỉnh đã tăng khá so với năm 2012 (ước tổng sản phẩm trên địa bàn tăng 7,89% so với năm 2012) trong đó có sự đóng góp không nhỏ của ngành Tài nguyên và Môi trường, đặc biệt công tác quản lý Nhà nước về đất đai

UBND cấp huyện

UBND cấp xã

Cán bộ địa chính cấp xã

1.4.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh:

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm

kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Vĩnh Phúc đã được Chính phủ xét duyệt tại Nghị quyết số 38/NQ-CP ngày 28/3/2013

- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:

Đến nay 7/9 đơn vị hành chính cấp huyện đã hoàn thành xong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và được Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh cho ý kiến, đang trình UBND tỉnh phê duyệt theo quy định

- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã:

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của cấp xã trên địa bàn tỉnh, đến nay 137/137 đơn vị hành chính cấp xã trên địa bàn tỉnh đã hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Trong đó 112 xã đang được UBND các huyện, thành, thị xem xét phê duyệt và 25/25 phường, thị trấn được hội đồng thẩm định cấp tỉnh trình UBND tỉnh phê duyệt dự kiến hoàn thành trước quý I/2014

- Về thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh phê duyệt thu hồi và giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền được 171 hồ sơ với tổng diện tích là 776,7 ha, cụ thể như sau: Đất ở: 33 dự án với diện tích là 106,1 ha; Đất chuyên dùng: 127 dự án với diện tích 439 ha; Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 02 dự án với diện tích là 5,8 ha; Đất phi nông nghiệp khác: 09 dự án với diện tích 225.8 ha

Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đã tham mưu cho UBND cùng cấp thực hiện thu hồi đất đến hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các dự án

đầu tư trên địa bàn với diện tích đất thu hồi khoảng 190,74 ha; Tổ chức giao đất cho 1.530 hộ gia đình, cá nhân với tổng diện tích 18,37 ha

1.4.2 Công tác ký hợp đồng thuê đất:

Trong năm 2013 đã có 216 tổ chức, doanh nghiệp ký hợp đồng thuê đất với tổng diện tích là 6.280.769 m2; tổng số tiền là 52.424.505.290 đồng

1.4.3 Công tác giá đất, thẩm định phương án bồi thường tái định cư:

1.4.3.1 Công tác thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Sở Tài nguyên và Môi trường đã thẩm định và trình UBND tỉnh phê duyệt 45 phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với tổng tiện tích là 739.405,49 m2, tổng kinh phí trình UBND tỉnh phê duyệt phương án là 196,8

tỷ đồng, bằng 48,79% về diện tích và bằng 76,07% về kinh phí sau khi thẩm định so với cùng kỳ năm 2012 Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thực hiện thẩm định và trình UBND cùng cấp phê duyệt phương án bồi thường GPMB cho 299 công trình, dự án với tổng diện tích đất 190.74 ha

1.4.3.2 Công tác giá đất

Thực hiện Công văn số 1588/BTNMT-TCQLĐ ngày 02/5/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và chỉ đạo của UBND tỉnh về xây dựng Bảng giá đất năm 2014, Sở Tài nguyên và Môi trường đã triển khai công tác xây dựng Bảng giá đất năm 2014, được HĐND tỉnh thông qua tại kỳ họp cuối năm

2013 Trên cơ sở đó UBND tỉnh Vĩnh Phúc ra quyết định ban hành Bảng giá đất và thực hiện từ ngày 01/01/2014

1.4.4 Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thành lập hồ sơ địa chính:

1.4.4.1 Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức: Chi cục QLĐĐ đã thẩm định và

trình Giám đốc Sở ký 884 giấy chứng nhận QSDĐ và ký phê duyệt công nhận quyền sử dụng đất cho 572 tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh với diện tích 15.838,69 ha Ngoài ra còn thẩm định, thu hồi 18 giấy chứng nhận QSDĐ của các tổ chức đầu tư hạ tầng theo quy định của pháp luật

1.4.4.2 Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: Phòng Tài nguyên và Môi trường

cấp huyện đã thẩm định trình UBND cùng cấp phê duyệt 24.181 giấy chứng nhận QSDĐ với tổng diện tích 4.043,53 ha Trong đó số giấy cấp lần đầu là 8.585 giấy với diện tích 3.540,57 ha, số giấy chứng nhận cấp đổi là 15.596 giấy với diện tích 502,96 ha

Công tác chỉ đạo, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các chủ sử dụng đất trên địa bàn toàn tỉnh đã hoàn thành theo tinh thần Nghị quyết số 07/NQ-QH và Nghị quyết số 30/NQ-QH của Quốc hội ở hầu hết các loại đất chính, tính chung tất cả các loại đất đã đạt diện tích 84.387,81ha/95.031,95 ha, đạt 88,8% Cụ thể từng loại như sau :

- Đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 177.050 GCN với diện tích 43.769,06 ha Đạt tỷ lệ diện tích 96%

- Đất lâm nghiệp: đã cấp được 13.152 GCN với diện tích 25.839,87 ha Đạt tỷ lệ diện tích 85%

- Đất ở tại nông thôn: Đã cấp được 182.172 GCN với diện tích 6.232,84 ha Đạt tỷ lệ diện tích 92%

- Đất ở tại đô thị: Đã cấp được 58.423 GCN với diện tích 1.590,52 ha Đạt tỷ lệ diện tích 94%

- Đất chuyên dùng: Đã cấp được 4.165 GCN với diện tích 6.271,89 ha Đạt tỷ lệ diện tích 86%

c Công tác thành lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

- Chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc các huyện, thành, thị phối hợp chặt chẽ với các đơn vị tư vấn triển khai thành lập ba dự án xây dựng CSDL cho 3 huyện Bình Xuyên, Lập Thạch, Tam Đảo để triển khai trong năm 2014 Đồng thời chỉ đạo quyết liệt lập HSĐC ở các huyện đã thực hiện xong việc đo đạc bản đồ địa chính

- Tham mưu trình UBND tỉnh điều chỉnh gia hạn thời gian thực hiện và lập hồ sơ điều chỉnh của Dự án thành lập Bản đồ địa chính và lập hồ sơ địa chính huyện Tam Dương, huyện Yên Lạc đến 30/12/2015 do nguồn kinh phí

có hạn

1.4.5 Công tác thống kê đất đai

Sở đã triển khai, hướng dẫn, thẩm định kết quả công tác thống kê đất đai năm 2012 của 9/9 đơn vị cấp huyện trên địa bàn tỉnh Phối hợp với Phòng TNMT các huyện hướng dẫn, kiểm tra kết quả và hoàn thiện cho 137/137 đơn

vị cấp xã theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Theo số liệu kiểm kê năm 2012 tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 123861.62 ha, tăng 211.57 ha so với kiểm kê năm 2010 Nguyên nhân cơ bản

là do hoàn thành công tác đo đạc bản đồ địa chính tại các huyện Bình Xuyên, Tam Dương, Yên Lạc và huyện Vĩnh Tường Trong đó:

- Đất nông nghiệp: 86517.4 ha, giảm 201.33 ha so với năm 2010;

- Đất phi nông nghiệp: 35182.82 ha tăng 414.04 ha so với năm 2010;

- Đất chưa sử dụng: 2161.4 ha, giảm 1.14 ha so với năm 2010

1.4.6 Công tác giải quyết đất dịch vụ

Hiện nay trên địa bàn toàn tỉnh đã phê duyệt quy hoạch 161 khu có bố trí đất dịch vụ với tổng diện tích 356,11 ha, trong đó cấp huyện đã tổ chức thu hồi được tổng diện tích 251,61 ha/356,11 ha và đã giải phóng mặt bằng được 211,66 ha/251,61 ha, đạt 84,12% Đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho 123,39 ha/211,66 ha đất đã giải phóng mặt bằng, đạt 58,30 %

Các huyện, thành, thị cũng đã hướng dẫn cho các hộ dân tiến hành xen ghép và tổ chức bốc thăm các ô đất dịch vụ theo quy định, đồng thời đã chi trả đất dịch vụ bằng đất được 1.968 ô với tổng diện tích 23,78 ha, đạt 13,09% diện tích đất dịch vụ cần chi trả

* Đánh giá chung về tổng quan:

Trên cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, phục vụ quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, với chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và

Môi trường, việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến

độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ” rất thiết thực, đề tài rất mới, đề tài có

ý nghĩa thực tiễn, tác giả cam đoan chưa có một công trình nghiên cứu nào trùng lặp và cũng chưa có ai nhận được học vị sau đại học về lĩnh vực nghiên cứu này trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc