32 Nghiên cứu, thực hiện đánh giá chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

32 Nghiên cứu, thực hiện đánh giá chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Lời cam đoan

-Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và ch−a hề đ−ợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

-Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã đ−ợc cảm ơn và các thông tinh trích dẫn trong luận văn đều đã đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Bùi Quang Huy

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự

đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS Đàm Xuân Hoàn-Giảng viên chính

Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa đất và Môi trường-Trường Đại học Nông Nghiệp I

Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thày, Cô giáo Khoa đất và Môi trường, Khoa Sau đại học- Trường Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội

đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Tỉnh Bắc Giang, Sở Tài chính Bắc Giang, Phòng Địa chính huyện Việt Yên và Thị xã Bắc Giang; Ban Quản lý khu Công nghiệp Đình Trám; Công ty phát triển nhà và đô thị Bắc Giang; Cấp uỷ chính quyền và bà con nhân dân xã Hoàng Ninh, Hồng Thái, huyện Việt Yên; phường Ngô Quyền thị xã Bắc Giang đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài tại địa bàn

Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Bắc Giang, ngày 15 tháng 8 năm 2004 Tác giả luận văn

Bùi Quang Huy

Mẫu phiếu điều tra

Dự án:

Họ tên chủ hộ:

Địa chỉ:

Nội dung điều tra

1-Đối tượng và điều kiện được đền bù:

Trong việc xét duyệt đối tượng được đền bù, gia đình ông (bà) có gặp những khó khăn, vướng mắc gì không:

*Đối với đất ở

Đất của ông (bà) được đền bù với mức giá là bao nhiêu: đồng/m2 Giá thị trường tại thời điểm đó là bao nhiêu: đồng /m2

Vậy giá đền bù như thế đã phù hợp chưa:

Phù hợp , Chưa phù hợp

*Đối với đất nông nghiệp

Giá đất nông nghiệp của ông (bà) được đền bù bao nhiêu: đ/m2

Theo ông (bà) giá đền bù đã hợp lý chưa:

Hợp lý , Chưa hợp lý:

*Đối với nhà ở và công trình xây dựng cơ bản:

Nhà của ông (bà) được xếp vào hạng nào:

Nhà cấp 1 , Nhà cấp 2 , Nhà cấp 3 , Nhà cấp 4 ,Công trình khác Theo ông (bà) giá đền bù về nhà và công trình trên đất của dự án so với giá thị trường tại thời điểm đền bù có sự chênh lệch về giá trị không?

Không chênh lệch ; Chênh lệch ít ; Chênh lệch nhiều

*Đối với cây cối hoa màu

Giá đất tái định c− là bao nhiêu: đồng/m2

Theo ông (bà) giá đền bù đã phù hợp ch−a:

Phần 1

Mở đầu 1.1-Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất

đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển các cơ sở kinh tế - văn hoá - xã hội và an ninh - quốc phòng

Do mang tính chất đặc thù là loại hàng hoá đặc biệt, có vị trí cố định, số lượng không đổi nên việc bảo vệ, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đã và

đang được các nước trên thế giới đánh giá đúng tầm quan trọng thông qua Hiến pháp mà cụ thể là tại Luật cũng như các văn bản dưới Luật

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc phân bổ hợp lý quỹ đất đai vào các mục

đích sử dụng đang được Đảng, Nhà nước và các ngành các cấp cấp hết sức quan tâm Đất đai ngày càng trở lên có giá do có sự đầu tư ngày càng cao của con người

Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế là định hướng chiến lược quan trọng của Đại hội Đảng VIII, nhiệm vụ quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường

bất động sản để tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường là “ Thực hiện

đúng luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về

đất đai bảo đảm lợi ích của toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất” Thực hiện chủ trương,

đường lối của Đảng, hệ thống pháp luật, Luật Đất đai và các văn bản dưới luật

đang được hoàn thiện để thể chế hoá cơ chế chính sách, mô hình quản lý, thiết lập hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ pháp luật nói chung và quan hệ

đất đai nói riêng Trong quan hệ pháp luật đất đai, vấn đề bồi thường thiệt hại

khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang được dư luận chú ý và là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý và nhà đầu tư

Việt Nam cũng như các nước khác trên thế giới, bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư là hiện tượng phát triển mà các Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến Hiện tượng phát triển này tác động trực tiếp đến ba yếu tố kinh tế-chính trị-xã hội của một Nhà nước, mặt dù các yếu tố đó có tính chất độc lập, nhưng lại có mối quan hệ biện chứng và liên hệ chặt chẽ với nhau trong phát triển , giải quyết không tốt nhưng yếu tố này là cản trở sự phát triển quốc gia

Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá

đất nước và tỉnh Bắc Giang đang tiến hành Thực tế cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội

Tất cả những công trình đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng, do đó nhu cầu về đất cho xây dựng là rất lớn Để có đất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân Theo quy định tại điều 27- Luật Đất

đai (đã được sửa đổi, bổ sung) thì khi thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường

thiệt hại cho người có đất bị thu hồi; Nhà nước còn phải bồi thường thiệt hại cho người dân có đất bị thu hồi; Nhà nước còn phải thực hiện các chính sách, biện pháp hỗ trợ, tái định cư để ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi

Công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến tiến độ của dự án Công tác này còn có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà

hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu tư phát triển Ngày 24/4/1998 Chính phủ

đã ban hành Nghị định số 22/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này đã quy định chi tiết về chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng chung cho tất cả các dự án trong cả nước hoặc cho từng dự án cụ thể với tình hình thực tế tại địa phương

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, ngày 24/4/1998 của Chính phủ đã đi vào cuộc sống hơn 05 năm, các điều khoản đã được áp dụng có hiệu quả phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục được nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước đây song công tác đền bù GPMB vẫn là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ triển khai các dự án trong cả nước nói chung, tỉnh Bắc Giang nói riêng cũng đang tiến hành xây dựng và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng các cụm, khu công nghiệp để thực hiện

“Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá” chuyển đổi cơ cấu thì công tác này đang

thực sự là một mặt trận nóng bỏng, hết sức khó khăn và phức tạp trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Đứng trước tình hình trên, được sự phân công cho phép của Khoa Sau

đại học, Khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thày giáo - Tiến sỹ Đàm Xuân Hoàn, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Nghiên cứu, đánh giá thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang”

1.2-Mục đích, yêu cầu

* Mục đích

-Tìm hiểu, phân tích, đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

-Đánh giá những ưu điểm và tồn tại của việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tại 2 dự án của tỉnh Bắc Giang

-Trên cơ sở đó đề xuất, góp ý kiến các giải pháp về bồi thường giải phóng mặt bằng để góp phần hoàn thiện các chính sách sao cho phù hợp với thực tế, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án

* Yêu cầu

-Nghiên cứu chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

và các văn bản liên quan được ban hành từ trước tới nay

-Các số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường qua 2 dự án được thực hiện trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

-Các số liệu thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan -Phải biết phân tích các số liệu đưa ra, đánh giá và tìm ra các tồn tại và

ưu điểm chính trong việc thực hiện bồi thường về đất ở, đất nông nghiệp và các loại tài sản trên đất nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án

Phần 2

Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

2.1-khái quát bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng:

Bồi thường là sự thay thế các tài sản bị mất bằng hiện vật hoặc bằng tiền theo giá trị tài sản bị mất

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

GPMB là khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế-xã hội, bao gồm các công đoạn:

từ bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải toả các công trình trên đất,

di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

Trình tự thực hiện việc đền bù GPMB là từ khi thành lập Hội đồng GPMB huyện, thị xã cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

2.1.1-Bản chất của việc bồi thường GPMB

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước

ta là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh” Trong

nhiều chiến lược phát triển của đất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời

kỳ phát triển của đất nước

Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó không được đáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm được việc gì khác

Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, khu công nghiệp, khu chế xuất, công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được

nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình

Nếu không thấy rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có rất nhiều

dự án được đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có rất nhiều gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ Như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở đó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước

2.1.2-Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB

GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

-Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất

khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định

Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ngoại vi, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó Còn

đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, GPMB cũng

được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan

trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng

sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng

họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận

động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp

là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và

do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

2.1.3.1-Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để

dự án xây dựng cơ sở hạ tầng có được triển khai hay không

- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện bị giải toả Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB

+ GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng

đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng Chẳng hạn, một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện các dự án khác

- Về mặt kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm tối đa

chi phí cho giải toả bồi thường, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà

đầu tư: Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp Còn đối với các dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác

Thực tế hiện nay trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng, các địa phương khác trong cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng được mặt bằng hoặc ngắt quãng Một phần do không có sự

đó chưa được sự quan tâm cần thiết của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Việt Nam

- Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhà nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như:

+ Đối với GPMB: Sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương tiến

hành GPMB ngay Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như Sở Địa chính, Sở Tài chính tiến hành công tác GPMB, thành lập Ban chỉ đạo GPMB huyện, thị xã cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia

+ Về bồi thường thiệt hại: Điều tra, khảo sát và lập phương án bồi

thường hợp lý nhằm đảm bảo giải toả nhanh chóng

Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự

án, tránh sự tham nhũng và lãng phí trong quá trình thực hiện Nhà nước cần

đề ra mức bồi thường thiệt hại cụ thể đối với từng dự án tránh trường hợp các

dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, họ thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án có vốn ngân sách, gây ra sự so sánh của người dân

có đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn cho GPMB

2.1.3.2-Đối với sự phát triển kinh tế - x∙ hội

Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm cơ sở, nhờ đó phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá xã hội , quốc kế dân sinh như cung cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, thuỷ lợi, đê điều, trạm xá, trường

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó cho nên nhìn vào bộ mặt

đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu ở Việt Nam, công tác quy hoạch đã không được thực hiện trong thời gian dài do

đó việc phát triển mở rộng đô thị mang tính tự phát không có quy mô rõ rệt,

đường phố chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp Nguyên nhân của vấn đề này một phần do buông lỏng sự quản lý, nhất là trật tự xây dựng Mặt khác, do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai nấy làm, ai mở rộng được bao nhiêu thì mở gây ảnh hưởng khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị

Trong những năm trở lại đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở Bắc Giang đã nhanh chóng được cải tạo khôi phục phát triển, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, thúc đẩy sự chuyển đổi kinh tế và thay đổi dần bộ mặt một số khu vực ở nông thôn Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Bắc Giang thời gian vừa qua chủ yếu tập trung vào lĩnh vực giao thông vận tải, công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp, đô thị Công tác quy hoạch đã được trú trọng, Bắc Giang

đã có quy hoạch tổng thể đến năm 2020, các huyện, thị xã đã có quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và bộ mặt tỉnh đã có nhiều đổi thay Đặc biệt, công tác GPMB lấy đất phục vụ các dự án đã có nhiều chuyển biến rõ rệt; cơ chế chính sách phục vụ GPMB được bổ sung, điều chỉnh kịp thời, các phương án

đền bù GPMB được thiết lập khoa học, hợp lý, số lượng dự án GPMB được hoàn thành năm sau cao hơn năm trước tạo được nhiều động lực mới cho công

tác GPMB, nhất là so với năm 2004 này là năm “Phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và ngành nghề nông thôn” của tỉnh

Tuy nhiên, phải nói ngay rằng ở giai đoạn khôi phục, phát triển và

nảy sinh, trong đó, công tác GPMB là quá trình lâu dài và ngày càng phức tạp

do khối lượng giải toả của một số dự án lớn, dân cư đông đúc, sự thay đổi của nền kinh tế và trình độ dân trí ngày càng cao Vì vậy, Tỉnh đã đặt ra kế hoạch cho GPMB lâu dài và thành lập Ban chỉ đạo GPMB Tỉnh nhằm giúp UBND Tỉnh thực hiện công tác GPMB trên địa bàn

2.1.4-Giá đất và định giá đất

2.1.4.1-Giá đất

Nếu như trước năm 1992 Nhà nước quản lý đất đai chủ yếu bằng biện pháp hành chính, thì sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai 1993 được ban hành, bên cạnh công cụ hành chính, Nhà nước đã tăng cường công tác quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế-tài chính Nhà nước đã thể chế hoá một

thực tiễn là đất “có giá” Giá đất được tính đến khi Nhà nước tiến hành đền bù

cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển

Tại điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” Đây là văn bản pháp quy quan trọng nhất của

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành Đương nhiên, thị trường bất động sản trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng được hình thành để chi phối, điều tiết các hoạt động của giá cả

đất đai Điều khẳng định là cơ sở hình thành và vận động của giá đất Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai để khai thác và cải tạo đất Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá khác, tuy nhiên, đất đai là loại hàng hoá

đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất đai cũng có những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố rất cơ bản Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và vận động của giá đất nhưng ảnh hưởng lớn nhất là: Mục đích sử dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng ham muốn và chính sách đầu

tư của Nhà nước

Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN Trên thực tế, lý thuyết

“giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai “có giá”

Lần đầu tiên được coi là “có giá” làm thay đổi hẳn quan niệm cũ đã ngự trị trong suốt mấy chục năm của quá trình dài thời bao cấp, coi đất là của “trời cho” không có giá (nhất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp) Xác định đất “có giá” bước đầu đã đề cập đến “tính chất kinh tế” của đất đai đã được thể hiện rõ

trong Luật Đất đai

2.1.4.2-Định giá, định giá đất, định bất động sản

Định giá: Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế

- kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở thành đối tượng và là công cụ cần thiết đối với hoạt động quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhưng chưa được phát triển do bị chi phối bởi cơ chế kinh tế tập trung Hoạt động định giá chủ yếu là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị

trường thì hoạt động định giá bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó

+ Định giá là sự ước tính của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

+ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc

điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Định giá đất đai: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng

giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định

Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt, là một tài sản vì đất đai

có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự

Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai làm cho nó sử dụng vào đa mục đích

+ Đất đai có cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian

+ Đất đai có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng được tăng lên

Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc, việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất, ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn

bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Vì vậy, như trên đã trình bày thì giá

đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà hông có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường Với các đặc điểm đã nêu trên, bước đầu chúng tôi tạm đưa ra khái niệm định giá đất như sau:

Định giá được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác định

Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều hiển nhiên là phải gắn

đúng với các mục đích cụ thể Trong mỗi loại đất, khi Nhà nước giao cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể, tuỳ theo từng trường hợp Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc xác định giá đất phải dựa trên cơ

sở mục đích sử dụng xác định và thời điểm xác định Việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá bất động sản

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác

là không thể di dời được, bao gồm:

-Đất đai

-Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

-Các tài sản gắn liền với đất đai

-Các tài sản khác do pháp luật quy định

Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất cho nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục đích sử dụng

Trên đây là một số vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất, nó làm cơ sở cho việc định giá đất, định giá tài sản bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất GPMB thực hiện các dự án đầu tư Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực

2.1.4.3-Vận dụng lý luận địa tô của Mác vào việc định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản

Dù bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng ruộng đất cũng phải trả một khoản tiền về việc sử dụng đất ấy là một tất yếu Trong điều kiện

sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân và khi Nhà nước là người đại diện thì việc người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là điều tất nhiên Nhà nước sử dụng khoản tiền đóng góp của người sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những người này ở những điều kiện sản xuất khác nhau và có thể có những đầu tư cải tạo đất đối với những vùng gặp khó khăn

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia thì các đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước để sử dụng đất Số tiền này chủ yếu được dùng để bù đắp những thiệt hại

về đất và tài sản cho những người bị thu hồi đất

Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc; phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên

đất bị thu hồi dựa trên cơ sở nào và khoản này lấy từ đâu? Đó là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi

Lý luận địa tô của Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết hai câu hỏi đặt ra trên đây

- Về khoản tiền lấy từ đâu để bồi thường thiệt hại đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi có thể thấy ngay rằng nó được lấy từ người sử dụng đất mới Khoản tiền mà người sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền phải đền bù cho người bị thu hồi cả về đất và thiệt hại tài sản nếu cần

- Vấn đề phức tạp hơn là mức bồi thường bao nhiêu và dựa trên cơ sở

nào để tính toán khoản này

Như chúng ta đều biết, theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và

vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng

đất Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là cả các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì và vị trí của mảnh đất được sử dụng Bởi vậy, để tính mức phải trả của người sử dụng đất, theo chúng tôi căn cứ vào mấy yếu tố sau đây:

- Loại đất bị thu hồi: Loại đất bị thu hồi là dựa trên phân loại đất theo

mục đích sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất đô thị đối với các loại đất cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo tức là vai trò của con người đã tác

động vào những loại đất đó Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là ở địa tô chênh lệch II Với những yếu tố nhân tạo này cần được xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước

và những chi phí đầu tư của những người sử dụng đất trước đó

- Căn cứ vào loại công trình: Đất sử dụng vào mục đích công cộng và lợi

ích quốc gia là đất dùng để xây dựng công trình Có những công trình vừa phục vụ trực tiếp đời sống vừa có tác dụng trở lại cải tạo đất làm tăng thêm giá trị của đất

đai tại một vùng Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức phải trả đối với các chủ sử dụng đất và mức bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi làm cho chủ các công trình xây dựng phải tính toán kỹ lưỡng nhằm tiết kiệm khoản đầu tư vào

đất

UBND các cấp và chủ đầu tư xây dựng các công trình sẽ là những người có liên quan trực tiếp đến xem xét các yếu tố, các điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá phải nộp, bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi

để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng

Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn

đến việc Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu phải thu hồi đất Vì vậy, việc bồi

đề tất yếu Giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người sở hữu

và người sử dụng đất

2.1.4.4-Về tái định cư

Tái định cư được hiểu là một quá trình bồi thường các thiệt hại về đất

đai và tài sản, di chuyển, tái định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội của họ và cộng đồng Nói tóm lại, tái định cư là nhằm giảm nhẹ các tác

động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung Vì vậy, các dự án tái định cư cũng được coi là các

dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

Tuy nhiên, trên thực tế đã triển khai nhiều dự án xây dựng khu tái định cư để

di dân GPMB bước đầu ổn định đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở do

bị thu hồi đất song quá trình thực hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét

* Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu tái định cư không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: Hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá Từ

đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người đến tái định cư nơi này

- Việc bố trí tái định cư chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, các nhóm họ, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ như người sản xuất nông nghiệp lại chuyển đến khu định cư cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

- Đa số việc xây dựng khu tái định cư còn bị động, đến khi có quyết

định thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn

đề tái định cư Từ chỗ khâu chuẩn bị không được kỹ lưỡng do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu thốn các điều kiện tối thiểu

- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi

đất vào khu tái định cư nên người dân không biết mình được hưởng quyền lợi gì Nhiều khi các khu tái định cư xây dựng xong người dân đăng ký vào ở khi lập dự án nhưng lại không vào mà yêu cầu đền bằng tiền để tự lo chỗ ở mới đã dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong khu tái định cư

- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu tái định cư nên có tình trạng khoán thẳng cho chủ đầu tư

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi khi vấn đề xây dựng mới được đề cập và đi vào thực tiễn của một số năm gần đây trong khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về tái định cư chưa đầy đủ

Về mặt ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: Như đã nói

ở trên, để ổn định đời sống cho người dân phải di dời thì cần phải xây dựng khu tái

định cư với điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc hoặc cao hơn so với điều kiện sống trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối với khu tái định cư cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến

* Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

- Đa số dân mất đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp; trình độ dân trí thấp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không ổn định

- Nền kinh tế chậm phát triển không tạo ra các ngành nghề mới để thu hút lao động dư thừa Nhà nước không đủ khả năng đào tạo nghề nghiệp do đó phần lớn người trong độ tuổi lao động bị thất nghiệp Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp là trách nhiệm của Nhà nước cũng như của cả người dân

Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp dường

Tuy nhiên, cũng có hình thức hỗ trợ được thực hiện thông qua hỗ trợ một khoản tiền nhất định đối với mỗi dự án Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: Với người năng động hoặc có khả năng thì nó được phát huy tác dụng thông qua đầu tư sinh lợi, với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng trong một khoảng thời gian nhất định sau đó dẫn đến thất nghiệp,

ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình, đôi khi có người mắc vào tệ nạn xã hội Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể cho thu nhập ổn định là mục tiêu phấn

đấu trong mọi thời kỳ phát triển Nó tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình,

ổn định xã hội, tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển

2.2-Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

đất qua các thời kỳ

2.2.1-Trước khi có Luật Đất đai 1993

Sau cách mạng tháng 8-1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam

dân chủ cộng hoà (1946) chỉ rõ: “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ ” Với các hình thức sở hữu đất đai, mục tiêu người

cày có ruộng, Luật cải cách ruộng đất ra đời ngày 04/12/1953 có ý nghĩa thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất củ nông dân, đồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất để thể hiện thái độ ruộng đất của Đảng và Nhà nước ta

đối với từng đối tượng, trong đó tịch thu, trưng thu là chủ yếu; cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành, nông dân có quyền sở hữu ruộng đất được chia cấp

Ngay sau khi hoà bình được lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước

đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Do đó nhu cầu đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia là

vấn đề không thể tránh khỏi đối với một đất nước mới hoàn thành cuộc cách mạng

giải phóng dân tộc, đánh đổ chế độ thực dân, phong kiến địa chủ (với đặc thù sản xuất nông nghiệp là chủ yếu) Trong giai đoạn này, nước ta tồn tại 3 hình thức sở

hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Để đáp ứng nhu cầu xây dựng các công trình công nghiệp, giao thông , thương mại, dịch vụ , Nhà nước không thể đơn phương ban hành quyết định thu hồi đất mà phải có những quy định, những chính sách quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện, khuyến khích công dân tham gia đóng góp xây dựng đất nước

Hiến pháp năm 1959 đẫ quy định rõ sự tồn tại của các thành phần kinh tế

Về chính sách đất đai, Nhà nước ban hành các văn bản với nội dung cơ bản là công nhận sự tồn tại đồng thời của ba hình thức sở hữu về đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Thời kỳ này, vấn đề TĐC chưa được

đặt ra, mà người bị trưng dụng đất tự chủ động trong việc bố trí nơi ở mới, nếu sau khi trưng dụng đất họ phải di chuyển chỗ ở Do đất đai được coi như hàng hoá tham gia vào quá trình lưu thông dân sự nên Nhà nước không đặt vấn đề bồi thường một cách chi tiết mà chỉ cho phép chủ các công trình được tự bàn bạc, thoả thuận với nhân dân Điều này cho thấy quan hệ dân sự được thể hiện rất rõ trong quan hệ đất đai

Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14/4/1959, Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quy

định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất Tiếp đó Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/ TTLB ngày 06/ 7/1959

về việc thi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ với nguyên tắc cơ bản

“Phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt”

đất những năm 1960 nhưng chưa có quy định hoặc hạn định cụ thể về mức

đền bù, chủ yếu dựa vào sự thoả thuận của các bên Ngày 11/01/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời

về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây lưu niên, hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Thông tư ra đời trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế, mở rộng các khu công nghiệp tập trung và hình thành một số thành phố ở các khu vực này

Về nguyên tắc bồi thường Thông tư hướng dẫn bồi phải đảm bảo thoả

đáng quyền lợi kinh tế của các HTX và của nhân dân nhưng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

Về thể thức bồi thường, trước hết các ngành các cơ quan xây dựng phải

đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân,

căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn hưởng hoa lợi, cây quả), hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại

đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Về mức bồi thường, TT 1792/TTg Quy định: đối với nhà ở trước hết căn

cứ vào diện tích chính và phụ, giá trị sử dụng của ngôi nhà để định giá bồi thường; giá cả bồi thường căn cứ vào giá quy định bình quân cho 1m2 trong kế hoạch của Nhà nước thời kỳ đó đối với từng loại nhà, đảm bảo đủ số tiền để xây dựng nhà khác có diện tích tương đương nhà cũ Đối với đất đai, căn cứ vào công khai phá và sản lượng thu hoạch của từng vùng mà quy định giá bồi thường cho thoả đáng Đối với cây lưu niên việc bồi thường các cây ăn quả lâu dài và ngắn ngày phải căn cứ sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường

Như vậy, thời kỳ này, khi Nhà nước thu hồi đất, quan hệ đất đai trong bồi thường chủ yếu là thoả thuận, bàn bạc sau đó thống nhất giá trị bồi thường

mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường giá bồi thường Điều đáng chú ý là, thẩm quyền cấp đất chưa được quy

định cụ thể, người được cấp đất không phải nộp tiền thủ tục đơn giản, công tác quy hoạch sử dụng đất chưa đựơc chú trọng Thông tư 1792/TTg đã đề cập

đến chính sách đền bù thiệt hại nhưng chủ yếu là bồi thường tài sản trên đất, chưa đề cập cụ thể chính sách bồi thường về đất của người bị ảnh hưởng

Sau khi giải phóng miền nam, thống nhất đất nước năm 1975 cả nước bước vào giai đoạn xác định con đường đi lên CNXH, ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, khôi phục đất nước Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp Về đất đai, pháp luật không quy

định giá đất và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này thể hiện trong quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ

là “Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định” Như vậy, khi có nhu

cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai chỉ là quan hệ giữa Nhà nước

với người sử dụng đất, tức là qua hệ đơn thuần quan hệ “giao thu” Do đó, thời

kỳ này, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất không được đặt ra

Luật Đất đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, vì vậy khi đất đai bị Nhà nước thu hồi phục vụ cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu hồi Theo quy định đất đai trong thời kỳ này không có giá, mọi hành

vi mua bán, cho thuê, thừa kế đất đai đều bị nghiêm cấm Vì được coi là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước phân phối giao đất theo cơ chế hành chính bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu; người được Nhà nước cấp đất không phải nộp tiền sử

dụng đất Thời điểm này thị trường ngầm về đất đai đã hình thành nhưng không sôi động và người sử dụng đất ít nghĩ đến khả năng sinh lợi của đất

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT

về việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và được sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

Năm 1992, Hiến pháp 1992 ra đời trong thời kỳ Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN Thời kỳ này Chính phủ chú trọng hoàn thiện môi trường pháp lý nhằm thu hút các Nhà đầu tư trong và ngoài nước, số dự

án đầu tư đòi hỏi thu hồi đất GPMB ngày càng tăng Hàng loạt chính sách được ban hành, trong đó chính sách đất đai có những thay đổi đáng kể, nhất là nội dung

đền bù TĐC, một vấn đề bức xúc có liên quan đến đời sống của hàng triệu con người Điều 18 của Hiến pháp quy định về quyền, nghĩa vụ của Nhà nước và các tổ

chức cá nhân sử dụng đất, Điều 23 quy định “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá; trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường ”

2.2.2-Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993

Khi Hiến pháp 1992 ra đời thay thế Hiến pháp 1980 đã quy định : “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có

sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” Tại Điều 17 quy định : “Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Và Điều 18 quy

định: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Đặc biệt, tại điều

23 quy định : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật luật định”

Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật Đất đai 1993 đã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật

Đất đai 1988

Đây là văn kiện chính sách quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại của Nhà nước Luật Đất đai quy định các loại đất sử dụng ,các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tại điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”

Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/ TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính- Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/ NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên

2.2.3- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998

Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế Vấn

đề định giá đất và công tác đền bù thiệt hại chưa được đề cập nhiều mặc dù hiện nay vấn đề GPMB đang là việc làm hết sức nóng cần giải quyết Thực tế hiện nay công tác GPMB diễn ra quá chậm và các chính sách chưa rõ ràng

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản- Bộ tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa đổi bổ sung Nghị định 22/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính đền bù, giá đền bù, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội

đồng đền bù GPMB và thẩm định phương án đền bù GPMB

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án đền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản -

Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền bù GPMB

2.2.4- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay (theo Luật

Đất đai sửa đổi năm 2001)

Để thực hiện mục tiêu: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng dân chủ văn minh” Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã

hội thực hiện CNH-HĐH nền kinh tế nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị, công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng là rất lớn, thì việc bồi thường GPMB,

di dân, TĐC là không thể tránh khỏi

Những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số lượng các dự án ngày càng tăng Công tác bồi thường GPMB gặp nhiều khó khăn từ người bị thu hồi đất, những mặt hạn chế, tiêu cực của cấp có thẩm quyền trong công tác bồi thường GPMB chưa được khắc phục kịp thời Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện của nhân dân diễn ra phức tạp, vì vậy, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan

hệ pháp luật đất đai Đồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và TĐC trong thời kỳ mới

Nhưng hiện nay, vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

Mặt khác, các chính sách đất đai đã được đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng bồi thường Hội đồng đền bù thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm

thường thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp Việc bồi thường thiệt hại nhìn chung Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức Việc bồi thường thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từ trước tới nay khá dễ dàng nhưng vấn đề bồi thường thiệt hại đất đai mới được thực hiện sau khi Luật Đất đai

1993 ban hành, tức là khi Nhà nước ban hành chính sách giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài

Từ thực tế tình hình quản lý Nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân

2.3-Chính sách bồi thường và tình hình quản lý sử dụng

đất của một số nước trên thế giới

Công tác quản lý đất đai ở hầu hết các nước trong khu vực và trên thế giới được đặt trong khung hành chính và pháp lý của mỗi nước

Hoạt động quản lý đất đai nói chung và việc ban hành chính sách cụ thể như bồi thường GPMB, TĐC được thực hiện theo hiến pháp, bao gồm Luật

Đất đai, Hệ thống luật và bộ luật có quan hệ trực tiếp đến việc sử dụng đất Xã hội biến đổi, phát triển đã đem lại những tiến bộ lớn về tư duy, hành động, nhận thức và đó là nguồn gốc thay đổi chính sách đất đai

Hiện nay, Pháp luật và chính sách đất đai của nhiều nước trên thế giới ngày càng có xu hướng can thiệp mạnh của Nhà nước đối với các quan hệ đất

đai, mà trước hết vẫn là mối quan hệ sở hữu

Sau đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào tham khảo cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.3.1- Trung Quốc

Thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai, đó là chế độ sử hữu toàn dân

và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động Mọi đơn vị và cá nhân không

được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp về đất đai Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đất đai đối với đất

đai thuộc sở hữu tập thể Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc Nhà nước thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất đai và quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp và xây dựng Nhà nước bảo hộ đặc biệt đất canh tác, khống chế nghiêm ngặt chuyển đổi đất canh tác thành đất phi canh tác Nhà nước thực hiện chế độ đền bù đất canh tác khi

được phê duyệt theo pháp luật để chuyển sang mục đích khác theo nguyên tắc:

“Lấy bao nhiêu, khai hoang bấy nhiêu” và đơn vị chiếm đất canh tác thực hiện

trách nhiệm khai khẩn theo quy định của tỉnh và phải chuyển tiền đó vào tài khoản dùng cho đất canh tác mới

Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục

đích sử dụng đất trưng dụng Tiền bồi thường đối với đất canh tác là bằng 6 đến 10 lần sản lượng bình quân hàng năm của đất đó trước khi bị trưng dụng Tiêu chuẩn

hỗ trợ định cư cho mỗi nhân khảu nông nghiệp bằng 4-6 lần giá trị sản lượng bình quân của đất canh tác trên đầu người thuộc đất bị trưng dụng Cao nhất không vượt quá 13 lần sản lượng bình quân của đất bị trưng dụng 03 năm trước đó Nghiêm cấm việc xâm chiếm lạm dụng tiền bồi thường đất trưng dụng và các loại tiền khác của đơn vị có đất bị trưng dụng

Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể nông dân thì không được chuyển nhượng, xuất nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

Song trên thực tế, việc thu hồi đất phục vụ cho các dự án phát triển vẫn là không thể trành khỏi Trung Quốc có lẽ là nước có số người bị di chuyển nhiều

nhất (30 triệu người) Từ năm 1980 nước này đã đưa ra nhiều luật và quy định ở

các cấp khác nhau về gần như mọi khía cạnh của công tác TĐC Các luật và quy

định này nhằm bảo vệ những người mà lợi ích có thể bị ảnh do dự án Theo nghiên cứu gần đây của Ngân hàng thế giới, luật TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông đã đáp ứng đầy đủ các nhu cầu Tuy nhiên vẫn còn các khiếu nại về bồi thường và thủ tục TĐC mà chủ yếu là việc chậm trả tiền

Chính quyền các địa phương thường lấy tiền bồi thường để đầu tư vào cơ sở vật chất của cộng đồng chứ không phải trả lại cho cá nhân người bị ảnh hưởng Quy định về các dự án nguồn nước nhân tạo như thuỷ lợi, cấp nước, thuỷ điện do quy định mức bồi thường thấp hơn các dự án khác, mức sống chưa hợp lý của người dân bị ảnh hưởng không được nhanh chóng khôi phục trở lại khi chưa có dự

án

2.3.2- ấn Độ

Bang Maharashtra-ấn Độ có luật TĐC từ năm 1976 Luật này được thay thế

bằng một đạo luật sửa đổi là “Đạo luật Maharashtra năm 1996 về khôi phục những người bị ảnh hưởng bởi dự án” đạo luật này là áp dụng cho các dự án thuỷ

lợi, quy định khung cấp đất trồng trọt và nhà ở trong phạm vi tưới tiêu của dự án thuỷ lợi cho những người bị ảnh hưởng Đạo luật dựa trên nguyên tắc người được hưởng lợi từ dự án phải gánh bớt một phần gánh nặng cho người chịu tác động bất lợi từ dự án Có thể nói hồ sơ TĐC của Bang Maharashtra được đánh giá khá tốt là nhờ váo bộ luật trên Tuy nhiên theo các chuyên gia sẽ có một khung chính sách tốt hơn nếu đề cập đến việc bảo đảm khôi phục mọi mặt cuộc sống của người bị

ảnh hưởng và bảo hộ quyền sử dụng, sở hữu tài sản của họ Vào cuối những năm

1989 đầu năm 1990, các Bang Madhya Paradesesh và Karnataka cũng đưa ra bộ luật tương tự như Bang Maharashtra

Việc TĐC ở những Bang còn lại ở ấn Độ được quy định trong các hướng dẫn chung hoặc cụ thể cho từng dự án do Chính phủ ban hành Một số hướng dẫn mang tính đổi mới khi nhận thức rằng một chủ đất được hưởng lợi từ dự án và thu lại ít nhất một phần lợi nhuận từ những chủ đất được hưởng lợi đó, nhiều hướng dẫn lại dường như không đưa ra được các kế hoạch thoả đáng để có thể tái ổn định

và khôi phục cho những người bị di chuyển

2.3.3- australia (úc)

australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy cơ sở và hệ thống Pháp luật quản lý xã hội nói chung và quản lý sở hữu và sử dụng đất đai nói riêng được hình thành từ rất sớm Theo suốt chiều dài lịch sử, Pháp luật và chính sách đất đai của australia mang tính kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về chính trị Trên cơ sở tập hợp và vận dụng hàng chục luật khác nhau của đất nước nên Pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất quán và ngày càng hoàn thiện được xếp vào loại hàng

đầu thế giới

Luật Đất đai của australia quy định đất đai của quốc gia thuộc hai loại sở hữu, đất thuộc sở hữu Nhà nước và đất thuộc sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào,

kể cả việc tích luỹ đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Bên cạnh đó ở mỗi Bang ngoài Luật Đất đai đều soạn thảo các văn bản pháp luật quy định cụ thể việc thực hiện và các đạo luật khác có liên quan đến

đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đất để phát triển bền vững đất đai

và khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất

Luật về quản lý công trình công cộng quy định quyền của Nhà nước được lấy lại đất để làm đường bộ, đường sắt hay bất kỳ công trình công cộng cần thiết nào Phạm vi áp dụng luật này rất rộng, áp dụng tất cả các công trình công cộng

mà có thể mang lại lợi ích cho Nhà nước và người dân nói chung Đó là phương thức lấy đất cần cho các công trình công cộng như đường sắt, công sở, bệnh viện, trường học Quyền lầy đất để cấp trong trường hợp này là quy tắc chung bao chùm các luật liên quan tới đất

Hiện nay thực tế ở Bang Tây australia, trước tiên Nhà nước tìm cách mua lại miếng đất của tư nhân với giá hợp lý và công bằng Nếu không đạt được kết quả Nhà nước sẽ thu hồi miếng đất một cách chính thức bằng cách thông báo rộng rãi các quy hoạch trên các thông tin đại chúng và tiến hành thu hối đất theo luật định Việc thông báo này sẽ ngăn chặn chủ sở hữu bán miếng đất đó Người chủ sở hữu sau khi được Nhà nước thông báo và sau khi gửi thư kháng nghị, sẽ

được Bộ trưởng Bộ quản lý các công trình công cộng xem xét, thư kháng nghị có thể bị bác bỏ, được chấp nhận hoặc sửa đổi một phần Sau 30 ngày và trong thời hạn 01 năm quy định việc thu hồi đất sẽ được đăng trên báo của Nhà nước và thửa đất đó thuộc quyền quản lý của Bộ quản lý các công trình công cộng Chủ

sở hữu tư nhân có liên quan gửi đơn đề nghị bồi thường Việc xem xét bồi thường dựa trên nhiều yếu tố trong đó có các yếu tố như giá trị của thửa đất và những công trình trên đó, mô tả việc kinh doanh và chi phí đã khôi phục lại thiệt hại gây

ra do việc tách thửa đất ra khỏi khu vực đất xung quanh; các yếu tố hợp lý khác

do toà án bồi thường xem xét

2.3.4- Một số nước khác:

Những chính sách liên quan đến công tác bồi thường GPMB có thể

được đề cập trong luật Đất đai, Luật Bất động sản, Luật thu hồi đất hay luật về quản lý các công trình công cộng là tuỳ thuộc vào tình hình của mỗi nước

Một số nước khi không có luật TĐC nhưng lời cam kết của các cấp có thẩm quyền có thể thay cho cơ sở pháp lý về TĐC

+Tại Thái Lan và Malaixia công tác này trong ngành điện của hai nước này thực hiện rất tốt do có sự chuẩn bị kỹ các chính sách kế hoạch di chuyển người bản địa Trong ngành điện khu vực Nhà nước đã liên tục cải tiến các hoạt động TĐC ngay từ khi thành lập 1968, luôn có sự tổng kết kinh nghiệm sau mỗi dự án Chiến lược TĐC của nhà cầm quyền dựa trên cơ sở thương lượng trực tiếp với các cộng đồng bị ảnh hưởng và bồi thường toàn bộ

+Tại Thuỵ Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản

lý đất đai là mối quan tâm trung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là phải có sự công bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung trên cơ sở nền tảng của thể chế chính trị

Nguyên tắc dân chủ xã hội của Nghị viện trong khoảng 3 thập kỷ qua thực hiện trong thực tiễn là các lợi ích chung được nhấn mạnh trong pháp luật

và chính sách đất đai Bộ luật đất đai của Thuỵ Điển là một văn bản pháp lý

được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, tập hợp và giải quyết mối quan hệ đất đai với hoạt động của toàn xã hội với 36 bộ luật khác nhau Qua nhiều thập kỷ mà pháp luật và chính sách đất đai ở Thuỵ Điển có ít thay đổi, về cơ bản dựa trên

sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường có sự giám sát chung của xã hội Từ năm 1970 trở lại đây pháp luật và chính sách đất đai gắn liền với việc giải quyết những vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân (quy

định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi, đăng ký các quyền về bất động sản, chuyển nhượng và thế chấp, các vấn đề bồi thường quy hoạch sử dụng đất và thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu, hệ thống đăng ký) Công tác bồi thường thiệt hại được tiến hành khá thuận lợi do có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh với một quy hoạch ổn định

2.4-Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số

hộ liên quan đến GPMB là 32.510 hộ với diện tích đất thu hồi của các dự án

đã đủ điều kiện thực hiện là 1.672 ha Đến nay, mới có 60 dự án GPMB xong, bàn giao mặt bằng để thi công, đạt tỷ lệ 20% Theo đánh giá, trong công tác GPMB đang “nổi lên” vấn đề tổ chức, điều tra, lập phương án bồi thường Với

diện tích thu hồi đất và kinh phí bồi thường GPMB ngày càng tăng (năm 2003 tăng từ 5 -8 lần so với năm 1999) nhưng đội ngũ làm công tác GPMB từ thành

phố đến quận, huyện chưa tăng tương xứng cả về lượng và chất nên mới đáp ứng

được 70% khối lượng công việc điều tra, khảo sát, lập, duyệt giá, chính sách và phương án bồi thường

Bên cạnh nguyên nhân làm chậm tiến độ các dự án đó còn do công tác bồi thường, tái định cư, GPMB gặp nhiều khó khăn ách tắc do dân chưa nhất trí với giá bồi thường thiệt hại, chủ đầu tư chưa làm đúng quy trình thủ tục thu hồi đất hoặc chưa thanh toán dứt điểm tiền bồi thường theo phương án đã phê duyệt Cụ thể, dự án vành đai 3 liên quan đến 1.000 hộ dân có đất thổ cư nhưng chưa xác định được khu tái định cư nên khó GPMB Ngoài ra, cơ chế chính sách còn nhiều bất cập, sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chức năng chưa đồng bộ, việc tổ chức đào tạo nghề và chuyển đổi sản xuất cho vùng

nông thôn thu hồi nhiều đất và tuyển dụng lao động tại chỗ vào làm ở các dự

án còn gặp không ít khó khăn Việc xác định nguồn gốc đất không có giấy tờ hợp pháp gặp nhiều phức tạp Diện tích đất ở thu hồi lớn hơn đất tái định cư

được cấp mà có nhiều người cùng sống trên đó đang xin tách hộ với định mức TĐC lại ít, chủ trương xử lý và xác định mức hỗ trợ đất và công trình trên đất sang đổi chủ từ lâu chưa cụ thể Mặt khác, có một số dự án vướng mắc chưa giải quyết kịp thời, hiện tượng lợi dụng kích động khiếu kiện kéo dài, tập hợp

đông người gây ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội như ở dự án đường vành

đai III, đường Đội Cấn-Hoàng Hoa Thám, các công trình phục vụ SEAGames

22, nút giao thông giải phóng

Để có thể giải quyết được những khó khăn,vướng mắc trên, từng bước thực hiện thành công công tác GPMB Thời gian tới, Ban chỉ đạo GPMB Thành phố sẽ tiếp tục thực hiện một số giải pháp như: làm tốt công tác tư tưởng trên cơ sở thống nhất nhận thức giữa các ngành, các cấp, giữa cơ quan chuyên môn với cơ quan tuyên truyền, có chính sách phù hợp, đảm bảo hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất, Nhà nước và chủ dự án, phối hợp chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương Công tác quy hoạch cần đi trước một bước, chuẩn bị chu đáo từ khâu điều tra khảo sát, lập dự án, xây dựng đơn giá ,

có lực lượng tổ chức thực hiện một cách có hiệu quả

đất ở Đà Nẵng trong những năm gần đây đã tăng gấp 4-5 lần so với trước, cá biệt

có khu vực tăng gấp 10 lần Lợi dụng sự xáo trộn về chỗ ở của người dân, sự tiêu cực của một số cán bộ dự án, chính quyền cơ sở , tư thương, cò và những tay đầu

khoảng cách chênh lệch giá từ 20-50 %, thậm chí có nhiều nơi còn tăng trên 100%

so với khung giá quy định của Nhà nước Đã nảy sinh nhiều hình thức gian lận trong công tác giải toả, bố trí khu tái định cư, mua bán, sang nhượng đất ở Đà Nẵng Cụ thể là hiện nay tại các khu đô thị mới ở Khuê Trung, Hoà Cường (quận

Hải Châu), khu Hoà Minh (quận Liên Chiểu), khu Mân Thái, Thọ Quang (quận Sơn Trà) các hộ dân thuộc vị trí giải toả đã bằng mọi hình thức “nhảy dù”, xây

nhà tạm chiếm đất đến việc tách hộ, chia khẩu trái phép, gây khó khăn cho công tác kiểm định, bồi thường và bố trí tái định cư, trở ngại tiến độ cho các dự án Từ tháng 1/2003 sẽ có khung giá mới, mức tăng trung bình chỉ 1,5% so với bản khung quy định cũ Tăng như vậy là để dần tiết kiệm được với thị trường đất đai, xoá khoảng cách chênh lệch giá như hiện nay, đồng thời bổ sung nguồn ngân sách để tái đầu tư cho sự nghiệp đô thị hoá tại Thành phố Đồng thời sẽ có nhiều điều chỉnh theo hướng có lợi cho nhân dân về chính sách hỗ trợ tái định cư Triển khai

và xúc tiến nhanh việc xây dựng thêm hơn 30 khu tái định cư, khu đô thị mới với khả năng bố trí thêm trên 10.000 hộ dân trên tổng diện tích trên 500ha

Cho đến thời điểm hiện nay, Đà Nẵng là địa phương đi đầu trong cả nước về làm tốt công tác bồi thường GPMB Có nơi ở Đà Nẵng, người dân đã

“hiến đất” cho Nhà nước không lấy tiền bồi thường vì số đất còn lại sau này

bám đường sẽ lên giá rất cao Tuy nhiên, không phải ở đâu người dân cũng làm được chuyện đó vì theo ông Nguyễn Bá Thanh-Chủ tịch UBND thành phố

Đà Nẵng chỉ đạo khi có quyết định xong một dự án quy hoạch, ngay lập tức cho thông báo công khai trên báo, đài bởi nếu làm đường thì giá đất chắc chắn

sẽ lên và khi đó bưng bít thông tin, cán bộ sẽ đến gạ mua đất của dân Sau khi

mở đường, dân thấy bán hớ sẽ rất oán Bên cạnh đó, dùng biện pháp đối thoại thì dân thông cảm hết; muốn đối thoại được thì cũng phải minh bạch, công bằng Đồng thời phải phát huy dân chủ, tôn trọng ý kiến của nhân dân